Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 98B057 |  |
ACÇÃO DE PREFERÊNCIA
ACÇÃO DE DESPEJO
ACÇÃO DEPENDENTE
LOCATÁRIO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
TITULARIDADE
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
COMUNICAÇÃO
DIR CIV - TEORIA GERAL / DIR OBG / DIR CONTRAT / DIR FAM.
CCIV66 ARTIGO 9 N2 ARTIGO 217 N2 ARTIGO 218 ARTIGO 416 N1 ARTIGO 436 N1 ARTIGO 874 ARTIGO 923 N2 ARTIGO 1047 ARTIGO 1110 N1 ARTIGO 1163 ARTIGO 1682-A N2 ARTIGO 1682-B.
CPC67 ARTIGO 279 N1 ARTIGO 712 N1.
L 63/77 DE 1977/08/25 ARTIGO 1.
DL 496/77 DE 1977/11/25.
RAU90 ARTIGO 83.
ACÓRDÃO STJ DE 1981/07/28 IN BMJ N309 PAG342.
ACÓRDÃO STJ DE 1984/05/15 IN BMJ N337 PAG348.
ACÓRDÃO STJ DE 1984/12/20 IN BMJ N341 PAG342.
ACÓRDÃO STJ DE 1985/12/10 IN BMJ N352 PAG352.
ACÓRDÃO STJ DE 1994/03/15 IN BMJ N435 PAG750.
ACÓRDÃO STJ DE 1994/11/08 IN CJSTJ ANOII TIII PAG121.
II - É o que sucede com a acção de preferência proposta pelo arrendatário de casa para habitação. O direito do autor depende da improcedência da acção de despejo que lhe haja movido o senhorio, mesmo que a causa de pedir deste seja posterior à transmissão que desencadeou aquela.
III - No caso referido de preferência, o titular do direito (artigo 416 n. 1 do Código Civil) é o arrendatário e não também o cônjuge.
IV - Há dois elementos imprescindíveis na comunicação de que fala esse preceito: a identificação da coisa a alienar e o preço. As condições de pagamento, o local e data do contrato projectado e a identidade do adquirente só, no caso concreto, poderão ou não ter relevância.
I
1. No Tribunal de Círculo de Leiria, A e mulher B intentaram acção com processo ordinário contra C e mulher D e E, pedindo que lhe seja reconhecido o direito de haverem para si o prédio vendido pelo preço declarado na escritura junta, para tanto alegando, e em síntese, que são há mais de 20 anos arrendatários habitacionais do 1. andar de um prédio urbano composto de uma moradia de rés-do-chão e 1. andar, sito na Rua ..., freguesia e concelho de Leiria e que, por escritura de 13 de Julho de 1993, os 1. Réus declararam vender ao 2. Réu o aludido imóvel pelo preço de 9000000 escudos, sem previamente darem-lhes conhecimento da realização, do negócio, do preço que iriam praticar, nem das condições de pagamento.
O Réu E contestou excepcionando a caducidade e a renúncia do direito dos Autores, alegando que a vendedora por carta de 27 de Julho de
1989 notificou os arrendatários para, querendo, exercerem o seu direito de preferência, dando-lhes conhecimento das cláusulas do respectivo contrato, mas nenhum dos arrendatários, incluindo os Autores, exercitaram o seu direito de preferência; assim pagou aos vendedores em Dezembro de 1989 o preço acordado de 9000000 escudos, mas a escritura pública de compra e venda, por razões de amizade e confiança recíproca, só foi realizada em Julho de 1993.
Replicaram os Autores referindo que a carta de 27 de Julho de 1989 apenas foi dirigida ao Autor/marido, que as condições de venda nela propostas são diferentes da concretizada, e que entre a data dessa carta e a concretização do negócio medearam quatro anos, período durante o qual se modificaram relevantemente as condições do mercado imobiliário, na zona.
2. No despacho saneador julgou-se improcedente a excepção de caducidade e relegou-se para a decisão final o conhecimento da excepção de renúncia do direito de preferência por depender de prova a produzir.
3. Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença a julgar a acção procedente, declarando que os Autores têm direito de haverem para si o prédio vendido pela escritura de 13 de Julho de
1993, pelo preço nela declarado.
4. O Réu contestante apelou.
A Relação de Coimbra, por acórdão de 3 de Junho de 1997, negou provimento ao recurso.
