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CONTRATO-PROMESSA
TRADIÇÃO DA COISA
LOCATÁRIO
OBRIGAÇÕES
INDEMNIZAÇÃO
2. O n.º 1 do art. 1041º do Código Civil concede ao locador o direito à indemnização aí referida, desde a mora, sob condição (resolutiva) de aquele não obter a resolução do contrato com base na falta de pagamento da renda, dependendo, porém, a verificação da condição da efectiva resolução com esse fundamento; não deriva, de resto, da lei que o pagamento da indemnização apenas seja obrigatório quando o locatário mantém ou pretende manter o arrendamento, pelo que o referido direito do locador se não extingue se o locatário voluntariamente, ainda que na pendência da acção de despejo, abandonar ou entregar o locado.
3. O direito à indemnização mencionado na anterior conclusão, existe sempre que haja situação de mora no pagamento de rendas, salvo quando o senhorio opte pela resolução do contrato com base nessa causa, e o contrato for resolvido com base em tal fundamento; ao invés, o locador mantém o referido direito à indemnização pela mora no pagamento de rendas, quando a resolução do contrato de arrendamento radica em acto eficaz de revogação unilateral da iniciativa do locatário.
I
Razão da revista
1. Em 24 de Janeiro de 1997 e na secretaria judicial do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, a autora "A", LIMITED, sociedade comercial constituída de acordo com a lei inglesa, com sede em Gibraltar, Main Street - ..., apresentou a petição inicial que deu início à presente acção, demandando a ré Banco B, S.A., sociedade comercial com sede na Rua Júlio Diniz, n.ºs ... - 719, Porto, pedindo a condenação desta última no pagamento das seguintes quantias:
a) " 99.334.988$00 (noventa e nove milhões, trezentos e trinta e quatro mil, novecentos e oitenta e oito escudos), correspondente a rendas e indemnização legal, acrescida de juros vencidos, até 24/01/97, no montante de 14.663.477$00 (catorze milhões, seiscentos e sessenta e três mil, quatrocentos e setenta e sete escudos), e de juros vincendos até integral pagamento";
b) " 24.283.290$00 (vinte e quatro milhões, duzentos e oitenta e três mil, duzentos e noventa escudos), correspondente a despesas incorridas pela A., por força das alterações introduzidas pela R. no locado, acrescida de juros vincendos desde a citação".
2. Fundamentou as pretensões formuladas em juízo, no seguinte que convém reproduzir:
A autora é proprietária do prédio urbano com o n.º ... sito na Av.ª João Crisóstomo, em Lisboa.
Por escritura pública de 14 de Julho de 1993, a mesma autora deu de arrendamento à ré, o prédio acima identificado.
Nos termos da referida escritura, tal contrato de arrendamento constituía "a continuação e concretização de um anterior contrato promessa de arrendamento que teve início em um de Junho de mil novecentos e oitenta e nove" .
Sendo celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo; o locado destinava-se a "actividades bancárias e mobiliárias, de serviços de quaisquer para-bancárias e de prestação de serviços financeiros e de seguradora".
A renda mensal acordada foi de 13.968.118$00, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito, em local indicado pela autora; a renda inicial foi sendo actualizada anualmente, sempre em obediência aos critérios e coeficientes fixados na lei, vencendo-se a última actualização a partir do dia 1 de Junho de 1995 pelo que a renda em vigor, a partir dessa data, era de 15.581.959$00.
Até Outubro de 1994, a renda mensal devida pelo locado era depositada pela ré na conta bancária da autora, n.° 00006539256 do ..., agência da Almirante Reis, em Lisboa; porém, em 6 de Outubro de 1994, conforme lhe era permitido pelo contrato de arrendamento, a autora informou a ré, por carta registada com aviso de recepção, que a renda mensal deveria passar a ser depositada em nome da sociedade C, S.A., - na conta bancária a que corresponde o NIB 0007.0023.00507980009.76, junto do Banco ....
Tendo a ré acatado a indicação da autora e procedido em conformidade, daí em diante; o pedido da autora justificava-se por razões exclusivamente financeiras, no âmbito de um quadro contratual complexo, que tinha em vista a venda do prédio à referida sociedade C.
Posteriormente, frustrada a venda do prédio, a ré voltou a transferir as rendas para a identificada conta bancária da autora; durante o período em que as rendas deviam ser depositadas na conta bancária da C, a autora comunicou à ré a actualização da renda para o ano que se iniciava em 1 de Junho de 1995; tal actualização foi aceite pela ré; assim, nenhuma dúvida podia restar à ré quanto à identidade da locadora que continuava a ser a autora.
A autora foi surpreendida por telecópia de 18 de Dezembro de 1995 em que a ré lhe comunicava que "de acordo com o acordado com a C em Janeiro de 1995 encontra-se o B em condições de proceder à entrega do edifício supra mencionado no final de Dezembro dando por finalizado o contrato de arrendamento com a "A", Ltd".
Tal pretensão afigurou-se à autora manifestamente despropositada, porquanto nunca a ré lhe havia comunicado a denúncia do contrato de arrendamento; a autora comunicou à ré, por telecópia de 19 de Dezembro de 1995, que não aceitava a pretendida denúncia e considerava a ré responsável pelo pagamento das rendas vencidas e vincendas, até ao termo do prazo de renovação em vigor - ou seja, até 1 de Junho de 1996.
A pretensão da ré fundava-se em correspondência trocada com a C, em 31 de Janeiro e 10 de Fevereiro de 1995, em que, contrariamente ao convencionado com a autora, se solicitava a prorrogação do contrato de arrendamento pelo período de seis meses; o que, no entanto, foi infirmado por carta da mesma C, de 22 de Fevereiro do mesmo ano, na qual esta reconhecia não possuir "legitimidade para conferir a autorização" solicitada pela ré, considerando "sem efeito" a anterior carta de 10 de Fevereiro e encaminhando a ré para que diligenciasse, junto dos legais representantes da autora, a autorização pretendida; inexplicavelmente, a ré, apesar de alertada pela C para o lapso cometido, nada solicitou ou sequer comunicou à autora até ao referido dia 18 de Dezembro de 1995.A ré veio a abandonar o locado em inícios de Janeiro de 1996, não tendo pago as rendas devidas até 1 de Junho de 1996; deste modo, a ré deve à autora, a título de rendas vencidas e não pagas, relativas aos meses de Janeiro a Maio de 1996, a quantia de 77.909.795$00.
Estando, no entanto, a ré obrigada, nos termos do disposto no artigo 75°, n.° 1, alínea c), do Código do IRC, a reter e entregar ao Estado o imposto correspondente a 15% do valor ilíquido das rendas, esta deve à autora a quantia líquida de 66.223.325$00.
Deve igualmente a ré à autora, para além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do valor líquido das referidas rendas, no total de 33.111.663$00; e porque a autora e a ré são comerciantes, esta deve ainda àquela juros de mora sobre todas as quantias líquidas em dívida (rendas e indemnização), calculados à taxa supletiva de 15% ao ano que até esta data se liquidam em 14.663.477$00.
Na sequência do arrendamento do prédio à ré, esta realizou obras de vulto nas caves 1 (1ª cave) e 2 (2ª cave) do edifício que consistiram na instalação de uma zona de cofres e segurança na 1ª cave e na adaptação da 2ª cave para arquivo e outras áreas de apoio, neste último caso resultando em prejuízo dos lugares de estacionamento aí existentes.
Aquelas obras foram autorizadas pela autora, sob condição da ré "realizar junto da Câmara Municipal de Lisboa todas as diligências necessárias à regularização da situação decorrente" de tais obras, "designadamente no que se refere à aprovação camarária do seu destino locativo actual, bem como a suportar todos os custos inerentes a estas diligências".
A ré realizou igualmente obras na cave 2 (2ª cave) que, não estando autorizadas pela autora, consistiram na instalação de equipamento AVAC (ar condicionado e ventilação) de grandes dimensões, apenas destinado a suprir as necessidades da ré, bem como na vedação a tijolo e cimento da porta do monta automóveis e na deslocação dessa mesma porta para o local correspondente da cave 1 (1ª cave).
