Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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NEGÓCIO FORMAL
CONTRATO
CONTRATO-PROMESSA
CULPA IN CONTRAHENDO
RESPONSABILIDADE PRÉ-NEGOCIAL
DIR PROC CIV - RECURSOS.
CPC39 ARTIGO 1565.
II - Ultrapassada hoje a concepção voluntarista do negócio jurídico (com os efeitos deste ligados a uma vontade psicologicamente concebida), a declaração negocial já não é o simples meio de exteriorizar uma vontade, mas de se estabelecer um vínculo jurídico.
III - O objecto de uma relação obrigacional tem de corresponder a um interesse creditício digno de protecção legal.
IV - O contrato-promessa é um quadro aberto a que só a integração por outro negócio pode dar vida e sentido.
V - A responsabilidade "in contrahendo", por ruptura dos preliminares marcará a fronteira entre os danos que serão suportados pelo próprio lesado, por inerentes ao risco de qualquer negociação e os imputados à contra-parte, por atributíveis a uma conduta incorrecta ou desleal.
1. No 8. Juízo Cível da Comarca do Porto,
A e mulher B, C, D e mulher E, F, G e mulher H, I, J, L, M e N accionaram O, S.A. e P, R.L. atinente a obterem a sua condenação solidária a:
1-a) adquirirem definitivamente o terreno objecto do contrato promessa em referência nos artigos 160 e 161 da p.i., em que serão implantados os respectivos edifícios, como diligência necessária para a execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros, referidos na p.i. b) edificarem os prédios onde se situarão as habitações fracções autónomas prometidas vender, com respeito das condições de acabamento e demais contratos, também como diligência necessária para a execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros referidos na p.i. c) promoverem a subsequente constituição da propriedade horizontal, por escritura pública, sobre os edifícios construídos, com definição das fracções autónomas correspondentes às habitações prometidas vender aos A.A., como diligência necessária para a execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros referidos na p.i. d) promoverem as subsequentes operações registrais de inscrição do terreno a favor dos adquirentes, de descrição autónoma de cada um dos prédios, de inscrição de propriedade horizontal sobre cada um constituída e de inscrição da propriedade das mesmas fracções a favor dos Recorrentes ou outros actos registrais necessários a colocar as fracções autónomas em causa em condição de poderem ser alienadas aos A.A., tudo igualmente como diligência necessária para a mesma execução dos contratos promessa de compra e venda de bens futuros, referidos na p.i. e) verem declarar pela mesma sentença uma vez cumpridas as diligências necessárias referidas nas anteriores alíneas, a venda pelas Rés a favor de cada um dos A.A. das fracções autónomas referenciadas na p.i. e identificadas também nas minutas de contratos promessas ali referidas, nas condições constantes das primitivas
"propostas de compra", pelos preços aludidos nos artigos 34 a 43 da p.i., actualizados na conformidade com o aí clausulado e mediante o pagamento pelos A.A. do complemento do preço, para além do que já pagaram, e que os mesmos A.A. se comprometem a fazer ou, em alternativa:
2. para o caso de apenas uma das Rés assumir a totalidade das relações obrigacionais havidas e criadas para com os A.A., ser apenas essa Ré condenada nos precisos termos do 1. pedido.
Caso mesmo assim se não entenda:
3. serem ambas as Rés condenadas solidariamente a verem declarar por sentença, como contrato promessa de compra e venda, que prometem vender a favor de cada um dos A.A. as fracções autónomas identificadas nas minutas de contrato promessa nas condições constantes pelas primitivas "propostas de compra" e pelos preços aí referidos, actualizados de acordo com o clausulado e sendo o preço a pagar em prestações nos termos propostos pelas Rés, nas cartas-tipo de 9 de Novembro de 1990, 12 de Novembro de 1990 ou 13 de Novembro de
1990, consoante os casos ou, em alternativa:
4. para o caso de apenas uma das Rés assumir a totalidade das relações obrigacionais havidas e criadas para com os A.A., ser apenas essa Ré condenada nos termos do 3. pedido.
E, caso ainda assim se não entenda
5. serem as Rés condenadas solidariamente a pagar a cada um dos A.A. a indemnização que vier a liquidar-se em execução de sentença por incumprimento contratual ou, em alternativa
6. para o caso de apenas uma das Rés assumir a totalidade das relações obrigacionais havidas e criadas para com os A.A., ser apenas essa Ré condenada nos termos do 5. pedido.
Alicerçam os pedidos no facto de a 1. Ré se ter recusado a celebrar contrato promessa bilateral nas condições estipuladas em documento designado de "proposta de compra", uma vez que se verificou o facto que desde o início impedira a efectivação do contrato promessa bilateral de compra e venda: a não existência de licença de construção à data de assinatura da "proposta de compra".
Incumprimento que surge por as Rés terem alterado os preços fixados sem terem em conta os parâmetros definidos e introduzido alterações de forma unilateral ao projectado negócio.
Afirmam ainda que a 2. Ré apareceu posteriormente na correspondência trocada com os Autores, actuando no lugar da 1. Ré, assumindo, desta forma, a, sua posição.
As Rés, devidamente citadas, contestam por excepção - ilegitimidade da 1. Ré - e por impugnação, dado inexistir qualquer contra promessa, mas tão somente negociações preliminares que foram conduzidas pela sua parte com irrepreensível lisura e que foram rompidas unilateralmente pelos A.A. ao não assinarem o contrato promessa de acordo com a minuta que por si lhes foi apresentada.
No saneador as Rés foram declaradas partes legítimas.
A sentença, julgando improcedentes e não provados os pedidos dos A.A. formulados em 1 - 2 - 3 - 4 e 6, deles absolveu as Rés, mas procedente o formulado em 5, condenou-os a pagar solidariamente a indemnização que vier a liquidar-se em execução de sentença, não por incumprimento contratual, mas por ruptura injustificada de negociações.
Apelaram A.A. e Rés e o douto Acórdão da Relação do Porto folhas - 672 a 699 - confirmou a sentença recorrida.
Daí a presente revista
2A) Nas suas longas alegações os A.A. concluem, resumidamente: a) Pelos dois primeiros pedidos procura-se a declaração judicial equivalente à celebração de uma escritura pública de compra e venda, por execução específica de um contrato promessa de compra e venda; e pelos dois pedidos seguintes procura-se, subsidiariamente, a declaração judicial equivalente à celebração de um contrato particular de promessa de compra e venda, por execução específica de um contrato promessa de outorga de contrato promessa de compra e venda. b) A tese das Rés é que tudo não passou de mera fase pré-negocial. c) Há, desde o início um contrato bilateral entre A.A. e a 1. Ré, depois continuado pela 2. Ré, com proposta e aceitação da proposta. d) Foram, efectivamente, definidos desde o início, o objecto do negócio, o preço para a transacção e estabelecidos o método de actualização desse preço, o pagamento e recebimento de parte do preço. e) Foram fixados um esquema de escalonamento para o pagamento do restante preço e o objectivo de realizar um contrato promessa após a obtenção de licença de construção. f) Foram clausuladas a hipótese de não ser obtida aquela licença e a situação de ocorrer obrigatória modificação do objecto contratado. g) E foi estipulado um regime de penalização pelo incumprimento. h) Deu-se conhecimento aos A.A. da obtenção da licença. i) As Rés não podiam exigir dos A.A, como exigiram, que estes outorgassem em novos documentos de contratos-promessa, com conteúdo diferente daquele a que se obrigaram, em desvantagem destes. j) Notificadas pelos A.A para procederem a essa outorga nos precisos termos acordados, negaram-se a fazê-lo.
43l) O negócio em causa enquadra-se na categoria de cláusulas contratuais gerais - Decreto-Lei 446/85, de 25 de Outubro. m) As "promessas de compra" interpretadas como simples promessas unilaterais, sem outros efeitos, violariam os artigos 18 alínea j); 19 alínea i); 21 alínea b); 22 alínea d) do Decreto-Lei 446/85.