5. O Réu contestante pede revista, formulando 47 conclusões onde submete a questão prévia da suspensão do presente recurso até ao trânsito em julgado da decisão a proferir na acção de despejo que intentou contra os Autores/recorridos, com o fundamento resolutivo verificado em momento posterior à venda do prédio locado.
Para além desta questão prévia, submeteu à apreciação deste Supremo Tribunal de Justiça as seguintes questões:
- a primeira, a modificabilidade das respostas aos quesitos 3 e 4 dadas pelo Tribunal Colectivo;
- a segunda, a desnecessidade de se comunicar o projecto de venda a ambos os cônjuges quando só um deles é o arrendatário por intervenção no contrato de arrendamento;
- a terceira, se não viola o estatuído no artigo 416 do
Código Civil o facto de a comunicação para o exercício do direito de preferência indicar o nome de dois compradores e só um dos indicados ter celebrado o contrato de compra e venda.
A segunda e terceira questões apresentam-se, na dinâmica das conclusões das alegações, como subquestões da questão fulcral: a de saber se houve renúncia ao direito de preferência.
6. Os Autores/recorridos apresentaram contra-alegações onde sustentam a irrelevância da questão prévia e pugnam pela manutenção do acórdão recorrido.
III
Questões a apreciar no presente recurso.
1. Antes de mais, temos de apontar que este Supremo
Tribunal não pode conhecer da questão da modificabilidade das respostas dadas pelo Tribunal
Colectivo aos quesitos 3. e 4., por duas ordens de razões:
- a primeira, não cabe exercer censura sobre o não uso pela Relação dos poderes conferidos no artigo 712 n. 1 do Código de Processo Civil - Acórdãos de 15 de Março de 1994 - B.M.J. n. 435, página 750 e Antunes Varela, Revista Legislação e Jurisprudência, ano 130, página 306.
- A segunda, só conhece da matéria de facto em dois casos (o primeiro, para a hipótese de o Tribunal recorrido ter dado como provado um facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável a sua existência; a segunda, quando se tenha desrespeitado as normas que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico), sendo certo que nenhum desses casos se verifica no caso dos autos.
2. Fechado este parêntesis, temos duas questões a apreciar, conforme sublinhado, ou seja; a questão prévia de saber se a decisão da presente acção de preferência está dependente do julgamento da acção com fundamento resolutivo verificado em momento posterior à venda da coisa locada, e a questão de saber se houve renúncia ao direito de preferência.
Esta segunda questão só será apreciada em resultado da questão prévia desdobrar-se em duas subquestões: a primeira, se, no caso de procedência da acção de despejo intentada pelo Réu/recorrente contra os Autores/recorridos, com fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada, estes manterão (ou não) o direito de preferência que lhes foi conferido pelo artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto; a segunda, se a decisão dessa acção de despejo no sentido da procedência do fundamento resolutivo posterior à da venda da coisa será prejudicial à decisão do presente recurso.
A solução a dar à segunda subquestão depende da resposta que se der à questão fulcral do presente recurso: se houver renúncia ao direito de preferência.
Daqui a necessidade da apreciação desta questão.
Abordemos, pois, as questões enunciadas.
III
Se, no caso de procedência da acção de despejo intentada pelo Réu/recorrente contra os Autores/recorridos, com fundamento resolutivo posterior à da venda da coisa locada, estes manterão (ou não) o direito de preferência que lhes foi conferido pelo artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto.
1. A questão não deixa de ser isenta de dificuldades na sua solução, o que não aconteceria se a violação do contrato de arrendamento por parte do arrendatário habitacional se verificasse em momento anterior à venda da coisa locada.
Neste caso (situação) a solução seria encontrada com base na eficácia retroactiva quer do reconhecimento judicial do direito de preferência quer da resolução do contrato de arrendamento:
- por um lado, a procedência da acção de preferência tem como resultado a substituição, com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente - Antunes Varela, Revista
Legislação e Jurisprudência, ano 103, páginas 470 e seguintes: Acórdãos deste Supremo Tribunal de 10 de Dezembro de 1985 - B.M.J. n. 352, página 352 - e de 8 de Novembro de 1994 - Colectânea - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, ano II, tomo III, página 121;
- por outro lado, conforme sublinha Vaz Serra, "a circunstância de o artigo 1047 dizer que a resolução do contrato fundado na falta de cumprimento por parte do locatário tem de ser decretada pelo Tribunal significa apenas que essa resolução não pode fazer-se mediante simples declaração do locador ao locatário (artigo 436 n. 1), tendo de ser decretada, não significa que a cessação da relação locatícia tenha de se produzir sempre só a partir desse decretamento... desde que o despejo seja decretado com fundamento num facto anterior ao contrato de compra e venda do prédio, o efeito da decisão deve retrotrair-se ao momento de tal facto - Revista Legislação e Jurisprudência, ano 107, página 352.
