| 854/18.4T8FNC.L1.S1 |  |
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PRAZO RAZOÁVEL
BOA FÉ
I. Para que a mora se transforme em incumprimento definitivo é necessária a verificação de alguma das hipóteses previstas no art. 808.º do CC, às quais, de acordo com a doutrina e a jurisprudência consolidadas, acresce a situação da recusa antecipada de cumprimento.
II. No caso dos autos, não tendo ocorrido esta última situação nem tampouco se tendo verificado a perda do interesse do credor, restava aos autores a via da interpelação admonitória para cumprir, fixando um prazo razoável para o efeito.
III. Atendendo a que a adequação ou razoabilidade do prazo adicional deve ser apreciada em função das circunstâncias do caso concreto, certo é que a conduta dos autores, promitentes compradores – apresentando-se pessoalmente nos serviços camarários; entrando, também pessoalmente, em diálogo com os técnicos destes serviços a respeito de diversos aspectos da operação urbanística e, em especial, a respeito do tempo necessário para a conclusão dos procedimentos camarários; mantendo, através do respectivo advogado, contacto regular com as rés relativamente ao andamento dos ditos procedimentos – revela que os mesmos autores não apenas se encontravam a par das dificuldades de índole burocrática com que as rés, promitentes vendedoras, se depararam como, até certo ponto, compreendiam as causas do atraso na realização do contrato prometido.
IV. No contexto em causa, o prazo suplementar de alguns dias fixado pelos autores afigura-se como sendo absolutamente exíguo para o efeito em causa e, por isso, não adequado nem razoável, não podendo assim dar-se como respeitadas as exigências legais (art. 808.º do CC) relativas à transformação da mora em incumprimento definitivo.
V. Atendendo a que, “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé” (art. 762.º, n.º 2, do CC), estava-lhes vedado fixar um prazo suplementar de tal forma curto que entrava em contradição com a conduta assumida pelos autores ao longo dos meses que se seguiram à celebração do contrato-promessa.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1. AA e BB instauraram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CC, DD e EE, alegando, em síntese, o seguinte:
- Em 13.02.2017 a R. CC, por si e em representação das suas filhas, prometeu vender aos AA. e estes prometeram comprar um prédio rústico, com a área total de 4500m2, localizado ao Sítio ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ... e ainda parcela a destacar do mesmo, pelo preço de €180.000,00;
- Os AA. entregaram às RR., a título de sinal, a quantia de € 36.000,00, sendo que o contrato prometido deveria efectivar-se no prazo de 90 dias;
- Até Outubro de 2017 os AA. não receberam qualquer indicação das RR. sobre a operação urbanística de destaque, nem foram interpelados para a assinatura do contrato prometido;
- Por carta de 11 de Outubro de 2017, os AA. solicitaram às RR. a entrega de toda a documentação para que fosse agendada a escritura do contrato definitivo, sob pena de incumprimento definitivo do contrato-promessa que lhes seria imputável;
- As RR. não deram qualquer resposta àquela carta, pelo que, passados seis meses após a data limite para celebração do contrato prometido, os AA. perderam qualquer vontade de continuar contratualmente obrigados perante as RR., perdendo definitivamente o interesse no negócio.
Concluem pedindo que seja declarada a resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes, por incumprimento definitivo resultante de culpa exclusiva das RR. e, em consequência, sejam estas condenadas a pagar aos AA. a quantia de € 72.000,00 (setenta e dois mil euros), correspondente ao dobro do sinal entregue, acrescida de juros de mora contados a partir da data de citação; ou, caso não se julgue culposo o incumprimento das RR., sejam estas condenadas a pagar aos AA. a quantia de € 36.000,00 (trinta e seis mil euros), acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
As RR. apresentaram contestação alegando, em síntese, o seguinte:
- As RR. apenas receberam dos AA., a título de sinal, o montante de € 5.000,00;
- O prazo previsto no contrato-promessa para que as RR. cumprissem todas as condições que lhes foram impostas era muito exíguo;
- Logo após a assinatura do contrato-promessa as RR. mandaram fazer o levantamento topográfico e planimétrico do prédio e o levantamento da edificação existente, encarregando um técnico para proceder à instrução do processo de licenciamento junto da entidade camarária, processo que foi apresentado em 06.07.2017;
- O retardamento na conclusão do processo ficou a dever-se à tramitação processual do licenciamento, não sendo imputável às RR., as quais actuaram de forma diligente;
- Em 09.11.2017, os AA. foram informados das razões do atraso no licenciamento e das diligências efectuadas e, actualmente, estão reunidas todas as condições para celebrar a escritura de compra e venda.
As RR. concluíram pugnando pela improcedência da acção e formulando pedido reconvencional nos seguintes termos:
«a) Fosse proferido douto despacho que mandasse notificar os AA., para no prazo de dez dias, depositarem à ordem do tribunal e a favor das RR., o resto do preço em falta, no montante de cento e setenta e cinco mil euros, sob pena de não lhes serem adjudicados os dois prédios objeto do contrato promessa e a perderem a favor das RR., os cinco mil euros que pagaram a título de sinal;
b) Feito o depósito pelos AA. do preço em dívida, no montante de cento e setenta e cinco mil euros, deveria ser proferida sentença pelo tribunal, que se substituiria na declaração negocial dos AA., como promitentes compradores faltosos, tudo nos termos do artigo 830.º do Código Civil, concretizando-se o prometido negócio de compra e venda; se os AA. não procedessem ao referido depósito, então, deveria ser proferida sentença pelo tribunal que declarasse perdido a favor das RR. o montante de cinco mil euros que estas receberam a título de sinal, tudo com as consequências legais».
Os AA. apresentaram réplica, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional e concluindo como na petição inicial.
Em 31 de Maio de 2019 foi proferida sentença, que decidiu:
«Em face da argumentação expendida e tendo em conta as disposições legais citadas decide-se:
a) julgar a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se as rés do pedido;
b) julgar a reconvenção improcedente, por não provada, absolvendo-se os autores do pedido reconvencional.
Custas em partes iguais por autores e rés».
Os AA. interpuseram recurso para o Tribunal da Relação …, pedindo a alteração da decisão relativa à matéria de facto e a reapreciação da decisão de direito.
Por acórdão de 21 de Maio de 2020 o recurso foi julgado improcedente e, com fundamentação essencialmente convergente e sem voto de vencido, foi confirmada a decisão de absolvição das RR. do pedido.
2. Vieram os AA. interpor recurso de revista, por via excepcional, para o Supremo Tribunal de Justiça, que foi admitido por acórdão de 10 de Novembro de 2020 da Formação prevista no n.º 3 do art. 672.º do CPC.
