| 1555/08.7TBMAI.P1.S1 |  |
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PRÉDIO URBANO
COMPRA E VENDA
DAÇÃO EM CUMPRIMENTO
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / ARRENDAMENTO URBANO - DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE.
- Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9.ª edição, Almedina, Coimbra, 2009, p. 228 e nota 439.
- Helena Cabrita, A Fundamentação de Facto e de Direito da Decisão Cível, Coimbra editora, Coimbra, 2015, pp. 232-233.
- Luís Filipe Pires de Sousa, Prova por presunção no direito civil, 2.ª edição, Coimbra, 2013, p. 165.
- Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o processo civil, Lex, Lisboa, 1997, pp. 442, 443.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 342.º, N.º1, 391.º, 1410.º.
REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (RAU): - ARTIGO 47.º, N.º1.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 09-12-2004, PROCESSO N.º 04S2390, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 29-11-2005, PROCESSO N.º 05B3162, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 31-05-2007, PROCESSO N.º 07B1554, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 05-11-2009;
-DE 03-02-2010, PROCESSO N.º 304/07.1TTSNT.L1.S1, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 25-03-2010, PROCESSO N.º 5541/03.5TBVFR.P1.S1 - 1.ª SECÇÃO, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 29-03-2011, PROCESSO N.º 1295/04.6TBMFR.L1.S1 – 1.ª SECÇÃO;
-DE 12-01-2012, REVISTA N.º 72/2001.L1.S1 - 7.ª SECÇÃO, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 03-03-2013, PROCESSO N.º 241/08.2TTLSB.L1.S1, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 16-09-2014, PROCESSO N.º 939/11.8T2STC, , EM WWW.DGSI.PT .
I - O acatamento pelo Supremo Tribunal de Justiça das ilações extraídas dos factos provados pressupõe a verificação de duas condições: que a conclusão ou ilação não altere os factos apurados e que ela seja a consequência lógica desses factos; daí, e por serem inadmissíveis as ilações ou conclusões que não correspondam ao desenvolvimento lógico da matéria de facto dada como provada, competir ao Supremo, como tribunal de revista, censurar a decisão das instâncias que, no que respeita a conclusões ou ilações de factos, infrinja o apontado limite.
II - São pressupostos do direito de preferência, previsto no art. 47.º, n.º 1 do RAU: 1) a qualidade do preferente como arrendatário habitacional do imóvel; 2) Duração do arrendamento por período superior a um ano; 3) Venda ou dação em cumprimento do locado.
III - Sendo os prédios n.º ... e ... entidades física e economicamente separadas e autónomas, os arrendatários do prédio n.º ..., Rés-do-Chão, não cumpriram o ónus da alegação e da prova que lhes cabia (art. 342.º, n.º 1 do CC), relativamente à coincidência do local arrendado com o prédio objeto da compra e venda formalizada por escritura pública.
IV – Um acordo de dação em cumprimento não titulado, por falta de forma, mas com transmissão da posse, não constitui um negócio válido para o efeito do reconhecimento do direito de preferência previsto no art. 47.º do RAU.
V - Não estando subjacente a este acordo uma realidade jurídica transacionável por não estar o prédio inscrito na matriz nem no registo predial, o Tribunal não poderia ordenar a transmissão do prédio n.º ... para a esfera jurídica da arrendatária.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – Relatório
1. AA e cônjuge, BB, residentes na Rua ..., n° ..., R/Ch, ..., ..., propuseram contra a ação declarativa, sob a forma ordinária contra:
1.1. CC, residente na Rua ..., ..., ..., ...;
1.2. DD e cônjuge, EE, residentes na Rua ..., n° ..., ..., ....
Pedindo que, na procedência da ação, sejam os Réus condenados a reconhecer o direito de preferência dos Autores na venda que o 1o Réu (e sua mãe) fez aos 2.ºs Réus, por escritura pública que identificam, e de haver para si o prédio vendido.
A fundamentar a sua pretensão alegam, em síntese, que:
A Autora é arrendatária habitacional do imóvel sito no Rés-do-chão, com entrada pelo n° ... da Rua ..., composto por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, pátio, arrumos, jardim e quintal, qual faz parte do prédio urbano sito na Rua ..., com entrada pelos n.°s ..., …, … e …, … e …, inscrito parcialmente na respectiva matriz urbana de ... no artigo …, e parcialmente descrito na Conservatória de Registo Predial da ... sob o n° ….
- Por escritura pública outorgada a 8 de Agosto de 2001, no 1o Cartório Notarial de ..., os 1.º Réu e a sua mãe venderam e os 2°s Réus compraram o aludido prédio, pelo preço de Esc. 10.000.000$00, equivalente a € 49.879,79.
- Os Autores só em 29 de Novembro de 2007 tomaram conhecimento dos elementos daquele negócio de compra e venda, concretamente o preço, as condições reservadas pelos vendedores, a data da venda, e o Cartório Notarial onde a mesma foi efectuada.
- Nos termos do art. 47.º do RAU, em vigor em 2001, e do art. 1091.º do Código Civil, com a redação actual, têm os Autores direito de preferência naquele negócio de compra e venda, o qual deverá ser exercido nos termos do art. 1410.º do Código Civil.
- Assim, uma vez que não está constituída qualquer propriedade horizontal sobre o citado prédio e tendo efetuado o depósito do preço da venda, assiste-lhes o direito de haver para si o prédio alienado.
2. Regular e pessoalmente citados, apresentaram-se os Réus a contestar.
2.1. O 1.º Réu, negando que a habitação arrendada à Autora mulher se situe no prédio urbano sito na Rua ..., com entrada pelos n°s …, … e …, … e LLL, e alegando que apenas lhe foi dado de arrendamento o r/c do prédio sito no n° ..., correspondendo cada um dos aludidos números de polícia tantas outras unidades prediais distintas e autónomas entre si. O prédio onde residem os Autores foi construído há mais de 35 anos, pelo pai do Réu, entretanto falecido, que nunca obteve o respectivo licenciamento camarário, o que o impediu de realizar, quer a inscrição matricial, quer a sua descrição predial, encontrando-se o prédio cujo r/c é ocupado pelos Autores omisso nos serviços de Finanças e na Conservatória do Registo Predial. O prédio adquirido pelos 2°s. Réus é diverso daquele outro onde habitam os Autores, correspondendo a cada um deles áreas, configurações e confrontações distintas. Através da escritura junta pelos Autores à petição inicial, visaram, tão só, o 1o Réu e a sua falecida mãe, transmitir aos 2°s Réus a propriedade do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos para habitação e quintal, sito na Rua ... n° …, descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n° … e descrito na respectiva matriz urbana inicialmente sob o n° … e actualmente sob o n° …, sendo que, nos anos que precederam a outorga da aludida escritura, haviam contraído junto dos 2°s Réus vários empréstimos, de montante que não sabe precisar, mas que reconhece ter ascendido a várias dezenas de milhares de euros, e, para garantir o reembolso aos 2°s Réus das quantias por estes mutuadas, o 1o Réu e a sua mãe deram de hipoteca e prometeram transmitir e transmitiram a propriedade de vários prédios que lhes pertenciam. O 1o Réu, no início de Agosto de 2006, entregou de facto aos 2°s Réus a totalidade do prédio em que se integra a habitação dos Autores, autorizando-os a dele fruírem, a dá-lo de arrendamento, a receber rendas e a usá-lo nas condições que entendessem e deu disso pronto conhecimento verbal aos Autores, informação que reiterou através de carta datada de 14/08/2006. Desde então não mais o 1o Réu recebeu quaisquer rendas dos Autores, situação que perdura até à atualidade. Conclui pela improcedência da acção.
