| 692/05.4TBGDL.E1.S1 |  |
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA
DIREITO REAL MENOR
PRESTAÇÕES PERIÓDICAS
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
ABUSO DE DIREITO
II - O carácter real da obrigação de pagamento da prestação anual, no âmbito do direito real de habitação periódica, impõe-se ao titular deste direito independentemente de qualquer acto de aceitação, retirando-lhe a natureza de contraprestação sinalagmática assumida num hipotético quadro contratual, nomeadamente para efeitos de oposição ao respectivo pedido de pagamento por via da excepção de não cumprimento, prevista no art. 428.º do CC.
III - Funcionando as prestações anuais como correspectivo dos encargos de gestão e como compensação do proprietário do empreendimento turístico pelas despesas a que está sujeito, essas prestações não podem configurar-se como sendo meras contrapartidas simétricas do uso das unidades de alojamento, pelo que estando o empreendimento sujeito à realização de obras de grande vulto que, porém, não inviabilizam a sua utilização essencial, a exigência do pagamento dessas prestações não pode ser entendida como abusiva, nem se traduz em excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (art. 334.º do CC).
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
I.
AA, BB e CC intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra DD - CLUB INTERNACIONAL DE FÉRIAS, S.A. (actualmente EE - INVESTIMENTOS TURÍSTICOS. S.A.) e, invocando serem titulares de um direito real de habitação periódica (DRHP) sobre apartamentos do Aparthotel FF, sito em Tróia, de que a Ré é concessionária e administradora, o qual se encontra inserido no empreendimento turístico "conjunto GG” e futuro "EE" e que em Março de 2005 a Ré iniciou obras em todo o empreendimento no âmbito do Plano de Pormenor UNOP I, provocando com isso a emissão de poeiras, ruídos e maus odores, afectando as condições de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança e animação que estiveram na base da aquisição de tais direitos pelos Autores, além do que procedeu ao encerramento de supermercado, restaurantes e espaços e instalações de cariz lúdico, impossibilitando assim os Autores de utilizar os referidos apartamentos, concluíram pedindo a condenação desta:
a) a indemnizá-los pelos prejuízos causados, em valor equivalente ao que tiverem de pagar para usufruírem de idênticos apartamentos pelo período de tempo correspondente ao número de semanas de que são titulares e pelo tempo que durarem as obras, cuja liquidação relegaram para execução de sentença;
b) a abster-se de lhes cobrar o valor da taxa pecuniária anual referente ao ano de 2005 em resultado da não fruição dos apartamentos objecto de Direitos Reais de Habitação Periódica (doravante DRHP).
Citada, a Ré contestou invocando que o referido aparthotel constitui um empreendimento autónomo e, por isso, dele não fazem parte todos os demais espaços e serviços de cuja utilização os Autores afirmam terem ficado privados. Por isso, mantendo-se o FF em pleno funcionamento e em condições de ser utilizado pelos clientes da Ré durante o ano de 2005, não assiste aos Autores o direito a qualquer indemnização ou ao não pagamento da contra-prestação devida. Por outro lado, as obras em causa, além de obedecerem à legislação em vigor, são indispensáveis à requalificação da península de Tróia.
Deduziu, ainda, reconvenção contra todos os Autores, e com fundamento no facto de os apartamentos reunirem condições de utilização e de terem sido utilizados em 2005 pelos AA, sendo que em algumas semanas de 2005 os próprios Autores os utilizaram, pediu a condenação:
- da Autora AA no pagamento de € 2.278,48 a título de prestações pecuniárias vencidas até 18.11.2005 e juros vencidos, a que acrescem juros de mora vincendos até integral pagamento;
- do Autor BB no pagamento de € 2.951,82 a título de prestações pecuniárias vencidas até 18.11.2005 e juros vencidos, a que acrescem juros de mora vincendos até integral pagamento;
- do Autor CC no pagamento de € 1.445,67 a título de prestações pecuniárias vencidas até 18.11.2005, juros vencidos e € 70,09 de IVA que deveria ter sido pago até 19.10.2004, a que acrescem juros de mora vincendos até integral pagamento.
Houve réplica e tréplica, pois os AA. alegarem a excepção de não cumprimento do contrato, impugnada pela Ré.
Proferido despacho saneador e decorridos demais trâmites, inclusive ampliação dos pedidos, teve lugar a audiência de discussão e julgamento após o que foi proferida sentença na qual se julgou a acção improcedente e procedente a reconvenção e condenados, “a Autora Reconvinda AA a pagar à Ré/Reconvinte a quantia de € 6.992,95 (seis mil, novecentos e noventa e dois euros e noventa e cinco cêntimos), a que acrescem juros de mora sobre cada uma das prestações em dívida, contados à taxa legal desde a data do respectivo vencimento até integral pagamento; o Autor/Reconvindo BB a pagar à Ré/Reconvinte a quantia de € 15.824,91 (quinze mil. oitocentos e vinte e quatro euros e noventa e um cêntimos) a que acrescem juros de mora sobre cada uma das prestações em dívida, contados à taxa legal desde a data do respectivo vencimento até integral pagamento; o Autor/Reconvindo CC a pagar à Ré/Reconvinte a quantia de € 2.403,84 (dois mil. quatrocentos e três euros e oitenta e quatro cêntimos), a que acrescem juros de mora sobre cada uma das prestações em dívida, contados à taxa legal desde a data do respectivo vencimento até integral pagamento”.
Inconformados com esta decisão, interpuseram os AA. recurso de apelação, mas a Relação de Évora, por acórdão, muito embora tenha alterado, a decisão da matéria de facto no que tange à resposta dada aos quesitos 1º e 2º da base instrutória, manteve a sentença e negou provimento ao recurso.
Inconformada outra vez, recorre, ora, de revista a A. AA que conclui a sua alegação, do modo seguinte:
1) Na sequência do recurso interposto pelos AA., o Tribunal da Relação alterou a resposta dada à matéria de facto, considerando provado que: 1) O Aparthotel FF encontra-se inserido no, denominado pela Ré, "Complexo Turístico de Tróia"; e que 2) O "Complexo Turístico de Tróia" é composto por Aparthoteis, Piscinas, Minimercado, Serviços de Restauração, Esplanadas, Estacionamento Privativo e Espaços Verdes. Porém, não quis retirar daí qualquer consequência útil.