B) Nas suas alegações as Rés concluem resumidamente: a) Todos os pedidos na acção são baseados no não cumprimento do alegado contrato promessa. b) As Rés foram condenadas com fundamento em responsabilidade pré-contratual c) Convolando-se a causa de pedir inicial para uma nova causa de pedir. d) O que não é permitido. e) Perante a factualidade provada - respostas aos quesitos 34 - 35 - 36 - 37 - 38 - jamais as Rés poderiam ser condenadas com base em responsabilidade contratual ou na culpa "in contrahendo". f) A conduta das Rés manteve-se sempre dentro dos limites da boa fé negocial. g) As A.A. com a notificação judicial avulsa que promoveram romperam o diálogo e as negociações. h) As "propostas de compra" foram julgadas não como contrato promessa, mas como meras negociações preliminares de um contrato. i) Só é possível deixar para liquidação em execução de sentença a indemnização respeitante aos danos relativamente aos quais, embora provada a sua existência, não existem elementos para fixar o seu montante. j) A matéria fáctica vertida na alínea x) Especificação e nas respostas aos quesitos 5 - 7 e 15 não encerra em si quaisquer danos.
Os recorridos contra alegaram.
3. Dando ordem lógica e cronológica aos factos assentes pela Relação temos: a) Designando-o por "Empreendimento do Alto da Vila" a
Ré "O" anunciou a construção e promoção de um empreendimento imobiliário em terreno situado e a confrontar com as Ruas de Alto de Vila, de Cerca e da Trinitária, da freguesia da Foz do Douro, no Porto - alínea A) esp. b) A 1. Ré manifestou o seu interesse em alienar fracções autónomas para habitação no projectado e anunciado empreendimento - resp. ques. 2 c) Todos os A.A. manifestaram junto dos representantes da 1. Ré o seu interesse em adquirir fracções autónomas para habitação no projectado e anunciado empreendimento - alínea B) esp. d) Todos os A.A. salvo o adiante referido quanto ao 3. e aos 5. e 11. - pretendiam e pretendem as fracções prometidas para habitação própria ou de elementos do seu agregado familiar - resp. ao ques. 17 e) Nesta última situação incluía-se o 4. A. que a destinava e destina a um dos seus três filhos solteiros que ainda vivem em sua casa - resp ques. 18 j) O 3. A. pretendia e pretende adquirir as fracções prometidas para investimento, com eventual arrendamento ou futura alienação das normas - resp. ques. 19 g) Os 6. A.A pretendiam e pretendem as duas fracções prometidas comprar para habitação de dois dos seus três filhos que ainda com eles convivem - resp. ques. 20 h) Os 5. e 11. A.A., pretendendo uma fracção para cada um como habitação própria respectiva, admitem reservar a terceira para investimento, com o seu eventual arrendamento ou futura alienação - resp. ques. 21 i) A 1. Ré, em consequência, propôs a cada um dos A.A., cada um na sua altura, que assinassem, em duplicado, um documento elaborado em papel timbrado daquela (com o timbre "O, S.A") e em norma já impressa, apenas com espaços em branco a preencher documento designado de "Proposta de Compra" - alínea C) esp. j) Assim já que cada um dos A.A. veio a assinar documento ou documentos dessa natureza, aí se comprometendo perante a 1. Ré a adquirir no aludido empreendimento designado por "Alto de Vila" a edificar no terreno referido em A) as seguintes habitações ou fracções autónomas a saber: a) O 1. A. marido, em 7 de Julho de 1987, duas habitações uma do tipo T2 e outra do tipo T3 Nascente, com a área global de 279 metros quadrados localizada no r/c do edifício sul - Doc folhas 7 a 12. b) O 2. A., em 30 de Outubro de 1987, 28 de Outubro de 1987 e 28 de Outubro de 1987, três habitações, sendo uma tipo T2 Poente, com a área de 98 metros quadrados, localizada no 1. andar do edifício Norte, com direito a um lugar na garagem e arrecadação, outra tipo T1, com a área de 67 metros quadrados, localizada no 2. andar do edifício Norte, com direito a um lugar de garagem e arrecadação e outra Tipo T1 Poente, com a área 67 metros quadrados, localizada no 1. andar do edifício Norte, com direito a lugar de garagem e arrecadação - doc. folhas 13 a 20. c) Os 3. A.A., em 31 de Agosto de 1987 uma habitação tipo T3 Nascente, com a área de 140 metros quadrados, localizada no 1 andar do edifício Norte, com direito a lugar de garagem e arrecadação - doc. folhas 21 a 26. d) Os 4 e 10 A.A. conjuntamente, em 17 de Agosto de 1987, três habitações, sendo uma tipo T3+1 Nascente, com a área de 170 metros quadrados localizada no 5. andar do edifício Norte, outra tipo T3 Poente, com a área de 140 metros quadrados, localizada no r/c do edifício Sul, com direito a um lugar de garagem e arrecadação e a terceira tipo T2 Poente, localizada no r/c do edifício Sul, com a área de 98 metros quadrados e direito a um lugar de garagem e arrecadação - doc. de folhas 27 a 36. e) O 5. A. marido, em Maio de 1987, duas habitações, sendo uma tipo T2, com a área de 119 metros quadrados, localizada na cave do edifício Sul, com direito a um lugar de garagem com anexo e outra também tipo T2, com a área de 129 metros quadrados, localizada na cave, no edifício Sul, com direito a um lugar de garagem com anexo - doc. de folhas 37 a 47. f) A 6. A., em 23 de Julho de 1987, uma habitação tipo T4+1 com a área de 206 metros quadrados, localizada no r/c do edifico Sul. Doc. de folhas 48 a 53. g) A 7. A., em 31 de Julho de 1987, uma habitação tipo T4+1 com a área de 192 metros quadrados, localizada no 1 andar o edifício Sul. - Doc. de folhas 54 a 58. h) O 8. A., em 23 de Setembro de 1987, uma habitação tipo T3 Nascente, com a área de 140 metros quadrados, localizada no 2. andar do edifico Norte, com direito a um lugar de garagem e arrecadação. - Doc. de folhas 59 a 64. i) O 9. A., em Abril de 1987, três habitações, sendo uma tipo T4+1, com a área definida em planta, localizada no 3. andar Nascente/2 do edifício Sul, outra tipo T4, com a área definida em planta, localizada no 3. andar Nascente do edifício Sul e a 3. sendo o 4. andar/AB, com a área definida em planta, no edifício Sul e ainda com oito lugares de garagem e nove arrumos assinalados na planta. Doc. de folhas 65 a 73 - alínea D) esp. j) No mesmo documento foi fixada a aí designada "Taxa de inscrição", que cada um dos referidos A.A. pagou à
"O", por vezes em datas sucessivas, a saber: a') O A.A. marido 1037000 escudos, sendo pagos 1000000 escudos no acto da assinatura da "proposta" e 37000 escudos em 13 de Janeiro de 1988 - Doc. de folha 76. b') O 2. A., 992500 escudos pagos nas datas das assinaturas das "propostas" referidas, sendo respectivamente 387500 escudos, 305000 escudos e 300000 escudos. c') Os 3., 587500 escudos, pagos na data da assinatura da proposta - doc de folha 77. d') Os 4. e 10. conjuntamente, 1987500 escudos, na data da assinatura das "propostas", sendo respectivamente 1012500 escudos, 600000 escudos e 370000 escudos - doc. de folhas 78 a 80 e') O 5., 360000 escudos, pagos na data da assinatura da proposta. f') A 6., 850000 escudos, pagos na data da assinatura da proposta - Doc. de folha 81. g') A 7., 950000 escudos, dos quais pagou 750000 em 7 de Julho de 1987 e 200000 escudos na data da assinatura da proposta - Doc. de folhas 82 a 83. h') O 8. 625000 escudos, pagos na data da assinatura de proposta - Doc. de folha 84. i') O 9. 