| 6751/22.1T8PRT.P1.S1 |  |
SUBARRENDAMENTO
OBRA
BEM LOCADO
OCUPAÇÃO
RENDAS VENCIDAS
RECUSA DE PAGAMENTO
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
NULIDADE DE SENTENÇA
RESOLUÇÃO
CADUCIDADE
EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
RESTITUIÇÃO
EXCESSO DE PRONÚNCIA
MATÉRIA DE FACTO
I – A necessidade de obras no locado, apenas quando impedirem o uso a que o mesmo era contratualmente destinado, legitimam o direito de deixar de pagar as rendas devidas pela sua ocupação.
Revista n.º 6 751/22.1T8PRT.P1.S1
Recorrente: AA, ré
Recorridos: C.B. Confeitaria do Bolhão, L.dª, autora
Valor da causa: 217 090,00€
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I – Relatório
I.1 –
AA, réu, apresentou recurso de revista do acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido em 12 de Dezembro de 2025 que:
« revogou a sentença recorrida em parte do ponto 2) e na totalidade dos pontos 3) e 4) do respectivo dispositivo, e, por consequência:
- declarou resolvido o contrato de subarrendamento dos autos que tem por objecto o 1.º andar com entrada pelo n.º ... da Rua 1, no Porto, e, consequentemente, condena-se o recorrido a restituí-lo e a entregá-lo à recorrente livre de pessoas e bens;
- condenou o recorrido a pagar à recorrente o valor em singelo de 350,00 € (trezentos e cinquenta euros) de renda por cada mês de atraso na restituição do prédio sublocado, e, em caso de mora no pagamento desta quantia, no pagamento do dobro, e
- julgou improcedente a reconvenção e absolveu a recorrente dos respectivos pedidos...»
O recorrente apresentou alegações que terminam com as seguintes conclusões:
I. Entende a ora recorrida que não existe excepção do não cumprimento, alegando que a excepção de não cumprimento apenas poderá ser utilizada pelo arrendatário como justificação para a não liquidação da renda, quando o senhorio não realiza no locado as obras a que legalmente está vinculado, desde que tais obras sejam condição necessária e suficiente, para proporcionar o gozo do imóvel ao respetivo inquilino.
II. E para aferir da necessidade e suficiência das obras, porventura, necessárias, para debelar os vícios apontado ao espaço arrendado, impõe-se atender ao concreto tipo de negócio ali desenvolvido, pois só assim se poderá ponderar se os defeitos em causa podem obstar, simplesmente dificultar ou permitir mesmo o gozo mais ou menos pleno e satisfatório do locado.
III. Negando o relatório pericial, a autora, ora recorrida, contraria a prova rainha do direito, a peritagem, prova essa aceite pelo Tribunal de Primeira Instância, e analisada por este, não a negando, mas somente apurando junto dos técnicos (peritos) que depuseram. Entendeu a ora recorrida nas suas alegações que não era a si que incumbia as obras reparação, mas sim ao senhorio.
IV. Considera a douta sentença recorrida que o R. também invocou a caducidade do direito da A., e, em decorrência, quanto às rendas devidas até Abril de 2021, julgou caducado o direito da A. a pedir a resolução do contrato com base na sua falta de pagamento.
V. Compulsada a contestação apresentada pelo R., constata-se que, a este título, apenas foi pelo mesmo referido, no artigo 8.º, “Independentemente da caducidade direito que a Autora reclama (…)”, sendo, inclusive, o pedido deduzido a final totalmente omisso quanto ao pedido de procedência de tal exceção. Sem que, contudo, tenha sido pelo mesmo alegado um qualquer fato e/ou norma jurídica ou o princípio jurídico que a permitissem inferir, nem, tão pouco, peticionado o conhecimento e procedência da referida exceção, conforme denunciou a A., no articulado de réplica
VI. Sendo demonstrativo da desconsideração pelo Tribunal da invocação de tal exceção pelo R., que não é de conhecimento oficioso, a omissão da alusão à sua invocação pelo R., no douto despacho saneador proferido em 28/05/2023, em sede de saneamento, bem como no elenco do objeto do litígio e temas de prova.
VII. Atente-se que desde logo nesta revista está vedado ao Supremo Tribunal de Justiça conhecer a decisão da matéria de facto, o que imporia maior cuidado e rigor da análise da mesma pelo Tribunal “a quo”, que não foi feita, em nosso entendimento, o poder decisório do Tribunal da relação sobre os factos e a reapreciação da prova se não tivesse esta limitação legal processual, muito haveria a apurar da respreciação efectuada, mas é possivel da matéria de direito articulada com facto que a preenchem apurar a forma erronea que foi proferido o acórdão, este, em evidente crise, proferido da forma que se entende após a primeira leitura, apesar da espessura de texto plagiado das alegações do apelante, ora, recorrente e a prolixidade para decidir, em nosso humilde entendimento, da forma desconexada que ocorreu.
VIII.A negação de uma sentença da primeira instância elaborada com toda a justiça e fundamento, que para o Tribunal “a quo” foram ignoradas de forma insensata.
