Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05A1327 |  |
CLÁUSULA ADICIONAL
FORMA DE DECLARAÇÃO NEGOCIAL
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
II - Tendo o promitente vendedor assumido a obrigação de eliminar os defeitos dentro do prazo concedido e passados quase dois anos sobre a data primitivamente convencionada para a celebração do contrato prometido sem o ter feito é possível concluir pela perda objectiva de interesse (CC-808,1); a alienação dessa fracção autónoma a terceiro, tornando impossível a sua outorga, representa incumprimento do contrato (CC - art. 801, n. 1).
"A" propôs acção contra B - Empreendimentos Imobiliários, Lª., a fim de, por incumprimento culposo do contrato-promessa de compra e venda com a ré celebrado em 96.01.08, ser declarada a sua resolução e se a condenar a lhe restituir, em dobro, o sinal entregue de 7.000.000$00 e ainda a quantia de 67.775$00, valor que sobra da remessa que de 300.000$00 que lhe efectuou para pagamento dos registos provisórios da aquisição e da hipoteca.
Contestando, a ré excepcionou a incompetência territorial do tribunal e a resolução do contrato por incumprimento culposo da autora, e impugnou.
Após réplica, foi proferido despacho a julgar procedente a excepção, tendo agravado a ré, sem êxito, por a Relação ter confirmado aquele.
Prosseguindo o processo, apresentou a autora articulado superveniente, não contestado pela ré.
A final, foi proferida sentença a julgar procedente a acção e a condenar como litigante de má fé a ré.
Recorrendo (da sentença apelou e da condenação por litigância de má fé agravou), a Relação negou procedência a ambos os recursos, reduzindo, todavia, a indemnização por má fé a € 7.000.
Pediu revista concluindo (convidado a apresentar conclusões, de novo alegou e o que teve por conclusões não o são em bom rigor técnico), em suma e no essencial, em suas alegações -
- celebrado um contrato-promessa no qual foi estipulado um prazo (até fim de Julho de 1966), diferido depois para 96.09.20,
- e tendo sido entregue à recorrida a chave do apartamento prometido vender, a qual não se prestou a assinar o contrato definitivo dentro do prazo acordado e a devolveu em 96.09.16,
- confessando por escrito, em 96.09.19, não estar interessada na aquisição e propondo a restituição do sinal;
- a recorrente contrapropôs solução que a recorrida aceitou,
- e no pressuposto da extinção do contrato em 96.09.20, a recorrente vendeu a terceiro o apartamento em 98.07.30;
- a presente acção foi proposta posteriormente (em 98.09.17) pedindo a resolução de um contrato que já se extinguira;
- dois os contrato-promessa celebrados - um, em 96.01.08; outro, resultante do acordo em que entre as partes foi aceite a contraproposta por si apresentada;
- nulo o acórdão ao não especificar os fundamentos de facto e de direito justificando as suas decisões e, tal insuficiência, em qualquer caso, está em oposição com estas decisões;
- a questão dos defeitos foi levantada pela primeira vez em 96.09.10 e foi confirmada pela autora nove dias depois no documento em que rescinde o contrato,
- seguindo-se negociações para arrumação dos interesses das partes;
- as testemunhas que depuseram em julgamento não demarcaram no tempo a data em que existiam os defeitos nem podiam saber o que se passou depois de 96.09.16 até ao julgamento;
- o elemento tempo não foi considerado pelas instâncias, o que era essencial para da má fé aquilatar;
- incorreu o acórdão nas nulidades previstas pelo art. 668-1 b), c) e d) CPC e
- violou o disposto nos arts. 137, 264, 663, 664 CPC e 405, 437, 801-2 e 913-1 CC.
Contraalegando, a autora pugnou pela confirmação do acórdão.
Colhidos os vistos.
