Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B1849 |  |
MORA
INCUMPRIMENTO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
l. Ainda que não seja pacífico, vem maioritariamente sendo entendido que a simples mora não desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442° C.Civil, sendo para tal necessário que ocorra uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
2. Por força do estipulado no n° l do art. 410° C.Civil, que faz equiparar o contrato-promessa ao contrato prometido, neste caso, a compra e venda, o incumprimento do contrato-promessa rege-se pelas disposições dos arts. 790° e segs. C.Civil.
O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe uma situação de mora de uma das partes e ocorre quando haja perda de interesse do credor na prestação, apreciada em termos objectivos, ou pelo incumprimento do devedor dentro de prazo razoável fixado e comunicado pelo credor, notificação admonitória a que se reporta o art. 808° C.Civil.
A interpelação admonitória deve conter a intimação para o cumprimento, a fixação de um prazo peremptório para esse cumprimento e a cominação da obrigação se ter por definitivamente incumprida se o cumprimento não ocorrer dentro desse prazo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório
AA, C.R.L.,
intentou, a 28 de Novembro de 2005, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra
- BB – GESTÃO DE INVESTIMENTOS, S.A.; e
- CC, S.A.,
pedindo que sejam condenadas, solidariamente, a indemnizarem-na no montante de 7.984.372,70 €, correspondente ao dobro das quantias entregues a título de sinal, acrescido de juros moratórios desde a data da citação até integral pagamento.
Para fundamentar esta pretensão alega, no essencial, ter celebrado um contrato-promessa de compra e venda com a ré BB, tendo por objecto um empreendimento habitacional a construir, com a possibilidade desta ré ceder a sua posição contratual à 2ª ré, contrato que esta ré infundadamente resolveu. Pretende, por isso, receber em dobro a quantia que entregou a título de sinal.
Contestou a ré BB alegando que a autora não pagou pontualmente as prestações a que estava vinculada.
Por sua vez, a ré CC invoca igualmente a falta de pagamento atempado, por parte da autora, das prestações a que se vinculara, o que motivou a resolução do contrato-promessa.
E pretende ver legitimada esta resolução contratual com direito a fazer suas as quantias entregues a título de sinal, bem como ser indemnizada pelos atrasos da autora no cumprimento contratual a que se vinculara, no total de 391.485,02 €, pretensões que formula reconvencionalmente.
Replicou a autora para manter a posição inicialmente assumida e, consequentemente, pugnar pela improcedência da reconvenção.
Saneado o processo, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, tendo lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada improcedente e as rés absolvidas do respectivo pedido.
E a reconvenção parcialmente procedente e a autora condenada a pagar à ré/reconvinte a quantia de 64.756,40 €.
Inconformadas com o assim decidido, apelaram autora e ré/reconvinte, tendo o Tribunal da Relação do Porto julgado improcedente a apelação da autora e parcialmente procedente a da ré, condenando a autora a pagar ainda à ré quantia a determinar em posterior liquidação decorrente do atraso na realização das escrituras.
Ainda irresignadas, recorrem agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, pugnando pela procedência da acção e improcedência da reconvenção a autora e pela procedência total da reconvenção a ré/reconvinte.
A ré/reconvinte fez juntar dois pareceres de direito.
Contra-alegaram autora e ré nos recursos interpostos pela parte contrária, defendendo a improcedência desses recursos.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo das recorrentes radica, em síntese, no seguinte:
autora
1- O Tribunal da Relação acolheu parcialmente a posição da primeira instância quanto à existência de abuso de direito, acolhendo também parcialmente o recurso da recorrente quanto à ilegalidade de esvaziamento do direito desta sem a fixação de um quantum a pagar pela 2ª Ré.
2- No entanto, decidiu julgar a apelação da autora improcedente e confirmar a sentença recorrida por considerar não se estar perante um incumprimento definitivo da ré.
