Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B1337 |  |
DIREITO A NOVO ARRENDAMENTO
NOVO ARRENDAMENTO
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO AO ARRENDAMENTO
II - Todavia, para fazer actuar a recusa e os seus efeitos, não é exigível ao dono do prédio ou fracção outra prova para além de que fez a comunicação por escrito ao interessado, no prazo de 30 dias a que alude o n.º 3 do art. 94º do RAU.
III - A eventual frustração do direito a novo arrendamento, através de declaração não séria do senhorio, da decisão de vender o prédio ou a fracção, é acautelada por outra via, prevista nos n.os 1 e 2 do art. 96º do RAU, que poderá ser actuada pelo titular do (frustrado) direito a novo arrendamento, se aquele não proceder à venda no prazo de 12 meses após a desocupação.
1.
"A", intentou contra "B" acção com processo ordinário, em que pede que esta seja condenada a reconhecer o direito de propriedade da autora sobre o 1º andar frente do prédio com o n.º ... da Rua ......, em Lisboa, e a restituir-lhe a referida fracção, livre e devoluta de pessoas e bens.
Alegou, em apertada síntese, ser comproprietária da fracção em causa, que foi dada de arrendamento, em 12.05.67, a C, falecido em 11 de Junho de 1998, no estado de casado com D, e que a ré se encontra aí a residir, sem título, recusando-se a entregá-la à autora, apesar de interpelada por escrito para o fazer.
A ré contestou, sustentando ter vivido com o C em união de facto, desde a data da celebração do contrato de arrendamento e até à morte dele, achando-se o C separado de facto do respectivo cônjuge desde data anterior à do dito contrato. Acrescentou não ter outra residência na comarca de Lisboa ou suas limítrofes, e que, por carta registada com A/R datada de 05.08.98, comunicou à demandante e ao outro comproprietário do prédio, a sua intenção de exercer o direito a novo arrendamento, sendo que até à presente data os proprietários do prédio não celebraram com a ré tal contrato.
Em reconvenção, pede que a autora seja condenada a celebrar com ela, ré, um novo contrato de arrendamento.
A autora respondeu à matéria de excepção e à da reconvenção, invocando a caducidade do direito a novo arrendamento por já ter expirado o prazo quando a ré o exerceu, e alegando ter comunicado à ré que pretendia vender a fracção em causa, podendo, por isso, recusar-se a celebrar novo contrato.
Seguiu-se a tréplica da ré, na qual pugna pela inverificação da excepção de caducidade.
Foi efectuada a audiência preliminar, na qual, a requerimento das partes, foi decretada a suspensão da instância por 30 dias, para eventual acordo.
Gorado este, foi lavrado saneador-sentença, em que a acção foi julgada procedente - com o reconhecimento do direito de propriedade da autora sobre a fracção correspondente ao mencionado 1º andar frente e a condenação da ré a restituí-lo, de imediato, à autora, livre e devoluto de pessoas e bens e improcedente o pedido reconvencional, do qual foi a autora absolvida.
A ré, inconformada, apelou da decisão.
Sem êxito, porém, já que a Relação de Lisboa proferiu acórdão a julgar improcedente a apelação.
Recorre agora a ré, de revista, para este Supremo Tribunal, rematando as suas alegações com a formulação das seguintes conclusões:
- A ré exerceu válida e tempestivamente o seu direito a novo arrendamento, nos termos do art. 90º/1 do RAU;
- A pretensão de venda do prédio ou fracção arrendada, como fundamento da recusa em celebrar novo arrendamento, nos termos do art. 93º, al. a) do RAU, tem de ser alegada e provada;
- Não basta, para provar a pretensão da autora em vender o prédio, uma mera declaração da mesma desacompanhada de qualquer tipo de prova;
- A ré tem, por isso, direito a celebrar um novo contrato de arrendamento, nos termos do art. 90º/1 do RAU.
A recorrida apresentou contra-alegações, nas quais conclui dever ser negada a revista.
Corridos os vistos, cumpre agora decidir.
2.
