| 2697/10.4T2SNT.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
IMPOSSIBILIDADE TEMPORÁRIA
PRESTAÇÃO DE FACTO POR TERCEIRO
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO / INSTÂNCIA - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA (NULIDADES).
- CALVÃO DA SILVA, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, p. 393; e RLJ, Ano 134, P- 50.
- PINTO MONTEIRO, Cláusula Penal e Indemnização, p. 115.
- PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in "Código Civil”, Anotado, II vol., 3ª ed., p.107.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 410.º, N.º1, 790.º, N.º1, 792.º, N.ºS 1 E 2, 798.º, 805.º, N.º2, ALÍNEA A), 829.º-A, N.º1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 279.º, N.º1, 668.º, N.º1, ALÍNEA C).
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 9/7/1987 E DE 18/4/2002, IN WWW.DGSI.PT.
I Visando-se na acção a condenação do Réu a cumprir com as responsabilidades a que se obrigou, legalizando junto dos organismos competentes o prédio cujas fracções prometeu vender e constituindo o mesmo em propriedade horizontal procedendo, subsequentemente, à marcação das escrituras públicas dos contratos de compra e venda prometidos, aquela legalização depende essencialmente de facto de terceiro estranho à relação contratual, posto que não se prove que aquele não curou de diligenciar pela obtenção da respectiva documentação.
II Não constando do contrato promessa qualquer prazo para o cumprimento das enunciadas obrigações (legalização e marcação da escritura), não se pode falar em mora, artigo 805º, nº2, alínea a) do CCivil e por outro lado, tendo-se provado que o Réu apenas ainda não conseguiu celebrar a escritura de constituição da propriedade horizontal devido à circunstância de a Câmara Municipal de … continuar sem emitir o alvará de licença e sem passar a certidão necessária sendo este o único facto que constitui a razão para que o mesmo não se ter disponibilizado para celebrar as escrituras de compra e venda com cada um dos Autores, a culpa pela não produção do resultado não poderá ser imputável ao Réu, nos termos do normativo inserto no artigo 798º do CCivil.
III Tendo as instâncias chegado a essa conclusão, em termos de factualidade apurada, enquadrar-se-ia a situação juridicamente no âmbito da impossibilidade temporária da obrigação aludida no artigo 792º, nº1 e 2 do CCivil e, mantendo-se o interesse dos Autores, não poderia o Réu ser responsabilizado pela eventual mora no cumprimento, mora esta inexistente, por enquanto.
IV A sanção pecuniária compulsória traduz um meio indirecto de pressão decretado pelo juiz, destinado a induzir o devedor a cumprir a obrigação a que está adstrito e a obedecer à injunção judicial, a qual se analisa, quanto à sua natureza jurídica, numa medida coercitiva.
V Tal cominação pressupõe, naturalmente, a possibilidade do cumprimento da obrigação a que se reporta e a culpa do devedor, o que, in casu, não se verifica, nem nunca se verificaria, pois a mesma, como vimos, sempre estaria (como está) dependente de acto de terceiro, estranho à acção e ao munus das instituições judiciárias.
(APB)
ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
A, E e C instauraram acção declarativa com processo ordinário, contra M, pedindo a sua condenação a:
- Cumprir com as responsabilidades a que se obrigou, legalizando, junto dos organismos competentes, o prédio cujas fracções prometeu vender e constituindo o mesmo em propriedade horizontal;
- Marcar as escrituras públicas dos contratos de compra e venda prometidos;
- Pagar aos Autores as importâncias por eles avançadas por conta do pagamento das comparticipações para as infra-estruturas, e que totalizam o montante global de Esc. 409.OOOSOO;
- Pagar aos Autores, a título de indemnização por danos e prejuízos, o montante de Esc. 450.OOOSOO;
- Pagar aos Autores a importância de Esc. 50.000S00, por conta das despesas que têm de suportar com apresente lide;
- Atenta a natureza infungível das obrigações do Réu, ainda a pagar a importância de Esc. 6. OOOSOO por cada dia de atraso, a título de sanção pecuniária compulsória, desde a data de trânsito em julgado da sentença condenatória, até efectivo cumprimento do prometido, nos termos do art.° 829°-A, do Código Civil.
