Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 09B0432 |  |
LICENÇA DE HABITABILIDADE
1 – Se os réus prometem vender um determinado prédio para habitação sem estarem munidos de requisitos essenciais ao cumprimento da promessa, designadamente a licença de habitabilidade, essa é todavia uma promessa que, temerária ou não, eles podem legitimamente assumir, assumindo risco da sua própria temeridade.
2 – Se assim prometeram assim assumiram a obrigação ( e o risco ) de se munirem dos elementos necessários ao contrato prometido.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e mulher BB intentaram, em 26 de Janeiro de 2007, no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, contra CC e mulher DD acção ordinária, que recebeu o nº940/07, da 2ª Vara de Competência Mista, pedindo que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre AA e RR, que identificam no art.1º da sua petição, e se condenem os RR a restituir aos AA a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no montante de 100 000,00 euros, acrescida de juros legais desde a citação dos RR e até efectivo e integral pagamento.
Alegaram, em suma:
celebraram com os RR um contrato promessa de compra e venda de prédio urbano;
como sinal e principio de pagamento entregaram aos RR a quantia de € 50 000,00;
comunicaram aos RR que se encontrava marcada a escritura de compra e venda para determinada data e local, não tendo aqueles comparecido;
estabeleceram um prazo suplementar para a realização da escritura, considerando resolvido o contrato se naquele se não celebrasse o contrato prometido;
compraram outro imóvel.
Contestaram os RR ( fls.55 ) para dizerem, em resumo:
como os AA sabiam, não foi possível celebrar no prazo estabelecido e naquele comunicado aos RR o contrato prometido, por inexistência de licença de utilização pelo facto da entidade licenciadora ter sucessivamente colocado obstáculos ao processo de autorização;
depois de obtida tal licença os RR marcaram a realização da escritura, tendo os AA comparecido à mesma e recusado a sua celebração, tendo os RR comunicado a resolução do contrato promessa.
Replicaram os AA ( fls.101 ).
Dispensou-se ( fls.113 ) a audiência preliminar e, do mesmo passo, foram fixados os factos assentes e alinhada a base instrutória.
Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls.154, foi proferida a sentença de fls.156 a 159 que julgou a acção improcedente e absolveu os RR do pedido.
Inconformados, os AA interpuseram recurso de apelação e, por acórdão de fls.211 a 223 o Tribunal da Relação do Porto julgou parcialmente procedente o recurso de apelação e, revogando a sentença recorrida, declarou resolvido o contrato promessa celebrado entre autores e réus e condenou os réus a devolver aos autores a quantia recebida de 50 000,00 euros, acrescida de juros legais vencidos desde a data da citação até integral pagamento.
Ainda inconformados, os autores pedem agora revista para este Supremo Tribunal.
E, alegando a fls.245, CONCLUEM:
1 – recorrentes e recorridos celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, com o prazo para a celebração da respectiva escritura definitiva ( 30 de Abril de 2004 ), largamente ultrapassado.
2 – não obstante o prazo estipulado e acordado pelas partes – 30 de Setembro de 2004 – os recorrentes foram concedendo, ora verbalmente ora através de cartas registadas remetidas quer ao procurador dos recorridos quer directamente a estes, sucessivas prorrogações do prazo para a celebração da escritura definitiva,
3 – nunca estes tendo demonstrado disponibilidade para o fazer nem comparecendo no cartório notarial no dia e hora em que os AA acabaram por marcar a escritura – 2 de Maio de 2005, pelas 11 horas. E mesmo depois da não comparência a tal acto pelos recorridos, os recorrentes concederam novos prazos suplementares para resolução do problema.
4 – estão provadas as necessidades habitacionais dos recorrentes e estão provados o registo provisório de aquisição de um novo imóvel em 4 de Janeiro de 2006 e a escritura definitiva deste em 17 desse mesmo mês e ano.
5 – o art.804º do CCivil prevê o incumprimento, ainda que a título ou na modalidade de mora, o que se aplica à ausência destes no dia designado para a escritura definitiva do imóvel em discussão.
6 – apesar de concedido prazo suplementar na interpelação admonitória, os recorridos nada disseram ou fizeram, apesar de provado que o recorrido marido, em Maio de 2005, esteve em Portugal – entram pois em incumprimento definitivo conforme preceitua o art.808º, nº1 do CCivil.
7 – o art.808º, nº1 do CCivil prevê igualmente que a obrigação se considera como não cumprida ( definitivamente ) quando o credor perde o interesse que tinha na realização da mesma – tal perda de interesse ficou exaustivamente provada.
8 – consequentemente, assiste aos recorrentes, nos termos do art.801º, nº2, resolver como resolveram o contrato promessa de compra e venda – e exigir como exigiram a devolução do sinal em dobro ( art.442º, nº2 do CCivil ).
