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ESCRITURA PÚBLICA
PROMITENTE-VENDEDOR
OBRIGAÇÃO DE APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INVALIDADE DO NEGÓCIO
POSSE
TRANSFERÊNCIA
2. Se o promitente vendedor, que prometeu vender o imóvel livre de ónus e encargos, afirma que não dispõe de fundos para o distrate da hipoteca que onera esse imóvel, propondo-se devolver ao promitente comprador o sinal em singelo, em prazo a acordar, incorre em incumprimento definitivo porquanto adopta um comportamento susceptível de indicar a vontade inequívoca de não cumprir.
3. Tendo o tribunal decidido que houve incumprimento definitivo do contrato-promessa por facto do réu, com a respectiva resolução tácita (através da petição inicial) pelo autor, está prejudicado o conhecimento da pretensão do réu de ver declarado resolvido por si o mesmo contrato.
4. À luz da concepção do Código Civil sobre o conteúdo da declaração negocial, que consagra moderadamente a denominada teoria da responsabilidade, a divergência entre a vontade real e a vontade declarada (em que o declarado não é o querido) só releva para o efeito de invalidação do contrato nos casos expressamente prevenidos na lei e desde que verificados os requisitos constitutivos da invalidade.
5. A traditio, que não é essencial ao contrato-promessa, embora usualmente lhe esteja associada, constituiu um negócio atípico, subordinado ao princípio da consensualidade ou da liberdade de forma (arts. 219º e 405º CC), pelo qual uma das partes (normalmente o promitente vendedor) transfere para a outra (promitente comprador) a "posse" do imóvel objecto do negócio.
"A" intentou, no Tribunal Cível de Lisboa, acção declarativa de condenação com processo ordinário contra B, pedindo que seja declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes; que o Réu seja condenado a pagar ao autor, a título de indemnização pelo não cumprimento do contrato, a quantia de 20.000.000$00 acrescida de juros legais a contar da citação; e que seja reconhecido ao autor o direito de retenção sobre o imóvel objecto do contrato.
Alegou para tanto, em síntese, que:
- celebrou com o réu um contrato-promessa de compra e venda nos termos do qual o réu prometeu vender e o autor prometeu comprar um imóvel sito em Lisboa pelo preço de 30.000.000$00, tendo o autor entregue a quantia de 10.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento;
- foi conferida a posse do imóvel ao autor, a quem o réu entregou as chaves;
- não se realizou a escritura definitiva por culpa exclusiva do réu.
Contestando pugnou o réu pela improcedência da acção, sustentando, para o efeito, que o autor sempre teve conhecimento de que o imóvel se encontrava onerado, disponibilizando-se o réu para agendar nova data para a celebração da escritura ou mesmo para cancelar o negócio e entregar ao autor a quantia recebida a título de sinal, sendo que, por incumprimento do contrato-promessa pelo autor, já o resolveu.
Exarado despacho saneador, condensados e instruídos os autos, procedeu-se a julgamento com decisão acerca da matéria de facto controvertida.
Foi, depois, proferida sentença que julgou a acção procedente por provada e, em consequência, decidiu:
a) declarar resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes;
b) condenar o réu a pagar ao autor a quantia de 20.000.000$00 (99.759,58 Euros) acrescida de juros desde a citação (10/01/2002);
c) declarar que o autor tem direito de retenção sobre o imóvel descrito na petição inicial, para garantia do pagamento daquele montante.
Inconformado apelou o réu, sem êxito, já que o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 29 de Abril de 2004, negou provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Interpôs, então, o mesmo réu recurso de revista, pugnando pela revogação do acórdão recorrido e sua substituição por outro que, revogando a sentença proferida, julgue a acção improcedente.
Em contra-alegações defendeu o recorrido a manutenção, in totum, do acórdão em crise.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.
Nas alegações do recurso formulou o recorrente as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. Na acção declarativa em apreço o recorrido, com base num contrato-promessa de compra e venda de um prédio, sito em Lisboa, na Travessa do Fala Só que celebrou com o recorrente, formulou 4 pedidos, concretamente a declaração de resolução do dito contrato-promessa, a condenação do recorrente no pagamento do sinal em dobro - 20.000.000$00 - dos juros de mora e ainda no reconhecimento do direito de retenção sobre o sobredito imóvel.
2. Os 4 pedidos formulados pelo recorrido têm por fundamento:
a) o facto de a escritura pública de compra e venda não ter sido celebrada, na óptica do recorrido, por culpa exclusiva do recorrente;
b) o facto do recorrente ter recusado cumprir o dito contrato-promessa de compra e venda, o que consubstanciaria uma situação de incumprimento definitivo do contrato.
3. O motivo da não celebração da escritura pública de compra e venda ficou a dever-se à não apresentação de certidão predial de teor que comprovasse os elementos registrais necessários à feitura da mesma.