Para tanto alegaram, em resumo, que por contratos-promessa datados de 2 de Dezembro de 1983 e de 11 de Setembro de 1984, o Réu prometeu vender a cada um dos Autores e estes prometeram comprar-lhe, respectivamente, a fracção correspondente ao 1o andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., Bairro ..., lugar de ..., freguesia de ..., inscrito na matriz sob o artigo 3273°, o Anexo do aludido prédio urbano (à inscrição matricial do qual corresponde o artigo n°3272°) e a fracção correspondente ao Rés-do-chão esquerdo e respectivo logradouro, do mesmo prédio urbano, fracções essas das quais aqueles são inquilinos. Porque construído sem as necessárias licenças, o prédio em causa, à data da celebração dos contratos-promessa, ainda não estava legalizado, nem a respectiva escritura pública de constituição de propriedade horizontal fora outorgada, pelo que, nos contratos-promessa, ficou consignado que o promitente vendedor se responsabilizaria não só por todo o processo de legalização e escritura de constituição de propriedade horizontal, mas também por todas as despesas inerentes a esse processo, sendo que o Réu até aos dias de hoje, tem pautado a sua conduta pelo incumprimento das obrigações implícitas nessa responsabilidade assumida, pois que não cuidou de obter a documentação necessária à legalização do prédio, não cuidou de diligenciar no sentido da constituição da respectiva escritura da propriedade horizontal, não cuidou de providenciar no sentido de proceder aos ajustados registos na Conservatória do Registo Predial, não obstante as muitas interpelações que, ao longo de todos estes anos e pelas mais diversas formas, os Autores fizeram junto do Réu. Por conta dos encargos com as infra-estruturas, cujo pagamento se exige como condição da legalização do prédio, os Autores vêm pagando, anualmente, e desde há sensivelmente 5 anos, à Associação de Proprietários e Moradores da ... as quantias de, respectivamente, 180.000$00 o Autor A, 40.000$00 o Autor E e 189.000S00 o Autor C. Em Março de 1988, Março de 1989 e Fevereiro de 1989, cada um dos Autores,
respectivamente, já tinha liquidado, por completo, o preço acordado para a compra e venda dos aludidos 1º andar esquerdo, anexo e rés-do-chão esquerdo. Do injustificado estado de mora do Ré, com exclusiva culpa dele, tem resultado para os Autores, atento o seu interesse na celebração dos contratos prometidos, verem-se impossibilitados de negociarem, por qualquer forma, as fracções que há mais de 10 anos prometeram comprar, bem como incómodos, canseiras e angústias provocadas por toda esta situação.
Foi proferida sentença a julgar parcialmente procedente a acção e, em consequência condenou-se o Réu «a cumprir as responsabilidades a que se obrigou perante os Autores, legalizando junto dos organismos competentes o prédio cujas "fracções" lhes prometeu vender, constituindo o mesmo em propriedade horizontal e marcando as escrituras públicas dos contratos de compra e venda prometidos e a título de sanção pecuniária compulsória, condenou-se ainda o Réu no pagamento da quantia de 29,92 €, a dividir em partes iguais pelos Autores e pelo Estado, por cada dia de atraso no cumprimento das prestações em que é condenado, decorridos que sejam seis meses do trânsito em julgado da presente sentença».
Inconformado com esta decisão, o Réu interpôs recurso de Apelação, a qual foi julgada improcedente.
De novo inconformado recorre agora o Réu de Revista, apresentando as seguintes conclusões:
- Em data posterior à da apresentação das Alegações de recurso de apelação nos presentes autos, mais precisamente por despacho de 12.11.2010, a legalização dos prédios sob análise foi indeferida pela Câmara Municipal de X por não cumprir com as regras urbanísticas aplicáveis e as mais básicas condições de segurança.