4307370 escudos, dos quais pagou 1168500 escudos, em Abril de 1987 e 3138870 escudos, em 28 de Julho de 1987 - Doc. de folhas 85 a 86 - alínea E) esp. m) A "taxa de inscrição" mencionada nas "Propostas de Compra" destinava-se também a defender as Rés de desistências arbitrárias por parte dos A.A., com o consequente risco de arcar com as despesas a efectuar nas adaptações do projecto do empreendimento - resp. ques. 32. n) Nos mesmos documentos de "Proposta de Compra" ficou clausulado "Após a obtenção da licença de construção, será celebrado o contrato promessa de compra e venda, em data, hora e local a designar pelo vendedor, com oito dias de antecedência - alínea F) esp. o) Entre as razões pelas quais a Ré não celebrou com qualquer dos A.A. um contrato promessa de compra e venda na data das assinaturas das "Propostas de Compra", conta-se o facto de a 1. Ré não querer então e ainda comprometer-se definitivamente por não saber ainda se e quando obteria a licença de construção para o empreendimento - resp. ques. 3. p) Ali ficou estipulado também que no dito contrato promessa de compra e venda constaria, além de outras, de entre as "condições especiais", a "fixação do preço de aquisição, sendo o preço actual de referência" consoante um dos A.A. e respectivas habitações prometidas comprar, a saber: a') Quanto às habitações do 1. - 20750000 escudos b') do 2.; respectivamente 7750000 escudos; 610000 escudos e 6000000 escudos. c') de 3. - 11750000 escudos. d') dos 4. e 10., respectivamente 20250000 escudos, 12100000 escudos e 7400000 escudos. e') do 5. - 24000000 escudos f') do 6. - 17000000 escudos g') do 7. - 19000000 escudos h') do 8. - 12500000 escudos i') do 9. - 86144000 escudos - alínea G) esp. (As enumerações dos A.A. insertas nas alíneas D), E) e G) da especificação foram aqui corrigidas, em face da desistência do pedido - folha 717 - da 1. A. na p.i., Ana Cristina Teixeira Soares Teixeira Norton Lopes); q) O preço de cada uma das habitações indicadas nas "Propostas de Compra" não pode fixar-se desde logo porque, na altura não era previsível, digo possível saber se o empreendimento era viável e, sendo-o, de que modo e condições, e muito menos a data em que seria celebrado o contrato promessa de compra e venda - resp. ques. 34. r) O "preço referência" constante de cada uma das "Propostas de Compra" corresponde ao valor que cada uma das habitações tinha nas datas respectivas - resp. ques. 35. s) Preço esse "de referência", calculado de acordo com os preços que as Rés normalmente praticavam nessas datas com o valor do mercado, tomando-se também em linha de conta a específica localização do edifício e as características da construção e dos acabamentos das habitações e o valor dos terrenos - resp. ques. 36. t) No que respeita ainda ao preço mais ficou estipulado que do mesmo contrato promessa de compra e venda constaria a seguinte cláusula ou condição especial de "actualização do preço" e "O preço fica sujeito a revisão somente quanto a setenta e cinco porcento do valor de referência, tendo por base os índices de revisão oficialmente publicados em todas as propostas de compra, à excepção da do 7. A.A., em que a revisão só incidiria sobre 70 porcento do "preço de referência"
- alínea H) esp. u) Os "índices de revisão oficialmente publicados" e que vêm referidos nas "Propostas de Compra" só poderiam significar os índices de preços de materiais de construção e mão de obra (salários) que são periodicamente publicados no D.R. - resp. ques. 7. v) Nos ditos documentos impressos mais foram previstos, em igualdade para todos os A.A., as seguintes fases de pagamento do preço, fixado e actualizado nos referidos termos:
- 20 porcento no início do empreendimento.
- três prestações, cada uma de 20 porcento, vencendo-se a primeira no 5. mês após o início dos trabalhos e cada uma das restantes no 10 e 15 meses seguintes.
- 10 porcento contra entrega das chaves da habitação em condições de perfeita utilização.
- o resto no acto da celebração da escritura - alínea I) esp. x) Do mesmo clausulado impresso constava "No caso de, por qualquer motivo, não ser obtida a licença de construção, ou não ser possível construir a habitação acima referida, a presente proposta fica sem efeito, sendo devolvida, em singelo, a taxa de inscrição que houver sido paga, acrescida dos juros respectivos, liquidados à taxa das operações passivas" - alínea J) esp. z) E ainda "No caso de, por imposição das autoridades licenciadoras ser alterada a implantação ou reduzida a volumetria do edifício onde se integra a habitação a adquirir e, por esse facto, ser esta reduzida, o preço de aquisição será modificado na respectiva proporção" - alínea K) esp. a') Ficou do mesmo modo em tais documentos clausulado por impresso "a taxa de inscrição considera-se perdida a favor do vendedor e esta proposta sem efeito, caso o signatário não comparecer na data, hora e local anunciados para a celebração do contrato promessa de compra e venda - alínea L) esp. b') Está provado o constante dos documentos denominados "Proposta de compra" de folhas 27, 34, 41, 43, 45, 52, 59, 61, 63, 72, 83, 90 e 103 dos autos de providência cautelar não especificada apenas cujo conteúdo aqui se dá por inserto e reproduzido - resp. ques. 8 a 11. c') Nesses mesmos documentos intitulados "Proposta de compra" assinou o representante da Ré "O" sob a epígrafe de "visto do vendedor" - alínea M) esp. d') O "visto do vendedor", colocado nas "Propostas de Compra" e consubstanciado numa rúbrica de funcionário da 1. Ré significa a recepção de "proposta de compra" - resp. ques. 39. e') Tendo sido a mesma Ré quem, através de seu representante, forneceu a todos os A.A. os ditos documentos para serem preenchidos e assinados, tendo ela ficado com um exemplar e entregue o outro aos proponentes - alínea N) esp. f') Na mesma altura, mais lhes entregou as plantas, que permitiam localizar as habitações em causa e os lugares de garagem e arrecadação no conjunto do respectivo edifício - alínea O) esp. g') E também um conjunto de três "mapas de acabamentos" das "habitações - geral", das "caves 1 e 2 garagens" e "dos arranjos exteriores" - alínea P) esp. h') A partir de então, passou a ser essencialmente a Ré "P" a trocar correspondência com os A.A. sobre os negócios jurídicos em causa, como se com ela tivessem sido feitos, o que fez desde logo crer-lhes que ela tivesse assumido a globalidade dos direitos e obrigações da Co-Ré "O" - alínea Q) esp. i') Com efeito, em 21 de Setembro de 1987, por sua carta-tipo em fotocópia - folha 353 - dirigiu-se aos
A.A. dizendo "Junto anexamos fotocópia da versão definitiva da planta correspondente à área reservada por Vossa Excelência no "Empreendimento de Alto de Vila", solicitando lhe fosse comunicado qualquer incorrecção, agora patenteada nos desenhos, "face ao pretendido e acordado", ao mesmo tempo que aí os informava de que estavam em curso "os projectos das especialidades (estruturas, electricidade, águas e esgotos e ventilação mecânica)" - alínea R) esp. j') Em 29 de Fevereiro de 1988, por sua nova carta- tipo, em fotocópia de folha 354 informou cada um dos A.A. das razões da demora na obtenção da licença de construção e da previsibilidade de esta suceder, solicitando que os A. A. a informassem caso pretendessem "efectuar alterações nos acabamentos previstos e implicitamente acordados aquando da assinatura da Proposta de Compra" - alínea S) esp., T) esp. l') Em 21 de Março de 1989 por outra carta tipo, dirigiu-se a cada um dos A.A.: "Foi com grande satisfação que vimos manifestado o interesse de Vossa
Excelência em participar no empreendimento "Alto de Vila", através da apresentada inscrição para aquisição de uma parte da área a construir" e depois de apresentar justificações para o que teria impedido "que o arranque do empreendimento se concretize nos tempos por todos ambicionados", terminou por pedir que lhe confirmassem, em 15 dias, se pretendiam manter-se vinculados ou se pretendiam desistir, dizendo que, neste caso, lhes devolveria "sem delongas a taxa de inscrição paga, acrescida dos juros" - alínea U) esp. m') Todos os A.A. responderam, verbalmente ou por escrito, mantendo o interesse no negócio - resp. ques.
