| 1787/25.3YLPRT.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
RENDAS VENCIDAS
MORA
RESOLUÇÃO
DECLARAÇÃO UNILATERAL
INDEMNIZAÇÃO
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA
PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA
I – O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como uma indemnização de 20% sobre o valor em dívida.
II – De acordo com uma interpretação teleológica do regime jurídico aplicável, o valor das rendas em atraso tem de ser aferido pelo fundamento da declaração resolutiva, pois é em função desta declaração – que é invocada como causa de despejo imediato como se fosse um título executivo – que o arrendatário vai purgar a mora.
III – Verifica-se uma relação de reciprocidade e de interdependência entre a declaração resolutiva e o direito a purgar a mora que significa, para o inquilino, a possibilidade, para si vital, de manter a vigência do contrato de arrendamento.
IV – Assim, dívidas posteriores às que serviram de base a esta declaração resolutiva e nela não referidas não relevam para o efeito de purgação da mora.
V – Numa relação jurídica como a de arrendatário-inquilino, de equilíbrio difícil, em que a segurança jurídica e a previsibilidade das soluções são valores preciosos, os tribunais têm de se ater ao respeito pela forma, que, neste caso, se reporta ao conteúdo exato da declaração resolutiva e aos fundamentos nela referidos para dar origem à ação de despejo.
Processo n.º 1787/25.3YLPRT.L1.S1
Acordam na 1.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça
1. AA, apresentou contra Organização 1, Ld.ª, BB, e CC, requerimento de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, com os seguintes fundamentos: a Ré não tem procedido ao pagamento das rendas devidas, incluindo as relativas aos meses de março a junho de 2024, efetuou obras no locado sem autorização do senhorio, utilizou o logradouro para despejar entulho e materiais de construção, retirou o suporte da barra de segurança do portão, permitiu a entrada de pessoas estranhas ao espaço e não acautelou a higiene do imóvel arrendado.
Concluiu o Autor, pedindo que: se considere resolvido o contrato de arrendamento outorgado em 1 de outubro de 2014, com efeitos a partir de 5 de julho de 2024; se condene os Réus a despejarem imediatamente o locado e a entregá-lo ao Autor, livre de pessoas e bens e no estado de conservação que se encontrava aquando do início do arrendamento; se condene os Réus no pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas, nomeadamente as de junho de 2024 a outubro de 2025, bem como as que se vierem a vencer durante a pendência da presente ação, até efetivo abandono do locado, deixando-o livre de pessoas e bens, até procederem à entrega das chaves do mesmo ao ora Autor, no valor atual total de € 22 800; se condene os Réus no pagamento da indemnização em dobro, referente aos meses de julho de 2024 a setembro de 2025, bem como a que se vier a vencer até efetiva entrega do locado, nos termos do n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil, no valor total atual de € 33 600.
2. Notificados para, em quinze dias, desocuparem o local arrendado, pagarem o montante relativo a encargos e/ou outras despesas, ou apresentarem oposição, os Réus optaram por se opor, para o que alegaram, em síntese, o seguinte: sendo a arrendatária uma sociedade comercial, tem de fazer retenção na fonte de 25% sobre o valor da renda acordado; os Réus pagaram as rendas referentes aos meses de março, abril, maio e parte de junho de 2024, bem como liquidaram os 20% de indemnização devida pela mora, o que tudo foi aceite pelo Autor; no mais, impugnam a restante factualidade alegada.
3. Mediante requerimento datado de 27 de janeiro de 2026, o Autor deu conhecimento que os Réus procederam à entrega do locado no dia 26 de janeiro de 2026, o que foi reconhecido nos autos pelos segundos.
4. Em 3 de fevereiro de 2026 foi proferida sentença que julgou procedente a ação, com o seguinte dispositivo:
«Face ao exposto:
a) declaro resolvido o contrato de arrendamento outorgado em 23 de Fevereiro de 2023 entre as partes, com efeitos a partir de 20 de Julho de 2024.
b) Condeno os Réus Organização 2, LDA, BB e CC a pagarem ao Autor, AA o montante de € 60.442,74 (sessenta mil quatrocentos e quarenta e dois euros e setenta e quatro cêntimos) a título de indemnização pela mora na entrega do locado, absolvendo-os do pagamento do valor a título de rendas.
c) Absolvo o Autor AA do pedido de condenação como litigante de má-fé.