«O presente processo pretende a legalização de uma situação urbanisticamente incomportável, nomeadamente pela sobrecarga de fogos que são criados num espaço exíguo e sem condições de habitabilidade»
- Ora, os documentos ora juntos não poderão deixar de ser ponderados na reapreciação da decisão sob recurso, pois que resulta dos mesmos que, por um lado, o Réu tem feito todas as diligências possíveis para a regularização da situação dos imóveis em causa, e, por outro lado, que a constituição em propriedade horizontal das construções em causa depende, inteiramente, de uma 3ª entidade, a Câmara Municipal de X, que não é parte na presente acção, e por ela não está vinculada, e cujas decisões assentam em critérios de legalidade que não são ultrapassáveis ou derrogáveis pela decisão sob recurso;
- Tendo o projecto apresentado pelo Réu sido indeferido, o Réu apresentou novo projecto que ainda se encontra em apreciação e cujo desfecho é, naturalmente, desconhecido e imprevisível. Contudo, caso a Câmara Municipal de X mantenha a posição de que não é possível a emissão de tal licença por ser incomportável do ponto de vista urbanístico e de segurança, poderemos ficar perante uma situação de impossibilidade total e definitiva de cumprimento dos contratos promessa em discussão nos presentes autos e consequentemente, o Réu estaria também impossibilitado - por factos que não lhe são imputáveis, de lhe dar cumprimento.
- Atento o exposto, deverão os presentes autos ser suspensos, o que se requer ao abrigo do disposto no n.º 1 do art. 279.º do C.P.Civil, e aguardar a decisão da Câmara Municipal de X quanto ao projecto de constituição da propriedade horizontal em análise;
Sem prescindir,
- Sempre se dirá que, a constituição da propriedade horizontal, a par dos requisitos civis impostos pelo Código Civil, está ainda dependente de outros, ditos administrativos, impostos pelo Regulamento Geral das Edificações Urbanas, (DL 555/99 de 16 de Dezembro) e que se prendem com exigências múltiplas, ao nível da segurança e da salubridade, bem como arquitectónicas, estéticas e urbanísticas, exigências que constituem condicionantes à construção e emissão das respectivas licenças;
- Ora, como também é reconhecido na sentença recorrida - facto provado n.º 14, supra transcrito - o prédio em questão está inserido numa área urbana de génese ilegal, pelo que não dispunha de qualquer licença de construção nem, consequentemente de utilização e/ou habitação factos este que, à data da celebração dos contratos promessa era por demais conhecido dos AA. que já residiam nas "fracções" que dos presentes autos, em 3 de Outubro de 2007, foi emitida certidão de constituição prometeram adquirir;
- Contudo, já na pendência de propriedade horizontal que veio a ser revogada conforme despacho, junto aos autos.
- Documento este que foi, contudo, desconsiderado pela sentença, e depois pelo Acórdão recorrido quando este considerou que o Réu não teria feito prova de que tinha diligenciado pela obtenção dos documentos e da legalização em fracções do prédio em causa.
- Ora, conforme resulta do documento 1 ora junto, o Réu apresentou novo projecto, tendo a licença sido recusada porquanto: "O presente processo pretende a legalização de uma situação urbanisticamente incomportável, nomeadamente pela sobrecarga de fogos que são criados num espaço exíguo e sem condições de habitabilidade"
- Conforme resulta do doc. 2 ora junto, um novo projecto se encontra em análise:
- Ora, atenta a necessária intervenção de terceiros, neste caso a Câmara Municipal de X e o estrito princípio da legalidade a que esta entidade está adstrita, não pode deixar de se considerar a obrigação do Réu, como uma obrigação de meios, sob pena de se pretender vincular o Réu a cumprir o impossível;
- Atendendo ao teor dos documentos supervenientes ora juntos, que a Câmara Municipal de X não fica vinculada pela decisão judicial a proferir nos presentes autos, e que os AA não formularam qualquer pedido subsidiário para a hipótese de a licença de constituição de propriedade horizontal não ser deferida, impossibilitando assim, in totum, a realização dos contratos prometidos, verifica-se ter de se concluir pela manifesta improcedência do pedido, porque este resulta, por factos exteriores às partes, impossível.