2) Para o Tribunal da Relação, é perfeitamente possível que num processo judicial, sejam provados factos opostos um ao outro, numa solução dada à matéria de facto quesitada que arrepia às mais primárias regras de experiência comum, e é atentatória do princípio da coerência, ferindo todas as expectativas de justiça dos particulares e a confiança depositada no poder jurisdicional.
3) Isto, sobre a protecção da inalterabilidade da matéria de facto em Recurso interposto para o STJ... Mas omitindo completamente a aplicação dos artigos 712º, n°1 e 690°A, do CPC.
4) É o que ocorre, quando um Tribunal reconhece que ficou provado que:
5) VV) Os Autores adquiriram os direitos de utilização das fracções para usufruírem das condições proporcionadas pelo Aparthotel FF e pelo espaço urbanístico e natural em que aquele se encontra inserido, em termos de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança, repouso e animação; Que,
6) «O Aparthotel FF encontra-se inserido no, denominado pela Ré, / "Complexo Turístico de Tróia"»; o qual, «é composto por Aparthoteis, Piscinas, Minimercado, Serviços de Restauração, Esplanadas, Estacionamento Privativo e Espaços Verdes»; Provando-se ainda que,
7) «WW) Em Maio de 2005, a Ré iniciou obras noutros edifícios de que é proprietária na península de Tróia, provocando a emissão de poeiras, ruídos gerados pelas máquinas em laboração, e maus odores.» e «xx) Em consequência das obras diminuíram substancialmente as Condições de higiene e limpeza na urbanização de Tróia» e ainda que «YY) Aquando do início das obras, a Ré encerrou algumas unidades de alojamento e serviços de que era proprietária, tais como piscinas, minimercado, alguns restaurantes; instalações do Bowling, e deixou de promover espectáculos de animação.»,
8) E conclua, a talhe de foice, em manifesta contradição, que: « não se provou que: O FF não reunia condições para ser fruído pelos AA. em condições de tranquilidade e repouso», ignorando olimpicamente que ficou provado que uma tal situação é diametralmente oposta àquelas que são as legítimas expectativas dos AA., de «usufruírem das condições proporcionadas pelo Aparthotel FF e pelo espaço urbanístico e natural em que aquele se encontra inserido, em termos de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança, repouso e animação». Certamente, quando uma pessoa quer «condições de tranquilidade e repouso», escolhe um local onde exista «emissão de poeiras, ruídos gerados pelas máquinas em laboração, e maus odores»!
9) O Acórdão recorrido violou o disposto no Art.21.° do Regime Jurídico da Habitação Periódica, que prevê que o direito real de habitação periódica confere ao respectivo titular o direito de: «b) Usar as instalações e equipamentos de uso comum do empreendimento e beneficiar dos serviços prestados pelo titular do empreendimento.», ou seja, consubstancia um direito de utilização de edifício ou sua fracção, integrados em empreendimento turístico, e não, singelamente, o direito a ocupar uma fracção, independentemente do respectivo "espaço envolvente", conforme Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 15-05-2007.
Por outro lado
E sem conceder
10) Ficou provado que a Ré arruinou as condições naturais do espaço envolvente ao Aparthotel FF, quando «Em Maio de 2005, a Ré iniciou» obras que causaram a «emissão de poeiras, ruídos gerados peias máquinas em laboração, e maus odores», e «Em consequência (...) diminuíram substancialmente as condições de higiene e limpeza na urbanização de Tróia».
11) Ficou provado que «a Ré encerrou algumas unidades de alojamento e serviços de que era proprietária, tais como piscinas, minimercado, alguns restaurantes; instalações do Bowling, e deixou de promover espectáculos de animação», bem como, «a animação cultural, jogos e festas», que «até então levava a cabo nos locais que tinha afectos a tal fim», principalmente «nas passagens de ano, Páscoa e épocas altas de Verão (todos os fins-de-semana de Junho a Setembro)».
12) Ficou provado que «VV) Os Autores adquiriram os direitos de utilização das fracções para usufruírem das condições proporcionadas pelo Aparthotel FF e pelo espaço urbanístico e natural em que aquele se encontra inserido, em termos de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança, repouso e animação.»; E como se isso não bastasse, provou-se ainda que «KKK) Na data em que os Autores adquiriram as semanas de férias passaram a integrar o denominado "HH".», e que «LLL) O "HH" emitia para cada titular de Direito Real de Habitação Periódica um cartão (vitalício), que lhe conferia 20% de desconto na utilização do Campo de Golf, dos courts de ténis, do Club Náutico e no acesso às piscinas.».
13) E como se tudo isto não fosse suficiente, na sequência da parcial provimento do Recurso interposto pelos AA., foi julgado provado que «1) O Aparthotel FF encontrasse inserido no, denominado pela Ré, "Complexo Turístico de Tróia";» e que «2) O "Complexo Turístico de Tróia" é composto por Aparthoteis, Piscinas, Minimercado, Serviços de Restauração, Esplanadas, Estacionamento Privativo e Espaços Verdes.».
14) Provou-se, em síntese, que o fim do contrato pelo qual os AA. adquiriram direitos de utilização das fracções, não outro, senão a aquisição de uma propriedade fraccionada, de um apartamento inserido no «denominado pela Ré, "Complexo Turístico de Tróia"», «composto por Aparthoteis, Piscinas, Minimercado, Serviços de Restauração, Esplanadas, Estacionamento Privativo e Espaços Verdes», e formado como « espaço urbanístico e natural em que aquele se encontra inserido, em termos de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança, repouso e animação».
15) Tendo em conta os factos supra transcritos, é evidente a lesão das legítimas expectativas (também demonstradas) dos adquirentes dos Direitos Reais de Habitação Periódica e com evidentes reflexos no fim do contrato (e que jamais poderá ser dissociado do gozo de férias «em termos de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança, repouso e animação»),
16) Assim como é evidente a subsunção dessa lesão ao «regime geral de incumprimento contratual» previsto nos artigos 762°, 763°, 798 a 800° e 428°, todos do Código Civil.