As custas são a cargo dos Réus, atento o seu decaimento».
5. Inconformados com aquela sentença, vieram os Réus interpor recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação decidido o seguinte:
«Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente o recurso e, consequentemente:
a) Condenar os RR., Organização 2, Ld.ª, BB e CC, a pagarem ao A., AA, a quantia de € 12 632,62 (doze mil seiscentos e trinta e dois euros e sessenta e dois cêntimos) a título de rendas vencidas e não pagas;
b) Absolver os RR. do restante peticionado;
c) Manter a absolvição do A. como litigante de má-fé.
Custas pelos Apelantes e pelo Apelado, na proporção de vinte por cento para os primeiros e de oitenta por cento para o segundo».
6. O autor, inconformado, interpõe recurso de revista geral para o Supremo Tribunal de Justiça, ao abrigo do artigo 671.º, n.º 1, do CPC, e, subsidiariamente, recurso de revista excecional, ao abrigo das als. a) e c) do n.º 1 do artigo 672.º do CPC, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
«I- O presente recurso é interposto, a título principal, como recurso de revista nos termos do artigo 671.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão recorrido alterou substancialmente a solução jurídica adotada pelo Tribunal de Primeira Instância, inexistindo situação de dupla conforme.
II- Sem prescindir, e apenas subsidiariamente, para o caso de se entender não ser admissível a revista normal, requer-se a admissão do recurso como revista excecional, nos termos do artigo 672.º, n.º 1, alínea a) do Código de Processo Civil, por estar em causa questão de elevada relevância jurídica e manifesta necessidade de melhor aplicação do direito e por existirem pelo menos dois acórdãos em contradição com o acórdão recorrido.
III- O artigo 1084.º n.º 3 do Código Civil exige que o arrendatário pague «tudo o que dever» para obstar à resolução, o que abrange a totalidade das rendas vencidas à data do pagamento, acrescidas de 20% de indemnização.
IV - Em 18 de julho de 2024, aquando do pagamento, o Recorrido devia ao Recorrente o total de €14.760,00 (€12.300,00 em rendas + €2.460,00 de indemnização), tendo pago apenas €8.000,00, valor manifestamente insuficiente.
V- O acórdão recorrido interpretou o artigo 1084.º, n.º 3 do Código Civil no sentido de que, para obstar à eficácia da resolução contratual, basta ao arrendatário proceder ao pagamento das rendas que, à data da resolução, se encontravam vencidas há mais de três meses ou seja Março e Abril no montante de € 4000,00 e sem contar com a indemnização de 20%.
VI - Tal interpretação é juridicamente incorreta.
VII- A purgação da mora e a consequente caducidade da resolução contratual pressupõe a regularização integral de todas as rendas vencidas até ao momento do pagamento, acrescidas da indemnização legal, com determinou o tribunal da 1.º instância;.
VIII- A solução acolhida pelo Tribunal da Relação permite a subsistência de incumprimento contratual continuado incompatível com a finalidade do regime legal do arrendamento.
IX O acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 1041.º, 1083.º e 1084.º do Código Civil.
X- O Acórdão recorrido fez uma interpretação contra legem do artigo 1084.º n.º 3 do Código Civil, ao restringir a obrigação de pagamento às rendas com mora superior a 3 meses, sem qualquer suporte na letra ou no espírito da lei.
XI - A interpretação do Tribunal da Relação viola ainda o princípio da boa fé (artigo 762.º n.º 2 CC), conduz a um resultado juridicamente absurdo e esvazia a função indemnizatória dos 20%.
XII - Deve o Supremo Tribunal de Justiça revogar o Acórdão recorrido e repor a sentença da 1.ª instância, declarando o contrato de arrendamento resolvido e condenando o Recorrido no pagamento de todas as rendas em atraso acrescidas da indemnização legal.
Termos em que, e nos mais de Direito, deve ser concedida a revista, revogado o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa e reposta a sentença de 1.ª instância, com todas as legais consequências. com o que farão V. Ex.ª a costumada JUSTIÇA».