- A condenação numa sanção pecuniária compulsória pressupõe, naturalmente, a possibilidade do cumprimento da obrigação a que se reporta e a culpa do devedor, o que, in casu, não se verifica.
- Assim sendo, ao condenar o Réu a realizar, como preliminar das escrituras prometidas, actos que estão dependentes de decisão da exclusiva competência da Administração e a pagar uma sanção pecuniária compulsória enquanto tal legalização não seja obtida, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 792° e 829º-A do Código Civil, bem como o disposto no 668º, n.º 1, al. c) do Código de Processo Civil pelo que deverá ser revogada em conformidade.
Não foram apresentadas contra alegações.
II Põem-se como problemas a resolver no âmbito do presente recurso os de saber: i) se os presentes autos deverão ser suspensos por ocorrência de causa prejudicial, no caso, devido ainda não ter sido obtida qualquer decisão da CM de X; ii) se ocorre alguma nulidade do Acórdão impugnado; iii) se o Réu/Recorrente deverá ser desresponsabilizado pela não obtenção de toda a documentação necessária para a legalização na Conservatória e escritura de propriedade horizontal em face da ocorrência de impossibilidade temporária daquela prestação debitória do Réu, excludente da respectiva constituição em mora; iv) se o mesmo Réu deverá ser absolvido da sanção pecuniária compulsória em que foi condenado.
As instâncias deram como assente a seguinte factualidade:
- Pela inscrição n°…., feita na Conservatória do Registo Predial de X, foi registada em nome do Réu a aquisição, por doação, do prédio urbano descrito naquela Conservatória sob o n°…, a fls., do Livro B, inscrito na matriz sob os artigos 3272° e 3273° - Doc. de fls. 64 a 68 (alínea A) da Especificação).
- Por escrito junto a folhas 13 e 14, datado de 2-12-1983, o Réu prometeu vender ao Autor A e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 550.000$00, o 1o andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua C, n°, Bairro da …, lugar de …, freguesia de …, inscrito na matriz sob o artigo … (alínea B) da Especificação).
- Por escrito junto a folhas 15 e 16, datado de 11-09-1984, o Réu prometeu vender ao Autor E e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 350.000$00, o anexo do aludido prédio urbano situado no Bairro da …, Rua C, nº, lugar de …, freguesia de …, inscrito na matriz sob o artigo … (alínea C) da Especificação).
- Por escrito junto a folhas 17 e 18, datado de 11-09-1984, o Réu prometeu vender ao Autor A e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 550.000$00, o Rés-do-chão esquerdo e respectivo logradouro, do mesmo prédio urbano sito no Bairro da …., Rua C, n°, lugar de …, freguesia de …., inscrito na matriz sob o artigo … (alínea D) da Especificação).
- A data em que celebraram os referidos contratos os Autores eram inquilinos das fracções que prometeram comprar ao Réu (alínea E) da Especificação).
- Habitavam e continuaram a habitar até ao presente as fracções que prometeram comprar (alínea F) da Especificação).
- À data em que foram celebrados os referidos contratos o aludido prédio urbano não estava constituído em propriedade horizontal (alínea G) da Especificação).
- Foi estabelecido nos contratos celebrados entre o Réu e cada um dos Autores que o promitente vendedor (Réu) se responsabilizava por toda a documentação necessária para a “legalização na Conservatória e escritura de propriedade horizontal, sendo as respectivas despesas por conta do vendedor” (alínea H) da Especificação).