17) Desta forma, é irrefutável o incumprimento: As condições causadas pelas obras, são diametralmente opostas às expectativas, legítimas, que foram as apregoadas, publicitadas e difundidas, perante os AA., adquirentes de direitos reais de habitação periódica, com a amplitude plasmada nos documentos juntos aos autos.
18) Impunha-se reconhecer o direito dos AA. a excepcionar o pagamento da taxa pecuniária referente aos apartamentos objecto de Direitos Reais de Habitação Periódica, de que são titulares, bem como, pelas mesmas razões de facto e de Direito, às quais acresce o disposto no art.° 27°, n°1, do DL n.° 275/93, de 05 de Agosto (direito de indemnização, pelo sacrifício imposto pela realização de obras e reparações, mesmo que «indispensáveis ao exercício normal do direito»), condenar a Ré a indemnizar os Autores pelos prejuízos causados, em quantitativo cuja liquidação relegaram para execução de sentença.
Por outro lado,
19)0 Tribunal da Relação de Lisboa decidiu que «Não tendo os AA. fundamentado o seu pedido no regime gerai do incumprimento contratual, não podem invocar omissão de pronúncia integradora de nulidade, apenas porque o tribunal não analisou o pedido nessa perspectiva jurídica», situação que constitui uma violação verdadeiramente chocante do disposto no art° 664°CPC, que dispõe que o juiz não está obrigado a aceitar o enquadramento jurídico que as partes oferecem para os factos alegados e provados, sendo livre na aplicação do direito.
20) Assim, ao não apreciar a presente acção à luz do regime geral do incumprimento, previsto nos artigos 762°, 763°, 798 a 800° e 428°, todos do Código Civil, o acórdão recorrido não se limitou a "corroborar" a violação desse mesmo regime. Pior do que isso, o tribunal da relação recusou-se a apreciar os factos, que não devem confundir-se com a valoração jurídica que deles seja feita pelas partes, incorrendo, assim, na nulidade prevista no art.° 668°, n°1, ai. d), do CPC.
E mesmo que assim não fosse, ou seja,
21) Mesmo que a Ré não tivesse uma obrigação de carácter contratual, sempre a douta decisão recorrida, ao negar provimento à pretensão à dos AA. , nega protecção a uma situação objectiva de legítima confiança, correspondente à convicção e expectativa sólida, gerada nos AA., aquando da comercialização dos direitos reais de habitação periódica, de forma a criar nos adquirente uma de que, no caso, estariam a adquirir um "produto" adequado ao gozo de férias com tranquilidade e sossego, animação cultural e numa ambiência natural e salutar, e que esse direito de habitação periódica pressupunha a utilização de outros equipamentos, inseridos num "complexo turístico", assim legitimando o exercício de um Direito em termos clamorosamente ofensivos da Justiça,
22) Pelo que, também pela via do abuso de direito - posto que os factos consubstanciadores estão provados - não é possível aceitar a solução jurídica acolhida na sentença recorrida, mostrando-se preenchidos os requisitos do abuso de direito consignados no art.° 334° do C. Civil, pelo menos, no que respeita à cobrança das taxas pecuniárias peticionadas em reconvenção.
23) Como bem se vê em Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 04/03/2004, sobressai «Peculiaridade do direito de habitação periódica só poder incidir sobre edifícios ou respectivas fracções integrados em empreendimentos turísticos - n° 1 do já citado art.1° do DL 130/89, de 18/4 (...)», ou seja, à luz do Decreto-Lei n° 328/86, de 30/9, em vigor à data em que foi constituído o Empreendimento Turístico explorado pela Ré, o direito de habitação periódica só pode incidir sobre fracções de edifícios, integrados em empreendimentos turísticos.
24) A omissão de o proprietário do imóvel ou conjunto turístico declarar quais sejam as respectivas partes integrantes, numa única descrição, em verdadeira fraude à lei, só à Ré é imputável e sempre poderá ser provada, por qualquer meio de prova,
25) E desde logo, pelos documentos juntos aos autos pelos AA. em 31/03/2009: Carta, remetida pela Ré, aos AA., em 18 de Março de 2009, na qualidade de «entidade responsável peia administração do empreendimento», da qual resulta que «se encontram concluídas as obras de conservação e reparação realizadas no Aparthotel FF»; Caderno, composta por 12 páginas, intitulado "Ouro Sobre Azul", que foi distribuído pela Ré, aquando da comercialização dos Direitos Reais de Habitação Periódica; Folheto, igualmente alusivo ao "Complexo Turístico de Tróia".
26) De todos estes documentos, resulta que a Ré comercializou os Direitos Reais de Habitação Periódica, sobre o FF, enquanto inserido no «maior complexo turístico europeu, com inúmeras estruturas ou espaços de lazer, incluindo vários hotéis, o luxuoso FF (...) um dos melhores campos de Golf da Europa, 12 courts de Ténis, várias piscinas, onde também se praticam provas olímpicas, campo de futebol relvado, circuito de manutenção, cinema, restaurantes, salões para congressos, extensas zonas de vejetação natural, (...) a natureza e a obra humana no seu melhor...».
27) Ou seja, o título constitutivo da propriedade horizontal, as certidões do registo predial; e os títulos constitutivos do direito real de habitação periódica, foram elaborados com base em declarações da Ré, sendo o respectivo teor falso e incompatível ao "Regulamento de Administração do Conjunto Turístico", aprovado pelo "Turismo de Portugal, LP." por iniciativa da Ré, que prevê que «o Conjunto Turístico situa-se na Parcela 3.3 do Plano de Pormenor UNOP 1, na freguesia do Carvalhal, Concelho de Grândola e integra os seguintes empreendimentos turísticos e estabelecimentos: - Aparthotel FF - Aparthotel Rosamar - Balneário Terapêutico, declarado de interesse para o Turismo, que integra, nomeadamente, piscinas interiores e exteriores, de adultos e crianças, e solário;- Estabelecimento de Bebidas;- Parque de Estacionamento.» bem como por «infra-estruturas urbanísticas, instalações e equipamentos referidos no título II do presente Regulamento» e ainda, pasme-se, que o Aparthotel FF e o Aparthotel Rosamar têm uma única recepção, conjunta, que se destina «a acolher os clientes do Conjunto Turístico».
