Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07A222 |  |
RESOLUÇÃO
OBRAS
BENFEITORIAS
- De demolição da parede frontal da vivenda locada, no tocante à cozinha com avanço daquela, ocupando parte do logradouro, com ampliação da área daquela divisão;
- De demolição parcial de uma parede interior com a junção de duas assoalhadas, a fim de constituir uma sala comum;
- Aumento da área de um anexo existente no logradouro do prédio locado, com ocupação de parte daquele logradouro e com o que limitou as vistas e a luz a uma das divisões do locado.
II. As benfeitorias peticionadas pelo inquilino devido às obras realizadas no locado apenas podem proceder se as mesmas obras, sendo consideradas necessárias, ou úteis e não poderem ser levantadas sem prejuízo do locado, tiverem trazido um valor acrescentado ao locado que não existiria, sem a realização daquelas obras.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou a presente acção de despejo, com processo sumário, no 2º Juízo Cível de Sintra – depois mandada remeter às Varas Mistas da mesma comarca, onde foi distribuída à 2ª Vara -, contra BB, pedindo que seja declarada a resolução de contrato de arrendamento que os liga e que identifica, e decretado o despejo de imóvel e a condenação do réu a restituir ao autor, livre e desocupado, o objecto locado.
Para tanto alega, em síntese, ser senhorio num contrato de arrendamento para habitação em que o inquilino é o réu, tendo este sem autorização do autor, procedido a obras no locado, nomeadamente, construindo um anexo no respectivo logradouro, com o que reduziu as vistas de uma janela do locado, e ampliando a área da cozinha, com o que destruiu uma parede frontal, uma porta e uma janela ocupando assim também parte do mesmo logradouro.
Foi oferecida contestação onde o réu negou a realização de parte das obras e alegou o consentimento do autor para a realização de outras e tendo deduzido pedido reconvencional, pedindo-se que o reconvindo seja condenado a pagar ao reconvinte a quantia de três milhões de escudos a título de indemnização pelas benfeitorias efectuadas no locado, nos termos e fundamentos também ali aduzidos.
Respondeu o autor impugnando a matéria da contestação e da reconvenção, concluindo pedindo como na petição inicial e, ainda, a improcedência do pedido reconvencional.
Em face do valor do pedido reconvencional, foi mandada seguir a forma ordinária com a redistribuição já mencionada.
Saneado o processo, organizada a matéria assente e a base instrutória, realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto e foi proferida sentença que julgou os pedidos do autor improcedentes e prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.
Inconformado o autor interpôs recurso de apelação, tendo na Relação sido dado provimento ao mesmo recurso e condenado o réu nos pedidos do autor e julgado o pedido reconvencional improcedente.
Inconformado, desta vez, o réu interpôs a presente revista, na qual apresentou alegações em que formulou conclusões que por falta de concisão não serão aqui reproduzidas.
Contra-alegou o recorrido defendendo a improcedência da revista.
Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.
Como é sabido – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil, a que pertencerão todas as disposições a citar sem indicação de origem -, o âmbito dos recurso é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.
Das conclusões do aqui recorrente se vê que aquele, para conhecer neste recurso, levanta as seguintes questões:
a) As obras levadas a cabo pelo réu eram de reparação urgente do locado que o autor recusou fazer, mas que deu o seu assentimento a que o réu as realizasse ?
b) As mesmas obras não produziram alteração substancial na estrutura do locado, quer alterando paredes mestras, quer as divisões do mesmo?
c) Não é verdade que as obras realizadas no locado tenham limitado as vistas e a luz de qualquer divisão daquele ?
d) Caso se conclua pela procedência do fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, deve ser reconhecido o direito do réu a ser indemnizado pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no montante de € 14.963,93 ?