A ré realizou ainda obras na cave 3 (3ª cave) que inicialmente não estavam previstas e que não foram autorizadas pela autora, nomeadamente a instalação de um grupo gerador de emergência, o qual ocupou o local destinado a vários lugares de estacionamento.
Nem até à data em que abandonou o locado, nem posteriormente, a ré diligenciou fosse o que fosse com vista à regularização e licenciamento das obras por si efectuadas; tais obras foram feitas na altura em que estava em curso a obtenção da licença de utilização do prédio locado, tendo a sua realização interferido com tal processo de licenciamento, levando à submissão pela autora de projectos de alterações e de telas finais que contemplassem as modificações introduzidas.
Impondo à autora a realização de diversas obras de reposição do prédio em estado próximo do previsto no projecto inicial; implicando ainda que a Câmara Municipal de Lisboa, responsável pelo licenciamento, tivesse vindo a exigir para esse efeito, a prestação de caução no valor de 10.500.000$00 em virtude de o prédio, em resultado das obras efectuadas, passar "a ter uma deficiência global de sete lugares de estacionamento"; o que a autora efectivamente fez, por garantia bancária de 10 de Marco de 1995 (e respectiva adenda de 10/04/95), prestada a favor da edilidade e no referido valor.
Tal garantia veio a ser executada pela Câmara Municipal de Lisboa em 12 de Abril de 1996 pelo facto de não ter sido comercialmente possível à autora adquirir, por valor igual ou inferior ao da caução, os sete lugares de estacionamento em falta, num raio de 400 metros em relação à localização do prédio, conforme havia sido imposto pela autoridade municipal.
Para além da quantia de 10.500.000$00, executada através da garantia bancária já referida, e com vista ao licenciamento camarário, que só veio a ocorrer em 9 de Outubro de 1996, a autora, por força das alterações realizadas pela ré no locado, incorreu ainda nas seguintes despesas: elaboração do projecto de alterações e de telas finais - 5.824.000$00; honorários pagos por coordenação técnica do processo de licenciamento, 4.640.000$00; obras de demolição das paredes existentes na cave 2, com vista à sua reposição de acordo com o projecto inicial, incluindo reboco, betonilha, pintura e remoção de produtos sobrantes a vazadouro, 2.047.500$00; obras diversas, 1.271.790$00; tudo no total de 13.783.290$00.
3. A ré apresentou contestação a fls. 124 a 137, defendendo-se por excepção e por impugnação, nos termos a seguir resumidamente indicados.
Alegou que, perante os títulos de arrendamento, não se vinculou a repor o prédio na configuração anterior ou a obter a aprovação camarária das obras por si realizadas.
Afirmou ainda que o compromisso configurado na carta que enviou à autora, em 21 de Junho de 1990, caducou, porquanto não foi confirmado na escritura de arrendamento.
A C passou a receber as rendas a partir de 6 de Outubro de 1994, ficando na posição de locadora; nessa fase, houve um acordo entre a ré e a C pelo qual se pôs termo ao arrendamento; a revogação do contrato acordada com a C em Fevereiro de 1995, produzia efeitos em Dezembro desse ano.
4. A autora ainda replicou, conforme consta de fls. 147 a 152.
5.Foram proferidos os despachos saneador e de condensação, fls. 172 e seguintes, neste se procedendo à fixação dos factos considerados assentes, e à elaboração da base instrutória (alterada mais tarde pelo despacho de fls. 230 e 231).
6. Por sentença, constante de fls. 247 a 261, foi decidido condenar o réu a pagar à autora as quantias de 66.223.325$00, relativa a rendas, e de 24.283.290$00, relativa à indemnização, num total de 90.506.615$00, acrescidas dos juros moratórios ali discriminados.
A ré interpôs recurso, fls. 265, que foi recebido como apelação, fls. 267 (1), tendo a autora interposto recurso subordinado, fls. 289, que foi também recebido como apelação, fls. 296 (2).
E o Tribunal da Relação de Lisboa proferiu o acórdão constante de fls. 358 a 377, que negou provimento ao recurso interposto pela ré, e concedeu provimento ao recurso subordinado, condenando ainda a ré a pagar à autora a indemnização prevista no art.º 1041º, n.º 1, do CCivil, no montante de € 165.409,68 (contravalor de 33.161.663$00), acrescida de juros de mora legais, desde a data da citação até integral pagamento.
Daí o pedido de revista solicita pelo Réu (fls.379, fls. 382).
Foram juntos aos autos dois pareceres jurídicos, fls. 423 e seguintes e fls. 498 e seguintes.
II
Objecto da revista
As conclusões da ré/recorrente são como seguem, transcritas por inteiro:
1ª Por efeito do contrato promessa de compra e venda dos autos, a C adquiriu a posse do prédio pela tradição feita pela proprietária A (art° 1263° do Código Civil) em virtude de ela, promitente compradora C, passar a receber as rendas como coisa própria sem possibilidade de retorno no caso de não consumação do contrato definitivo.
2ª Nos termos do art° 1251° do C. Civil, a C ficou investida no "poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade" não obstante ser resolúvel tal poder em virtude de estar inserido no contexto limitativo enunciado no art° 272° do C. Civil.
3ª Por consequência, nos termos dos art°s 1305° e 1307° do Código Civil, a C ficou investida, embora resoluvelmente, no direito de fruição ou gozo do prédio.
4ª Tendo a locação por objecto o gozo ou fruição temporários duma coisa (art.º 1022° C. Civil), a tradição da posse do prédio para a C fez com que, nos termos do art° 1057° do C. Civil, a posição de locadora se tenha deslocado, embora resoluvelmente, para a C.
5ª Por não ser definitiva mas resolúvel a aquisição, por parte da C, do direito de fruição do prédio, esta locadora por sucessão condicional da A, devia usar os seus direitos com prudência (art°s 1307° e 272° do C. Civil) e responderá por isso perante a A.
6ª Foi, portanto, válida e eficaz a convenção celebrada entre o Réu e a C segundo a qual o contrato de arrendamento teve o seu termo final em Dezembro de 1995 e não em Junho de 1996, devendo o Réu e Recorrente ser absolvido do pedido de condenação a pagar à Autora os cinco meses de renda de 1996 (de Janeiro, inclusive, a Maio, inclusive).
7ª O mui douto acórdão recorrido devia ter-se movido no quadro jurídico composto pela articulação das normas jurídicas indicadas nas conclusões anteriores, as quais foram violadas por não terem regido a solução do caso concreto.
8ª Tendo o Réu, com base na convenção feita com a C, restituído o prédio à fruição da proprietária e Autora, em fim de Dezembro de 1995, deixou ele de ser locatário do prédio em virtude de largar mão do gozo, posse e fruição do mesmo prédio (art° 1022° do C. Civil), tendo, pois, caducado o contrato de arrendamento.
9 ª Se, eventualmente, não for declarada procedente a tese por si defendida, da transmissão da posição de locador da A para a C, então o Réu pôs termo ou cessação à locação numa situação de incumprimento do contrato. Isto é, deixou de ser locatário por acto unilateral seu, pelo que se constituiu, como ex--locatário e não como locatário, na obrigação de indemnizar e reparar o dano causado à Autora, consistindo a indemnização na reconstituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação do dano (art.º 562° do C. Civil).