4. O motivo da não celebração da escritura pública de compra e venda encontra-se provado nos autos por documento autêntico, com força probatória plena, não ilidida pelo recorrente, antes sim, confirmada e aceite especificadamente por este (nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 567º do Código de Processo Civil).
5. Encontra-se nos autos uma certidão predial junta pelo recorrido datada do dia anterior ao da data designada para efeitos de celebração da escritura pública (documento nº 1), o que permite concluir que o recorrido a tinha em seu poder no dia da escritura (vide a este propósito a resposta dada ao quesito 4º da base instrutória) e, como tal, que a escritura pública de compra e venda poderia ter sido celebrada se este tivesse procedido à sua entrega.
6. É falso, pois, que a escritura pública de compra e venda não tenha sido celebrada por culpa exclusiva do recorrente.
7. A escritura pública de compra e venda não foi celebrada, pelo menos, também por culpa do recorrido, porquanto tinha em seu poder a necessária certidão predial e não procedeu à sua entrega.
8. Nos termos do artigo 799º, nº 1, do Código Civil, o recorrente provou que a não celebração da escritura pública de compra e venda não procedeu de culpa sua, muito menos de culpa exclusivamente sua.
9. Todavia, num ou noutro caso, a não celebração da escritura pública de compra e venda pelo motivo supra referido sempre seria conducente a uma situação de incumprimento temporário e de mora e não a uma situação de incumprimento definitivo.
10. Para efeitos de apurar a existência de uma alegada situação de recusa definitiva de cumprimento do contrato por parte do recorrente, o Tribunal de 1ª instância formulou o quesito 4º, o qual, obteve resposta negativa no que concerne à parte que versava sobre a referida situação de recusa de cumprimento, pelo que, não resultando provada nos autos qualquer recusa de cumprimento definitivo do contrato por parte do recorrente, não podia o Tribunal de 1ª instância ter declarado a resolução do contrato e condenado o recorrente a pagar o sinal em dobro e, muito menos, podia o Tribunal da Relação de Lisboa sufragar tal decisão.
11. Entenderam o Tribunal de 1ª instância e o Tribunal da Relação de Lisboa que ao ter resultado provado ter o recorrente afirmado não dispor de fundos para proceder à expurgação da hipoteca ficou demonstrado que este assumiu, desse modo, uma posição de recusa definitiva do contrato.
12. Tal interpretação da matéria dada como provada não só é errada como é demasiadamente valorativa e excessiva, porquanto a maior parte dos factos alegados pelo recorrido foram dados, apenas e tão só, como não provados.
13. Na verdade, a interpretação correcta da matéria que nesta parte resultou provada tem que ser entendida e compreendida como um simples e claro comportamento de boa fé por parte do recorrente e sempre enquadrada dentro do contexto dos factos alegados pelo recorrente ao longo de todo o processo.
14. A afirmação de que não se dispõe de fundos para se expurgar uma hipoteca não pode nem equivale a dizer que não se tem bens que possibilitem ou permitam alcançar tal desiderato, mas, acima de tudo, não pode equivaler a dizer que o emissor de tal declaração está a assumir uma posição de recusa, em definitivo, da celebração de um contrato: no limite, sempre se estaria perante uma situação de dúvida, isto é, perante uma situação que estaria na fronteira entre a existência ou não de recusa de cumprimento, sendo que, neste caso, esta deveria aproveitar ao recorrente e não ao recorrido (artigo 516º do Código de Processo Civil).
15. E a reforçar a ideia de que, no limite, existe uma situação de incumprimento temporário, encontra-se o facto, repita-se, do recorrido não ter alegado perda de interesse no negócio, nem tão pouco ter procedido à necessária interpelação do recorrente, o que afasta a possibilidade de existência ou verificação de uma situação de incumprimento definitivo.
16. Acresce ao exposto que o Tribunal de 1ª instância e o Tribunal da Relação de Lisboa não se pronunciaram sobre a questão do contrato ter sido já resolvido por parte do recorrente, quando podiam e deviam tê-lo feito, porquanto se trata de uma questão prévia e fundamental, da qual dependem os próprios pedidos formulados pelo recorrido.
17. Com efeito, o recorrente alegou nos artigos 27º e 28º da contestação que, à luz de um direito que lhe assistia - 442º, nº 2, 1ª parte do Código Civil -, resolveu o sobredito contrato-promessa e fez sua a quantia de 10.000.000$00 recebida a título de sinal.
18. A pertinência desta questão - resolução do contrato já operada pelo recorrente - era de tal modo evidente que o Tribunal de 1ª instância não só formulou um quesito acerca da mesma (quesito 12º), como também alicerçou a resposta ao mesmo na carta de fls. 101, documento este que destacou e realçou ser pertinente.
