Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B046 |  |
FIM CONTRATUAL
FORMA DO CONTRATO
NULIDADE
CCIV66 ARTIGO 289 N1 ARTIGO 1038 A.
ACÓRDÃO STJ PROC524/02 7SEC DE 2002/04/04.
II - Declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como a pagar-lhe uma indemnização pela sua utilização, correspondente em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver.
III - A circunstância de a providência cautelar de restituição ter de ser posta contra o detentor não traduz o reconhecimento de que ele era titular de qualquer direito ou posição contratual.
A e mulher B intentaram acção declarativa com processo comum, sob a forma ordinária, contra C, peticionando que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que tem por objecto uma fracção autónoma de um prédio urbano sito, em S. Mamede de Infesta, composta de garagem com WC, chuveiro e lavabo, fracção essa de que são donos e que arrendaram ao réu, bem como a condenação do réu a despejar imediatamente o arrendado, deixando-o livre de pessoas e coisas e a pagar as rendas vencidas até à data da resolução do contrato e uma indemnização pela ocupação do mesmo, no valor igual ao da renda, desde essa data até efectiva desocupação.
Alegaram, para o efeito, essencialmente, que por contrato escrito em documento particular (a que chamaram contrato-promessa de arrendamento) cederam o uso da referida fracção ao réu para que este a usasse como garagem e armazém, mediante a renda mensal de 95000 escudos; sucede que o réu deixou de pagar as rendas vencidas após Outubro de 1995, além de ter cedido a outrem a sua posição contratual, pelo que pretendem a resolução do contrato referido, que referem não ter sido objecto de escritura pública.
Contestou o réu sustentando que não chegou a ocupar o locado por não ter chegado a celebrar qualquer contrato de arrendamento; em qualquer caso, se contrato houve, sempre estaria afectado pela nulidade resultante do facto de não ter sido celebrado por escritura pública.
Na réplica referiram os autores não terem chegado a celebrar o contrato de arrendamento, ficando-se pela celebração de um contrato-promessa, mas afirmaram ser falso que o réu nunca tenha ocupado o locado, já que este lhe foi entregue e ele o ocupou mesmo antes do início do prazo para ele previsto. Concluíram como na petição inicial, pedindo a condenação do réu como litigante de má fé.
Exarado despacho saneador, condensados e instruídos os autos, teve lugar audiência de julgamento, com decisão acerca da base instrutória, vindo a ser proferida sentença na qual, com fundamento no art. 287º, al. e), do C.Proc.Civil, foi julgada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide em relação aos pedidos de resolução do contrato de arrendamento e de condenação do réu a despejar o arrendado, e julgada, no demais, a acção provada e procedente, com a condenação do réu a pagar aos autores a quantia de 4465000 escudos.
Apelou o réu, sem êxito, uma vez que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 8 de Maio de 2001, julgando o recurso improcedente, confirmou a sentença recorrida.
Inconformado, interpôs o réu recurso de revista, pretendendo a revogação do acórdão em crise.
Das contra-alegações apresentadas pelos recorridos foi ordenado o desentranhamento.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
O recorrente formulou nas alegações de recurso as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. O acórdão é nulo pois omitiu pronunciar-se sobre fundamentos suscitados, omitindo parte de factos constantes de documentos e em alusão a eles, bem como deixou de pronunciar-se sobre questões de direito (nulidade do contrato, contrato-promessa comercial, cessão de posição - art.668º, alíneas b), c) e d) do C.P.Civil).
2. Nem a sentença, nem o acórdão recorrido podiam omitir o conteúdo do contrato-promessa de arrendamento para armazém ... para si, ou sociedade a constituir, para, assim, evitarem a declaração de nulidade de um contrato sujeito a escritura pública.
3. O réu não é o mesmo que o requerido ocupante (na providência cautelar) pelo que não pode atribuir-se àquele a ocupação, com o pagamento das rendas (parcial) durante a ocupação, muito menos a cessão de posição sem prova documental, uma vez não alegada a sublocação.