4. n') Em 2 de Agosto de 1990 por outra carta tipo - fotocópia de folha 356 endereçada aos A.A. "Reservou V.E. no empreendimento e assunto uma área destinada à sua habitação, muito nos honrou com a sua preferência, e durante estes anos, que decorreram desde aquela data, nos sensibilizou com a sua paciência e boa vontade.
Estamos, hoje, em condições de o informar que todos os escolhos que se nos depararam pelo caminho durante todo este processo, estão ultrapassados. Estamos de parabéns. Um dia destes verão subir as paredes que hão-de formar a sua habitação. Logo que regresse de férias, voltaremos ao contacto com V.Ex. para lhe darmos a conhecer o contrato Promessa de Compra e Venda que porá fim a três anos de espera e incertezas" - alínea W) esp. o') Em 10 de Outubro; 11 de Outubro ou 12 de Outubro de 1990, consoante os casos, dela receberam os A.A. nova carta-tipo em fotocópia folhas 357 e seguintes acompanhado de: minutas - impresso de contrato promessa de compra e venda relativas a cada uma das atrás descritas habitações, com os espaços reservados a paralelamente já preenchidos a tinta e normalmente, aí figurando, na parte impressa, A Ré P como promitente vendedora e cada A., na parte manuscrita, como promitente comprador; plantas das habitações respectivas; um documento intitulado "Fixação do preço de venda" identificado na mesma carta como "Método de cálculo de fixação do preço de referência" e ainda dois outros documentos identificados como "Mapa de acabamentos". Na aludida carta, a remetente, depois de confirmar que tinham apresentado aos A.A., em 1987, o projecto em causa e de confirmar também ter obtido a licença de construção, informou de que fora decidido dotar o terreno de uma construção que se lhe assemelhasse e resolvido introduzir alterações nesses componentes e acabamentos - alínea V) esp. p') Os mapas de acabamentos referidos em V) esp. não passavam de um elenco tipo de padrão mínimo, não constituindo a sua versão final e definitiva - resp. ques. 40. r') Por sua unilateral decisão as Rés introduziram alterações nos acabamentos da obra, que qualificaram de "elevação do nível de qualidade do empreendimento" e a que atribuíram um outro factor de correcção - resp. ques. 15. s') Todos os A.A., cada um de per si, manifestaram à 2.
Ré, verbalmente ou por escrito, a sua total discordância das alterações contratuais pretendidas, significando-lhe manterem e exigirem das demandadas que mantiveram a vinculação resultante do negócio jurídico ou antes definido, imediatamente após a recepção das cartas referidas na alínea V) esp. - resp. ques. 5. t') A aplicação do coeficiente pretendido pela Ré P como "método de cálculo de fixação do preço de referência", traduziu-se em aumento de preço de habitação constante de cada um dos descritos documentos de "Proposta de Compra" preço esse que a mesma Ré fez inscrever a tinta nas minutas dos ditos "contratos-promessa", a saber
1- Para o 1. A. marido de 20750000 escudos para 48250000 escudos.
2- Para 2. A. de 7750000 escudos; 6100000 escudos 6000000 escudos para 18000000 escudos; 14200000 escudos e 13950000 escudos, respectivamente;
3- Para os 3. A.A. de 11750000 escudos para 27300000 escudos;
4- Para os 4 e 10 A.A., conjuntamente, de 20500000 escudos, 12100000 escudos x 7400000 escudos para 47100000 escudos, 28150000 escudos e 17200000 escudos, respectivamente;
5- Para o 5. A. marido 24000000 escudos para 55800000 escudos;
6- Para o 6. A. de 17000000 escudos para 39550000 escudos;
7- Para o 7. A. de 19000000 escudos para 44200000 escudos;
8- Para o 8. A. de 12500000 escudos para 29000000 escudos;
9- Para o 9. A. de 86144000 escudos para 200000000 escudos - alínea X) esp. u') As Rés pretenderam fazer actualização dos "preços de referência" também a respeito do valor do terreno - resp. ques. 12. v') Desde Janeiro de 1987 - resp. ques. 13. x') E também desde Novembro de 1990 até à data prevista como termo da obra - resp. ques. 14. z') As Rés impuseram aos A.A. o factor correctivo de 0,265875 do "preço de referência" - resp. ques. 16. a'') Nas mesmas minutas para os contratos-promessa de compra e venda, que as Rés redigiram, continha-se uma divisão do pagamento do preço onde era declarado que cada A. entregou as quantias assinaladas na alínea E) esp. "a título de taxa de reserva e princípio de pagamento" à Ré P e que esta lhes deu quitação em recibo separado - alínea Y) esp. b'') que era prevista a entrega por cada A. à Ré P da quantia lá preenchida à mão "como sinal e garantia de cumprimento do presente contrato", sem todavia ficar escrito em que data era previsto fazer essa entrega - alínea Z) esp. c'') que eram previstas novas entregas de quantias, de valores lá indicados e preenchidos à mão, a título de "reforçar o sinal prestado" em 31 de Março de 1991; 31 de Agosto de 1991 e 31 de Janeiro de 1992 - alínea A') esp. d'') que era prevista entrega de uma outra quantia também de valores lá indicados e preenchidos à mão, assinalando apenas que seria em 1992 "contra a entrega pela primeira contratante, da cave da fracção agora prometido vender, em condições de perfeita utilização"- alínea B') esp. e'') e, finalmente, era prevista a entrega pelo promitente comprador do "resto do preço" em quantia escrita manualmente em cada minuta "pagos que sejam os reforços do sinal" mencionados e "no acto de celebração da escritura de venda" alínea C') esp. f'') Nas minutas dos contratos-promessa" as Rés fixaram os preços de cada uma das habitações de acordo com os preços que normalmente praticavam no 2. semestre de 1990 - resp. ques. 37. g'') E que eram inferiores ao valor do mercado e praticados também por outras empresas noutros empreendimentos com idênticas características tomando também agora em conta a localização do edifício e as características de construção, a categoria de luxo dos acabamentos das habitações e o valor dos terrenos - resp. ques. 38. h'') Em 24 de Outubro de 1990 voltou a Ré "P" a dirigir aos A.A. uma carta, com diferenças de redacção para alguns, na qual terminava por dizer "renovamos o convite para, conforme previsto nos ns. 2 e 6 da Proposta de Compra que subscreveram, se dirigir aos nossos escritórios, no prazo de oito dias, para celebrarmos então o respectivo Contrato Promessa de Compra e Venda" - alínea D') esp. i'') A data indicada em Z) esp. seria a da assinatura do contrato promessa" - resp. esp. 41. j'') As Rés fixaram aos A.A. um prazo fixo e absoluto para assinarem os contratos-promessa porque se haviam revelado inúteis as anteriores concessões de prazos - resp. ques. 42. l'') Mesmo assim os A.A. não compareceram para assinar dentro desse prazo - resp. ques. 43. m'') Face àquela comunicação, todos e cada um dos A.A. verbalmente e por escrito, manifestaram à Ré P a sua discordância ao por esta pretendido e a manutenção da posição já assumida na resposta à anterior carta de 10, 11 ou 12 de Outubro de 1990 - alínea E') esp. n'') Em 9, 12 ou 13 de Novembro de 1990 a Ré P voltou a escrever a cada um dos A.A. - como a todos os demais contraentes do empreendimento - nova carta tipo fotocópia por folhas 375 e seguintes - alínea F') esp. o'') Perante esta carta, os A.A. voltaram a responder, verbalmente ou por escrito, à Ré P reafirmando mais uma vez a sua anterior posição - alínea G') esp. p'') Em 12 ou 13 ou 27 de Dezembro de 1990, conforme os casos, a Ré O dirigiu-se a todos os A.A., através de uma carta tipo de fotocópiada folhas 379 e seguintes, como se fosse ela a trocar a correspondência que a Ré P em antes trocara, com os dizeres constantes dos docs. n. 244 a 280, aqui dados por reproduzidos - alínea H') esp. q'') Essas cartas eram acompanhadas, cada uma, do cheque nelas referido, de documento em papel timbrado da mesm Ré com os cálculos do montante constante do cheque e de minuta de recibo de quantia em causa, também em papel timbrado da Ré O - alínea I') esp. r'') Todos os A.A. devolveram à 1. Ré o cheque que ela lhes tinha remetido - alínea J') esp. s'') Os A.A. promoveram a notificação judicial avulsa de ambas as Rés nos termos constantes da fotocópia de folhas 382 a 401, aqui reproduzida e dada como inserta na íntegra.