19. Tal documento não só foi recebido pelo recorrido, como jamais foi por este impugnado.
20. O Tribunal de 1ª instância deu, assim, como provado nos autos, sem qualquer reclamação, que "com data de 27 de Maio de 2002, o recorrente enviou ao recorrido (e este recebeu) a carta de fls. 101, cujo teor se dá por reproduzido", nos termos da qual o recorrente declarou: "Tendo em conta que o mencionado contrato-promessa de compra e venda foi, por mim, dado sem efeito, há já algum tempo, serve a presente para solicitar a V. Exa. a entrega, imediata e urgente, das chaves referentes ao mesmo, assim como para solicitar a desocupação do mesmo de todos os bens que eventualmente ali V. Exa. tenha colocado (atendendo ao que por V. Exa. foi alegado em sede de acção judicial que interpôs contra a minha pessoa", pelo que, resulta inequivocamente provado que o dito contrato, bem ou mal, com justa ou sem justa causa, foi resolvido pelo recorrente.
21. Cessação essa cuja justeza, quer se queira, quer não se queira, apenas poderá ser alvo e objecto de apreciação em sede de uma outra acção judicial, que não a presente.
22. Quer o Tribunal de 1ª instância quer o Tribunal da Relação de Lisboa cometeram, assim, uma nulidade ao não se pronunciarem sobre uma questão prévia fundamental, que conduzia, desde logo, à improcedência da acção, como podiam e deviam conhecer antes de tudo o mais, como também cometeram a proeza de ressuscitar um contrato que havia já cessado.
23. Por último, no domínio de tudo o quanto o recorrente alegou e aduziu ao longo do processo, o recorrente alegou existir uma divergência clara entre a vontade declarada no contrato-promessa e a vontade real da partes.
24. O Tribunal de 1ª instância não só não interpretou correctamente os factos dados como provados que conduzem a tal conclusão, como o Tribunal da Relação de Lisboa teve o condão de inventar e de interpretar a clara divergência entre a vontade declarada no contrato e o executado pelas partes, como modificações do contrato, operadas por mútuo acordo dos contraentes, quando não só é completamente falso que assim tenha sucedido, como os autos nada dizem a respeito de tal.
25. Em suma, a sentença e o acórdão ora sob censura contêm em si mesmos inúmeras ilegalidades, porquanto, em razão de tudo quanto se expôs, violam as disposições contidas nos artigos 342º, nº 1, 371º, nº 1, 799º e 802º do Código Civil e as disposições legais contidas nos artigos 264º, 516º, 567º, 659º, nº 2 e 3, 668º, nº 1, alínea d) e 201º, nº 1 do Código de Processo Civil conduzindo à sua ilegalidade e, nalguns casos, à sua nulidade.
No acórdão recorrido foram tidos como assentes os factos seguintes:
i) - o prédio urbano sito na Travessa do Fala Só, n° ..., freguesia de S. José, em Lisboa, encontra-se inscrito na matriz predial sob o art. 646 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 3694, do Livro B-13 a favor do réu pela Ap. 2 de 2001/04/04;
ii) - em 26 de Junho de 2001, autor e réu outorgaram o denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda" junto de fls. 10 a 13, cujo teor se dá por reproduzido, nos termos do qual declararam:
- o PROMITENTE VENDEDOR (réu) é dono e legítimo possuidor do prédio urbano sito na Travessa do Fala Só, n°..., freguesia de São José, concelho de Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo 464 (anterior artigo 600), com o valor patrimonial de 1.198.902$00, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 3.694, do Livro B- 13;
- CLÁUSULA SEGUNDA (Promessa de Compra e Venda)
1. Pelo presente contrato, o PROMITENTE VENDEDOR promete vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, reais ou obrigacionais, ao PROMITENTE COMPRADOR (autor) o prédio urbano referido na cláusula anterior.
2. O PROMITENTE COMPRADOR aceita a promessa e, pelo seu lado, promete comprar a referida fracção.
CLÁUSULA TERCEIRA (Preço e condições de pagamento)
1. O preço global acordado para a referida venda é de 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos), pago da seguinte forma:
a) 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), no acto da outorga do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, deles tendo já dado a respectiva quitação o PROMITENTE VENDEDOR;
b) 20.000.000$00 (vinte milhões de escudos) no acto da outorga da escritura pública de compra e venda.
2. A quitação de todo e qualquer valor pecuniário conferida ou a conferir por decorrência do presente contrato, depende absolutamente da boa e efectiva cobrança dos títulos de crédito entregues pelo PROMITENTE COMPRADOR ao PROMITENTE VENDEDOR para pagamento do preço da compra e venda.