2.2. Contestaram igualmente os 2.ºs Réus, também aduzindo que a habitação que os Autores ocupam integra uma unidade predial distinta e autónoma daquela que foi objeto da escritura de compra e venda, correspondendo a habitação dos Autores à entrada pelo número de polícia ... de prédio composto por rés-do-chão, andar e logradouro. Tal prédio não se encontra sequer em regime de propriedade horizontal e está fisicamente separado do confinante, esse sim adquirido pelos Réus, através da escritura de compra e venda junta à peça inical. Os 2.ºs Réus viram, assim, transferida para si, pelo 1o Réu e a sua falecida mãe, tão só a propriedade do prédio urbano composto de casa de dois pavimentos para habitação e quintal, sito na Rua ... n° …, descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n° … e descrito na respectiva matriz urbana inicialmente sob o n° … e atualmente sob o n° …, sendo certo que os Réus registaram tal aquisição a seu favor na competente conservatória, averbaram a propriedade em seu nome na respectiva matriz predial e pagam o imposto municipal que incide sobre o aludido prédio. Não assistindo aos Autores, pois, relativamente ao objecto da aludida escritura de compra e venda, legitimidade para intentar acção de preferência. Os 2°s. Réus mutuaram ao 1o Réu e à sua falecida mãe, em sucessivas ocasiões vários milhares de contos, tendo sido constituídas a favor deles hipotecas, bem como existiu promessa de transmissão de propriedade e mesmo a transmissão de propriedade de diversos prédios pertença do 1o Réu e de sua falecida mãe. Quanto ao prédio ocupado pelos Autores, jamais o 1o Réu e seus falecidos pais reuniriam os elementos necessários para obter o respectivo licenciamento municipal e registar a propriedade a seu favor perante os competentes serviços de finanças e conservatória predial, pelo que o 1o Réu, em Agosto de 2006, entregou de facto aos 2°s Réus, a totalidade do prédio em que se integra a habitação dos Autores, autorizando-os a dele fruírem, a dá-lo de arrendamento, a receber rendas e a usá-lo nas condições que entendessem. Essa situação perdura até à atualidade, sendo desde então, conhecida dos Autores, mormente porque viram os 2.ºs Réus executar obras no prédio e deles exigiram a ligação à rede pública de água. Finalmente, que sendo os 2°s. Réus pessoas de avançada idade e dotadas de índice cultural modesto, não mais procuraram o 1o Réu no sentido de dele obterem a concretização de negócio jurídico visando a transferência da propriedade do prédio em causa.
Concluem pela ilegitimidade activa dos Autores e consequente absolvição dos Réus da instância, ou, caso assim se não entenda, pela improcedência da acção.
3. Os Autores replicaram, à exceções invocadas pelos Réus, e pugnando pela sua condenação como litigantes de má-fé.
4. No saneador foi julgada improcedente a exceção de ilegitimidade, prosseguindo com a seleção dos factos assentes e organização da base instrutória.
5. Realizou-se a audiência de julgamento, que incluiu uma inspeção judicial ao local.
6. Decidida a matéria de facto, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e, consequentemente, absolveu os Réus do pedido.
7. Inconformados com a sentença, vieram os Autores dela interpor recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação do Porto proferido acórdão com o seguinte dispositivo:
«Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e revogar a sentença recorrida, em função do que julgam procedente a acção, condenando os RR. a reconhecer o direito de preferência dos Autores na venda feita pelo 1.º Réu aos 2.º Réus pela escritura pública supra identificada, e de os AA. haverem para si o prédio vendido.
Custas pelos recorridos, em ambas as instâncias».
8. Inconformados, os Réus interpõem recurso de revista, formulando, na sua alegação de recurso, as seguintes conclusões:
«1.ª – O douto acórdão recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto no art. 47.º do Regime do Arrendamento Urbano, os arts. 334.º, 341.º, 342.º, 362.º, 1022.º, 1091.º, n.º 1, al. a), do Código Civil, e 5.º, n.º 1, 552.º, n.º 1, al. d), 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil.
2.ª – Salvo melhor opinião, competia aos Autores a alegação e prova de factos de que resultasse de que a Autora é efectivamente arrendatária do prédio que foi vendido aos recorrentes através da escritura de 8 de Agosto de 2001, ou, se se preferir, que o prédio de que é arrendatária pertence ao prédio ali descrito.
3.ª – Mas não o fizeram, bastando atentar no teor dos articulados que apresentaram na acção, e nem nos documentos que juntaram, nomeadamente, os de fls 11 e 13, resulta tal ilação, bem pelo contrário;
4.ª – Dos factos considerados provados, na sentença proferida pelo Tribunal Judicial da ..., consta apenas que a Autora mulher é arrendatária habitacional de parte do prédio referido em 1 (ou seja, o prédio sito na Rua ..., n.º ..., freguesia de ..., ...), mais concretamente do seu rés-do-chão, composto por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, pátio, arrumos, jardim e quintal (cfr. ponto 18) e não que tal prédio é parte do referido em 2, que foi o que foi vendido aos recorrentes através da escritura pública junta aos autos, outorgada em Agosto de 2001.
5.ª – Certamente apercebendo-se disso, os Autores alegaram, no recurso de apelação, uma série de factos novos para sustentar a tese da coincidência de prédios, o que, em boa verdade, nem corresponde à realidade nem resulta dos documentos ali invocados.
6.ª – Sem embargo da extemporaneidade e falta de fundamento destas alegações, o certo é que o Tribunal da Relação não ampliou a matéria assente, que, assim, se reduz aos factos, que foram considerados provados pelo tribunal de 1.ª instância, e nos quais não se inclui o facto essencial que fundamenta a acção, a saber, que a Autora usa e frui, mediante retribuição, e é, portanto, arrendatária (da totalidade ou de parte) do prédio que foi vendido aos recorrentes através da Escritura.
7.ª – Como acima se expôs, a referência feita no ponto 4. dos “Factos Provados”, ao ponto 2 dos mesmos factos, resulta de um lapso que teve origem no despacho de condensação.
8.ª – Ainda que assim se não entenda, o certo é que se trata de um mero facto instrumental não suprindo a insuficiência factual acima aludida resultante da ausência do facto – a Autora é arrendatária do prédio referido em 2/14 -, que, salvo melhor opinião, era essencial para a procedência da acção.
9.ª – Caso não seja de considerar que o teor do aludido ponto se deveu a um mero erro de escrita ou de interpretação, sempre ocorreria contradição na decisão sobre a matéria de facto, a sindicar por este Venerando Tribunal.
10.ª – Com efeito, o tribunal de 1.ª instância que fixou a matéria de facto, que não veio a ser de modo algum alterada, não apenas considerou provado o facto constante do ponto 18, em que se refere que o prédio arrendado é o referido em 1, como, no ponto 22, não se limitou a reproduzir o que vinha perguntado no art. 5.º da base instrutória, acrescentando ao texto deste, “A habitação onde os Autores residem corresponde à entrada pelo n.º de polícia ... do prédio composto por rés do chão, andar” – a expressão “e demais elementos referidos em 18”, que é o ponto onde vem mencionado o “prédio referido em 1” e não o prédio referido em 2.
11.ª – Como resulta da leitura do acórdão recorrido, a sua linha de pensamento baseou-se fundamentalmente no ponto 4 dos “Factos Provados”, que, reafirma-se, contém um lapso, por conter um facto relativamente ao qual nem as partes estão de acordo (como se vê das posições expressas nos articulados) nem foi feita prova em audiência de julgamento (por tal facto não ter integrado nenhum quesito).