- Em Março de 1988 o Autor A já tinha liquidado, por completo, o preço de 550.000$00, acordado para a compra e venda do aludido 1o andar esquerdo (alínea I) da Especificação).
- Em Fevereiro de 1989 o Autor A tinha liquidado, por completo, o preço de 550.000$00, pelo qual prometera comprar o aludido Rés-do-chão esquerdo (alínea J) da Especificação).
- Em Março de 1989 o Autor E tinha também já liquidado, por completo, o preço de 350.000S00 acordado para a compra e venda do Anexo do aludido prédio (alínea L) da Especificação).
- O prédio de que fazem parte o rés-do-chão esquerdo, 1o andar esquerdo e o Anexo que o Réu prometeu vender aos Autores foi construído antes de 7 de Agosto de 1951 (alínea M) da Especificação).
- Não foi fixado nos contratos celebrados entre Autores e Réu prazo para a celebração das escrituras de compra e venda, nem consta dos mesmos a qual dos promitentes incumbia a sua marcação (alínea N) da Especificação).
- Os Autores entregaram à Associação de Proprietários e Moradores da … as seguintes quantias referentes a comparticipação para as infra-estruturas exigidas para a legalização dos prédios daquele Bairro: A 180.000$00; E 40.000S00; e C 189.000$00 (alínea O) da Especificação).
- Em 2 de Maio de 1975 o Réu entregou na Câmara Municipal de … o requerimento com cópia junta a folhas 74, cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea P) da Especificação), pelo qual disse que «... tendo em construção uma moradia com 3 fogos e garagem, de harmonia com os desenhos que junta, no terreno sito no lugar de …, freguesia de …, confrontando de norte e nascente com A J e do sul e poente com arruamentos, vem apresentar, na qualidade de proprietário, projecto de legalização de acordo com a notificação n°… passada por esta Câmara, solicitando que lhe seja concedida licença pelo prazo de 3 meses. Declara que a obra é construída por administração directa».
- Até hoje o Réu não legalizou o prédio, designadamente através da respectiva constituição em propriedade horizontal (resposta aos Quesitos 1o, 2o e 6o).
- Na respectiva Conservatória do Registo Predial inexiste qualquer registo definitivo da constituição do prédio em propriedade horizontal (resposta ao Quesito 3o).
- A Câmara Municipal de … continua sem emitir o alvará de licença e sem passar a certidão necessária à celebração de escritura de constituição da propriedade horizontal (resposta ao Quesito 14°).
- Facto que constituiu a única razão para o Réu não se ter disponibilizado para celebrar as escrituras de compra e venda com cada um dos Autores (resposta ao Quesito 15°).
1.Da requerida suspensão da instância por existência de causa prejudicial.
Insurge-se o Réu contra o aresto impugnado uma vez que estando as escrituras de compra e venda dependentes da constituição do prédio onde se situam os andares em questão em propriedade horizontal e tendo o projecto apresentado sido indeferido, foi por si apresentado novo projecto que ainda se encontra em apreciação e cujo desfecho é, naturalmente, desconhecido e imprevisível. Contudo, caso a Câmara Municipal de … mantenha a posição de que não é possível a emissão de tal licença por ser incomportável do ponto de vista urbanístico e de segurança, poderemos ficar perante uma situação de impossibilidade total e definitiva de cumprimento dos contratos promessa em discussão nos presentes autos e consequentemente, o Réu estaria também impossibilitado - por factos que não lhe são imputáveis, de lhe dar cumprimento e assim sendo deveriam os autos ser suspensos e aguardar a decisão da Câmara Municipal de … quanto ao projecto de constituição da propriedade horizontal em análise.
Dispõe o normativo inserto no artigo 279º, nº1 do CPCivil, na redacção anterior à do DL 329-A/95, aqui aplicável, que «O tribunal pode ordenar a suspensão, quando a decisão da causa esteja dependente do julgamento de outra já proposta e quando entender que ocorre outro motivo justificado; nos tribunais superiores a suspensão será ordenada por acórdão.».