Termos em que deverá ser dado provimento ao presente recurso e consequentemente, ser o Acórdão recorrido anulado;
Ou, assim não se entendendo,
Deverá ainda assim o presente recurso merecer provimento, sendo o Acórdão recorrido revogado e a acção julgada procedente, por provada.
Na sua contra-alegação, a Ré pugna, de forma fundamentada, pela confirmação do acórdão recorrido.
Ora, colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II.
A - Antes de mais, elencam-se os factos dados como provados nas instâncias:
A) A R. é a concessionária e administradora do prédio denominado Torre T0 1 ou Aparthotel FF, sito na Rua do Lago, em Tróia, freguesia do Carvalhal, concelho de Grândola, constituído em regime de propriedade horizontal, anteriormente descrito na Conservatória do Registo Predial de Grândola, sob o nº 5786, a fls. 91v do Livro B-1, e actualmente descrito sob o n.º 205/070690.
B) À data da constituição do prédio em regime de propriedade horizontal, por escritura pública outorgada em 25.06.1982, no Cartório Notarial de Grândola, o “Aparthotel FF", sito na Rua do Lago, em Tróia, era composto de "cave, rés-do-chão, primeiro, segundo, terceiro, quarto, quinto sexto, sétimo, oitavo, nono, décimo, décimo primeiro, décimo segundo, décimo terceiro, décimo quarto e décimo quinto pisos, com a área coberta de mil, cento e trinta e cinco metros quadrados e descoberta de dois mil, cento e vinte e cinco metros quadrados".
C) Por escritura de alteração de título constitutivo da propriedade horizontal, outorgada em 28.02.1983, no Cartório Notarial de Grândola, a fracção autónoma designada pela letra B, do "Aparthotel FF", formada por cinco divisões. duas instalações sanitárias, no rés-do-chão, no lado nascente sul e por um logradouro com a área de 2.125 m2, foi desanexada do referido prédio.
O) De acordo com a descrição do prédio na Conservatória do Registo Predial de Grândola, o "Aparthotel FF' é composto por: "cave para economatos, câmaras frigorificas, central de ar condicionado, central de bombagem de esgotos, aquecimento de água, instalações sanitárias, acessos verticais e monta cargas - rés-do-chão com entrada principal, recepção, portaria, telefones, central sonora, bar, instalações sanitárias, sala de pequenos almoços, cozinha, despensa, cave dia, arrecadação, central de recepção de lixo, acessos verticais, monta cargas e elevadores – 1º piso - com galerias de circulação, 10 apartamentos, instalações sanitárias, sala de pessoal de administração, gabinetes, arquivo, copa de andar de pequenos almoços, acessos verticais, monta cargas e elevadores – 2º piso a 11º piso - cada uma com galeria de circulação, 11 apartamentos, copas de andar de pequenos almoços, arrumas, acessos verticais, monta cargas e elevadores – 12º piso e 13º piso - cada um com galeria de circulação, suite, 3 apartamentos, copa de andar de pequenos almoços, arrumos, acessos verticais, monta cargas e elevadores - 14° piso - com apartamento e arrecadação - A. C. 1.135 m2 - artigo 1482 – V. V. 100.000.000$00 - Em propriedade horizontal: Fracções Autónomas: "A" a "AA ". "Z" a "AZ", "BA", "CA" a "CZ", "DA" a "DZ" e "EA" a "EU".
E) O "Aparthotel FF" não tem partes comuns no exterior do edifício, é composto pela área coberta de 1.135 m2 e não tem área descoberta nem logradouro.
F) Os AA. são titulares de direitos reais de habitação periódica sobre as fracções autónomas "EC" e "ED" do prédio urbano denominado "Aparthotel FF", correspondentes aos apartamentos 1104 e 1105, respectivamente.
G) As referidas fracções compõem-se, cada uma delas, "de quarto, sala comum, beliche, "kitchennette", casa de banho e varanda"
H) O 1º A. é titular do Direito Real de Habitação Periódica, correspondente a 20 semanas distribuídas pelos meses de Fevereiro, Junho, Julho e Outubro, que incide sobre o apartamento nº 1105 do edifício FF.
I) O 2º A. é titular Direito Real de Habitação Periódica, correspondente a 52 semanas, que incide sobre o apartamento número 1104 do edifício FF.
J) O 3º A. é titular Direito Real de Habitação Periódica, correspondente a 16 semanas, que incide sobre o apartamento número 1105 do edifício FF.
K) Os direitos reais de habitação periódica sobre as fracções autónomas "EC' e "ED" estão inscritos sob a Ap. 06/260685 do prédio denominado "Aparthotel FF".
L) Na época de 2004/2005 a R. cobrava por dia, pelo aluguer de um apartamento igual ao dos AA. os seguintes valores:
- Época baixa (10/10/04 a 30/04/05) = € 75.5;
- Época média (01/05/05 a 16/07/05 e de 01/09/05 a 30/09/05) = € 96.5;
- Época alta (17/07/05 a 31/08/05 e na Páscoa e Reveillon) = € 130.5;
M) Na época de 2005/2006 a R. cobra, por dia, pelo aluguer de um apartamento igual ao dos AA. os seguintes valores:
- Época baixa = € 77,5;
- Época média = € 99;
- Época alta = € 133.75.
N) ….
O) No ano de 2005, o A. BB frequentou o apartamento 1104 durante 67 dias, correspondentes a dois dias no mês de Maio, 10 dias no mês de Junho, 11 dias no mês de Julho, 28 dias no mês de Agosto e 16 dias no mês de Setembro.
P) No ano de 2005, a A. AA frequentou a unidade de alojamento sobra a qual incide o seu direito real de habitação periódica durante 37 dias, correspondentes a 8 dias no mês de Junho e 29 dias no mês de Julho.
Q) No ano de 2005, o A. CC frequentou a mesma unidade, nas semanas em que é titular, durante 26 dias do mês de Agosto.
R) De acordo com a escritura de constituição do direito real de habitação periódica e com a certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor, as semanas sobre as quais incidem os direitos de que os titulares de direitos reais de habitação periódica são titulares têm "início às 15 horas do respectivo sábado e termo às 15 horas do sábado imediato, sendo a primeira semana de cada ano a que tem começo no 10 sábado de cada ano ".