12.ª – Na verdade, o Tribunal da Relação entendeu que, se os vendedores habitavam o 1.º andar do prédio cujo rés-do-chão é ocupado pelos Autores, e se esse prédio é o referido em 2 (por causa do dito ponto errado), então os Autores ocupam o prédio descrito sob o n.º …, e, por conseguinte, são arrendatários do prédio vendido aos ora recorrentes.
13.ª – Os Autores, nas alegações do recurso de apelação, não apenas se aproveitaram do aludido lapso, como pretenderam fazer valer que o prédio ou o edifício que ocupam e que foi habitado também pelos vendedores é a “casa de dois pavimentos” referida na descrição predial e inscrita na matriz no artigo 53, assim o “transformando” numa casa do rés-do-chão e andar, e que, em vez de ter entrada pelo n.º …, passou a ter entrada, pelo n.º ..., com o que conseguiram enganar o Tribunal a quo.
14.ª – Note-se que, como resulta da certidão matricial de fls. 11, casa aí descrita, não obstante ter dois pavimentos, não tem andares “susceptíveis de utilização independente”, o que significa que não tem um rés-do-chão onde pudessem habitar os Autores e um 1.ª andar que tivesse sido outrora habitado pelos vendedores.
15.ª – Por outro lado, o teor das declarações do recorrente constantes dos documentos juntos aos autos, a que o acórdão também deu relevo, não são de molde a modificar as unidades prediais em causa ou a produzir alterações nos registos e inscrições.
16.ª – Por último, para rebater a consideração feita pelo Meretíssimo Juiz quanto à separação física entre a habitação ocupada pelos Autores e o prédio objecto da escritura aludida em 14., o douto acórdão recorrido baseou-se novamente no teor incorrecto do ponto 4. e na alegação dos Autores, que, na primeira conclusão do recurso, fizeram por esquecer que o prédio vendido aos Autores não contêm andares nem divisões susceptíveis de utilização independente.
17.ª - O douto acórdão desprezou relevantes elementos de prova constantes dos autos, como a inspecção judicial e a informação da Câmara Municipal, de que resulta clara a separação física ou material dos prédios, sem que no entanto tivesse sido eliminado da matéria de facto o ponto 23., o que sempre impediria (ainda que se considerasse que o prédio a que pertence a habitação ocupada pelos Autores pertence ou está englobado num prédio maior que foi objecto da escritura invocada nos autos), o exercício por parte dos Autores do direito de preferência em relação a todo o imóvel.
18.ª – Finalmente, ainda que fossem verdadeiros os factos alegados pelos Autores quanto à existência de um só prédio, o que apenas se admite para hipótese de raciocínio, e que não fosse considerada a separação física deste, que se encontra assente, sempre o exercício por parte dos Autores do direito de preferência constituiria abuso do direito, quer por estar desajustado aos interesses que a lei visou ao conceder aos arrendatários o direito de preferência na venda do arrendado, quer por ser manifestamente desproporcional a vantagem por aqueles obtida e o sacrifício imposto aos recorrentes, ou, na formulação do acórdão do STJ de 04.03.1997, “por exceder manifestamente o limite imposto pelos bons costumes e traduzir-se num injusto enriquecimento para a preferente”.
Termos em que deve ser revogado o acórdão o douto recorrido, mantendo-se in totum a sentença proferida pelo Tribunal Judicial da ...»
Sabido que é pelas conclusões da alegação dos recorrentes que se define o objeto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a conhecer são as seguintes:
1. Requisitos do art. 47.º, n.º 1 da RAU
2. Se a Autora é arrendatária do prédio que foi vendido aos 2.ºs Réus através de escritura pública outorgada em Agosto de 2001;
3. Abuso do direito
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Fundamentação de facto
As instâncias consideraram provados os seguintes factos:
«1. O Réu CC é único filho e único herdeiro de FF, falecida em 21/12/2004, e residente na Rua ..., n° ..., 1.º andar, freguesia de ..., ....
2. Na Conservatória do Registo Predial da ... encontra-se descrito sob o n° … da freguesia de ..., o seguinte prédio: "urbano - casa de 2 pavimentos e quintal - Rua ... n° … - áreas: cobertas, 132 m2 e quintal 100 m2 - matriz: artigo …."
3. O prédio referido em 2 tem aquisição inscrita pela Ap. 19/29082001 a favor de DD... c.c. EE, por compra.
4. O Réu CC e sua mãe FF residiram no prédio referido em 2, concretamente na habitação localizada no 1.º andar, com entrada pelo n° ... da Rua ....
5. No dia 14 de Agosto de 2006 o 1.º Réu entregou à Autora mulher um envelope com um documento escrito com o seguinte teor:
"Serve a presente para informar, V ex. que a partir da presente data, é considerado o Sr. DD, como senhorio do prédio aonde habita, (rua ..., ..., R/C).
Mais informo que todo e qualquer assunto respeitante a casa (rendas, jardins, etc.) é a partir desta data com o Sr. DD.
14 de Agosto de 2006
CC."
6. O documento referido em 5 encontra-se assinado pelo 1.º Réu CC.
7. No dia 18 de Agosto de 2006, a Autora mulher recebeu carta registada, datada de 16 de Agosto de 2006 e nesta data remetida.
8. Tal carta está assinada pelo segundo Réu marido DD... e tem o seguinte conteúdo:
"Exma Senhora
Venho pela presente comunicar a V. Exa que a partir desta data deve mandar pagar a renda do locado que ocupa na morada acima indicada, na minha residência sita na Rua ..., n° ...-..., onde se encontrarão os respectivos recibos."
9. A Autora mulher remeteu ao 2.º Réu marido carta registada datada de 22 de Agosto de 2006, que o mesmo recebeu no dia 25 de Agosto de 2006 e onde refere que:
"Aguardo portanto que me indique, também por escrito, como aqui faço, em que qualidade se apoia para a comunicação que me fez.".
10. A esta carta respondeu o 2.º Réu marido por carta registada de 28 de Agosto de 2006 e por si assinada, onde escreveu, além do mais, o seguinte:
" Recebi a 25 de Agosto a sua carta, datada de 22 do corrente mês.
Refere nessa carta desconhecer em que qualidade me alicerço para lhe indicar onde deve pagar a renda...
...fiquei surpreso dado que foi informada verbalmente há cerca de três anos que era proprietário do prédio onde habita.
Quando pretendeu colocar água da companhia na sua habitação foi-lhe dito pelo anterior proprietário, Sr. CC, que tinha que tratar o assunto comigo, tendo posteriormente, Vossa Exa se dirigido a mim para que eu iniciasse o processo necessário para a obtenção dos seus objectivos.
Para além disso recebeu uma carta, do anterior proprietário, Sr. CC, datada de 14 de Agosto de 2006, na qual é informada da situação (segue em anexo cópia da respectiva carta).
Durante este últimos cinco anos os anteriores proprietários receberam as rendas dos inquilinos apesar de já não serem proprietários das respectivas habitações pois fazia parte do acordo previamente estabelecido entre ambas as partes.
Como proprietário do prédio onde habita, informo que no acto de pagamento da próxima renda deverá apresentar o contrato de arrendamento bem como o primeiro e o último recibo para assim poder proceder à sua legalização conforme a lei obriga."
11. Por carta datada de 05/09/2006 a Autora mulher informou o Réu marido que iria proceder ao depósito das respectivas rendas, escrevendo, além do mais, que:
"...continua o senhor por demonstrar qual o hipotético negócio que estará na base deste imbróglio."