3. Formulam os Recorrentes as seguintes conclusões:
«A - A douta decisão ora recorrida manteve a decisão da 1ª instância, julgando a apelação improcedente, por não existir matéria factual que suporte o ajuizamento da perda de interesse por parte dos AA, o que face nos termos do nº 3 do Artº 674º do CPC impede, apesar de total discordância pelos AA, a questionabilidade de tal fundamento.
B - O que fundamenta e motiva o presente Recurso será o segundo argumento exposto no Douto Acórdão recorrido de que no caso sub judicie os AA não concederam um “prazo razoável” aos devedores para interromper a mora no cumprimento do contrato.
C - Ora, salvo o devido respeito consideram os Recorrentes que o douto Acórdão recorrido não atendeu à realidade objectiva provada e efectuou sim uma consideração teórica que a aceitar-se como boa, não pode traduzir uma efectiva e plena aplicação de JUSTIÇA ao caso concreto.
C - Da matéria de facto provada nos presentes autos, que aqui respeitosamente se dá por reproduzida, os Recorrentes destacam:
Ponto 2 – Do teor do Contrato de Promessa de Compra e Venda, celebrado a 13/02/2017 designadamente da sua cláusula terceira que (C) “Um – O contrato prometido a celebrar por escritura pública, será exarado no prazo de 90 dias (C) Dois – O prazo de formalização do contrato prometido poderá ser objecto de prorrogação por 30 dias caso as primeiras outorgantes o solicitarem demonstrando que se encontram pendentes sem culpa da sua parte, o cumprimento das condições previstas na cláusula seguinte (6)
(C) Ponto 4 – A 6/07/2017 foi apresentado na Câmara Municipal .... o processo de licenciamento da edificação existente sobre o prédio prometido
(C) Ponto 5 – Sem que aos AA tivesse, conforme obrigação dos RR no referido contrato promessa de compra e venda, sido previamente solicitada concordância com os termos e detalhes da mesma.
(C) Ponto 6 – O Autor e a esposa vieram à ... a 25 de Julho de 2017 e deslocaram-se à Câmara Municipal …..., acompanhados do Dr. FF onde se reuniram com o Arquitecto GG, informando-se sobre o estado do processo que corria termos naquele Município, relativamente aos prédios objecto do contrato promessa e consultado o mesmo.
(C) Ponto 9 – Mais solicitaram os AA indicação ao dito Arquitecto de data previsível de conclusão das operações urbanísticas então em curso, tendo-lhes sido indicado pelo referido Arquitecto, que não estaria concluído antes de Setembro de 2017.
(C) Ponto 18 – A 10/04/2018 a R. CC apresentou reclamação no Serviço de Finanças ....., reclamando da avaliação efectuada ao prédio urbano, conforme documento junto a fls 64v a 65 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido onde refere que “não pode submeter a registo o identificado prédio, uma vez que há divergências de áreas entre o destaque aprovado pela Câmara Municipal de ... e a avaliação que acaba de ser feita por esses serviços”.
Ou seja,
D - Os Recorrentes acordaram com as Recorridas, em contrato promessa livremente celebrado o prazo máximo para concretização do contrato prometido de 90 dias, prorrogável por mais 30 dias.
E - O que resultaria que o contrato prometido deveria ter sido celebrado até 03/05/2017 ou no limite até 13/06/2017.
F - A 25/07/2017, face a não terem qualquer indicação das RR, os Recorrentes deslocam-se à Câmara Municipal …., onde o Arquitecto aí presente os informa que o processo estará concluído nunca antes de Setembro de 2017.
G - Logo, quando em 11/10/2017 os Recorrentes interpelam as RR para em 7 dias virem concluir a promessa acordada, fazem-no no pressuposto de que o processo camarário já estaria concluído.
H - E aqui reside a discordância com a posição do douto Acórdão recorrido o qual a fls (...) Ora, os Autores tinham conhecimento por si e pelo intermédio do seu advogado que o processo de legalização e destaque se encontravam a correr termos no Município ...., ou seja, a sua conclusão estava apenas dependente de actos de terceiros, sabendo que não era possível cumprir todas as exigências a que se alude na cláusula nº 4 do contrato promessa no prazo de 7 dias. (...)
I - E mais diz, (...) Apenas aparentemente os Autores estão a dar às Rés uma oportunidade de cumprir, uma vez que sabem que seria impossível fazê-lo no prazo de 7 dias.
J - Ora, salvo o devido respeito, que será naturalmente muito, as conclusões do douto Acórdão quanto ao conhecimento dos Recorrentes quanto à incapacidade de concretização pelas recorridas são totalmente infundamentadas pois não resultam da matéria de facto apurada.
K - Aliás, provado, de concreto e apenas que, aos Recorrentes o Arquitecto da Câmara Municipal .... indicou a conclusão do processo urbanístico para nunca antes de Setembro de 2017.
Nada mais,
L - Até porque a factualidade dada como provada que dá que as RR comunicavam verbalmente com o mandatário dos AA até final de Outubro de 2017, não especifica ou clarifica o que comunicam ou quando o fizeram.
M – Nem tão pouco responderam à carta interpelatória de 11/10/2017
N - Logo, e em consequência é toda a apreciação judicial do “prazo razoável” que está aqui em causa.
O - Ora, face ao objectivo factualismo apurado e acima reproduzido – ponto 18 da matéria de facto, - pelo menos até 18/04/2018, as RR não estavam em condições de cumprir com o contrato prometido.
P - O que implicaria que aquando do envio a 11/10/2017 da carta admonitória pelos AA às RR, só se estes colocassem o prazo de 6 meses este seria agora julgado razoável?
Q - Parece assim aos ora Recorrentes que tal interpretação do Acórdão Recorrido não seguiu aquela que parece ser uma mais ajustada aplicação do direito quanto ao apreciar da efectivação concessão de um “prazo razoável” expresso no douto Acórdão do Supremo Tribunal Justiça exarado no âmbito do Proc. Nº 628/09.3YFLSB – 1ª Secção, cuja cópia se junta em anexo como Doc 1. o qual segue a orientação jurisprudencial de que (...) Deve, também, considerar-se que o prazo é razoável, se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar (sublinhado nosso).
