| 20315/19.3T8SNT-B.L1.S1 |  |
CONDOMÍNIO
TÍTULO CONSTITUTIVO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
REGULAMENTO DO CONDOMÍNO
PARTES COMUNS
TÍTULO EXECUTIVO
ATAS
I - Encontrando-se instalado um centro comercial em vários edifícios independentes entre si, igualmente compostos de fracções habitacionais e/ou outras, a sua gestão e constituição em condomínio independente, corresponde a uma realidade factual paralela à realidade correspondente aos títulos constitutivos dos quatro edifícios por onde o mesmo se situa, podendo assim inexistir um regulamento comum de condomínio aos quatro edifícios no seu todo, mas apenas um regulamento interno referente à utilização e administração da parte comercial cuja gestão pertence aos condóminos lojistas.
II - Esta questão, de natureza altamente complexa e de carácter legislativo lacunar, não tem obtido por parte da jurisprudência uma resposta uniforme, embora mais recentemente, a questão se tenha vindo a pacificar, por força da interpretação e aplicação a estes casos do preceituado no art. 1438.º-A do CC no qual se predispõe que «O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem.», de onde se assaca que, se a gestão das fracções que integram o centro pertence aos próprios proprietários das mesmas, aqueles poderão dar origem a uma nova entidade, distinta dos seus membros, com a finalidade de gerir o centro: nesta perspectiva, o centro comercial revela-se em termos organizativos, semelhante à estrutura definidora da propriedade horizontal, pois a par das unidades próprias, encontramos as partes comuns, fazendo esta realidade parte da natureza das coisas.
III - Uma coisa é o título constitutivo da propriedade horizontal; coisa outra é a eventual regulamentação do uso, fruição e conservação das suas partes comuns, cujo clausulado não carece de ali constar, remetendo-nos a lei, neste específico particular, para o regulamento do condomínio nos termos do art. 1429.º-A do CC, o que na espécie, se mostra elaborado há muito pelos condóminos lojistas.
IV - Tendo sido decidido em acta o valor das contribuições, bem como os acréscimos atinentes aos eventuais atrasos no seu cumprimento, esta constitui título executivo bastante, nos termos do normativo inserto no art. 6.º, n.º 1, do DL 268/94.
PROC 20315/19.3T8SNT-B.L1.S1
6ª SECÇÃO
ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I Por apenso aos autos de acção executiva para pagamento de quantia certa que CONDOMÍNIO DO CENTRO COMERCIAL B... instaurou contra AA e BB, vieram estes deduzir embargos de executado, alegando para o efeito as excepções de caso julgado e de prescrição, concluindo pela extinção da execução e ainda pela condenação do Exequente como litigante de má fé, em multa e indemnização.
O Exequente/Embargante, contestou, pugnado pela improcedência dos embargos.
A final foi produzida sentença, onde se julgou improcedente a excepção de autoridade de caso julgado e parcialmente procedente a excepção de prescrição, no respeitante às dívidas de condomínio de Janeiro a Dezembro de 2014 e, em consequência, determinou-se a extinção da execução nessa parte e o seu prosseguimento quanto às restantes dívidas executadas, tendo sido absolvido o Exequente/Embargado do pedido de condenação por litigância de má fé.
Não se conformando com esta decisão, dela apelaram os Embargantes, tendo a final sido julgado improcedente o recurso.
De novo, irresignados, recorreram os Executados/Embargantes, de Revista excepcional, a qual veio a ser admitida pela Formação, por oposição de Acórdãos, nos termos do disposto no artigo 672º, nº 1, alínea a) do CPCivil, apresentando o seguinte acervo conclusivo:
«1. No confronto dos Acórdãos Recorrido e Fundamento verificamos posições opostas quanto à organização dos espaços comerciais em regime de propriedade horizontal, no primeiro acórdão é de plena aceitação e no segundo considera que o direito real não está destinado a versar questões de direito privado.
2. Entre aqueles acórdãos antagónicos, o primeiro considera o Centro Comercial B... um condomínio e no segundo considera o Centro Comercial B... não é, pois, um condomínio.
3. Nos termos do Acórdão recorrido a questão fundamental consiste em saber se é possível a aplicação do regime de excepção disposto no artigo 1438-A sobre o conjunto de 4 espaços comerciais.
4. Do Acórdão recorrido derivam as seguintes conclusões:
1) os espaços comerciais do centro comercial estão funcionalmente ligados;
2) as deliberações da assembleia geral de 1984 e de 1986 constituem o condomínio do centro comercial B...;
3) a aplicação do 1438-A não depende de título constitutivo:
4) as actas das assembleias gerais do centro comercial são títulos executivos.
5. Do Acórdão Fundamento temos estas divergentes conclusões:
1) os vários prédios contíguos não estão ligados entre si por partes comuns;
2) não há constituição do condomínio nos termos do 1417.º e 1418.º do CC;
3) as deliberações são tomadas por condóminos titulares das fracções destinadas ao comércio de cada uma das quatro propriedades horizontais. Traduzida na aprovação do regulamento interno do Centro Comercial B....
4) as actas atinentes à aprovação das contribuições não têm natureza de título executivo.
6. Sobre a orientação vertida no Acórdão recorrido (adere a existência do condomínio do Centro Comercial B...) somos de aderir a total coerência dos fundamentos do Acórdão Fundamento que dita o seguinte:
“ (…) considerando estarem verificados os pressupostos da constituição de uma única propriedade horizontal em relação ao conjunto de edifícios onde está instalado o Centro Comercial, podendo mesmo ocorrer a nulidade dos títulos constitutivos de propriedade horizontal existentes, e por o conjunto dos condóminos/lojistas assim terem considerado e deliberado, nos termos do Regulamento Interno do Centro Comercial. Antecipando a conclusão, julga-se que não assista razão ao recorrente” (aqui o recorrente era CC B...)