10ª Se o Réu, nesta perspectiva, continuasse na fruição do prédio, a Autora receberia os cinco meses de renda, pelo que a indemnização devida à Autora pelo incumprimento do contrato consistiria no montante em dinheiro correspondente a esses cinco meses de renda. Portanto,
11ª A douta decisão recorrida implica a violação, por deficiente interpretação, das normas dos artºs 1022°, 562° e 1041°, todos do Código Civil, pelo que, também quanto a esta questão, deve ser revogada. Na verdade,
12ª Não é lícito condenar o incumpridor a duas indemnizações derivadas do mesmo facto. Alem disso,
13ª Aplicando a interpretação implicada na douta decisão recorrida, chegar-se-ia até a situações inaceitáveis, quais seriam a de o locador: a) Na recuperação do locado por via judicial, só poder exigir do seu locatário além do despejo o montante das rendas acrescido dos juros moratórios inerentes a cada renda; b) E na recuperação do locado por via extrajudicial (no caso de o locatário ter deixado de o ser, abandonando o prédio arrendado e entregando-o voluntariamente ao locador ficando a dever rendas), o locador, poupado ao incómodo de recorrer a juízo, para lhe ser restituído o locado, tem o direito de receber as rendas em dívida acrescidas dos juros moratórios contados á taxa legal desde o vencimento de cada renda, e mais a indemnização de 50% sobre o montante em divida das rendas.
14ª Sendo o fim do arrendamento a utilização do locado para actividades bancárias, era obrigação da Autora dotar o prédio das condições físicas que tornassem possível o fim do arrendamento (art° 1031 ° alínea b, do C. Civil).
15ª As obras que o Réu executou para viabilizar o fim do arrendamento foram por ele realizadas em substituição da Autora porque esta as devia ter feito antes de se iniciar a fruição do prédio pelo Réu.
16ª O Réu restituiu à Autora o prédio no estado em que estava quando se iniciou a sua fruição como agenda bancária, pelo que não estava obrigado, na falta de convenção em contrário, a demolir as obras por si feitas para tornar viável o fim do arrendamento (art° 1043°, n° 1 do C. Civil).
17ª Relativamente a obras, a única obrigação, se for considerada subsistente, assumida pelo Réu foi a de diligenciar no sentido de serem aprovadas, à sua custa, pela Câmara as obras por ele feitas para que o prédio pudesse funcionar como agência bancária, obrigação que se inutilizou ou extinguiu porque a Autora optou por repor o prédio nas condições físicas anteriores à sua destinação para agência bancária.
18ª Quanto à questão das obras, o muito douto acórdão recorrido condenando o Réu a custear a sua demolição, violou, por omissão, a norma dos art.ºs 1031° alínea b. e 1043, n° 1 do Código Civil.
III
Matéria de facto fixada
É a seguinte a matéria de facto dada como provada:
A A. é proprietária do prédio urbano sito em Lisboa, na Av. João Crisóstomo, n° ..., inscrito na matriz predial urbana de S. Sebastião da Pedreira sob o art° 1796 e descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 1954 (alínea A dos factos assentes).
Por escritura pública de 14 de Julho de 1993, a A. deu de arrendamento ao R. o prédio acima identificado (alínea B dos factos assentes).
Nos termos da referida escritura, tal contrato de arrendamento constituía "a continuação e concretização de um anterior contrato promessa de arrendamento que teve início em 1 de Junho de 1989" (alínea C dos factos assentes).
Sendo celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo (alínea D dos factos assentes).
O locado destinava-se a "actividades bancárias e mobiliárias de serviços de quaisquer para-bancárias e de prestação de serviços financeiros e de seguradoras" (alínea E dos factos assentes).
A renda mensal acordada foi de 13.968.118$00, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito, em local indicado pela A. (alínea F dos factos assentes).
A renda mensal foi sendo actualizada anualmente, sempre em obediência aos critérios e coeficientes fixados na lei, vencendo-se a última actualização a partir do dia 1 de Junho de 1995 (alínea G dos factos assentes).
A partir dessa data, a renda em vigor passou a ser de 15.581.959$00 (alínea H dos factos assentes).
Até Outubro de 1994, a renda mensal devida pelo locado era depositada pelo R. na conta bancária da A., n.º 00006539256 do B, agência de Almirante Reis, em Lisboa (alínea I dos factos assentes).
Em 6 de Outubro de 1994, D, actuando na qualidade de advogado e procurador da A., endereçou ao Conselho de Administração do R., sob registo e com aviso de recepção, uma carta do seguinte teor: "Vimos por este meio, na qualidade de Advogados e Procuradores da sociedade comercial "A", Limited, proprietária do prédio urbano ano sito na Av. João Crisóstomo, .... a ..., em Lisboa, de que o B e arrendatário, solicitar a Vs. Exas., nos termos e para os efeitos de contrato-promessa de compra e venda do referido imóvel, assinado na presente data com a sociedade C, S.A., que passem a depositar a renda mensal, incluindo a renda respeitante ao mês de Novembro p.f., em: Banco ... C, S.A. Pessoa Colectiva n° 502 801 026 Resta-nos ainda acrescentar que o Exmo. Sr. Dr. E (BCP/DAP/GPI) está ao corrente desta situação" (alínea J dos factos assentes).
Por documento particular, datado de 6 de Outubro de 1994, a ora A. prometeu vender à C, S.A. e esta prometeu comprar-lhe o prédio dado de arrendamento ao ora R. (alínea L dos factos assentes).
Ficou estipulado, nesse contrato-promessa que, a partir da data da sua assinatura, caberia à C, S.A. o direito de receber e fazer suas todas as rendas que fossem devidas e pagas pelo Banco B ao abrigo do mencionado em B) (alínea M dos factos assentes).
E convencionou-se também, no mesmo contrato-promessa, que não seria exigível à C, S.A. a restituição das rendas que tivesse recebido na pendência do contrato-promessa (alínea N dos factos assentes).
Após o recebimento da carta referida em J), o R. passou a depositar na conta da C, S.A., indicada naquela carta, as quantias relativas às rendas (alínea O dos factos assentes).
O R. dirigiu à C, S.A. a carta, datada de 31/1/95, junta a fls. 53, do seguinte teor: "Assunto: Contrato de Arrendamento - João Crisóstomo, ... - Lisboa Como é do conhecimento de Vs. Exas., o contrato de arrendamento das instalações supra mencionadas é renovável anualmente em 1 de Junho, obrigando-se o arrendatário a comunicar por escrito com 120 dias de antecedência a intenção de não renovação. Conforme já foi comunicado pessoalmente, o Banco B tem intenção de deslocar os serviços que tem em funcionamento nesse edifício para instalações próprias, pelo que solicita a Vs. Exas. o seguinte: que relativamente ao período com início em 1 de Junho possa vir a ser considerado um período de seis meses, eventualmente prorrogável por mais três para finalização do contrato. Em qualquer dos casos o B obriga-se a comunicar a Vs, Exas. com a antecedência mínima de quatro meses a finalização em 1 de Dezembro de 1995 ou 1 de Março de 1996" (alínea P dos factos assentes).
A "C", S.A. respondeu a essa carta, por carta datada de 10/02/95 e junta a fls. 55, do seguinte teor: "Acusamos a recepção da vossa carta, datada de 31 de Janeiro p.p., referida em epígrafe, cujo conteúdo mereceu a nossa melhor atenção. Efectivamente, o contrato de arrendamento do prédio que Vs. Exas. têm arrendado determina que as renovações do prazo são anuais e têm lugar em 1 de Junho de cada ano e que caso o arrendatário pretenda pôr termo ao contrato deverá comunicar por escrito a sua intenção de não renovação com 120 dias de antecedência. Sem prejuízo da renovação do contrato em 1 de Junho p.f. pretendem Vs. Exas. que tal renovação não dure por um ano, mas apenas por seis meses, até 1 de Dezembro de 1995, ou por nove meses, até 1 de Março de 1996. Face ao solicitado e porque se afigura mais conveniente aos vossos interesses considerar como relevante o mês final do corrente ano, serve a presente para comunicar a Vs. Exas. que, não obstante o preceituado na cláusula 1ª do contrato de arrendamento em vigor, esta sociedade aceita que tal contrato finde, para todos os efeitos, em 1 de Dezembro de 1995 (alínea Q dos factos assentes).