R - Face ao supra exposto têm os Recorrentes que as considerações explanadas têm por consequência, caso aceites por este Tribunal, uma efectiva desprotecção do promitente não faltoso em contratos bilaterais, com cláusulas condicionais, em que a possibilidade de resolução dos mesmos mediante concessão à outra parte de um “prazo razoável” para concluir as suas obrigações, nunca poderá ser julgada adequada, a priori, pois dependendo de actos de terceiros e assim coarctada a possibilidade de, por esta via, resolver o contrato promessa em causa, pois só “a final” se poderia saber se o prazo razoável o era à luz da interpretação e posição da promitente não faltosa aquando do envio de interpelação admonitória para cumprimento.
S - Ou seja, a razoabilidade de prazo concedido pelo promitente não faltoso terá de ter em conta todos os factos objectivamente apurados quer de formação do contrato, do seu desenvolvimento e das concretas circunstâncias que enformaram a decisão quantitativa de prazo a conceder ao promitente em mora para cumprir.
T - Ao assim não entender-se e ao meramente considerar-se que os actos decorrentes de processo urbanístico em hipótese sempre demorariam mais do que o prazo concedido, será impor aos Recorrentes uma verdadeira impossibilidade de adequar ou prever o prazo concedido como “prazo razoável”.
U - A apreciação deste ponto será assim determinante para protecção da posição de promitentes-compradores de imóvel em cujo contrato promessa exista condição ou obrigação dependente de terceiro como será o resultante de apreciação e licenciamento camarário, possibilitando-lhes, de facto, a possibilidade de resolução do contrato promessa por incumprimento definitivo da outra parte, o que constituirá relevante interesse social a proteger.»
Os Recorridos contra-alegaram, limitando-se a pugnar pela inadmissibilidade do recurso por via excepcional.
Cumpre apreciar e decidir.
3. Vem provado o seguinte (mantêm-se a numeração e a redacção das instâncias):
1.- CC, por si e em representação das suas filhas DD e EE, como primeiras outorgantes e AA e BB, como segundos outorgantes, assinaram um documento, intitulado “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, datado de 13 de Fevereiro de 2017, conforme documento nº 1 junto com a p.i., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
2.- No documento acima referido em 1. consta que:
“Considerando que as primeiras outorgantes, são as únicas e actuais donas e legítimas proprietárias do prédio rústico, localizado ao Sitio ..., freguesia ..., concelho ..., com a área total de 4500 m2, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo.… da Secção … e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° ....
É celebrado o presente Contrato Promessa de Compra e Venda, nos termos e condições seguintes:
PRIMEIRO – OBJECTO: As primeiras outorgantes nas invocadas qualidades pelo presente contrato, prometem vender ao segundo outorgante, ou a quem este livremente indicar, e este promete comprar, a propriedade acima identificada, e bem assim parcela a destacar do mesmo, conforme cláusula QUARTO infra, completamente livres e desoneradas de quaisquer ónus e encargos, e este promete comprar nestes precisos termos.
SEGUNDO: - PREÇO – UM: O Preço fixo global livremente convencionado é de €180.000,00 (cento e oitenta mil euros), que será pago da seguinte forma:
A) € 5.000,00 (cinco mil euros), a entregar às primeiras outorgantes a título de sinal e inicio de pagamento até 24 horas do acto da assinatura do presente contrato;
B) € 31.000,00 (trinta e um mil euros) que são colocados em “trust” na conta clientes do Advogado FF, com escritório à Rua ..., …– …com expressa indicação de constituir parte do pagamento às primeiras outorgantes e a estas a ser entregue com a concretização da escritura ora prometida;
C) O remanescente a ser pago na outorga da escritura, através de cheque visado para o efeito.
DOIS: Todos os pagamentos efectuados antes da outorga do contrato definitivo, serão considerados sinal e parte de pagamento por conta do preço e será aplicado o Artº 830° do Código Civil.
TERCEIRO: - CONTRATO PROMETIDO – UM – O Contrato prometido a celebrar por escritura pública, será exarado no prazo de 90 dias, sendo a marcação efectuada pelo segundo outorgante, após cumprimento pelas primeiras outorgantes das condições constantes da cláusula infra.
DOIS – O prazo de formalização do contrato prometido poderá ser objecto de prorrogação por 30 dias caso as primeiras outorgantes o solicitem demonstrando que se encontram pendentes, sem culpa da sua parte, o cumprimento das condições previstas na cláusula seguinte.
QUARTO: CONDIÇÕES PARA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO - Pelas primeiras outorgantes é aceite que constituem condições indispensáveis para formação da vontade de comprar pelo segundo outorgante as seguintes:
i) Efectivação de operação urbanística de destaque no prédio ora prometido, de acordo com delimitações e detalhes impreterivelmente sujeitos a aprovação escrita pelo segundo outorgante antes de submetida à Câmara Municipal …...;
ii) Plena legalização das construções actualmente existentes na parcela a destacar, incluindo, sem excluir, as especialidades de água, luz, esgotos. telecomunicações e outros;
iii) Assegurar pleno registo predial de servidão de passagem de pessoas e carros a favor do prédio ora prometido e prédio a destacar;
iv) Efectivar que o reservatório/poço de água encontra-se integralmente localizado no prédio a vender, para que os devidos levantamentos topográficos e projectos de arquitectura o devem reflectir;
v) Assinar, subscrever e formalizar tudo o que se mostrar necessário para possibilitar o acima referido e bem assim, o que se vier mostrar necessário para permitir futura construção de imóvel pelo segundo outorgante no prédio ora prometido.
vi) As existentes construções na parcela a destacar não podem ser alteradas nos seus actuais equipamentos e estruturas, sem prévio consentimento escrito do segundo outorgante.
QUINTO – EXECUÇÃO ESPECIFICA – UM – Sem prejuízo da atribuição jurídica de sinal ao princípio de pagamento ora efectuado, as partes acordam em alternativa á execução do regime jurídico do sinal, submeter este contrato á sua específica execução nos termos do disposto no Art° 830° do Código Civil, com expressa reserva de competência do Tribunal do Funchal, para dirimir qualquer litigio resultante do presente contrato.
DOIS – Sem prejuízo do ponto anterior, as partes acordam que o segundo outorgante poderá livremente cancelar a presente promessa de compra e venda caso demonstre recusa de empréstimo bancário para financiamento do remanescente do preço acordado”.
3.- Após a outorga do contrato promessa a R. CC mandou fazer o levantamento topográfico e planimétrico do prédio em causa, bem como o levantamento da edificação existente e encarregou um arquitecto de proceder à elaboração e à instrução do processo de licenciamento a apresentar à Câmara Municipal … .
4.- A 06-07-2017 foi apresentado na Câmara Municipal … o processo de licenciamento da edificação existente sobre o prédio prometido, por forma a obter o destaque do prédio prometido vender.