12. Os Autores passaram a depositar na Caixa Geral de Depósitos e em nome do 1.º Réu o valor das respectivas rendas.
13. Em Outubro de 2007 a Autora mulher foi notificada pela Câmara Municipal da ... de uma vistoria de salubridade efectuada no prédio onde reside, onde consta que o 2.º Réu marido DD é o seu proprietário e de que este seria notificado pata realizar obras de ligação à rede pública de saneamento e da água potável no prazo de 45 dias.
14. Por escritura pública celebrada no dia 8 de Agosto de 2001, no 1.º Cartório Notarial de ..., FF e CC, na qualidade de primeiros outorgantes declararam vender a DD que, na qualidade de segundo outorgante, declarou comprar, o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, para habitação e quintal, sito na Rua ..., n° …, da freguesia de ..., com a área coberta de cento e trinta e dois metros quadrados e quintal com cem metros quadrados, omisso na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n° … da freguesia de ....
15. Tal escritura foi junta pelos 2.°s Réus nos Serviços Municipalizados da Câmara Municipal da ... para instruir o processo de requisição de águas e ligação de saneamento ordenadas pela Câmara Municipal da ... para o 1.º andar do prédio onde os Autores residem.
16. Os 2.°s Réus cederam o gozo e fruição da habitação situada no 1.º andar do prédio onde residem os Autores.
17. Na escritura pública aludida em 14 os Réus declararam que o preço de venda foi de € 49 879,79.
18. Por acordo verbal, celebrado em data não concretamente apurada, mas anterior a Dezembro de 1995, a Autora passou a usar e fruir para sua habitação parte do prédio referido em 1, correspondente à habitação situada no rés-do-chão com entrada pelo n° ... da Rua ..., composta por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, páteo, arrumos, jardim e quintal.
19. Obrigando-se a Autora a pagar por tal uso e fruição a quantia mensal que em Dezembro de 1995 ascendia a Esc. 25.000$00.
20. Os Autores tomaram conhecimento da celebração da escritura aludida em 14 em 29/11/2007.
21. Data em que também tomaram conhecimento dos elementos do negócio objecto da escritura.
22. A habitação onde os Autores residem corresponde à entrada pelo n° de polícia ... do prédio composto por rés-do-chão, andar e demais elementos referidos em 18.
23. E está fisicamente separado do prédio objecto da escritura aludida em 14.
24. Sendo que o rés-do-chão ocupado pelos Autores foi construído pelos progenitores do 1.º Réu, há mais de 35 anos».
Considerou ainda a 1.ª instância que para a decisão da causa não se provaram quaisquer outros factos relevantes contrários àqueles, e designadamente:
«1. O acordo referido em III-A-1 foi celebrado em 1 de Fevereiro de 1972.
2. O rés-do-chão ocupado pelos Autores nunca foi objecto de licenciamento municipal.»
III – Fundamentação de direito
I) Requisitos do art. 47.º, n.º 1 do RAU
1. As preferências legais resultam da lei e fundam-se em interesses de ordem pública. Têm efeitos «erga omnes» e surgem conexas com o conteúdo de outro direito (real ou não). No caso sub judice a preferência surge ligada ao conteúdo de um direito de arrendamento, que a doutrina maioritária classifica como um direito pessoal de gozo.
No caso do direito de arrendamento para habitação, a lei quis facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito pessoal de gozo sobre esse bem. Paralelamente, a lei pretende eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário, contribuindo assim para a paz social.
A lei aplicável ao caso concreto, a vigente na data de celebração do negócio que alegadamente teria violado a preferência – 2001 – é o regime do arrendamento urbano datado de 1990 (DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro).
O art. 47.º, n.º 1 do RAU afirmava o seguinte:
«O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrandado há mais de um ano».
São pressupostos deste concreto direito de preferência, previsto no art. 47.º, n.º 1 do RAU: 1) a qualidade do preferente como arrendatário habitacional do imóvel; 2) Duração do arrendamento por período superior a um ano; 3) Venda ou dação em cumprimento do locado.
A ratio do art. 47.º, n.º 1 do RAU foi a de criar as condições de acesso e estabilização do direito a habitação própria, de modo a que o inquilino habitacional pudesse converter-se em proprietário da casa arrendada
Provados os pressupostos da norma – qualidade de arrendatário do imóvel alienado; duração do arrendamento superior a um ano; venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado – o preferente legal goza de um direito potestativo que lhe permitirá fazer seu o negócio realizado em violação da preferência (art. 1410.º do CC).
Do teor literal da lei, traduzido nas expressões «arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma», e da sua ratio – facilitar ao arrendatário a aquisição do imóvel arrendado – resulta, conforme jurisprudência dominante, que a lei não exige, para que o arrendatário possa exercer o seu direito de preferência, que o prédio urbano esteja dividido em frações autónomas, e, uma vez exercido o direito através de ação de preferência, esta vai incidir sobre a totalidade do prédio e não apenas sobre a parte efetivamente habitada pelo arrendatário.
Veja-se neste sentido, o acórdão deste Supremo Tribunal, de 25-03-2010, Revista n.º 5541/03.5TBVFR.P1.S1 - 1.ª Secção, relatado pelo Conselheiro Helder Roque:
«Ainda que um prédio com vários andares não tenha sido submetido ao regime da propriedade horizontal, é o prédio, no seu todo físico, porque só este goza de autonomia jurídica e matricial, que importa considerar, para o efeito de subsunção da questão da preferência na alienação do prédio no seu todo».
No mesmo sentido, o acórdão deste Supremo Tribunal, de 12-01-2012, Revista n.º 72/2001.L1.S1 - 7.ª Secção, relatado pelo Conselheiro Orlando Afonso):
«V - Nem do preâmbulo do DL n.º 321-A/90, de 15-10, nem dos trabalhos preparatórios do mesmo se pode retirar ter sido intenção do legislador afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel não constituído em regime de propriedade horizontal; pode impressionar o facto de o legislador ter utilizado a expressão «local arrendado», só que tal expressão não é sinónimo de andar arrendado, mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa.
VI - Se o legislador tinha intenção de restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê-lo dito no art. 47.º do RAU; não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia amplianda, odiosa restringenda).
VII -Assim, o direito de preferência existe para a fracção autónoma arrendada, no caso de o prédio estar constituído em propriedade horizontal; no caso de o imóvel não estar legalmente parcelado, a preferência incide sobre todo ele, e não apenas sobre a parte arrendada, não sendo de interpretar restritivamente o art. 47.º, n.º 1, do RAU».
E, ainda, o acórdão de 31-05-2007, relatado pelo Conselheiro Oliveira Vasconcelos (processo n.º 07B1554):
«I - Não estando constituída a propriedade horizontal, o arrendatário de parte de um prédio pode exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel.
II - Tudo depende de o local arredando ter ou não autonomia material ou jurídica em relação à restante parte do prédio.
Se tiver esta autonomia, a preferência incidirá apenas sobre a parte arrendada.
Se não tiver, a preferência poderá incidir sobre a totalidade do prédio».
A mesma solução tem sido adotada por este Supremo Tribunal, no caso do arrendamento agrícola ou florestal (cf. acórdão de 16-09-2014, relatado pelo Conselheiro Martins de Sousa, em que foi 2.ª Adjunta a agora relatora - Revista n.º 939/11.8T2STC):
«O direito de preferência do rendeiro, como não pode deixar de ser, é regulado pela lei em vigor na data da escritura de compra e venda que despoletou o seu exercício, pelo que na hipótese dos autos haveria que atender ao normativo do último dos diplomas atrás citados [no DL nº 394/88 de 8.11, o artº24º,1 e no DL 294/2009 de 13.10, o seu artº27º,2)].