3- Mas a verdade é que a 2ª ré, que singularmente resolveu o contrato, incumpriu o contrato, designadamente não prestando as devidas garantias, e apenas por isso é que não foi efectuado mais nenhum pagamento para além do efectuado adiantadamente, nem entregue o remanescente do preço de venda, a que se refere a al. f) da cláusula 5ª do contrato.
4- A 2ª ré violou os princípios da boa fé e actuou com manifesto abuso já que criou dificuldades financeiras à autora e procurou aproveitar-se na medida em que nem sequer cumpriu com o que contratualmente estava obrigada.
5- Quanto ao pedido reconvencional, sempre que as escrituras foram realizadas foi imediatamente pago pela recorrente o valor devido, contrariamente à ré que reteve indevidamente os valores que deveria entregar à recorrente.
6- Por outro lado, os prédios que pretendia escriturar apresentavam defeitos.
7- Estando em posição de incumprimento das suas obrigações, não podia a ré obrigar a autora a realizar as escrituras de prédios que apresentavam defeitos nem solicitar a realização das mesmas sem ter entregue à autora o remanescente do preço de venda, não podendo, por isso, exigir qualquer indemnização pelo atraso na realização das escrituras.
ré/reconvinte
1- Ficou demonstrada a impossibilidade económico-financeira da recorrida pagar o reforço do remanescente do sinal em dívida na alínea c) da cl. 5ª do contrato, sem prévio recurso a financiamento bancário.
2- A tentativa de convencer o promitente vendedor, aqui recorrente, a transferir para o promitente comprador a propriedade de dois lotes de terreno, por forma a poder dá-los de hipoteca de possível empréstimo bancário, ou a prestar garantia pessoal a esse eventual empréstimo, não estava prevista contratualmente.
3- As garantias bancárias previstas na al. g) da cl. 5ª do contrato visavam apenas acautelar o incumprimento definitivo do contrato por parte do promitente vendedor, aqui recorrente.
4- A recorrente só estava obrigada a apresentar as garantias bancárias previstas contratualmente no momento do pagamento dos reforços de sinal por parte da recorrida.
5- O não pagamento, de facto, do remanescente do sinal em dívida pelo promitente comprador, por facto só a este imputável, constitui mora do devedor.
6- A conversão da mora em incumprimento definitivo fez-se pela interpelação admonitória, em termos válidos e eficazes, tendo o contrato sido resolvido nos termos legais.
7- De qualquer forma, a excepção de não cumprimento do contrato, não poderia conduzir, sob pena de exercício abusivo, à reclamação do cumprimento de uma obrigação alheia, sem estar em condições (por incapacidade financeira) de cumprir a sua.
8- Tendo a recorrida reiterado expressamente e em termos unívocos a sua anterior declaração de recusa de cumprimento, ficou a recorrente legitimada a resolver o contrato com fundamento legal.
9- Verificou-se, assim, no caso sub júdice, um incumprimento definitivo por parte da recorrida, sendo a declaração de resolução a consequência natural da perturbação do interesse de cumprimento.
10- Deste modo é válida a retenção do sinal pelo promitente vendedor, nos termos do disposto no artigo 442°, n°2 do Código Civil e da cl. 10ª, n°3, do contrato, sem prejuízo das cláusulas moratórias previstas na mesma cláusula contratual.
B- Face ao teor das conclusões formuladas, as verdadeiras questões controvertidas a decidir reconduzem-se, no essencial, a averiguar se foi ou não fundamentada a resolução contratual operada pela ré/reconvinte, cessionária da promitente-vendedora, e se lhe é ou não devida a indemnização arbitrada pelo atraso na realização das escrituras do contrato prometido.
A solução a dar à primeira questão implica determinar previamente se a promitente vendedora incumpriu, por sua parte, o contrato-promessa.