Mas antes vejamos os factos que a Relação deu como provados e que são os seguintes:
1) O autor é dono e legitimo proprietário de um prédio urbano sito na Rua de ..., nº 00, Algueirão, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 1999;
2) O anterior proprietário, a quem o autor veio posteriormente a adquirir o imóvel, deu de arrendamento ao réu, com início em 1/9/74, pelo prazo de seis meses renovável, uma vivenda, a que corresponde o prédio supra identificado, pela renda de dois mil e trezentos escudos mensais;
3) A renda tem vindo a ser actualizada sendo o seu presente valor de onze mil duzentos e sessenta e sete escudos mensais;
4) O autor é, há longos anos, emigrante no Canadá e tem por hábito vir passar o inverno a Portugal, que naquele país é bastante longo e rigoroso;
5) Assim aconteceu ultimamente, tendo o autor vindo ao nosso pais passar o período de inverno, onde permaneceu até finais de março de 1997;
6) E, novamente no ano transacto o autor voltou a Portugal, tendo chegado em finais de Novembro;
7) Dá-se por reproduzido o teor dos documentos n.ºs 3 e 4 juntos aos autos a fls. 9, 10, 11 e 12;
8) O réu procedeu a obras de alteração na vivenda de que é arrendatário;
9) Tais obras foram efectuadas no verão de 1997;
10) Imediatamente, ao ter-se apercebido das obras de alteração, providenciou o autor em dar conhecimento à respectiva Câmara Municipal, a fim de que fossem tomadas as necessárias medidas para reposição da estrutura do prédio segundo o projecto inicial;
11) O réu ampliou a cozinha tendo para o efeito procedido às eliminações de uma parede frontal da mesma e de uma janela e da porta respectiva, a qual transformou em meia janela;
12) Ao ter acrescentado a cozinha para o exterior da estrutura, impediu o acesso do autor, por aquele prédio, ao terreno do lado, onde está implantado um edifício de que o autor também é proprietário;
13) O réu prolongou, no pátio fronteiro à moradia, um anexo que reduziu a área do pátio, limitando a vista e a luz a uma das divisões da moradia;
14) O réu fez as alterações no arrendado supra referidas, sem autorização do autor;
15) A casa arrendada é de construção muito antiga, tendo cerca de quarenta anos;
16) Quando o réu tomou o arrendamento, em 1974, já a casa apresentava deteriorações próprias do tempo de construção;
17) As quais se foram agravando com o decurso do tempo;
18) O réu foi reclamando junto do autor, para que fizesse as necessárias obras, nomeadamente de substituição da canalização de água já velha e com rupturas e do telhado da casinha do tanque;
19) O autor, no entanto, sempre se recusou a fazê-las, alegando ser a renda muito baixa e as obras onerosas;
20) Com as descritas obras despendeu o réu a quantia de três milhões de escudos;
21) Desde que o réu tomou a casa de arrendamento, sempre existiram quatro divisões seguidas (assoalhadas) perfeitamente divididas com paredes;
22) Nunca existiu uma sala comum, com uma abertura como vem retratado como documento nº 5, junto com a petição inicial;
23) A casinha de arrumos e do tanque já existia no arrendado quando o réu o tomou de arrendamento;
24) Nela o réu colocou telha nova, rebocou e pintou as paredes e substituiu a porta velha de madeira por outra de alumínio;
25) Nunca o autor teve acesso, pelo quintal da casa arrendada ao réu, ao edifício vizinho de que também é proprietário, desde logo porque a casa de arrumos sempre ali existiu e impedia tal acesso;
26) As obras executadas pelo réu não podem, pela sua natureza ser levantadas, sem detrimento da casa.
Vejamos agora cada uma das concretas questões levantadas pelo recorrente.
a) Nesta primeira questão defende o recorrente que as obras por si levadas a cabo no locado, além de terem sido apenas de reparação urgente, o foram por recusa do senhorio recorrido em realizá-las e foram feitas com o seu assentimento.
Facilmente se vê a ausência de razão do recorrente nesta pretensão.
Com efeito dos factos dados por provados na Relação resulta o contrário do pretendido pelo recorrente.
Dos factos acima referidos os nºs. 11, 12 e 13 resulta claramente que as obras realizadas – na parte com interesse para a decisão da presente questão - nunca poderiam ser consideradas de reparação urgente do locado, mas de inovação.