S) A A. AA não pagou as prestações pecuniárias correspondentes às semanas de que é titular do direito real de habitação periódica sobre o apartamento 1105, relativamente às 5ª a 9ª, às 22ª a 30ª semanas e às 39ª à 44ª semanas do ano de 2005, no montante de Eur.: 112,38 € por cada semana, a que corresponde o valor em dívida de Eur.: 2.247,60 € (dois mil, duzentos e quarenta e sete euros e sessenta cêntimos).
T) O A. BB não pagou as prestações pecuniárias correspondentes às semanas de que é titular de direito real de habitação periódica sobre o apartamento 1104, desde a 14ª semana, que teve início às 15 horas do dia 2 de Abril de 2005, até à data de entrada da Contestação, no valor de Eur.: 112.38 €, por cada semana, a que corresponde o capital em dívida de Eur.: 2.921,88 € (dois mil, novecentos e vinte e um euros e oitenta e oito cêntimos).
U) O A. CC não pagou as prestações pecuniárias correspondentes às semanas de que é titular do direito real de habitação periódica sobre o apartamento 1105, relativamente às 10ª a 17ª semanas e às 31ª a 34ª semanas do ano de 2005, no montante de Eur.: 112,38 € por cada semana de que é titular, correspondente a Eur.: 1.348,56 € (mil, trezentos e quarenta e oito euros e cinquenta e seis cêntimos).
V) O A. CC não pagou o IV A, calculado à taxa legal sobre as prestações periódicas relativas às 31ª a 34ª semanas do ano de 2004, no montante de Eur.: 70,09 € (setenta euros e nove cêntimos).
W) De acordo com o título constitutivo do direito real de habitação periódica a que está sujeito o Aparthotel FF e com a certidão de teor do prédio, cada prestação pecuniária deve ser paga em relação a cada um dos cinquenta e dois períodos semanais de cada ano e no termo do respectivo período de utilização.
X) Em carta recebida em 16 de Julho de 2004, a R. afirma que "A DD tem efectuado um enorme esforço para manter algumas estruturas em funcionamento, de forma a disponibilizar aos utilizadores do resort um conjunto de serviços de qualidade, (...) Para que o Resort não fique sem piscina, a DD está a desenvolver os maiores esforços no sentido de assegurar o bom funcionamento do complexo das piscinas do b... das L..., prestando um serviço de qualidade em segurança para todos os utilizadores. (…) Serão emitidos cartões semanais para todos os condóminos, sendo que para os titulares de DRHP e proprietários de duodécimos, serão emitidos cartões para as semanas de que são titulares, sendo atribuído um cartão por cama turística. O cartão confere o direito a 50% de desconto sobre o preço de tabela para passantes, sendo o acesso às piscinas sujeito à respectiva disponibilidade de lotação. No cartão constará o nº de apartamento e a semana a que diz respeito. Os cartões sereia requisitados na recepção da unidade Rosantar, sendo para tal necessário apresentar um documento que comprove a legitimidade do proprietário, titulares de DRHP ou proprietário de duodécimo"
Y) O Aparthotel FF foi reaberto em Março de 2009, encontrando-se concluídas as obras de conservação e de reparação nele realizadas, e que obrigaram ao encerramento do mesmo em Novembro de 2007, conforme foi aprovado por maioria na Assembleia Geral de titulares de Direitos Reais de Habitação Periódica de 15 de Outubro de 2007, e prorrogado por deliberação da Assembleia Geral de titulares de direitos reais de habitação periódica de 20/6/2008;
Z) A reabertura do Aparthotel FF foi comunicada aos titulares de direitos reais de habitação periódica por carta datada de 18 de Março de 2009;
AA) Durante o período de encerramento referido, e de acordo com o deliberado na Assembleia Geral de 15/10/07, foi suspensa a obrigação de pagamento da prestação periódica;
BB) Tendo ainda os titulares de Direitos Reais de Habitação Periódica direito a receber, durante esse período, e a título de indemnização, o montante correspondente à diferença entre o preço de balcão praticado pela JJ para a semana e apartamento em causa e o valor da respectiva prestação periódica;
CC) A ré ainda não procedeu ao pagamento da referida indemnização aos autores por causa do litígio subjacente aos presentes autos.
DD) A ré enviou aos autores em 18 de Abril de 2005 a carta junta a fls. 31 a 33, onde consta além do mais
EE) «(...) que a reestruturação referida no quesito 8° [reestruturação do empreendimento turístico] estava inserida no Plano de Pormenor da UNOP 1 - Núcleo Urbano da área de desenvolvimento turístico de Tróia e estava prevista a construção de apartamentos turísticos, comércio e uma marina.
FF) (...) que na reestruturação referida a R. iria proceder à demolição de todos os edifícios limítrofes do empreendimento assim como os da área envolvente.
GG) (...) que o Aparthotel "FF", dois restaurantes e um bar mantinham-se em funcionamento.»
HH) A R. transmitiu que reconhecia os incómodos que a reestruturação implicava e, em consequência, promoveria a vedação dos locais de obras com tapumes decorativos, prometendo ainda proceder à utilização diferenciada dos arruamentos, como forma de minimizar o impacto ambiental das obras.
II) As obras em Tróia iniciaram-se em 2005 e terminaram em Março de 2009.
JJ) Por requerimento datado de 12-05-2006 o autor BB fez instaurar contra a ré procedimento cautelar de restituição provisória da posse nos termos e com os fundamentos constantes no respectivo requerimento de folhas 2 a 6 do apenso A, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, pedindo que fosse decretada a restituição provisória da posse do apartamento nº 1104 do Apart-Hotel FF.
KK) Por sentença proferida em 13-06-2006, foi julgada procedente a providência requerida, tendo sido lavrado auto de restituição provisória da posse em 2] -06-2006.
LL) Por sentença proferida em 06-02-2007 na sequência da oposição deduzida pela ré, foi determinada a revogação e o levantamento da providência da restituição provisória da posse, decisão essa que veio a ser confirmada por Acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora em 25-10-2007.