9 – é que o art.442º do CCivil prevê a devolução do sinal em dobro quer para o incumprimento intencional quer para o meramente negligente quer para um incumprimento que se possa reputar de definitivo ( inclusive perda de interesse ) – art.442º, nºs2 e 3.
10 – a manter-se a decisão proferida pelo tribunal a quo estar-se-á a legitimar o enriquecimento sem causa por parte dos recorridos quando ao tempo em que retiveram o sinal ( 50 000,00 euros ) e nenhuma indemnização obteriam os recorrentes pela responsabilidade dos recorridos em não os terem elucidado antecipadamente dos riscos de demora por causa da ausência do alvará de utilização.
11 – os recorrentes não persistiriam nessa indemnização se tivesse havido boa fé dos recorridos na formação do contrato promessa e este tivesse ficado, de modo expresso ou consciente, sujeito à condição suspensiva da concessão do alvará.
12 – não tendo sido essa a situação, por culpa exclusiva dos recorridos ( que não informaram os recorrentes antes do contrato nem a este apuseram qualquer condição ) o incumprimento tem de se qualificar como imputável a eles.
13 – e a indemnização desse incumprimento é aquela que o art.442º, nº2 do CCivil fixa – a devolução do sinal em dobro.
14 – mesmo a não se entender assim, sempre a mora dos requeridos começou antes da citação, devendo os juros ser fixados desde a data estabelecida ( pelos próprios ) para o contrato prometido ( 30 de Setembro de 2004 ).
Contra – alegam os recorridos AA e mulher DD a fls.268 pela manutenção do acórdão recorrido.
Estão cumpridos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
FACTOS:
A) Autores e Réus celebraram, em 04 de Junho de 2004, um acordo escrito designado de contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal pelo qual os RR, outorgando na qualidade de promitentes vendedores, prometeram vender aos AA, na qualidade de promitentes compradores, “um prédio urbano composto de ........e andar sito na Rua da........................., da freguesia de Gulpilhares, concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na primeira Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 00723, inscrito na matriz urbana sob o artigo 2400 e licença de construção nº 137/03 emitida pela C.M.G. em 06.02.2003” (alínea A) dos factos assentes).
B) AA e RR fixaram como preço do prédio objecto de tal contrato a verba de 274 338,84 € e como sinal e principio de pagamento, entregaram naquela data os AA aos RR, dando estes respectiva quitação, a quantia de 50 000,00 €, sendo que o remanescente do preço seria liquidado no acto da escritura do contrato prometido (alínea B).
C) Acordaram AA e RR outorgar a escritura definitiva de compra e venda até 30 de Setembro de 2004, clausulando, ainda, que todas as comunicações, declarações, interpelações ou notificações de uma parte à outra apenas seriam válidas se efectuadas por carta registada com aviso de recepção dirigidas para os domicílios respectivos dos titulares deste titulo contratual e considerando-se feitas no dia em que fosse assinado o aviso de recepção (alínea C).
D) Declararam os RR ter o seu domicílio em ............................................., Suíça (alínea D).
E) Em 22 de Abril de 2005 os AA remeteram aos RR, para a morada referida na alínea D), uma carta registada com aviso de recepção (alínea E).
F) No dia 02 de Maio de 2005, pelas 11 horas, os RR não compareceram, nem se fizeram representar por procurador,EE, que possuíam àquela data, no 2º cartório Notarial de Vila Nova de Gaia (alínea F).
G) No dia 09 de Maio de 2005, foi devolvida a carta remetida aos RR com a menção de “não reclamada” (alínea G).
H) O A. marido remeteu, em 12 de Maio de 2005, carta registada para a Rua do................., Arcozelo, dirigida ao R. marido, na qual estabeleceu um prazo suplementar de 15 (quinze) dias para a realização da escritura prometida, sob pena de accionar a cláusula 5 do contrato promessa (alínea H).
I) Tal carta foi devolvida em 16.05.2005 com menção de “mudou-se” (alínea I).
J) Atenta a necessidade e urgência na realização da escritura com vista à utilização do imóvel para habitação do casal, tentaram os AA, em 31.05.2005, proceder ao registo do contrato promessa do imóvel em apreço, visando conferir eficácia real ao contrato, o que viria a ser recusado com fundamento na não coincidência entre o prédio constante na requisição de registo e aquele que constava no contrato promessa apresentado (alínea J).
K) Por carta registada com aviso de recepção dirigida pelo A. marido aos RR no domicílio suíço referido, datada de 23.06.2005, o A. declarou conceder um prazo suplementar de 15 dias para a realização da escritura de compra e venda, solicitando a entrega da licença de habitabilidade, ficha técnica, documento matricial, bilhetes de identidades e números de contribuinte, declarando, ainda, que na ausência de resposta considerava para todos os efeitos incumprido o contrato por culpa única e exclusiva dos RR (alínea K).
