| 770/18.0T8LSB.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CONTRATO DE MÚTUO
HIPOTECA
CADUCIDADE
UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA
FRAUDE À LEI
A venda judicial de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano celebrado posteriormente à hipoteca, mas anteriormente à penhora, não faz caducar este arrendamento, por força do estipulado no art.º 1057.º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art.º 824.º do mesmo Código.
Processo n.º 770/18.0T8LSB.L1.S1
Acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça
I. RELATÓRIO
1. CPP – Casa de Crédito Popular, S.A. propôs ação declarativa de simples apreciação negativa, sob a forma de processo comum, contra Prestamistas Sociedade S. R., Lda, Novo Banco, S.A. e Banco Invest, S.A. pedindo ao tribunal que declare que o arrendamento titulado pela Autora e posterior ao registo das hipotecas tituladas pelos Réus Novo Banco e Banco Invest, mas anterior às penhoras realizadas no âmbito do identificado processo de execução, não caduca com a venda que venha ocorrer no âmbito do processo de execução promovido por aqueles.
2. Os RR. apresentaram contestação, em separado, defendendo a tese da caducidade do contrato de arrendamento em caso de venda em processo executivo e concluindo, consequentemente, pela improcedência da ação, com a respetiva absolvição do pedido.
3. Foi realizada audiência prévia, na qual foi elaborado o despacho saneador, identificado o objeto do litígio e selecionados os temas de prova.
4. Realizou-se audiência final e em 25.7.2019 foi proferida sentença, que culminou com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, julgo a acção procedente e, em consequência, declaro que o arrendamento titulado pela Autora e posterior ao registo das hipotecas tituladas pelos Réus Novo Banco e Banco Invest, mas anterior às penhoras realizadas no âmbito do processo n.º 28597/16.6..., a correr termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa,... – Instância Central, ...ª Secção de Execução – J..., não caduca com a venda que venha ocorrer no âmbito do processo de execução promovido pelos Réus.
Custas pelos Réus.
Valor da acção: 30.000,01 euros”.
5. Cada um dos RR. apelou da sentença, e com sucesso, pois por acórdão datado de 13.02.2020 a Relação revogou a sentença, emitindo o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, acorda-se em julgar as apelações procedentes e, consequentemente, revogando-se a sentença recorrida, declara-se que o arrendamento titulado pela autora, arrendamento este posterior ao registo das hipotecas tituladas pelos Bancos réus (Novo Banco, S.A., e Banco Invest S.A.), ainda que anterior às penhoras realizadas no âmbito do processo 28597/16.6... (Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa – Instância Central, ....ª secção de Execução – J...), caduca com a venda que venha a ocorrer no processo de execução, ex vi art. 824/2 CC.
Custas pela autora/apelada.”
6. A A. interpôs revista do mencionado acórdão da Relação, tendo formulado mais de 60 conclusões, nas quais pugna, em síntese, por que o acórdão recorrido seja revogado e substituído por outro que declare que o arrendamento titulado pela recorrente não caduca com a venda que venha a ocorrer no âmbito do processo de execução n.º 28597/16.6... promovido pelos recorridos.
7. O R. Novo Banco S.A. contra-alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido.
8. Por despachos datados de 21.9.2020 e de 12.5.2022 os autos ficaram a aguardar, respetivamente, o desfecho do recurso para uniformização de jurisprudência n.º 1268/16.6T8FAR.E1.S2-A e da revista ampliada n.º 2560/09.1TBLLE-C.E.S1 – na medida em que esses recursos tinham por objeto a apreciação, pelo pleno das Secções Cíveis do STJ, da questão da caducidade (ou não) do contrato de arrendamento celebrado após a constituição/registo de hipoteca e antes da penhora, em virtude da venda judicial do imóvel arrendado.
9. Estando documentados nos autos os acórdãos proferidos nos processos mencionados em 8, transitados em julgado, e tendo sido o processo redistribuído a novo relator, cabe julgar o recurso.
10. Foram colhidos os vistos legais.
II. FUNDAMENTAÇÃO
1. Cabe apreciar, nesta revista, se o contrato de arrendamento objeto destes autos, celebrado após a constituição das hipotecas que garantem os créditos dos Bancos RR. e que oneram o imóvel arrendado, e antes da penhora do imóvel locado, caduca na sequência da venda judicial do imóvel.
