Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 97A1016 |  |
CONTRATO DE CESSÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
DENÚNCIA DE CONTRATO
RESTITUIÇÃO
INDEMNIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS
CCIV66 ARTIGO 236 ARTIGO 1085 ARTIGO 798 ARTIGO 562.
RAU90 ARTIGO 111.
ACÓRDÃO STJ DE 1985/07/18 IN BMJ N349 PAG471.
ACÓRDÃO RP DE 1992/07/02 IN CJ ANOXVII T4 PAG231.
II - O circunstancialismo negocial descrito caracteriza, todavia, um contrato de locação ou de cessão de exploração de estabelecimento comercial, que não é de renovação obrigatória, podendo, portanto, ser denunciado para o termo do respectivo prazo.
III - O facto de o cessionário não ter efectuado a restituição do estabelecimento em vista da denúncia do contrato pelo locador obriga o primeiro a indemnizar este pelos prejuízos daí resultantes à luz dos factos provados.
A intentou acção com processo ordinário contra a Câmara Municipal de Vila Real alegando, em resumo, que sendo arrendatário de um prédio pertencente à ré, sito no Complexo Municipal de Recreação e Lazer de Codessais, vê-se ameaçado pela demandada de esta rescindir o contrato de arrendamento, pretendendo a entrega do prédio. Pede, assim, seja a ré condenada:
1. a reconhecer que o autor é legítimo arrendatário do prédio identificado no art. 3 da petição inicial;
2. a reconhecer que este contrato se rege pelas normas do Regime do Arrendamento Urbano e pelas cláusulas contratadas entre as partes no contrato de arrendamento junto aos autos e, como tal, não é livremente denunciável;
3. a abster-se de quaisquer actos que diminuam ou restrinjam a utilização pelo autor, e para os fins constantes do contrato de arrendamento entre ambos celebrado, do citado imóvel, designadamente para que se abstenha de usar de qualquer meio para obter desocupação forçada do mesmo arrendado por parte do autor.
Contestou a ré, deduzindo reconvenção.
Na contestação diz que celebrou com o autor, como foi vontade das partes, um contrato de concessão do uso privativo de um bar e não um contrato de arrendamento.
Em reconvenção, pede que se considere que nenhuma das partes quis celebrar qualquer contrato de arrendamento e se considere o contrato celebrado como de concessão, temporário e renovável, condenando-se o autor a reconhecê-lo e a pagar-lhe uma indemnização de 130000 escudos mensais mais o que for apurado em execução de sentença pelos prejuízos originados à ré pelo não cumprimento do contrato.
Replicou o autor para contestar a reconvenção e manter a sua posição inicial.
Prosseguindo a acção os seus regulares termos, veio a ser proferida sentença que, do mesmo modo que julgou improcedente a acção, julgou procedente a reconvenção, condenando o autor no respectivo pedido.
Inconformado, apelou o autor.
O Tribunal da Relação do Porto, pelo acórdão de fls.292 e seguintes, alterou a sentença recorrida no sentido de que não há que declarar qualquer nulidade de contrato como de arrendamento e na parte em que condenou o autor em indemnização a liquidar em execução de sentença, absolvendo-o do respectivo pedido, confirmando a mesma sentença na parte restante.