Por carta datada de 9 de Maio de 1995, a C, S.A. informou o ora R. que não se tinha concretizado o projectado negócio de compra e venda entre esta sociedade e a ora A., tendo por objecto o prédio urbano sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa, em razão do que as rendas devidas a partir de Abril de 1995, inclusive, deveriam ser pagas de novo à ora A., razão por que a C já procedera à respectiva devolução, e solicitou ao ora R. que as futuras rendas do imóvel a este arrendado fossem pagas à ora A., mediante transferência bancária para a sua conta no Banco do R. (Agência de Cascais, n° 00006539256) e que devolvesse o recibo emitido pela C referente a Abril de 1995 (alínea R dos factos assentes).
Posteriormente à recepção dessa carta, o ora R. voltou a depositar na conta da A. aludida em I), as quantias relativas às rendas (alínea S dos factos assentes).
Em 1 de Junho de 1995, a A. comunicou ao R. que a renda mensal no valor de 14.910.966$00 passaria a ser de 15.581.959$00, a partir do dia 1 de Junho de 1995, por aplicação do coeficiente legal de actualização de rendas para o ano de 1995, de 1,045, publicado na Port. n° 975-A/94 de 31 de Outubro (alínea T dos factos assentes).
Tal actualização foi aceite pela R. (alínea U dos factos assentes).
Por telecópia de 18 de Dezembro de 1995, o ora R. comunicou à A. que, "de acordo com o acordado com a C em Janeiro de 1995, encontra-se o B em condições de proceder à entrega do edifício supra mencionado (prédio sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa) no final de Dezembro, dando por finalizado o contrato de arrendamento com a A, Ld." (alínea V dos factos assentes).
Por telecópia de 19 de Dezembro de 1995, a A. comunicou ao R. que, na sua qualidade de proprietária e senhoria do prédio sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa, não fora em tempo algum notificada pelo Banco B, na qualidade de arrendatário do mesmo edifício, da denúncia do respectivo contrato de arrendamento, pelo que, como, nos termos do contrato de arrendamento, o prazo da renovação em vigor terminava no dia 1 de Junho de 1996, o Banco B era responsável pelo pagamento das rendas vencidas até essa precisa data (alínea X dos factos assentes).
A última renda paga pelo ora R. à A. é a relativa ao mês de Dezembro de 1995 (alínea Z dos factos assentes).
Por carta datada de 10 de Janeiro de 1996, a A. reclamou do R. o pagamento imediato da quantia de 77.909.795$00, correspondente às rendas de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril e Maio de 1996 (alínea AA dos factos assentes).
A fruição pelo R. do prédio urbano pertencente à A., sito em Lisboa, na Av. João Crisóstomo n° ..., teve início em 1 de Junho de 1989 (alínea BB dos factos assentes).
Por documento particular datado de 18 de Maio de 1989 e que as partes apelidaram de "Contrato de Arrendamento Comercial", a ora A. declarou arrendar ao ora R. e este, por sua vez, declarou tomar de arrendamento a totalidade do referido prédio (alínea CC dos factos assentes).
Quer no instrumento particular de arrendamento de 1989, quer na escritura de 1993, foi conferido ao R. o direito de fazer no prédio obras que o adaptassem às necessidades inerentes ao fim do arrendamento, só carecendo de autorização escrita a realização de obras na fachada, ou na entrada, ou para modificações no interior que alterassem a estrutura do prédio (alínea DD dos factos assentes).
Quer no documento particular referido em CC), quer na escritura pública aludida em B), o ora R. não se vinculou nem à obrigação de, findo o arrendamento, repor o prédio na sua configuração física anterior, nem à obrigação de obter a aprovação camarária das obras por ele realizadas (alínea EE dos factos assentes).
Quer no documento particular referido em CC), quer na escritura pública aludida em B), convencionou-se que as obras que porventura viessem a ser feitas pelo R., no local arrendado, não lhe conferiam direito a quaisquer indemnizações (alínea FF dos factos assentes).
Na sequência do arrendamento do prédio ao R., este realizou obras de vulto nas caves (1ª cave e 2ª cave) do edifício que consistiram na instalação de uma zona de cofres e segurança na 1ª cave e na adaptação da 2ª cave para arquivo e outras áreas de apoio, neste último caso, em prejuízo dos lugares de estacionamento aí existentes (alínea GG dos factos assentes).
Por carta enviada à A., em 21 de Junho de 1990, o ora R. comprometeu-se perante a A. "a realizar junto da Câmara Municipal de Lisboa todas as diligências necessárias à regularização da situação decorrentes das obras efectuadas nas caves - 1ª e 2ª - do prédio de que é inquilino sito na Av. João Crisóstomo n° 14, designadamente no que se refere à aprovação camarária do seu destino locativo actual, bem como a suportar todos os custos inerentes a estas diligências" (alínea HH dos factos assentes).
O compromisso contido na carta aludida em HH) não foi reproduzido na escritura pública de arrendamento de 14 de Julho de 1993, referida em B) (alínea II dos factos assentes).
O R. realizou igualmente obras na cave 2 (2ª cave) que consistiram na instalação de equipamento AVAC (ar condicionado e ventilação) de grandes dimensões, apenas destinado a suprir as necessidades do R., bem como na vedação a tijolo e cimento da porta do monta-auto-móveis e na deslocação dessa mesma porta para o local correspondente da cave (1ª cave) (alínea JJ dos factos assentes).
O R. realizou ainda obras na cave 3 (3ª cave), nomeadamente a instalação de um grupo gerador de emergência, o qual ocupou o local destinado a vários lugares de estacionamento (alínea LL dos factos assentes).
Todas as referidas obras vieram a traduzir-se numa substancial diminuição dos lugares de estacionamento e em outros desvios ao projecto original do prédio (alínea MM dos factos assentes).
O ora R. não diligenciou fosse o que fosse, com vista à regularização e licenciamento das obras por si efectuadas, nem até à data em que desocupou o locado, nem posteriormente (alínea NN dos factos assentes).
Tais obras foram feitas na altura em que estava em curso a obtenção da licença de utilização do prédio locado (alínea OO dos factos assentes).
Por carta, datada de 22 de Fevereiro de 1995, a C, S.A. informou o ora R. que não possuía legitimidade para conferir a autorização solicitada pelo R., na sua carta de 31/01/95, referida em P), visto não ter ainda celebrado escritura pública definitiva de aquisição do imóvel dado de arrendamento ao R., com a actual proprietária do mesmo, a ora A., e não poder ainda, por isso, considerar-se sua proprietária, tendo apenas celebrado um contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual recebia as rendas do R. (resposta ao n.º 1 da BI).
Nessa carta a C, S.A. considerou, face ao exposto no quesito 1°, sem efeito a sua anterior carta de 10/02/95, referida em Q) e declarou que esta carta apenas poderia ser interpretada no sentido de que era do seu entendimento, enquanto potencial compradora ou futura proprietária, permitir que o contrato existente com o R. findasse em 1 de Dezembro de 1995 (resposta ao n.º 2 da BI).
E informou o R. de que a autorização por este pretendida, na sua carta de 31/01/95, referida em P), deveria assim ser solicitada ao representante da A., sr. F, advogado com escritório na Av. de Berna n° 4, 1° Dto., em Lisboa (resposta ao n.º 3 da BI).
Apesar de alertado pela C, S.A. para o lapso cometido por esta, na sua carta de 10/02/95, referida em Q), o R. nada solicitou ou sequer comunicou à A. até ao dia 18 de Dezembro de 1995 (resposta ao n.º 4 da BI).
O recibo relativo à renda de Abril/1995 foi emitido pela C S.A. (resposta ao n.º 7 da BI).
O R. reordenou os seus serviços por forma a dispensar a utilização do prédio arrendado, a partir do fim do ano de 1995 (resposta ao n.º 12 da BI).
A desocupação do locado pelo R. teve lugar em fins de Dezembro de 1995, embora as chaves só tenham sido recebidas pela A. em princípios de Janeiro de 1996 (resposta ao n.º 13 da BI).