7. Notificados os réus da interposição do recurso, não apresentaram contra-alegações.
8. Sabido que, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, o objeto do recurso de revista se delimita pelas conclusões do recorrente, as questões a decidir são:
a) Resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, e cessação da mora;
b) Consequências indemnizatórias.
Cumpre apreciar e decidir.
II – Fundamentação
A – Os factos
As instâncias consideraram como provados os seguintes factos:
1 - O Autor é usufrutuário do prédio urbano composto por um armazém e logradouro sito na Travessa 1 e Localização 2, inscrito na respetiva matriz sob o artigo Identificador 1, descrito sob o número Identificador 2 da Conservatória do Registo Predial do Montijo e com o Alvará de Licença de Utilização n.º Identificador 3, emitido pela Câmara Municipal de Montijo em 26 de outubro de 1995.
2 - A 23 de fevereiro de 2023 as partes celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo e fiança, com a sociedade Ré como inquilina e os Réus BB e CC como fiadores.
3 - O contrato de arrendamento foi celebrado com um período de cinco anos, com início em 1 de junho de 2023 e termo em 31 de maio de 2028.
4 - Foi convencionada a renda mensal de € 2 000 a pagar, por transferência bancária para o IBAN do senhorio, até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior aquele a que diga respeito.
5 - A partir do décimo terceiro mês e até ao vigésimo quarto mês, inclusive, foi convencionado entre as partes que a renda passaria para € 2 100.
6 - O Autor teve de interpelar por diversas vezes os Réus para procederem ao pagamento das rendas em dívida.
7 - A sociedade Ré retirou o suporte da barra de segurança do portão.
8 - Os Réus não procederam ao pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024, no valor total de € 8 100, na data do seu vencimento.
9 - A 19 de junho de 2024 os Réus foram notificados judicialmente de que o Autor considerava o contrato de arrendamento resolvido, sendo que foi estabelecido o dia 5 de julho de 2024, pelas 11h, para entrega das chaves.
10 - Os Réus não entregaram o locado em 5 de julho de 2024.
11 - Os Réus efetuaram um pagamento no valor de € 8 000 em 18 de julho de 2024.
12 - A sociedade Ré foi realizando alguns pagamentos nos seguintes valores e datas:
- € 1 500 em 12 de agosto de 2024;
- € 1 500 em 9 de outubro de 2024;
- € 1 500 em 28 de novembro de 2024;
- € 1 500 em 31 de dezembro de 2024;
- € 1 600 em 15 de maio de 2025;
- € 1 650 em 6 de junho de 2025;
- € 1 650 em 11 de julho de 2025;
- € 1 650 em 23 de setembro de 2025;
- € 1 650 em 27 de outubro de 2025;
- € 1 650 em 1 de dezembro de 2025;
- € 1 575 em 24 de dezembro de 2025.
13 - O contrato celebrado entre as partes tem uma cláusula 9.ª com o seguinte teor: “OS TERCEIROS CONTRAENTES assumem-se como Fiadores e principais pagadores por todas e quaisquer obrigações assumidas pela SEGUNDA CONTRAENTE, inclusive em contrato de aditamento e renovações, declarando-se solidariamente devedores de qualquer obrigação que vincule esta última até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas, declarando que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração da renda agora fixada, bem como declara que renuncia desde já ao beneficio da excussão prévia.”
14 - Em 2 de junho de 2025 o Autor enviou um email ao Requerido BB, indicando que a renda tinha o valor de € 2 100, que deveria proceder à retenção na fonte no valor de € 525 e ao pagamento líquido do montante de € 1 575.
15 - Os Réus procederam à entrega do locado em 26 de janeiro de 2026.
As instâncias consideraram não provados os seguintes factos:
a) A sociedade Ré efetuou obras no locado, a construção de um anexo, sem a prévia autorização do ora Autor.
b) A sociedade Ré utilizou o logradouro para despejar entulho e materiais de construção.