Ainda inconformado, recorreu o autor de revista em cuja alegação formulou as conclusões seguintes:
1ª- Para a qualificação jurídica do contrato como sendo de direito público ou de direito privado não deveria lançar-se mão da vontade hipotética das partes porque não cabe às partes decidir o carácter administrativo ou civilístico dos contratos que celebram;
2ª - As partes não divergem quanto à declaração negocial que formularam, divergem sim quanto à qualificação jurídica que fazem do negócio; a Câmara Municipal de Vila Real agora não aceita que ele seja qualificado como um contrato de arrendamento, quando antes sempre como tal o aceitou e o denunciou;
3ª- O contrato em apreço não pode ser considerado uma concessão administrativa porque lhe faltam em absoluto os requisitos de prestação de serviço público e de prossecução de interesse público, não sendo de forma nenhuma a exploração de um bar num complexo de lazer uma actividade típica da administração pública nem um direito exclusivo da actividade pública, mas antes uma actividade de índole eminentemente privada e não agindo a apelada, no acto de celebração do contrato, investido do jus imperii que caracteriza a actividade pública;
4ª- Embora exista no contrato uma cláusula de livre denúncia do mesmo, como ensina Marcelo Caetano, "em vez de caracterizar o contrato pelas suas cláusulas, deve aquilatar-se do valor das cláusulas e da sua validade pela natureza do contrato";
5ª- Se se considerasse o contrato como administrativo - no que se não concede - este tribunal seria absolutamente incompetente em razão da matéria para conhecer da sua validade, da sua denunciabilidade e do seu suposto incumprimento, bem como do pedido indemnizatório nele fundado, por força designadamente do estatuído nos seguintes normativos, art. 51, do Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais aprovado pelo Dec. Lei 129/84, de 27 de Abril, art. 3 da Lei de Processo nos Tribunais administrativos aprovada pelo Dec. Lei 267/85, de 16 de Julho, art. 102, n. 1, art. 101 e art. 66, este a contrário, e art. 98, n. 1, todos do Código de Processo Civil. Essa incompetência teria de ser declarada;
6ª- Sendo o contrato - como é - um contrato de índole privada, não pode o mesmo qualificar-se de concessão de exploração de estabelecimento comercial, porque (como se refere no primitivo acórdão do Tribunal da Relação do Porto) in casu ainda não existia qualquer estabelecimento comercial que pudesse ser cedido ou locado;
7ª- Sendo certo que a vontade das partes a averiguar é a vontade na data em que o contrato foi celebrado, estamos assim perante um verdadeiro e próprio contrato de arrendamento de índole privada que como tal foi querido pelas partes e assinado e cujo texto escrito consta de fls. 8 a 10 dos autos;
8ª- Quanto à indemnização peticionada em sede de reconvenção, não existem factos na matéria provada que permitam alicerçar a condenação no montante indemnizatório estipulado. Aliás, a mesma condenação só poderia obter procedência se considerássemos o contrato como administrativo e, nesse caso, este Tribunal seria incompetente em razão da matéria para conhecer do alegado incumprimento e dos inerentes prejuízos invocados;
9ª- O douto acórdão recorrido terá assim feito errada qualificação jurídica do contrato e terá aplicado indevidamente os normativos dos arts. 236, n. 2 e 238, n. 2, do Código Civil, bem como terá aplicado incorrectamente o art. 247, do mesmo diploma legal e terá ainda desrespeitado o princípio da tipicidade dos casos de denúncia estatuído no art. 68, n. 2, do RAU, além de quanto à indemnização ter feito aplicação indevida dos arts. 804, n. 1 e 2, 562 e 564, todos do Código Civil.
Não houve contra - alegação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Vejamos os factos considerados provados pelas instâncias:
A Câmara Municipal de Vila Real, por deliberação de 11-8-86, entendeu pôr a concurso, por propostas, a concessão de exploração de um bar no Complexo de Lazer de Codessais;
Afixou o respectivo edital, tendo igualmente enviado o mesmo a alguns eventuais interessados, entre os quais o autor;
A esse concurso concorreu o autor, aceitando as respectivas condições e oferecendo a sua proposta, conforme ofício junto a fls. 37;
Este documento, dirigido pelo autor à ré e datado de 19-8-86, tem o seguinte conteúdo:
Após ter tomado conhecimento do texto do edital de 12 do corrente, através do qual foi posta a concurso a concessão da exploração do bar do Complexo Municipal de Recreação e Lazer de Codessais, cujas condições (1ª a 4ª) aceita e dá aqui como transcritos, vem, nos mesmos termos apresentar a seguinte proposta.