Vem provado o seguinte quadro factual:
I - A autora é comproprietária do prédio sito na Rua ....., n.º ..., em Lisboa, inscrito na matriz predial da referida freguesia sob o actual art. 544 (antigo art. 5774), e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa;
II - Por acordo escrito, celebrado em 12.05.67, entre a anterior proprietária e C, aquela obrigou-se a proporcionar ao segundo o gozo, temporário e renovável, do 1º andar frente do referido prédio, para habitação, mediante o pagamento mensal de 1.110$00;
III - Em 11 de Junho de 1998 faleceu o referido C, no estado de casado com D;
IV - A ré encontra-se a residir no aludido andar e, apesar de avisada por escrito para o restituir, recusa-se a entregá-lo à autora;
V - A ré reside naquele andar com o falecido arrendatário desde a data da celebração do contrato de arrendamento, em condições análogas às de cônjuges;
VI - O falecido C encontrava-se separado de sua mulher desde data anterior à da celebração do contrato de arrendamento;
VII - Tal situação era do conhecimento da autora, pelo menos desde Novembro de 1995, altura em que foi solicitada ao C informação sobre a composição do seu agregado familiar;
VIII - A ré não tem outra residência na comarca de Lisboa e zonas limítrofes;
IX - Em Outubro, Novembro e Dezembro de 1998, a autora deixou de entregar à ré o respectivo recibo de renda, apesar da mesma continuar a ser pontualmente paga através de transferência bancária, nunca recusada ou devolvida;
X - A ré informou a autora de que passaria a depositar o valor da renda relativa ao andar na E, conforme carta junta a fls. 7;
XI - A ré, desde Janeiro de 1999, inclusive, vem depositando o valor da renda na E;
XII - Em 2 de Julho de 1998 a ré remeteu aos donos do prédio onde se situa a fracção em causa a carta junta a fls. 55, datada de 02.07.98, comunicando-lhe o falecimento do C e declarando exercer o "direito à transmissão do arrendamento, nos termos do art. 85º n.º 1 e) do Dec-lei 321-B/90, de 15/10";
XIII - Em resposta a tal carta, a autora e F, comproprietários do prédio, remeteram à ré a carta de 03.08.98 (fls. 56), na qual lhe referiam não existir "... qualquer transmissão do arrendamento a favor de V. Ex.a, tendo aquele caducado por morte do inquilino", em virtude do primitivo arrendatário ter falecido no estado de casado, e não pretenderem fazer novo arrendamento a favor da ré por tencionarem "... vender a fracção arrendada ou o prédio na sua totalidade". Nessa mesma carta fixaram ainda o dia 11 de Setembro de 1998 como data limite para lhes ser entregue a fracção;
XIV - A ré, por carta registada com A/R, datada de 05.08.98 e junta a fls. 33, comunicou à autora e àquele F , a sua intenção de exercer o direito a novo arrendamento, nos termos do art. 90º n.º 1 a) do RAU;
XV - Em 7 de Agosto de 1998 a autora enviou à ré a carta cuja cópia se acha a fls. 58, que esta recebeu, através da qual lhe comunicou , em resposta à carta de 05.08.98, recusar expressamente novo arrendamento, por pretenderem vender a fracção arrendada ou todo o prédio;
XVI - Até à presente data os proprietários do andar não celebraram com a ré um novo contrato de arrendamento.
3.
Estamos perante uma acção de reivindicação.
Tendo a autora logrado demonstrar o seu direito de (com)propriedade sobre a fracção cuja entrega reivindica, a restituição só pode ser recusada - como flui do disposto no n.º 2 do art. 1311º do CC - nos casos previstos na lei, e, designadamente, se o possuidor ou detentor for titular de algum direito que legitime a posse ou a detenção.
A ora recorrente contesta o seu dever de entrega da dita fracção invocando a titularidade do direito a novo arrendamento da fracção, na qual habita desde 12.05.67, por aí viver em união de facto com o inquilino, falecido em 11.06.98.
Falar de direito a novo arrendamento significa partir do princípio de que o anterior arrendamento deixou de produzir efeitos, morreu - caducou.
E, a ser assim, parece que não haveria motivo legal impeditivo da restituição, sem embargo de ficar assegurada a reocupação, caso o novo arrendamento viesse a concretizar-se.
Vem sendo entendido, porém, que o titular do direito a novo arrendamento tem direito a ocupar a casa até que seja celebrado o respectivo contrato (cf. Ac. do STJ de 19.03.92, BMJ 415/609 e o Assento do STJ de 16.10.84, BMJ 340/151).
E, a ser assim, a recusa de restituição só é ilegítima se se demonstrar que não existe, na titularidade da recorrente, o invocado direito a novo arrendamento.
Deve, aliás, referir-se que, logo em 02.07.98, a ora recorrente comunicou à autora e ao outro comproprietário da fracção em causa, o falecimento do seu companheiro - titular da relação locativa, como arrendatário - e deu-lhes conhecimento de que pretendia exercer o direito à transmissão do arrendamento, nos termos do art. 85º/1.e) do RAU.