B – O Direito
1. O tribunal de 1.ª instância e o Tribunal da Relação decidiram, de modo diverso, perante a mesma factualidade.
De acordo com os factos do caso (factos provados n.º 1, 3, 4 e 5), o Autor, na sua qualidade de usufrutuário (cfr. o artigo 1446.º do Código Civil), deu de arrendamento à primeira Ré, para fins não habitacionais, o prédio urbano composto por um armazém e logradouro sito na Travessa 1 e Localização 2. Tal arrendamento foi efetuado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de junho de 2023 até 1 de junho de 2028. Mais foi acordado que nos primeiros doze meses a renda mensal seria de € 2000, passando esta a € 2100 entre o décimo terceiro mês e o vigésimo quarto mês (inclusive) de duração do contrato. Tal contrapartida monetária deveria ser liquidada até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito.
Todavia, os réus não procederam, nas datas dos respetivos vencimentos, ao pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024, no valor de 8.100 euros (facto provado n.º 8).
O Autor requereu a notificação judicial avulsa dos Réus, que foi realizada em 19 de junho de 2024, na qual declarava considerar o contrato de arrendamento resolvido, sendo estabelecido o dia 05 de julho de 2024, pelas 11h00 para entrega das chaves, fundamentando o senhorio a resolução com a falta de pagamento das rendas de março a junho de 2024 (facto provado n.º 9).
Nos termos do facto provado n.º 10, a ré não restituiu o locado ao senhorio e nos termos do facto provado n.º 11, os Réus efetuaram um pagamento no valor de € 8.000,00 em 18 de julho de 2024, ou seja, dentro do prazo de um mês a contar do vencimento da última renda em dívida.
O tribunal de 1.ª instância entendeu que o montante em dinheiro entregue pelos réus (8.000 euros) era insuficiente para preencher os requisitos legais fixados no artigo 1042.º, n.º 1, do Código Civil, reconhecendo, em consequência, o direito potestativo ao senhorio de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, bem como o direito a uma indemnização pela mora na entrega do locado, ao abrigo do artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil elevada ao dobro das rendas em dívida. Assim, condenou os réus a pagar um valor de €60.442,74, que resultou da soma das rendas devidas de março a 20 de julho de 2024 (€ 9.454,84), acrescido do dobro das rendas em dívida (€ 76.412,90), valores aos quais se abateram os montantes pagos pela ré desde 18 de julho de 2024 até dezembro de 2025 (€ 25.425,00, segundo os factos provados n.ºs 11 e 12).
Já o Tribunal da Relação, perante a mesma factualidade, entendeu que a entrega ao senhorio de € 8.000 foi suficiente (entendendo que os arrendatários apenas tinham de pagar 2 meses de rendas vencidas, no valor de 4000,00 euros e que não era devida a indemnização de 20% sobre o valor em dívida porque não tinha sido pedido na declaração resolutiva) para fazer operar a cessação da mora a que alude o artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil, ficando sem efeito a resolução do contrato por falta de pagamento de renda. O contrato de arrendamento apenas teria cessado, nos termos do acórdão recorrido, com a entrega do locado pelos arrendatários, em janeiro de 2026 (facto provado n.º 15).
Para o acórdão recorrido o arrendatário teria ainda de pagar ao senhorio as rendas devidas relativas ao período temporal que mediou entre o mês de junho de 2024 (da qual faltam pagar 100 euros) e o mês de janeiro de 2026, no total líquido (com dedução de 25% para o imposto sobre os rendimentos prediais) de 30 057, 62 euros, aqui incluindo a taxa de atualização contratualmente acordada e ao teor do Aviso n.º 23099/2024/2, publicado no Diário da República n.º 203/2024, Série II, de 18 de outubro de 2024). Ao valor de 30.057,62 o Tribunal da Relação descontou os valores entregues num total de 17.425,00 euros. Assim, restaria aos réus liquidarem 12.632, 62 euros (30.057,62-17.425), a título de rendas vencidas e não pagas.
2. A resolução do contrato de arrendamento urbano obedece a um regime legal que, em vários aspetos, se afasta do regime da resolução dos contratos em geral. Desde logo, no artigo 1083.º, n.º 1, do Código Civil, consagra-se uma cláusula geral da qual se conclui que não é um qualquer incumprimento do contrato que permite ao locador invocar a resolução, pois o incumprimento imputável ao arrendatário tem de atingir um nível de gravidade suficiente para tornar inexigível ao locador a manutenção do contrato. Essa inexigibilidade pressupõe sempre um juízo valorativo e revela-se de modo diverso em cada uma das alíneas do artigo 1083º, n.º 2, em função da natureza de cada uma das hipóteses previstas.