MM) Por requerimento datado, com registo de entrada de 30-03-2006, a autora AA fez instaurar contra a ré procedimento cautelar de restituição provisória da posse nos termos e com os fundamentos constantes no respectivo requerimento de folhas 2 a 6 do apenso B, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, pedindo que fosse decretada a restituição provisória da posse do apartamento nº. 1105 do Apart-Hotel FF.
NN) Por sentença proferida em 21-03-2007 foi indeferida a providência requerida pela autora, decisão essa que foi confirmada pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora por Acórdão datado de 21-06-2007.
00) Por requerimento datado de 10-07-2007 o autor BB fez instaurar contra a ré providência cautelar comum nos termos e com os fundamentos constantes no respectivo requerimento de folhas 2 a 8 do apenso E, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, pedindo que fosse decretada a restituição da posse do apartamento nº 1105 do Apart-Hotel FF.
PP) Por sentença proferida em 16-07-2007 foi julgada procedente excepção dilatória de litispendência e a Ré absolvida da instância.
QQ) A Autora reconvinda AA não pagou as prestações pecuniárias relativas às 5.a a 9.a semanas de 2006, às 22.ª a 30.ª semanas de 2006, às 39.ª a 44.ª semanas de 2006, às 5.ª a 9.ª semanas de 2007, às 22.ª a 30.ª semanas de 2007 e às 39.ª a 44.ª semanas de 2007, no valor total de 4.745,35 €.
RR) O autor reconvindo BB não pagou as prestações pecuniárias correspondentes às 40.ª a 52.ª semanas de 2005, às 1ª a 52.ª semanas de 2006 e às 1.ª a 45.ª semanas de 2007, no valor total de 12.903,03 €.
SS) O autor reconvindo CC. o mesmo não pagou as prestações pecuniárias referentes às 49.ª a 52.ª semanas de 2005, às 10.ª a 17.ª semanas de 2006, às 31.ª a 34.ª semanas de 2006, às 49.ª a 52.ª semanas de 2006, às 10.ª a 17.ª semanas de 2007 e às 31.ª a 34.ª semanas de 2007, no valor total de 4.256,16 € .
TT) O autor CC pagou à ré, em sede de execução, o montante de 3.270,97 € relativamente às prestações pecuniárias referentes às semanas 10.ª a 17.ª 31.ª a 34.ª e 49.ª a 52.ª, de 2005 e às semanas 10.ª a 17.ª e 31a a 34.ª de 2006, bem como IV A no valor de 70,09 €, o que dá um total não pago de 985.19 €.
UU) Os Autores AA e BB são septuagenários e estão reformados.
VV) Os Autores adquiriram os direitos de utilização das fracções para usufruírem das condições proporcionadas pelo Aparthotel FF e pelo espaço urbanístico e natural em que aquele se encontra inserido, em termos de tranquilidade, sossego, ar puro, segurança, repouso e animação.
WW) Em Maio de 2005, a Ré iniciou obras noutros edifícios de que é proprietária na península de Tróia, provocando a emissão de poeiras, ruídos gerados pelas máquinas em laboração, e maus odores.
XX) Em consequência das obras diminuíram substancialmente as condições de higiene e limpeza na urbanização de Tróia.
YY) Aquando do início das obras, a Ré encerrou algumas unidades de alojamento e serviços de que era proprietária, tais como piscinas, minimercado, alguns restaurantes, instalações do Bowling, e deixou de promover espectáculos de animação.
ZZ) Os AA. confeccionavam as respectivas refeições nas kitchennettes dos apartamentos.
AAA) Os AA. têm filhos e netos que passavam temporadas nos apartamentos.
BBB) Os netos ficavam com os avós durante as férias escolares e finais de semana.
CCC) Com as obras a Ré deixou de promover nas passagens de ano, Páscoa e épocas altas de Verão (todos os fins-de-semana de Junho a Setembro) a animação cultural, jogos e festas que até então levava a cabo nos locais que tinha afectos a tal fim.
DDD) Durante o ano de 2005, o "Aparthotel FF" manteve-se em pleno funcionamento e em condições de ser utilizado pelos clientes da R.
EEE) Durante as obras foi colocado um auto-tanque como apoio à demolição.
FFF) Quanto à emissão de ruídos, a Ré constituiu uma equipa especializada para acompanhamento da obra e determinou que não seriam realizados trabalhos nocturnos.
GGG) A zona onde decorriam os trabalhos estava delimitada e vedada.
HHH) Foram criadas zonas exclusivas para a circulação dos utentes e outras para o acesso às obras.
III) Os apartamentos do FF foram mantidos, sendo a sua limpeza efectuada diariamente por funcionários da Ré, e a roupa de cama e toalhas trocadas de dois em dois dias.
JJJ) Quanto às zonas exteriores ao "Aparthotel FF", foram conservados os espaços verdes, como um campo de futebol relvado junto ao edifício "R...' e um outro espaço relvado denominado "P... das Q...", perto do "Aparthotel FF", no qual está instalado um parque de diversões infantil, mini golfe e esplanada.
KKK) Na data em que os Autores adquiriram as semanas de férias passaram a integrar o denominado "HH",
LLL) O "HH" emitia para cada titular de Direito Real de Habitação Periódica um cartão (vitalício), que lhe conferia 20% de desconto na utilização do Campo de Golf dos courts de ténis, do Club Náutico e no acesso às piscinas.
MMM - O Aparthotel FF encontra-se inserido no, denominado pela Ré, “Complexo Turístico de TRÓIA”.
NNN – O “Complexo Turístico de TRÓIA” é composto por Aparthotéis, Piscinas, Minimercado, Serviços de Restauração, Esplanadas, Estacionamento Privativo e Espaços Verdes”.
B - Apreciando a revista:
De uma maneira geral, pode dizer-se que a Recorrente vem repetir na revista o que, de substantivo, alegou na apelação (a ponta de enunciar conclusões, a final que ali obtiveram satisfação!), exibindo os mesmos argumentos e questões e manifestando as mesmas hesitações e ambiguidades que, quanto à configuração da causa, a acompanham desde a apelação. E diga-se, desde já que à quase totalidade dessa argumentação respondeu a Relação de Évora de forma aprofundada e rigorosa cujo acerto não pode deixar de ser reconhecido. Se não vejamos:
B1 - Dando prioridade às questões de natureza adjectiva, e repetindo, ora, quanto ao acórdão recorrido o que já fizera relativamente à sentença, argui, a Recorrente, a nulidade daquele por pretensa omissão de pronúncia porquanto, e afinal, ali se recusou examinar e a apreciar os factos apurados à luz do “regime geral de incumprimento contratual” cuja subsunção jurídica, segundo ela, teria inteiro cabimentos.