5.- Sem que aos AA tivesse, conforme obrigação dos RR no referido contrato promessa de compra e venda, sido previamente solicitada concordância com os termos e detalhes da mesma.
6.- O Autor e esposa vieram à ... a 25 de Julho de 2017 e deslocaram-se à Câmara Municipal ..., acompanhados do Dr. FF, onde se reuniram com o Arquitecto GG, informando-se sobre o estado do processo que corria termos naquele município relativamente aos prédios objecto do contrato promessa e consultando o mesmo.
7.- Foi então que os AA constataram que as plantas com o prédio a destacar nos referidos termos contratuais, se encontravam incorrectas e não reproduziam a construção existente.
8.- Pelo que os AA solicitaram ao referido técnico que os acompanhasse ao terreno com vista a que se lograsse a correcção de tais dados.
9.- Mais solicitaram os AA indicação ao dito Arquitecto de data previsível de conclusão das operações urbanísticas então em curso, tendo lhes sido indicado pelo referido Arquitecto, que não estaria concluído antes de Setembro de 2017.
10.- Até finais de Outubro do ano de dois mil e dezassete, a Ré CC foi contactando verbalmente com o Ilustre mandatário dos Autores, dando conta do andamento do processo do licenciamento.
11.- O Dr. FF remeteu carta registada com AR à R. CC, datada de 11 de Outubro de 2017 e por esta recebida a 16 de Outubro de 2017, com o seguinte teor:
“Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda
Exma Senhora,
Venho por este meio em representação do meu Constituinte Ex.mo Senhor AA, dizer o seguinte:
Nos termos do contrato de promessa de compra e venda por si outorgado com no meu Constituinte acima indicado, outorgado em 13/02/2017, V. Excia, por si e como procuradora de suas filhas DD e EE, enquanto promitentes vendedoras, encontrava-se obrigada a concluir a venda prometida, nos termos e condições aí melhor definidas e para que se remete, no prazo de 90 dias ou seja até 13/05/2017.
Contratualmente assistia a V. Excia a possibilidade de fundadamente solicitar a prorrogação de tal prazo por mais 30 dias. O que não sucedeu.
Sucede que, até à presente data, V. Excia não prestou formalmente qualquer explicação para o não cumprimento dos prazos supra referidos ou deu qualquer conhecimento de qualquer justificação para tal.
Os meus Constituintes pretendiam adquirir a propriedade objecto da promessa referida com vista à implementação de um projecto de agricultura biológica, retornando assim à Região Autónoma ...., onde pretendiam residir.
Ora, os 5 meses decorridos após o termo do prazo contratualmente previsto para efectivar a escritura prometida, provocou a perda de interesse em manter em vigor a vontade de comprar pelos meus Constituintes.
Cumpre assim notificar V. Excia, nas qualidades supra referidas, para no prazo de 7 dias enviar toda a documentação necessária para a efectivação do contrato prometido, em estrito cumprimento dos termos acordados no referido contrato promessa de compra e venda, de forma a possibilitar o seu agendamento, sob pena de definitivo incumprimento contratual imputável exclusivamente à V. parte, com as inerentes consequências contratuais e legais”.
12.- Não tendo recebido resposta à carta de 2.1.11., o Dr. FF remeteu nova carta registada com AR à R. CC, datada de 26 de Outubro de 2017 e por esta recebida a 02 de Novembro de 2017, com o seguinte teor:
“Assunto: Incumprimento definitivo Contrato Promessa Exma Senhora, Constata-se que V. Excia não apresenta qualquer documento ou justificação na sequência da interpelação que lhe foi efectuada por nossa carta de 13/10/2017. Conforme aí constava, a falta de envio de toda a documentação necessária para efectivação do Contrato Promessa de Compra e Venda outorgado em 13/02/2017 com o meu Constituinte AA, no prazo de 7 dias, motivaria o incumprimento definitivo do mesmo, por fundamento de V, exclusiva responsabilidade. Assim, vimos por este meio interpelar V. Excia, para, nos termos do nº 2 do Artº 442º do Código Civil, no prazo de 7 dias a contar da recepção da presente, entregar a quantia correspondente ao dobro do sinal pago, ou seja €72.000,00, (setenta e dois mil euros), sendo certo que, conforme termos do referido contrato promessa, €31.000,00 (trinta e um mil euros), a título de sinal, encontram-se na posse do ora signatário a título de depósito”.
13.- A Ré CC dirigiu ao Dr. FF, carta registada com A/R datada de 09 de Novembro de 2017, com o seguinte teor:
“Assunto: Cumprimento de contrato promessa de compra e venda
Exmo. Senhor Doutor,
Dirijo-me a V. Exa. enquanto age como representante de AA e BB, no contrato de promessa de compra e venda, datado de 13 de Fevereiro de 2017, no qual aqueles assumem a qualidade de compradores e a signatária, juntamente com as duas filhas, a qualidade de promitentes vendedoras de um prédio urbano a destacar de um outro que lhes pertence, sito na ..., freguesia …., concelho …., conforme melhor resulta do mesmo.
Como é do seu conhecimento, nem poderia deixar de o ser, tendo V. Exa. elaborado o respectivo texto, o contrato de promessa de compra e venda em causa impôs às promitentes vendedoras um conjunto de condições, consideradas pelos futuros compradores como “Indispensáveis para a formação da vontade de comprar”, as quais requererem complexas operações urbanísticas, arquitectónicas, registrais e matriciais, que obrigam necessariamente à intervenção, análise, autorização e licenciamento de um conjunto de entidades públicas e privadas.
Sendo V. Exa. um advogado experiente, é bem sabido que seria de todo impossível os promitentes vendedores cumprirem com todas as condições que lhe foram impostas, dentro do prazo extremamente exíguo que consta do contrato.
Acresce que tendo a signatária contactado V. Exa. por diversas vezes e tendo-lhe sido exigida a intervenção de estranhos á relação contratual (incluindo o pedido de procurações de terceiros, seus familiares), para depois se notar o seu engano e voltar aos termos dos intervenientes do contrato, isso veio a representar uma perda de tempo e de meios dos quais não tem culpa absolutamente nenhuma.
Como é também do conhecimento de V. Exa. as promitentes vendedoras tudo têm feito para cumprirem o acordo firmado com os. Seus representados, não se poupando a esforços e a despesas.