Analisemos os pressupostos da aplicação do art.º 1438.º-A:
7. A primeira questão é saber se os corredores que ligam os espaços comerciais, não obstante de fracções autónomas, podem ser considerados ligações funcionais do centro comercial, que justifiquem a aplicação do artigo 1438-A.
Vejamos a realidade factual:
8. Existem 4 espaços comerciais, que chamam de Centro Comercial B..., dos seguintes prédios urbanos:
1.O prédio urbano sito na Rua ….n.º ... e Avenida…., n.ºs…, com matriz predial n.º ...59, denominado de Fase... do centro comercial;
2.O prédio urbano sito na Avenida …n.º ..., …, com matriz predial n.º ...13, é a Fase ... do centro comercial;
3.O prédio urbano sito na Praceta…, n.º ..., ...., com matriz predial n.º ...47, é a Fase ... do centro comercial e 4.O prédio urbano sito na Avenida…, n.º ..., …, com matriz predial n.º ...46 (art. Anterior ...95), corresponde a Fase... do centro comercial.
9. Cada prédio urbano está sob o regime da propriedade horizontal e com condomínio constituído, somado aos existentes o Centro Comercial B... seria o quinto condomínio.
10.O primeiro espaço comercial, foi construído em 1984, no prédio urbano com matriz predial ...59, sob o regime da propriedade horizontal cuja escritura consta o espaço comercial com o nome do ..., Centro Comercial B....
11.O espaço comercial do prédio urbano com matriz ...47, foi construído em 1994, onde estão as lojas do recorrente.
12.A únicas passagens por entre os prédios urbanos ...59 e ...47, são as lojas com as letras ..., ... e ... do prédio urbano ...59, que o recorrido convenientemente denomina de ligações funcionais, não obstante de contrariarem a finalidade comercial daquelas fracções autónomas e de violarem o título constitutivo do mesmo prédio ...59.
13.A mera possibilidade de serem adquiridas aquelas lojas (..., ... e ...) revela a inexistência do pressuposto físico para aplicação do 1438.º-A defendida pelo Acórdão Recorrido.
14.Se aquelas fracções autónomas não podem ser usadas como corredores sem violação à lei art. 1422, al. c), por não existir a modificação do título constitutivo, é de concluir que dada a sua natureza de estatuto real da propriedade horizontal (com eficácia real), prevalece inequivocamente o que consta no título constitutivo.
15.Por seu turno o espaço comercial do prédio ...47, foi criado em 1994 e não foi concebido para se unificar com o espaço comercial (Centro Comercial B...) do prédio urbano ...59, conforme se prova pelo título constitutivo.
16.Não há prova nos autos de que o conjunto dos 4 espaços comerciais sejam um espaço uno, perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria e que tenham partes comuns que lhes são exclusivas ou que não sirvam funcionalmente a outros blocos como é defendido no Acórdão recorrido.
17.Há sim, prova nos autos, dos respectivos títulos constitutivos de cada prédio, a partilha de partes comuns entre as fracções habitacionais com as comerciais, os espaços comerciais não têm autonomia ou funcionalidade própria (por ex. a entrada para as habitações faz-se pela entrada do centro comercial, passando pela recepção do centro, por corredores com lojas, escadaria e elevadores do centro) ou que existe a independência dos prédios urbanos uns dos outros.
18.Basta atentar o facto de os 4 espaços comerciais terem sido construídos nos prédios urbanos para habitação preexistentes, não se trata de um único edifício com fracções autónomas e um único espaço comercial como repara o Acórdão fundamento.
19.O equívoco sobre os pressupostos físicos, no Acórdão recorrido, advém da convicção errada sobre a existência das ligações funcionais entre os prédios, pelo uso indevido daquelas lojas, e o uso do nome Centro Comercial B.... Estas duas circunstâncias fazem crer a existência de um espaço uno, perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria e com partes comuns que lhes são exclusivas e que não sirvam funcionalmente a outros blocos. Nada mais falso.
20.Facto é que, de acordo com a orientação do Acórdão fundamento, por não existir a modificação do título constitutivo no caso em apreço e dada a natureza de estatuto real da propriedade horizontal (com eficácia real) prevalece inequivocamente o que consta no título constitutivo.
21.De toda a maneira ainda que existissem condições físicas para a autonomização seria necessária a “efectiva constituição desse condomínio nos termos do art. 1417.º e 1418.º do CC. Termos que, no caso, não foram observados. Ou seja, a integração de todas as fracções autónomas que compõem o Centro Comercial B... num mesmo condomínio tinha de ser operada através da respectiva escritura de constituição da propriedade horizontal.”(Cfr. Acórdão Fundamento)
22.Pelo que, deve-se concluir como o Acórdão fundamento que os espaços comerciais integrados em prédios urbanos não preenchem os pressupostos físicos para a aplicação do artigo 1438.º-A.
23.A questão seguinte é a de saber se basta a deliberação dos lojistas como pressuposto da aplicação do 1438.º-A,
24.ou se é necessária a deliberação por unanimidade dos condóminos de cada um dos prédios urbanos sobre a autonomização dos espaços comerciais dos respectivos prédios e a deliberação por unanimidade dos condóminos, de cada um dos prédios urbanos, sobre a unificação dos mesmos espaços comerciais para criar um centro comercial.