Nele se dispõe: no caso de venda ou dação em cumprimento de prédios que sejam objecto de arrendamento agrícola ou florestal, aos respectivos arrendatários cujo contrato vigore há mais de três anos, assiste o direito de preferirem na transmissão.
Sabe-se que a fixação do sentido da norma depende, desde logo, de seu texto:
por um lado, não pode valer com um sentido que não encontre um mínimo bastante de correspondência no invólucro verbal da respectiva disposição (artigo 9.º, n.º 2, do Código Civil); por outro lado, o sentido que melhor corresponda ao significado natural das palavras aí usadas fica, por esse simples facto, melhor credenciado que os outros para se impor ao intérprete avisado como a verdadeira expressão do pensamento legislativo porquanto em matéria de interpretação de textos, deve entender-se que o legislador, ao mesmo tempo que consagrou as soluções mais acertadas “soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”.
Brevemente: como é patente, no texto daquele normativo, desde logo, não se vislumbra qualquer referência que autorize a interpretação de que o exercício daquele direito de preferência haja de circunscrever-se à área que é objecto do arrendamento agrícola ou florestal. Assim como, se não vislumbra que nele se faça distinção entre o arrendamento que incide sobre todo o prédio ou sobre parte dele, sendo certo que se o legislador pretendesse essa distinção a ela haveria de proceder, pois só assim exprimiria, adequadamente, seu pensamento.
Pelo contrário, o sentido da norma parece ser o da atribuição de tal direito em função da qualidade jurídica do arrendatário e não o da maior ou menor extensão física do objecto do arrendamento.
(…)
Acresce que a interpretação restritiva defendida pela Recorrente, conduziria, na maioria dos casos, à negação ou inviabilização do direito de preferência em apreço, face às proibições de fraccionamento decorrentes quer da lei civil quer dos diplomas relativos ao planeamento urbanístico.
Conclui-se, por isso que, embora, no vertente caso, o arrendamento florestal tenha por objecto uma parte do prédio, é sobre a sua totalidade que foi objecto de transmissão que a A., na qualidade de sua arrendatária, pode exercer o seu direito de preferência legal – cfr. neste sentido o Ac. deste STJ, proferido em 10/11/1992, no proc. 081438 e outra jurisprudência, citada no acórdão recorrido».
Contudo, no caso sub judice, não está em causa discutir a bondade desta orientação jurisprudencial, mas, tão só, a identidade do prédio de que a autora tem o gozo, ao abrigo de um contrato verbal de arrendamento, com o prédio que foi alienado aos 2.ºs Réus.
Sobre esta questão o Tribunal de 1.ª instância e o Tribunal da Relação decidiram de forma distinta:
O tribunal de 1.ª instância entendeu, com base na análise crítica da prova, «que ficou cabalmente demonstrado que o prédio onde moram os autores consubstancia e traduz uma realidade predial distinta do prédio que foi objecto da escritura pública de compra e venda outorgada no dia 8 de Agosto de 2001 no 1.º Cartório Notarial de .... Com efeito, a inspecção judicial realizada no âmbito da audiência de discussão e julgamento permitiu aferir a verdadeira “identidade” dos prédios em questão, não havendo dúvidas de que o prédio com entrada pelo n.º ... da Rua ..., em cujo rés-do-chão residem os Autores desde data anterior a Dezembro de 1995, por virtude de contrato de arrendamento verbal, tem uma entrada autónoma e está fisicamente separado do prédio correspondente ao n.º … da mesma artéria, havendo um muro a separá-los em quase toda a sua extensão, como se pode constatar das fotos de fls. 463, 464 e 472. (…) Ademais atente-se também na preciosa informação que a Câmara Municipal da ... prestou nos autos, a fls. 185/188, demonstrando claramente o extracto dos ortofotomapas de 2009 e o levantamento topográfico de 2009 que estamos a falar de dois prédios totalmente diferentes, sendo perfeitamente visível no ortofotomapa de fls. 186 o prédio onde residem os Autores, correspondente ao n.º ..., assinalado a vermelho, ao passo que o prédio do n.º …, ali assinalado a azul, está separado daquele, o que igualmente é corroborado pelo levantamento topográfico de fls. 187/188. (…)
É certo que o Réu DD está na “posse” do prédio sito na Rua ..., n.º ..., em cujo rés-do-chão residem os Autores, na qualidade de inquilinos.
No entanto, não se apurou concretamente como alcançou tal desiderato.
Tudo indiciando, porém, que a “entrega” desse prédio por banda do Réu CC ao Réu DD estará relacionada com dívidas existentes do primeiro ao segundo, como aflorou no seu depoimento a testemunha GG, filhos dos Réus DD ... e mulher, tese que a escritura pública de empréstimo com hipoteca, de fls. 72/5, datada de 2/07/1997, parece corroborar.
Ora, como assertivamente refere o Sr. Conselheiro Aragão Seia in “Arrendamento Urbano”, Anotado e Comentado, 2.ª Edição, Almedina, pág. 219, se o prédio arrendado for objecto de qualquer outro contrato, que não venda ou dação em cumprimento, não existe direito de preferência do arrendatário.
Seja como for, o certo é que o prédio objecto da escritura de compra e venda não corresponde ao prédio onde habitam os Autores.
Pelo que, não estando verificados os requisitos que permitam preencher a figura jurídica em análise, dúvidas não podem restar de que a acção terá necessariamente de soçobrar».
O Tribunal da Relação entendeu, diferentemente, que se tratava do mesmo prédio, decretando a procedência da ação de preferência intentada pelos autores, e fê-lo, sem proceder a qualquer alteração da matéria de facto, com o seguinte fundamento:
«Ora, no caso vem dado como provado que por acordo verbal, celebrado em data não concretamente apurada, anterior a Dezembro de 1995, a Autora passou a usar e fruir para sua habitação parte do prédio referido em 1 (ter-se-á querido escrever em 2, mas em qualquer dos casos trata-se do prédio urbano descrito sob o n° … da freguesia de ..., e inscrito na matriz sob o artigo 53) correspondente à habitação situada no rés-do-chão com entrada pelo n° ... da Rua ..., composta por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, páteo, arrumos, jardim e quintal. Tal prédio foi vendido pelos 1.ºs aos 2.ºs RR. por escritura pública aludida em 14, não cabendo dúvida que dele fazia parte a habitação localizada no 1.º da Rua ..., n° ..., andar, freguesia de ..., ..., onde residiu FF e cujo gozo e fruição os 2°s Réus cederam. E é o próprio 2° Réu que, mais de cinco anos decorridos sobre a celebração da escritura, vem por carta registada de 28 de Agosto de 2006 comunicar à A. que é proprietário do prédio onde habita, depois de, por carta anterior, de 14 de Agosto de 2006, já o 1.º Réu a ter informado de que a partir dessa data, era o 2.º R. o senhorio do prédio onde habita. Desta sequência de factos resulta, sem margem para dúvidas, que a habitação que a A. tomou de arrendamento pertence à unidade predial correspondente à descrição n° … da freguesia de ... e ao artigo 53 da matriz predial da mesma freguesia, e que foi objecto de alienação aludida em 14. E que tanto os 1.ºs RR. a quiseram alienar como os 2.ºs RR. a quiseram adquirir.
