Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B2963 |  |
RECURSO PARA O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
ARRENDAMENTO
OBRAS
PERDA DA COISA LOCADA
CADUCIDADE
INDEMNIZAÇÃO
II - Haja ou não culpa do senhorio por omissão de obras de conservação, a perda do locado decorrente da sua degradação ou ruína, completamente inviabilizadoras do fim do contrato, determina ope legis a caducidade do contrato de arrendamento;
III - A culpa do senhorio, na situação referida em II, só releva para efeitos de indemnização do inquilino, se este a pedir, ao abrigo do artigo 798 do Código Civil.
Nesta acção, a autora Pastelaria A pede que a ré "B -Sociedade de Investimentos Técnicos-Comerciais, Ldª" seja condenada:
a) a executar ou mandar executar, à sua custa, em prazo não superior a trinta dias, as obras necessárias para eliminar as condições de insegurança que determinaram a interdição ao público do estabelecimento explorado pela autora e o despejo administrativo da loja arrendada à autora, de forma a cessar a manutenção desses despejo e interdição, para poder a autora retomar a exploração do seu estabelecimento.
b) a pagar à autora a indemnização correspondente a 2.810,60 euros, por cada mês, desde 9/3/2002 até que efectiva autorização de retoma da exploração do estabelecimento pela autora seja emitida pela autoridade competente, mostrando-se, até 9/9/2002, devida a indemnização de 16.863,60 euros.
c) a ver declarada suspensa a obrigação de a autora pagar à ré a renda convencionada pelo arrendamento desde Março de 2002, inclusive, até que efectiva autorização de retoma da exploração do estabelecimento pela autora seja emitida pela autoridade competente.
c) nos termos do artigo 829-A do Código Civil, na sanção pecuniária, a reverter, em partes iguais, para a autora e para o Estado, de 100 euros por cada dia de atraso no cumprimento da sua obrigação, em relação ao prazo fixado, devendo considerar-se a obrigação da ré cumprida no dia em que for emitida pela autoridade competente efectiva autorização de retoma da exploração do estabelecimento pela autora.
Alega, em síntese, que, em 27/11/84 tomou de arrendamento o rés do chão do prédio nº... e ... da Avenida Visconde Valmor, em Lisboa, para nele explorar um estabelecimento de pastelaria. Todavia, em 23/7/02 foi notificada de que fora ordenado o despejo administrativo do seu estabelecimento na sequência de sucessivas derrocadas sofridas pelo prédio desde 1995 e a ré nada fez então tendo em vista a realização das obras necessárias à segurança do edifício.
Contestou a ré, alegando que, por carta de 9/2/96 e considerando o estado em que se encontrava o imóvel - determinante do despejo administrativo dos restantes inquilinos - comunicou à autora considerar caduco o arrendamento e, por conseguinte, a partir de tal data, não receberia mais qualquer renda.
Concluiu pela improcedência da acção e, em reconvenção, pediu a declaração de caducidade do contrato de arrendamento.
Replicou a autora e, no despacho saneador, foi a acção julgada improcedente e procedente a reconvenção.
Esta decisão foi confirmada pela Relação de Lisboa ao julgar improcedente a apelação dela interposta pela autora, que, continuando inconformada, pede agora revista do acórdão da 2ª Instância, formulando as seguintes conclusões:
1. Tendo a autora alegado que, desde a sua aquisição do edifício, pelo menos desde Fevereiro de 1990, a ré não efectuou obras de conservação, apesar de ter consciência que o edifício corria risco de ruína, não tinha que concretizar as específicas obras de conservação de que o edifício careceria.
2. Não é, assim, necessário concretizar que específicas obras deveriam ter sido realizadas, basta que se tenha presente que se deveria ter realizado obras de conservação.
3. Havia e há, pois, que quesitar a matéria de facto alegada pela autora, relativa à omissão da ré, evento ocorrido e nexo de causalidade entre uma e outro.
4. Quanto à omissão de obras pela ré entre a derrocada de 1995 e a de 2002, a autora, nos artigos 10º e 15º da petição, até concretizou as obras que a ré deveria ter efectuado e não efectuou: as que lhe foram ordenadas pela Comissão de Vistorias da CML.
5. E mais ficou alegado que, se tivesse a ré efectuado essa obras de reparação, consolidação e conservação, pelo menos não teria ocorrido a derrocada de 2002.
6. Ao invés do decidido pelo aresto recorrido, impõe-se que se ordene a quesitação dessa pertinente matéria para a decisão final.
7. Mesmo após a derrocada de 2002, manifestamente que a loja arrendada à recorrente não ficou destruída.
8. E tanto assim que, entre 9/3/2002 e 23/7/2003 - mais de quatro meses - a recorrente manteve a sua normal laboração no locado, atendendo os seus clientes no seu estabelecimento de pastelaria e snack bar instalado no locado.
9. Há uma grande diferença entre - porque o resto do edifício não é economicamente recuperável, sendo aconselhável a demolição do que resta e nova construção - considerar caduco o arrendamento da loja que não foi destruída e o direito, que não se nega à recorrida, ao despejo temporário para realizar essas obras.
10. A caducidade do contrato de arrendamento só ocorre se a destruição do locado não decorrer de causa imputável, dolosa ou negligentemente, ao senhorio.
11. A decisão recorrida violou, assim, os artigos 1051, nº1, al. e) do Código Civil e 510, nº1, al. b) e 511 do Código de Processo Civil.