CLÁUSULA QUARTA (Escritura Pública)
1. A escritura pública de compra e venda será celebrada, no máximo, até ao 30° (trigésimo) dia após a data da outorga do presente contrato promessa, cabendo ao PROMITENTE VENDEDOR a designação do dia, hora e cartório notarial para outorga da mesma.
2. Para efeitos do disposto no número anterior, o PROMITENTE VENDEDOR deverá proceder à respectiva comunicação através do envio de carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 8 (oito) dias, para o local da residência habitual do PROMITENTE COMPRADOR, concretamente para a Rua da Liberdade, n° 12, 2670 Loures.
3. Todas as despesas decorrentes do presente contrato, nomeadamente as relativas à escritura pública de compra e venda a celebrar, sisa e registos serão suportados pelo PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA QUINTA (Tradição do Prédio)
A entrega das chaves do prédio urbano objecto da presente promessa de compra e venda verificar-se-á no acto de pagamento do remanescente do preço referido na precedente cláusula terceira, o que coincidirá com a outorga da escritura pública.
CLÁUSULA SEXTA (Execução Específica)
Os PROMITENTES VENDEDOR e COMPRADOR sujeitam expressamente o presente contrato a execução específica, nos termos e para os efeitos consignados no artigo 830° do Código Civil.
CLÁUSULA SÉTIMA (Transmissão da responsabilidade)
A celebração do presente contrato exonerará o PROMITENTE VENDEDOR de toda e qualquer responsabilidade com a conservação e manutenção do prédio urbano objecto do presente contrato, bem como de todas as vicissitudes que sobre o mesmo poderão vir a ocorrer.
iii) - o autor nesse acto entregou ao réu a quantia de 10.000.000$00, como sinal e princípio de pagamento;
iv) - tendo conferido ao autor a posse do imóvel;
v) - para o efeito, o réu entregou ao autor as chaves do mesmo;
vi) - autor e réu compareceram no Cartório previamente combinado no dia 26/07/2001;
vii) - em 27 de Julho de 2001, a ajudante do SEGUNDO CARTÓRIO NOTARIAL DE LISBOA emitiu o seguinte
CERTIFICADO
C, ajudante principal do Cartório, CERTIFICA que, no dia vinte e seis de Julho de dois mil e um, pelas dez horas e trinta minutos, se encontrava marcada uma escritura de compra e venda do prédio urbano sito na Travessa do Fala Só, nº ..., freguesia de S. José, concelho de Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo 464 (anteriormente artigo 600), da qual foram apontados como vendedor B, solteiro, maior, natural da freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, residente na Rua Frederico George, lote ... andar C, em Lisboa, contribuinte ....., e como comprador A, natural da freguesia de Santo Antão do Tojal, concelho de Loures, casado com D, no regime da comunhão de adquiridos, residente na Rua da Liberdade, nº ..., A-das-Lebres, Santo Antão do Tojal, Loures, nif 101213417, tendo sido apresentados para a elaboração da dita escritura os seguintes documentos:
- fotocópias dos bilhetes de identidade e dos números de contribuintes;
- certidão passada pela 1ª Repartição de Finanças de Loures, da qual constava que o comprador se encontrava colectado pela actividade de compra e venda de imóveis e revenda e que exerceu normal e habitualmente essa actividade no ano anterior;
- caderneta predial por fotocópia, expedida em 26 de Junho findo pela Repartição de Finanças do 4° Bairro Fiscal de Lisboa, da qual constava que o prédio foi inscrito na matriz antes de mil novecentos e trinta e oito;
- um fax que continha somente duas folhas de uma certidão predial, a primeira com a descrição do prédio e a segunda com o registo de transmissão a favor de um terceiro que não o vendedor.
Que tal escritura não foi realizada apenas por não ter sido apresentada certidão de teor passada pela competente Conservatória do Registo Predial que comprovasse os elementos registrais necessários à feitura da mesma escritura.
viii) - desde a altura referida em iv) e v) o autor tem depositado mercadorias no imóvel de forma ininterrupta, sem oposição de ninguém e à vista de toda a gente;
ix) - o réu, no dia da escritura, foi confrontado com a informação prestada pela Conservatória do Registo Predial junta a fls. 8/9;
x) - o réu propôs-se devolver o sinal em singelo ao autor em prazo a acordar;
xi) - perante o referido em ix) o réu afirmou que não dispunha de fundos suficientes para expurgar a hipoteca voluntária registada sobre o imóvel com data de 23/04/2001;
xii) - com data de 27 de Maio de 2002, o réu enviou ao autor (e este recebeu) a carta de fls. 101, cujo teor se dá por reproduzido, nos termos da qual o réu declara "Tendo em conta que o mencionado contrato-promessa de compra e venda foi, por mim, dado sem efeito, há já algum tempo, serve a presente para solicitar a V. Exa. a entrega imediata e urgente, das chaves referentes ao mesmo, assim como solicitar a desocupação do mesmo de todos os bens que eventualmente ali V. Exa. tenha colocado (atendendo ao que por V. Exa. foi alegado em sede de acção judicial que interpôs contra a minha pessoa)".