Nela destaca-se "para comparecerem para outorgarem no próximo dia 10 de Janeiro de 1991, pelas 15 horas documento particular de contrato promessa de compra e venda das habitações ou fracções identificadas, quer no documento inicial chamado "proposta de compra" quer na minuta de contrato promessa que aos notificantes foi enviado com a carta - alínea K') esp. t'') Os A.A. promoveram a notificação judicial avulsa das Rés para os termos previstos no doc. de folha 531 - resp. ques. 44. u'') Notificantes e notificados compareceram todos no designado cartório notarial, no dia aprazado 10 de Janeiro de 1991, acompanhados dos seus advogados e lá produziram as declarações constantes do "Certificado", cujo teor fotocopiado de folhas 415 e seguintes aqui se dá por inserto e como reproduzido, e a esse certificado juntaram as Rés fotocópias dos Avisos da Secretaria de Estado das O.P. (Conselho de Mercados de Obras Públicas e Particulares) publicados, respectivamente no D.R. II de 22 de Agosto de 1990 e 27 de Outubro de 1990 e dos índices da "Comissão de Índices e Fórmulas de Empreitadas" publicados no D.R. II de 14 de Abril de 1987, tudo conforme fotocópias de folhas 417 a 419 aqui dados por insertos e como reproduzidos na integra - alínea L') esp. v'') Aquando da presença dos notificados no referido cartório, entre outras coisas pelas mesmas já declarado que "a P seria a única promitente vendedora ao tempo do envio das minutas de contrato-promessa, minutas essas que respeitavam integralmente todo o estipulado anteriormente nas suas relações com os notificantes" - alínea R') esp. x'') Os A.A. pretendem manter-se vinculados ao conteúdo das "Propostas de Compra" que assinaram - resp. ques.
22. z'') Os A.A. não tinham interesse em comprar habitação própria em qualquer lugar da cidade, mas naquele lugar ou, quando muito, naquela zona que tinham eleito como o que corresponde aos seus interesses pessoais, familiares e profissionais - resp. ques. 27. a''') Naquela zona da cidade ocorre uma certa rarefação de construção em condições semelhantes aquelas que os andares em causa ofereciam - resp. ques.
28. b''') É previsível a subida no preço dos andares daquele tipo, naquela zona - resp. ques. 30.
4- Colhidos os vistos, cumpre decidir.
5- Os A.A. estribando-se em documentos designados de "Proposta de Compra" deduziram seis pedidos.
Qualificando-o, como contrato promessa procuram, nos dois primeiros a declaração judicial equivalente à celebração de uma escritura pública de compra e venda, por sua execução específica.
Qualificando-o, como contrato promessa de outorga do contrato promessa de compra e venda, procuram, subsidiariamente, a declaração judicial equivalente à celebração de um contrato particular de promessa de compra e venda, por sua execução específica.
Nos dois últimos indemnização por incumprimento contratual.
Ex adverso, as Rés sustentam que as negociações se circunscrevem tão somente a uma mera fase pre-negocial, sendo certo que a sua conduta se manteve sempre dentro dos limites da boa fé negocial.
As instâncias qualificaram o documento em causa dentro da esfera das negociações preliminares, pelo que julgaram improcedente os quatro primeiros pedidos.
Mas porque entenderam que tinha havido uma ruptura injustificada de negociações por parte das Rés, condenaram-nos em pagamento de indemnização, a título de responsabilidade pré-contratual e não por incumprimento contratual.
Há, pois que interpretar e depois qualificar o documento denominado "Proposta de Compra".
6- O artigo 236 do Código Civil contém regras para a generalidade dos negócios jurídicos; o artigo 238 regras especificas quanto aos negócios formais; e o artigo 237, subsidiariamente àquelas regras aplicáveis para a hipótese de as outras não conduzirem a um resultado conclusivo sobre o sentido do negócio jurídico.
Do artigo 238 resulta que, nos negócios formais, o sentido da declaração tem de ter um mínimo de correspondência com o texto.
Daí que, interpretado o negócio formal, como qualquer outro, segundo a regra do n. 1 do artigo 236, surpreendido o sentido emergente da sua interpretação, aí tem de ter uma correspondência mínima no texto do respectivo documento; se não houver tal correspondência esse sentido não valerá.
Estamos, pois, reconduzidos à analise do artigo 236.
Constatado, num primeiro momento, que declarante e declaratário atribuíram à declaração o mesmo sentido, esse será o decisivo.
É a projecção prática do princípio da autonomia privada e da regra falsa demonstratio non nocet: a afirmação da poderosa vontade real.
Estamos, pois, no domínio da matéria de facto não podendo o Supremo exercer censura sobre a decisão das instâncias.
Se tal não acontecer é que, num segundo momento - na maioria esmagadora dos casos e aqui - intervirão as regras insertas no n. 1 do artigo 236.
Com efeito, está hoje ultrapassada a concepção voluntarista do negócio jurídico - Windocheild - onde os efeitos do negócio estavam ligados a uma vontade psicologicamente concebida: vontade mero facto.
A declaração negocial não é um simples meio de exteriorização de uma vontade, mas sim um meio de constituir vinculações jurídicas: é uma declaração ou comportamento de validade (Larenz), uma entidade objectiva - significativamente jurídica (Castanheira Neves).
Não se trata de conhecer.
Trata-se de valorar e decidir, impetrando efeitos jurídicos ao comportamento, consequências.
É a objectivação ou normativização de interpretação.
É a projecção prática do princípio da tutela da confiança.
Validade de declarações sem correspondência à vontade afastados os vícios, logo que surja uma legitimidade aparente com força que lhe dê relevância jurídica.
Pretende-se "a solução mais justa daquele conflito de interesses manifestado na pluralidade de sentidos possíveis e pelos sujeitos participantes, diferentemente assumidos e valorados - Castanheira Neves.
Solução mais justa orientada: a) Por uma jurisprudência ética, na medida em que a Moral, como a cultura, é valor que tem de estar presente na aplicação do direito. b) Por uma jurisprudência analítica: há que conhecer a linguagem em jogo para alicerçar a apreensão hermenêutica da realidade.
"Linguagem que corporiza as próprias ideias, viabilizando-as ou detendo-as na fonte" - Professor M. Cordeiro, ROA 48, página 72. c) Pela cedência da ponderação do jogo dos interesses aos valores que lhes estão subjacentes. d) Pela inépica, onde se tomem em consideração as consequências da decisão "ponderação dos efeitos da decisão".
Como caminho para pautar o sentido da declaração a interpretar temos - doutrina da impressão do destinário - entendido por um declaratário normal e razoável, isto é, medianamente sagaz, instruído e diligente, mas só se o sentido assim obtido puder ser imputado ao declarante, isto é, "se um declarante normal, colocado na posição concreta do declarante igualmente houvesse atribuído esse (o mesmo) sentido à declaração" -
Professor Ferrer Correia, Erro... 1985, página 201, aproximando-se, assim, da tese de Larenz.
A interpretação jurídica é uma interpretação aplicada e, por isso, sempre teleológica, onde se avalia o peso de vários pontos de vista, pois há que equacionar, para além da base do texto da declaração, da visão global desta, de todo um conjunto de circunstâncias extrínsecas que rodeiam a declaração: tempo, lugar, comportamento na formação e na execução do contrato e usos.
Segundo, o parágrafo 157 do Código Civil Alemão "os contratos devam ser interpretados de acordo com as exigências da boa fé, tendo em conta os usos do tráfego".
Na ausência desta regra no nosso direito, o estatuído nos artigos 227 n. 1, 239, 334 e 762 n. 2, todos do Código Civil, leva-nos igualmente a chegar à mesma conclusão.