IX. Mas sempre se dirá que toda a prova produzida e apreciada pela Meritíssima Juíza da primeira instância, foi desmontada nas alegações do então recorrente, ora recorrido, e foi negada a prova que fundamentou a sentença, parecendo-nos “porque sim”.
X. Saliente-se que é posta em causa pelo acórdão em crise a peritagem já apreciada pelo Tribunal de primeira instância, a prova rainha para apuramento de danos, defeitos de construção, razão de ciência da sua origem e consequências da sua existência.
XI. Parece-nos ser de aplicar aqui o artigo 662.º do Código de Processo Civil, determinando a repetição se for constatado por este tribunal que a decisão recorrida não fundamentou corretamente a decisão de facto e essa matéria factual foi insuficientemente explorada pelo Tribunal “a quo”.
XII. O Tribunal “a quo” entendeu alterar a prova para fundamentar o Acórdão discordante da Sentença, mas mesmo assim, sem prescindir de nova produção de prova, não podemos entender como o “conhecimento” do Tribunal “a quo” sobre a possível utilização somente da “… sala da frente (única equipada como espaço de cabeleireiro), a sala interior (destinada a gabinete de estética), o corredor e o WC”, se encontravam em regular e razoável estado de conservação, dadas as fotos existentes nos autos, anteriores a essa data, sem esquecer o condutor de exaustão dos fritos ao longo de todo o locado. Apurando toda a prova constante dos autos, o “estado regular e razoável” que refere o Tribunal, nem sequer era aceitável para um “tasco” ou “confeitaria”.
XIII.O Tribunal “a quo” insiste na errada reapreciação da prova de forma a fundamentar o seu errado direito, ou seja, busca factos inverosímeis para encaixar no direito.
XIV. Não seria possível, que passados quatro anos, na tese peregrina da 5.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto, o locado se encontrasse nos estado calamitoso constante das páginas 6, 8 e 9, nem que qualquer cliente (nem masculino e muito menos feminino) aceitaria frequentar tal estabelecimento.
XV. O Tribunal “a quo” não reparou ou esqueceu-se que a cobertura do prédio e andar superior ao locado do “réu”, ora recorrente, se encontra arrendado aos ora recorridos, e a obrigação da sua reparação incumbia a estes, ou seja, nada se alterou no incumprimento contratual do arrendatário, nas obras a realizar por si já anterior a julho de 2020, mas que o recorrente foi suportando pacientemente.
XVI. Sem grande esforço intelectual se percebe que cabe nestes autos a invocada excepção do não cumprimento, sendo que na data da comunicação da mesma, não era possivel o exercicio da função para qual sempre se destinou desde 1956: cabeleireiro !!
XVII. Para tomar uma decisão de tão elevada importância, não pode o Tribunal “a quo” decidir com base no adágio popular “ter sol na eira e chuva no nabal”, pois nem se entende o recurso ao contrato de sublocação (doc. N.º 2 junto com a procuração) para justificar a não obrigatoriedade de proceder às obras por parte da recorrente.
XVIII. No entanto, o Acórdão termina relativamente a este ponto que é obrigação da recorrente assegurar ao recorrido o gozo do prédio sublocado, fazendo ou exigindo do senhorio a realização das obras necessárias para o efeito. Resultando improceder a pretensão recursória da recorrente (ora Recorrida), da não excepção do não cumprimento.
XIX. Se não improcede a excepção do não cumprimento, não assiste à ora recorrida direito a resolver o contrato de arrendamento com este fundamento, não existindo por isso rendas em atraso.
XX. A caducidade é uma excepção peremptória extintiva do direito alegado pelo A., de que, por força do art. 579.º do CPC, o tribunal só conhece oficiosamente se a sua invocação não estiver dependente da vontade do interessado.
XXI. Do que vem de se dizer, colhe-se que a invocação de uma excepção peremptória pelo réu na sua Contestação depende da alegação dos factos correspondentes e da formulação de um pedido no sentido da sua procedência e da consequente absolvição do réu do pedido.
XXII. Na situação dos autos, a única menção que é feita na Contestação à caducidade do direito da recorrente, é, como esta salienta, “independentemente da caducidade do direito que a Autora reclama…”, nada mais se dizendo quanto aos factos que fundamentam a caducidade assim como não é formulada qualquer conclusão que traduza a vontade do recorrido beneficiar, e, em que medida, dos seus efeitos.
XXIII. Ora o conhecimento da exceção da caducidade do direito de resolução terá obrigatoriamente que colidir com a improcedência da pretendida nulidade do contrato, e da improcedência da pretensão, da aqui recorrida, o alegado excesso de pronuncia é irrelevante para a decisão final, tornando esta uma contradição processual e de direito substantivo, senão vejamos: existe excepção de não cumprimento do recorrente, o contrato não é nulo, não chegando a caducidade ou o seu conhecimento oficioso ou não oficioso, a poder operar por força da procedência da validade do contrato e de ter operado a excepção do não cumprimento, nunca estando em atraso qualquer renda por força dessa excepção.
XXIV. A nulidade da sentença por excesso de pronúncia (conhecer de questões não submetidas à apreciação) pode, não se verificar se a matéria decidida for irrelevante ou inócua para o resultado final da causa. A nulidade depende da falta de congruência entre o pedido e a decisão, mas decisões acessórias irrelevantes não a configuram.