Face ao teor das conclusões das alegações do recorrente (desnecessariamente longas e prolixas) impõe-se-nos conhecer das questões suscitadas, que equacionaremos do modo seguinte:
I. A quem incumbia a obrigação de requisitar e entregar no Cartório Notarial a certidão a emitir pela CR Predial, com vista à celebração da escritura de compra e venda prometida e consequências da respectiva não apresentação.
II. Houve, ou não, recusa de cumprimento da promessa de venda, por parte do recorrente, susceptível de consubstanciar o incumprimento definitivo do contrato.
III. O acórdão recorrido, por se não ter pronunciado acerca da resolução do contrato operada pelo réu, padece da nulidade prevista no art. 668°, n° 1, alínea d), do C.Proc.Civil (omissão de pronúncia).
IV. Ocorreu, na celebração do contrato-promessa, uma divergência entre a vontade real e a declarada pelas partes, susceptível de inquinar o negócio.
Acerca da primeira questão afirma o recorrente que a não celebração da escritura pública de compra e venda ficou a dever-se apenas à não apresentação de certidão predial de teor que comprovasse os elementos registrais necessários à feitura da mesma.
Não obstante, o autor tinha essa certidão em seu poder no dia da escritura (vide a este propósito a resposta dada ao quesito 4º da base instrutória) e, como tal, a escritura pública de compra e venda poderia ter sido celebrada se este tivesse procedido à sua entrega.
Deste modo, a não celebração da escritura pública de compra e venda não se ficou a dever a culpa do recorrente (muito menos exclusiva) antes também a culpa do recorrido, porquanto tinha em seu poder a necessária certidão predial e não procedeu à sua entrega.
Em todo o caso, a não celebração da escritura pública de compra e venda pelo motivo supra referido sempre seria conducente a uma situação de incumprimento temporário e de mora e não a uma situação de incumprimento definitivo.
Vejamos.
Resulta claramente da matéria de facto provada que no dia marcado para a celebração da escritura (26/07/2001) o autor e o réu compareceram no 2° Cartório Notarial de Lisboa para que se procedesse à sua celebração.
E que esta se não realizou apenas por não ter sido apresentada certidão de teor passada pela competente Conservatória do Registo Predial que comprovasse os elementos registrais necessários à feitura da mesma escritura (documento de fls. 14).
Todavia, a questão de saber qual das partes tinha a obrigação de requisitar e entregar tal certidão no cartório notarial, como bem se esclarece no acórdão recorrido e na sentença da 1ª instância que aquele confirmou, não foi determinante para, com base nos apontados factos, se concluir pelo incumprimento do contrato promessa pelo réu, antes tal conclusão veio a fundamentar-se na recusa de cumprimento do contrato por parte deste.
Ademais, como é bom de ver, o facto de não ter sido apresentada a certidão de teor do registo predial do imóvel prometido vender, só por si não impossibilitava em definitivo a realização da prometida compra e venda, fazendo antes incorrer o promitente faltoso em mora, facilmente sanável através de nova marcação da escritura.
Sempre se dirá, porém, que ao contrário do pretendido pelo recorrente, sobre o autor não impendia o dever de apresentar no cartório notarial o referido documento.
Em primeiro lugar porque se não provou que este (promitente comprador) se tenha comprometido a requisitar a necessária certidão do registo predial e, posteriormente, apresentá-la no cartório notarial, para o efeito da celebração da escritura (resposta negativa ao quesito 9°).
Depois, tendo sido convencionado no contrato promessa que a escritura pública de compra e venda seria celebrada no prazo máximo de trinta dias, cabendo ao promitente vendedor a designação do dia, hora e cartório notarial para a outorga da mesma, e proceder a tal comunicação por carta registada com A/R, para a residência do promitente comprador, é evidente que, sendo dono do imóvel que ia ser alienado, seria a ele que incumbia fornecer todos os documentos atinentes ao prédio, necessários à celebração da escritura.
Sendo irrelevante para inverter o sentido dessa ilação o simples facto de o autor possuir, desde a véspera do dia designado para a celebração da escritura, uma informação prestada pela 7ª Conservatória do Registo Predial sobre a situação registral do imóvel (note-se que, contrariamente ao que sustenta o recorrente, não se trata de qualquer certidão) com a qual confrontou o réu (resposta ao quesito 4º) naturalmente para lhe significar que - o prédio havia sido prometido vender sem quaisquer ónus ou encargos (cláusula segunda do contrato-promessa) - tinha conhecimento de que o prédio estava onerado com uma hipoteca, que era forçoso distratar.