Matéria de facto que as instâncias deram como provada -
a) - autora e ré subscreveram o escrito particular denominado contrato-promessa de compra e venda, datado 96.01.08, junto a fls. 24-25, a primeira, como promitente compradora, a segunda, como promitente vendedora;
b) - a fracção autónoma objecto do referido contrato é o terceiro andar direito, correspondente à fracção «J» do imóvel em regime de propriedade horizontal, sito na rua João Chagas, ...., da freguesia de Linda-a-Velha, do concelho de Oeiras, omisso na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o n° 4443/280193;
c) - o preço acordado, livre de ónus, encargos ou responsabilidades, foi de 40.000.000$00, correndo todas as despesas de escritura, registos de transmissão e imposições fiscais, por conta da promitente compradora;
d) - como sinal e princípio de pagamento, a autora pagou à ré a quantia de 7.000.000$00;
e) - foi acordado celebrar a escritura pública de compra e venda em dia e hora a designar pela promitente vendedora, com a antecedência mínima de 15 dias, até ao :fim de Julho de 1996;
f) - em 95.03.31, foi emitido alvará de licença de utilização pelo imóvel referido na al. b);
g) - nos termos da carta datada de 96.01.17, junta a fls. 30, a autora, confirmando um telefonema com o sócio gerente da ré, C, solicita que a escritura seja marcada, se possível, entre os dias 5 e 15 de Setembro de 1996;
h) - o representante da ré deu a sua concordância ao adiamento da escritura;
i) - nos termos da carta datada de 96.07.08, junta a fls. 31, a autora solicita que a escritura seja marcada entre os dias 3 e 10 de Setembro de 1996;
j) - em 96.07.29, C solicitou à autora o envio de certidão do registo provisório de hipoteca a favor do Banco D, a fim de preparar os documentos para a escritura, pois os acabamentos da fracção estavam em fase terminal, e de 300.000$00 para despesas de registo;
k) - em 96.08.06, a autora enviou certidão do registo e a quantia de 300.000$00 por carta em que solicitava que a informasse da data da escritura;
l) - o registo provisório de aquisição a favor da autora teve o custo de 140.725$00 e o registo provisório de hipoteca a favor do Banco D teve o custo de 91.520$00;
m) - na carta datada de 96.08.27, junta a fls. 36, a autora indica vários defeitos da fracção, solicita que sejam reparados antes da escritura e comunica que só a fará depois de tudo reparado;
n) - na carta datada de 96.09.02, junta a fls. 57, a ré informa que se a escritura não for realizada até 20 de Setembro de 1996, irá reclamar juros pelos atrasos registados;
o) - nos termos da carta datada 96.09.19, junta de fls. 58-63, a autora mais uma vez informa não outorgar a escritura sem que os defeitos sejam reparados, a promitente vendedora dê os trabalhos por concluídos e a fracção inspeccionada por uma empresa de peritagens, sendo a inspecção e peritagem de conta da autora;
p) - a chave da fracção que a promitente vendedora tinha entregue à autora foi entregue a C em 96.09.16;
q) - em 96.12.09 não havia infiltrações no telhado;
r) - no escrito datado de 97.08.14, junto a fls.70, a ré declara que, dado ter havido problemas de infiltração na fracção, a escritura será outorgada, com marcação pelos vendedores, somente após terem sido resolvidos os problemas de humidade interior e exterior à fracção, a fachada e o tardoz de granito, na frente e na traseira do prédio, serem devidamente isolados de humidades e os restantes pormenores de acabamentos na fracção contemplados;
s) - declara ainda dar uma garantia de isolamento da humidade e de eventuais infiltrações na fracção pelo prazo de 10 anos a contar da escritura pública de compra e venda;
t) - na carta datada de 98.03.26, junta a fls. 71-75, a autora interpela a ré para, no prazo de 30 dias, apresentar a fracção livre de defeitos, nomear data para a peritagem e marcar a escritura nos 15 dias seguintes após a fracção ter sido aprovada, sob pena de resolução judicial;
u) - a ré é a construtora do imóvel;
v) - em 96.08.27, as pedras do mármore da mesa da cozinha estavam mal colocadas, com juntas mal feitas e com manchas, a porta do armário da máquina de lavar estava empenada e não fechava, os sifões do lava-louças e do esquentador vertiam água;
x) - na sala comum, o parquet estava descolado em vários pontos, o rodapé descolado e solto, com vestígios de humidade por detrás, a tampa metálica da ficha eléctrica fixada ao chão mal montada e sem ligação à terra, o muro da lareira com rachas na parte superior, as portas com vidros mal colocados e as portas e divisórias com visíveis maus acabamentos;
y) - na varanda, o tecto estava com rachas e manchado de humidade a parede lateral toda manchada e muito infiltrada de humidade e a junção entre o cimento e a janela com grandes espaços, permitindo a entrada de água e provocando infiltrações na parede;
w) - no quarto principal, havia manchas e vestígios de humidade no tecto, junto das canalizações de descarga dos apartamentos superiores, manchas escuras no soalho que dá para a casa de banho revelando infiltração de água, o parquet estava descolado e o rodapé descolado e solto;
z) - na casa de banho do quarto principal, havia azulejos lascados nas escadas que dão para a banheira, azulejos partidos e lascados nas paredes, com acabamentos grosseiros, o cabo eléctrico da alimentação da banheira estava solto pelo chão, a tomada eléctrica colocada num buraco grosseiro na parede, sem qualquer acabamento e isolamento, o tecto manchado de humidade, cheio de humidade por infiltração de águas e a pedra do lavatório era em material semi-rijo, sem a qualidade adequada para este tipo de utilização, dado ser permeável e sensível à humidade;
a-1) - na frente do prédio, o revestimento da fachada apresenta extensas manchas de humidade, devidas a infiltrações;
b-1) - nos tectos e paredes de algumas varandas, verificam-se rachas e extensas manchas de humidade, devidas a infiltrações;
c-1) - a tardoz do prédio e do lado exterior direito, verificam--se extensas manchas, ao longo da fachada central e das paredes, revelando humidade infiltrada;
d-1) - em meados de Setembro de 1996, a fracção apresentava os mesmos defeitos;
e-1) - em 96.12.09 continuavam a verificar-se quase todos os defeitos, embora alguns maus acabamentos tivessem sido disfarçados com nova pintura e colagens;
f-1) - em 96.12.09, C acordou com o genro da autora, C, que a fachada e o revestimento de granito, na frente e traseira do prédio, seriam desmontados e reconstruídos com isolamento total de humidades, de maneira a evitar novas infiltrações,
g-1) - e que as referidas obras só poderiam ser feitas no tempo próprio, pelo que se aguardava a chegada do tempo seco e que a escritura só se a faria depois de tudo arranjado, especialmente as fachadas frontal e traseira do prédio,
h-1) e que os pormenores restantes, no interior da fracção seriam todos resolvidos,
i-1) - e que a promitente vendedora garantia o isolamento das humidades no prédio pelo período de 10 anos, a contar da escritura de compra e venda;
j-1) - de 97.08.14 a 98.03.26, nada foi feito pela ré;
k-1) - a ré não deu qualquer resposta à carta da autora datada de 98.03.26;
l-1) - a autora esteve na posse das chaves do andar;
m-1) - em 98.07.30, foi celebrada escritura pública mediante a qual a ré declarou vender a E e este declarou comprar a fracção autónoma em apreço pelo preço de 40.000.000$00;
n-1) - encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Oeiras a aquisição a favor de E da fracção autónoma em apreço.