4. O acórdão violou o disposto no art. 668º, nº 1, alíneas b), c) e d) do C.P.Civil e 424º do C.Civil.
Encontra-se provada, tal como decidido pelas instâncias, a seguinte factualidade:
a) - os autores são donos e legítimos proprietários de uma fracção autónoma designada pela letra "A" correspondente a uma garagem com WC, chuveiro e lavabo, no r/c esquerdo do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na da freguesia de S. Mamede de Infesta, do concelho de Matosinhos, inscrita na respectiva matriz sob o art. 3745º-A;
b) - por contrato escrito e formalizado em documento particular celebrado em 16/03/94, os autores prometeram dar de arrendamento ao réu C, e este prometeu tomar de arrendamento, a fracção autónoma descrita em a), pelo prazo de um ano, prorrogável por sucessivos períodos de igual duração, enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes, com início em 01/01/95, mediante a renda anual de 1140000 escudos, pagável em duodécimos de 95000 escudos, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos senhorios, conforme documento de fls.6, cujo teor se dá por reproduzido e integrado para todos os efeitos;
c) - destinando-se o local a garagem e armazém;
d) - a competente escritura pública nunca foi realizada por dificuldades burocráticas atinentes ao promitente arrendatário;
e) - das rendas pagas sempre os autores passaram os respectivos recibos ao réu, sendo certo que a renda nunca foi actualizada anualmente;
f) - o réu não pagou a renda que se venceu em Outubro de 1995, relativamente a Novembro seguinte, nem as subsequentes até à data de hoje (data da propositura da acção);
g) - contra a vontade dos autores e sem o seu consentimento, o réu cedeu a sua posição contratual, sendo actualmente e de há vários meses a esta parte, o Sr. D quem vem usando o local e fruindo das vantagens que o mesmo proporciona;
h) - o réu recebeu do autor as chaves do local referido em b) até antes de 01/01/95.
Em face das conclusões do recurso, três são as questões que importa dilucidar:
I. A da nulidade do acórdão recorrido, prevista nas alíneas a), b) e c) do nº 1 do art. 668º, do C.Proc.Civil.
II. A de saber se o contrato de arrendamento (assim qualificado sem oposição das partes) deve ser declarado nulo por falta de forma, assim como das consequências a extrair dessa eventual nulidade.
III. A de determinar se a ocupação por terceiro - D - do armazém locado tornava injustificada a condenação do réu no pagamento das rendas devidas durante essa ocupação.
Argui o recorrente - e, em teoria, a sua divergência relativamente à decisão impugnada por aí se fica - a nulidade do acórdão recorrido por ter omitido "pronunciar-se sobre fundamentos suscitados", por haver omitido "parte de factos constantes de documentos e em alusão a eles", por ter deixado de "pronunciar-se sobre questões de direito", como a da nulidade do contrato, do contrato-promessa comercial e da cessão da posição contratual.
Em consequência, e não obstante a alusão às alíneas b) e c) do art. 668º, nº 1, do C.Proc.Civil - não especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificaram a decisão ou oposição entre os fundamentos e a decisão - o que, verdadeiramente, aquele pretende é invocar a nulidade por omissão de pronúncia, resultante da desobediência ao comando do art. 660º, nº 2, do C.Proc.Civil, segundo o qual "o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras".
Sendo, portanto, apenas neste contexto que o recurso será analisado.
Tomando-se, por isso mesmo, em linha de conta que a sentença da 1ª instância (nesta parte não impugnada) declarou extinta a instância quanto aos pedidos formulados pelos autores de resolução do contrato e de despejo da fracção, em consequência de transacção outorgada pelas partes nos autos da providência cautelar apensa, na qual foi acordada a entrega da fracção aos autores até 15/09/99, livre de pessoas e bens.
Cumpre, também, acentuar que constitui erro comum o fazer-se confusão entre as questões a que alude o art. 660º, nº 2 e os argumentos utilizados pelas partes para justificar a razão das suas teses. Vem sendo, aliás, jurisprudência corrente a que entende que "o art. 660º, nº 2, do C.Proc.Civil impõe que o tribunal resolva todas as questões que as partes lhe hajam submetido a julgamento, mas não a apreciação de todos os argumentos por elas produzidos". (1)
Perante isto, fácil nos parece a constatação de que o acórdão recorrido se pronunciou acerca de todas as questões suscitadas - excepto, naturalmente, daquelas cujo conhecimento ficou prejudicado pela extinção parcial da instância.
Com efeito, nele não ocorre qualquer omissão de pronúncia sobre as questões suscitadas, com referência natural a todos os documentos juntos aos autos, embora, como evidente se mostra, a solução não haja contemplado as teses do recorrente. Verifica-se, na verdade, concreta e expressa apreciação da questão atinente à validade do contrato de arrendamento (não foi declarado nulo porque se entendeu não sofrer de qualquer vício de forma), assim como da questão relativa ao contrato-promessa comercial ou contrato-promessa de arrendamento para armazém (qualificado pelo acórdão recorrido como contrato de arrendamento para outros fins por se não ter provado que o seu fim era o comércio ou indústria) e, finalmente, da cessão da posição contratual (não como fundamento de despejo, mas como situação que não impedia a exigência de pagamento das rendas pelo réu).