Segue-se, em princípio, o método de interpretação "sociológico-ético" de Coing, segundo o qual "se deve na interpretação proceder topicamente na medida em que é avaliado o peso relativo de um conjunto de pontos de vista, nomeadamente a ponderação do princípio ordenador da autonomia privada, face a outros - confiança" - José Lamego, Hermenêutica e Jurisprudência, página 75.
Nos outros princípios deverão ser chamados à colação: tutela de vontade e justiça e proporcionalidade.
Neste analisado segundo momento, interpretar é, assim, pura matéria de direito.
7- Analisemos, desta forma, o documento que serviu de suporte aos pedidos, denominado "Proposta de Compra" olhando com especial relevo para os seus termos, sentido e fim visados pelas partes, valores por si propostos, dentro dos princípios atrás focados.
Com o risco de tornar o presente Acórdão mais pesado, vem beneficiando de larga vantagem de sintetização da longuissíma matéria fáctica apurada - há que realçar, com relevância, de útil.
- Em 1987 a 1. Ré anunciou a construção que seria por si efectuada, e promoção de um empreendimento imobiliário.
- Os A.A. interessados na aquisição de fracções assinaram documento - tipo denominado "Proposta de Compra".
- Mediante elementos fornecidos pela 1 Ré: plantas de localização das habitações, garagens e arrecadações e três "mapas de acabamentos".
- Na proposta estipulava-se "após a obtenção da licença de construção, será celebrado o contrato promessa de compra e venda, em data, hora e local a designar pelo vendedor.
- Na data da assinatura da Proposta "Ré não celebrou contrato promessa por não querer então e ainda comprometer-se definitivamente por não saber ainda se e quando obteria a licença de construção para o empreendimento.
Nessa Proposta constava que no dito contrato promessa de compra e venda constaria, além de outros de entre as condições especiais:
- a fixação do preço de aquisição, sendo o preço actual de referência de...
- actualização do preço, que ficaria sujeito a revisão
- formas do seu pagamento
- Nele foi fixada e aí designada "taxa de inscrição" paga cada A.
- A "taxa de inscrição" destinava-se também a defender as Rés da desistência arbitrária por parte dos A.A., com o consequente risco de arcar com as despesas efectuadas nas adaptações do projecto.
- O preço de "referência" da Proposta correspondia ao valor de cada habitação, na altura.
- Na Proposta não se fixou o preço da habitação, porque não era então possível saber se o empreendimento era viável e, sendo-o, de que modo e condições e, muito menos, a data em que seria celebrado contrato promessa de compra e venda.
- Escrevia-se na Proposta "a taxa de inscrição considera-se perdida a favor do vendedor e esta proposta sem efeito, caso o signatário não compareça na data, hora e local anunciados para a celebração do contrato promessa de compra e venda.
- A Proposta referia que a não obtenção da licença tornaria aquela a "ficar sem efeito" sendo a taxa de inscrição devolvida em singelo, acrescida de juros.
- Bem como a alteração oriunda da autoridade licenciadora determinaria proporcional modificação no preço de aquisição.
- Depois segue-se o envio de cartas-tipo da 2. Ré aos A.A.
- 21 de Setembro de 1987 - enviando versão definitiva da planta correspondente à área reservada, pedindo correcção possível e informada dos projectos das especialidades, em curso.
- 21 de Fevereiro de 1988 - informa razões do atraso na obtenção da licença de construção.
- 21 de Março de 1989 - pergunta se os A.A. ainda pretendem manter-se vinculados no negócio ou se desistem recebendo a taxa de inscrição paga, acrescida de juros.
- A tudo os A.A. respondem manter o interesse no negócio.
- 2 de Agosto de 1990 - informa já haver licença de construção e afirma "Voltaremos a contactar
V.E. para lhe darmos a conhecer o contrato Promessa de compra e venda que porá fim a três anos de espera e incerteza".
- 10 de Outubro; 11 de Outubro ou 12 de Outubro de 1990 os A.A. receberam a carta-tipo com a minuta - impresso do contrato promessa, com alterações.
- Os A.A. reagem e exigem a manutenção do negócio jurídico antes definido.
- 24 de Outubro de 1990 a 2. Ré, conforme o previsto nos ns. 2 e 6 da Proposta volta a insistir com os A.A. para se dirigirem aos seus escritórios "no prazo de oito dias, para celebrarmos então o respectivo Contrato Promessa de Compra e Venda".
- 12 ou 13 ou 27 de Dezembro de 1990, o mesmo.
- Finalmente os A.A. promoveram a notificação jurídica avulsa de ambas as Rés "para comparecerem... para outorgarem no próximo dia 10 de Janeiro de 1991 pelas 15 horas, documento particular de contrato promessa de compra e venda...".
8- O objecto de uma relação obrigacional tem de corresponder à existência de um interesse creditório digno de protecção legal.
Esta a noção de contrato do artigo 1321 do Código Civil Italiano. O novo não define contrato, mas aquela ideia é credível.
Para se chegar a um contrato, e um acordo de duas vontades, há uma sucessão de actos destinados a proporcionar a obtenção do fim que ela visa.
Daí falar-se em processo de formação do contrato.
Neste processo todos os passos dados servem uma função instrumental.
A 1. Ré só tinha um estudo de implantação e de volumetria.
Não tinha nem projecto, nem licença de construção.
E não sabia se, como e quando seria o projecto aprovado.
Daí que começou pelo anúncio da construção e promoção do empreendimento.
Com ele iniciou a fase dos contratos preliminares: conhecimento das partes, sua identificação como rampa de início de ulteriores conversações.
Buscando consenso sobre os interesses em jogo em ordem a permitir uma primeira base de acordo em plena fase de negociações, consegue chegar à formalização de pontos acordados, entrando na fase dos negócios preparatórios com a subscrição e assinatura da denominada "Proposta de Compra".
Formou-se um contrato preparatório, que é autónomo, mas integrando no "Processo Genético Principal" - Professor M. Cordeiro Obrigações, I, Página 439.
Atenta a sua maleabilidade outros há que lhe chamam "promessas abertas" ou "promessas flexíveis".
Ele começa por servir como auxiliar de memória, de suporte para as ulteriores negociações, passa por instrumento de prova, quanto aos pontos já assentes e é meio de vincular as partes ao conteúdo aí já fixado.
Com o pagamento da taxa de inscrição cimentou-se a seriedade da negociação, entrou-se em "contratação avançada", para além dos heads of agreement, gentlemen's agreements, letters of intent, memoranda of understanding, dos sistemas de commun law.
A taxa teve uma função de equilíbrio, de ponderação de interesses em jogo.
Mas não houve proposta, que colocasse a Ré na sujeição de ver surgir um contrato, logo que os A.A., seus destinatários, exercitassem o seu direito potestativo de aceitar.
O contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo - artigo 232 do Código Civil.
Semelhantemente parágrafo 154 alínea 1 do Código Alemão.
É pura consequência de nenhuma das partes ser obrigada a contratar.
É inquestionável que não há contrato definitivo.
9- O contrato promessa, consubstanciando uma vontade de conclusão de um contrato futuro, refere-se ao programa contratual deste e aos efeitos a desencadear por este.
É ponto aceite na doutrina que o critério que pauta a distinção entre contrato promessa e contrato definitivo respeita, assim, aos efeitos.
Os A.A., estribando-se nos ensinamento do Professor Menezes Cordeiro sustentam que o artigo 410 n. 1 do Código Civil ao referir-se ao contrato promessa como o contrato pelo qual alguém se obriga a celebrar um contrato definitivo, admite, por maioria de razão, que alguém se obrigue a celebrar como mera promessa.
Ou seja "a lei permite que as pessoas se obriguem a contratar definitivamente, admite também, a posteriori, que elas se obriguem a prometer contratar".
Estamos em pleno domínio de autonomia privada.
O contrato promessa é um quadro aberto a que só a integração por outro negócio pode dar vida e sentido.
Ex adverso, as Rés, estribando-se no ensinamento do Professor Galvão da Silva entendem que"a hipótese de a situação sub judice, configurar um contrato promessa de contrato promessa de compra e venda é de excluir liminarmente, pois o contrato prometido deve revestir a natureza de contrato definitivo e o objectivo do contrato promessa é a conclusão de um contrato definitivo, bem individualizado e determinado nas suas cláusulas essenciais?