Tal pretensão, que não lhe foi reconhecida pela autora, claudicava sem margem para dúvidas, face à redacção, ao tempo, da citada al. e) - que, como a actual al. c) - exigia, para que pudesse operar-se a transmissão do arrendamento, em casos como o destes autos, que o arrendatário não fosse casado ou que estivesse separado judicialmente de pessoas e bens (1).
E, por isso, veio a aqui recorrente - logo que viu recusada pela autora aquela pretensão - invocar o seu direito a novo arrendamento, nos termos do art. 90º/1. a) daquele corpo normativo, defrontando-se, porém, com nova reacção da demandante, que não só lhe opôs a caducidade do exercício de tal direito, como vincou a recusa à celebração do novo arrendamento, escudada no disposto na al. a) do art. 93º.
Na decisão da 1ª instância, entendeu-se verificada a caducidade, e que, mesmo que assim não fosse, sempre valeria a recusa da autora, legitimada que estava pelo preceito acabado de citar.
A Relação trilhou caminho diferente na análise da questão da caducidade, julgando inverificada tal excepção; mas, no que tange à validade e eficácia da recusa da autora á celebração de novo arrendamento, perfilhou entendimento idêntico ao da 1ª instância, confirmando a sentença recorrida.
4.
4.1. Afastado, assim, o obstáculo da caducidade do direito, ficou aberto caminho à recorrente para demonstrar a inocuidade da recusa da autora, tal como foi operada.
Não basta - diz a recorrente - afirmar que se pretende vender o prédio ou a fracção arrendada: é preciso alegar e provar factos que atestem ser tal afirmação séria e real. E a autora não fez qualquer prova da sua real intenção de vender o prédio.
Daí que subsista - remata a recorrente - o direito à celebração de novo arrendamento.
Analisar e decidir esta questão, eis a única tarefa que se depara a este Tribunal.
4.2. Não suscita dificuldades a dilucidação desta questão.
É óbvio que o fundamento de recusa à celebração de novo arrendamento tem de ser sério e real - é dizer, tem de corresponder à real intenção do dono do prédio ou fracção, não podendo descambar em mero artifício para frustrar o exercício do direito.
Mas daqui não se segue que, para fazer actuar a recusa e os seus efeitos, a este seja exigível outra prova para além de que fez a comunicação por escrito ao interessado, no prazo de 30 dias a que alude o n.º 3 do art. 94º do RAU.
É peremptório, nesse sentido, Januário Gomes (2): "O senhorio que pretenda fazer valer alguma das excepções do art. 93º nada tem de comprovar: basta-lhe comunicar por escrito que não celebra novo arrendamento em virtude de v.g. querer o prédio para sua residência, nos termos da alínea b)" (ou - acrescentamos nós - de pretender vender o prédio ou a fracção arrendada).
Só esta prova (de ter feito a comunicação, em tempo devido) lhe é exigida.
A eventual frustração do direito a novo arrendamento, através da declaração, não séria, da decisão de vender o prédio ou a fracção, é acautelada por outra via, quiçá mais eficaz e actuante, por não estar sujeita às dificuldades e à aleatoriedade da prova da real intenção do senhorio recusante. Na verdade, no caso de o dono do prédio ou da fracção não proceder à sua venda no prazo de 12 meses após a desocupação (3), o titular do (frustrado) direito a novo arrendamento pode exigir, cumulativamente, uma indemnização correspondente a três anos de renda, calculada nos termos do regime da renda condicionada anualmente actualizada, e requerer a reocupação do local, mediante a celebração de novo contrato de arrendamento - tal como decorre do disposto nos n.os 1 e 2 do art. 96º do RAU.
Resta, pois, à recorrente, desocupar a fracção e estar atenta ao destino desta, para efeitos de exercício, se for caso disso, dos direitos acabados de enunciar.
5.
Nos termos expostos, nega-se a revista.
Custas pela apelante (sem prejuízo do benefício de apoio judiciário que oportunamente lhe foi concedido).Lisboa, 27 de Maio de 2003
Santos Bernardino
Moitinho de Almeida
Ferreira de Almeida
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(1) - Tivesse, ao tempo, o art. 85º do RAU a redacção que lhe veio a ser conferida pelas Leis 6/2001 e 7/2001, de 11 de Maio, e seria inquestionável a transmissão da posição de arrendatário a favor da ré, pois que sempre lhe aproveitaria, verificadas as demais condições legais, o disposto na al. f) do n.º 1 do citado artigo.
(2) - Arrendamentos para habitação, Coimbra, 1994, pág. 190.
(3) - Ressalvado o facto de não o ter feito em consequência de caso fortuito ou de força maior (n.º 3 do art. 96º do RAU).