Assim, e quando muito, a mostrar-se inadequada a solução dada a tais questões, apenas ocorrerá erro de julgamento, que não nulidade do acórdão, pelo que, nesta parte, improcede a pretensão do recorrente.
Também se não afigura razoável a pretensão do recorrente quando sustenta que a expressão contrato-promessa de arrendamento para armazém ... para si ou sociedade a constituir implicava necessariamente que o contrato de arrendamento fosse outorgado por escritura pública e, por tal não ter sido feito, a nulidade do aludido contrato por falta de forma.
Na definição do art. 110º do RAU (2), "considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial". Noção esta de que, a contrario, se infere que "se os fins não tiverem ligação directa com tais actividades o arrendamento não se considera realizado para comércio ou indústria". (3)
Donde, não se provando que o arrendamento foi convencionalmente destinado a qualquer daquelas actividades, nem se tendo demonstrado que o seu destino era a habitação ou o exercício de profissão liberal, tem que se concluir, em conformidade com o art. 3º, nº 1, do RAU, que o arrendamento visava outra aplicação lícita do prédio, isto é, destinava-se a outro fim não especificado. (4)
Ora, como bem se entendeu no acórdão recorrido, no documento que as partes apelidaram de "Contrato Promessa de Arrendamento" (fls. 6) - e que, já vimos, foi qualificado como contrato de arrendamento - apenas consta que o local arrendado se destina a armazém, não sendo permitido ao inquilino colocar máquinas que provoquem ruídos ou cheiros, nem alterar a estrutura do local, devendo o mesmo manter o local limpo e em bom estado de conservação.
Não é, pois, possível, apenas pelo recurso a tais elementos, concluir pela destinação do arrendamento ao exercício de comércio ou de indústria, quedando-nos assim pela necessária qualificação residual de arrendamento para outro fim lícito que não sejam a habitação, comércio ou indústria ou exercício de profissão liberal.
E nem outra conclusão se justifica pelo simples facto de nesse documento se acordar que os primeiros outorgantes prometem dar de arrendamento ao segundo e este promete tomar de arrendamento para si ou para sociedade que o mesmo venha a constituir. É que se continua, afinal, sem saber qual a actividade concreta que se pretende seja dada ao arrendado, não sendo a mera referência a uma sociedade a constituir (quando nem se sabe a que actividade o arrendatário se dedica) que permite qualificação do contrato como comercial, industrial ou destinado a exercício de profissão liberal.
Cremos, portanto, que bem se decidiu ao julgar validamente constituído em razão da forma o contrato de arrendamento em causa, porquanto, nos termos do art. 7º do RAU, apenas seria obrigatória a sua redução a escrito, por mero documento particular se, como in casu acontece, foi celebrado por menos de seis anos. (5)
Acrescentar-se-á, como aliás já fez o acórdão recorrido, que a solução a que se chegou através da consideração da validade do contrato seria a mesma caso se concluísse, como pretende o recorrente, que o contrato era nulo por falta de forma.
Com efeito, desde a publicação do Assento STJ nº 4/95, de 28 de Março de 1995 (6), passou a entender-se, adequadamente, que o tribunal, declarada a nulidade de um negócio jurídico, deve extrair as consequências dessa declaração de nulidade, em especial ordenando a restituição de tudo o que foi passado nos termos do art. 289º, nº 1, do C.Civil.
Seria isso mesmo que, caso declarasse nesta acção a nulidade do contrato de arrendamento, o tribunal deveria fazer, com as necessárias adaptações já que, aqui, a restituição em espécie não seria possível, porquanto nunca poderia o inquilino restituir o gozo que obtivera da coisa. Haveria, pois, que condenar o réu no pagamento do valor correspondente àquele gozo que, em espécie, não poderia ser restituído (nº 1 do art. 289º).
Na verdade, "não sendo, pela sua natureza, possível esta restituição da utilização do prédio, então, terá o arrendatário que pagar ao locador o valor correspondente a essa utilização, como se dispõe no artº 289º, nº 1, do Cód. Civil, ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. O valor das rendas pagas equivale, no arrendamento, ao valor da utilização do prédio, o que quer dizer que se um contrato de arrendamento é declarado nulo, é absurdo que o senhorio tenha de restituir as rendas, caso em que o inquilino teria fruído o prédio de graça". (7)
Ou seja, "declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como também a pagar-lhe uma indemnização pela uitilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver".(8)
E assim sendo, sempre teria o réu, ainda que se tivesse declarado a nulidade do arrendamento, que pagar aos autores a quantia correspondente ao valor locativo da fracção que utilizara, valor esse, sem dúvida, correspondente ao das rendas por eles acordadas.