Deste modo, há-de concluir-se que, na economia do contrato e à luz dos princípios da boa fé, nada obrigaria o autor a entregar no cartório notarial a certidão do teor do registo do imóvel, que para além do mais, nem possuía.
Sem embargo, como já acima se referiu, a falta de apresentação da certidão do teor registral do prédio prometido vender nunca conduziria a uma situação de definitivo incumprimento, antes - como até o recorrente admite (conclusão 9ª) - a simples mora, obviamente susceptível de purgação, com a designação de novo dia para a outorga do contrato de compra e venda prometido.
Improcedem, pois, as razões apresentadas pelo recorrente quanto a esta questão.
No que respeita à segunda questão equacionada, entende o recorrente que:
a) - para apuramento da existência de uma situação de recusa definitiva de cumprimento do contrato por parte do recorrente, foi formulado o quesito 4º, a que se respondeu negativamente na parte que versava sobre a referida situação de recusa de cumprimento;
b) - o ter resultado provado ter o recorrente afirmado não dispor de fundos para proceder à expurgação da hipoteca não pode equivaler a dizer que o emissor de tal declaração está a assumir uma posição de recusa, em definitivo, da celebração de um contrato;
c) - tanto quanto é certo que o recorrido não alegou perda de interesse no negócio, nem tão pouco procedeu à necessária interpelação do recorrente, o que afasta a possibilidade de existência ou verificação de uma situação de incumprimento definitivo.
Na parte que releva para o conhecimento desta questão, mostra-se assente nos autos que no contrato-promessa o réu prometeu vender o imóvel, livre de quaisquer ónus ou encargos; no dia marcado para a escritura, foi confrontado com o registo de uma hipoteca sobre o imóvel, a favor do Banco .... para garantia do capital de 54.000.000$00; o réu confessou, nessa altura, que não dispunha de fundos suficientes para expurgar a hipoteca, propondo-se devolver ao promitente comprador o sinal em singelo em prazo a acordar.
É certo que se não provou que o réu haja dito ao autor que já não queria celebrar a escritura (resposta ao quesito 4º).
Todavia, desta resposta negativa não pode extrair-se, pura e simplesmente, a conclusão de que o réu se não recusou a celebrar o contrato prometido. A conclusão de que a sua actuação foi ou não de recusa do cumprimento há-de resultar do teor da demais prova produzida e do contexto, quer do contrato-promessa, quer das circunstâncias em que a declaração foi feita.
Sendo óbvio, a nosso ver, que não estando, pela mera existência do ónus, comprometida a realização posterior do contrato prometido, pelo menos deverá entender-se que ao autor não servia a compra de um imóvel onerado que lhe fora prometido vender livre de ónus ou encargos.
As instâncias entenderam que a posição assumida pelo réu, designadamente quando, confessando que não tinha fundos para expurgar a hipoteca, disse ao autor que lhe devolveria o sinal prestado, em singelo, consubstancia uma recusa de cumprimento do contrato que tem como consequência o seu incumprimento definitivo pelo réu, dispensando-se qualquer interpelação admonitória por parte do autor (arts. 798° e 801° do C.Civil).
E, em boa verdade, assim é.
"É seguro ser, sem mais, de considerar que importa incumprimento definitivo todo o comportamento do devedor que inequivocamente revele que não quer (ou não pode) cumprir". (1)
Desta forma, constitui uma modalidade de inadimplemento a declaração feita por um dos promitentes de que não irá cumprir ou de que não o poderá fazer.
Sendo por isso que o incumprimento definitivo ocorre sempre que, independentemente de interpelação, o contraente manifesta, de forma clara e definitiva a sua intenção de não cumprir o contrato (ou de cessar o cumprimento quando se trate de contrato de execução continuada). (2)
Como refere João Calvão da Silva " (3), "concebida a obrigação como um processo que flui para o cumprimento, a legítima expectativa ou confiança do credor no adimplemento da prestação implica a existência de um intermédio e instrumental dever de conduta do devedor, que mantenha a fidúcia do credor na prestação final, rectius, no cumprimento, actuação voluntária (prestare) e não execução forçada (prendere). Pelo que (...) é, pelo menos, certa e segura a obrigação de não contradizer com uma declaração de recusa ou com actos não equívocos o dever de cumprir. (...) Não há, portanto, razão para manter o credor vinculado, até ao vencimento, a uma relação jurídica que, em virtude de uma declaração séria, certa e segura, ante diem, de não cumprir do devedor, perdeu a força originária e desapareceu como vínculo em cuja actuabilidade final o sujeito activo possa confiar para satisfação plena e integral do seu interesse, razão existencial da obrigação. É exacto, por isso, configurar a declaração antecipada de não cumprir (ou o comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir, ou da impossibilidade antes do tempo de cumprir) como incumprimento (antes do termo) pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento e a execução específica do contrato-promessa, se o credor nisso ainda tiver interesse, ou a própria resolução do contrato e, em geral, todos os remédios ou sanções previstos para o incumprimento".