Há que convir que o problema é difícil.
A doutrina italiana partindo da ideia de que a promessa só pode envolver a criação de uma situação final, afasta a possibilidade de existência legal de um contrato promessa de contrato promessa.
E a jurisprudência entende que a promessa de promessa será nula, por falta de causa Dra. Ana Prata, Contrato Promessa, 1985, página 332.
Entre nós, paralelamente, Professor Baptista Machado, Rev. Leg. J. 11 páginas 202, 203, nota 1 "se não concebe um contrato promessa unilateral de celebração de um contrato promessa bilateral, pos isso seria uma redundância sem qualquer sentido prático ou jurídico: se existe uma promessa unilateral, tudo o que o beneficiário da promessa tem a fazer é exigir do promitente o cumprimento dela".
É o corolário natural do princípio da equiparação: o contrato promessa tem de nele se encontrarem devidamente determinados os elementos essenciais do negócio definitivo.
Mas se a exacta interpretação do negócio levar à conclusão que, são diversos, no seu conteúdo, os clausulados nas duas promessas já Ana Preta, ob. cit., página 332, justificando-se "o desdobramento da vinculação preliminar, estará fundamentada a relevância jurídica da primeira promessa".
E acompanha Professor Almeida Costa, contrato promessa, página 22, 23, nota 4, nos casos em que a autonomia das duas propostas, digo promessas se encontra suportada "na diversidade dos respectivos requisitos formais".
Não é fácil seguir a posição defendida pela Dra. Ana Prata, dados as apontadas características do contrato promessa.
Mas é certo que os factos provados não integram a tal diversidade, no seu conteúdo, do clausulado nas duas ditas promessas base essencial para a Dra. Ana Preta admitir a figura de contrato promessa de contrato promessa.
Aqui chegados a conclusão é clara; estamos tão somente perante preliminares - não existe qualquer contrato promessa.
Com efeito, fala-se de ambos os lados em "será celebrado contrato promessa"; nele constarão "além de outros" cláusulas já assentes, onde não consta o preço da habitação, por não ser então possível saber se o empreendimento será viável e, sendo-o, de que modo e condições e a data em que seria celebrado o contrato promessa; não se celebrou o contrato promessa por não se saber se e quando se obteria a licença de construção; daí que a sua não obtenção importaria "ficar sem efeito a proposta de compra.
10- Abordemos, agora, sumariamente, o problema de execução específica.
Ela é uma providência de tal modo inovadora entre nós que só foi recebida no Código Civil de 1966, chegaria por isso, a ser qualificada pelo Professor A. Varela - Obrigações, 5. edição, volume I, página 307, como "verdadeiramente revolucionária".
Contudo já antes, o Código de Processo Civil de 39 - artigo 1565 se referia à cláusula compromissória.
Mas a "resolução" foi extinta.
O parágrafo 894 do Código de Processo Civil Alemão, o artigo 639 do Código de Processo Civil do Brasil e o artigo 2932 do Código Civil Italiano foram objecto de estudo nos nossos trabalhos preparatórios.
Principalmente o direito italiano.
Por aquele artigo 2932 do Código Civil Italiano estando alguém obrigado a concluir um contrato, pode a outra parte, sempre que seja possível, e não seja excluído pelo título, obter uma sentença que produza efeitos do contrato não concluído.
O Professor Vaz Serra articulou nesta linha - no artigo 422, Boletim 99, página 236, na esteira do por si defendido em "Obrigações, Ideias Preliminares Gerais" Bol. 77, páginas 160 e 161 e 189.
Só que a cautela inovadora do nosso legislador ficou pela solução do artigo 25 do Projecto Franco - Italiano do Código das Obrigações.
Afastou-se da ficção do direito alemão "a declaração é tida como emitida desde o trânsito...".
E do direito italiano ao estatuir "obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso".
E, principalmente, ao referir-se apenas aos casos em que a obrigação de celebrar contrato resulta de um contrato promessa.
Por isso, em Itália, é doutrina pacífica, por todos Pietro Trimarchi, Intituzioni Di Diricto Privato, 6. edição, Milano, 1982, página 336, que a aplicabilidade do artigo 2932 está condicionada a que seja determinado ou determinável o título do direito correspondente à obrigação de contratar.
O Professor Vaz serra - Rev. Leg. Jur. 100, página 194 - não vendo expressamente passar em lei a sua ideia mais ampla alicerçada no direito Italiano, sustenta que o legislador teria dito menos do que queria.
E é acompanhado pelo Professor Henrique Mesquita - Obrigações reais e ónus reais, página 18, nota 16, do defender a aplicabilidade do n. 1 do artigo 830, por interpretação extensiva ou por aplicação analógica, aos casos em que a obrigação de emitir uma declaração negocial é imposta directamente pela lei (artigo 1428 n. 3).
Situação paralela a esta seria a da obrigação de celebrar um negócio jurídico emergir de um princípio jurídico, como a boa fé.
Defendendo a sua aplicabilidade por analogia a Dra. Ana Prata, ob. cit., páginas 905 a 907, partindo que "a razão de ser da execução forçada da obrigação de contratar proveniente de um contrato-promessa firme, está no juízo de oportunidade e de conveniência realizado pelos obrigados sobre o se e como do contrato a celebrar no momento da conclusão da respectiva promessa e da consequente assunção daquela obrigação" conclui que ela terá lugar quando a obrigação se "encontrar configurada em tais termos de determinação ou determinabilidade do conteúdo do contrato devido que a intervenção do tribunal... seja susceptível de actuar a obrigação".
É o acolhimento puro da doutrina e da jurisprudência italiana, mas estas frente à norma clara do artigo 2932.
A execução específica é um violento limite à autonomia privada.
Poderá e deverá, de iure condenado, ampliar-se o seu perímetro de aplicação.
Não se diga que não há razão para justificar o artigo 830, como disposição excepcional, por ele corresponder ao princípio geral da exigibilidade judicial de prestação devida do artigo 817, consentido nos artigos 827, 828 e 829.
É que devido ao seu confronto com o principio da autonomia privada, que a execução específica especifica fortemente, o legislador cauteloso, traçou clara e frontalmente o seu campo de aplicação.
O artigo 830 n. 1 é, pois, uma norma excepcional:
Professor Galvão Telles, Obrigações, 5. edição, página 118, nota 1 "não poderá lançar-se mão da execução específica para efectivar a obrigação ou o dever de contratar, fora do âmbito do contrato promessa, salvo se a lei concretamente o estabelecer".
E referente expressamente à nossa causa, Professor A. Varela, Obrigações, 5. edição, I, página 269 "o artigo 227 não aponta deliberadamente para a execução específica do contrato, no caso de a conduta ilícita da parte ter consistido na frustação inesperada da conclusão do contrato. A lei respeita, assim, até ao derradeiro momento da conclusão do contrato (artigo 232), salvo se houver contrato promessa (artigo 830) um valor fundamental, transcendente, do direito dos contratos: a liberdade de contratar".
Não é, pois, possível a execução específica de um contrato preliminar, só de um contrato promessa.
11- Finalmente o rompimento das negociações.
O n. 1 do artigo 227 do Código Civil estatui: "Quem negoceia com outrém para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte".
Foi Hering, em 1861, quem primeiro estudou o problema da responsabilidade nas negociações e na formação do contrato, formulando a sua teoria nesta base "Quem faz uma proposta de contrato constitui-se na obrigação de averiguar se nele não falta qualquer dos seus requisitos de validade".
Isto porque sabia que as partes impunha resposta negativa à ressarcibilidade do dano sofrido pela parte que confiou na validade do contrato, mas sentia a "iniquidade e a inconveniência prática de tal resultado", como evidentes.
Desconhecia que anteriormente já os bizantinos sentiam que a regra da boa fé contratual devia ser acatada no período das negociações e que antes deste questionário sancionava o comportamento incorrecto, nesta fase preliminar, através da actio contractu.
A doutrina procurou posteriormente dar à responsabilidade pré contratual um fundamento simultaneamente genérico e seguro dado que Hering só se pronunciava quanto ao contrato inválido.