Vejamos, por último, a questão da ocupação do arrendado, de acordo com a factualidade provada, feita por terceiro - D - a quem o réu, contra a vontade dos autores, cedeu a sua posição contratual.
Importa, desde já, esclarecer que esta questão da cedência da posição contratual do arrendatário (formalmente válida ou inválida é indiferente) será analisada, não como fundamento de resolução do contrato pelos senhorios, nos termos do nº 1, al. f), do art. 64º do RAU, mas apenas para determinar se as rendas em dívida podem ser exigidas do réu ou tão só daquele terceiro a quem o locado foi cedido - D.
Mostrando-se, para o efeito, completamente irrelevante o facto de o tal D haver sido o requerido na providência cautelar apensa (como também o foi o réu) em que se visava a restituição da posse plena da "garagem" aí identificada.
É que a providência cautelar apenas teria proveito real se intentada contra aquele que se mantinha na detenção da coisa cuja restituição era pretendida, independentemente da qualidade dessa detenção. Daí que a instauração da providência cautelar contra aquele não pode traduzir o reconhecimento de que ele era titular de qualquer direito ou posição contratual, designadamente derivados de um arrendamento ou de uma cessão da posição contratual (veja-se, aliás, que também o réu foi demandado na aludida providência cautelar, esse sim como arrendatário, assim como interveio na transacção ali lavrada).
O contrato de arrendamento aqui em causa foi celebrado entre os autores (como senhorios) e o réu (como inquilino).
Ora, constitui obrigação do locatário proceder ao pagamento da renda fixada (art. 1038º, al. a), do C.Civil).
Donde, a dívida resultante da falta de pagamento das rendas vencidas é, em princípio, como obrigação contratual, da responsabilidade do réu, arrendatário.
É certo que "no contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão" (art. 424º, nº 1, do C.Civil).
Por isso, efectuada a cedência pelo arrendatário do locado a terceiro (ou da sua posição contratual) contra a vontade dos senhorios, atenta a ilicitude dessa actuação, mantém-se na pessoa do cedente-arrendatário a obrigação para com o senhorio de pagar as rendas que se vão vencendo.
É que, não produzindo uma cessão não consentida da posição contratual quaisquer efeitos (9) (designadamente é ineficaz relativamente ao outro contraente, senhorio), não é também susceptível de alterar aquele estado das coisas, por isso se quedando no arrendatário a obrigação de pagar as rendas devidas.
Consequentemente, também neste aspecto bem se decidiu no acórdão recorrido, assim improcedendo o recurso interposto.
Pelo exposto decide-se:
a) - julgar improcedente o recurso de revisa interposto pelo réu C;
b) - confirmar o acórdão recorrido;
c) - condenar o recorrente nas custas da revista.
Lisboa, 11 de Junho de 2002.
Araújo de Barros,
Oliveira Barros,
Diogo Fernandes.
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(1) Acs. STJ de 16/02/95, in BMJ nº 444, pág. 595 (relator Ferreira da Silva); de 08/10/98, no Proc. 385/98 da 2ª secção (relator Silva Graça); de 09/11/99, no Proc. 814/99 da 1ª secção (relator Fernandes Magalhães); de 16/12/2000, no Proc. 266/99 da 4ª secção (relator Almeida Deveza); de 12/03/2002, no Proc. 4092/01 da 1ª secção (relator Ferreira Ramos); e de 24/04/2002, no Proc. 13/02 da 2ª secção (relator Eduardo Batista).
(2) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec.lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.
(3) Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano", 6ª edição, Coimbra, 2002, pág. 616.
(4) Note-se que o art. 123º do RAU (aditado pelo Dec.lei nº 257/95, de 30 de Setembro), embora não aplicável à situação sub judice porque o contrato foi celebrado em 1994, veio prever expressamente esta espécie contratual do arrendamento para outros fins, complementando, assim, a disposição já constante do art. 6º do mesmo diploma legal.
(5) Aragão Seia, ob. cit., pág. 176.
(6) In DR IS-A, de 17/05/95: "Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do artigo 289º do Código Civil".
(7) Ac. STJ de 04/04/2002, no Proc. 524/02, da 7ª secção (relator Sousa Inês).
(8) Ac. STJ de 19/06/99, no Proc. 437/99 da 2ª secção (relator Ferreira de Almeida).
(9) Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. II, 4.ª edição, Coimbra, 1990, pág. 389.