1 - A renda mensal de 20000 escudos;
2 - Antes da assinatura do contrato, apresentará a caução bancária exigida no citado edital;
Este documento foi redigido e dactilografado pelos serviços camarários, de acordo com as instruções do autor e posteriormente por ele assinado;
Uma vez que não houve mais concorrentes, a Câmara Municipal deliberou, em 25-8-86, "adjudicar a concessão da exploração do bar do Complexo Municipal de Recreação e Lazer de Codessais, nas condições do referido edital" ao autor, pela renda mensal de 20000 escudos;
Essa concessão foi ratificada pela Assembleia Municipal;
No Verão de 1986, o autor foi abordado por pessoas ligadas à autarquia com vista à celebração de um contrato relativo ao bar do Complexo de Codessais;
O bar estava já equipado com maquinaria e pronto a funcionar;
Em 11-5-87, a ré e o autor outorgaram o contrato constante do documento de fls. 8-10;
Trata-se de um documento intitulado de "contrato de arrendamento", em que o presidente da ré intervém "no uso dos poderes que lhe foram conferidos por deliberação tomada em reunião da mesma Câmara em 27-10-86" e de que constam, entre outras, as seguintes condições;
I - O primeiro outorgante (a ré) em execução de deliberação tomada pela C. M. de Vila Real em 25-08-86, dá de arrendamento ao segundo outorgante (o autor) o prédio sito no Complexo Municipal de Recreação e Lazer de Codessais e de que é proprietário o Município de Vila Real.
II - O arrendamento é pelo prazo de um ano, com início em 01-01-87, renovável tacitamente se qualquer das partes o não rescindir, por escrito, com uma antecedência mínima de 90 dias do seu termo.
III - A renda mensal é de 20000 escudos e a sua actualização será feita nos termos da legislação sobre arrendamentos comerciais e será paga nos primeiros oito dias de cada mês na Tesouraria da Câmara Municipal.
IV - O prédio arrendado por este contrato destina-se à exploração de "Bar" pelo segundo outorgante ficando este proibido de sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos deste arrendamento;
Foi convencionado entre a ré e o autor a concessão do uso privativo do bar, por tempo determinado, nos termos do concurso público realizado a que o autor concorreu;
Este contrato foi celebrado de acordo com uma minuta aprovada por unanimidade em sessão camarária de 27-10-86;
Desde o dia 01-01-87 até à data da instauração da presente acção o autor manteve-se no gozo das instalações que assim lhe foram entregues, aí explorando um estabelecimento de bar, com cujos rendimentos provê à sua subsistência, bem como à do seu agregado familiar;
Esse bar disfruta de uma vasta clientela e foi objecto de largos investimentos em curso à data da instauração da acção, com fornecedores, maquinarias e outros, encetados pelo autor;
Por meio de ofício datado de 26-08-91, o Sr. Director do Departamento de Administração e Finanças da ré deu a conhecer ao autor que seria vontade do executivo camarário promover a rescisão do contrato acima referido, com efeitos a partir de 01-01-92;
E, no seguimento dessa comunicação, no subsequente mês de Outubro de 1991, através de editais e órgãos de informação, a ré publicitou a abertura de um concurso para exploração do "Bar de Codessais" (precisamente aquele cujas instalações estavam cedidas ao autor) pela renda mensal de 150000 escudos;
Inconformado com a vontade de rescisão da ré, o autor fez saber da sua oposição a tal rescisão, por carta enviada à ré em 07-10-91;
Por o autor se ter recusado a entregar o bar, a ré acabou então por desistir do seu propósito de efectuar o concurso público para atribuição do bar à exploração;
O autor passou a depositar a renda na Caixa Geral de Depósitos, o que vem fazendo desde Junho de 1992;
A ré comunicou então ao autor que queria que este lhe entregasse o aludido bar em 31-12-92, por ofícios que lhe mandou em Dezembro de 1991 e Outubro de 1992;
O autor respondeu à ré que não lhe reconhecia o direito de denunciar o contrato, por se tratar de um contrato de arrendamento comercial não passível de ser denunciado pelo senhorio;
Inconformado com esta posição, a ré, em 03-11-92, voltou a instar o autor para que lhe fosse entregue o bar referido até ao final do ano;
Se a ré tomasse posse administrativa do bar, o autor ver-se-ia privado dos rendimentos daí provenientes e veria afastar-se a sua clientela habitual;
Por isso, o autor requereu uma providência cautelar para que fosse ordenado que a ré se abstivesse de praticar qualquer acto que diminuísse ou restringisse o gozo do bar pelo autor, providência esta que veio a ser deferida;
Nunca a Câmara Municipal pretendeu celebrar qualquer contrato de arrendamento do tipo comercial e a título permanente mas apenas permitir a sua exploração nos termos do concurso;
Em 01-01-92, havia concorrentes dispostos a pagar a quantia mensal de 150000 escudos pela exploração do bar;
A Câmara Municipal abriu novo concurso, desta vez para a totalidade do Complexo de Lazer;
Face à posição do autor, o concurso foi reformulado;
O autor, com a sua actuação, causou prejuízos à ré.