Objecta o Mmo. Juiz “a quo” que resultou provado que a habitação onde os Autores residem está fisicamente separada do prédio objecto da escritura aludida em 14. Salvo o devido respeito, não se vislumbra em que possa, fisicamente, consistir tal separação. Se a habitação do 1.º andar do n° ... da Rua ... faz parte do prédio objecto da escritura aludida, então necessariamente que o tecto da habitação onde os Autores residem, situada no rés-do-chão do mesmo edifício, está fisicamente unido à lage daquela outra habitação. “Fisicamente separada” pressupõe que não exista entre ambos qualquer ponto de contacto. O que poderá ocorrer é que ambas as habitações disponham de entradas independentes, cada uma para ser utilizada para acesso exclusivo a uma delas. Sucede, no entanto, que o prédio de tais habitações são parte integrante não foi objecto de destaque nem juridicamente constituído em propriedade horizontal, tratando-se de um único prédio, ainda que incluindo uma pluralidade de habitações».
Vejamos:
Numa ação para o exercício do direito de preferência cabe ao autor a alegação e prova do seu direito.
Um dos requisitos da preferência legal é a qualidade de arrendatário do imóvel vendido.
Segundo o facto provado n.º 18 «Por acordo verbal, celebrado em data não concretamente apurada, mas anterior a Dezembro de 1995, a Autora passou a usar e fruir para sua habitação parte do prédio referido em 1, correspondente à habitação situada no rés-do-chão com entrada pelo n° ... da Rua ..., composta por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, páteo, arrumos, jardim e quintal.».
O prédio referido em 1 é n.º ...: «O Réu CC é único filho e único herdeiro de FF, falecida em 21/12/2004, e residente na Rua ..., n° ..., 1.º andar, freguesia de ..., ...».
O prédio objeto da venda, formalizada em escritura pública datada de 8 de Agosto de 2001, é o prédio urbano sito na Rua ..., n.º ..., na freguesia de ..., omisso na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial da ... sob o n.º … da freguesia de ... (facto provado n.º 14).
A habitação onde os Autores residem corresponde à entrada pelo n.º de polícia n.º ... do prédio composto por rés-do-chão, andar e demais elementos referidos em 18 (facto provado n.º 22) e esta fisicamente separado do prédio objecto da escritura aludida em 14 (facto provado n.º 23).
Segundo a factualidade provada, o prédio em litígio nos autos é distinto do prédio onde habitam os autores da ação de preferência.
A circunstância de o 2.º Réu se ter assumido como senhorio dos autores, através das cartas que estão transcritas na matéria de facto, e de ter reclamado as rendas, deve-se, segundo a sentença de 1.ª instância, ao facto de ter ocorrido uma transmissão de facto da posse do prédio do 1.º Réu para o 2.º Réu como forma de pagamento de dívidas contraídas pelo 1.º Réu junto do 2.º Réu.
A escritura de compra e venda junta aos autos respeita, como resulta da análise da mesma, apenas ao prédio com entrada pelo n.º … da Rua ..., de que os autores não são arrendatários.
Os apelantes não apresentaram recurso da matéria de facto nem o tribunal da Relação procedeu a uma modificação da factualidade dada como provada pelo tribunal de 1. ª instância.
A conclusão do acórdão recorrido acerca da integração do prédio arrendado aos autores no prédio alienado por escritura pública, outorgada em Agosto de 2001 aos 2.ºs Réus, baseou-se apenas numa valoração da factualidade fixada pelo tribunal de 1.ª instância.
Tem-se entendido que o Tribunal da Relação, no exercício do seu poder de avaliação e interpretação da matéria de facto, pode utilizar presunções judiciais e regras de experiência. Conforme o decidido no acórdão deste Supremo Tribunal, de 09-12-2004, processo n.º 04S2390, Fernandes Cadilha (Relator): «O Tribunal da Relação pode exercer poderes de interpretação sobre a matéria de facto disponível, utilizando juízos de normalidade que se traduzem numa presunção judicial».
Amâncio Ferreira entende, com o apoio da jurisprudência e da doutrina, que «(…) a Relação pode, mediante presunções judiciais, fundadas nas máximas de experiência, nos princípios da lógica ou nos juízos correntes de probabilidade, deduzir outros factos a partir dos factos apurados na 1.ª instância, mas não pode, em regra, alterar as presunções judiciais utilizadas na 1.ª instância, com base nos factos nelas averiguados. O comportamento da Relação baseado nessa faculdade é insindicável pelo STJ, por se reportar a julgamento da matéria de facto[1]. (…) Contudo, continua o autor, citando o acórdão do Supremo Tribunal, de 23 de Setembro de 2003 (CJ – Acórdãos do STJ, ano XI, tomo III, p. 43), «o acatamento pelo STJ das ilações extraídas dos factos provados, pressupõe a verificação de duas condições: que a conclusão ou ilação não altere os factos apurados e que ela seja a consequência lógica desses factos; daí, e por serem inadmissíveis as ilações ou conclusões que não correspondam ao desenvolvimento lógico da matéria de facto dada como provada, competir ao Supremo, como tribunal de revista, censurar a decisão das instâncias que, no que respeita a conclusões ou ilações de factos, infrinja o apontado limite»[2].
Conforme se estipula na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a sindicância do uso destas presunções é uma questão de direito, cognoscível por este Supremo Tribunal, quando estas não decorrem logicamente da factualidade provada e não provada, das respostas positivas e negativas aos quesitos, e/ou constituem violação do princípio do dispositivo, por visarem suprir a carência de prova de um facto sujeito a julgamento:
«As presunções são ilações que a lei ou o julgador tira dum facto conhecido para firmar um facto desconhecido, conforme estabelece o artigo 349.º do CC. Tratando-se dum meio probatório que é admitido para prova de factos susceptíveis de serem demonstrados por prova testemunhal, conforme determina o artigo 351.º do CC, está por isso vedado ao Supremo Tribunal de Justiça sindicar o uso deste meio probatório pelas instâncias, visto a sua competência, afora as situações de controlo de prova tabelada, se restringir a aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos fixados pelas instâncias, conforme resulta dos artigos 722.º, n.º 3 e 729.º, n.º 1, do CPC. No entanto, já poderá o Supremo Tribunal de Justiça aferir se as presunções extraídas pelas instâncias violam os artigos 349.º e 351.º do CC, por se tratar duma questão de direito, podendo assim sindicar se as ilações foram inferidas de forma válida, designadamente se foram retiradas dum facto desconhecido, por não ter sido dado como provado, e bem assim se contrariam ou conflituam com a restante matéria de facto que tenha sido dada como provada, após ter sido submetida ao crivo probatório.» [(vide acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 03 de Março de 2013, Gonçalves Rocha (Relator), Processo n.º 241/08.2TTLSB.L1.S1)][3].
Seguindo a mesma orientação, veja-se o acórdão de 05-11-2009, Oliveira Rocha (Relator):
«I - A Relação, dentro da competência que a lei lhe confere em matéria de facto, pode fazer uso das presunções judiciais, as quais não podem ser censuradas pelo STJ se forem extraídas dos factos provados com base em máximas de experiência, não alterarem esses factos e apenas representarem a sua decorrência lógica.
II - Porém, se essas ilações não forem a decorrência lógica dos factos provados ou se implicarem a prova de factos que contrariem as respostas afirmativas ou negativas aos quesitos ou a prova de factos nem sequer alegados, então já o Supremo as pode apreciar e censurar, por se estar perante alteração não prevista no art. 712.º, n.º 1, do CPC, ou perante matéria de facto não alegada pelas partes, com violação da parte final do art. 664.º, do mesmo Código.»
E, ainda, o acórdão deste Supremo Tribunal, de 29 de Novembro de 2005, Bettencourt Faria (relator), Processo n.º 05B3162, onde se afirma que: «Com efeito, é entendimento jurisprudencial o de que não se pode suprir por via da presunção judicial a carência de prova dum facto sujeito a julgamento».
A decisão sobre a admissibilidade do uso de presunções pelo Tribunal da Relação depende do respeito, ou não, pelos pressupostos legalmente estabelecidos quanto ao exercício dos seus poderes: a utilização de presunções não pode ofender normal legal, ser ilógica ou partir de factos não provados[4].