Para além da autorização genérica referida na alínea DD) dos factos provados, a A. não concedeu ao R. qualquer outra autorização verbal ou escrita para a realização de quaisquer obras específicas (resposta ao n.º 14 da BI).
Para além da autorização genérica, referida na alínea DD) dos factos provados, a A. não concedeu ao R. qualquer outra autorização (verbal ou escrita) para a realização de quaisquer obras específicas (resposta ao n.º 15 da BI).
Devido às obras efectuadas pelo R. no locado, a A. teve de submeter à aprovação da Câmara Municipal de Lisboa projectos de alterações e de telas finais ao projecto de construção apresentado e já aprovado, que contemplassem as modificações introduzidas (resposta ao n.º 16 da BI).
Devido às obras efectuadas pelo R. no locado, a A. teve de realizar diversas obras de reposição do prédio em estado próximo do previsto no projecto inicial, designadamente, obras de demolição das paredes existentes na cave n° 2, com vista à sua reposição de acordo com o projecto inicial, incluindo reboco, betonilha, pintura e remoção de produtos sobrantes a vazadouro e outras obras diversas, como pintura com tinta plástica da zona afectada da cave n° 2, retoque a tinta de esmalte na caixa de escada entre o rés-do-chão e a cave n° 2 e reparação da rede eléctrica na cave n° 2 (resposta ao n.º 17 da BI).
Implicando ainda que a Câmara Municipal de Lisboa, responsável pelo licenciamento, tivesse vindo a exigir para esse efeito, a prestação de caução no valor de 10.500.000$00, em virtude de o prédio, em resultado das obras efectuadas, passar "a ter uma deficiência global de sete lugares de estacionamento" (resposta ao n.º 18 da BI).
O que a A. efectivamente fez, por garantia bancária de 10 de Marco de 1995 (e respectiva adenda de 10/04/95), prestada a favor da edilidade, no referido valor (resposta ao n.º 19 da BI).
Tal garantia veio a ser executada pela Câmara Municipal de Lisboa em 12 de Abril de 1996 (resposta ao n.º 20 da BI).
Pelo facto de não ter sido comercialmente possível à A. adquirir, por valor igual ou inferior ao da caução, os sete lugares de estacionamento em falta, num raio de 400 metros em relação à localização do prédio, conforme havia sido imposto pela autoridade municipal (resposta ao n.º 21 da BI).
A A., por força das alterações pelo R. no locado, incorreu ainda nas seguintes despesas:
Tipo de despesa:
Valor (IVA incluído): - elaboração do projecto de alterações e de telas finais 5.824.24.000$00
-honorários pagos por coordenação técnica do processo de licenciamento 4.640.000$00
-obras de demolição das paredes existentes na cave-2, com vista à sua reposição, de acordo com o projecto, incluindo reboco, betonilha, pintura e remoção de produtos sobrantes a vazadouro 2.047.500$00
-obras diversas (conforme discriminação nos items 3), 4) e 5) da factura nº 214 da L&C ldª de 24/07/96 1.271.790$00 (resposta ao n.º 22 da BI)
Para alem do que já consta da alínea DD) dos factos provados, as obras efectuadas pelo R. no prédio arrendado ficaram incorporadas no prédio, não tendo sido levantadas pelo R., quando este desocupou o local (resposta ao n.º 23 da BI).
IV
Questões a resolver e direito que se lhes aplica:
1. O pedido de revista coloca essencialmente duas questões jurídicas limitadoras do objecto do seu conhecimento. E questões cuja solução, na tese em que o pedido se funda e desenvolve, põem em crise o decido pela Primeira Instância, confirmado pela Relação de Lisboa.
A) Assim, afirmou a ré recorrente que, por força do estipulado no contrato promessa de compra e venda identificado nos autos, a posição contratual de locadora transmitiu-se temporariamente para a sociedade comercial C, S.A. pelo que esta acordou validamente com a mesma ré a cessação antecipada daquele contrato de arrendamento, termo que ocorreu no final do mês de Dezembro de 1995, facto que retira suporte jurídico ao pedido de pagamento das rendas respeitantes aos meses de Janeiro a Maio de 1996.
B) Argumentou ainda a recorrente, que não é aplicável ao caso o disposto no n.º 1 do art. 1041º do C.Civil, quanto à indemnização ali prevista correspondente a 50% do montante das rendas em dívida, e refutou ainda a imputada responsabilidade no pagamento das despesas respeitantes às obras de construção civil realizadas no identificado prédio, visando repor este "em estado próximo do previsto no projecto inicial", e às despesas relativas ao processo de licenciamento do mesmo prédio urbano (projectos de alterações e de telas finais ao projecto de construção), tornadas necessárias por causa das inovações introduzidas pela ré nas caves do prédio que, nomeadamente, suprimiram sete lugares de estacionamento de veículos automóveis, deficiência esta que importou o pagamento da quantia de 10.500.000$00 à Câmara Municipal de Lisboa.
2.Vamos, então, empreender a análise da enunciada primeira questão, relembrando, desde já, a pertinente factualidade.
A autora é proprietária do prédio urbano com o n.º 14 sito na Av. João Crisóstomo, em Lisboa.
Por escritura pública celebrada em 14 de Julho de 1993, documentada a fls. 13 a 22, a autora deu de arrendamento à ré o identificado prédio; este contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo.
O locado destinava-se a "actividades bancárias e mobiliárias de serviços de quaisquer para-bancárias e de prestação de serviços financeiros e de seguradoras".
A renda mensal acordada foi de 13.968.118$00, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito, em local indicado pela autora; a renda mensal foi sendo actualizada anualmente, vencendo-se a última actualização a partir do dia 1 de Junho de 1995; a partir dessa data, a renda em vigor passou a ser de 15.581.959$00.
Até Outubro de 1994, a renda mensal devida pelo locado era depositada pela ré na conta bancária da autora, n.º 00006539256 do B, agência de Almirante Reis, em Lisboa.
Em 6 de Outubro de 1994, D, actuando na qualidade de advogado e procurador da autora, endereçou à ré uma carta do seguinte teor: "Vimos por este meio, na qualidade de advogados e procuradores da sociedade comercial A Limited, proprietária do prédio urbano sito na Av. João Crisóstomo, ...a ..., em Lisboa, de que o BCP é arrendatário, solicitar a Vs. Exas., nos termos e para os efeitos de contrato-promessa de compra e venda do referido imóvel, assinado na presente data com a sociedade C, S.A., que passem a depositar a renda mensal, incluindo a renda respeitante ao mês de Novembro p.f., em: Banco C, S.A. Pessoa Colectiva n° 502 801 026 Resta-nos ainda acrescentar que o Exmo. Sr. Dr. E (B/DAP/GPI) está ao corrente desta situação".
Por documento particular (documentado a fls. 29 a 42), datado de 6 de Outubro de 1994, a autora prometeu vender à C, S.A., e esta prometeu comprar-lhe, o prédio dado de arrendamento à ré.
Ficou estipulado, nesse contrato-promessa que, a partir da data da sua assinatura, caberia à C, S.A. o direito de receber e fazer suas todas as rendas que fossem devidas e pagas pelo Banco B (3).
E convencionou-se também, no mesmo contrato-promessa, que não seria exigível à C, S.A. a restituição das rendas que tivesse recebido na pendência do contrato-promessa.
Após o recebimento da referida carta, a ré passou a depositar na conta da C, S.A., indicada naquela carta, as quantias relativas às rendas.