XXV. A decisão sobre algo que não devia, mas que não afeta o resultado final, pode ser um erro de julgamento ou uma irregularidade irrelevante, mas não necessariamente a nulidade insanável por excesso de pronúncia, que pressupõe uma influência direta no mérito da causa.
XXVI. Neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06-03-2024, Processo 4553.21.1T8LSB.L1.S1, 4.ª Secção, Relator Mário Belo Morgado.
XXVII. Assim, sendo válida a invocação da excepção do não cumprimento por parte do Recorrente, não entrou em mora, não tendo por isso que invocar a caducidade de facto que não ocorreu (rendas não pagas) sem excepção de não cumprimento.
NORMAS VIOLADAS:
Artigo 428.º, artigo 1031.º alínea b), artigo 1032.º todos do Código Civil.
Sendo dado provimento à presente revista, declarando revogado o acórdão recorrido, mantendo a sentença proferida pelo tribunal de primeira instância em conformidade com o alegado e assim se decidindo.
fár-se-á Justiça.
A recorrida, C.B. Confeitaria do Bolhão, L.dª, apresentou contra-alegações que terminam com as seguintes conclusões:
A. Através de requerimento junto aos autos em 27/01/2026, veio o R. apresentar recurso de revista, nos termos do artigo 671.º n.º 1 do Código de Processo Civil.
B. Acontece que, após a notificação do douto Acórdão recorrido, e em decorrência da declaração de resolução do contrato de subarrendamento em lide nos referidos autos, proferida pelo mesmo, em 20 de janeiro de 2026, o R., representado pela sua Ilustre Mandatária, Sra. Dra. BB, com procuração junta aos autos, procedeu à entrega do 1.º andar com entrada pelo n.º ... da Rua 1, no Porto, objeto do referido contrato de subarrendamento, devoluto de pessoas e bens, à A., conforme documento designado por “AUTO DE ENTREGA”, com a referida data aposta, devidamente subscrito por ambas as partes, que aqui se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, e cuja apresentação, dada a sua superveniência, não seria possível até ao encerramento da discussão, pelo que deve ser admitida a sua junção aos autos – Cfr. art.º 425.º e 651.º do CPC.
C. Resulta, assim, inequivocamente, de tal documento que o R. declarou, expressamente, aceitar a declaração de resolução do contrato de subarrendamento em lide nos referidos autos, e, em consonância, procedeu à entrega do 1.º andar com entrada pelo n.º ... da Rua 1, no Porto, objeto do referido contrato de subarrendamento, devoluto de pessoas e bens, à A., o que configura uma evidente manifestação de vontade no sentido de aceitar o decidido pelo douto Acórdão recorrido e, em decorrência, renunciar ao direito de recorrer – Cfr. n.º 2 e 3 do art.º 632.º do CPC.
D. Destarte, a interposição de recurso após a expressa renúncia ao direito de recorrer constitui um ato processual inadmissível, por força da prévia preclusão do direito de recorrer.
E. O que acarreta a inadmissibilidade do recurso de revista interposto pelo R., pelo que deve o mesmo ser indeferido, não se tomando dele conhecimento, o que se espera e requer.
F. Em face do exposto, com a interposição do presente recurso de revista, o R. sabia ou não podia ignorar que o mesmo é absolutamente infundado, pelo que deverá tal comportamento do R. ser sancionado com a condenação em multa condigna e numa indemnização por danos causados à A., como custas judiciais e honorários da mandatária, de valor nunca inferior a € 3.000,00 (três mil euros), nos termos do disposto no artigo 542.º, n.º 1 e 2 do CPC.
SUBSIDIARIAMENTE E SEM PRESCINDIR,
II – DA FALTA DE FUNDAMENTO DO RECURSO
G. Por douta sentença já transitada em julgado, foi julgado procedente a excepção de não cumprimento invocada pelo R., apenas e só, quanto às rendas vencidas a partir de 21/05/2021.
H. Pelo que, sempre se imponha, apreciar - como fizeram a douta sentença e o douto Acórdão recorrido -, se o não pagamento das rendas vencidas correspondentes aos meses de julho de 2020 a abril de 2021, no valor global de € 3.500,00, conferia à A. o direito à resolução do contrato de subarrendamento em lide, e à restituição do locado.
I. E neste âmbito, o douto Acórdão recorrido, julgando verificada a invocada nulidade da sentença, por excesso de pronúncia, nos termos do disposto nos arts. 615.º, n.º 1, alínea d) do Código de Processo Civil, na parte em que, conheceu da excepção da caducidade do direito de resolução prevista no art. 1085.º do CC, julgou procedente o pedido da A. de que seja declarado resolvido o contrato de subarrendamento em discussão por falta de pagamento das referidas rendas de Julho de 2020 a Abril de 2021, no montante de 350,00 € cada uma.
J. Daqui resulta, notoriamente, e ao invés do que defende o R., ora Recorrente, que a procedência da invocada nulidade da sentença, por excesso de pronúncia, não é irrelevante ou inócua para o resultado da causa.