Postos os factos, entremos na apreciação do recurso, sabido que o objecto deste é delimitado pelas conclusões insertas na respectiva alegação (arts. 684, n. 3, e 690, n. 1, do Código de Processo Civil).
Delimitado, assim, o objecto do recurso, as questões nele colocadas podem indicar-se assim:
1ª - Se pode considerar-se de arrendamento o contrato celebrado entre autor e ré;
2ª - Se o autor pode ser condenado a pagar alguma indemnização à ré.
Abordemos tais questões.
No acórdão recorrido qualificou-se como administrativo o contrato celebrado entre as partes. Tratou-se, diz a Relação, de uma concessão administrativa.
Não é, porém, assim.
O artigo 9, n. 1, do Estatuto dos Tribunais Administrativos e Fiscais, aprovado pelo Dec. Lei 129/84, de 27 de Abril, dá-nos o conceito de contrato administrativo: o acordo de vontades pelo qual é constituída, modificada ou extinta uma relação jurídica de direito administrativo.
No caso dos autos não se descortina a existência de uma relação jurídica de direito administrativo. Ela só existiria se o fim contratual fosse o da imediata utilidade pública, aferido pelo serviço prestado pela entidade pública contraente.
Ora, no caso que nos ocupa, não houve por parte da Câmara ré, ao celebrar o contrato em causa, o fim de satisfazer uma imediata utilidade pública, mas antes o de obter uma receita com a exploração de um bar num Complexo de Lazer.
Não sendo de direito administrativo, poderá o referido contrato ser qualificado como de arrendamento, como pretende o recorrente.
É o que passamos a ver, interpretando e qualificando o contrato em causa.
Como se diz no acórdão deste Supremo de 13-4-94, Col. Jur. - Acórdãos do STJ - ano II, tomo 2, pag. 33 e seguintes, "pelo critério n. 1 do art. 236, do Cód. Civil, o sentido juridicamente relevante que deve ser atribuído à declaração de vontade é o que lhe daria um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pelo que se supõe ser este uma pessoa razoável, isto é, medianamente instruída diligente e sagaz, quer no tocante à pesquisa das circunstâncias atendíveis, quer relativamente ao critério a utilizar na apreciação dessas circunstâncias (Manuel Andrade, Teoria Geral..., II, p. 309) ou uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dento do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo até onde ele podia conhecer (Mota Pinto, Teoria Geral...,p. 447)".
Do teor do contrato e das circunstâncias que levaram à sua formação há que salientar o seguinte: a ré pretendeu abrir um concurso, por propostas, com o fim de concessionar a exploração de um bar num Complexo de Lazer; para tanto, afixou o respectivo edital, onde, além de mais, se anunciava que a concessão será feita pelo prazo de um ano, renovável tacitamente, se qualquer das partes o não rescindir, com uma antecedência mínima de noventa dias do seu termo e que no final da concessão, o equipamento, os utensílios e o imóvel deverão ficar conforme o inventário inicial e em bom estado de conservação; o autor aceitou essas condições, sendo certo que o bar estava já equipada com maquinaria e pronto a funcionar, no próprio contrato escrito refere-se que o "arrendamento é feito pelo prazo de um ano, renovável tacitamente se qualquer das partes o não rescindir, por escrito, com uma antecedência mínima de 90 dias do seu termo"; nunca a ré pretendeu celebrar qualquer contrato de arrendamento do tipo comercial e a título permanente mas apenas permitir a exploração do bar nos termos do concurso.
Deste conjunto de circunstâncias pode concluir-se com segurança que o autor, suposto ser pessoa razoável e diligente, não podia contar que do contrato resultasse a constituição de uma relação vinculística própria do arrendamento urbano. Ele apenas adquiriu, porque lhe foi cedido pela ré, o direito de explorar o bar com os limites temporais definidos no contrato.
Trata-se, assim, de um contrato de locação ou de cessão de exploração de estabelecimento comercial.