Assim, pelo presente meio e forma as promitentes vendedoras renovam perante os seus constituintes a vontade de cumprirem com a venda então prometida e informam os seus representados, desde já, do seguinte:
a) A signatária mandou fazer, logo após a outorga do contrato, ao levantamento topográfico planimétrico do prédio em causa;
b) Logo depois mandou proceder ao levantamento da edificação existente e encarregou um técnico credenciado de proceder à elaboração e instalação do processo de licenciamento a apresentar junto da Câmara Municipal competente;
c) No dia 6-07-2017 foi apresentado na CM …. o processo de licenciamento de edificação;
d) Por ofício datado de 20-10-2017 a CM …. comunicou à signatária, que por despacho de 27-09-2017 do Vereador do Urbanismo, havida sido aprovado o projecto arquitectura e notificou-a para a apresentação dos projectos de especialidade necessários ao licenciamento andamento obra;
e) Esses projectos serão apresentados junto daquela edilidade no decurso da próxima semana, do qual daremos conhecimento a V. Exa
Por aqui se verifica que o retardamento na conclusão do processo se deve, em grande medida, à tramitação processual do licenciamento proveniente do calendário eleitoral municipal deste ano.
Deste modo, com o devido respeito, não se aceia que exista motivo ou fundamento para um alegado Incumprimento definitivo do contraio de promessa.
Salvo melhor opinião não resulta de qualquer elemento factual fornecido que exista, objectivamente, qualquer perda de interesse em comprar, nem resulta dos elementos contratuais dos documentos fornecidos à signatária, nomeadamente procuração expressa para o efeito, que V. Exa. possa ter poderes para invocar essa causa para por termo ao contrato.
Acresce, que nos termos do artigo 808° do Código Civil, a interpelação admonitória obriga à fixação de um prazo razoável para o cumprimento, tendo em conta as exigências do acordo ou do negócio, o que não foi feito.
Como se referiu e já era então do conhecimento dos promitentes-compradores, não podendo ignorar face ao que consta do contrato, a celebração do contrato exige a obtenção de documentos e a autorização de operações que dependem de entidades públicas e por isso externas à vontade das promitentes vendedoras, não podendo-lhes ser assacada culpa ou responsabilidade pelo retardamento na execução do contrato
A fixação de prazo razoável implica a ponderação, em concreto, do que seja necessário fazer para que estejam reunidas as condições da outorga do contrato prometido.
Por fim, sem conceder, mesmo em caso de incumprimento, jamais seria devida a quantia mencionada por V. Exa. que só pode ter sido indicada por manifesto erro.
Relembro que as signatárias receberam a título de sinal e princípio de pagamento apenas e tão só a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), como de resto consta da alínea a) do artigo segundo do contrato de promessa, através de transferência como figura no documento anexo. Ou seja, as promitentes vendedoras não receberam mais qualquer quantia, seja a que título fosse, incluindo a título de sinal ou qualquer outro pagamento.
Tendo em conta o contrato, nomeadamente o disposto número um, do artigo terceiro, a marcação do contrato prometido deverá ser feita pelos promitentes-compradores após cumprimento das condições da cláusula quarta.
Entre esses requisitos, consta da alínea I), que os promitentes-compradores devem dar a sua aprovação escrita à operação urbanística de destaque do prédio.
Assim, para o efeito, a signatária junta a esta carta o projecto de destaque da parcela que dará lugar ao prédio prometido vender, a qual foi elaborada segundo as indicações e instruções dos futuros compradores.
Quanto ao que figura na alínea III), o prédio será servido de caminho público, com acesso automóvel, tendo sido já apresentada declaração de cedência da parcela de terreno à respectiva Câmara Municipal.
As promitentes vendedoras reputam como provável o período de trinta dias para que estejam reunidas todas condições de agendamento da escritura do contrato prometido. (…)
Juntam:
a) Planta piso térreo;
b) Planta 1º andar
c) Planta de cobertura
d) Cópia do requerimento de licenciamento de obras, 4 de Julho de 2017;
e) Cópia da declaração de cedência de terreno, 4 de Julho de 2017;
f) Prova de apresentação de requerimento na CM ... datada de 6 de Julho de 2017, Banco Santander Totta;
g) Cópia do Ofício 1317 de 20/10/2017 da CM ...
h) Comprovativo de transferência bancária datada de 17-12-2017, Banco Santander Totta;
i) Projecto de destaque de parcela”.
14.- A 19 de Dezembro de 2017 a Câmara Municipal .... emitiu o alvará de licenciamento de obras de ampliação nº 37/…, em nome da R. CC, com vista a ampliação/legalização de moradia no prédio sito em Estrada …. – ..., da freguesia ... e Município ..., descrito na Conservatória do Registo Predial .... sob o nº .../... e ....
15.- A 06-02-2018 foi emitido alvará de autorização de utilização nº …, em nome da R. CC, respeitante a uma habitação T2, com a área de construção de 141m2, sita na Estrada ...– ..., da freguesia ... e Município ..., no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº .../....
16.- A 08-02-2018 a R. CC apresentou no Serviço de Finanças ... “declaração para inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz”, com vista a criação de prédio novo, a que foi atribuído o artigo provisório ..., moradia T2 com a área bruta de construção de 103m2, implantada num terreno com 420m2.
17.- A 22 de Fevereiro de 2018 a Câmara Municipal ... deliberou autorizar o destaque da parcela com a área de 400m2, “a confrontar a Norte com CC, Sul com ..., Leste com CC e Caminho Público e Oeste com HH, a destacar do prédio rústico, com a área quatro mil e quinhentos metros quadrados, localizado ao sítio ..., freguesia ... e Município ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o número …., da freguesia ..., inscrito na matriz cadastral sob o artigo rústico número um barra dez da secção “…”, a confrontara Norte com II; Sul com Herdeiros de JJ; Leste com LL e Oeste com HH. A parcela restante fica com a área de quatro mil e quarenta e quatro metros quadrados (…).”
18.- A 10-04-2018 a R. CC apresentou reclamação no Serviço de Finanças ..., reclamando da avaliação efectuada ao prédio urbano, conforme documento junto a fls. 64v a 65, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, onde refere que “não pode submeter a registo o identificado prédio, uma vez que há divergências de áreas entre o destaque aprovado pela Câmara Municipal de ... e a avaliação que acaba de ser feita por esses serviços”.
Factos dados como não provados:
1. - O Arquitecto GG informou os AA. que só em Abril de 2017 as RR haviam solicitado os seus serviços.
2. - Os AA. entregaram às RR., a título de sinal, a quantia de € 36.000,00 (trinta e seis mil euros).