Decidindo: -
1.- Embora constitua já um lugar comum, frequente e constantemente repetido, que o Supremo Tribunal de Justiça é, por natureza e estrutura, um tribunal de revista é muito vulgar assistir-se, como no presente caso, a tomá-lo como uma 3ª instância e, por isso, serem produzidas alegações em sede de matéria de facto sem curarem de verificar quais os poderes que ao STJ cabem.
Por se não inserirem em alguma das hipóteses excepcionadas por lei relativamente ao conhecimento da decisão de facto pelo STJ, a conclusão da ré não pode ser objecto de apreciação.
2.- O contrato-promessa foi incumprido e não há já possibilidade de ser outorgado o contrato prometido (a ré vendeu a terceiro a fracção autónoma prometida).
Ambas as partes se atribuem reciprocamente as culpas na sua resolução, que, uma e outra, têm como assente embora por causa e em momento diversos.
3.- O prazo não surge como absolutamente fixo ou, se assim o fora convencionado, foi por ambas as partes relativizado, facto que não exige revestir-se da forma escrita, se bem que se a tenha inclusivamente provado (cfr., al. r)).
Nessa medida, não assiste razão à ré para ter como incumprido o contrato pelo exaurir do prazo inicialmente convencionado. O contrato manteve-se em vigor; o contrário ora defendido pela ré, se, porventura, tivesse juridicamente assento, representaria um venire contra factum proprium como o seu comportamento posterior e até ter alienado a terceiro a fracção autónoma manifestamente evidencia.
4.- A ré assumira a obrigação de celebrar o contrato de compra e venda o que, face à prova constante dos autos (sobre denúncia e exigência de eliminação dos defeitos e sua aceitação pela ré), pressupõe a venda do imóvel sem defeitos (já, de per si, o pressupunha - arts. 406-1 e 913-1 e 2 - nada a ré tendo alegado em contrário).
Apesar das prorrogações do prazo e de lhe ter sido fixado um prazo razoável, sob pena de resolução, para a eliminação dos defeitos (cfr., al. t)), não só não eliminou como vendeu a terceiro essa fracção (cfr., al. m-1)).
A relação de confiança, pelo menos a da autora para com a ré, estava deteriorada (por esta não eliminar os defeitos apesar de aceitar a sua existência e por não dar resposta a algumas das suas cartas) a ponto de condicionar a celebração do contrato prometido à verificação da obra por peritos.
Se a eliminação dos defeitos dentro do prazo concedido e passados quase dois anos sobre a data primitivamente convencionada para a celebração do contrato prometido permite concluir pela perda objectiva de interesse (CC-808,1), também a alienação dessa fracção autónoma a terceiro, tornando impossível a sua outorga, representa incumprimento do contrato (CC- 801,1).
Uma e outra causas legitimam a conclusão de incumprimento imputável à ré e assistir à autora direito à resolução do contrato-promessa (CC-801,2).
Assiste à autora direito à restituição, em dobro, do sinal que prestou (CC- 441,2).
A restituição da quantia de 67.775$00 não é indemnização mas apenas devolução do excesso do que pela autora adiantado fora para as despesas com os registos (da aquisição e da hipoteca) e que, conforme o convencionado, seria ela a suportar.
Apenas há que fazer a conversão em euros (certamente por lapso, não procederam a tal) - € 70.169,77.
5.- A condenação da ré por litigância de má fé não é merecedora de reparo algum, de bem fundamentada e equilibrada que se encontra pelas instâncias.
Termos em que nega a revista, embora se proceda à conversão da moeda conforme se a indica no ponto 4.
Custas pela ré.
Lisboa, 7 de Junho de 2005
Lopes Pinto,
Pinto Monteiro,
Lemos Triunfante.