Assim, e por exemplo, "se os vendedores recusarem-se a outorgar na escritura de compra e venda de certo imóvel, alegando que não têm dinheiro para o distrate da hipoteca que onerava esse imóvel, incorrem em incumprimento definitivo (porquanto) não se trata só de um comportamento susceptível de indicar a vontade inequívoca de não cumprir, mas de uma declaração expressa nesse sentido". (3)
Também "de salientar é que, se o devedor declarar não querer cumprir, está o credor dispensado quer da prova da insubsistência do seu interesse no cumprimento, quer do ónus de fixação do prazo suplementar cominatório previsto no artigo 808º, para que a obrigação se considere definitivamente incumprida". (4)
Atento o exposto, bem se nos afigura haver que concluir que o comportamento do réu na data em que a escritura deveria ter sido realizada, dizendo ao autor que não possuía fundos para distratar a hipoteca e que lhe devolveria o sinal em singelo (tanto quanto é certo que se não provou que o tinha previamente informado do ónus existente sobre o prédio - resposta negativa aos quesitos 7º e 8º), se enquadra, sem qualquer dúvida, no conceito de declaração de recusa, traduzível em definitivo incumprimento, susceptível de desencadear os mecanismos sancionatórios do art. 442º, nº 2, do C.Civil.
Improcede, também, nesta parte, a pretensão do recorrente.
Imputa, doutro passo, o recorrente ao acórdão recorrido a nulidade por omissão de pronúncia, prevista no art. 668°, n° 1, alínea d), do C.Proc.Civil.
Argumenta que o tribunal deveria ter-se pronunciado, e não se pronunciou, sobre a resolução do contrato-promessa por ele operada, através da carta que enviou ao autor em 27 de Maio de 2002 (fls. 101).
Não é tão certo como o recorrente afirma que o acórdão recorrido se não haja pronunciado sobre essa matéria. De facto, tendo o ora recorrente arguido (pelas mesmas razões) a nulidade da sentença da 1ª instância, verdade é que na Relação se entendeu que a sentença apelada não padecia de qualquer nulidade na justa medida em que a apreciação dessa questão estava prejudicada pela solução dada às anteriores.
Todavia, quando assim decidiu, nem mesmo erro de julgamento cometeu.
Com efeito, tendo-se decidido pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa por facto do réu, com a respectiva resolução tácita (através da petição inicial) pelo autor, de que adveio como consequência a obrigação para aquele de indemnizar este com o dobro do sinal, nenhum direito assistiria ao réu de, quase um ano após a data em que o incumprimento foi situado - 26/07/2001 (8 meses depois de intentada a acção), proceder à resolução do contrato em causa.
Ademais, sempre a resolução seria ilegítima: por um lado, o contrato já não existia, pois havia sido resolvido pelo autor; por outro lado, e por isso mesmo, já o réu não estava em tempo de efectuar a prestação que lhe incumbia, pelo que, nos termos do art. 432º, nº 2, do C.Civil, lhe estava sempre vedada a resolução do negócio.
Não há dúvida, é claro, de que a alegação pelo réu de factos comprovativos da resolução, bem como a integração de tais factos no questionário (quesitos 11º e 12º) se justificava atenta a possibilidade de ser proferida decisão em sentido diferente quanto à questão da natureza e imputabilidade do incumprimento.
Porém, atento o sentido em tais questões foram julgadas, o conhecimento da resolução do contrato pelo réu deixou de ter qualquer relevância para o julgamento da causa, quedando-se, assim, manifestamente prejudicado.
Não ocorre, por isso, a nulidade invocada pelo recorrente.
Sustenta ainda o recorrente que existiu uma divergência clara entre a vontade declarada no contrato-promessa e a vontade real das partes.
Afirmando que, no contrato, se convencionou que a entrega das chaves do prédio urbano prometido vender verificar-se-ia no acto do pagamento do remanescente do preço (que coincidiria com a outorga da escritura) e que, no entanto, se provou que no acto da entrega do sinal ao réu, este conferiu ao autor a posse do imóvel, entregando-lhe as chaves do mesmo.
E que o Tribunal da Relação de Lisboa teve o condão de inventar e de interpretar a clara divergência entre a vontade declarada no contrato e o executado pelas partes, como modificações do contrato, operadas por mútuo acordo dos contraentes, quando não só é completamente falso que assim tenha sucedido, como os autos nada dizem a respeito de tal.
Mais uma vez não tem razão.
Considerou o acórdão recorrido que a situação invocada pelo recorrente "significa tão só que, no que concerne à tradição da coisa prometida vender, se operou a modificação do contrato-promessa por mútuo acordo dos contraentes promitentes, o que é permitido por lei, ao abrigo do disposto no art. 406°, n° 1, do C.C".