Este poder facultado ao juiz não é discricionário, dependendo o seu exercício da verificação da pendência da causa prejudicial e limitado a esta como sua efectiva condicionante, tornando-se desta feita vinculado.
Quer dizer que a decisão que vier a decorrer da causa indicada como prejudicial tem que revestir a virtualidade de uma efectiva e real influência na causa suspensa, de forma a poder concluir-se que a decisão desta depende incontornavelmente daquela, cfr neste sentido os Ac do STJ de 9 de Julho de 1987 (Relator Pinheiro Farinha) e 18 de Abril de 2002 (Relator Ferreira Girão), in www.dgsi.pt.
No caso sub judice não se encontra a correr qualquer outro processo cuja decisão condicione ou possa condicionar as decisões já tomadas e a tomar, neste outro, antes existindo uma situação administrativa cuja resolução prévia se exige para a constituição em propriedade horizontal do prédio do Réu, onde se encontram as futuras fracções objecto da promessa de venda que foi feita por este aos Autores aqui recorridos.
Todavia, tal situação administrativa, que passa pela realização de todas as «démarches», junto dos organismos competentes para a constituição do prédio do Réu em propriedade horizontal, que enforma o pedido principal da acção, logo, a obtenção da licença pela CM de … ao invés de fundar uma causa prejudicial, constitui antes o desiderato do presente pleito, pois aquela só existiria se aí se discutisse (em via principal) uma questão que fosse essencial para a decisão destoutra e já não que aquela constitua, afinal das contas, a consequência do que se quer que seja declarado nesta.
Questão diversa será, a de uma eventual impossibilidade de constituição do prédio em propriedade horizontal e por sucessivos e inexoráveis indeferimentos dos projectos apresentados pelo Réu à CM de … que venham a inviabilizar, de modo definitivo, a pretensão dos Autores e as obrigações assumidas pelo Réu.
Todavia, essa é problemática futura que aqui não tem por ora cabimento discutir, carecendo de razão no que tange a este particular o Recorrente.
2.Da nulidade do Acórdão recorrido.
No caso vertente, imputa o Réu de forma expressa, a nulidade típica da sentença/Acórdão prevista na alínea c) do n°1 do artigo 668° do CPCivil (oposição entre os fundamentos e a decisão).
Todavia, verificamos que para além deste teor conclusivo de direito, nenhum argumentário adicional foi produzido pelo Recorrente em ordem a enquadrar o vício que aponta ao Acórdão sob censura, nem se vislumbra o mesmo da análise do aresto em causa.
Temática distinta é a da não concordância do Réu com as conclusões ali plasmadas, mas este ponto transcende aquele aspecto formal viciante do juízo formulado no Acórdão de que se recorre.
Improcedem, também, neste particular as conclusões de recurso.
3.Da eventual desresponsabilização do Réu/Recorrente.
Entende o Réu que deverá ser desresponsabilizado pela não obtenção da documentação necessária para a legalização na Conservatória e escritura de propriedade horizontal uma vez que, por um lado, o Réu apresentou novo projecto, tendo a respectiva licença sido recusada porquanto, encontrando-se um novo projecto em análise pela CM de … a qual porque se não encontra vinculada pela decisão judicial a proferir nos presentes autos e tendo em atenção que os Autores não formularam qualquer pedido subsidiário para a hipótese de a licença de constituição de propriedade horizontal poder vir a não ser deferida, impossibilitando a realização dos contratos prometidos, ter-se-á de concluir pela manifesta improcedência do pedido, por impossibilidade do mesmo ficando igualmente desresponsabilizado, mutatis mutandis, da sanção pecuniária compulsória em que foi condenado.