A ré dirigiu à C, S.A. a carta, datada de 31/1/95, junta a fls. 53, do seguinte teor: "Assunto: Contrato de Arrendamento - João Crisóstomo, ... - Lisboa Como é do conhecimento de Vs. Exas., o contrato de arrendamento das instalações supra mencionadas é renovável anualmente em 1 de Junho, obrigando-se o arrendatário a comunicar por escrito com 120 dias de antecedência a intenção de não renovação. Conforme já foi comunicado pessoalmente, o Banco B tem intenção de deslocar os serviços que tem em funcionamento nesse edifício para instalações próprias, pelo que solicita a Vs. Exas. o seguinte: que relativamente ao período com início em 1 de Junho possa vir a ser considerado um período de seis meses, eventualmente prorrogável por mais três para finalização do contrato. Em qualquer dos casos o B obriga-se a comunicar a Vs, Exas. com a antecedência mínima de quatro meses a finalização em 1 de Dezembro de 1995 ou 1 de Março de 1996".
A C, S.A. respondeu a essa carta, por carta datada de 10/02/95 e junta a fls 55, do seguinte teor: "Acusamos a recepção da vossa carta, datada de 31 de Janeiro p.p., referida em epígrafe, cujo conteúdo mereceu a nossa melhor atenção. Efectivamente, o contrato de arrendamento do prédio que Vs. Exas. têm arrendado determina que as renovações do prazo são anuais e têm lugar em 1 de Junho de cada ano e que caso o arrendatário pretenda pôr termo ao contrato deverá comunicar por escrito a sua intenção de não renovação com 120 dias de antecedência. Sem prejuízo da renovação do contrato em 1 de Junho p.f. pretendem Vs. Exas. que tal renovação não dure por um ano, mas apenas por seis meses, até 1 de Dezembro de 1995, ou por nove meses, até 1 de Março de 1996. Face ao solicitado e porque se afigura mais conveniente aos vossos interesses considerar como relevante o mês final do corrente ano, serve a presente para comunicar a Vs. Exas. que, não obstante o preceituado na cláusula 1ª do contrato de arrendamento em vigor, esta sociedade aceita que tal contrato finde, para todos os efeitos, em 1 de Dezembro de 1995".
Por carta datada de 9 de Maio de 1995, a C, S.A. informou a ré que não se tinha concretizado o projectado negócio de compra e venda entre esta sociedade e a autora, tendo por objecto o prédio urbano sito na Av. João Crisóstomo, n° ..., em Lisboa, pelo que as rendas devidas a partir de Abril de 1995, inclusive, deveriam ser pagas de novo à autora; posteriormente à recepção dessa carta, a ré voltou a depositar na aludida conta da autora as quantias relativas às rendas.
Em 1 de Junho de 1995, a autora comunicou à ré que a renda mensal no valor de 14.910.966$00 passaria a ser de 15.581.959$00, a partir do dia 1 de Junho de 1995, por aplicação do coeficiente legal de actualização de rendas para o ano de 1995; tal actualização foi aceite pela ré.
Por telecópia de 18 de Dezembro de 1995, a ré comunicou à autora que "de acordo com o acordado com a C em Janeiro de 1995, encontra-se o B em condições de proceder à entrega do edifício supra mencionado (prédio sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa) no final de Dezembro, dando por finalizado o contrato de arrendamento com a A, Ld.".
Por telecópia de 19 de Dezembro de 1995, a autora comunicou à ré que, na sua qualidade de proprietária e senhoria do prédio sito na Av. João Crisóstomo n° ..., em Lisboa, não fora em tempo algum notificada pelo Banco B, na qualidade de arrendatária do mesmo edifício, da denúncia do respectivo contrato de arrendamento, pelo que, como, nos termos do contrato de arrendamento, o prazo da renovação em vigor terminava no dia 1 de Junho de 1996, o Banco B era responsável pelo pagamento das rendas vencidas até essa precisa data.
A última renda paga pela ré à autora é a relativa ao mês de Dezembro de 1995.
Por carta datada de 10 de Janeiro de 1996, a autora reclamou da ré o pagamento imediato da quantia de 77.909.795$00, correspondente às rendas de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril e Maio de 1996.
Por carta, datada de 22 de Fevereiro de 1995, a C, S.A. informou a ré que não possuía legitimidade para conferir a autorização solicitada pela mesma ré, na sua carta de 31/01/95, visto não ter ainda celebrado escritura pública definitiva de aquisição do imóvel dado de arrendamento à ré, e não poder ainda, por isso, considerar-se sua proprietária, tendo apenas celebrado um contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual recebia as rendas da ré.
Nessa carta, a C, S.A. considerou sem efeito a sua anterior carta de 10/02/95 e declarou que esta carta apenas poderia ser interpretada no sentido de que era do seu entendimento, enquanto potencial compradora ou futura proprietária, permitir que o contrato existente com a ré findasse em 1 de Dezembro de 1995; e informou a ré de que a autorização por esta pretendida, na sua carta de 31/01/95, deveria ser solicitada ao representante da autora, sr. F, advogado com escritório na Av. de Berna n°...., em Lisboa.
Apesar de alertada pela C, S.A. para o lapso cometido por esta, na sua carta de 10/02/95, a ré nada solicitou ou sequer comunicou à autora até ao dia 18 de Dezembro de 1995.
2.1. Descrito o conjunto de factos que interessa ter presente na busca da solução normativa da referida primeira questão, passemos à sua análise.
Argumentou a ré recorrente o seguinte: por efeito do contrato de promessa de compra e venda dos autos, a C adquiriu a posse do prédio pela tradição feita pela proprietária A em virtude de ela, promitente compradora C, passar a receber as rendas como coisa própria sem possibilidade de retorno no caso de não consumação do contrato definitivo; nos termos do art° 1251° do C. Civil, a C ficou investida no "poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade" não obstante ser resolúvel tal poder em virtude de estar inserido no contexto limitativo enunciado no art° 272° do C. Civil; por consequência, a C ficou investida, embora resoluvelmente, no direito de fruição ou gozo do prédio; tendo a locação por objecto o gozo ou fruição temporários duma coisa, a tradição da posse do prédio para a C fez com que, nos termos do art° 1057° do C. Civil, a posição de locadora se tenha deslocado, embora resoluvelmente, para a C (4), (5).
Citando o ilustre Professor Antunes Varela, o douto acórdão (6) recorrido realçou que o contrato-promessa, criando para o promitente uma obrigação de contratar, cujo objecto é uma prestação de facto, goza apenas, em princípio, de eficácia meramente obrigacional, restrita por conseguinte às partes contratantes, ao invés do contrato prometido, quando se trate de contrato de alienação ou oneração de coisa determinada, que goza de eficácia real; assim, não é aplicável à promessa de venda, que tem eficácia meramente obrigacional, o disposto na alínea a) do art. 879º do Código Civil - a transmissão da coisa ou da titularidade do direito.
Não transfere a propriedade. E só teria eficácia real na configuração da hipótese do artigo 413º, nº 1, do CC.
A jurisprudência deste Supremo Tribunal de Justiça confirma o acerto da solução dada pelas instâncias à questão em debate.
Assim, a "traditio" é uma convenção autónoma, não se confunde com o contrato promessa, muito embora o acompanhe com bastante frequência; do contrato promessa de compra e venda não resulta a transferência do direito de propriedade pelo que a posse decorrente da entrega em que se traduz o acordo de "traditio", subsequente e em razão daquele contrato-promessa, não é titulada (7).
À tradição material que acompanha o contrato-promessa de compra e venda não corresponde, em regra, a transmissão da posse correspondente ao direito de propriedade, porque a causa daquele acto translativo, que é o contrato-promessa e a convenção acessória de entrega antecipada da coisa, não se destina à constituição ou transferência de direitos reais, designadamente, o direito de propriedade, mas, tão só, à constituição de um direito de crédito a uma determinada declaração negocial; mas, aquela "traditio" pode envolver a transmissão da posse, como nos casos excepcionais em que já se encontra paga a totalidade do preço ou em que as partes têm o deliberado e concertado propósito de não realizar a escritura pública, para evitar despesas, e a coisa foi entregue ao promitente-comprador em definitivo, como se dele fosse já; fora destas circunstâncias, a intenção do beneficiário de uma tal "traditio" só tem possibilidades de influir no "animus" da detenção a partir do momento em que se exteriorize numa atitude de oposição face ao transmitente, por uma das formas previstas no artº 1265º do CCivil (inversão do título da posse) (8).