Apesar de este Supremo Tribunal não ter competência para controlar o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, pode controlar o uso de presunções de judiciais, porque este controlo toma como base a matéria apurada nas instâncias e não envolve qualquer modificação desta matéria (cf. Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o processo civil, Lex, Lisboa, 1997, p. 442). Assim, o Supremo pode verificar se a Relação usou adequadamente ou deixou indevidamente de usar esses poderes de controlo sobre a coerência da presunção judicial com os factos apurados (ibidem, p. 443).
Ora, da confrontação da matéria de facto provada com a argumentação do acórdão recorrido, resulta que a valoração ou a interpretação que o Tribunal da Relação fez dos factos provados entra em contradição com os mesmos e não respeita as regras da lógica.
O Tribunal de 1.ª instância, com base em prova por inspeção judicial, concluiu que o prédio dos arrendatários e o prédio alienado aos 2.ºs Réus são distintas unidades económicas separadas fisicamente por um muro (factos provados n.º 14, 18, 22 e 23 e fundamentação da matéria de facto).
A prova por inspeção judicial encontra-se regulada nos artigos 490 e segs. do CPC e visa a perceção direta de factos que interessem à decisão da causa por parte do tribunal, deslocando-se o juiz ao local em vez de ficar dependente, para apurar a factualidade do caso, de outros meios de prova e do eventual subjetivismo dos mesmos (cf. Helena Cabrita, A Fundamentação de Facto e de Direito da Decisão Cível, Coimbra editora, Coimbra, 2015, pp. 232-233).
A inspecção judicial consiste numa prova direta, que coloca o julgador em contacto imediato com o facto a averiguar, e é uma prova real, pois o instrumento probatório é uma coisa, neste caso, um prédio.
O contacto direto com o facto a provar reforça o valor probatório da diligência e o grau de convicção do juiz sobre a matéria de facto.
O resultado da inspeção está sujeito à livre apreciação do tribunal (art. 391.º do CC). Mas apesar desta valoração livre da prova, reconhece-se à mesma uma especial força em virtude da fonte donde provém.
Na prova por inspeção judicial o juiz não se limita a extrair ilações que o levem a concluir sobre a realidade dos factos controvertidos ou que careçam de prova, pois, na maioria dos casos, a observação das coisas permitir-lhe-á tirar conclusões sobre a realidade de um facto probatório, seja para o considerar provado ou não provado. O tribunal pode fundamentar a prova de um facto por via deste elemento probatório, limitando-se a consignar que o mesmo resultou da inspeção judicial realizada.
Da enunciação dos factos provados consta um lapso que importa corrigir.
No facto n.º 4, vem dado como provado que «O Réu CC e sua mãe FF residiram no prédio referido em 2, concretamente na habitação localizada no 1.º andar, com entrada pelo n.º ... da Rua ...».
E do facto n.º 2 consta que «Na Conservatória do Registo Predial da ... encontra-se descrito sob o n° … da freguesia de ..., o seguinte prédio: "urbano - casa de 2 pavimentos e quintal - Rua ... n° … - áreas: cobertas, 132 m2 e quintal 100 m2 - matriz: artigo 53"».
Como alegam os recorrentes, aquela referência ao facto n.º 2 resulta de uma incorreção ou erro de escrita que teve origem no despacho de condensação, pois, como se deteta nos autos, os pontos 1 a 17 da sentença correspondem às alíneas A) a Q) dos “Factos Assentes” daquele despacho. Na alínea D) dos factos assentes (correspondente ao facto 4 da sentença) remete-se para a al. B) «concretamente na habitação localizada no 1.º andar com entrada pelo n.º ... da Rua ...». Acontece que se trata de um lapso porque a habitação referida em B) é a que se encontra descrita da Conservatória do Registo Predial sob o n.º … da freguesia de ..., o prédio urbano, Rua ..., n.º …, matriz: artigo 53. E o prédio n.º ... está referido na al. A) (e no facto provado n.º 1 da sentença, não no n.º 2). Ou seja, a juíza a quo, que proferiu o despacho saneador, mencionou “o prédio referido em B)”, sem o descrever, quando queria dizer o prédio referido em A), como manifestamente resulta dos restantes factos provados e dos elementos que descrevem cada prédio.
Trata-se, assim, de um erro de escrita ou lapso manifesto, que este Supremo Tribunal pode corrigir, devendo o facto provado n.º 4 ser alterado e onde se lê o prédio referido em 2, deve ler-se o prédio referido em 1.
Na petição inicial, os autores descrevem o prédio de que são arrendatários, especificando no artigo 3.º que a habitação se situa no rés-do-chão do n.º ... da Rua ....
No artigo 7.º, referiram que o 1.º Réu e sua mãe residiram no mesmo prédio, na habitação localizada no 1.º andar, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., freguesia de ....
Na escritura pública, junta a fls. 214 a 216 dos autos, consta que o prédio alienado é o prédio n.º ....
O acórdão recorrido vem afirmar que «(…)a Autora passou a usar e fruir para sua habitação parte do prédio referido em 1 (ter-se-á querido escrever em 2, mas em qualquer dos casos trata-se do prédio urbano descrito sob o n° … da freguesia de ..., e inscrito na matriz sob o artigo 53)» (sublinhado nosso).
Neste excerto, deteta-se que o acórdão recorrido adotou uma linha de pensamento influenciada pelo facto provado n.º 4, o qual, remetendo por lapso para o prédio referido em 2 (o prédio n.º ...), permitiria concluir que tal remissão só pode ter como consequência que o prédio n.º ..., onde habitam os autores, e o n.º ..., para o qual se remete, são afinal o mesmo prédio e não unidades distintas.
O Tribunal da Relação, induzido pelas alegações dos apelantes, em vez de detetar o lapso que figurava no facto n.º 4 – onde se diz prédio referido em 2 (mas deve ler-se em 1 conforme demonstramos) – entendeu que o lapso estava no facto 18 [5] e que onde se lia o prédio referido em 1 (o prédio n.º ..., habitado pela arrendatária), se deveria ler prédio referido em 2, o prédio sito na Rua ..., n.º … e descrito sob o n.º …. da freguesia de ..., matriz: n.º …, com efeito, o prédio que foi objeto da escritura pública, mas que manifestamente não coincide com aquele que a autora habitava a título de arrendatária.
Entendeu o acórdão recorrido que, se os vendedores (1.º Réu e sua mãe) habitavam o 1.º andar do prédio cujo rés-do-chão é ocupado pelos autores, e se esse prédio é o referido em 2, então os autores ocupam o prédio descrito sob o n.º …, vendido pelo 1.º Réu aos 2.ºs Réus conforme escritura pública aludida no facto 14, e por conseguinte os autores seriam arrendatários do prédio objeto da escritura, ficando assim demonstrado, na perspectiva do acórdão recorrido, que os dois prédios, o n.º ... e o n.º ..., estão ligados um ao outro ou se integram um no outro.
O acórdão recorrido afirma que não se vislumbra em que consiste a conclusão do tribunal de 1.ª instância de que a habitação onde os autores residem está fisicamente separada do prédio objeto da escritura e, partindo de uma premissa que não consta nos factos provados – que a habitação do 1.º andar do n.º ... da Rua ... faz parte do prédio objeto da escritura – defende que “necessariamente que o teto da habitação onde os autores residem está fisicamente unida à lage daquela outra habitação”.