25.Para tanto, o Acórdão recorrido estriba-se nos acórdãos do TR do Porto de 16/10 de 2012 e 30/11 de 2015 cujas decisões não se adequam ao caso, “Posto que no acórdão da Relação do Porto de 16-10-2012, proferido no proc. N.º 1859/11.1YYPRT-B.P1, estava em causa uma única propriedade horizontal. (…) Um conjunto habitacional e um centro comercial.”( Cfr. Acórdão Fundamento),
26. e porque naqueles mesmos acórdãos invocados pelo Acórdão recorrido, expressamente mencionam a necessidade de que todos os condóminos aprovarem a administração autónoma o que não condiz com o que sucede no centro comercial onde só os condóminos lojistas participam nas assembleias, aliás como se prova pela simples leitura das actas juntas aos autos.
27.Tal como constatado no Acórdão fundamento, “Não sendo suficiente, para esse fim, a mera deliberação dos condóminos titulares das fracções destinadas a comércio de cada uma das quatro propriedades horizontais instituídas, traduzidas na aprovação do regulamento interno do Centro Comercial B....
28.Que não é susceptível de produzir efeitos reais, nem constitui um regulamento de condomínio.”
29.Portanto, as deliberações de 1984 e 1986 do centro comercial B... não podem ter qualquer valor jurídico e força executiva sobre os condóminos do prédio ...47: 1) os lojistas não regulam as relações jurídicas dos condóminos, 2) tendo o espaço comercial, do prédio ...47, sido criado em 1994, nenhum lojista deste e outros espaços comerciais podia estar presente nas deliberações tomadas em 1984 e 1986 para a criação do condomínio do centro comercial B... e do seu regulamento interno 3) Na alteração do título constitutivo do prédio ...47, em 1994, não prevê a autonomização ou a unificação com o centro comercial B....
30.Pelo que se deve concluir como no Acórdão fundamento que as deliberações de um conjunto de lojistas não é susceptível de produzir efeitos reais nem de constituir um regulamento de condomínio.
31.A questão seguinte é o saber se o título constitutivo pode ser dispensado na aplicação do regime excepcional do artigo 1438.º A do CC.
32.No Acórdão recorrido há reconhecimento da realidade de facto não é coincidente com a dos títulos constitutivos, contudo, não considera necessária a modificação dos mesmos ou a criação do título constitutivo do condomínio do centro comercial, por: “Quanto à sua constituição, não exigindo a lei expressamente as especificações impostas no artigo 1418.º, encontrando-se as mesmas já delimitadas nos títulos constitutivos respectivos dos edifícios contíguos e visando o artigo 1438.º-A a agilização da administração restringida a questões, despesas e receitas próprias, não se vê obstáculo à existência do condomínio previsto no artigo 1438.º-A mediante deliberação aprovada pelos condóminos.” (Cfr. Acórdão Recorrido)
33.Esta dispensa decorre d’ “(…) As necessidades de adaptação às novas realidades levaram a que, em 1994, o legislador aditasse ao regime da propriedade horizontal disciplinado pelo código civil, o artigo 1438.º-A.” (Cfr. Acórdão Recorrido)
34.E que, “a aplicação do regime da propriedade horizontal a conjunto de edifícios, em conformidade com o disposto no artigo 1438-A do CC, não depende de algum título constitutivo que, no caso, existe relativamente a quatro prédios que formam o conjunto de edifícios (…)” (Cfr. Acórdão Recorrido)
35.Destes fundamentos, ocorrem erros fundamentais no raciocínio em que se alicerça o Acórdão recorrido, o primeiro, é a errada interpretação dos acórdãos da Relação do Porto, também, quanto à exigência ou não das especificações do título constitutivo.
36.A lei não dispensa o título constitutivo, nem a sua modificação (se houver lugar a alterações do imobiliário ou a vontade do condomínio), pelo que é necessária a sua formalização nos termos da lei (deliberação e escritura pública). O que a lei dispensa são as especificações facultativas e o caso em apreço estão em falta a regulamentação das especificações obrigatórias nos termos do 1418.º através do título constitutivo do centro comercial.
37.De tal forma é importante a existência do título constitutivo do centro comercial que na prática, são os problemas causados pela sua inexistência aliada à impraticável de aplicar na organização comercial os títulos constitutivos de cada prédio que nos trouxe até aqui, em especial no que se refere à qualificação e distribuição das despesas.
38.É interessante de reparar que o Acórdão recorrido a uma dada altura acaba por prever que, não obstante a função agilizadora do 1438.º-A, ela não é adequada a desempenhar a função pretendida como seja o papel pacificador em substituição do título constitutivo do centro comercial, “Salientamos apenas, como se faz nas decisões enunciadas, que nestes casos, haverá necessidade de vários órgãos de administração se articularem entre si para tratarem e decidirem as questões que possam ser comuns ao prédio, ou a cada um dos prédios, como por exemplo, assunto atinente às coberturas do prédio.” (Cfr. Ac. Recorrido fls.59)
39.Ora, afinal, nada melhor que aplicar a lei, porque nos termos da lei a administração do centro comercial B... cuida dos assuntos típicos de gestão comercial, como a publicidade, segurança e afins e deixa o condomínio de cada prédio cuidar das partes comuns do prédio, no primeiro caso o centro comercial reparte as despesas pelos lojistas e no segundo, as despesas condominais são repartidas em função da permilagem do imóvel pelos condóminos, tal como explica o Acórdão fundamento.
40.O centro comercial deve ser gerido como ensina a Prof. Doutora Sandra Passinha,“No âmbito legítimo dos seus poderes, respeitando os limites legalmente impostos, a administração do Centro Comercial B... pode desenvolver, com inteira autonomia, a sua actividade, nomeadamente gerindo os serviços de segurança, de limpeza, de marketing e publicidade do centro, a iluminação do centro, a decoração dos seus espaços ou a gestão do mobiliário e dos patrocínios”(Cfr. in Parecer Jurídico sobre a Aplicação do Regime da Propriedade Horizontal ao Centro Comercial B... , pág. 52.)
41.Facto certo e seguro é que a lei proíbe a administração condominal (direito real) num centro comercial, nos termos que é defendido pelo Acórdão recorrido, não proíbe a administração comercial (direito privado).
42.A interpretação do regime do 1438-A nos termos do Acórdão recorrido é, portanto, fundamentalmente errada, pois o regime não visa agilizar a administração das receitas e despesas e não dispensa a constituição do título constitutivo e a modificação do título constitutivo de cada prédio.
43.A orientação deste acórdão é violadora da lei e prejudicial quer aos interesses dos condóminos, quer dos lojistas, porque aplica mecanismos alternativos à propriedade horizontal, um mix de qualquer coisa jurídica de direitos reais e privado, para regular as relações jurídicas entre os condóminos/lojistas.
44.Já o Acórdão fundamento, invocado no acórdão do processo 5119/14.8T8SNT.L1 sobre o nosso caso concluiu acertadamente o seguinte:
“(…)desta regra do art. 1438-A, apenas resulta a possibilidade de constituição de um condomínio abrangendo, não apenas um prédio, mas vários prédios contíguos, desde que ligados entre si por partes comuns.
Mas essa possibilidade só se torna efectiva através da efectiva constituição desde condomínio nos termos do art. 1417.º e 1418.º do CC.(…)
Ou seja, a integração de todas as fracções autónomas que compõem o centro comercial B... num mesmo condomínio tinha de ser operada através da respectiva escritura de constituição da propriedade horizontal.”
45.Ora, do que se retira deste aresto é que não é impeditivo a constituição do condomínio sob o regime 1438.º-A mas é preciso efectivá-lo, com a deliberação dos condóminos, obter a licença da câmara municipal, realizar a escritura da propriedade horizontal e registar na respectiva conservatória, não bastando a intenção e ingerir directamente nos espaços alheios, porque se ocorre a contradição entre o título constitutivo com a realidade de facto, prevalece sempre o que consta no título constitutivo, dada a sua natureza de estatuto real da propriedade horizontal (com eficácia real), e prevalece, enfatize-se, sobre quaisquer factos que tenham ocorrido antes ou depois de ter sido constituída a propriedade horizontal como dita o Acórdão do STJ 11-06-1986, in BMJ, n.º 358, pág. 529)
46.A aplicação do 1438.º-A há que sê-lo, como diz a lei, com as necessárias adaptações, a conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de toda ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
47.Mas não se pense que o sentido da lei sobre as necessárias adaptações consiste em derrogar o regime da propriedade horizontal ou que signifique que se destina à função redutora de só vigorar para as cobranças das quotas de condomínio como o diz o Acórdão recorrido:
“visando o artigo 1438.º-A a agilização da administração restringida a questões, despesas e receitas próprias, não se vê obstáculo à existência do condomínio previsto no artigo 1438.º-A mediante deliberação aprovada pelos condóminos.”
48.Já vimos que o 1438.º-A não foi criado para agilizar a administração do condomínio nas questões económicas mas para agilizar as operações de loteamento como referimos atrás, mas ainda que fosse essa a ideia de agilizar a gestão da contas do condomínio, que não é, essa agilização não pode violar a lei imperativa nesta matéria, o que se compreenderá, se atentarmos o impacto que terá no cálculo justo do peso de cada fracção na votação das assembleias e o da quota que cada condómino que deixa de ser em função da percentagem ou permilagem do prédio, tal como consta no título constitutivo, sujeitando, por exemplo, os condóminos das fracções autónomas com áreas pequenas ou que pertençam ao prédio urbano mais pequeno, (como é caso do prédio ...47 por comparação ao prédio ...59, a pagarem os mesmos valores que as fracções autónomas maiores); os condóminos das fracções pequenas, de prédios de menor área, sem peso na votação contra medidas que violem os seus interesses ou por exemplo, os lojistas do prédio ...59 são mais beneficiados com a distribuição das despesas pelos restantes lojistas dos prédios de menor área, etc.
49.A inaplicabilidade do 1438.º-A e a inadequação do regime de condomínio naquela organização económica com fins lucrativos revela-se também no próprio conteúdo do regulamento interno do centro comercial, que por não se basear no título constitutivo, viola despudoradamente a lei imperativa, como por exemplo: o art 1.º afecta o estatuto do edifício vertido no título constitutivo da propriedade horizontal, constituído por escritura pública e sujeito a registo, o art.º 3 sob a epígrafe de partes comuns, viola a lei ao determinar como partes comuns apenas a alguns condóminos quando resulta do título constitutivo serem comuns a todos os condóminos, o art 13, viola a lei ao regulara determinação e repartição das despesas relativas às partes comuns dos edifícios onde se situa o centro comercial cuja repartição é imposta imperativamente pela lei 1424 e 1425 do CC. (Cfr. Prof. Doutora Sandra Passinhas, in Parecer Jurídico sobre Aplicação do Regime da Propriedade Horizontal ao Centro Comercial B...)
50.“Os condóminos, todos os condóminos, são responsáveis pelas despesas com a utilização e conservação das partes comuns do edifício, mas apenas são responsáveis por estas despesas. E estas despesas são determinadas em assembleia geral de condóminos (não lojistas) isto é,
condóminos titulares de fracções integradas no centro comercial e são cobradas pelo administrador do condomínio. As despesas com o centro comercial são, por seu lado, determinadas pelo conjunto dos condóminos lojistas e cobradas pelo administrador do centro comercial.” (Cfr. Prof. Doutora Sandra Passinhas, in Parecer Jurídico, pág. 56 e seg.)
51.Ainda sobre a repartição das despesas, veja-se este acórdão do STJ:
“I - O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga “em proporção do valor da sua fracção”
II - Trata-se de uma norma de conteúdo dispositivo e não de uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis entre os condóminos.
III - Sendo as partes comuns coisas, funcionalmente, adstritas às várias fracções autónomas do prédio, a lei proíbe, expressamente, a renúncia abdicativa liberatória do direito do condómino à contitularidade das mesmas.(…)”(Acórdão STJ 12.11.2009, proc 5242/06.2TVLSB.S1)
52.Ora, tal como constata a Prof Doutrora Sandra Passinhas no seu Parecer Jurídico, pág. 36, no nosso caso, “Existe um centro comercial que se estende por vários edifícios contíguos constituídos em propriedade horizontal. Isto é, a realidade empresarial que é o centro comercial, coexiste com várias realidades imobiliárias: os vários edifícios onde está instalado e que estão eles próprios sujeitos ao regime da propriedade horizontal.”
53.Pelo que, “(…) as limitações ou restrições impostas pela dinâmica empresarial do centro comercial não podem alterar a relação imobiliária dos condóminos entre si”.
54.“(…) as restrições impostas pela vertente empresarial ao regime da propriedade horizontal são lícitas apenas e enquanto não afectarem os direitos imobiliários de cada condómino tal como definido no título constitutivo,”
55.Estamos, pois, perante um fenómeno de concentração comercial, naturalmente de origem associativa (a união de pessoas) com o fito à gestão do conjunto, na criação de uma imagem comum, o aspecto unitário, a integração comercial, a uniformização do período de funcionamento, com regras comuns de funcionamento, com o único fito de aumentar a clientela e produzir lucro.
56.Pelo que deve decidir-se como no Acórdão fundamento “não pode ser reconhecida a existência de um quinto condomínio, abrangendo parte das fracções, as destinadas a comércio, de cada um desses condomínios, sem passar pela alteração, pelo meio próprio, do regime de propriedade horizontal.”
57.Não podendo, assim, ser reconhecido ao recorrido a qualidade de condomínio.
58.Nem podendo, por consequência, ser reconhecida força executiva às actas de aprovação de contribuições.
59.O Acórdão recorrido viola as disposições dos artigos 1438.º-A, 1414.º a 1419.º, 1420.º, 1421.º, 1422, 1424.º, 1425.º, 1426.º, 1429.º-A e artigo 6.º do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro.».
Nas contra alegações o Exequente pugna pela manutenção do julgado.
II As instâncias declararam como assentes os seguintes factos:
1. Os Executados AA e BB são proprietários da fração autónoma designada pelas letras ..., correspondente à loja n.º ...1 da fase ... do centro comercial B..., da fração autónoma designada pela letra ..., correspondente à loja n.º ...2 da fase ... do centro comercial B..., da fração autónoma designada pela letra ..., correspondente à loja n.º ...3 da fase ... do centro comercial B... e da fração autónoma designada pela letra ..., correspondente à loja n.º ...4 da fase ... do mesmo centro comercial B..., e foram proprietários, entre 2 de abril de 2007 e 27 de agosto de 2015, da fração autónoma designada pelas letras ..., correspondente à loja n.º ... da fase ... do centro comercial B....
2. Em assembleia geral de condóminos realizada no dia 17 de abril de 2019, foi deliberado o montante das contribuições e despesas devidas ao Condomínio Exequente à data de 31 de dezembro de 2018, conforme acta n.º 94 junta com o requerimento executivo, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
3. Em assembleia geral de condóminos realizada no dia 3 de Março de 2018 foi deliberado, além do mais, o valor das quotizações mensais a suportar pelos condóminos no ano de 2018, e dada nova redacção ao «Regulamento Interno do Condomínio do Centro Comercial B...», conforme acta n.º 93, junta com o requerimento executivo, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
4. O Centro Comercial B... integra quatro prédios contíguos (fases A, B, C/D e E), sendo cada um desses prédios constituído em propriedade horizontal.
5. Os referidos prédios integram um espaço comercial com lojas e área habitacional, tendo cada um desses prédios entrada pela via pública.
6. Os complexos comerciais dos referidos prédios são contíguos, sendo a passagem de um espaço comercial para outro feita por corredores.
7. Para a gestão do Centro Comercial B... foi aprovada, em 1986, o Regulamento Interno do Centro Comercial, cuja redacção foi alterada na reunião a que respeita a Acta n.º 93, cujo teor, na parte respeitante ao referido regulamento, se dá aqui por reproduzido.
8. Na reunião da assembleia geral de condóminos de 27/06/1996 (Acta n.º 28), foi aprovado o prazo de pagamento das quotizações mensais.
9. Na reunião da assembleia geral de condóminos de 24/05/2007 (Acta n.º 72), foi aprovada uma penalização de 10%, pelo atraso no pagamento das referidas quotizações.
10. Nas reuniões da assembleia geral de condóminos de 28/03/2014 (Acta n.º 85), 12/02/2015 (Acta n.º 88), 28/04/2016 (Acta n.º 89), 18/09/2017 (Acta n.º 92) e 23/03/2018 (Acta n.º 93) foram aprovados os valores das quotizações referentes aos anos de 2013/2014, 2015, 2016, 2017 e 2018, respectivamente.
11. O exequente intentou a execução de que os presentes autos são apenso em 16/12/2019, tendo os executados AA e BB dela sido citados em 28/07/2020 e 06/03/2020, respectivamente.
Os Recorrentes entram em contramão com a decisão plasmada no Acórdão impugnado, uma vez que na sua tese o artigo 1438.º-A do CCivil não tem aplicação in casu, bem como se mostra inadequado o regime de condomínio naquela organização económica com fins lucrativos revelando-se também, tal inadequação, no próprio conteúdo do regulamento interno do centro comercial, que por não se basear no título constitutivo, viola despudoradamente a lei imperativa, como por exemplo: o artigo 1.º afecta o estatuto do edifício vertido no título constitutivo da propriedade horizontal, constituído por escritura pública e sujeito a registo, o artigo 3º sob a epígrafe de partes comuns, viola a lei ao determinar como partes comuns apenas a alguns condóminos quando resulta do título constitutivo serem comuns a todos os condóminos, o artigo 13º, viola a lei ao regular a determinação e repartição das despesas relativas às partes comuns dos edifícios onde se situa o centro comercial cuja repartição é imposta imperativamente pela lei, artigos 1424º e 1425º do CCivil.
Analisemos.
Prima facie, parece que não podemos ignorar que as partes – Executados, aqui Recorrentes e Exequente/Recorrido – nunca puseram em causa a existência física do Centro Comercial B..., onde se encontram situadas as fracções às quais respeitam as quotizações peticionadas.
Assim sendo, parece-nos também que não poderemos ignorar que, essa estrutura organizativa , vulgo centro comercial, traduz a reunião no mesmo edifício ou em edifícios interligados (como é o caso), de vários estabelecimentos mercantis diversificados e complementares, segundo um plano unitário de comércio integrado, formando o que se poderá apelidar de um «microcosmos», cfr Galvão Telles, Contratos de utilização de espaço em centro comercial, in O Direito, Ano 123º, 1991, IV, 521/534; Pinto Furtado, Os Centros Comerciais E O Seu Regime Jurídico, 2ª edição, 12.
Esta asserção afigura-se de crucial importância, como ponto de partida para o enquadramento da situação.
Não obstante os vários edifícios onde se encontra instalado o Centro Comercial B..., seja igualmente composto de fracções habitacionais e/ou outras, o que se cura aqui, única e exclusivamente, é da parte comercial assim considerada, a qual liga, os pisos ...e... dos prédios em propriedade horizontal sitos na Rua …, nº..., os pisos ..., ...e ... (pavilhão de jogos), na Rua ...., nº..., os pisos ...e... na Praça ..., ... e os pisos ...e... na Rua ...., nº..., todos na ...., onde os Executados, aqui recorrentes, são titulares de várias fracções, como deflui da matéria dada como assente, pontos 1. e 3. da materialidade assente, cfr documentos juntos de fls 99 verso a 118 (cópias das inscrições prediais e do regulamento interno do condomínio).
A problemática daqui, tem a ver directamente, com a gestão do Centro Comercial B... e a sua constituição em condomínio, na medida em que, os Executados se recusam ao reconhecimento de tal qualidade e porque a realidade factual do centro comercial está em contradição com os títulos constitutivos dos quatro edifícios por onde o mesmo se situa, inexistindo um regulamento comum de condomínio aos quatro edifícios no seu todo, mas apenas um regulamento interno referente à utilização e administração da parte comercial cuja gestão pertence aos condóminos lojistas, em cuja a acta da respectiva AG o Exequente faz assentar a sua pretensão executória, a qual na verdsão esgrimida pelos Recorrentes não tem a força coerciva que lhe é assacada.
Esta questão, de natureza altamente complexa e de carácter legislativo lacunar, não tem obtido por parte da jurisprudência uma resposta uniforme, embora mais recentemente, a questão se tenha vindo a pacificar, por força da interpretação e aplicação a estes casos do preceituado no artigo 1438º-A do CCivil no qual se predispõe que «O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem.», de onde se assaca que, se a gestão das fracções que integram o centro pertence aos próprios proprietários das mesmas, aqueles poderão dar origem a uma nova entidade, distinta dos seus membros, com a finalidade de gerir o centro: nesta perspectiva, o centro comercial revela-se em termos organizativos, semelhante à estrutura definidora da propriedade horizontal, pois a par das unidades próprias, encontramos as partes comuns, cfr Ana Isabel da Costa Afonso, Os Contratos De Instalação De lojistas Em Centros Comerciais Qualificação E Regime Jurídico, 161/162; Antunes varela, Os Centros Comerciais (Shoping Centers), in Estudos em Homenagem ao Professor Doutor A. Ferrer Correia, Vol II, Coimbra 1989, 43/51; Pinto Furtado, ibidem, 21/22; Ac STJ de 8 de Julho de 1986 (Relator Joaquim Figueiredo), BMJ, nº359, 513; Ac STJ de 16 de Outubro de 2008 (Relator Salvador da Costa), in www.dgsi.pt.
Na espécie, mostra-se assente que a realidade do Centro Comercial B... integra a aludida estrutura organizativa: quatro edifícios com zonas comerciais definidas, interligadas entre si, cujas áreas comuns se destinam ao mesmo fim, o que permite legitimar a possibilidade da constituição de uma assembleia restrita de condóminos com vista à gestão dessa estrutura específica, neste sentido Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, 404/405.
Tendo os condóminos donos das lojas, deliberado regulamentar a disciplina, fruição e a conservação das partes comuns respeitantes ao Centro Comercial B..., o que expressaram através do regulamento interno, ficou, desse modo constituído esse condomínio especifico e autónomo, respeitante apenas e tão só á parte comercial, o qual não entra em choque, não se opõe, nem anula, qualquer dos outros condomínios respeitantes a cada um dos edifícios, respeitantes apenas à parte habitacional e/ou não habitacional, mas estranha àquela parte exclusivamente comercial, isto é, integrada naquele espaço determinado.