2.1. As instâncias deram como provada a seguinte
Matéria de facto
1. A Autora dedica-se ao exercício da actividade de mútuo garantido por penhor, com a denominação “CCP – CASA DE CRÉDITO POPULAR”.
2. A Autora é uma sociedade participada pela M..., S.A., NIPC ...54 e pelo senhor AA.
3. No âmbito do processo executivo n.º 28597/16.6..., a correr termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, ... – Instância Central, ...ª Secção de Execução – J..., foram penhorados os bens imóveis descritos na Conservatória do Registo Predial de ... sob os n.ºs .../19850328 – A e .../19850328 – B, constituídos pelas fracções autónomas “A” e “B”, da freguesia de ..., concelho de ..., sito em Rua ....
4. A referida execução foi movida pelo aqui Réu e Exequente Novo Banco, contra os Executados BB, CC e a aqui Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda..
5. O Réu Banco Invest, SA é credor e reclamante hipotecário no âmbito do apenso A do identificado processo.
6. As identificadas fracções “A” e “B” estão fisicamente unificadas e constituem uma só loja, facto que a Autora comunicou ao Agente de Execução nos autos, em resposta às referidas notificações, através de comunicação de 22/02/2017.
7. Na referida loja funciona um único estabelecimento de actividade de mútuo garantido por penhor, actividade prestamista, o qual se encontra aberto ao público.
8. Inicialmente aquele estabelecimento de actividade de mútuo garantido por penhor era titulado e gerido pela CGD – Caixa Geral de Depósitos com a marca semelhante à da Autora “CCP – CASA DE CRÉDITO POPULAR”, a qual adquiriu o imóvel, em regime de direito superfície, em 5 de Novembro de 1984.
9. Posteriormente, a aqui Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. adquiriu as identificadas fracções à Caixa Geral de Depósitos, em 12/07/1997.
10. A Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. passou desde essa data a exercer naquelas fracções a actividade de mútuo garantido por penhor.
11. Entre 1997 e 18 de Julho de 2000 a Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. celebrou cerca de três mil e seiscentos e cinquenta contratos de mútuo garantidos por penhor, considerando que o primeiro contrato na posse da Autora e celebrado pela Ré Prestamistas Sociedade S.R. tem o número de ordem “...57” e é datado de 18 de Julho de 2000.
12. Acresce que, posteriormente àquela data 18 de Julho de 2000, a Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. continuou a exercer a actividade de mútuo garantido por penhor, naquele estabelecimento, como se verifica pelos contratos de mútuo garantidos por penhor, celebrados no período depois de 18/07/2000 e até 04/04/2007.
13. Os mencionados contratos de penhor foram celebrados entre a mutuante, a Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. e os diversos mutuários identificados em cada um dos contratos.
14. A Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. tem a sua sede na Avenida..., em ..., tendo como sócios-gerentes “CC” e “BB”, detentores da totalidade do capital social, como se verifica pela certidão permanente de registo comercial que se junta e se dá por reproduzida, (doc. 65).
15. Em 29/07/2005 os sócios-gerentes da Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda., CC e BB constituíram, conjuntamente com DD, EE e FF, a sociedade “J.R. Prestamistas, S.A.”, NIPC ...29, com sede na ....
16. Os contratos de crédito garantidos por penhor detidos pela Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. foram transferidos para a nova sociedade constituída, a J.R. Prestamistas, S.A., mantendo-se esta a laborar no mesmo estabelecimento e tendo aí a respectiva sede social.
17. Sob a nova titularidade do estabelecimento da J.R. Prestamistas, S.A., esta iniciou a atividade em 28 de Setembro de 2005, conforme a declaração da Direcção-Geral da Empresa do Ministério da Economia e Inovação datada de 21/11/2005.
18. Ao terem criado a J.R. Prestamistas, S.A., os sócios-gerentes da Prestamistas Sociedade S.R. mantiveram-se proprietários da loja, e separaram o estabelecimento de crédito sobre penhores das paredes do mesmo, mantendo porém o controlo do negócio.