Importa reportar que este propósito da Recorrente de ver analisada a sua pretensão segundo tal regime apenas lhe veio à ideia após referência que se lhe fez na sentença proferida na 1ª instância, pois que, até aí, nunca lhe ocorrera invocá-lo como fundamento ou causa de pedir da acção.
Ora, a nulidade de omissão de pronúncia a que alude o art. 668º, nº 1 al. d) do CPC só subsiste se o juiz deixa de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar e estas, como bem se esclarece no acórdão recorrido, são as referidas no art. 660º nº 2 do mesmo diploma, ou seja, aquelas que as partes submeteram à sua apreciação ( salvo outras de conhecimento oficioso), por respeito ao princípio do dispositivo e já agora, do contraditório para que se não diga que as partes foram surpreendidas por decisões tiradas à sua revelia.
Apesar disso, não deixou de se discorrer no mesmo acórdão que tão pouco a Recorrente subsumiu quaisquer factos àquele regime geral de incumprimento contratual ou invocou os preceitos que daí resultassem violados, nem nele faz assentar a sua pretensão para depois, ao analisar-se se, de qualquer modo, houve incumprimento contratual, responder, negativamente, a essa questão.
Não estamos, portanto, perante falta de apreciação e solução de mérito nesta matéria se bem que se aceite que a Recorrente possa discordar da que foi adoptada pelo tribunal recorrido. Discordância desta natureza, todavia, não constitui fundamento do vício que ela veio apontar à estrutura formal do acórdão pelo que cai, pois, pela base a dita nulidade.
B2 – Ao longo de oito das conclusões que enuncia insurge-se a Recorrente contra a decisão da Relação em virtude de aí se não ter alterado a decisão da matéria de facto de modo a dar-se como provado que “o FF não reunia condições para ser fruído pelos AA. em condições de tranquilidade e repouso”. E justifica que essa alteração devia ter ocorrido por razões que tem a ver com normais regras de experiência e também por coerência com a prova de outros factos que enuncia e estão reproduzidos acima, sob as als. vv), ww), xx), yy) e mmm).
Sucede que, conforme ao disposto no nº2 do artº729º do CPC, o Supremo Tribunal de Justiça não pode alterar a decisão do tribunal recorrido, relativamente à matéria de facto, excepto no caso excepcional previsto no nº2 do artº722º do mesmo diploma.
Quer isto dizer que se torna necessária a violação, por aquele tribunal, de disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova para que este STJ possa intervir, corrigindo qualquer erro na apreciação das provas ou na fixação da matéria de facto que envolve o litígio.
Ou seja, excede o âmbito dos poderes deste Supremo Tribunal, não só avaliar do erro na apreciação das provas e a consequente fixação dos factos materiais da causa, isto é, a decisão da matéria de facto quando baseada em meios de prova livremente apreciáveis pelo julgador (artº655º,1 do citado Código) mas também extrair juízos de facto a partir da materialidade fáctica apurada uma vez que está inibido do julgamento de matéria dessa natureza.
Nem a Recorrente o aponta, nem os contornos referidos do caso dão luz verde para que este Supremo Tribunal corrija a apreciação da prova levada a cabo pelas instâncias; e muito menos lhe compete alterá-la por meio de presunções que a Relação não se aventurou a retirar dos demais factos apurados.
De qualquer modo, o que ressalta do exame dos autos é que a Relação de Évora não pressentiu qualquer tipo de incongruência na apreciação a que procedeu, tendo por referência o princípio da liberdade de julgamento, tal como este é garantido nos termos do artº655º do diploma citado. E explicou-o de forma cabal, quanto a nós, quando dá conta no acórdão recorrido que “o facto de terem diminuído substancialmente as condições de higiene e limpeza na urbanização de Tróia não implica nem impõe, como consequência necessária, que as condições de higiene e limpeza do prédio FF também diminuíssem. Mesmo que, como pretendem os AA., o FF faça parte e esteja integrado na urbanização de Tróia, ainda assim as suas condições de higiene e limpeza poder-se-iam manter, mesmo que essas condições tivessem diminuído substancialmente nas demais partes integrantes da urbanização”.
Nestes termos e com imediata repercussão na sorte do litígio, não se consignando na decisão da matéria de facto aqueles factos que seriam cruciais para a verificação da lesão do direito dos AA, é evidente que a pretensão destes não podia obter acolhimento.
E – adiante-se - melhor sorte não terão as demais questões que a Recorrente, aqui, suscita, dependentes que estariam, sempre, da modificação de tal decisão.
B3 – Insiste, seguidamente, a Recorrente em colocar no domínio do incumprimento contratual a actuação da Ré que levou à lesão de seus direitos. Não nos parece, todavia que assim seja.
Os AA. são titulares de um direito parcelar de habitação periódica que lhes confere, a cada um deles, o uso para fins habitacionais, por determinado período temporal, em cada ano, de fracção do Aparthotel FF integrado no Complexo Turístico de Tróia, mediante o pagamento de determinada prestação periódica ao respectivo proprietário ou gestor (cfr artº1º e 3º do DL 275/93 de 5.8 e Luís Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 6ª ed, p.479).
Classificado como direito real menor, há que distinguir quanto a este novo direito real, dois planos: aquele que o caracteriza como “um esquema ou regime de exploração turística” cuja constituição é feita com base num negócio jurídico unilateral, em regra, da iniciativa do proprietário das infra-estruturas do empreendimento turístico e o dos direitos parcelares de habitação periódica que são adquiridos pelos respectivos utentes, em regra, também, por mero efeito de um contrato, nos termos do artº408º do CC (cfr. obra e autor citados, 489 e artº6º, 10º e 12º daquele DL).