É que se trata de aumento da área da cozinha alargada para o exterior da estrutura do prédio com demolição da parede frontal daquele, bem como se trata de aumento de um anexo com ocupação de outra parte do logradouro, limitando as vistas e a luz a uma das divisões do locado.
E além disso, ainda se provou que o réu eliminou uma das quatro assoalhadas do locado que tem hoje apenas três, sendo uma a sala comum resultante da demolição de uma parede interior, sala essa comum que não tinha aquando da celebração do contrato.
Por último ainda se provou-se que a realização das mesmas obras ocorreu sem autorização do senhorio, conforme resulta do facto nº 14.
O recorrente parece estar em desacordo com os factos dados por provados, o que poderia querer significar que pretendia alterar a decisão daqueles.
Porém, do disposto no art. 722º, nº 2, resulta a impossibilidade legal de este Supremo apreciar a alteração daquela decisão, salvo nos dois casos ali exceptuados que não estão aqui em causa onde se trata de factos que se deram como provados com base na prova testemunhal e documental sem força obrigatória legal, não estando, ainda, em jogo qualquer facto para cuja prova a lei exigisse qualquer prova tabelada.
Improcede, desta forma este fundamento do recurso.
b) Nesta segunda questão pretende o recorrente que as obras realizadas não produziram alteração substancial na estrutura do locado, quer alterando paredes mestras, quer as divisões da mesma.
O art. 64º nº 1 do RAU ( Dec.-Lei nº 321-B/90 de 15/10 ), aqui aplicável, prevê taxativamente as várias situações de facto da autoria dos locatários que dão o direito ao locador de resolver o contrato de arrendamento urbano.
Entre elas figura a da sua al. d) que prescreve a causa de resolução consistente em o locatário fazer no prédio locado, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1043º do Cód. Civil ou 4º do RAU.
Esta causa de resolução está ligada com a obrigação que impende sobre o arrendatário de fazer do locado uma utilização prudente, prevista na al. d) do art. 1038º do Cód. Civil.
Da referida disposição se vê que, por um lado, há obras ou pequenas alterações no locado que são legais – as previstas no art. 1043º nº 1 do Cód. Civil e no art. 4º do RAU – sem prejuízo da obrigação da sua reparação aquando da entrega do locado.
Por outro lado, há obras ou deteriorações que sendo ilegais, porque não estão dentro daquelas excepções, não dão direito a resolução do contrato, por não revestirem a gravidade que a lei exigiu na citada al. d) do nº 1 do RAU, mas poderão dar direito a pedido de reparação ou de indemnização, mesmo antes da cessação do arrendamento.
Assim, a causa de resolução daquele dispositivo abrange obras no locado feitas pelo locatário, sem consentimento escrito do senhorio:
- Que alterem substancialmente a sua estrutura externa;
- Ou a sua disposição interna das suas divisões;
- Ou que causem deteriorações consideráveis e que se não possam justificar nos termos dos citados arts. 1043º ou 4º.
Daqui resulta que para haver fundamento de resolução têm as obras de alterar a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões, mas de forma substancial ou considerável, ou seja, não basta qualquer alteração, mas exige-se uma modificação profunda, fundamental, por forma a que a “essência” do prédio seja atingida, “desfigurando-o” na sua estrutura externa ou na sua divisão – cfr. Ac. R. L. de 6.12.83, C.J. VIII, 5, 134.
Além disso, as deteriorações em causa também têm de ser consideráveis, no sentido de que, não sendo inerentes a uma prudente utilização do prédio, ou que não constituem pequenas deteriorações necessárias ao conforto e comodidade do arrendatário, revistam um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo seu custo de reparação, quer pelo confronto com o valor e dimensão do prédio onde são praticadas – cfr. Ac. R.E. de 5-2-87, Bol. 366, 580.
De qualquer modo, as obras em causa têm de revestir a natureza permanente, muito embora possa ser reparável – cfr. ac. RC de 7/6/88, Bol. 378,795.