A doutrina tem entendido que a falta de pagamento de rendas e encargos dá sempre lugar à resolução do contrato, sem necessidade de qualquer indagação posterior acerca da importância ou da gravidade da infração (cfr. Maria João Vasconcelos, “Anotação ao artigo 1083.º do Código Civil”, Comentário ao Código Civil, Direito e das Obrigações, Contratos em especial, Universidade Católica Editora, 2023, p. 509). Todavia, a jurisprudência tem admitido (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 09-07-2025, proc. n.º 1442/24.1YLPRT.E1.S1) que não basta um incumprimento de diminuta importância para extinguir uma relação duradoura em relação a todas as causas resolutivas, incluindo a falta de pagamento de rendas ou encargos (independentemente de servir um fim habitacional ou não habitacional).
Assim, no citado Acórdão de 09/07/2025 se estabeleceu o princípio de que divergências de escasso valor entre o montante devido e o que foi efetivamente pago não impedem a purgação da mora, pois se o incumprimento for de escassa importância (estava em causa apenas o valor da atualização das rendas), o direito de resolução já se encontra excluído pelo artigo 802.º, n.º 2 do Código Civil, não atingindo, de qualquer modo, a gravidade mínima para que, nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, fosse inexigível ao locador a manutenção do contrato. O impacto do incumprimento parcial tem, assim, de ser avaliado em função de cada caso concreto, dependendo da importância do específico montante em falta. No mesmo sentido, se veio a decidir no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 25-06-2026 (proc. n.º 3648/24.4T8PRT.P1.S1, onde se sumariou, para o que aqui importa, o seguinte:«III - A mora no pagamento da renda, ainda que reiterada e subsumível às hipóteses previstas nos n.os 3 ou 4 do art. 1083.º do CC, não determina automaticamente a resolução do contrato, impondo-se a apreciação da sua concreta gravidade na economia da relação contratual. IV - Em situações de incumprimento parcial da obrigação de pagamento da renda, a admissibilidade da resolução está dependente de um juízo qualitativo e quantitativo sobre a relevância do montante em falta, sendo de excluir quando o incumprimento se revele de escassa importância, nos termos do art. 802.º, n.º 2, do CC».
A resolução do contrato de arrendamento por mora no pagamento de rendas, prevista no artigo 1083.º, nº 3 do Código Civil, não opera, pois, de modo automático, em completa independência dos princípios gerais de direito, sejam os relativos à resolução contratual, sejam os relativos à boa-fé no exercício dos direitos e no cumprimento dos deveres, conforme também se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 05-06-2025, proc. n.º 108/25.0YLPRT.L1-6.
3. No que respeita à falta de pagamento de rendas, o legislador assinala a gravidade desse comportamento com a consequente inexigibilidade da manutenção do contrato, quando esse incumprimento tem a duração de três meses, permitindo ao locador o exercício do direito de resolução por via extrajudicial nos termos do artigo 1084.º, n.º 2 do Código Civil. Porém, ao arrendatário é ainda conferida uma última oportunidade de neutralizar ou tornar ineficaz o efeito do direito exercido pelo senhorio, se puser fim à mora nos termos do artigo 1084.º, n.º 3, o que implica pagar além das rendas em atraso a indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º (conjugado com o artigo 1042.º), como meio para expurgar as consequências da mora.
No caso vertente, está em causa a falta de pagamento por quatro meses consecutivos de uma renda mensal de 2000 euros que subiu em junho de 2024 para 2100,00 euros.
Nos termos do n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil «É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário (…)».
O artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil por sua vez dispõe o seguinte:
«A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês».
Por sua vez o artigo 1042.º sob a epígrafe «Cessação da mora» no seu n.º 1 do Código Civil «O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior», estipulando o n.º 1 do artigo 1041.º (Mora do locatário) que nos casos em que o locatário se constitui em mora «(…) o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 /prct. do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento».