3. - Os AA. queriam adquirir uma propriedade com as características daquela em causa, com vista a efectivar uma exploração biológica de agricultura, aliada a uma componente de Turismo Rural, tendo perdido o interesse no negócio, face à conduta das RR.
4. Tendo em conta o disposto no n.º 4 do art. 635.º do Código de Processo Civil, o objecto do recurso delimita-se pelas respectivas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso.
O presente recurso tem por objecto unicamente a seguinte questão:
- Erro de julgamento do acórdão recorrido ao dar como não verificada a situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos por parte das RR..
5. Importa considerar os termos em que as instâncias se pronunciaram.
A 1.ª instância, convocando o regime da mora dos arts. 804.º, n.º 1, e 805.º, n.º 1, do Código Civil, assim como o regime de transformação da mora em incumprimento definitivo do art. 808.º do mesmo Código, entendeu:
- Que o prazo de noventa dias para a outorga do contrato definitivo não foi respeitado por falta de “cumprimento” pelas RR. das condições indicadas na cláusula quarta do contrato (operação de destaque do prédio e de legalização da construção aí existente);
- Que não foi apurado se as RR. fizeram uso da faculdade contratual de prorrogar tal prazo por mais 30 dias;
- Que, de qualquer forma, as RR. se encontravam em mora;
- Que o prazo de sete dias fixado pelos AA. por carta recepcionada pelas RR. em 02.11.2017, sendo excessivamente curto para que as RR. conseguissem a concretização das ditas condições, dependentes de terceiros, não é um prazo razoável nos termos e para os efeitos do art. 808.º do CC;
- Assim sendo, a mora das RR. não se transformou em incumprimento definitivo, sendo “inválida” a declaração de resolução dos AA.;
- Resolução que tampouco se pode fundar na perda de interesse dos AA., a qual, a existir, teria de ser de índole objectiva e não meramente subjectiva.
A Relação – para além de acompanhar o juízo da 1.ª instância quanto à falta de prova da perda objectiva do interesse dos AA. na celebração do contrato prometido – considerou que o prazo contratual de noventa dias para a realização do contrato definitivo não tem a natureza de prazo essencial e acolheu a fundamentação da decisão da 1.ª instância, afirmando:
«Concorda-se com a decisão recorrida.
Nos termos do contrato-promessa, as RR. ficaram obrigadas a celebrar o contrato definitivo no prazo de 90 dias, prorrogável – a requerimento das RR. – por 30 dias. Porém, as RR. tinham que, nesse prazo, diligenciar por (cláusula quarta do contrato-promessa):
i) Efectivação de operação urbanística de destaque no prédio ora prometido, de acordo com delimitações e detalhes impreterivelmente sujeitos a aprovação escrita pelo segundo outorgante antes de submetida à Câmara Municipal ...;
ii) Plena legalização das construções actualmente existentes na parcela a destacar, incluindo, sem excluir, as especialidades de água, luz, esgotos, telecomunicações e outros;
iii) Assegurar pleno registo predial de servidão de passagem de pessoas e carros a favor do prédio ora prometido e prédio a destacar;
iv) Efectivar que o reservatório/poço de água encontra-se integralmente localizado no prédio a vender, para que os devidos levantamentos topográficos e projectos de arquitectura o devem reflectir;
v) Assinar, subscrever e formalizar tudo o que se mostrar necessário para possibilitar o acima referido e bem assim, o que se vier mostrar necessário para permitir futura construção de imóvel pelo segundo outorgante no prédio ora prometido.”
Era expectável que todos esses atos, que envolviam a atuação de diversas pessoas e entidades, não seriam realizados dentro dos prazos clausulados. Pese embora as diligências da R. Dória, iniciadas logo a seguir à celebração do contrato-promessa, as operações urbanísticas pretendidas sofreram percalços e atrasaram-se, do que o mandatário dos AA. e os próprios AA. foram tendo conhecimento (cfr. n.ºs 3 a 10 da matéria de facto). Assim, o envio de uma carta, em 11 de outubro de 2017, às RR., dando-lhes o prazo de 7 (sete) dias para enviarem toda a documentação necessária à celebração do contrato definitivo ficava muito aquém do que era razoável, por ser expectável, atento tudo o exposto, que o curto prazo fixado não poderia ser cumprido. Por conseguinte, a interpelação admonitória não logrou converter a mora das RR. em incumprimento definitivo, o que invalidou, como se entendeu na sentença recorrida, a resolução do contrato operada pelos AA.
Desta forma, a apelação é improcedente.» [negrito nosso]
Insurgem-se os AA. contra esta decisão, invocando essencialmente que a factualidade dada como provada não permite concluir pela falta de razoabilidade do prazo suplementar para a realização do contrato definitivo, fixado às RR. por carta das AA. de 11.10.2017. Sendo que a interpelação foi feita no “pressuposto de que o processo camarário já estaria concluído”; e sendo também que não se pode aceitar a perspectiva das instâncias segundo a qual, em última análise, teria de ser dado às RR. um prazo suficientemente extenso, na ordem dos seis meses, uma vez que foi esse o tempo que veio a ser necessário para que se reunissem as condições previstas na cláusula quarta do contrato. Em última análise, alegam, a posição da Relação não pode ser aceite uma vez que, a ser seguida, a “concessão à outra parte de um “prazo razoável” para concluir as suas obrigações, nunca poderá ser julgada adequada, a priori, pois dependendo de actos de terceiros e assim coarctada a possibilidade de, por esta via, resolver o contrato promessa em causa, pois só “a final” se poderia saber se o prazo razoável o era à luz da interpretação e posição da promitente não faltosa aquando do envio de interpelação admonitória para cumprimento”.
Quid iuris?
6. Com relevo para a resolução da questão em causa no presente recurso, importa ter presente o teor das seguintes cláusulas contratuais (cfr. facto provado 2):
«TERCEIRO: - CONTRATO PROMETIDO – UM – O Contrato prometido a celebrar por escritura pública, será exarado no prazo de 90 dias, sendo a marcação efectuada pelo segundo outorgante, após cumprimento pelas primeiras outorgantes das condições constantes da cláusula infra.
DOIS – O prazo de formalização do contrato prometido poderá ser objecto de prorrogação por 30 dias caso as primeiras outorgantes o solicitem demonstrando que se encontram pendentes, sem culpa da sua parte, o cumprimento das condições previstas na cláusula seguinte.