Por seu lado, o art. 4º do RAU permite as pequenas deteriorações quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
São habitualmente admitidas como integradas neste dispositivo, a introdução, nas paredes, de canos para o aquecimento, a colocação de postes ou antenas para serviço dos aparelhos de rádio ou de televisão; a introdução de pequenos suportes para a colocação de espelhos, retratos, gravuras, armários, a abertura de orifício ou abertura na parede para instalação de ar condicionado – cfr., para esta última situação, o ac. STJ de 24/1/75, Bol. 243, 254.
Será com estes parâmetros que será decidida a questão aqui levantada.
A matéria de facto apurada com interesse para a decisão desta questão consiste no seguinte:
- O réu arrendatário habitacional da vivenda locada procedeu a obras de alteração da mesma, no Verão de 1997, sem autorização do senhorio: ampliando a cozinha para o exterior da estrutura do prédio, tendo para o efeito procedido à eliminação de uma parede frontal do mesmo e de uma janela, e transformando a porta respectiva em meia janela;
- E prolongando, no pátio fronteiro à moradia, um anexo que veio a reduzir a área do pátio e com isso limitando a vista e a luz a uma das divisões da moradia;
- E, ainda, tendo o locado aquando do arrendamento quatro divisões assoalhadas perfeitamente divididas com paredes, tem hoje apenas três assoalhadas, com uma sala comum que nunca teve, nos termos do desenho de fls. 13.
Daqui resulta que as referidas obras alteraram a estrutura externa do prédio, ao ocupar o logradouro com o “avanço” da cozinha para o exterior – demolindo a parede frontal do prédio e a janela ali existente - e ao aumentar a área de um anexo, aumento este que limitou a vista e a luz de uma divisão do prédio.
Além disso, ainda, alterou a divisão interna do prédio, quer ao aumentar a área da cozinha e do anexo quer ao eliminar uma assoalhada, juntando duas assoalhadas, com demolição parcial de uma parede divisória daquelas, a fim de fazer a sala comum constante do desenho de fls. 13.
Desta forma, tal como entendeu o douto acórdão em recurso, fica preenchido a previsão da referida al. d).
É que, pese embora se não tenha apurado a dimensão de cada uma das referidas alterações, a multiplicação destas é de molde a fazer considerar as mesmas como substanciais, consideráveis, sendo igualmente permanentes, embora reparáveis.
Com efeito, a moradia locada que tinha quatro divisões assoalhadas, um anexo e um logradouro, com as obras do réu em causa, passou a ter apenas três assoalhadas, com a demolição parcial de uma parede divisória, a fim de formar uma sala comum, passou a ter uma cozinha de maior dimensão, com o acrescentamento da parte que cresceu para a área do pátio e, ainda, o anexo passou a ter maior área, diminuindo, desta forma, mais uma vez, a área do pátio, além de, assim, limitar a vista e a luz de uma divisão da moradia.
Foi, desta forma, alterada a disposição interna das divisões do locado.
Por outro lado, a estrutura externa também foi alterada, com a eliminação da parede frontal que delimitava a cozinha que avançou para o pátio e com o aumento da área do anexo, reduzindo, como dissemos, a área do logradouro ou pátio.
Tudo considerado, entendemos, como dissemos já, que as alterações levadas a cabo pelo réu se podem considerar substanciais, ou consideráveis, além de permanentes.
Improcede, desta forma, este fundamento do recurso.
c) Nesta terceira questão defende o recorrente que não é verdade que as obras realizadas no locado tenham limitado as vistas e a luz de qualquer divisão daquele.
Também aqui tem de improceder este fundamento do recurso.
O facto provado e acima mencionado sob o nº 13 diz exactamente o contrário do que pretende o recorrente.
Com efeito, naquele facto consta que o réu prolongou no pátio fronteiro à moradia locada um anexo que reduziu a área do pátio e limitou a vista e a luz numa das divisões do locado.