Esta indemnização é devida, por efeito da lei, conforme entendeu já o Supremo Tribunal de Justiça no citado Acórdão de 09-07-2025, onde se consagrou, perante a divergência jurisprudencial nesta matéria, a orientação: segundo a qual o pagamento (pelo arrendatário) da indemnização de 20%, prevista no artigo 1041.º do CC, é condição para cessar a mora (nos termos do artigo 1042.º), sendo, consequentemente, condição para que o direito de resolução do locador fique sem efeito, não tendo, por isso, de ser expressamente exigido pelo locador.
3. O senhorio pode resolver o contrato quando haja mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, constituindo esta situação fundamento de inexigibilidade de manutenção do contrato, em conformidade com o disposto no artigo 1083.º, n.ºs. 1 e 3, do Código Civil.
No caso sub judice, o senhorio deu origem a um processo de resolução extrajudicial do contrato realizada nos termos do artigo 1083º, n.º 3, conjugado com o artigo 1084º, n.º 2, ambos do Código Civil.
Os Réus poderiam fazer com que tal resolução ficasse sem efeito, nos termos do artigo 1084º, n.º 3 do Código Civil, tendo, para o efeito, de pôr fim à mora no prazo de um mês, nos termos do artigo 1042.º do Código Civil, ou seja, procedendo ao pagamento das rendas em atraso, acrescido do valor de 20% das mesmas, nos termos do artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil.
A liquidação do valor de € 8 000 euros pelos réus, em 18 de julho, foi feita dentro do prazo de um mês contado da concretização da notificação judicial avulsa que teve lugar a 19 de junho (factos provados n.º 10 e 11).
Mas o recorrente alega que este valor pago a 18 de julho é insuficiente para purgar a mora, defendendo que devem ser incluídas todas as rendas vencidas até esse momento (o que incluiria as rendas de julho e de agosto), indicando um valor de 12.300 euros acrescido de uma indemnização legal de 20% no valor de 2460,00 euros, o que impossibilitaria a aplicação deste regime especial de cessação da mora.
4. Nos termos do facto provado n.º 8, os Réus não procederam ao pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024, no valor total de € 8.100, na data do seu vencimento. Foi também este incumprimento que foi invocado como fundamento da resolução do contrato na notificação judicial avulsa que deu origem a este processo. Será, pois, este valor que servirá de referência para o cálculo do montante das rendas em atraso e da respetiva indemnização, para o efeito de cessação da mora. Diferentemente do que sustenta o recorrente, a data da entrega dos valores pelo arrendatário (18 de julho), de acordo com uma interpretação teleológica do regime jurídico aplicável, não é o momento relevante para calcular as rendas em atraso para o efeito de verificação dos pressupostos da cessação da mora. O valor das rendas em atraso tem de ser aferido pelo fundamento da declaração resolutiva, pois é em função desta declaração – que é invocada como causa de despejo imediato como se fosse um título executivo – que o arrendatário vai purgar a mora1. Ora a declaração resolutiva refere o seguinte como causa de despejo: «Os Réus não procederam ao pagamento das rendas correspondentes aos meses de março a junho de 2024, no valor total de € 8 100». Será este, pois – o valor das rendas identificadas na notificação judicial avulsa – o valor de referência a que este Supremo recorrerá. Com efeito, verifica-se uma relação de reciprocidade e de interdependência entre a declaração resolutiva e o direito a purgar a mora que significa para o inquilino a possibilidade, para si vital, de manter a vigência do contrato de arrendamento. Assim, dívidas posteriores às que serviram de base a esta declaração resolutiva e nela não referidas não relevam para o efeito de purgação da mora. Pode parecer uma posição formal, mas numa relação jurídica como a de arrendatário-inquilino, de equilíbrio difícil, em que a segurança jurídica e a previsibilidade das soluções são valores preciosos, os tribunais têm de se ater ao respeito pela forma, que, neste caso, se reporta ao conteúdo exato da declaração resolutiva e aos fundamentos nela referidos para dar origem à ação de despejo.
5. Para além das rendas em atraso (as correspondentes aos meses de março a junho, 8.100,00 euros), para purgar a mora deve ainda a arrendatária pagar uma indemnização de 20% deste valor, in casu, 1620, 00 euros, o que totalizando um valor global de 9.720,00 euros – superior ao valor efetivamente pago – impediria o funcionamento da cessação da mora.