QUARTO: CONDIÇÕES PARA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO - Pelas primeiras outorgantes é aceite que constituem condições indispensáveis para formação da vontade de comprar pelo segundo outorgante as seguintes:
i) Efectivação de operação urbanística de destaque no prédio ora prometido, de acordo com delimitações e detalhes impreterivelmente sujeitos a aprovação escrita pelo segundo outorgante antes de submetida à Câmara Municipal ...;
ii) Plena legalização das construções actualmente existentes na parcela a destacar, incluindo, sem excluir, as especialidades de água, luz, esgotos. telecomunicações e outros;
iii) Assegurar pleno registo predial de servidão de passagem de pessoas e carros a favor do prédio ora prometido e prédio a destacar;
iv) Efectivar que o reservatório/poço de água encontra-se integralmente localizado no prédio a vender, para que os devidos levantamentos topográficos e projectos de arquitectura o devem reflectir;
v) Assinar, subscrever e formalizar tudo o que se mostrar necessário para possibilitar o acima referido e bem assim, o que se vier mostrar necessário para permitir futura construção de imóvel pelo segundo outorgante no prédio ora prometido.
vi) As existentes construções na parcela a destacar não podem ser alteradas nos seus actuais equipamentos e estruturas, sem prévio consentimento escrito do segundo outorgante.»
Ainda que não tenha sido feita prova de que as RR., promitentes vendedoras, tivessem feito uso da faculdade de prorrogação do prazo prevista no n.º 2 da cláusula terceira, admitem os AA., aqui Recorrentes – ao afirmarem que “o contrato prometido deveria ter sido celebrado até 03/05/2017 ou no limite até 13/06/2017” – a utilização fáctica de tal prorrogação. Quanto à natureza do prazo para a realização do contrato prometido, entenderam as instâncias que reveste a índole de prazo não essencial, entendimento que não foi posto em causa pelos Recorrentes.
Temos, pois, como assente que, decorridos vários meses para além do prazo, ainda que prorrogado, para a realização do contrato prometido, as RR., a quem competia marcar a escritura pública, se encontravam indubitavelmente em mora perante os AA.. Contudo, para que a mora se transformasse em incumprimento definitivo seria necessária a verificação de alguma das hipóteses previstas no art. 808.º do Código Civil, às quais, de acordo com a doutrina e a jurisprudência consolidadas, acresce a situação de recusa antecipada de cumprimento. Não tendo ocorrido esta última situação nem tampouco se tendo verificado – como foi ajuizado pelas instâncias e não impugnado pelos AA. – a perda do interesse do credor objectivamente apreciada, restava aos AA. a via da interpelação admonitória para cumprir, fixando um prazo suplementar razoável para o efeito.
Aqui chegados, porém, deve dar-se razão aos Recorrentes quando estes alegam, ainda que em termos algo imprecisos, que, conforme previsto na cláusula quarta do contrato, o risco do insucesso ou atraso nos procedimentos administrativos camarários corria por conta das RR., promitentes vendedoras, e não dos AA., promitentes compradores. Com efeito, e diversamente do que, até certo ponto, parece transparecer da fundamentação das decisões das instâncias, tendo as RR. “aceite que constituem condições indispensáveis para formação da vontade de comprar” tanto a “efectivação de operação urbanística de destaque no prédio ora prometido, de acordo com delimitações e detalhes impreterivelmente sujeitos a aprovação escrita pelo segundo outorgante antes de submetida à Câmara Municipal ...” como a “[p]lena legalização das construções actualmente existentes na parcela a destacar, incluindo, sem excluir, as especialidades de água, luz, esgotos, telecomunicações e outros”, não pode a apreciação do diferendo entre as partes ser feita como se, afinal, a pendência de tais procedimentos permitisse protelar indefinidamente as obrigações assumidas. Só assim não seria se, o que não foi alegado nem provado, em momento posterior à celebração do contrato, tivessem as partes alterado o acordado, com respeito pelas exigências normativas relativas à forma (arts. 221.º e segs. do Código Civil).
Diga-se, aliás, que, se o risco de insucesso ou atraso nos procedimentos administrativos não fosse suportado pelas RR. mas pelos AA., então o prazo para a realização do contrato definitivo estaria suspenso enquanto tais procedimentos não estivessem concluídos e as mesmas RR. não teriam sequer sido constituídas em mora pelo que, em rigor, não seria aplicável ao caso o regime do art. 808.º do CC nem, consequentemente, existiria a necessidade de fixar um prazo suplementar razoável para cumprir.
Em conclusão, temos que, mantendo-se em vigor as cláusulas contratuais terceira e quarta, se confirma que, à data da interpelação admonitória (por carta dos AA. datada de 11.10.2017), se encontravam as RR. em situação de mora na celebração do contrato definitivo, faltando apurar se o prazo suplementar para cumprir fixado em tal declaração, era (ou não) um prazo adequado e razoável, de modo a permitir que, uma vez esgotado, optassem os AA. pela resolução do contrato, exigindo às RR. o pagamento do sinal em dobro.
A respeito do que deva entender-se como sendo um prazo suplementar razoável, pronuncia-se Nuno Pinto Oliveira (Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, Coimbra, 2011, págs. 816-817) nos seguintes termos:
«O aplicador do direito deverá apreciar a adequação ou razoabilidade do prazo atendendo às circunstâncias do caso concreto – designadamente: 1.º ao conteúdo da relação contratual; 2.º à dificuldade da prestação; 3.º aos interesses do credor e do devedor; 4.º à causa do não cumprimento; 5.º à gravidade do não cumprimento; 6.º na hipótese de o devedor não ter realizado prestação nenhuma, à gravidade do atraso; 7.º na hipótese de o devedor ter realizado uma prestação defeituosa, imperfeita ou inexacta, à gravidade do defeito; 8.º à frequência com que o devedor foi interpelado; 9.º à intensidade com que o devedor foi interpelado; 10.º aos prejuízos que o atraso causa ao credor; e (sobretudo) – 11.º ao risco de que a prestação se torne inútil para o credor.»
Aplicando esta doutrina na apreciação da questão da razoabilidade, ou não, do prazo suplementar cominatório fixado pelos AA. importa ter em conta as circunstâncias concretas que se seguiram à celebração, em 13 de Fevereiro de 2017, do contrato-promessa dos autos, de acordo com a factualidade provada:
3.- Após a outorga do contrato promessa a R. CC mandou fazer o levantamento topográfico e planimétrico do prédio em causa, bem como o levantamento da edificação existente e encarregou um arquitecto de proceder à elaboração e à instrução do processo de licenciamento a apresentar à Câmara Municipal de ... .
4.- A 06-07-2017 foi apresentado na Câmara Municipal ... o processo de licenciamento da edificação existente sobre o prédio prometido, por forma a obter o destaque do prédio prometido vender.