K. Consequentemente, julgada procedente a exceção do não cumprimento, apenas e só, quanto às rendas a partir de 21/05/2021, e não tendo o R. alegado os factos extintivos do direito de resolução assim como não expressou a vontade de se fazer prevalecer dos efeitos da correspondente excepção da caducidade, como bem considerou o douto Tribunal a quo, nada obstava à procedência da pretensão recursória da A. de ser resolvido o contrato de subarrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas de Julho de 2020 a Abril de 2021, assim como da condenação do R. no pagamento em singelo de 350,00 € de renda por cada mês de atraso na restituição do prédio sublocado, e, em caso de mora no pagamento desta quantia, no pagamento do dobro, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 1045.º e 1087.º do CC.
L. Termos em que deve o douto Acórdão recorrido ser mantido.
Decidindo assim Vossas Excelências farão inteira justiça.
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I.2 – Questão prévia - admissibilidade do recurso
O recurso é admissível ao abrigo do disposto no art.º 671.º , n.º 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo do que adiante se analisará quanto à determinada ampliação da matéria de facto pelo Tribunal recorrido.
A sentença de 1.ª instância decidiu:
«1) Condena-se o réu no pagamento à autora das rendas vencidas e não pagas, correspondentes aos meses de Julho de 2020 a Abril de 2021, no valor global de €3.500,00 (três mil e quinhentos euros), acrescidas de juros de mora, à taxa legal de juro comercial, desde a data de vencimento de cada uma delas (último dia do mês a que respeitam) e até efectivo e integral pagamento.
2) Absolve-se o réu do mais peticionado.
3) Condena-se a autora no pagamento ao réu do montante global de €2.730,00 (dois mil, setecentos e trinta euros), acrescido de juros de mora, à taxa legal de juro comercial, desde a data da notificação da reconvenção e até efectivo e integral pagamento.
4) Condena-se a autora no pagamento ao réu do valor mensal de €210,00 (duzentos e dez euros), desde o mês posterior ao da dedução da reconvenção (inclusive) e até à data em que o locado fique em condições de ser novamente utilizado, cada um desses valores, acrescido de juros, à taxa de juro comercial, desde o fim do mês a que respeitam e até efectivo e integral pagamento.
5) Absolve-se a autora do demais peticionado em sede reconvencional.
6) Absolve-se o réu do pedido de condenação como litigante de má fé.»
O acórdão recorrido decidiu:
«revogar a sentença recorrida em parte do ponto 2) e na totalidade dos pontos 3) e 4) do respectivo dispositivo, e, por consequência:
- declara-se resolvido o contrato de subarrendamento dos autos que tem por objecto o 1.º andar com entrada pelo n.º ... da Rua 1, no Porto, e, consequentemente, condena-se o recorrido a restituí-lo e a entregá-lo à recorrente livre de pessoas e bens;
- condena-se o recorrido a pagar à recorrente o valor em singelo de 350,00 € (trezentos e cinquenta euros) de renda por cada mês de atraso na restituição do prédio sublocado, e, em caso de mora no pagamento desta quantia, no pagamento do dobro, e
- julga-se improcedente a reconvenção e absolve-se a recorrente dos respectivos pedidos.
Como resulta do confronto das duas decisões verifica-se dupla conforme relativamente ao primeiro pedido formulado na petição inicial de condenação do réu no pagamento à autora das rendas vencidas e não pagas, correspondentes aos meses de Julho de 2020 a Abril de 2021, com manifesta autonomia relativamente aos restantes pedidos, ainda que possa ser determinante para o pedido de resolução do contrato, o que impede a revista nos termos do disposto no art.º 671.º, n.º 1 e 3 do Código de Processo Civil.
Tendo em conta os pedidos formulados na petição inicial:
a) Ser o R. condenado a restituir imediatamente o locado e entregá-lo à A. livre de pessoas e bens;
b) Ser o R. Condenado no pagamento a A. das rendas vencidas e não pagas, até à propositura da presente ação no valor de € 7.350,00 (sete mil trezentos e cinquenta euros), e das rendas vincendas até à operação do efeito resolutivo, ou seja, até citação do R., acrescidas dos juros de mora, à taxa supletiva legal comercial, até efetivo e integral pagamento, a contar da data de vencimento de cada uma delas, e que, na presente data, se computam no montante de € 498,78 (quatrocentos e noventa e oito euros e setenta e oito cêntimos);
c) Ser o R. condenado no pagamento à A. de uma indemnização pelo atraso na restituição do locado correspondente às rendas estipuladas no valor cada de € 350,00 (trezentos e cinquenta euros), elevadas ao dobro, desde o decurso de um mês a contar da resolução até ao momento da entrega efetiva do locado, nos termos dos artigos 1045.º e 1087.º, ambos do Código Civil, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, até efetivo e integral pagamento, a contar da data de vencimento de cada uma delas;
e os pedidos formulados no pedido reconvencional:
«Deveserjulgadaprocedente por provadaaexcepção de não cumprimento do contrato (Exceptio Non Adimpleti Contractus), com as legais consequências.