Nos termos do art. 1085, do Código Civil, então em vigor, a que corresponde o art. 111 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com a fruição do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
É o caso dos autos.
Com o contrato em causa, a ré, juntamente com a fruição, do prédio, transferiu para o autor, pelo prazo de um ano e mediante a renda de 20000 escudos mensais, a exploração do estabelecimento comercial, o bar, nele instalado.
E não se diga, como o faz o recorrente, que no caso dos autos não havia qualquer estabelecimento comercial que pudesse ser cedido ou locado.
O contrato, como se deixa dito, destinou-se a permitir ao réu a exploração do bar, que já estava equipado com maquinaria e pronto a funcionar. Tratava-se, portanto, de uma organização que permitia o desempenho de uma actividade comercial.
É certo que não se provou que tal estabelecimento, o bar, estivesse já em funcionamento.
Simplesmente, a entrada em funcionamento do estabelecimento não é condição necessária para a existência de um contrato de locação do mesmo. Necessário é que não falte o núcleo central e caracterizante da empresa, ou seja, uma organização apta a realizar uma actividade comercial ou industrial.
Como se refere no acórdão deste Supremo Tribunal de 18-7-85, Bol. n. 349, pág. 471, "pode ser objecto de contrato de locação ou cessão de exploração o estabelecimento comercial que ainda não tenha entrado em funcionamento, porquanto o que essencialmente importa para chegar à conclusão de que determinada organização constitui um estabelecimento comercial ou industrial é a prova da sua aptidão para entrar em funcionamento, como tal, ou seja, dentro do fim para que foi criado" (cfr. no mesmo sentido o acórdão da Relação do Porto de 2-7-92, Col.Jur., ano XVII, tomo 4, pág. 231).
Pode, assim, concluir-se que no caso dos autos estamos em presença de um contrato de locação ou de cessão de exploração de estabelecimento.
Passemos à 2ª questão colocada no recurso.
O acórdão recorrido, confirmando, nesta parte, a sentença, manteve a condenação do autor no pagamento à ré, a título de indemnização, da quantia de 130000 escudos mensais desde 1-1-92 até à entrega do bar.
Será de manter esta condenação?
Porque o referido contrato não consubstancia um arrendamento do prédio onde está instalado o bar, não tem o mesmo que ser obrigatoriamente renovado, podendo a ré denunciá-lo para o termo do respectivo prazo.
A ré procedeu efectivamente à denúncia do contrato para 31-12-92 (foi para esta data que a ré quis a entrega do bar, mediante ofícios mandados ao autor em Dezembro de 1991 e Outubro de 1992), o que obrigava o autor a restituir o referido bar.
Não tendo o autor efectuado tal restituição, como estava obrigado, está sujeito a indemnizar a ré pelos prejuízos por esta sofridos, nos termos do art. 798 do Código Civil.
Tais prejuízos podem ser calculados, à luz dos factos provados. Correspondem eles à diferença entre os montantes pagos pelo autor, a título de renda, 20000 escudos mensais, e os montantes que a ré poderia auferir se tivesse concedido a exploração do bar por 150000 escudos por mês. É o que resulta do disposto nos artigos 562 e seguintes do Código Civil.
Assim, o autor está obrigado a pagar ao município de Vila Real a quantia de 130000 escudos mensais desde 1-1-93 (e não de 1-1-92 como se refere no acórdão recorrido), data em que devia ter feito a entrega do estabelecimento, até efectiva restituição do bar.
Nestes termos, concedendo em parte a revista, revoga-se parcialmente o acórdão recorrido e, consequentemente, condena-se o autor a reconhecer que o acordo que celebrou com a ré é um contrato de locação ou de cessão ou concessão de exploração de estabelecimento comercial, temporário, e a pagar à ré, a título de indemnização, a quantia de 130000 escudos por mês desde 1 de Janeiro de 1993 até à entrega do estabelecimento locado, no mais se mantendo o decidido pela Relação.
O autor suportará, nas instâncias e neste Supremo Tribunal, 5/8 das custas, dado que a ré está delas isenta.
Lisboa, 5 de Fevereiro de 1998.
Tomé de Carvalho,
Silva Paixão,
F. Fabião.