19. Entretanto, por contrato de compra e venda de acções outorgado no dia 04 de Março de 2008 a sociedade M..., S.A., NIPC ...54, que participa no capital social da aqui Autora, adquiriu 52% do capital social da identificada J.R. Prestamistas, S.A.., no dia 13 de Março de 2008, a sociedade M..., S.A., NIPC ...54, adquiriu os restantes 48% do capital social da referida J.R. Prestamistas, S.A., assumindo a totalidade das acções.
21. Assim e considerando que a Autora passou igualmente a exercer a actividade de mútuo garantido por penhor, no identificado estabelecimento, a Autora na qualidade de inquilina e a Ré Prestamistas Sociedade S.R., Lda. celebraram em 25 de Junho de 2008, o contrato de arrendamento comercial com a duração de sete anos renovável automaticamente por iguais períodos, tendo como objecto as supra identificadas fracções autónomas “A” e “B”.
22. Este último contrato de arrendamento teve início em 25/06/2008, e foi celebrado pelo prazo de 7 anos, renovável automaticamente por iguais períodos, mantendo-se em vigor na presente data.
23. O referido contrato de arrendamento comercial foi objecto de registo predial pela AP. 9 de 2008/10/24.
24. O do registo da penhora do identificado processo executivo, a qual só foi registada pela AP. 4264 de 2016/12/29.
25. O Exequente no identificado processo executivo n.º 28597/16.6..., registou o seu direito de crédito pelo AVERB. - AP. ...36 de 2015/04/24 15:24:43 UTC - Transmissão de Crédito.
26. Com a celebração do referido contrato de arrendamento, a Autora prosseguiu com a actividade de mútuo garantido por penhor que ali vinha sendo desenvolvida, celebrando novos contratos com a marca “CASA DE CRÉDITO POPULAR” e incorporando a carteira de clientes da J.R. Prestamistas, S.A..
27. A Autora manteve ao seu serviço alguns trabalhadores que acompanharam a transmissão do estabelecimento.
28. Para assumir formalmente a totalidade do negócio, no dia 01 de Novembro de 2011, a Autora celebrou com a J.R. Prestamistas, S.A. um contrato de cessão de créditos, por via do qual adquiriu os diversos créditos que aquela tinha sobre os devedores e respetivas garantias associadas a cada um deles, os quais naquela data ascendiam à quantia de € 486.117,88.
29. O identificado processo encontra-se neste momento na fase da venda executiva, tendo o Agente de Execução notificado as partes para se pronunciarem sobre a modalidade de venda e o valor base dos imóveis penhorados.
Foi ainda dado como demonstrado pelas instâncias (em sede de apreciação do direito) e está provado nos autos, que:
30. Sobre os imóveis referidos em 3 recaem hipotecas, a favor do R. Banco Invest e do R. Novo Banco, inscritas no registo predial, respetivamente, pela AP. ...9 de 2006/06/08 e pela AP. ...2 de 2007/07/12.
As instâncias enunciaram os seguintes
Factos não provados
O estabelecimento de actividade de mútuo garantido por penhor, instalado nas fracções penhoradas encontra-se aberto ao público e a operar de forma contínua desde 1987.
2.2. O Direito
Como já acima enunciado, o presente caso diz respeito a dois imóveis, unificados numa utilização conjunta para o exercício da atividade de prestamista, que, após terem sido objeto de hipotecas, foram dados de arrendamento à ora A.. Após, as duas frações foram penhoradas no âmbito de uma ação de execução em que os bancos ora RR. exercem os seus direitos, como credor exequente e como credor reclamante do seu crédito, contra a 1.ª R. e outros.
A A., arrendatária das duas frações penhoradas, pretende garantir que o contrato de arrendamento não caducará em virtude da venda judicial das frações, defendendo que ao arrendamento não é aplicável o disposto no art.º 824.º n.º 2 do Código Civil.
Como é sabido, essa questão tem sido alvo de controvérsia, na doutrina e na jurisprudência (do que se dá exaustiva conta nas decisões impugnadas e nas alegações e contra-alegações das partes).