Sendo um direito real, por via da tipicidade, o regime do direito real de habitação periódica deve resultar, ao menos no tocante ao seu conteúdo essencial, da lei e nos casos nela não regulados, do título constitutivo e do documento complementar a que se alude no nº2 do artº11 do mesmo diploma, cuja elaboração, como se referiu, pertence ao proprietário do imóvel.
É no artº21º daquele Decreto Lei (redacção do DL 180/99 de 22.05) que se elencam poderes e faculdades dos titulares de direitos parcelares de habitação periódica e entre eles, o de habitar a unidade de alojamento pelo período correspondente ao seu direito ou o de usar instalações e equipamentos comuns do empreendimento.
Do mesmo passo, o artº22º daquele diploma, impõe-lhe a obrigação de pagar ao proprietário ou gestor do empreendimento a prestação anual que, no mesmo normativo, é apontada como correspectivo de gestão e compensação do proprietário pelas despesas a que está sujeito.
A falta de pagamento dessa prestação confere a este último privilégio creditório imobiliário sobre aquele direito (cfr artº23º), revestindo, pois, essa obrigação a natureza de uma verdadeira obrigação real, com eficácia erga omnes, portanto, impositiva para o titular do direito (autor citado, 486/7).
Será, portanto, na base deste (resumido) conteúdo, deste estatuto do direito real da habitação periódica, de origem legal que se há-de procurar solução jurídica para o litígio.
Ora, apesar de a Recorrente vir, apenas em sede de recursos, recentrar a lide na órbita dos direitos de crédito, aludindo a vaga violação de expectativas, comprometedoras dos fins do contrato, certo é que , tal como foi reconhecido no acórdão recorrido, se não descortinam nos autos elementos de origem contratual(bilateral) que sustentem quais as obrigações e direitos assumidos pelas partes que tenham sido objecto de violação e possam sustentar os pedidos formulados na acção.
B4 - E pela mesma razão por que se recusa remeter para um genérico e vago incumprimento contratual a solução do litígio, é que se mostra, claramente, deslocada a excepção de não cumprimento do contrato que os AA opuseram ao pedido de pagamento da prestação anual que a Ré, contra eles, formulou, reconvencionalmente.
A excepção de não cumprimento é, como se sabe, a faculdade que cada um dos contraentes tem de, nos contratos bilaterais com o mesmo prazo de cumprimento das respectivas prestações, recusar a sua enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe (artº428º do CC).
Ora, desde logo, não resulta comprovado que a prestação anual cujo cumprimento os Reconvindos pretendem recusar, tenha por origem qualquer contrato bilateral e muito menos que nele tenha sido assumida como contraprestação sinalagmática de prestação assumida pelo outro sujeito contratual.
Não tendo por fundamento o trato contratual, também, se afigura que o carácter real, acima sublinhado, da obrigação de prestação anual no âmbito do estatuto do direito real de habitação periódica se impõe ao titular deste direito, independentemente, de qualquer acto de aceitação o que sempre lhe retiraria qualquer vínculo daquela ordem (sinalagmática) num hipotético quadro contratual.
B5 – Não se revendo a solução da causa e da revista no paradigma do direito das obrigações, ela também não procede, por falta de prova, no quadro dos poderes correspondentes ao conteúdo típico do direito real de habitação periódica, nomeadamente, o direito de habitar a fracção autónoma e de usar as instalações comuns do empreendimento em que ela se insere cuja lesão e respectiva ilicitude ficaram por demonstrar.
Na verdade, supunham os pedidos que formularam, a demonstração pelos AA de que as obras levadas a cabo pela Ré haviam inviabilizado a utilização de suas fracções, objecto do direito real de habitação periódica e também que haviam sido impedidos de aceder e usar as partes comuns de lazer, do empreendimento.
Não só não o fizeram, mas também se veio , afinal, a comprovar que no período temporal em que haviam situado a lesão de seus direitos, e como bem referem as instâncias, “não só o FF se manteve em funcionamento e em condições de ser utilizado pela generalidade dos seus utilizadores até Novembro de 2007, como os próprios Autores utilizaram os apartamentos durante algumas semanas do ano de 2005 e socorreram-se dos tribunais visando utilizá-los nos anos de 2006 e 2007.”
Por outro lado, no silêncio dos títulos que fizeram juntar aos autos, como se escreve no acórdão recorrido, não só “nada consta quanto a equipamentos de uso comum exteriores ao Aparthotel a cujo uso tenham direito” mas também se não comprova que “a Ré (tenha) assumido contratualmente a obrigação de assegurar o uso dos equipamentos de que os AA. alegam terem sido privados com as obras, ou proporcionarem a animação cultural, jogos, festas que invocam terem deixado de ser organizados…”
Assim, não comprovada a conduta lesiva da Ré, não se pode pedir que a responsabilidade civil cumpra a sua função de obrigar a Ré a proceder à reparação dos danos peticionados (rtº483º do CC).
B6 – Resta, por fim, apreciar se a conduta da Ré de exigir aos AA. o pagamento das prestações anuais em falta, relativas à unidade de alojamento de cada um deles, configura abuso de direito.
Como se escreve no acórdão recorrido “os AA. só não utilizaram as fracções sobre as quais incide o respectivo DRHP, porque não quiseram, já que o Aparthotel se manteve, no período a que respeitam as pedidas prestações, em funcionamento e em condições de ser utilizado…”
Segundo o disposto no artº22º do já citado DL 180/99 funcionam tais prestações como correspectivo dos encargos de gestão e como compensação do proprietário do empreendimento turístico pelas despesas a que está sujeito.
Vinculadas a tais finalidades, essas prestações não podem configurar-se, portanto, como sendo meras contrapartidas simétricas do uso das unidades de alojamento.
Assim sendo, numa situação como a descrita nos autos em que o empreendimento passa pela realização de obras de grande vulto que, todavia, não inviabilizam a sua utilização essencial, a exigência do pagamento das mesmas prestações, não pode ser entendida como abusiva nem se traduz em excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (artº334º do CC).
B7 - Em consequência do exposto, na falta de fundamento das questões analisadas, conclui-se pela falta de fundamento da revista.
III.
Termos em que se julga improcedente o presente recurso de revista e se decide confirmar o acórdão recorrido.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 6 de Março de 2012.
Martins de Sousa (Relator)
Gabriel Catarino
Sebastião Povoas