Deve ainda ser julgado procedente por provado o pedido reconvencional formulado pelo Réu/Reconvinte contra a Autora/Reconvinda, sendo esta condenada no pagamento do montante global de € 199.240,00 (cento e noventa e nove mil, duzentos e quarenta euros), referentes a danos patrimoniais e não patrimoniais até à presente data, a que deverão acrescer os meses vincendos em que não seja possível o réu retomar a sua actividade no “locado” e juros legais a contar da notificação deste pedido reconvencional. », a revista é admissível quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento e ao pedido de verificação da excepção de não cumprimento do contrato, dadas as decisões divergentes das instâncias a eles referentes.
A autora fez juntar aos autos declaração de ambas as partes – Auto de entrega – ref.ª Citius [438928] declarativa de o locado ter sido entregue devoluto de pessoas e bens em 20 de Janeiro de 2026, em decorrência da declaração de resolução do contrato de subarrendamento proferida pelo Tribunal recorrido.
Seguiu-se uma troca de requerimentos das partes, em tom inadequado para peças processuais redigidas por advogados, em que o recorrente declara ter feito saber à autora que entregava o locado para evitar rendas em dívida pela não entrega do locado, mas que iria apresentar recurso da decisão.
Não havendo declaração expressa de renúncia ao direito de interpor recurso por parte do réu e, não sendo inequívoco que da entrega do locado resulte tacitamente a conformação com o decidido pelo Tribunal recorrido, e, não apenas que o réu tenha pretendido evitar incorrer em mais encargos, caso a decisão recorrida acabe confirmada pelo Supremo Tribunal de Justiça, devendo a dúvida ser decidida em favor do recorrente, dado estar em causa o exercício do direito ao recurso, admite-se o recurso de revista interposto.
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I.3 – O objecto do recurso
Tendo em consideração o teor das conclusões das alegações de recurso e o conteúdo da decisão recorrida, cumpre apreciar a seguinte questão:
1. Decisão de nulidade da sentença
2. Excepção de não cumprimento
3. Resolução do contrato de subarrendamento
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I.4 - Os factos
O Tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
1. Por escritura pública de D-M-1956, a sociedade Matias, Lda. declarou dar de sublocação a CC, o primeiro andar, de que a sociedade que representa é arrendatária, do prédio pertencente a DD, sito na Rua 1, nºs ..., inscrito na matriz sob o artigo Identificador 1, para uso exclusivo como cabeleireiro de senhoras, conforme documento n.º 2, junto com a contestação que no mais se dá por integralmente reproduzido.
2. A sociedade Mathias, L.da foi incorporada, por fusão, na sociedade Gama, Supermercados, SA, com o número de pessoa colectiva NIPC 1.
3. Por escritura pública, celebrada em D-M-1999, EE, na qualidade de liquidatário judicial, na falência da sociedade comercial Supermercados Gama, SA, pessoa colectiva n.º NIPC 2, declarou trespassar a C.B. - Confeitaria do Bolhão, L.da", que declarou aceitar tal trespasse, o "estabelecimento comercial destinado a fábrica de confeitaria, pastelaria, charcutaria, cafetaria, snack-bar e restaurante, instalado na sub- cave, cave, rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares do prédio urbano, sito na Rua 1, com os nºs ... a ..., de polícia, freguesia de ..., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo Identificador 1".
4. O réu sucedeu na posição de sublocatário do primitivo arrendatário CC, em data não posterior a 23.11.1995.
5. Autora e réu sempre reconheceram, reciprocamente, as respectivas posições de sublocadora e sublocatário desde pelo menos, meados do ano de 1998
6. Tendo a autora sempre assegurado ao réu a posse do locado correspondente ao primeiro andar do prédio identificado em 1., com entrada pelo n.º ... da Rua 1.
7. Tendo o réu pago à autora a renda mensal, correspondente à contrapartida pela fruição do referido locado, que, desde mês de Outubro de 2014, inclusive, se cifra no montante de € 350,00 (trezentos e cinquenta euros), até ao último dia do mês a que disser respeito.
8. O réu deixou de proceder ao pagamento das rendas mensais desde o mês de Julho de 2020, inclusive, até à presente data.
9. O salão de cabeleireiro, estabelecimento comercial do réu, sito no primeiro andar do n.º ... da Rua 1 na cidade do Porto, sempre funcionou de uma forma plena, tendo uma clientela diária numerosa, até cerca de 2016.
10. O réu tinha ao seu serviço três funcionários.
11. Já antes de meados de 2019, começaram a aparecer algumas marcas na estrutura do local, nomeadamente humidades e fissuras.
12. O representante da autora solicitou ao réu a realização de obras na sala das traseiras do locado, para passagem de um tubo de exaustão, que vieram a ser realizadas entre os anos de 2017/2018.
13. No salão principal é visível a humidade e fissuração em dois lugares distintos, na parede divisória do lado sul.
14. Apresenta vestígios de humidade na parede correspondente à empena poente, com manchas na pintura dessa parede, empolamentos e descasques da película de tinta.
15. O tecto falso do salão principal apresenta ligeiro abatimento localizado.
16. O revestimento em placas deste tecto falso apresenta manchas dispersas, que indiciam ter ocorrido teor de humidade excessivo.
17. No corredor existente entre o salão e o WC, são visíveis vestígios de humidade na parede da empena poente, com manchas na pintura, empolamentos e descasque da película de tinta.