Contra-alegou a recorrida, defendendo o não provimento do recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
São as conclusões de recurso que, como é sabido, delimitam o seu objecto (artigos 684, nº3 e 690, nº1, ambos do Código de Processo Civil (CPC)).
Nas suas seis primeiras conclusões pretende a recorrente que se quesitem - mais rigorosamente será dizer que se leve à base instrutória - determinados factos por si alegados e que, na sua óptica, evidenciam ter a recorrida omitido a realização de obras de conservação, reparação e consolidação no edifício onde se integra o arrendado, as quais, se tivessem sido efectuadas, poderiam ter evitado, pelo menos, a derrocada ocorrida em 2002.
Esta pretensão de prosseguimento da causa após o saneador já a recorrente a tinha formulado no recurso de apelação, mas o acórdão, ora sob recurso, desatendeu-a com o fundamento de que «o teor dos citados artigos não primam pela concretização de factos, antes são demasiadamente vagos e conclusivos e por isso insusceptíveis de fundamentar o pedido da autora.».
Como vem sendo sistematicamente lembrado, a fixação da matéria de facto é da competência das instâncias, pelo que o Supremo só poderá intervir nessa área nas hipóteses excepcionais previstas no nº2 do artigo 722 e no nº3 do artigo 729, ambos do CPC e daí que seja jurisprudência firmada a que entende não ser possível recurso para o Supremo:
-quer do acórdão da Relação que, revogando o saneador-sentença que conhecera do mérito da causa, ordena o prosseguimento do processo (Assento nº10/94, de 13/4/94);
-quer, como é o caso presente, do acórdão da Relação que, aceitando fornecer o processo todos os elementos indispensáveis a uma decisão conscienciosa, confirma a sentença que conheceu de meritis no despacho saneador (acs. do STJ, de 16/2/90 e de 25/10/90, AJ, 6º/90, pág.20 e 12º-21, respectivamente).
Considera-se, por isso, definitivamente fixada a matéria de facto tal como consta da respectiva decisão proferida no acórdão recorrido e para a qual se remete, ao abrigo do nº6 do artigo 716, ex vi artigo 726, ambos do CPC.
Acresce que tal matéria se mostra de todo irrelevante para a decisão da causa, dada a sua atinência à culpa da recorrida senhoria pela perda da coisa locada, quando é certo que, tal como decidiu o acórdão sob recurso, também entendemos que - quer haja ou não haja culpa do senhorio, designadamente por omissão de obras de conservação - basta a verificação objectiva da perda do locado (por o estado de ruína ou de degradação da coisa locada ser de tal ordem que inviabiliza completamente o fim do contrato) para se verificar, ope legis, a caducidade do contrato de arrendamento, nos termos da alínea e) do artigo 1051 do Código Civil, ex vi artigo 66, nº1 do RAU (Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro.
E isto porque, tendo deixado de existir o objecto do contrato (aquele determinado locado), por culpa ou sem culpa do senhorio, natural e consequentemente deixa de subsistir a razão de ser deste mesmo contrato, mesmo que se verifique a reconstrução do edifício considerado perdido ou a construção de um novo.
A culpa do senhorio pela omissão de obras de conservação releva, assim e apenas, para a eventual indemnização do arrendatário, nos termos do artigo 798 do Código Civil.
(Cfr., sobre o assunto, Arrendamento Urbano, 7ª Edição, de Aragão Seia, páginas 487-490, bem como a jurisprudência e a doutrina aí profusamente referenciadas).
A verdade, porém, é que, como bem se frisa no acórdão recorrido, a recorrente - inquilina no caso dos autos - não deduziu qualquer pedido indemnizatório pela perda da coisa locada.
Os pedidos formulados pela recorrente estão todos conexionados com a sua pretensão em retomar a sua actividade comercial no locado.
Mas a improcedência da totalidade desses pedidos é irreversível, pois que assentam na tese, que a recorrente persiste em defender, de que o arrendado onde funcionava o seu estabelecimento ficou incólume à destruição do edifício em que se incorpora.
Esta tese é, no entanto, insustentável, face ao que, soberanamente (porque no âmbito da matéria de facto), decidiu o acórdão recorrido:
«A solução para o mesmo prédio consiste ou na demolição do que resta e construção de novo, na totalidade, ou no simples aproveitamento das paredes exteriores da frente e laterais, grandemente reforçadas e a reconstrução do interior e da parede exterior da retaguarda.
Daqui resulta que o prédio na sua funcionalidade está perdido, só podendo ser utilizado se reconstruído da forma acima referida.
A pretensão de que o rés do chão locado ainda existe intacto e que a retirada do entulho bastava para a sua utilização, não pode proceder pois a existência do rés do chão com o restante prédio destruído não é compatível com os regulamentos urbanísticos.
A pretensão da apelante é inviável, pois a apelada teria de solicitar licença camarária para as obras de retirada do entulho e de grande parte do interior e da cobertura que ainda não caiu, ficando o prédio praticamente reduzido aos rés do chão, sem telhado, o que não é possível em termos de regulamentos urbanísticos.
Deste modo, pensamos tal como entendeu a sentença apelada que o prédio, para o efeito, deixou de existir na totalidade.».
Improcedem, nesta conformidade, todas as conclusões do recurso.
DECISÃO
Pelo exposto nega-se a revista, com custas pela recorrente.
Lisboa, 18 de Novembro de 2004
Ferreira Girão
Luís Fonseca
Lucas Coelho