No mesmo sentido está Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, volume II, 3. edição, página 409.
2. Perante a eficácia retroactiva quer da acção de preferência quer da resolução do contrato de arrendamento, temos como correcta a doutrina do acórdão deste Supremo Tribunal de 20 de Dezembro de 1984 -
B.M.J. n. 341, página 342 no sentido de que o despejo fundado em facto anterior à venda do prédio e decretado depois da celebração desta, extingue ex tunc a situação locatícia e o correlativo direito de o arrendatário preferir na compra.
3. Problemática é a questão de saber se, no caso de procedência da acção de despejo, o arrendatário que o deixou de ser em momento posterior - manterá o direito de preferência que lhe foi conferido por lei.
Sobre esta questão duas correntes se desenham neste Supremo Tribunal:
- uma, no sentido de a resolução do contrato de arrendamento não extinguir o direito de preferência do arrendatário, porque a decisão que decrete o despejo só produz efeito ex nunc, enquanto o direito de preferência nasce com a alienação, pelo que a sentença que o reconhece tem eficácia retroactiva (acórdão de 8 de Janeiro de 1974 - B.M.J. n. 233, página 190).
Outra, no sentido das concessões previstas...e na Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, eram ou são dirigidas aos locatários enquanto efectivos habitantes do arrendado - acórdãos de 28 de Julho de 1981 - B.M.J. n. 309, páginas 342 e seguintes; e de 22 de Junho de 1993 - Revista n. 82125, 1. Secção, não publicada).
3a) No sentido da primeira tese, está Mota Pinto, com o argumento de que a sentença de despejo não tem efeito retroactivo; só produz efeitos "ex nunc", enquanto a sentença que eventualmente reconheça o direito de preferência tem efeitos "ex tunc" efeitos que se protraem ao momento da venda - Revista de Direito e Estudos Sociais, ano XXV, páginas 107 e seguintes.
3b) No sentido da segunda tese está a Revista dos Tribunais - ano 92, páginas 379 e 380, ao observar que:
"O arrendatário que intenta acção de preferência não fica desonerado de cumprir as obrigações que o contrato e a lei lhe impõem; se der motivo à resolução do arrendamento, incorre no despejo e à execução da sentença que o decrete não obsta o facto de ter pendente acção de preferência" e que "decretado o despejo por sentença transitada,
extingue-se a instância na acção de preferência por impossibilidade ou inutilidade superveniente da lide".
3c) Antunes Varela defendeu a segunda tese ao anotar o acórdão deste Supremo Tribunal de 28 de Junho de 1981, escrevendo:
"A interpretação restritiva do artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, aceite no presente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, corresponde, sem nenhuma espécie de dúvida, à correcta determinação do sentido decisivo desse preceito legal.
"Mais, porém, do que a letra pesa na interpretação da lei o seu espírito (o pensamento legislativo) contanto esse não exceda o limite estabelecido para o efeito, em termos genéricos, no artigo 9, n. 2, do Código Civil.
"E o espírito da lei que instituiu o direito de preferência a favor do locatário residencial, conforme se depreende do sucinto preâmbulo do diploma, é o de facilitar a aquisição do prédio, não a quem apenas o arrendou, mas a quem nele efectivamente habita, mediante o vinculo locatício (criado pela locação do imóvel) - Revista Legislação e Jurisprudência, ano 116, páginas 223 e 224.
3d) Temos por correcta a tese do acórdão deste Supremo Tribunal de 28 de Julho de 1981, reforçada (consolidada) pelas pertinentes e decisivas considerações explanadas por Antunes Varela.
Como se anota no acórdão referido, a Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, teve em vista, como resulta do seu preâmbulo, dar execução ao disposto no artigo 65 n. 2, da Constituição da República, segundo a qual compete ao
Estado, além do mais, adoptar uma política de acesso à habitação própria.
Por isso, não é a simples posição de inquilino habitacional que faz nascer, para esse inquilino, o direito de preferência na venda ou dação em pagamento do respectivo prédio; é necessário que o inquilino tenha necessidade do prédio ou da fracção para a sua habitação própria e dos seus familiares.