Como resulta do petitório efectuado pelos Autores, estes pretendem com a presente acção a condenação do Réu a cumprir com as responsabilidades a que se obrigou, legalizando, junto dos organismos competentes, o prédio cujas fracções prometeu vender e constituindo o mesmo em propriedade horizontal procedendo, subsequentemente, à marcação das escrituras públicas dos contratos de compra e venda prometidos, uma vez que nas respectivas teses, não obstante os contratos promessa em causa datem de 1983 e 1984 e a presente acção tenha dado entrada em 1994, o Réu não curou de diligenciar pela obtenção da respectiva documentação.
Da factualidade dada como assente - (alínea H) da Especificação) - deflui que «Foi estabelecido nos contratos celebrados entre o Réu e cada um dos Autores que o promitente vendedor (Réu) se responsabilizava por toda a documentação necessária para a “legalização na Conservatória e escritura de propriedade horizontal, sendo as respectivas despesas por conta do vendedor”, tratando-se de uma obrigação essencial do contrato de promessa havido entre as partes, de cujo cumprimento dependeria a efectivação das escrituras definitivas de compra e venda, mas, porque os Autores já habitavam o imóvel, dele sendo inquilinos, bem sabiam e não podiam ignorar a situação do mesmo, acrescendo ainda a circunstância de nem sequer terem nos respectivos contratos promessa estipulado qualquer prazo para a efectivação da sobredita legalização, nem para a efectivação das escrituras definitivas, cfr alínea N) da Especificação, onde se deu como assente que «Não foi fixado nos contratos celebrados entre Autores e Réu prazo para a celebração das escrituras de compra e venda, nem consta dos mesmos a qual dos promitentes incumbia a sua marcação.».
Encontra-se ainda provado, no que à economia do processo diz respeito, que: «Até hoje o Réu não legalizou o prédio, designadamente através da respectiva constituição em propriedade horizontal (resposta aos Quesitos 1o, 2o e 6o)»; «Na respectiva Conservatória do Registo Predial inexiste qualquer registo definitivo da constituição do prédio em propriedade horizontal (resposta ao Quesito 3o)»; «A Câmara Municipal de … continua sem emitir o alvará de licença e sem passar a certidão necessária à celebração de escritura de constituição da propriedade horizontal (resposta ao Quesito 14°)»; «Facto que constituiu a única razão para o Réu não se ter disponibilizado para celebrar as escrituras de compra e venda com cada um dos Autores (resposta ao Quesito 15°)».
Os Autores, como se frisou supra, pretendem que o Réu cumpra as obrigações decorrentes dos contratos promessa celebrados, nomeadamente no que tange à constituição do prédio em propriedade horizontal e consequente marcação das respectivas escrituras de compra e venda, as quais, no respectivo dizer ainda não se realizaram por culpa exclusiva daquele.
No que se refere ao cumprimento e incumprimento do contrato promessa, estipula o artigo 410º, nº1 do CCivil, que ao mesmo serão aplicáveis as disposições respeitantes ao contrato prometido.
Daqui resulta, prima facie, que teremos de analisar se por banda do Réu ocorreu algum incumprimento do clausulado acordado com os Autores, nomeadamente no que tange à obrigação de constituição do imóvel em propriedade horizontal, condicionante da marcação das escrituras de compra e venda e, atenta a factualidade apurada, a resposta não poderá deixar de ser negativa.
Em primeiro lugar, não constando do contrato promessa qualquer prazo para o cumprimento das enunciadas obrigações (legalização e marcação da escritura), não se pode falar em mora, artigo 805º, nº2, alínea a) do CCivil e por outro lado, tendo-se provado que o Réu apenas ainda não conseguiu celebrar a escritura de constituição da propriedade horizontal devido à circunstância de a Câmara Municipal de … continuar sem emitir o alvará de licença e sem passar a certidão necessária sendo este o único facto que constitui a razão para o Réu não se ter disponibilizado para celebrar as escrituras de compra e venda com cada um dos Autores, é óbvio que a culpa pela não produção do resultado não poderá ser imputável ao Réu, nos termos do normativo inserto no artigo 798º do CCivil.