18. Na sala das traseiras ocorreu queda de estuque de tecto, ficando o fasquio de madeira à vista, numa ampla área, localizada na parte posterior da sala e estendendo-se até à empena poente, havendo outra área de tecto deteriorada e tapada com placas de aglomerado.
19. Um tubo de exaustão, da confeitaria, introduzido pela autora, mantem-se a descoberto.
20. As paredes apresentam deficiente estado de conservação geral da pintura, com fissuração em algumas paredes divisórias.
21. Tem indícios de obras levadas a cabo pela autora, sem colocar a situação que antes existia antes dessas obras, com indícios de demolição, sem reposição dos acabamentos na zona da parede de encosto (reboco e pintura na parede sul).
22. O soalho apresenta-se deteriorado verificando-se a existência de tábuas apodrecidas que deixam à vista alguns buracos protegidos por placas de aglomerado de madeira, em zona localizada da sala, ao lado da empena nascente.
23. Na casa de banho verifica-se deterioração do tecto em placas de gesso cartonado em zona localizada sobre a base do chuveiro e a falta de seis peças de material cerâmico de revestimento de parede interior do lado poente, junto à porta de entrada.
24. A sala interior (denominada de depilação) apresenta ligeira fissuração na parede confinante com a antecâmara da sala das traseiras.
25. No dia 21 de Maio de 2021, de visita ao estabelecimento do réu, com a presença dos representantes da autora, constatou-se a situação em que o mesmo se encontrava, supra descrita.
26. Os clientes comentavam.
27. Com a perda de clientela a que se refere o ponto 37 dos factos provados e a decorrente das medidas de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 o réu deixou de ter receitas capazes de suportar as despesas inerentes ao funcionamento do estabelecimento, nomeadamente capacidade de pagamento de salários aos funcionários.
28. Os funcionários que viram os seus salários atrasados, acabaram por sair da empresa, designadamente os trabalhadores FF e GG.
29. Por carta datada de 11/01/2021, o réu, através de mandatário, alegando a ocorrência de uma "situação de impossibilidade de utilização do espaço sublocado para o exercício da actividade para que foi contratado", comunicou à autora que continuaria "a não proceder ao pagamento da renda. Como é do vosso conhecimento aluiu parte do tecto das traseiras do salão. Logo que procedam às obras necessárias para utilização do locado para o fim a que foi destinado, o meu cliente reiniciará o pagamento das rendas , uma vez que atualmente não é possível o exercício de actividade de cabeleireiro (…)".
30. A tabela de preços exposta no estabelecimento e a média de cliente e trabalhos diários executados no estabelecimento do réu, permitiria apurar valor diário/médio não concretamente determinado.
31. As despesas da actividade eram, em média mensal, a renda (350,00€), vencimentos de funcionários (em valor não concretamente apurado), despesas correntes (em valor também não concretamente apurado).
32. Em 20/08/2019, em consequência das obras de restauro e modernização do Mercado do Bolhão, levadas a cabo pela Câmara Municipal do Porto, a Rua 1, no tramo entre a Rua 2 e a Rua 3, onde se localiza o imóvel identificado em 1.º, deixou de ser uma rua transitável por veículos e pessoas.
33. Também por causa de tais constrangimentos, a actividade do estabelecimento explorado pelo réu no locado sito na Rua 1, n.º ..., no Porto, teve perda de clientes.
34. O réu dirigiu à Câmara Municipal do Porto, por intermédio de advogado, exposição datada de 28/10/2019, destinada a solicitar, entre outros, que a Câmara Municipal do Porto disponibilizasse meios compensatórios da quebra do volume de negócios que atinge os titulares dos estabelecimentos existentes na zona afectada.
35. Nessa sequência, em Fevereiro de 2020, a Câmara Municipal do Porto veio a atribuir ao réu uma compensação indemnizatória por força dos prejuízos financeiros decorrentes da referida obra pública, durante o período compreendido entre 20 de Agosto de 2019 a 31 de Dezembro de 2020, no valor de € 1.000,00.
36. Tendo a referida compensação indemnizatória sido determinada com base na análise dos documentos contabilísticos fornecidos pelo réu e, após, foi extrapolado uma média actualizada das vendas e serviços para o período de 16 meses compreendido entre 20 de Agosto de 2019 e 31 de Dezembro de 2020, no valor de €16.135,00.
37. Desde o ano de 2016, o réu tinha em exploração um outro estabelecimento comercial afecto à actividade comercial de cabeleireiro na mesma Rua 1, mais propriamente, no número ..., isto é, em troço não afectado pelas obras de restauro e modernização do Mercado do Bolhão.
38. Estabelecimento esse com acesso directo à via pública e no qual já desde aquele ano de 2016, o réu vem exercendo a sua actividade comercial de cabeleireiro.
Factos não provados
1. Em data anterior ao 15-11-1990, DD deu de arrendamento à autora o prédio destinado a comércio e serviços, sito na Rua 1, ... a ..., da União das Freguesias de ..., concelho do Porto, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo Identificador 2
2. Em tal data, o primeiro andar do prédio com entrada pelo n.º ... da Rua 1, destinado a comércio, encontrava-se subarrendado ao réu, para o exercício da actividade comercial de cabeleireiro, e, assim, permaneceu até ao presente.
3. Em média, executando em média 20 trabalhos, quer masculinos, quer femininos, até meados de 2019.
4. O representante da autora quando solicitou ao réu a realização de obras na sala massagens, para passagem do tubo de exaustão fez a promessa de que logo que as mesmas findassem procederia à reparação total do espaço do estabelecimento
5. O réu assentiu, pois tinha-lhe sido prometido reparar todo o estabelecimento.
6. Findas as obras de instalação do tudo de exaustão pela autora, ficou o réu a aguardar pela realização das obras prometidas que nunca mais ocorreram.
7. No salão principal são visíveis rachadelas nos tectos,
8. No corredor existente entre o salão e o WC, são visíveis deteriorações nos tectos.
9. O tecto falso do salão principal ameaça ruir a qualquer momento.
10. Na casa de banho verificam-se outras deteriorações das paredes e deteriorações do chão e azulejos partidos.
11. Ocorrem fissuras do tecto.
12. Ocorrência de outros danos no salão principal.
13. Em Maio/Junho de 2020, o réu comunicou à autora na pessoa do seu gerente, que não iria proceder ao pagamento da renda respeitante ao mês de Julho/2020, enquanto não procedesse às reparações e obras necessárias no estabelecimento para o seu funcionamento normal, suspenderia o pagamento das rendas que se vencessem, entretanto.
14. Em Dezembro 2020, por carta enviada pelo seu advogado, o réu, reafirmou a sua posição
15. Entre 1 de Julho de 2020, data de encerramento das portas do encerramento do cabeleireiro, até à data de propositura da acção, durante 482 dias úteis, o salão de cabeleireiro do réu estaria em funcionamento.
16. A recuperação da imagem comercial, a reputação e o bom nome do reconvinte irá demorar mais de um ano após a tomada do estabelecimento depois de efectuadas as obras.
17. Na vistoria de 21/05/2021 foi constatado por todos os presentes, incluindo o réu, que apenas existam umas manchas de humidade visíveis na parede da lateral do prédio que confronta com um prédio vizinho, decorrentes de infiltrações de água causadas pelas obras de reabilitação profundas que ali decorrem já desde o ano de 2018.
18. Antes da missiva de 11-01-2021 nunca o réu, por si ou através de mandatário invocou perante a autora a ocorrência de uma situação de impossibilidade do estabelecimento para o exercício da actividade para que foi contratado e que por tal facto não iria proceder ao pagamento da renda".
19. Tal [a situação descrita nos pontos 13 a 24] contribuiu para a perda de clientela, mesmo de clientes antigos.
20. Até à data de entrada da contestação a autora não procedeu a qualquer obra.
21. O réu perdeu a imagem comercial do estabelecimento.
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II – Fundamentação
1. Nulidade da sentença por excesso de pronúncia
Ainda que o texto das alegações de recurso seja, no mínimo ambíguo, admite-se que se insurge contra a decisão proferida pelo tribunal recorrido que revogou a sentença na parte em que esta conheceu de um pedido de declaração de caducidade do direito de resolução do contrato de subarrendamento formulado na petição inicial, com fundamento na falta de pagamento de várias rendas vencidas.
Sobre esta matéria, para além de muita referência doutrinal disse o tribunal recorrido que:
« Transpondo para o caso dos autos, é forçoso reconhecer que o recorrido não alegou os factos extintivos do direito de resolução assim como não expressou a vontade de se fazer prevalecer dos efeitos da correspondente excepção, e, como tal, a mera alusão genérica e abstrata a “[i]ndependentemente da caducidade do direito que a A. reclama”, não permite concluir que o mesmo tenha identificado ou tenha reclamado do tribunal o reconhecimento das consequências jurídicas da caducidade do direito de resolução prevista no art. 1085.º do CC. Aliás, a expressão empregue “[i]ndependentemente da caducidade do direito que a Autora reclama” (art. 8.º da Contestação), não é nada clara acerca da pretensão do recorrido, comportando essas palavras o significado de que com elas prescindia de invocar a caducidade do direito da Autora.
Neste conspecto, “[n]ão podendo o juiz conhecer de causas de pedir não invocadas, nem de excepções não deduzidas na exclusiva disponibilidade das partes (art. 608-2), é nula a sentença em que o faça” (Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in loc. cit., Vol. 2.º, pág. 737).
De onde, se julga verificada a invocada nulidade da sentença a quo, por excesso de pronúncia, nos termos do disposto nos arts. 615.º, n.º 1, alínea d) do Código de Processo Civil, na parte em que, conhecendo da excepção da caducidade do direito de resolução prevista no art. 1085.º do CC, o tribunal a quo absolveu o recorrido do mais peticionado (ponto 2) do segmento decisório) no que se refere ao pedido, que consequentemente será apreciado infra, de “ser declarado resolvido o contrato de subarrendamento que tem por objeto o primeiro andar do prédio identificado em 1.º, com entrada pelo n.º ... da Rua 1, com fundamento na mora superior a três meses no pagamento da renda, produzindo a presente resolução efeitos a partir da data em que o R. seja citado e, consequentemente:
a) Ser o R. condenado a restituir imediatamente o locado e entregá-lo à A. livre de pessoas e bens”.