Assim se recorreu à actio doli, à actio legis, aquilar,
à buona fides, a um contrato tácito de garantia e ao princípio da ocasionalidade.
Na esteira desta querela doutrinária o Código Grego de 1940, artigos 197 e 198; Italiano 1742 artigo 1337 e 1338; o nosso artigo 227 e o parágrafo 11 n. 7 da AGBG Alemão de 1976 - consagraram este importante limite ao princípio da liberdade das partes nas negociações, traduzido pela responsabilidade daquele que nela actua culposamente.
O âmbito do artigo 227 abrange: a ruptura das negociações, a conclusão do contrato ineficaz e a protecção face a contratos "indesejados", onde poderemos surpreender a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento.
Interessa-nos aqui o rompimento.
Foi Gabriele Fazzella quem, em 1906, primeiro estudou este problema: o início de uma negociação implica expressa ou tacitamente acordo na sua prossecução numa base de confiança que passe pela lealdade, pelo que a arbitrariedade de ruptura, com fundamento na equidade, levaria ao dever de indemnizar.
Não é correcto.
A ratio do artigo 227 é "por um lado a confiança na conformidade da representação preventiva do contrato e dos efeitos jurídico-patrimoniais dele como o produto negocial a ser obtido, e, por outro, a tutela da lealdade na própria fase negociatória" Dra. Ana Prata, Revista de Banco, Outubro-Dezembro de 1990, página 116.
Há uma identidade entre relação pré-contratual e relação de confiança, emergindo os deveres pré-contratuais dessa relação basilar que estrutura o conteúdo do contrato que se pretende outorgar.
Aqui se vasa uma norma social pré-jurídica , ou melhor dito, uma norma pré-jurídica de boa fé objectiva.
"Comportar-se segundo a boa fé" artigo 1337 do Código Civil Italiano ou "proceder segundo a boa fé" nosso artigo 227, isto é remeter para o prudente arbítrio do julgador, para a equidade e muito menos para critérios casuísticos.
Há que auscultar dentro dos parâmetros da lei ou daquilo que foi acordado pelas partes, quais os motivos pelos quais o legislador impõe a boa fé na tramitação das negociações preliminares.
O direito das obrigações é um direito de cooperação social: o negócio jurídico visa realizar determinada cooperação entre os indivíduos nele integrados.
A boa fé não se circunscreve a actos singulares do contraente, abrange, antes, completamente o comportamento considerado na sua intrínseca coerência e na sua totalidade.
É um critério de reciprocidade - comportamento devido e esperado - que deve ser observado nas relações jurídicas entre sujeitos do mesmo grau e que têm a mesma dignidade moral.
A traição deste comportamento na ruptura da negociação rompe a boa fé nos preliminares.
12- Os requisitos da responsabilidade in contrahendo são: um facto voluntário, positivo ou omissivo do agente, a ilicitude desse acto, a culpa do agente e a verificação de um dano casualmente ligado ao acto.
Para surpreender a ilicitude há que apurar se existe um dever jurídico de actuação pelo agente e se ele foi violado, sem justificação.
A cláusula geral de boa fé é acolhida pelo artigo 227 como síntese que aglotina as obrigações que recaem sobre o agente.
O artigo 227 representa o ponderado e desejado equilíbrio entre a liberdade de contratar e desistir, imprescindível a existência de toda e qualquer negociação e a protecção e confiança que a vai restringir.
Assim a responsabilidade in contrahendo por ruptura dos preliminares "marcará a fronteira entre os danos que serão suportados pelo próprio lesado, por deverem ser considerados inerentes ao risco que qualquer negociação forçosamente envolve, e aqueles que serão imputados à contraparte por serem casualmente atribuíveis a uma sua conduta incorrecta ou desleal" - Dra. Ana Prata, ob. cit., página 135.
13- É ponto assente que tudo correu normalmente bem, em pleno acordo, até ao momento em que obtida a licença de construção e na esteira do acordo na "Proposta de Compra", em Outubro de 1990, as Rés enviaram aos A.A. minutas - impressos de contrato promessa de compra e venda relativos a cada uma das habitações, com as cláusulas nelas insertas.
E o problema surge quanto ao preço novo, agora fortemente aumentado.
Os A.A. só concordam com a fixação do novo preço nos termos previstos no documento inicial - resp. ques. 22.
As Rés pugnam que o factor correctivo de 0,265875 do aumento de preço ajusta-se:
- a mapas de acabamentos por si introduzidos para "elevação do nível de qualidade do empreendimento", sem contudo construírem a sua versão final e definitiva - alínea v) esp. e resp. ques. 15 e 40 e 16.
- aos preços praticados no 2. semestre de 90, sendo até inferiores - resp. ques. 37 e 38, como fizera quanto aos de" referência - resp. ques. 36.
Só que, quanto aos preços agora praticados em 90, entrou em linha de conta com a subida do valor do terreno, desde Janeiro de 1987 e também desde Novembro de 90 até à data prevista como termo da obra - resp. ques. 12, 13 e 14.
Tal contraria frontalmente o facto de a sua reserva só significaria os índices de preços de materiais de construção e mão da obra - resp. ques. 7.
Os A.A. qualificando todo este comportamento das Rés, como se elas se tivessem colocado em situação de imcumprimento contratual, desejando manter o acordado na "Proposta de Compra", requereram notificação judicial avulsa de ambas as Rés para comparecerem e outorgarem documento particular de contrato-promessa de compra e venda.
As instâncias qualificaram aquele comportamento das Rés, como de rompimento do contrato preliminar e daí a sua condenação em indemnização a liquidar em execução de sentença.
Agora, as Rés recorrentes, começam por concluir, que o rompimento tido pelas instâncias, não foi provocado por si, mas sim pelos A.A., com a notificação judicial avulsa, que, promoveram.
Há que ponderar que a lealdade contratual impede que as Rés, que elaboraram um modelo de contrato preliminar e obtiveram para ele a concordância dos A.A. com cláusulas onde se previam correcções de preços assentes e formas de seu pagamento, venham agora subitamente a alterar o projecto clausulado do contrato promessa a celebrar.
Nesta inesperada e objectivamente gravosa alteração do projecto anteriormente assumido, está o ilícito pré-contratual das Rés.
Posto é que tais abruptas exgências levam os A.A. à desistência do contrato, com o correlativo aparecimento de danos sofridos.
Danos cuja natureza e extensão em virtude de violação de interesse negativo, positivo ou de ambos, as instâncias não se pronunciaram, sendo efectivamente certo que o silêncio dos A.A., quanto a tal, foi total, pois não formularam o pedido indemnizatório nessa base.
Danos que serão delimitados em função da sua ligação causal ao acto ilícito, correctamente, podendo, assim, ser caracterizados como negativos ou positivos não impondo o artigo 227 qualquer restrição (ver desenvolvido estudo - doutrina nacional e estrangeira - Dr. Ana Prata, ob. cit., n. 17, 1991, páginas 98 a 112).
Isto significa que o pedido indemnizatório formulado pelos A.A. emergente de contrato promessa ou contrato promessa de contrato promessa não cumprido - artigos 410 e 798 do Código Civil é diferente nas suas consequências jurídicas e práticas, da indemnização arbitrada pelas instâncias, resultante do que elas entenderam ser um rompimento de um contrato preliminar, causado pelas Rés.
A qualificação, ou seja, a recondução de certa realidade a um determinado conceito jurídico pertence ao juiz e não à parte.
Mas o juiz não pode substituir a causa de pedir, facto jurídico, facto produtor de efeitos jurídicos, invocada pelos A.A. por uma outra.
Foi o que as instâncias erradamente fizeram.
14- Termos em que, negando revista ao recurso interposto pelos A.A., nessa parte se mantém o douto Acórdão recorrido, mas concedendo-a quanto ao recurso interposto pelas Rés, nessa parte se revoga o douto
Acórdão recorrido, absolvendo-as do pedido formulado em 5. da p.i.
Custas pelos A.A. recorrentes.
Lisboa, 24 de Outubro de 1995.
Torres Paulo,
Machado Soares,
Miguel Montenegro.