Como se lê no Acórdão recorrido, sufragando o Acórdão da Relação de Lisboa de 5 de Dezembro de 2019, que cita e extracta:
«Com o DL 267/94 de 25/10 foi aditado ao CC, no final do capítulo que trata a propriedade horizontal, o artigo 1438º-A, que tem a seguinte redacção: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem.
Esta disposição legal veio permitir que, juntamente com o condomínio instituído em cada um dos edifícios contíguos, possa coexistir um outro condomínio, incidente sobre partes delimitadas desses edifícios que estejam funcionalmente ligadas ente si por partes comuns que sejam utilizadas para a mesma finalidade, sem prejuízo da coordenação entre ambos os condomínios.
Sobre este instituto tem havido posições divergentes, havendo correntes que entendem que a constituição deste condomínio de edifícios conjuntos terá de obedecer a todos os requisitos exigíveis para a constituição do condomínio, com todas as especificações impostas no artigo 1418° do CC, só assim assumindo uma natureza real oponível a todos, sendo insuficiente uma deliberação com a elaboração de um regulamento no centro comercial (cfr neste sentido ac. STJ 9/03/2004, p. 03A4204, 21/05/2009, p. 08B1734, ambos em www.dgsi.pt) e havendo entendimentos que consideram não ser necessárias tais especificações já existentes, bastando a sua aprovação por deliberação, tendo em atenção que, nos termos do artigo 1429-A do CC, os elementos a incluir num regulamento de condomínio não necessitam de constar no título constitutivo a que se refere o artigo 1418° e que as despesas a considerar neste condomínio de conjunto poderão ser relevantes e obrigatórias apenas para parte dos condóminos, de acordo com o disposto no artigo 1424° do mesmo código (neste sentido ac. STJ 16/10/2008 p. 08B3011, RL 25/01/2018, P. 18829/13 - este relativo ao centro comercial em questão nos presentes autos - 2/03/2017, p. 17483/13, RP 20/11/2015, p. 3361/09, 13/10/2012, p. 1859/11, todos em www.dgsi.pt).
Ficou provado que os quatro edifícios em causa têm zonas comerciais que integram um mesmo centro comercial, sendo as suas áreas comuns destinadas ao mesmo fim e ligadas funcionalmente entre si, verificando-se assim que estão reunidos os pressupostos físicos para a aplicação do artigo 1438º-A.
Quanto à sua constituição, não exigindo a lei expressamente as especificações impostas no artigo 1418°, encontrando-se as mesmas já delimitadas nos títulos constitutivos respectivos dos edifícios contíguos e visando o artigo 1438°-A a agilização da administração restringida a questões, despesas e receitas próprias, não se vê obstáculo à existência do condomínio previsto no artigo 1438°-A mediante deliberação aprovada pelos condóminos.
No caso dos autos provou-se que em 14/06/1986 foi nomeada administração para o centro comercial por maioria de votos e que veio a ser aprovado um regulamento do interno do centro comercial, por assembleias de condóminos de 21/02/2000, 21/05/2001, 11/03/2007 e 11/07/2012.
Encontra-se então constituído o condomínio que abrange apenas as áreas relativas ao centro comercial, sendo certo que, mesmo que se não entendesse ser válida tal constituição, quer pela forma, quer pelo facto de a deliberação dos condóminos não ter sido unânime, sempre haveria que considerar que a existência de facto deste condomínio desde 1986, com aprovação de um regulamento pelos condóminos, com actualização ao longo dos anos, sempre por aprovação nas assembleias gerais de condóminos, sem notícia nos presentes autos de impugnação, constitui um exercício de posse com acordo tácito dos condóminos, que permite a constituição por usucapião, ao abrigo dos artigos 1417° e 1296° do CC (…)”.
Acolhe-se integralmente este entendimento, mostrando-se, consequentemente, afastada qualquer questão referente à falta de legitimidade do embargado.».
É óbvio que esta é a única solução que poderá servir a justiça e o direito nestes casos de polissemias quanto ao fim e aos interesses em jogo, não se compreendendo, ou mal se compreendendo que se confundam interesses de natureza diversa e/ou se possam sobrecarregar alguns condóminos em detrimento de outros, quando os fins visados são diversos e obedecem a uma estrutura organizativa distinta, cuja logística e operacionalidade não convergem.
O funcionamento natural de um centro comercial, como aglomerado de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços vários, tem uma logística necessariamente especifica que se não compadece, nem poderá compadecer, com as necessidades básicas estruturais de uma normal organização condominial respeitante a um edifício de habitação e escritórios, cuja disciplina ordenadora envolve meios mais simples, uma vez que não está sujeita a qualquer horário de abertura e encerramento, não carece de meios de limpeza frequentes, tão pouco necessitará de meios de vigilância e de manutenção de ordem, para além de outras exigências funcionais ligadas a um maior dispêndio de electricidade e de fornecimento de água, o que, tudo somado, impõe um dispêndio altamente superior ao decorrente dos edifícios onde se encontra implantado, e que, por servir essencialmente e exclusivamente os interesses económicos dos proprietários «lojistas», a lógica vivencial impõe que a gestão e administração seja própria destes, funcionando paralelamente com aqueloutros, de forma autónoma, no que à sua governança diz respeito, mas complementar, porque não podemos esquecer que há partes comuns, decorrentes do disposto no artigo 1421º do CCivil, que são igualmente propriedade de todos, como deflui do nº 1 do artigo 1420º do mesmo diploma, e cuja regulação transcende o objecto deste recurso.