O direito de preferência criado pela Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, visa tão-só os inquilinos necessitados de habitação própria.
A razão de ser do direito de preferência criado pela Lei n. 63/77 impõe que ao seu artigo 1 se dê a interpretação restritiva dada pelo acórdão deste
Supremo Tribunal de 28 de Julho de 1981 - B.M.J. n. 309, páginas 342 - por ser, conforme Antunes Varela, a correcta determinação do sentido decisivo desse preceito legal - Revista citada, página 223.
Assim, o artigo 1 da Lei n. 63/77 deve ser interpretado no sentido de o direito de preferência dever ser reconhecido ao arrendatário se e na medida em que lhe proporcione continuar a habitar o arrendado, mas agora a título de habitação própria.
Perante a interpretação restritiva do artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, temos de precisar que os Autores/recorridos não manterão o direito de preferência que lhes foi concedido por aquele dispositivo legal no caso da procedência da acção de despejo intentada pelo réu/recorrente contra os mesmos, com fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada.
IV
Se houve renúncia ao direito de preferência.
1. Elementos a tomar em conta.
1) Por escritura de 13 de Julho de 1993, os Réus C e mulher D declararam vender ao Réu E um prédio urbano composto de rés-do-chão e 1. andar, sito na Rua ... , freguesia e concelho de Leiria.
2) O preço praticado foi de 9000000 escudos que a Ré vendedora declarou, naquela escritura, já ter recebido.
3) O Autor marido tomou de arrendamento, para habitação, o 1. andar do prédio referido em 1), a partir de Outubro de 1967.
4) Os autores fazem daquele local o centro da sua vida familiar e doméstica, onde tomam as suas refeições, dormem e recebem visitas e amigos.
5) Em 1989, a Ré D pretendeu vender o prédio referido em 1).
6) Nessa altura, além dos autores, eram arrendatários daquele prédio F e G.
7) A Ré D enviou carta-registada ao Autor marido, ao F e à G, datada de 27 de Julho de 1989.
8) Nestas cartas, designadamente na que endereçou ao Autor-marido, a Ré D pediu-lhe que lhe informasse se estava interessado em exercer o direito de preferência, pois pretendia vender o prédio referido em 1).
9) Na mesma carta dizia-se que havia duas pessoas interessadas em adquirir tal prédio - E e H - em comum e partes iguais - pelo preço de 9000000 escudos (nove milhões de escudos); sendo sinal e princípio de pagamento de 4500000 escudos e o restante até fim de Dezembro de
1989 com a outorga da escritura, sendo as rendas para o proprietário até à escritura.
10) Naquela altura, nenhum dos arrendatários exercitou o seu direito de preferência.
2. Posição da Relação e das partes.
2a) A Relação de Coimbra decidiu não haver renúncia ao direito de preferência, porquanto:
- por um lado, a comunicação do projecto da venda só foi comunicada ao Réu-marido quando devia ter sido também à Ré mulher, tendo em vista que o Decreto-Lei n. 496/77, de 25 de Novembro, ao aditar o artigo 1682-A ao
Código Civil determinou que a renúncia ou perda do direito de preferência respeitante à casa de morada de família dependa do consentimento de ambos os cônjuges (n. 2);
- por outro lado, o facto de a comunicação para preferência indicar o nome de dois pretensos compradores e afinal o contrato de compra e venda ter sido celebrado com um daquele, não satisfaz a preocupação e exigência legal - artigo 416, n. 1, do Código Civil.
2b) O Recorrente sustenta ter havido renúncia ao direito de preferência, porquanto: por um lado, não é necessário comunicar o projecto da venda a ambos os cônjuges quando só um deles interveio no contrato de arrendamento, dada a incomunicabilidade do arrendamento determinada pelo artigo 83 do R.A.U. e a inaplicabilidade ao direito de preferência do artigo 1682-A do Código Civil; assim, só o recorrido marido, como arrendatário, tinha que ser notificado para a preferência; por outro lado, o facto de a comunicação para preferência enviada ao recorrido marido indicar o nome de dois compradores e, a final, o contrato de compra e venda ter sido celebrado apenas com um dos indicados compradores, não viola o estipulado no artigo 416 do Código Civil.
Que dizer?
3. O artigo 416 do Código Civil versa sobre o ónus da informação necessário ao exercício do direito de preferência.
O sentido e alcance de tal norma traduz-se em saber qual o conteúdo desse ónus.