L) Por carta registada com aviso de recepção datada de 22.06.2005, dirigida a EE, na qualidade de procurador dos RR, e para a .....................,....., Vila Nova de Gaia, o A. marido declarou conceder um prazo suplementar de 15 dias para a realização da escritura de compra e venda, solicitando a entrega da licença de habitabilidade, ficha técnica, documento matricial, bilhetes de identidades e números de contribuinte, declarando, ainda, que na ausência de resposta considerava para todos os efeitos incumprido o contrato (alínea L).
M) Tal comunicação foi recusada pelo destinatário e devolvida aos AA. em 27 de Junho de 2005 (alínea M).
N) Os AA. encetaram de imediato diligências junto da agência FF - Imob., com vista à aquisição de um novo imóvel destinado a satisfazer as necessidades habitacionais do agregado familiar, procedendo ao registo provisório de aquisição da sua actual residência em 04 de Janeiro de 2006 e escritura de compra e venda em 17 de Janeiro de 2006 (alínea N).
O) O alvará de utilização do prédio foi concedido em 06.01.2006 (alínea O).
P) Os RR informaram os A.A., em 31.01.2006, que designaram o dia 09.02.2006, pelas 10.00 horas, num cartório notarial privado, para a realização da escritura pública, os quais, tendo comparecido, não pretenderam outorgá-la (alínea P).
Q) Por carta registada datada de 13.02.06 e recepcionada pelos AA., os RR declararam resolver o contrato promessa com fundamento de os AA não terem outorgado a escritura (alímea Q).
R) Os RR, antes da data por si marcada para a escritura propuseram, por intermédio do seu procurador, a devolução aos AA da quantia do sinal em singelo, acrescido dos respectivos juros de mora, proposta esta declinada pelos AA (alínea R).
S) Na carta referida na alínea E) os AA comunicaram aos RR. que se encontrava marcada a escritura de compra e venda – objecto do contrato promessa – para o dia 02 de Maio de 2005, pelas 11 horas, a realizar-se no 2º cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, informando-os que se deveriam fazer acompanhar som os seguintes documentos: licença de habitabilidade, ficha técnica, documento matricial, bilhete de identidade do casal e contribuinte do casal (número 1) da base instrutória).
T) O R. marido encontrava-se em Portugal no final do mês de Maio (número2).
U) Em 21.04.05 os A.A. tinham perfeito conhecimento de que os RR não tinham a licença de habitabilidade e ficha técnica por força dos sucessivos obstáculos colocados pela ......... relativamente ao processo de autorização de utilização, nomeadamente aos aditamentos ao projecto que foi necessário efectuar, factos que também eram do conhecimento dos AA (número 3).
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Os AA pediram que se declarasse resolvido o contrato promessa celebrado com os RR e estes fossem condenados a restituir-lhes a quantia recebida a título de sinal ( 50 000,00 euros ) em dobro, no montante de 100 000,00 euros, acrescida de juros legais desde a citação e até integral e efectivo pagamento.
Em 1ª instância – sentença de fls.156 a 159 – os RR obtiveram vencimento de causa, ou seja, foram absolvidos do pedido, tal como haviam solicitado na sua contestação.
Os AA não se conformaram e interpuseram recurso de apelação.
E obtiveram parcial provimento – a Relação do Porto, no acórdão recorrido, declarou resolvido o contrato e condenou os RR a devolver aos AA, em singelo, a quantia recebida – 50 000,00 euros, com os juros à taxa legal pelo período constante do pedido dos AA – desde a citação até integral e efectivo pagamento.
Os RR conformaram-se com esta decisão – só os AA interpuseram recurso de revista para este Supremo Tribunal.
De modo o que nos ocupa, aquilo que pode constituir o objecto do presente recurso, é tão só e apenas o que tem a ver com os restantes 50 000,00 euros, o “dobro” do sinal.
Não já os juros e o tempo da sua medida – no qual os AA tiveram inteiro vencimento – não já os 50 000,00 euros entregues a título de sinal, que os AA já vão receber em singelo ... porque os RR aceitaram nessa medida a condenação.
Então o contrato está resolvido, e está resolvido porque o atraso ( a mora ) na prestação por parte dos RR conduziu à – objectiva – perda de interesse por parte dos AA.
Assim considerou o acórdão recorrido – aceite pelos RR – concluindo:
« nos termos do art.808º, considerando-se não cumprida a obrigação por parte dos réus, os autores têm direito a pedir a resolução do contrato.
Nos termos do art.433º do CCivil, na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico... E, segundo estipula o art.289º a declaração de nulidade e a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que houver sido prestado ...».
O que o acórdão recorrido recusa é a aplicação do disposto no nº2 do art.442º porque não julga imputável aos RR o atraso na prestação e o consequente incumprimento do contrato.
E por quê? Por que razão julga assim o tribunal recorrido?
Porque « ambas as partes contratantes sabiam que o imóvel prometido vender não tinha licença de habitação, essencial para a realização do contrato definitivo e que a respectiva emissão envolve, normalmente, processos de duração imprevisível, como é do conhecimento comum. Assim, realizando o contrato nestas condições, tacitamente aceitaram que a não realização do contrato definitivo, no prazo estipulado, não envolveria a respectiva perda de interesse ».
Verdadeiramente de mora só pode falar-se quando o atraso na prestação por parte do devedor lhe seja imputável: só há mora – nº2 do art.804º - quando o devedor não cumpriu a prestação no tempo devido por causa que lhe seja imputável.
Escreve Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 3ª edição, Almedina, pág.109 - « A mora do devedor ( mora solvendi ) é o atraso ( demora ou dilação ) culposo no cumprimento da obrigação. O devedor incorre em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido ... ».
Então a pergunta é:
pode ( ou não ) imputar-se o atraso na prestação por parte dos RR ( que conduziu à perda do interesse por parte dos AA e à consequente resolução do contrato ) a estes mesmos réus?
O acórdão recorrido – já vimos – entendeu que não.
Terá entendido bem?
Relembremos os factos:
autores e réus celebraram em 4 de Junho de 2004 o contrato promessa de compra e venda do imóvel, um prédio urbano composto de rés-do-chão e andar ... inscrito na matriz urbana sob o artigo 2400 e licença de construção nº137/03.
E acordaram em outorgar a escritura definitiva até 30 de Setembro de 2004.
Os RR prometem, em 4 de Junho de 2004, vender um prédio urbano para habitação; e vender até ao dia 30 de Setembro de 2004.
Mas, ao prometer, os réus sabem que estão a fazer uma promessa para cujo cumprimento lhes faltam ainda determinados requisitos. Designadamente, eles só podem vender se e quando dispuserem da necessária licença de habitabilidade.
Eles sabem que só podem vender depois de se munirem dessa licença.
É temerária, por isso, a sua promessa?
Pode ser, mas é uma promessa que eles podem perfeitamente assumir – e, assumindo-a, assumem a obrigação de obter o documento necessário à venda.
No universo contratual – e dentro dele a questão deve ser apreciada – eles assumem o risco da sua própria temeridade. Sibi imputat!
E os AA, não poderá dos AA dizer-se que com os RR assumiram o mesmo risco e, assim sendo, correram junto com eles o risco da indefinição e incerteza da disponibilidade do objecto por parte deles?
Aos RR, se queriam chamar os AA a essa co-assunção, competiria efectuar a respectiva prova porque essa seriam factos impeditivos ou modificativos do direito dos AA.
Mas limitaram-se a alegar e a provar que em 21.04.05 os A.A. tinham perfeito conhecimento de que os RR não tinham a licença de habitabilidade e ficha técnica por força dos sucessivos obstáculos colocados pela GAIAURB relativamente ao processo de autorização de utilização, nomeadamente aos aditamentos ao projecto que foi necessário efectuar, factos que também eram do conhecimento dos AA.
Volta a repetir-se: prometendo vender assumiram a obrigação de se munirem de todos os elementos que lhes permitissem cumprir a sua promessa.
Mas os RR prometeram vender em 4 de Junho de 2004.
E, provadamente, sóem 21 de Abril de 2005 os RR conheciam a falta desses elementos.
Ou seja: não há prova provada de que os AA tenham sido chamados assumir os riscos da promessa feita pelos RR.
A temeridade destes, se a houve, com eles fica. O atraso na prestação ( e o consequente incumprimento defintivo do contrato ), a eles é imutável.
E se assim é – manda o nº2 do art.442º - aqueles que prestaram o sinal, os autores, têm o direito de o exigir o dobro do que trestaram.
O recurso dos AA procede.
D E C I S Ã O
Na procedência do recurso, concede-se a revista e, revogando-se em parte a decisão recorrida, condenam-se os RR CC e mulher DD a restituir aos AA AA e mulher BB a quantia de 100 000,00 ( cem mil ) euros, e os juros vencidos e a vencer, sobre essa mesma quantia, desde a citação até integral pagamento.
Custas, aqui e nas instâncias, a cargo dos RR.
Lisboa, 01 de Outubro de 2009
Pires da Rosa (Relator)
Custódio Montes
Mota Miranda