A tradição da coisa em consequência de contrato-promessa de compra e venda, mesmo unilateral, confere a posse quando circunstâncias especiais a revelem, como é o caso da coisa ser entregue ao promitente comprador como se fosse sua e neste estado de espírito ele pratica diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade (9) .
2.2. Divergindo parcialmente da ré recorrente (10) quanto ao concreto fenómeno normativo alegadamente causador da transmissão da posição de locador, o Prof. Oliveira Ascensão, no seu parecer, refere expressamente que "Não é porém a aquisição legal que está em causa, pois esta só resultaria do contrato definitivo e não do contrato-promessa: está em causa a aquisição negocial da posição de locador, por ter sido estipulada no próprio contrato-promessa" (fls. 434).
Ora, ainda que em tese geral e na ausência da vontade das partes, pudesse assim entender-se, neste concreto ponto controvertido, releva apenas o conteúdo das cláusulas 6.1. e 6.2. do contrato-promessa (11) que têm a seguinte redacção: "Acordam a A e a C que a esta cabe, a partir desta data, o direito de receber e fazer suas todas as rendas que forem devidas e pagas pelo Banco B, ao abrigo do contrato de arrendamento (...); Acordam as partes expressamente em não ser exigível à C a restituição das rendas que tiver recebido na pendência do presente contrato; em contrapartida, nenhuma compensação é devida pela A à C pela utilização do preço, a si parcial e antecipadamente pago, durante o período a que respeitem as rendas por esta efectivamente recebidas" (12).
Assim, as partes deixaram bem marcada a intenção subjacente ao acordo de pagamento das rendas à C, sem possibilidade de restituição mesmo que o contrato definitivo (de compra e venda) não se viesse a realizar (como, aliás, aconteceu): a entrega das quantias correspondentes às rendas visava tão somente compensar a C pelo pagamento antecipado, passando a autora A a dispor de um enorme capital (superior a um milhão de contos), sem outra obrigação de compensação que aquela de entrega das rendas; visou-se, pois, apenas dar um certo equilíbrio (meramente económico) às prestações pecuniárias a cargo das partes contratantes - concordantemente, a cláusula 5.3., prevendo a não realização do contrato, estipula a restituição em singelo das quantias pagas pela C à A, a título de antecipação do preço e do financiamento dos emolumentos registrais (13).
Merece aqui integral acolhimento o enquadramento, realizado pelas instâncias, do fenómeno em estudo na previsão da alínea a) do art. 770º do C.Civil (mera prestação feita a terceiro, por solicitação da locadora - credora), sem outras consequências jurídicas (portanto, com a negação da pretendida cessão de posição contratual).
Aliás, a promitente compradora, a sociedade comercial C, logo em Fevereiro de 1995, informou a ré recorrente que o seu acordo à antecipação da data de cessação do contrato de arrendamento se tinha devido a um lapso e que não tinha legitimidade para participar em tal convénio; estranhamente, a ré recorrente não reagiu a esta informação, negando mesmo ter recebido a respectiva carta (cuja prova de recepção foi inequívoca e baseada, sobretudo, em documentos escritos).
Inexistindo uma denúncia válida do contrato de arrendamento que operasse os seus efeitos logo em Dezembro de 1995, cabe, assim, à ré recorrente o imputado pagamento das rendas respeitantes aos meses de Janeiro a Maio de 1996, conforme decidido nas instâncias, acrescendo os juros de mora ali determinados.
3. Quanto à questão das indemnizações:
A indemnização pela mora do locatário (correspondente a 50% do que for devido), importa, sobretudo, deixar salientado que foi seguida a jurisprudência deste Supremo Tribunal de Justiça sobre o tema, aliás, citada nos autos (14).
O n.º 1 do art. 1041º do C. Civil concede ao locador o direito à indemnização aí referida, desde a mora, sob condição (resolutiva) de aquele não obter a resolução do contrato com base na falta de pagamento da renda, dependendo, porém, a verificação da condição da efectiva resolução com esse fundamento; não deriva, de resto, da lei que o pagamento da indemnização apenas seja obrigatório quando o locatário mantém ou pretende manter o arrendamento, pelo que o referido direito do locador se não extingue se o locatário voluntariamente, ainda que na pendência da acção de despejo, abandonar ou entregar o locado (15).
O direito à indemnização do art. 1041º, n.º 1, do CCivil existe sempre que haja situação de mora no pagamento de rendas, salvo quando o senhorio opte pela resolução do contrato com base nessa causa e o contrato for resolvido com base em tal fundamento; ao invés, o locador mantém o referido direito à indemnização pela mora no pagamento de rendas quando a resolução do contrato de arrendamento radica em acto eficaz de revogação unilateral da iniciativa do locatário (16),(17).
Por sufragarmos tal jurisprudência manter-se-á o decidido nesta parte.
3.1.Quanto à questão da indemnização fundada nas obras realizadas pela ré recorrente nas três caves do edifício.
Quer no instrumento particular de arrendamento de 1989, quer na escritura de 1993, foi conferido à ré o direito de fazer no prédio obras que o adaptassem às necessidades inerentes ao fim do arrendamento, só carecendo de autorização escrita a realização de obras na fachada, ou na entrada, ou para modificações no interior que alterassem a estrutura do prédio.
Quer naquele documento particular, quer na aludida escritura pública, convencionou-se que as obras que porventura viessem a ser feitas pela ré, no local arrendado, não lhe conferiam direito a quaisquer indemnizações.
Na sequência do arrendamento do prédio à ré, esta realizou obras de vulto nas caves (1ª cave e 2ª cave) do edifício que consistiram na instalação de uma zona de cofres e segurança na 1ª cave e na adaptação da 2ª cave para arquivo e outras áreas de apoio, neste último caso, em prejuízo dos lugares de estacionamento aí existentes.
Por carta enviada à autora, em 21 de Junho de 1990, a ora ré comprometeu-se perante a autora "a realizar junto da Câmara Municipal de Lisboa todas as diligências necessárias à regularização da situação decorrentes das obras efectuadas nas caves - 1ª e 2ª - do prédio de que é inquilino sito na Av. João Crisóstomo n.º 14, designadamente no que se refere à aprovação camarária do seu destino locativo actual, bem como a suportar todos os custos inerentes a estas diligências".
Este compromisso não foi reproduzido na escritura pública de arrendamento de 14 de Julho de 1993.
A ré realizou igualmente obras na cave 2 (2ª cave) que consistiram na instalação de equipamento AVAC (ar condicionado e ventilação) de grandes dimensões, apenas destinado a suprir as necessidades da ré, bem como na vedação a tijolo e cimento da porta do monta-auto-móveis e na deslocação dessa mesma porta para o local correspondente da cave.
A ré realizou ainda obras na cave 3 (3ª cave), nomeadamente a instalação de um grupo gerador de emergência, o qual ocupou o local destinado a vários lugares de estacionamento.
Todas as referidas obras vieram a traduzir-se numa substancial diminuição dos lugares de estacionamento e em outros desvios ao projecto original do prédio.
A ora ré não diligenciou fosse o que fosse, com vista à regularização e licenciamento das obras por si efectuadas, nem até à data em que desocupou o locado, nem posteriormente.
Tais obras foram feitas na altura em que estava em curso a obtenção da licença de utilização do prédio locado.
Para além da referida autorização genérica, a autora não concedeu à ré qualquer outra autorização (verbal ou escrita) para a realização de quaisquer obras específicas.
Devido às obras efectuadas pela ré no locado, a autora teve de submeter à aprovação da Câmara Municipal de Lisboa projectos de alterações e de telas finais ao projecto de construção apresentado e já aprovado, que contemplassem as modificações introduzidas.