Tarefa facilitada quando se tenha presente a natureza jurídica do direito legal de preferência: direito que confere ao respectivo titular o poder de adquirir sobre determinada coisa, quando ocorram certos pressupostos, um direito real de gozo (Antunes Varela, Revista
Legislação e Jurisprudência, ano 103, página 471).
Se o direito de preferência atribui ao seu titular a faculdade de adquirir a coisa, uma vez verificados os seus pressupostos (venda ou projecto de venda do imóvel objecto de tal direito) poderá avançar-se no sentido de que a norma do n. 1 do preceito referido tem em vista possibilitar ao titular do direito de preferência a tomada de decisão se deve ou não exercer o seu direito.
E para essa tomada de decisão torna-se necessário que o obrigado à preferência faculte ao titular do direito de preferência faculte os elementos necessários para servir de suporte à sua decisão.
Tais elementos necessários não podem ser senão os da projectada alienação.
Mas todos os elementos, consabida a importância subjectiva e variável de um ou outro desses elementos?
Parece-nos que não poderá estabelecer-se uma fórmula abstracta de quais os elementos da projectada alienação a comunicar ao preferente, mas antes aceitar que não serão necessariamente sempre os mesmos, mas sim os que vierem a ser surpreendidos em cada caso concreto em consonância com a específica posição quer do titular do direito de preferência quer do obrigado à preferência quer da própria especificidade da venda a fazer.
Se os elementos da projectada alienação a comunicar ao preferente podem ser, face às especificidades referidas, variáveis, certo será que, como denominador comum de todas as projectadas alienações, serão os elementos que se surpreendem através da noção de "compra e venda" (artigo 874): a coisa a vender e o preço pretendido. Estes elementos não deixarão de ser sempre decisivos para influenciar o preferente de exercer ou não a preferência, sendo certo que os demais elementos (nome do comprador, condições do pagamento, local e data da feitura do contrato projectado) serão ou não essenciais para a formação da decisão do preferente em resultado das especificidades concretas surpreendidas.
Pires de Lima e Antunes apontam dois exemplos em que o nome do adquirente é essencial para o titular do direito de preferência: o primeiro, em relação ao preferente - comproprietário, visto aos consortes poder agradar, ou pelo menos não desagradar, a relação de compropriedade em certa pessoa e desagradar quanto a outras, independentemente do preço de aquisição; o segundo, em relação ao preferente arrendatário, pois a este não é indiferente a pessoa do senhorio, ao qual se encontra ligado por uma relação jurídica, da qual decorrem para ambos, vários direitos e obrigações -
Código Civil anotado, volume III, 2. edição, página 373.
Compreende-se que a "pessoa do adquirente" seja "elemento essencial" para o preferente arrendatário - habitacional de imóvel urbano (ou de fracção autónoma do imóvel urbano) - artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de
Agosto - "na medida em que o interessado na compra, e senhorio futuro, possa vir a exercer um eventual direito de denúncia para sua habitação, pondo em crise o contrato de arrendamento existente" - Acórdão deste
Supremo Tribunal de 15 de Maio de 1984, no Boletim Ministério da Justiça n. 337, página 348.
O pôr em crise o contrato de arrendamento existente com um eventual direito de denúncia para habitação pode muito bem não existir, e frequentemente e quasi sempre não existe, nos contratos de arrendamento para comércio já que a coisa locada, adoptada e transformada em estabelecimento comercial, não pode servir os interesses de um eventual senhorio com vista à sua estabilidade habitacional.
E também o pôr em crise o contrato de arrendamento existente com um eventual direito de denúncia para habitação tem um duplo grau de probabilidades quando são indicadas como duas as pessoas adquirentes.
O que se acaba de expor no que respeita ao elemento
"nome do comprador" também serve de ponto de partida para a apreciação de quaisquer outros elementos que pela especificidade da venda projectada (condições de pagamento, local e data da feitura do contrato projectado), possa influir na decisão da preferência.
Daqui o precisar-se que para além dos dois elementos essenciais do contrato de compra e venda (coisa a alienar e o seu preço) a essencialidade dos demais elementos constantes da venda projectada deverá ser apreciada, caso por caso, em função com a específica posição quer do titular do direito de preferência quer do obrigado à preferência quer da própria especificidade da venda a fazer.
4. O destinatário da comunicação a que se refere o artigo 416 do Código Civil será tão somente o arrendatário, dado ser a ele que a lei confere o direito de preferência em resultado não só da incomunicabilidade do arrendamento (a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge..., artigo 83 do R.A.U., a reproduzir o n. 1 do artigo 1110 do Código
Civil), mas também por ser inaplicável ao direito de preferência que o disposto no n. 2 do artigo 1682-A, do Código Civil (que estatui: "carecer de consentimento de ambos os cônjuges... a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos reais de gozo sobre a casa de morada de família), quer o disposto na alínea a) do artigo 1682-B, do mesmo diploma legal (que diz: a resolução ou denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário, relativamente à casa de morada da família, carecerem do consentimento de ambos os cônjuges).
5. O artigo 217 n. 2 do Código Civil preceitua: "a declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação de vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, em toda a probabilidade, o revelem".
A distinção entre declaração expressa e declaração tácita, explicitada na norma transcrita, é a proposta pela teoria subjectiva (cfr. Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, volume II, 1960, páginas 130 e seguintes): a declaração é expressa quando feita por meios directos, frontais, de expressão de vontade; é tácita, quando do seu conteúdo directo se infere um outro, isto é, quando se destina a um certo fim, mas a latere permite concluir com bastante segurança uma dada vontade negocial, costumando falar-se a este propósito em procedimento concludente, em factos concludentes (facta concludentia: facto ex quibres voluntas concludi potest).
Tais factos concludentes devem ser inequívocos, como sublinha Manuel de Andrade, ao escrever:
"Existirá univocidade dos "facta concludentia" na declaração tácita sempre que, conforme os usos da vida, haja quanto aos factos de que se trata toda a probabilidade de serem praticados com dada significação negocial (aquele grau de probabilidade que basta na prática para as pessoas sensatas tomarem as suas decisões) - ainda que porventura não esteja absolutamente precludida a possibilidade de outra significação" - Obra citada, páginas 131 e 132.
São idênticos os ensinamentos de Mota Pinto - Teoria
Geral do Direito civil, 1980, página 337.
6. O artigo 218 do Código Civil ao prescrever que: "o silêncio vale como declaração negocial, quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção negocial", resolve o problema de saber quando deverá atribuir-se o valor de declaração de vontade a um comportamento puramente negativo de uma pessoa.
O silêncio só vale, conforme resulta desta formulação legal, como meio declarativo nos casos referidos especialmente por lei (ex. os artigos 923 n. 2 e 1163 - vide Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado volume I, 4. edição, página 209), ou convenção das partes nesse sentido, "bem como na hipótese de um uso prevalente em certo círculo social (ex., um determinado ramo de actividade económica) ou uma prática estabelecida entre os contraentes legitimar a atribuição de sentido negocial a um comportamento omissivo (por exemplo, no caso de uma pessoa enviar habitualmente a outra mercadoria que esta recebe, sem aceitar nem rejeitar, e paga em devido tempo, criando-se entre ambas uma prática deste tipo" - Mota pinto, obra citada, página 338.
7. Perante o que se deixa exposto em 3) e 4), em conjugação com a matéria fáctica fixada - nomeadamente a referida em 3) e 7) a 10), do parágrafo II do presente acórdão - temos de precisar que:
- por um lado, os 1. Réus comunicaram correctamente a alienação projectada (coisa a vender, preço pretendido e nome dos dois compradores, na medida em que na alienação consumada a coisa vendida foi a indicada, pelo preço pretendido e a um dos dois compradores indicados na alienação projectada.
A alienação a um dos dois compradores indicados na comunicação não afectou a decisão assumida pelo Réu/marido, na sua qualidade de arrendatário, na medida em que ao silenciar a comunicação revelou o seu desinteresse, a sua despreocupação, daquelas pessoas virem a ser os seus futuros "senhorios" - os riscos futuros de denúncia do contrato de arrendamento para habitação de um deles não pesarem na decisão do Réu/marido/arrendatário, de sorte que continuam a não pesar esses riscos - agora, reduzidos - quando, a final, o senhorio passa a ser só um dos dois indicados adquirentes.
Por outro lado, a comunicação que os 1. Réus fizeram ao autor/marido/arrendatário está conforme o preceituado no artigo 416 n. 1 do Código Civil, na medida em que é ele o arrendatário do 1. andar do prédio em causa, de sorte ser só ele que decide se deve ou não exercer o direito de preferência conferido pelo artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto.
8. Perante o que se deixa exposto em 5), 6) e 7), conjugado com o silêncio do Autor/marido/arrendatário à comunicação feita pelos 1. Recorrentes nos termos do artigo 416 do Código Civil, temos de precisar que, por um lado, a comunicação em causa não se apresenta como facto concludente de renúncia ao direito de preferência conferido ao Autor/marido nos termos do artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto; e, por outro lado, a circunstância de o Autor/marido ter silenciado essa comunicação não tem outro significado que não seja o de não valer como renúncia ao seu direito de preferência.
Conclui-se, assim, que o Autor/marido/arrendatário não renunciou ao direito de preferência conferido pelo artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto.
V
Se a decisão da acção de despejo intentada pelo Réu/recorrente contra os Autores/recorridos, no sentido da procedência do fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada, será prejudicial à decisão do presente recurso.
1. O artigo 279 n. 1 do Código de Processo Civil ao prescrever que: "o Tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão da causa estiver dependente do julgamento de outra já proposta", levanta a questão de saber quando deve entender-se que a decisão de uma causa depende do julgamento de outra?
Segundo a doutrina e a jurisprudência deste Supremo Tribunal, verifica-se a relação ou nexo de dependência ou prejudicialidade, quando a decisão ou julgamento duma acção - a dependente - é atacada ou afectada pela decisão ou julgamento noutra - a prejudicial - A. dos Reis, Comentário, volume III, páginas 267 e seguintes; Manuel Andrade, Lições de Direito Processual Civil, página 427; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de
18 de Fevereiro de 1993 - B.M.J. n. 424, página 587.
2. Tendo presente a solução dada à questão fulcral do presente recurso (se houve renúncia ao direito de preferência) e ao conceito de prejudicialidade, temos de precisar que a decisão da acção de despejo intentada pelo Réu/recorrente contra os Autores/recorridos, no sentido da procedência do fundamento resolutivo posterior à venda da coisa locada, será prejudicial à decisão do presente recurso.
VI
Conclusão:
Do exposto, poderá extrair-se que:
1) O artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto, deve ser interpretado no sentido de o direito de preferência dever ser reconhecido ao arrendatário se e na medida em que lhe proporcione continuar a habitar o arrendado, mas agora a título de habitação própria.
2) A comunicação a que se refere o artigo 416 n. 1 do Código Civil será dirigida ao arrendatário da coisa a vender, e não também ao seu cônjuge.
3) O conteúdo do ónus da informação a que se refere o artigo 416 n. 1 do Código Civil surpreende-se através de duas componentes: uma fixa, constituída por elementos essenciais do contrato de compra e venda
(coisa a vender e preço ajustado) e, outra variável, constituída em consonância com a específica posição do titular do direito legal de preferência e do obrigado à preferência e, ainda, da própria especificidade da venda projectada.
4) A declaração negocial é tácita quando da prática de certos factos inequívocos se possa inferir que, conforme os usos da vida, foram praticados, com toda a probabilidade, com dado significado negocial.
5) Verifica-se a relação ou nexo de dependência ou prejudicialidade quando a decisão de uma acção (ou de um recurso) - a dependente - poder ser afectada pela decisão emitida noutra acção - a prejudicial.
Face a tais conclusões, em conjugação com a matéria fáctica fixada, poderá precisar-se que:
1) No caso de procedência da acção de despejo intentada pelo Réu/recorrente contra os Autores/recorridos, com fundamento resolutivo posterior à da venda da coisa locada, o Autor/marido não manterá o direito de preferência que lhe foi conferido pelo artigo 1 da Lei n. 63/77, de 25 de Agosto.
2) O Autor/marido/arrendatário não renunciou ao direito de preferência adquirido em resultado da venda do prédio em causa.
3) A decisão do presente recurso é afectada pela decisão a proferir na acção de despejo referida em 1).
Termos em que se declara a suspensão o presente recurso até à decisão da acção de despejo intentada pelo Réu/recorrente contra os Autores/recorridos, com fundamento resolutivo posterior à venda do prédio em causa.
Custas pelos recorridos.
Lisboa, 6 de Maio de 1998
Miranda Gusmão,
Sousa Inês,
Nascimento Costa.
Decisões impugnadas:
I) Tribunal de Círculo de Leiria - 1. Juízo - Processo n. 12/94.
II) Tribunal da Relação de Coimbra - Processo n. 50/96.