A única certeza a que as instâncias chegaram, em termos de factualidade apurada, foi a de que, por ora, ainda não foi possível legalizar o prédio em termos de o mesmo poder ser constituído em propriedade horizontal e assim sendo, poder-se-ia enquadrar a mesma em termos jurídicos no âmbito da impossibilidade temporária da obrigação aludida no artigo 792º, nº1 e 2 do CCivil, mantendo-se o interesse dos Autores, mas o Réu não poderia ser responsabilizado pela eventual mora no cumprimento, mora esta que, como assinalamos, não existe, por enquanto.
Por outra banda, atenta a pendência de novo pedido do Réu à autarquia, prematuro se torna analisar a questão sob a perspectiva da impossibilidade objectiva, a que alude o normativo inserto no artigo 790º, nº1 do CCivil.
Todo este «non liquet», maxime, no que tange à ausência de elementos factuais que sustentem a culpa do Réu pelo não cumprimento das obrigações estipuladas com os Autores nos contratos promessa com eles havidos, conduz-nos inexoravelmente à procedência das conclusões recursivas, com a consequente absolvição do Réu do pedido.
E, por maioria de razão esta absolvição abrangerá a cominação na sanção pecuniária compulsória, já que a condenação nesta pressuporia, naturalmente, a possibilidade do cumprimento da obrigação a que se reporta e a culpa do devedor, o que, in casu, não se verifica, nem nunca se verificaria, pois a mesma, como vimos, sempre estaria (como está) dependente de acto de terceiro, estranho à acção e ao munus das instituições judiciárias.
Como bem acentuou o segundo grau, acerca desta problemática «(…)Trata-se, por conseguinte, de um meio indirecto de pressão decretado pelo juiz, destinado a induzir o devedor a cumprir a obrigação a que está adstrito e a obedecer à injunção judicial, a qual se analisa, quanto à sua natureza jurídica, numa medida coercitiva, de carácter patrimonial, seguida de sanção pecuniária, na hipótese de não ser eficaz na consecução das finalidades que prossegue (CALVÃO DA SILVA, in "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", p. 393, e RLJ, Ano 134, P- 50).
Conforme se referiu no preâmbulo daquele DL n° 262/83, «a sanção pecuniária compulsória visa, em suma, uma dupla finalidade de moralidade e de eficácia, pois com ela se reforça a soberania dos tribunais, o respeito pelas suas decisões e o prestígio da justiça, enquanto por outro lado se favorece a execução específica das obrigações de prestação de facto ou de abstenção infungíveis».
Com tais objectivos estipulou-se, então, no n° 1 do art°. 829°-A do Cód. Civil, que «nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento duma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso».
O fim da sanção pecuniária compulsória não é, por conseguinte, o de indemnizar o credor pelos danos sofridos com a mora, mas o de forçar o devedor a cumprir, vencendo a resistência da sua oposição ou do seu desleixo, indiferença ou negligência (cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in "Código Civil Anotado", II vol., 3a ed., p.107), constituindo um meio intimidativo, de pressão sobre o devedor, em ordem a provocar o cumprimento da obrigação, assegurando-se, ao mesmo tempo, o respeito e acatamento das decisões judiciais e reforçando-se, assim, o prestígio da justiça (PINTO MONTEIRO, in "Cláusula Penal e Indemnização", p. 115).(…)».
Só que, no caso sujeito, não se verificam de todo em todo, os requisitos legais para a condenação do Réu pretendida pelos Autores e, também por aqui, as conclusões têm necessariamente de proceder.
III Destarte, concede-se a Revista e em consequência revoga-se a decisão plasmada no Acórdão sob recurso, absolvendo-se o Réu dos pedidos em que foi condenado
Custas da Revista e nas instâncias pelos Autores.
Lisboa, 30 de Maio de 2013
(Ana Paula Boularot)
(Pires da Rosa)
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza)