| 04A1932 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
DOLO
ANULABILIDADE
II - Trata-se de um dolo relevante já que o declarante (Município) caiu em erro por efeito da conduta artificiosa do declaratário (inquilina).
III - O efeito desse dolo é anulabilidade do negócio, podendo ainda existir responsabilidade civil para o "deceptor".
I - O Município de Oeiras intentou acção com processo ordinário contra A, pedindo que se anule o contrato de arrendamento celebrado entre autora e ré e se condene esta a entregar o fogo livre e devoluto.
Alegou que celebrou com a ré um contrato de arrendamento, ao abrigo de um programa de realojamento, sendo certo que a ré não estava em condições de beneficiar do mesmo, facto que ocultou da autora.
B deduziu intervenção espontânea, que foi admitida. Pediu que fosse atribuída a manutenção do arrendamento ao seu agregado familiar.
O autor veio pedir que a ré fosse condenada a apagar as rendas em dívida.
Contestando, a ré sustentou que celebrou o arrendamento para realojamento do seu agregado familiar, nada tendo ocultado.
O processo prosseguiu termos, tendo tido lugar audiência de julgamento, sendo proferida sentença que decidiu pela procedência parcial da acção e improcedência do pedido formulado pelo interveniente.
Apelou o interveniente.
O Tribunal da relação confirmou o decidido.
Inconformado, recorre o interveniente para este tribunal.
Formula as seguintes conclusões:
- No acórdão recorrido ao decidir-se pelo não provimento do recurso, confirmando-se a decisão recorrida, que conclui pela anulabilidade do referido contrato de arrendamento, e pela improcedência do pedido reconvencional deduzido pelo interveniente, ora recorrente, violou-se o disposto nos artigos 247º, 289º, 304º nº 5, 334º, 342º, 437º e 439º do C. Civil, bem como o regime do arrendamento social estatuído pelo Dec-Lei nº 166/93, de 7 de Maio;
- Ressalta dos presentes autos que o contrato de arrendamento em causa, foi celebrado entre o autor, ora recorrido e a ré, em atenção ao agregado familiar da mesma;
- Do agregado familiar da ré, na altura da celebração do contrato de arrendamento, faziam, pois, parte o interveniente, ora recorrente, a companheira deste C, o filho de ambos D e o irmão daquele E;
- B, C, D, E e A, encontravam-se todos inscritos no cartão de morador referente ao respectivo agregado familiar;
- Aquela composição do agregado familiar, para efeitos de realojamento, foi dada como provada pelo acórdão de que se recorre;
- Foi com base neste agregado familiar que o autor, ora recorrido, celebrou com a ré o contrato de arrendamento em apreço;
a Municipal, neste processo de realojamento, agrupava as pessoas por laços de parentesco, concedendo-lhes uma só casa para todos, independentemente de viverem ou não juntos na mesma casa no bairro da Pedreira dos Húngaros;
- A atribuição do fogo municipal ao agregado familiar em causa resultou da carência habitacional efectiva do interveniente, ora recorrente, e de todo o mencionado agregado familiar;
- Na verdade, todos residiam numa barraca sem condições habitacionais no denominado Bairro Pedreira dos Húngaros;
- Nessa barraca não existem condições de higiene; a chuva, o frio e o calor entravam; não existia casa de banho, nem cozinha; não tinham luz e água canalizada; não existiam condições de privacidade do agregado familiar, designadamente o local onde o agregado familiar descansava e dormia não tinha paredes de separação, pois o espaço habitacional da barraca não tinha separação física entre si;
- Os serviços sociais do Departamento de Habitação do autor, ora recorrido, procederam em momento prévio à celebração do contrato de arrendamento, ao levantamento das descritas condições habitacionais, bem como da situação pessoal e económica dos elementos que constituíam este referido agregado familiar;
- Foi com base na falta de condições habitacionais do agregado familiar em causa, e na insuficiência económica deste, que o interveniente, ora recorrente, e os restantes elementos do agregado familiar viram suprida a sua carência habitacional, através do arrendamento em causa;
- É certo que, em momento posterior à celebração do contrato de arrendamento a ré abandonou o agregado familiar e o local arrendado;
- Disso, foi dado conhecimento ao Departamento de Habitação do autor, ora recorrido, com vista à manutenção da habitação do agregado familiar naquele fogo habitacional;
- Foi dado como provado que a ré comunicou ao autor, que já não residia no locado pois havia comprado casa própria, por carta datada de 16.03.99;
- O interveniente é pedreiro da construção civil, não auferindo qualquer remuneração de carácter regular e permanente, e o seu referido irmão é estudante;
- O interveniente, ora recorrente, tem toda a legitimidade e razão para reclamar o direito ao arrendamento dos autos, atento o facto de o mesmo ter sido realizado tendo por base o agregado familiar daquele, visando e destinando-se à sua habitação;
- Não corresponde à verdade que a vontade formulada pelo autor, ora recorrido, quando firmou o contrato de arrendamento com a ré estivesse viciada, havendo um erro sobre a causa determinante da celebração do negócio jurídico, dado que o interveniente, ora recorrente, preenchia todos os requisitos, confirmados pelos serviços do autor, para lhe ser atribuído o direito de habitar o fogo municipal disponibilizado para o feito, nos termos do disposto na cláusula V do mencionado contrato de arrendamento;
- O contrato de arrendamento, objecto dos presentes autos, foi celebrado com base no Dec-Lei nº 166/93, de 7 de Maio;
- Como resulta do regime estatuído naquele diploma legal, assim como do contrato de arrendamento in casu, para a celebração deste tipo de arrendamento é fundamental a avaliação pessoal e económica dos elementos constitutivos do agregado familiar;
- Os serviços do autor, ora recorrido, levaram a cabo aquela avaliação pessoal e económica dos elementos constitutivos do agregado familiar;
- O autor, ora recorrido, sempre teve conhecimento de que o interveniente, ora recorrido, e o seu irmão E, que, aliás, constam do processo elaborado pelo Departamento de Urbanismo do autor, cumprem os requisitos para continuar a habitar aquele espaço;
- Não se compreende que a sentença recorrida, confirmada pelo acórdão de que se recorre, imponha ao interveniente, ora recorrente, a anulabilidade do contrato de arrendamento, com vista à entrega do fogo atribuído, completamente livre e devoluto, não reconhecendo ao recorrente o direito de habitar;
- Conforme consta do contrato de arrendamento, o fogo objecto do presente arrendamento destina-se exclusivamente a fins de habitação do segundo outorgante e do respectivo agregado familiar à data deste contrato;
- Define-se agregado familiar no artigo 3º nº 1, alínea a) do Dec-Lei nº 166/93, de 7 de Maio, como "conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário, pelo cônjuge ou pessoa que com ele viva há mais de cinco anos em condições análogas, pelos parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral, bem como pelas pessoas relativamente às quais, por força de lei ou de negócio jurídico que não respeitem directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos e, ainda, outras pessoas a quem a entidade locadora autorize a coabitação do arrendatário";
- É o próprio acórdão recorrido a reconhecer que decorre deste normativo um conceito de agregado familiar em sentido duplo;
- E daí que legitimamente o autor, face à falta de casas, junte as pessoas pelos laços familiares e na ponderação das suas necessidades habitacionais e carência económica, formam um grupo, um núcleo, a quem atribui uma casa;
- Atendendo que o fogo em causa foi arrendado com base no agregado familiar, do qual o interveniente, ora recorrente, faz parte, este tem direito à manutenção do arrendamento, atento fazer parte integrante do respectivo contrato;
- O autor celebrou o referido contrato de arrendamento com a ré devido à ausência do interveniente, ora recorrente, de Oeiras, por motivos profissionais;
- O processo de avaliação do agregado familiar, levado a cabo pelo Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de Oeiras, foi realizado tendo por base o interveniente, ora recorrente, na posição de inquilino;
- Apenas a circunstância do interveniente, ora recorrente, se encontrar ausente de Oeiras, por motivos profissionais, na data da celebração do contrato de arrendamento, levou ao autor a realizar com a ré este contrato;
- Assiste ao interveniente e ao seu agregado familiar a manutenção do contrato de arrendamento;
- É o próprio acórdão recorrido que afirma: "Neste contexto, o autor juntou um só, dois agregados familiares "strictu sensu" - o formado pela família do B, ora recorrente, e o da ré, sua irmão, com o irmão de ambos, E";
- O autor reconhece a existência de dois agregados familiares, aos quais impõe uma única habitação e, depois não reconhece o direito à permanência na mesma do agregado familiar do interveniente, ora recorrente, em virtude da saída, ou por irregularidade imputável à ré, é que, em bom rigor, não integra o agregado familiar do Sr, B, ora recorrente;
- A posição assumida pelo autor consubstancia um flagrante abuso de direito, porquanto não assiste legitimidade ao autor, atendo, inclusive, o fim económico e social do direito em causa, e em desrespeito pelos limites impostos pela boa-fé, ao pretender a anulabilidade ou o distrate unilateral do contrato de arrendamento social, que tem por objectivo superior o realojamento das pessoas que viviam em condições degradantes;
- Deve reconhecer-se ao interveniente, ora recorrente, e ao seu agregado familiar, a manutenção do referido arrendamento, atendendo a que o respectivo contrato foi celebrado face às especiais condições pessoais, económicas e de habitabilidade do agregado familiar do interveniente, ora recorrente;
- Devem todas e cada uma das conclusões do presente recurso serem procedentes.
Contra-alegando, o autor defende a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
O autor como primeiro outorgante, através do respectivo Presidente da Câmara e a ré A, como segundo outorgante, subscreveram em 25.06.98, o doc. de fls. 8 e 9 dos autos, no qual opuseram as respectivas assinaturas, acordado conforme consta desse documento e estipulando, nomeadamente as seguintes cláusulas;
O primeiro outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante o T2 nº 30, piso 0-B, do prédio sito na Rua Dr. .., em Porto Salvo;
O arrendamento é pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de Agosto de 1998, considerando-se sucessivamente renovado por iguais períodos, se não for denunciado por qualquer dos outorgantes com a antecedência mínima de 30 dias em relação ao termos do facto contratual;
O fogo objecto do presente arrendamento destina-se exclusivamente a fim de habitação do segundo outorgante e do respectivo agregado familiar à data desse contrato;
Para este efeito, considera-se como agregado familiar elementos registados constantes no processo familiar do morador;
O abandono da casa por qualquer dos membros do agregado familiar, não prejudica o direito de habitar dos restantes membros do respectivo agregado familiar;
A transmissão da posição do arrendatário efectua-se nos termos previstos na lei, para os membros do agregado familiar;
Tal acordo resultou de uma operação de realojamento que o autor procedeu para eliminação do núcleo habitacional conhecido como "Pedreira dos Húngaros";
Mostra-se inscrita na C.R. Predial de Agualva, Cacém, por apresentação nº 169, de 17.10.97, convertida em definitivo por apresentação nº 176, de 04.02.98, a aquisição a favor de A, por compra, da fracção autónoma, designada por letra "B", do prédio urbano sito na Praceta Manuel Nunes André, nº ..., Agualva, Cacém, descrito na Conservatória sob o nº 01795/296487;
A ré dirigiu ao Sr. Presidente da Câmara de Oeiras a missiva datada de 24.07.98, tendo tal missiva dado entrada na CMO, em 03.08.98;
A ré, em Abril de 1999, deixou de pagar as rendas e não procedeu ao depósito das mesmas;
A ré ocultou a aquisição da fracção referida, aos serviços do autor, quando estes realizaram o inquérito ao bairro degradado;
O autor confirmou documentalmente esse facto em 29.04.99;
O autor, se fosse conhecedor dessa aquisição, não teria celebrado o acordo;
Os serviços do autor, antes de atribuírem casas às famílias mais necessitadas, fazem o levantamento dos agregados familiares sendo indicado, por cada família, um representante com o qual é celebrado o contrato de arrendamento;
Em Maio de 1993, aquando do levantamento dos vários agregados familiares existentes no Bairro da Pedreira dos Húngaros, foi indicado como representante do agregado familiar da ré, a própria, e não B;
O acordo aludido foi celebrado em atenção ao agregado familiar da ré;
Desse agregado familiar fazia parte o E;
A ré e o E são irmãos;
A atribuição do fogo municipal resultou da carência habitacional;
A ré e o E viviam numa barraca no Bairro Pedreira dos Húngaros;
Os serviços sociais do departamento de habitação do autor procederam em momento prévio à celebração do acordo ao levantamento das condições de habitabilidade;
Procederam ao levantamento das condições pessoais e económicas da ré e seu irmão E;
Em momento posterior à celebração do acordo aludido, a ré deixou o locado;
O B é pedreiro da construção civil;
A ré comunicou ao autor que já não residia no locado pois havia comprado casa própria, por carta datada de 16.03.99.
III - Autor e ré celebraram entre si um contrato de arrendamento, mediante o qual aquele cedeu a esta, com a contrapartida de uma renda mensal, um andar destinado exclusivamente a habitação da ré e do seu agregado familiar.
O acordo inseriu-se numa operação de realojamento a que o Município procedeu, procurando eliminar o núcleo habitacional de um bairro degradado.
Trata-se de um arrendamento social, com renda apoiada (Dec-Lei nº 166/93, de 7 de Maio).
Por esse motivo os serviços do autor antes de atribuírem casas às famílias mais necessitadas fizeram o levantamento dos agregados familiares, tendo, com base nessa necessidade, celebrado o arrendamento.
Só que, quando o negócio jurídico foi concretizado em 26.06.98, já a ré era proprietária de uma fracção que tinha adquirido.
A ré ocultou essa aquisição sendo certo que se o autor fosse conhecedor da mesma, não teria celebrado o contrato.
Saliente-se, aliás, que na cláusula IX, nº 1 do documento subscrito por autor e ré consta que o senhorio pode denunciar o contrato se o inquilino incorrer "em qualquer irregularidade para obtenção da casa".
Face a esta factualidade, o autor pediu a anulação do contrato celebrado.
O acórdão recorrido (confirmando a decisão da 1ª instância) julgou a acção procedente e anulou o contrato.
Está correcta a anulação, diga-se desde já, embora perpasse pelos autos uma certa confusão acerca dos conceitos doutrinários e correspondentes disposições legais.
Está-se indubitavelmente perante um erro: o declarante (Município) só emitiu a declaração negocial por estar convicto de que a destinatária carecia em absoluto da casa, objecto do contrato, o que não correspondia à verdade. Efectivamente, a declaratária era já na altura proprietária de uma fracção.
Esta situação não configura, contudo qualquer erro na declaração ou erro obstáculo, pelo que não é de invocar e aplicar em primeira linha o artigo 247º do C. Civil. Tal erro configura uma divergência não intencional entre a vontade e a declaração. O declarante tem a consciência de emitir uma declaração negocial, mas, por lapso de actividade ou por "error in judicando", não se apercebe de que a declaração tem um conteúdo divergente da sua vontade real.
Não é isso que aqui se verifica. Não há qualquer divergência entre a vontade e a declaração, já que as partes emitiram declarações negociais em correspondência com a vontade.
O que aqui acontece é coisa bem diferente. Existiu por parte do declarante, ora recorrido, o desconhecimento de uma circunstância de facto que foi determinante na decisão de efectuar o negócio,. Se o autor estivesse esclarecido acerca dessa circunstância, se tivesse conhecimento dessa realidade, ou seja, de que a aqui recorrente era proprietária de uma fracção por a haver adquirido, o declarante não teria realizado o negócio.
Trata-se assim, não de um erro na formulação da vontade, mas assim de um erro na formação da vontade, ou seja, de um erro nos motivos determinantes da vontade, de um vício na formação da vontade, de um erro vício, em suma.
Tal erro pode incidir sobre a pessoa do declaratário (sobre a identidade ou sobre as qualidades), sobre o objecto do negócio ou sobre os motivos não referentes à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio (artigos 251º e 252º do C. Civil).
Em concreto, terá que se concluir que se trata de um erro que recai sobre as qualidades da pessoa do declaratário. Na realidade, o declarante emitiu a declaração negocial por estar convencido (devido a levantamentos dos agregados familiares feitos pelos seus serviços) de que a ré por insuficiência económica, estava carecida de uma habitação, tendo só uma barraca para viver juntamente com a família, o que não correspondia à verdade, já que tinha casa própria.
Foi esse desconhecimento ou falsa representação da realidade que determinou a celebração do negócio. Seria assim aplicável o regime instituído pelos artigos 251º e 247º do C. Civil.
Diga-se a propósito, que contrariamente ao que vem referido, não se está perante erro sobre a base do negócio, a que se refere o nº 2 do artigo 252º do C. Civil.
Para que tal erro seja relevante é necessário, além do mais, que se trate de um erro bilateral sobre condições patentemente fundamentais do negócio jurídico. As partes ao celebrarem determinado negócio deram como verificadas certas circunstâncias essenciais que não existem ou são diferentes das que elas tomaram como certas. Não é aqui o caso, uma vez que o declaratário conhecia as circunstâncias exactas e o declarante só delas não tomou conhecimento por a outra parte as ter ocultado.
Tratando-se, como se trata, de erro vício, não é, contudo, um erro simples, mas sim um erro qualificado por dolo.
Vem a este respeito provado que a ré adquiriu uma fracção e ocultou tal aquisição aos serviços do autor quando estes realizaram o inquérito ao bairro degradado. Se o autor fosse conhecedor dessa aquisição, não teria celebrado o acordo.
Esta factualidade preenche claramente o conceito de dolo, que, como se sabe, consiste em qualquer sugestão ou artifício sob a forma de acção ou omissão, que intencional ou conscientemente tenda a induzir ou manter outrem em erro ou a dissimular o erro em que esta haja caído.
Trata-se de um dolo relevante, já que o declarante caiu em erro por efeito da conduta artificiosa do declaratário. Ocorre aqui a chamada dupla causalidade do dolo já que este é causa do erro e este, por sua vez, foi causa determinante do negócio.
O efeito deste dolo "malus" e relevante é a anulabilidade do negócio, podendo ainda gerar responsabilidade civil para o "deceptor", de harmonia com o disposto nos artigos 253º nº 1 do C. Civil.
O fundamento é, como resulta do que está dito, o ter havido uma viciação da vontade do autor do negócio pela conduta ilícita do deceptor - Prof. Castro Mendes - "Teoria Geral" II, designadamente, págs. 115 e segs.; Prof. Oliveira Ascensão - "Teoria Geral III, pág. 144 e segs.; Prof. Mota Pinto - "Teoria Geral", 3ª ed., pág. 505 e segs. e 518 e segs.; Prof. Carvalho Fernandes - "Teoria geral", 2ª ed., II, págs. 123 e segs. e 142 e segs.
Face à invalidação do negócio, perde razão de ser a pretensão do interveniente.
Não é possível operar a transmissão do arrendamento, tendo este sido anulado. Essa hipótese só poderia ser equacionada se o contrato fosse válido, o que não acontece pelas razões já referidas.
Por outro lado, é inquestionável que foi a ré e não o interveniente quem celebrou o contrato de arrendamento na qualidade de representante da família.
Não procedem assim as razões do recorrente.
Pelo exposto, nega-se a revista.
Custas pelo recorrente
Lisboa, 30 de Setembro de 2004
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante
Reis Figueira