E a aparente pretensão de alterar a decisão da matéria de facto não é aqui apreciável, como já referimos na supra decisão da questão da al. a).
Soçobra, desta forma mais este fundamento do recurso.
d) Nesta quarta pretensão, o recorrente pretende para o caso de proceder o fundamento da resolução do contrato de arrendamento – como é o caso – que seja reconhecido ao réu o direito a ser indemnizado pelas benfeitorias objecto do pedido reconvencional.
Também esta pretensão tem de improceder, como concluiu o douto acórdão recorrido.
O nº 1 do art. 1046º do Cód. Civil equipara o locatário ao possuidor de má fé, no tocante às benfeitorias que haja feito na coisa locada.
Nos termos do art. 1273º, nº 1 do mesmo código substantivo, o possuidor de má fé – bem como o de boa fé que não está aqui em causa – tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito.
E o art. 216º do mesmo código, define benfeitorias as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.
E acrescenta o mesmo dispositivo que têm a natureza necessária as benfeitorias que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, sendo úteis as benfeitorias que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o seu valor e, finalmente, constituindo benfeitorias voluptuárias as que não sendo indispensáveis para sua conservação, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Ora das obras realizadas pelo réu no locado, atentos os factos dados por provados, podem, eventualmente, ser classificadas como úteis o aumento da cozinha e do anexo e a eliminação da assoalhada, não tendo interesse analisar mais profundamente o apuramento da verdadeira natureza daquelas pela razão abaixo indicada para a improcedência deste pedido.
Já a colocação da telha nova, reboco e pintura das paredes e substituição da porta do anexo “casinha de arrumos e do tanque “, poderiam ser consideradas benfeitorias necessárias.
Dado que no caso das benfeitorias eventualmente úteis, se provou que as mesmas não podem ser retiradas sem detrimento da casa, podia o réu ter direito ao respectivo valor, segundo o enriquecimento sem causa – nº 2 do citado art. 1273º.
Porém quer no caso da indemnização pelo valor das benfeitorias necessárias, quer das eventualmente úteis, havia que provar que a realização daquelas trouxe acréscimo de valor ao locado.
É que nos termos do art. 473º, nº 1 do Cód. Civil, a obrigação do senhorio se mede pelo valor do seu enriquecimento.
Por outro lado, a indemnização pelas benfeitorias necessárias prevista no art. 1273º, nº1 do mesmo código, tem de ser aferida pela teoria da diferença, prevista no art. 564º do mesmo diploma legal.
Daí que o réu apenas terá direito a receber algo se alegar e provar que da realização das citadas obras resultou um enriquecimento do autor, ou seja, que das obras em causa, tenha o prédio locado ficado com um valor superior ao que teria sem a realização daquelas.
Ora o réu não alegou, sequer, que com as obras em causa se valorizou o locado, limitando-se a alegar o que despendeu com as mesmas que, aliás, provou.
Ora por um lado, e desde logo atento o facto de as obras de inovação – que poderiam, eventualmente, ser consideradas úteis - serem ilegais, nada inculca que as mesmas tenha valorizado o locado.
Por outro lado na parte das obras de conservação – colocação de telha no anexo, seu reboco e pintura, e colocação de uma porta em alumínio -, também se não pode concluir terem aquelas valorizado o locado, até pela circunstância de poderem ter já sido consumidas pelo decurso do tempo, ou ser o destino razoável actual do imóvel a demolição, ou seja, pode o valor do locado ter hoje o mesmo valor que teria se as obras em causa não tivessem sido realizadas.
De qualquer forma, incumbia ao réu, nos termos do art. 342º, nº 1 do Cód. Civil, a alegação e prova dos fundamentos do direito que peticionou.
Desta forma, falecem os fundamentos para fazer proceder o pedido reconvencional do réu, com o que este fundamento do recorrente improcede e com ele toda a revista.
Pelo exposto, nega-se a revista pedida, confirmando-se a douto acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 6-03-2007.
João Moreira Camilo ( Relator )
Fernando Azevedo Ramos
Manuel Silva Salazar.