Também devido às obras efectuadas pela ré no locado, a autora teve de realizar diversas obras de reposição do prédio em estado próximo do previsto no projecto inicial, designadamente, obras de demolição das paredes existentes na cave n° 2, com vista à sua reposição de acordo com o projecto inicial, incluindo reboco, betonilha, pintura e remoção de produtos sobrantes a vazadouro e outras obras diversas, como pintura com tinta plástica da zona afectada da cave n° 2, retoque a tinta de esmalte na caixa de escada entre o rés-do-chão e a cave n° 2 e reparação da rede eléctrica na cave n° 2.
Implicando ainda que a Câmara Municipal de Lisboa, responsável pelo licenciamento, tivesse vindo a exigir para esse efeito, a prestação de caução no valor de 10.500.000$00, em virtude de o prédio, em resultado das obras efectuadas, passar "a ter uma deficiência global de sete lugares de estacionamento".
O que a autora efectivamente fez, por garantia bancária de 10 de Marco de 1995 (e respectiva adenda de 10/04/95), prestada a favor da edilidade, no referido valor; tal garantia veio a ser executada pela Câmara Municipal de Lisboa em 12 de Abril de 1996 pelo facto de não ter sido comercialmente possível à autora adquirir, por valor igual ou inferior ao da caução, os sete lugares de estacionamento em falta, num raio de 400 metros em relação à localização do prédio, conforme havia sido imposto pela autoridade municipal.
A autora, por força das alterações realizadas pela ré no locado, incorreu ainda nas seguintes despesas: elaboração do projecto de alterações e de telas finais, 5.824.000$00; honorários pagos por coordenação técnica do processo de licenciamento, 4.640.000$00; obras de demolição das paredes existentes na cave 2, com vista à sua reposição, de acordo com o projecto, incluindo reboco, betonilha, pintura e remoção de produtos sobrantes a vazadouro, 2.047.500$00; obras diversas, 1.271.790$00; tudo no montante total de 13.783.290$00.
As obras efectuadas pela ré ficaram incorporadas no prédio, não tendo sido levantadas pela mesma ré quando esta desocupou o local, não lhe conferindo direito a qualquer indemnização conforme o convencionado - prejudicando as conclusões 13ª e 18ª.
3.2. Do acervo de factos atrás descritos, resulta que a ré recorrente, por declaração reduzida a escrito, assumiu perante a autora a obrigação de diligenciar pelo licenciamento do prédio arrendado, tendo em conta o volume de obras realizadas nas caves do prédio que introduziram alterações ao projecto de construção inicial.
Tal compromisso escrito não foi, tácita ou expressamente, contrariado por qualquer acordo posterior das partes, nomeadamente, pelo teor da escritura pública que formalizou o celebrado contrato de arrendamento comercial.
Vigorando tal compromisso, como afirmaram uniformemente as instâncias, omitiu completamente a ré, recorrente, as obrigações dali decorrentes, nomeadamente, não realizou as necessárias diligências para conformar a operação de licenciamento com as inovações introduzidas nas caves do prédio arrendado.
Esta omissão da ré recorrente ocasionou para a autora, como ressalta dos factos provados, a realização de despesas no montante total de 24.283.290$00, suportando o art. 798º do CCivil a imputada obrigação de indemnizar a cargo da ré (responsabilidade confirmada pelo disposto no n.º 1 do art. 1043º do C.Civil).
Seguimos, pois, neste aspecto, a solução adoptada pelo douto acórdão recorrido.
4. Não constituiu objecto da lide o apuramento de eventuais benefícios colhidos pela autora com as obras realizadas pela ré já que esta questão não foi atempadamente suscitada, sendo agora uma questão nova que, como tal, não pode ser apreciada.
5. Termos em que, acordam no Supremo tribunal de Justiça, em negar provimento à revista, confirmando a decisão recorrida.
Custas pela ré.
Lisboa, 11 de Outubro de 2005
Neves Ribeiro,
Araújo Barros,
Oliveira Barros.
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(1) A respectiva alegação consta de fls. 270 e seguintes.
82)A respectiva alegação consta de fls. 307 e seguintes.
(3) A cláusula 6.2. do contrato-promessa tem a seguinte redacção: "Acordam as partes expressamente em não ser exigível à C a restituição das rendas que tiver recebido na pendência do presente contrato; em contrapartida, nenhuma compensação é devida pela A à C pela utilização do preço, a si parcial e antecipadamente pago, durante o período a que respeitem as rendas por esta efectivamente recebidas" - (a cláusula segunda refere o pagamento imediato da quantia de 1.237.500 contos).
(4) Conclusões (1ª a 4ª) da ré recorrente, fls. 391.
(5) Sobre esta questão, no seu parecer, o distinto Prof. Drº Oliveira Ascensão sintetizou a sua posição nos seguintes termos: do contrato-promessa de compra e venda resulta urna situação substantiva para o promissário que pode englobar a atribuição de poderes de gozo sobre a coisa; quando assim acontecer, a posse correspondente a esses poderes é transmitida por constituto possessório para o transmissário; no caso presente, a posse, como situação jurídica, foi transmitida à C e independe do exercício de poderes de facto sobre a coisa; a posse supõe a referência a um direito substantivo, que no caso é o direito de arrendamento; todos os poderes referentes ao arrendamento passaram a estar na titularidade da C; o comportamento das partes posterior à celebração do contrato é um elemento muito importante de interpretação, que demonstra que houve transferência do arrendamento para a C; a transferência é por natureza provisória, mas não é resolúvel - cessa quando o contrato-promessa se extinguir, sem ser substituída pela compra e venda como título substantivo (fls. 450).
(6) Cuja argumentação jurídica, no aspecto agora em discussão, colhe inteiro apoio.
(7) Acórdão do STJ de 25 de Janeiro de 2005 - relator Cons. Lopes Pinto -, publicado em www.dgsi.pt/jstj.
(8) Acórdão do STJ de 27 de Maio de 2004 - relator Cons. Quirino Soares -, publicado em www.dgsi.pt/jstj.
(9) Acórdão do STJ de 8 de Maio de 2003 - relator Cons. Ferreira Girão -, publicado em www.dgsi.pt/jstj.
(10) Recorda-se que a ré recorrente, logo desde a contestação, faz constante apelo ao disposto no art. 1057º do C.Civil, que prevê, precisamente, um caso de aquisição legal: o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador.
(11) Fls. 34 e 35.
(12) A cláusula 2ª refere que "O preço da prometida compra e venda do prédio é de 1.290.000 contos (...) dos quais 1.237.500 contos (...) são pagos à A pela C, na data de assinatura do presente contrato (...).
(13) Note-se que os encargos de seguro, taxas de esgoto e de contribuição autárquica, respeitantes ao prédio e ao período de vigência do contrato-promessa, só seriam pagos pela C caso se viesse a realizar a prometida venda - como reconhece o Prof. Oliveira Ascensão (parecer, fls. 431), estes encargos devem caber normalmente a quem frui o direito sobre o prédio (v.g., o locador); ora, tal não foi o querido pelas partes na vigência do contrato-promessa (vide cláusula 6.4), elemento que enfraquece ainda mais a frágil tese da transmissão negocial da posição de locador.
(14) Que suscitou o aplauso do Prof. Dr. Pessoa Jorge (parecer, a fls. 520 e seg.s).
(15) Acórdão do STJ de 11 de Abril de 1991, publicado no BMJ n.º 406, p. 601 e seg.s - neste aresto refere-se expressamente que "O juízo sobre a injustiça ou imoralidade do preceito legislativo não pode servir de pretexto para o inaplicar a determinada situação, se bem que possa desempenhar importante papel no campo da interpretação da lei", o que constitui resposta à objecção agora suscitada pelo Prof. Drº Oliveira Ascenção no seu parecer.
(16) Acórdão do STJ de 22 de Junho de 1999, publicado no BMJ n.º 488, p. 345 e seg.s.
(17) Semelhante entendimento foi perfilhado pelo acórdão do STJ de 3 de Julho de 1997, relator Cons. Mário Cancela, publicado em www.dgsi.pt/jstj.