6.- O Autor e esposa vieram à ... a 25 de Julho de 2017 e deslocaram-se à Câmara Municipal ..., acompanhados do Dr. FF, onde se reuniram com o Arquitecto GG, informando-se sobre o estado do processo que corria termos naquele município relativamente aos prédios objecto do contrato promessa e consultando o mesmo.
7.- Foi então que os AA constataram que as plantas com o prédio a destacar nos referidos termos contratuais, se encontravam incorrectas e não reproduziam a construção existente.
8.- Pelo que os AA solicitaram ao referido técnico que os acompanhasse ao terreno com vista a que se lograsse a correcção de tais dados.
9.- Mais solicitaram os AA indicação ao dito Arquitecto de data previsível de conclusão das operações urbanísticas então em curso, tendo lhes sido indicado pelo referido Arquitecto, que não estaria concluído antes de Setembro de 2017.
10.- Até finais de Outubro do ano de dois mil e dezassete, a Ré CC foi contactando verbalmente com o Ilustre mandatário dos Autores, dando conta do andamento do processo do licenciamento.
11.- O Dr. FF remeteu carta registada com AR à R. CC, datada de 11 de Outubro de 2017 e por esta recebida a 16 de Outubro de 2017, com o seguinte teor:
“(...)
Cumpre assim notificar V. Excia, nas qualidades supra referidas, para no prazo de 7 dias enviar toda a documentação necessária para a efectivação do contrato prometido, em estrito cumprimento dos termos acordados no referido contrato promessa de compra e venda, de forma a possibilitar o seu agendamento, sob pena de definitivo incumprimento contratual imputável exclusivamente à V. parte, com as inerentes consequências contratuais e legais”.
12.- Não tendo recebido resposta à carta de 2.1.11., o Dr. FF remeteu nova carta registada com AR à R. CC, datada de 26 de Outubro de 2017 e por esta recebida a 02 de Novembro de 2017, com o seguinte teor:
“Assunto: Incumprimento definitivo Contrato Promessa Exma Senhora, Constata-se que V. Excia não apresenta qualquer documento ou justificação na sequência da interpelação que lhe foi efectuada por nossa carta de 13/10/2017. Conforme aí constava, a falta de envio de toda a documentação necessária para efectivação do Contrato Promessa de Compra e Venda outorgado em 13/02/2017 com o meu Constituinte AA, no prazo de 7 dias, motivaria o incumprimento definitivo do mesmo, por fundamento de V, exclusiva responsabilidade. Assim, vimos por este meio interpelar V. Excia, para, nos termos do nº 2 do Artº 442º do Código Civil, no prazo de 7 dias a contar da recepção da presente, entregar a quantia correspondente ao dobro do sinal pago, ou seja €72.000,00, (setenta e dois mil euros), sendo certo que, conforme termos do referido contrato promessa, €31.000,00 (trinta e um mil euros), a título de sinal, encontram-se na posse do ora signatário a título de depósito”.
Como fica patente dos factos 6 a 10, sendo certo que, como se esclareceu supra, as partes acordaram que o risco de insucesso ou atraso nos procedimentos administrativos corria por conta das RR., promitentes compradoras, acordo que não foi alterado, certo é também que a conduta dos AA. – apresentando-se pessoalmente nos serviços camarários; entrando, também pessoalmente, em diálogo com os técnicos desses serviços a respeito de diversos aspectos da operação urbanística e, em especial, a respeito do tempo necessário para a conclusão dos procedimentos camarários; mantendo, através do respectivo advogado, contacto regular com as RR. relativamente ao andamento dos ditos procedimentos – revela que os mesmos AA. não apenas se encontravam a par das dificuldades de índole burocrática com que as RR. se depararam como, até certo ponto, compreendiam as causas do atraso na realização do contrato prometido.
É neste contexto que tem de ser entendido e apreciado o teor da interpelação admonitória realizada por carta, datada de 11.10.2017, endereçada pelos AA. às RR. (e por estas recebida a 16.10.2017), com a fixação de um prazo suplementar de sete dias para a entrega da documentação necessária à realização do contrato definitivo, interpelação essa que foi seguida da declaração de resolução realizada por carta datada de 26.10.2017 (e recebida pelas RR. a 02.11.2017). No contexto em causa, tal prazo de sete dias (ou de mais alguns dias se, como propõe Nuno Pinto Oliveira, ob. cit., págs. 818-820, se atender também ao tempo efectivamente concedido até à declaração de resolução) afigura-se como absolutamente exíguo para o efeito em causa e, por isso, não adequado nem razoável. Não podendo assim dar-se como respeitadas as exigências legais (art. 808.º do CC) relativas à transformação da mora em incumprimento definitivo.
Não quer isto dizer que o prazo suplementar apenas fosse tido como razoável se tivesse sido fixado para o termo dos procedimentos administrativos, pois isso mais não seria do que subverter o sentido da cláusula quarta do contrato, de acordo com a qual impende sobre as RR. o risco de insucesso ou atraso de tais procedimentos. Quer sim dizer que, atendendo à natureza das causas da mora das RR. na marcação da escritura pública, o prazo suplementar, para ser razoável, teria de ter sido fixado na ordem de um ou mais meses e não, como ocorreu, na ordem de alguns dias.
Não podiam os AA. ignorar que seria praticamente impossível às RR. cumprir no prazo concedido. Assim sendo, e atendendo a que, “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé” (art. 762.º, n.º 2, do CC), estava-lhes vedado – no contexto concreto constante dos factos provados 6 a 10 – fixar um prazo suplementar de tal forma curto que entrava em contradição com a conduta assumida pelos AA. ao longo dos meses que se seguiram à celebração do contrato-promessa.
Consequentemente, não tendo os AA. respeitado os parâmetros do n.º 1 do art. 808.º do CC na fixação do prazo suplementar nem tendo suprido essa falha retardando a declaração de resolução, deve ter-se a mesma como ineficaz.
7. Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, confirmando-se, ainda que com fundamentação não inteiramente coincidente, a decisão do acórdão recorrido.
Custas pelos Recorrentes
Lisboa, 25 de Fevereiro de 2021
Nos termos do art. 15º-A do Decreto-Lei nº 10-A/2020, de 13 de Março, aditado pelo Decreto-Lei nº 20/2020, de 1 de Maio, declaro que o presente acórdão tem o voto de conformidade das Exmas. Senhoras Conselheiras Maria Rosa Tching e Catarina Serra que compõem este colectivo.
Maria da Graça Trigo (relatora)