Chamamos aqui à colação a Natureza das Coisas (Rerum Natura) que operou ao nível legislativo – introdução do segmento normativo aludido no artigo 1438º-A – bem como ao nível da concretização, através da assunção que foi efectuada ao longo dos últimos anos pelos Tribunais, da sua interpretação e aplicação a estas situações, o que nos conduziu (a jurisprudência) à solução preconizada, no pressuposto de que a missão do direito e dos juristas é levar, conduzir, carregar, pressionar o ser na direcção do dever- ser, transformar o dever ser que é no ser como deve ser, cfr Pedro Pais de Vasconcelos, Ultima Lição A Natureza das Coisas, Faculdade de Direito Universidade de Lisboa, 23 de maio de 2016.
Em diagonal com aquela posição, lê-se no Acórdão fundamento, arrimando-se na tese expendida no Acórdão da Relação de Lisboa de 27 de Outubro de 2011, proferido no processo 8903/09.0T2SNT.L1-2, que seguiu de perto:
«O ordenamento jurídico nacional não contempla um regime jurídico sistematizado tendo por objecto os denominados Centros Comerciais.
Não sendo mesmo possível, a partir das escassas referências legais, encontrar um conceito definidor dessa realidade jurídica comercial essencialmente caracterizada pela afectação de um espaço físico, com uma área e número de lojas mínimos, a ramos de comércio e prestação de serviços diversificados, com serviços comuns às lojas nele instaladas e submetido a uma gestão unitária.
Mas, pelo que aqui está em causa, releva - mais do que definir o conceito e regime jurídico do Centro Comercial — a circunstância de aquele ser criado por um acto jurídico como um ente comercial, gozando de um estatuto que assenta necessariamente na autonomia privada, tratando-se sempre de um regime meramente obrigacional.
E se é certo que a autonomia privada também pode intervir no acto jurídico constitutivo da propriedade horizontal, moldando-lhe o estatuto e interferindo na fixação do conteúdo do direito real, ponto também é que tal ocorre por via dos efeitos do registo da escritura respectiva, tornando aquele vinculativo para os titulares do direito real (condóminos), nele se incorporando.
Um centro comercial instalado num edifício constituído em propriedade horizontal não passa, por isso, a constituir um condomínio.
Aquele constitui uma realidade de natureza económica e comercial não submetida a qualquer regulamentação imperativa ou oponível a terceiros; o edifício, objecto de propriedade horizontal, vive sujeito a um estatuto real, consubstanciado em imperativas regras do condomínio.
Vigora para este o estatuto de natureza real a que são inerentes as regras da legalidade de reconhecimento e sujeição ao princípio da taxatividade, ou seja, a proibição de figuras de natureza real não tipificadas ou previstas pelo legislador, com o conteúdo também por ele balizado.».
(…)
Assim, tendo sido instituída autonomamente a propriedade horizontal em quatro edifícios contíguos, julga-se que não pode ser reconhecida a existência de um quinto condomínio, abrangendo parte das frações, as destinadas a comércio, de cada um desses condomínios, sem passar pela alteração, pelo meio próprio, do regime de propriedade horizontal.
Não podendo, assim, ser reconhecida ao ora recorrente a qualidade de Condomínio.
Nem podendo ser reconhecida força executiva às atas de aprovação de contribuições, que o recorrente apresentou como título executivo.».
Não aceitamos, pois, a visão formalista e radical assumida no Acórdão fundamento de que, não obstante o nosso ordenamento jurídico não contemple um regime jurídico sistematizado que tenha por objecto os Centros Comerciais, isso signifique ou possa significar que estas realidades quando instaladas em edifício(s) constituído(s) em propriedade horizontal, não sejam susceptíveis de constituírem de forma autónoma um condomínio, aliás em consonância com os princípios que regem a liberdade negocial, não só quanto à elaboração dos regulamentos que visam a fruição e administração das partes comuns, como também, o principio da taxatividade dos direitos reais em nada bule com aqueles, pois a lei não impõe que cada edifício constituído em propriedade horizontal só possa ter uma única administração e, por isso, um único condomínio, antes admitindo a sua existência plúrima, por via do disposto no artigo 1438º-A, o qual abrange realidades diversas, mas compatíveis e concomitantes com outras administrações condominiais, cfr Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 392; Aragão Seia, Propriedade Horizontal Condóminos e Condomínios, 2ª edição Revista e Actualizada, 222; Ac STA de 20 de Dezembro de 2000 (Relator Alves Barata); Ac STJ de 21 de Maio de 2009 (Relatora Maria dos Prazeres Pizarro Beleza), in www.dgsi.pt.
Uma coisa é o título constitutivo da propriedade horizontal; coisa outra é a eventual regulamentação do uso, fruição e conservação das suas partes comuns, cujo clausulado não carece de ali constar, remetendo-nos a Lei, neste específico particular, para o regulamento do condomínio nos termos do artigo 1429º-A do CCivil, o que na espécie, se mostra elaborado há muito.
Tendo sido, como foi, decidido em acta o valor das contribuições, bem como os acréscimos atinentes aos eventuais atrasos no seu cumprimento, constituindo esta titulo executivo bastante, nos termos do normativo inserto no artigo 6º nº 1 do DL 268/94, onde se prescreve «A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.», inexistem quaisquer razões que isentem os Recorrentes de satisfazer a quantia exequenda, nos termos em que a mesma se encontra definida pelas instâncias.
Soçobram, pois, as conclusões dos Recorrentes.
III Destarte, nega-se a Revista, mantendo-se a decisão plasmada no Acórdão recorrido.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 5 de Abril de 2022
Ana Paula Boularot (Relatora)
José Rainho
Graça Amaral
Sumário (art. 663º, nº 7, do CPC).