Este entendimento, aliás, adequado à situação em causa, só por si justificaria a decisão.
Pensamos que se pode ir, até, um pouco mais longe, considerando que, em boa verdade, porque a traditio, que não é essencial ao contrato-promessa, embora usualmente lhe esteja associada, constituiu um negócio atípico, subordinado ao princípio da consensualidade ou da liberdade de forma (arts. 219º e 405º CC), as partes no contrato-promessa, apesar do ali convencionado, entenderam, por acordo, celebrar novo negócio - negócio de tradição - nos termos do qual foi transferida a posse (para outros a detenção) do imóvel para o autor.
E esse acordo passou a vigorar, autonomamente, entre autor e réu, sem qualquer dependência do contrato-promessa entre ambos celebrado.
Acresce, ainda, que apontando o Código Civil quanto à correspondência da declaração negocial (comportamento declarativo) e da vontade das partes (intenção de declaração) para uma concepção declarativista moderada (a denominada teoria da responsabilidade) em que, sobretudo, releva a conduta externamente adoptada e percebida, a mera divergência entre a vontade real e a declarada (em que o declarado não é o querido) só releva para o efeito de invalidação do contrato nos casos expressamente prevenidos na lei e desde que verificados os requisitos constitutivos da invalidade. (5)
Na verdade, as situações de invalidade negocial emergentes de divergência entre a vontade e a declaração prevenidas pelo Código Civil (simulação, reserva mental, declarações não sérias, erro na declaração, falta de consciência da declaração, coacção física ou absoluta - arts. 240º, 244º, 245º, 246º e 247º) não inquinam automaticamente o negócio, impondo a lei que, para tal, sejam verificados determinados requisitos que, como resulta do disposto no art. 342º do mesmo diploma, têm que ser alegados e provados por quem as invoca (a título de acção ou de excepção).
Ora, não existe, em toda a defesa do réu (contestação) facto algum cuja constatação permita considerar que o negócio sofre de identificado vício determinante da sua anulação (ou nulidade) - curiosamente nem mesmo o réu aí invocou a divergência concreta entre o momento da entrega do imóvel constante do contrato e a traditio afinal ocorrida muito antes.
Limita-se, com efeito, a alegar - o que mais parece revestir a natureza de impugnação - que "com referência à matéria factual vertida no articulado do autor, vista na sua globalidade, é forçoso salientar e enfatizar, desde já, e para todos os efeitos, que a compra e venda prometida celebrar entre autor e réu não se revê, minimamente, no teor do contrato-promessa junto aos autos pelo autor como documento nº 2, na medida em que este, ao invés de reflectir com exactidão os termos do negócio prometido, mais não é do que o resultado de um aproveitamento célere e precipitado, pelas partes, de uma minuta enviada ao autor pelo subscritor do presente articulado, isto é, pelo mandatário do réu" (artigos 3º e 4º da contestação).
Não dispunha, assim, o tribunal recorrido, como não os tem este STJ, de factos que permitam sustentar a anulação do contrato por divergência entre a vontade real e a vontade declarada dos contraentes.
Também nesta parte, em consequência, improcede a pretensão do recorrente.
Pelo exposto, decide-se:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelo réu B;
b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;
c) - condenar o recorrente nas custas da revista.
Lisboa, 27 de Janeiro de 2005
Araújo Barros
Oliveira Barros
Salvador da Costa
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(1) Ac. STJ de 19/10/2004, no Proc. 2742/04 da 7ª secção (relator Oliveira Barros). Cfr. Baptista Machado, in RLJ Ano 135º, pag. 332, nota 35.
(2) Galvão Telles, in "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 248. Acs. STJ de 24/10/95, in CJSTJ Ano III, 3, pag. 78 (relator Martins da Costa); de 15/12/98, in BMJ nº 482, pag. 243 (relator Costa Marques); de 26/10/99, no Proc. 711/99 da 1ª secção (relator Ferreira Ramos); de 22/10/2002, no Proc. 2583/02 da 7ª secção (relator Oliveira Barros); de 04/12/2003, no Proc. 3968/03 da 7ª secção (relator Salvador da Costa); e de 26/02/2004, no Proc. 4157/03 da 7ª secção (relator Araújo Barros).
(3) Sinal e Contrato-Promessa", 8ª edição, Coimbra, 2001, pags. 128 e 129.
(4) Ac. STJ de 22/04/2004, no Proc. 634/04 da 2ª secção (relator Bettencourt de Faria).
(5) Ana Prata, "O Contrato-Promessa e o seu Regime Actual", Coimbra, 1995, pag. 712.
(6) Cfr. Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", vol. II, Reimpressão, Coimbra, 1992, pags. 160 a 168.