Todavia, as disposições de direito civil têm de ser conjugadas com as normas fiscais aplicáveis, que determinam a obrigatoriedade de a empresa devedora (pagadora) dos rendimentos prediais efetuar a respetiva retenção na fonte de I.R.C. (à taxa de 25%) no momento do pagamento desse rendimento à entidade beneficiária do rendimento. Neste sentido, decorre do artigo 94.º, n.º 1, als. c) e g), do IRC, que, sobre o valor bruto das rendas incide uma taxa de retenção na fonte de 25%2, que, conforme resulta dos factos provado n.º 12 e 14, as partes do contrato dos autos praticavam nas suas relações contratuais. Resulta, pois, da evidência desta prática contratual, que o valor líquido das rendas correspondentes aos meses de março a junho era de 6075, 00 euros, após a dedução de 25% (8100-0,25), valor a que deve somar-se uma indemnização de 20% do que for devido após dedução do imposto, ou seja, 6075+0,20=1350,00 euros, o que perfaz um valor global de 7.425,00 euros que a arrendatária teria de entregar ao senhorio para purgar a mora. Relativamente a este montante de rendas, o arrendatário terá ainda de entregar ao Estado o correspondente ao imposto que devia ter retido na fonte, ficando ainda com um crédito em relação ao senhorio de 575,00 euros.
Em conclusão, tendo a ré entregue 8000,00 euros ao senhorio, considera-se, pois, embora com fundamento distinto do acórdão recorrido, que ficou purgada a mora da arrendatária e que a resolução do contrato, por falta de pagamento de rendas, baseada na declaração unilateral do senhorio apresentada a juízo como causa de despejo, ficou sem efeito, não produzindo os seus efeitos extintivos.
Não tendo havido resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, o contrato de arrendamento apenas se extinguiu com a entrega do locado em janeiro de 2026. Até essa data as obrigações contratuais prolongaram-se no tempo: o dever de o senhorio proporcionar o gozo do imóvel e o dever de a sociedade arrendatária pagar ao senhorio as rendas devidas relativas ao período temporal que mediou entre o mês de junho de 2024 e o mês de janeiro de 2026.
6. Importa ainda decidir duas questões: a) Cálculo do valor das rendas em dívida; b) Consequências indemnizatórias.
a) Determinação das rendas em dívida
Ao valor global das rendas em bruto de julho de 2024 a janeiro de 2026, que perfaz 39.900 euros, deve ser deduzido 25% de retenção na fonte no valor de 9975,00, o que totaliza 29.925,00 euros, deduzindo-se a este valor ainda o crédito do arrendatário de 575 euros relativamente ao excedente do montante entregue para purgar a mora e os valores já pagos consoante o facto provado n.º 12, no montante de 17.425,00 euros.
O valor das rendas em dívida é de 11,925,00 euros. Sendo este valor ligeiramente inferior ao valor decidido pela Relação (que aplicou às rendas uma taxa de atualização), mantém-se o valor arbitrado pela Relação, no montante de 12. 632, 62 euros.
b) Consequências indemnizatórias
O autor solicitou na presente ação todas as rendas que, entretanto, se vierem a vencer, enquanto os Réus não abandonarem o locado, e as indemnizações em dobro sobre todos os meses de renda devidos que se vierem a vencer até efetiva desocupação do locado.
Ora, esta indemnização só poderia estar em causa na hipótese de a resolução extrajudicial por falta de pagamento de renda se ter tornado efetiva e se locatário não restituísse a coisa no termo do contrato. Decidindo-se que a mora foi purgada e que o contrato só cessou em janeiro de 2026 com a entrega do locado, até esta data não existiu qualquer obrigação da inquilina de restituir o locado, pelo que o autor não tem direito ao dobro das rendas em dívida tal como previsto no n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil.