Não sendo a caducidade do direito de resolução do contrato de que a autora se arrogava titular de conhecimento oficioso, e, tendo o réu apenas referido : “[i]ndependentemente da caducidade do direito que a Autora reclama” no art. 8.º da Contestação, sem nada mais acrescentar a esse propósito na contestação, nem formulado pedido de declaração de tal caducidade, nem apresentado qualquer articulado superveniente para esse efeito, apenas pode concluir-se, como concluiu o Tribunal recorrido, que o Tribunal de 1.ª instância ao declarar essa caducidade conheceu de questão que lhe não foi colocada pelas partes, incorrendo em nulidade por excesso de pronúncia ao abrigo do disposto no art.º 615.º, n.º 1, alínea d) do Código de Processo Civil.
O despacho saneador ou aquele que fixa o objecto do litígio ou os temas de prova não tem aptidão de suprir a falta de alegação quer da causa de pedir quer do pedido que não foi formulado.
Improcede a revista com este fundamento.
2. Excepção de não cumprimento
O recorrente discorda também da análise que o Tribunal recorrido fez da prova e pretende que seja atribuída à prova pericial o valor que lhe foi atribuído pelo Tribunal de 1.ª instância. Sendo certo que o Supremo Tribunal de Justiça não tem poderes para alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, não pode deixar de destacar que o Tribunal recorrido não fez qualquer alteração à matéria de facto estabelecida pelo Tribunal de 1.ª instância, o que fez foi aplicar diverso direito aos mesmos factos constantes do probatório.
Em concreto o recorrente parece entender que qualquer necessidade de obras no locado lhe dão direito a deixar de pagar as rendas devidas pela sua ocupação, apesar de continuar a ocupar o locado, a usufruir dele e nele exercer a sua actividade comercial.
Diverso foi o entendimento do Tribunal recorrido que, com base nos factos fixados pelo Tribunal de 1.ª instância, de modo que não encontramos qualquer razão jurídica para divergir, considerou que só a partir de 21/05/2021 o locado se encontrava em condições que não permitiam o seu uso, pelo que só a partir dessa data teria direito o réu de recusar a sua prestação. Porém tais circunstâncias não se verificavam no período anterior em que deixou de pagar rendas – entre Julho de 2020 a Abril de 2021-. Acresce que, como resulta da matéria provada o réu recebeu da Câmara Municipal do Porto uma compensação pelos prejuízos sofridos na sua actividade com obras na via pública ,« (…) em Fevereiro de 2020, a Câmara Municipal do Porto veio a atribuir ao réu uma compensação indemnizatória por força dos prejuízos financeiros decorrentes da referida obra pública, durante o período compreendido entre 20 de Agosto de 2019 a 31 de Dezembro de 2020, no valor de € 1.000,00, tendo a referida compensação indemnizatória sido determinada com base na análise dos documentos contabilísticos fornecidos pelo réu e, após, foi extrapolado uma média actualizada das vendas e serviços para o período de 16 meses compreendido entre 20 de Agosto de 2019 e 31 de Dezembro de 2020, no valor de €16.135,00.» significando que foi também a sua contabilidade que demonstrou que lá exerceu a sua actividade.
Improcede a revista, com este fundamento.
3. Resolução do contrato
O Tribunal recorrido declarou a resolução do contrato com o seguinte fundamento:
«(…) importa reapreciar o pedido da recorrente de que seja declarado resolvido o contrato de subarrendamento em discussão por falta de pagamento, reconhecida pela sentença recorrida, das rendas de Julho de 2020 a Abril de 2021, no montante de 350,00 € cada uma.
Ao recorrido, enquanto sublocatário cabe pagar a renda (arts. 1108.º, 1022.º, 1023.º e 1038.º, al. a) do CC), o que não sucedeu em relação às rendas relativas aos referidos meses de Julho de 2020 a Abril de 2021 nem na data do respectivo vencimento, nem no prazo de oito dias previsto no art. 1041.º, n.º 2 do CC, o que tornando inexigível para a recorrente, enquanto sublocadora, a manutenção do contrato de sublocação, constitui, nos termos dos arts. 1083.º, n.ºs 2 e 3 do CC, fundamento de resolução desse contrato por parte desta, com a consequente obrigação daquele de restituir o prédio sublocado, de acordo com o art. 1038.º, al. i) do CPC, sob pena de, não fazendo, ser obrigado a pagar à recorrente, a título de indemnização, o valor da renda em singelo de 350,00 € por mês até ao momento da restituição.».
Demonstrado o não pagamento das rendas seja na data do seu vencimento seja no prazo estabelecido no art.º 1041.º, n.º 2 do Código Civil, demonstrado está o fundamento que foi invocado pela autora para resolver o contrato de subarrendamento, impondo-se a confirmação do acórdão recorrido.
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III – Deliberação
Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, e confirmar o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente, atento o seu decaimento.
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Lisboa, 2 de Junho de 2026
Ana Paula Lobo - Relatora
Maria da Graça Trigo - 1.ª Adjunta
Catarina Serra - 2.ª Adjunta