O acórdão recorrido concluiu pela verificação de um facto contrário a um dos factos constantes da matéria de facto, o facto n.º 23, o qual, referindo-se ao prédio n.º ... (facto 22) onde habitavam os preferentes (autores), afirma que este está fisicamente separado do prédio objeto da escritura aludida em 14. Note-se que o acórdão recorrido não eliminou o facto n.º 23, eliminação que seria necessária para manter a coerência da sua tese, deparando agora este Supremo Tribunal com uma contradição entre a decisão recorrida e os factos dados como provados pelo tribunal de 1.ª instância.
O tribunal de 1.ª instância, na decisão de fundamentação de matéria de facto acima transcrita, esclarece que a separação física entre os prédio n.º ... (onde residem os autores) e o n.º ... (objeto da escritura) resulta cabalmente da análise crítica de toda a prova, em particular da inspeção judicial, através da observação direta in loco, conforme fotografias a fls. 463, 464 e 472, a qual permitiu verificar que havia um muro a separar os prédios em quase toda a sua extensão e que os dois prédios estavam fisicamente separados e tinham uma entrada autónoma.
O acórdão recorrido não valorou este relevante meio de prova nem a informação da Câmara Municipal, a fls. 185/188 dos autos, a qual demonstra de forma clara a separação física ou material dos prédios.
Por outro lado, a decisão do acórdão recorrido é contraditória nos seus termos, pois o prédio n.º ..., onde o Tribunal da Relação reconhece que habitam os autores ao abrigo de um contrato verbal de arrendamento, não tem a situação matricial e registal do prédio em relação ao qual o acórdão recorrido decreta o exercício do direito de preferência: matriz artigo 53 e descrição sob o n.º … da freguesia de ....
E, por sua, vez o prédio n.º ..., objeto da escritura, não tem, como resulta da certidão matricial de fls. 11, andares “susceptíveis de utilização independente”, o que significa que não tem um rés-do-chão onde pudessem habitar os autores e um 1.º andar que tivesse sido habitado pelos vendedores, o 1.º Réu e a sua mãe.
Relativamente ao significado das declarações proferidas pelo 2.º Réu, na carta que consta do autos, transcrita na matéria de facto, segundo as quais se assume como proprietário e senhorio do prédio n.º ..., aceitamos a interpretação que lhes deu o tribunal de 1.ª instância de que se trata da utilização de uma linguagem desadequada, em termos técnico-jurídicos, a uma situação de mera posse resultante de uma entrega de facto.
A convicção do Tribunal da Relação de que estas declarações corroboram a tese de que o prédio n.º ... está integrado no prédio n.º … não foi fundamentada em prova plena ou vinculada, como seria o caso da atribuição de valor confessório a estas declarações do 2.º réu, pelo que, tratando-se de mera interpretação dos factos, em contradição com a factualidade provada, consideramos que a convicção do Tribunal da Relação é fruto de um erro de avaliação dos factos no seu conjunto.
Em relação ao prédio n.º ..., a entrega de facto terá sido fundada, segundo o tribunal de 1.ª instância, na decisão de fundamentação da matéria de facto, na existência de dívidas dos 1.ºs réus para com os 2.ºs réus, bem como acompanhada da transmissão aos 2.ºs réus da prerrogativa de receber as rendas pagas pelos inquilinos. Contudo, não se conhecem os contornos deste acordo, o qual não configura qualquer negócio jurídico válido de compra e venda ou dação em cumprimento, requisito para a aplicação do art. 47.º, n.º 1 do RAU.
Relativamente aos contornos deste acordo, reconhecemos valor de confissão às declarações dos 2.ºs réus nos articulados, segundo as quais se tratou de um acordo de transmissão da posse do imóvel a troco do pagamento de dívidas, suscetível de configurar uma dação em cumprimento. Contudo, o negócio não está titulado, por falta de forma, uma vez que não foi outorgada qualquer escritura pública de dação em cumprimento em relação ao prédio n.º ... arrendado à autora, nem este acordo poderia ser formalizado, pois teve por objeto um prédio omisso na matriz e na Conservatória do Registo Predial, tal como resulta das declarações dos réus nos articulados, às quais atribuímos valor de confissão. Não estando subjacente a este acordo uma realidade jurídica transacionável, através de negócio válido com efeitos translativos, por não estar inscrita na matriz nem no registo predial, também o Tribunal não poderia ordenar a transmissão do prédio n.º ... para a esfera jurídica da arrendatária.
Note-se, também, que a transmissão da posse para os 2.ºs réus não tem aqui relevância jurídica porque lhe falta o requisito do tempo para permitir a estes uma aquisição por usucapião, nem esta forma de aquisição originária, a ocorrer, permitiria o exercício de qualquer direito de preferência, apenas previsto para transmissões derivadas decorrentes de negócio jurídico válido de compra e venda ou dação em cumprimento.
Para além do mais, a existência de um negócio de dação em cumprimento válido, como pressuposto do exercício do direito de preferência pela autora arrendatária, em relação ao prédio n.º ..., sempre teria de improceder por obstáculos de natureza processual. É que a transmissão da propriedade por dação em cumprimento do prédio n.º ..., para o 2.º réu, não integrou nem a causa de pedir nem o pedido, que se consubstanciou no negócio de compra e venda descrito na escritura pública junta aos autos e que incidiu sobre o prédio n.º ..., que já vimos não ser o mesmo prédio que foi arrendado à autora.
Sendo assim, consideramos que o acórdão recorrido cometeu um erro na valoração dos factos provados e que, sendo os prédios n.º ... e ... entidades física e economicamente separadas e autónomas, os arrendatários do prédio n.º ..., Rés-do-Chão, não cumpriram o ónus da alegação e da prova que lhes cabia (art. 342.º, n.º 1 do CC), relativamente à coincidência do local arrendado com o prédio objeto da compra e venda formalizada por escritura pública.
Em consequência, os Autores não são titulares de qualquer preferência legal sobre o prédio n.º ..., objeto da escritura pública outorgada em Agosto de 2001, vendido pelo 1.º Réu e sua mãe aos 2.ºs Réus, improcedendo a ação.
IV – Decisão
Pelo exposto, decide-se na 1.ª Secção deste Supremo Tribunal de Justiça conceder a revista e revogar o acórdão recorrido, repondo a sentença do tribunal de 1.ª instância.
Custas pelos recorridos.
Lisboa, 29 de Setembro de 2015
Maria Clara Sottomayor (Relatora)
Sebastião Póvoas
Alves Velho
__________________________
[1] Cf. Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9.ª edição, Almedina, Coimbra, 2009, p. 228.
[2] Ibidem, p. 228, nota 439.
[3] Neste sentido, vide acórdão deste Supremo Tribunal, de 03-02-2010, processo n.º 304/07.1TTSNT.L1.S1, Sousa Grandão (Relator).
[4] Cf. Luís Filipe Pires de Sousa, Prova por presunção no direito civil, 2.ª edição, Coimbra, 2013, p. 165. No mesmo sentido, vide acórdão do STJ, de 29-03-2011, Revista n.º 1295/04.6TBMFR.L1.S1 – 1.ª Secção: «Embora as presunções judiciais se situem no domínio da matéria de facto, o STJ pode sindicar o uso daquelas pela Relação, averiguando se elas ofendem qualquer norma legal, se padecem de alguma ilogicidades ou se partem de factos não provados.»
[5] «18. Por acordo verbal, celebrado em data não concretamente apurada, mas anterior a Dezembro de 1995, a Autora passou a usar e fruir para sua habitação parte do prédio referido em 1, correspondente à habitação situada no rés-do-chão com entrada pelo n° … da Rua …, composta por cozinha, sala, três quartos, duas casas de banho, hall e corredor e garagem exterior, páteo, arrumos, jardim e quintal.»