Para uns, o arrendamento constitui um encargo que desvaloriza o prédio arrendado, pelo que, ainda que se admita que o instituto não figura diretamente na letra do art.º 824.º n.º 2 do Código Civil, a razão de ser desta norma é-lhe diretamente aplicável, pelo que o arrendamento, celebrado após a constituição da hipoteca que onere o locado, se deve extinguir por força da venda judicial do locado. A tal não obstaria o disposto no art.º 1057.º do Código Civil (que não teria em vista casos de venda forçada como a da execução comum e a do processo insolvencial) nem o art.º 1051.º do mesmo Código (sendo irrelevante que aí não figure a venda judicial como caso de caducidade da locação, uma vez que esse artigo não é taxativo).
Para outros, a letra da lei, os antecedentes históricos, a sistematização dos preceitos e razões de ordem teleológica, atinentes à particular proteção do arrendatário, aliados à atenuação progressiva, ao longo dos anos, do caráter vinculístico do contrato de arrendamento, arredam a aplicabilidade do disposto no art.º 824.º n.º 2 do Código Civil aos arrendamentos, ainda que posteriores à hipoteca do locado.
A controvérsia obrigou à intervenção do Supremo Tribunal de Justiça, a fim de desempenhar a sua função pacificadora de uniformização da jurisprudência. Uniformização essa que, como é sabido, não tem a força de uma lei nem consubstancia um precedente à maneira do direito anglo-saxónico, mas que, ainda assim, é servida de mecanismos (cfr. os artigos 629.º n.º 2, alíneas c) e d), 672.º n.º 1 al. c), 671.º n.º 2 al. b), 686.º n.º 3, 688.º n.º 3 do CPC) que pretendem assegurar que os acórdãos uniformizadores contribuem eficazmente para a igualdade, a segurança e a certeza na aplicação da lei, valores que se reputam essenciais num Estado de Direito. Assim, a divergência face ao caminho apontado pelo acórdão uniformizador só se concebe se forem convocados argumentos de facto / ou de direito, anteriormente não ponderados, que para o efeito sejam patentemente relevantes (cfr., v.g., acórdãos do STJ de 12.5.2016, processo n.º 982/10.4TBPTL.G1 e de 24.5.2022, processo n.º 1562/17.9T8PVZ.P1.S1).
Por acórdão proferido em 05.07.2021 no processo n.º 1268/16.6T8FAR.E1.S2-A, publicado no Diário da República n.º 151, 1.ª série, de 05.8.2021, sob o n.º 2/2021, as secções cíveis do Supremo Tribunal de Justiça uniformizaram a jurisprudência nos seguintes termos:
“A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CCivil”.
É certo que o dito acórdão foi tirado no âmbito de um processo de insolvência, onde pontifica o disposto no art.º 109.º n.º 3 do CIRE, que estipula que “A alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”.
Porém, do teor do acórdão ficou claro que, remetendo o dito preceito para o disposto na lei civil, o debate se centrou na questão da aplicação (ou não) do disposto no art.º 824.º n.º 2 do Código Civil aos arrendamentos celebrados sobre imóveis hipotecados, antes de serem penhorados.
Recordemos o disposto no art.º 824.º do Código Civil:
“Venda em execução
1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens”.
No acórdão uniformizador n.º 2/2021 fez vencimento a tese que considera que o n.º 2 do art.º 824.º do Código Civil não se aplica aos arrendamentos - com base na seguinte ordem de razões:
- como resulta claramente da sua letra, o n.º 2 do art.º 824.º só tem em vista direitos reais, seja de garantia, seja de gozo. Ora, o contrato de arrendamento constitui uma estrutura de natureza obrigacional, um direito pessoal de gozo, cuja regulação, sintomaticamente, está contida no Livro II – Direito das Obrigações -, e não no Livro III – Direito das Coisas;
- o art.º 1057.º do Código Civil (para o qual remete o art.º 109.º n.º 3 do CIRE), onde se prevê que “O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”, garante ao arrendatário a manutenção do seu contrato de arrendamento, no caso de transmissão da coisa locada;
- no art.º 1051.º do Código Civil, onde se preveem as causas de caducidade do contrato de locação, não consta a venda, quer em ação executiva, quer em liquidação em processo insolvencial;
- as alterações legislativas operadas em sede de arrendamento vieram acentuar o caráter transitório do instituto e tornaram-no um instrumento jurídico rentável para os proprietários, não se podendo continuar a defender que o arrendamento implica uma desvalorização do bem;
- o art.º 695.º do Código Civil (“Cláusula de inalienabilidade dos bens hipotecados - É igualmente nula a convenção que proíba o respectivo dono de alienar ou onerar os bens hipotecados, embora seja lícito convencionar que o crédito hipotecário se vencerá logo que esses bens sejam alienados ou onerados”) garante ao proprietário do imóvel hipotecado o direito de o arrendar ou de o transmitir com lucro;
- estando o regime da transmissibilidade do arrendamento perfeitamente enquadrado no preceituado no art.º 1057.º do Código Civil (para onde remete o art.º 109.º n.º 3 do CIRE), inexiste qualquer lacuna carecida de integração analógica, maxime por recurso ao disposto no n.º 2 do art.º 824.º do Código Civil.
Como se disse acima, este percurso argumentativo e uniformizador é perfeitamente aplicável à execução comum.
Tanto assim é que, na revista n.º 2560/09.1TBLLE-C.E1.S2, atinente a uma ação de execução comum, ao antever-se que lograria vencimento a tese que considerava aplicável o n.º 2 do art.º 824.º do Código Civil ao arrendamento do imóvel levado à venda judicial, celebrado antes da penhora e após a constituição de hipoteca, o que era “suscetível de contrariar a jurisprudência que foi uniformizada pelo AUJ do STJ n.º 2/21”, foi acionado o mecanismo previsto no art.º 686.º do CPC, isto é, alargou-se a revista ao veredito da totalidade dos juízes das secções cíveis do STJ. A tal também não obstou a circunstância de o arrendamento em causa na revista n.º 2560/09.1 ser um arrendamento rural.
E, por acórdão proferido em 08.10.2024, publicado no Diário da República n.º 241, 1.ª série, de 12.12.2024, sob o n.º 14/2024, as secções cíveis do Supremo Tribunal de Justiça uniformizaram a jurisprudência nos seguintes termos:
“A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC”.
Também aqui, o facto de o regime jurídico do arrendamento rural aplicável conter uma norma específica acerca da caducidade do contrato, não tolheu que o debate se centrasse na questão da aplicação (ou não), ao arrendamento, do disposto no n.º 2 do art.º 824.º do Código Civil.
Com efeito, sendo aplicável ao arrendamento em questão o disposto no n.º 1 do art.º 22.º do Dec.-Lei n.º 385/88, de 25.10, na versão introduzida pelo Dec.-Lei n.º 524/99, de 10.12, o qual estipula que “O arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio”, sem controvérsia se detetou a equiparação dessa norma ao estatuído no art.º 1057.º do Código Civil.
Daí que, no acórdão uniformizador n.º 14/2024 se tenha definido o respetivo objeto nestes termos:
“A questão a decidir coloca-se, assim, em termos idênticos àqueles que eram postos em relação ao art. 1057.º do CC no AUJ n.º 2/2021: se na venda executiva o regime da referida norma era preterido pelo art. 824.º, n.º 2, do CC, segundo o qual “os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”
E, tendo concluído que a questão se punha, nos dois casos, em termos similares, entendeu-se que ali valiam os fundamentos do AUJ n.º 2/2021.
Pelo que, reiterando a argumentação supramencionada, se reafirmou a linha jurisprudencial fixada no AUJ n.º 2/2021.
Não se vislumbrando razões para infirmar tal jurisprudência, resta aplicá-la ao caso concreto.
Em 2006 e em 2007 foram constituídas hipotecas sobre os imóveis referidos em 3.
A sociedade proprietária dos imóveis deu-os em arrendamento à ora A., em 25.6.2008, para fins não habitacionais, com a duração de sete anos, renovável por iguais períodos. Tal contrato foi objeto de registo predial, pela AP. 9 de 2008/10/24.
O credor hipotecário Novo Banco S.A., ora 2.º R., instaurou ação de execução contra a dita sociedade locadora e outros, tendo no decurso da execução sido penhorados os imóveis arrendados, por penhoras registadas em 29.12.2016.
A A., arrendatária dos dois imóveis, pretende que seja reconhecido que a venda judicial dos imóveis em causa não acarretará a caducidade do contrato de arrendamento, por ao arrendamento não ser aplicável o disposto no n.º 2 do art.º 824.º do Código, mas, antes, o disposto no art.º 1057.º do Código Civil.
Ora, na sequência da jurisprudência fixada nos acórdãos uniformizadores de jurisprudência acima citados, cujas razões e fundamentos aqui se têm como plenamente aplicáveis, há que reconhecer razão à A., assim se devendo revogar o acórdão recorrido e repristinar a sentença proferida pela 1.ª instância.
A tal não obsta o aduzido na contra-alegação da revista pelo recorrido Novo Banco S.A. acerca de uma suposta fraude à lei a que se reconduziria a celebração do contrato de arrendamento bem como ao suposto caráter leonino do clausulado no aludido contrato de arrendamento: trata-se de questões não alegadas na primeira instância e não sujeitas, pois, ao contraditório nem à apreciação do tribunal, pelo que arredada está a sua análise na revista, como é jurisprudência reiterada deste STJ (cfr., v.g., acórdãos de 29.01.2014, processo n.º 1206/11.2TBCHV.S1; de 02.6.2015, processo n.º 505/07.2TVLSB.L1.S1; de 16.6.2016, processo n.º 623/05.1TBSLV.E2.S1; de 08.10.2020, processo n.º 4261/12.4TBBRG-A.G1.S1; de 11.11.2020, processo n.º 4456/16.1T8VCT.G2.S1).
De todo o modo, sempre se dirá que, dos factos apurados, não se descortina, nem a invocada fraude à lei (não se vislumbra, contrariamente ao alegado pela recorrida, qualquer relação privilegiada entre a A. – locatária – e a 3.ª R. – locadora -, sendo certo que apenas consta nos factos provados que em março de 2008 a M..., S.A., participante no capital societário da A., adquiriu a totalidade das ações da sociedade J. R. Prestamistas S.A., que exercia a atividade prestamista nos imóveis referidos em 3 da matéria de facto, passando a A. a exercer o referido negócio nos aludidos imóveis, imóveis esses que tomou de arrendamento à respetiva titular, a sociedade ora 3.ª R. – Prestamistas Sociedade, S.R. Lda), nem o carater leonino do contrato de arrendamento (o prazo de arrendamento fixado, de sete anos renováveis, nada tem de ilegal, tendo sido cumprida a obrigação de proceder ao respetivo registo – art.º 2.º n.º 1 al. m) do CRP – e as limitações ao direito de “denúncia” por parte do senhorio, que alegadamente constam na cláusula terceira do contrato, não obstarão a que a locadora ponha fim ao arrendamento pelas restantes vias reconhecidas por lei, sem prejuízo do que por ela possa ser invocado a respeito da imperatividade prevista no art.º 1080.º do Código Civil).
O recorrido suscita, ainda, a questão da inadequação desta ação para a pretensa salvaguarda do arrendamento pretendida pela A., defendendo que ela deveria ser suscitada no local próprio, que seria a ação de execução onde se realizaria a venda judicial.
Ora, essa questão fora já suscitada pelo R./recorrido Novo Banco, na sua contestação, embora aí com a qualificação de litispendência. E também a 3.ª R., Prestamistas Sociedade S.R. Lda, invocou, na sua contestação, a falta de interesse em agir por parte da A., ao propor a presente ação. Essas questões foram decididas, no sentido da improcedência, pela 1.ª instância, por despacho saneador proferido em 16.10.2018, o qual transitou em julgado.
Pelo que, a este respeito, nada mais há a ajuizar.
Em suma, deve conceder-se a revista.
III. DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a revista procedente e, consequentemente, revoga-se o acórdão recorrido e, repristinando-se a sentença recorrida, julga-se a ação procedente e, em consequência, declara-se que o arrendamento titulado pela Autora e posterior ao registo das hipotecas tituladas pelos Réus Novo Banco e Banco Invest, mas anterior às penhoras realizadas no âmbito do processo n.º 28597/16.6..., a correr termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, ... – Instância Central, ...ª Secção de Execução – J..., não caduca com a venda que venha a ocorrer no âmbito do processo de execução promovido pelos Réus.
As custas da apelação e da revista, na modalidade de custas de parte, são a cargo dos RR./recorridos, que nelas decaíram (artigos 527.º n.ºs 1 e 2 e 533.º do CPC).
Lx, 25.02.2025
Jorge Leal (Relator)
Pedro de Lima Gonçalves
António Pires Robalo