Uma vez que o recorrente na revista pede todas as indemnizações legais, torna-se necessário responder à questão de saber se tem direito a 20% das rendas em atraso, conforme previsto no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil, agora não como condição de purgação na mora, mas como reparação pelos danos causados pelo atraso no pagamento das restantes rendas. A lei dispõe na última parte do n.º 1, uma exceção a esta indemnização: o caso de o contrato ter sido resolvido com base na falta de pagamento. Nesta hipótese, o senhorio dispõe de juros de mora conforme previsto para as indemnizações pecuniárias em geral (artigo 806.º, n.º 3, do Código Civil), mas não já da indemnização de 20% sobre as rendas devidas (cfr. Ana Afonso, Comentário ao artigo 1041.º do Código Civil, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, UCP Editora, 2023, p. 421.
No caso dos autos estamos perante, não uma resolução por falta de pagamento, mas uma revogação do contrato por mútuo acordo – a inquilina entregou as chaves em janeiro de 2026 e o senhorio aceitou tacitamente a restituição – tendo, portanto, o proprietário acedido ao imóvel durante a pendência da ação e antes da resolução do litígio. Ora, sendo a revogação uma figura sucedânea da resolução e tendo até o senhorio, em virtude da entrega do locado, acedido mais cedo ao imóvel, que pôde colocar no mercado do arrendamento, entende-se, atendendo ao espírito da lei, que a expressão “se o contrato for resolvido”, que exclui o direito à indemnização, se estende a outras formas de extinção do contrato sucedâneas da resolução, pelo que fica excluída a indemnização de 20% prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil.
7. Anexa-se sumário elaborado de acordo com o n.º 7 do artigo 663.º do CPC:
I – O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como uma indemnização de 20% sobre o valor em dívida.
II – De acordo com uma interpretação teleológica do regime jurídico aplicável, o valor das rendas em atraso tem de ser aferido pelo fundamento da declaração resolutiva, pois é em função desta declaração – que é invocada como causa de despejo imediato como se fosse um título executivo – que o arrendatário vai purgar a mora.
III – Verifica-se uma relação de reciprocidade e de interdependência entre a declaração resolutiva e o direito a purgar a mora que significa, para o inquilino, a possibilidade, para si vital, de manter a vigência do contrato de arrendamento.
IV – Assim, dívidas posteriores às que serviram de base a esta declaração resolutiva e nela não referidas não relevam para o efeito de purgação da mora.
V – Numa relação jurídica como a de arrendatário-inquilino, de equilíbrio difícil, em que a segurança jurídica e a previsibilidade das soluções são valores preciosos, os tribunais têm de se ater ao respeito pela forma, que, neste caso, se reporta ao conteúdo exato da declaração resolutiva e aos fundamentos nela referidos para dar origem à ação de despejo.
III – Decisão
Pelo exposto, decide-se na 1.ª Secção do Supremo Tribunal da Justiça negar a revista e confirmar o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Supremo Tribunal de Justiça, 29 de setembro de 2026
Maria Clara Sottomayor (Relatora)
Maria João Vaz Tomé (1.ª Adjunta)
Isoleta Almeida Costa (2.º Adjunta)
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1. Neste sentido, acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 15-09-2022 (proc. n.º 1388/21.5YLPRT.P1) onde se sumariou que «Numa ação de despejo o tribunal está limitado ao concreto fundamento de resolução invocado pelo autor e não pode o tribunal convocar o pretenso não pagamento de outras rendas vencidas referentes a outros meses, fundamento não convocado para justificar a resolução extrajudicial operada do contrato de arrendamento em apreço, para fundamentar a procedência da ação».↩︎
2. Nos termos das alíneas c) e g) do n.º 1 do art.º 94.º do Código do I.R.C. este imposto é objeto de retenção na fonte quanto aos rendimentos prediais, tal como são definidos para efeitos de I.R.S., quando o seu devedor seja sujeito passivo de I.R.C. ou quando os mesmos constituam encargo relativo à atividade empresarial ou profissional de sujeitos passivos de I.R.S. que possuam ou devam possuir contabilidade, e quanto aos rendimentos provenientes de prestações de serviços realizados ou utilizados em território português, com exceção dos relativos a transportes, comunicações e atividades financeiras. Face ao disposto na alínea a) do n.º 2 do art.º 8.º do Código do I.R.S., são consideradas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência. Se, para efeitos tributários, o rendimento deva ser qualificado como predial face ao disposto no Código do I.R.S., o mesmo estará sujeito a retenção na fonte, à taxa de 25%.↩︎