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos:
1. Entre a autora e a 1ª ré, “BB”, foi celebrado o contrato constante de fls. 5 a 20, tendo, no seguimento desse contrato, a autora pago à ré o valor de € 249.398,95.
2. Igualmente no seguimento do mesmo contrato, a autora entregou à 2ª ré o valor de € 2.992.787,40 para pagamento da quantia prevista na al. b) da cláusula 5ª do mesmo contrato, tendo a autora prescindido, para este pagamento, da apresentação da garantia bancária prevista na mesma.
3. A autora entregou à 2ª ré o valor de € 750.000,00.
4. No final de 2004, autora e 2ª ré encetaram reuniões no sentido de procurar resolver o contrato supra referido, por mútuo acordo, tendo havido diversos contactos entre ambas sem sucesso.
5. A 2ª ré assumiu, após o dia 18/7/01, a posição contratual da 1ª, tendo adquirido, por escritura pública outorgada no 1ª Cartório Notarial de Vila do Conde, em 31/8/01, os prédios urbanos identificados na cláusula primeira do contrato referido em 1.
6. Nesses prédios, e de acordo com o projecto e caderno de encargos aceites pela autora, iniciou a 2ª ré a construção de um empreendimento habitacional com a área bruta de construção acima do solo de 42.867m2, que prometeu vender, na íntegra, à autora ou a quem esta viesse a indicar até à data da escritura pública de compra e venda, pelo preço global de €37.962.485,41 (ao tempo, 7.610.795.000$00).
7. A autora solicitou à 2ª ré, em 1/2/02, que o sinal a que alude o contrato mencionado em 1 fosse pago em três prestações de € 997.595,80 (200.000 contos, valor ao tempo do contrato) cada uma, com vencimento em 1 de Fevereiro, 1 de Abril e 1 de Junho de 2002.
8. A autora pagou a última prestação de € 997.595,80 em duas tranches de € 98.797,90 (100.000 contos, ao tempo), uma em 3/6/02 e a outra em 2/7/02.
9. O pagamento dos € 750.000,00 relativo a parte do sinal previsto na al. c) da cláusula 5ª do contrato, foi efectuado através do aceite pela autora de três letras de câmbio, no montante de € 250.000,00 cada uma.
10. As quais foram reformadas sucessivamente, durante mais de um ano, com reformas de 10%, tendo parte dos pagamentos destas reformas sido efectuados através de cheques emitidos pela autora, alguns dos quais foram devolvidos por falta de provisão.
11. Tendo a 2ª ré apresentado várias vezes os mesmos cheques a pagamento, como aconteceu com o título sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no montante de € 25,000,00 e outro do BPI, também do mesmo montante, originando despesas e encargos com devoluções.
12. Os encargos com as operações bancárias de desconto e reformas das aludidas letras aceites pela autora ascenderam a € 64.756,40, pagos pela 2ª ré, não tendo esta sido ainda reembolsada de tais quantias.
13. Em 11/11/03, foi emitido pela Câmara Municipal de Matosinhos o alvará de licença de construção n° 303/03, relativo ao lote nº 1 da 1ª fase do empreendimento referido.
14. A construção do lote n° 1 foi concluída no mês de Agosto de 2004, emitindo a Câmara Municipal de Matosinhos o respectivo alvará de licença de utilização nº 443/05, em 25/8/04.
15. Por ter sido pedido pela autora, a 2ª ré acedeu em começar a celebrar as escrituras públicas relativas a fracções que a primeira tinha prometido vender aos seus cooperantes, autorizando a ré a celebrar tais escrituras com os cooperantes que indicava, escrituras estas que se iniciaram no dia 15/9/04.
16. As 43 fracções autónomas do lote n° 1 deveriam estar todas escrituradas a favor dos cooperantes indicados pela autora no prazo de 45 dias após aquela data.
17. No final de 2004, tinham sido celebradas 16 escrituras públicas.
18. No dia 19/1/05, ocorreu uma reunião entre as partes, que teve lugar nas instalações da 1ª ré, sitas na Maia.
19. Ulteriormente a esta reunião, ainda foram feitas tentativas no sentido da resolução do contrato promessa por acordo, sem resultados.
20. Neste seguimento, a 2ª ré enviou à autora, em 3/2/05, uma carta registada no dia 9 seguinte, solicitando a esta que procedesse ao pagamento do montante de € 1.743.989,48, relativo ao sinal, bem como do valor de € 64.756,35, relativo às despesas bancárias com as letras aceites, dando-lhe um prazo de oito dias para esse efeito, sob pena de ter que considerar resolvido o contrato promessa, carta esta recebida pela autora em 10/2/05, não tendo esta dado qualquer resposta à 2ª ré.
21. Após o envio desta carta, a 2ª ré celebrou algumas escrituras públicas com cooperantes que já estavam agendadas anteriormente a pedido da autora, sendo que os cooperantes tinham pago sinais à autora.
22. Tendo dado conta desta situação à autora, por carta registada de 25/2/05, recebida em 28/2/05, nos termos do documento de fls. 101 e 102.
23. A quantia referida em 3 foi entregue para pagamento antecipado e parcial da quantia prevista na al. c) da cláusula 5ª do contrato.
24. A autora solicitou a transmissão de propriedade, da 2ª ré para a autora, de 2 lotes de terreno a fim de esta ulteriormente os hipotecar a favor de instituição bancária, com o fito de tentar obter financiamento para lograr liquidar àquela os valores englobados no negócio, mas a 2ª ré não procedeu de tal modo nem prestou garantias bancárias.
25. Face à não efectivação da proposta referida e sem a obtenção de empréstimo por parte da autora, esta fez saber à 2ª ré que não estava em condições de efectuar nenhum pagamento subsequente.
26. A partir de Setembro de 2003, a autora começou a verificar que a qualidade da obra não correspondia ao pretendido tendo procedido a diversas reclamações plasmadas nas actas da obra.
27. A 2ª ré foi solicitando à autora pagamentos adiantados que esta sempre recusou, sem a prestação de garantias por aquela.
28. As partes acordaram que, contra o pagamento dos valores mencionados na cl. 5ª/C do contrato, a ré constituía a favor da autora garantias bancárias por iguais valores.
29. A 2ª ré, nos casos em que lhe cabia entregar à autora o remanescente do preço de venda, a que se refere a al. f) da cl. 5ª do contrato, não o fez.
30. A 2ª ré efectuou escrituras de fracções do referido lote I, retendo a totalidade do preço de venda dessas fracções.
31. A partir de 25/8/04, as 43 fracções do prédio construído no lote n° 1, passaram a estar em condições de ser escrituradas a favor da autora ou de quem esta indicasse até à data das escrituras públicas.
32. Na data referida em 17, a autora continuava sem pagar o remanescente do sinal a que se alude na al. c) da cl. 5ª do contrato-promessa.
33. A 2ª ré continuava a avançar com a construção dos restantes prédios e loteamento.
34. A 2ª ré enviou à autora uma carta registada, datada de 4/1/05 e recebida por esta em 6/1/05, com o teor constante de fls. 94 e 95.
35. Na reunião mencionada em 18, a autora, através dos seus membros da direcção, informou os presentes que a “Cooperativa” não tinha condições financeiras de cumprir com o contrato-promessa.
B- O direito
Porque as questões suscitadas nos dois recursos se interpenetram, dependendo da apreciação e enquadramento jurídico dos mesmos factos, serão apreciadas conjuntamente.
1- Não vem questionado e dos factos apurados decorre claramente que entre as partes foi celebrado um contrato-promessa tendo por objecto os prédios integrantes de um empreendimento habitacional a construir.
A convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar, dentro de certo prazo ou observados determinados condicionalismos, um concreto contrato, integra a figura do contrato-promessa –cfr. art. 410º C.Civil.
O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, como refere Antunes Varela (1), a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. A obrigação assim assumida gera uma prestação de facto positiva.
Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, preconiza o nº 2 do art. 442º C.Civil, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato foi devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou.
Ainda que não seja pacífico, vem maioritariamente sendo entendido que a simples mora não desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442º C.Civil, sendo para tal necessário que ocorra uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa (2).
Entendimento este que, antes das alterações introduzidas pelo dec-lei 379/86, de 11 de Novembro, era, pode dizer-se, unânime
Defende Antunes Varela (3) que esta solução, de longe a mais razoável e criteriosa de iure condendo, e a única defensável em face da redacção primitiva dada ao art. 442º pelo diploma de Julho de 1980, não parecia ser a que melhor correspondia à versão actual deste preceito.
A solução oposta parecia ser a única hoje em dia defensável, em nome da coerência da lei e da unidade do sistema jurídico.
Mas o nº 3 do art. 442º é formalmente compatível com o pressuposto do incumprimento definitivo – a excepção de cumprimento só fica afastada no caso de o incumprimento se basear em alguma das hipóteses previstas no art. 808º, ou seja, no caso de a outra parte haver perdido o interesse na prestação, em consequência da mora, ou de a promessa não haver sido cumprida no prazo suplementar fixado pelo credor (cfr. Almeida Costa (4)). E a ter-se como suficiente a simples mora, não haveria sequer necessidade de consagração daquela excepção de cumprimento, uma vez que sempre seria então admissível que o devedor oferecesse a prestação ao credor, como meio de purgação da mora (cfr. Galvão Telles (5)).
Aliás, se o legislador pretendesse alterar o regime sancionatório da falta de cumprimento do contrato-promessa consagrado na primitiva redacção do art. 442º, não deixaria de o ter feito de um modo expresso.
Por isso se nos afigura mais correcta a interpretação de que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência do sinal em dobro do promitente vendedor faltoso.
Por força do estipulado no nº 1 do art. 410º C.Civil, que faz equiparar o contrato-promessa ao contrato prometido, neste caso, a compra e venda, o incumprimento do contrato-promessa rege-se pelas disposições dos arts. 790º e segs. C.Civil.
Ora, de acordo com o art. 808º C.Civil a mora pode transformar-se em incumprimento definitivo nos casos de perda de interesse do credor pela prestação e não realização desta dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Enquanto o interesse do credor na prestação se mantiver e se quiser que a mora do devedor se converta em falta de cumprimento, terá ele que dar nova oportunidade ao devedor em mora para que cumpra a sua obrigação. A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no nº 1 do art. 808º, como assegura Antunes Varela (6), não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe.
Pode acontecer que a simples mora inviabilize logo a realização do contrato, como genericamente o admite o art. 808º, no seu nº 1, ao preconizar que a obrigação se tem como não cumprida quando a mora faça desaparecer o interesse do credor na prestação.
Nestes casos já não haverá necessidade da interpelação admonitória para resolução do contrato, embora essa perda de interesse tenha de ser apreciada objectivamente, tal como se dispõe no nº 2 do art. 808º, isto é, que se revele através de dados, de comportamentos que indubitavelmente demonstrem que a perda de interesse se equipara ao não cumprimento definitivo da obrigação.
O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe uma situação de mora de uma das partes e ocorre quando haja perda de interesse do credor na prestação, apreciada em termos objectivos, ou pelo incumprimento do devedor dentro de prazo razoável fixado e comunicado pelo credor, notificação admonitória a que se reporta o art. 808º C.Civil.
A interpelação admonitória deve conter a intimação para o cumprimento, a fixação de um prazo peremptório para esse cumprimento e a cominação da obrigação se ter por definitivamente incumprida se o cumprimento não ocorrer dentro desse prazo.
Com a aplicação desta regra ao contrato-promessa evita-se, na expressiva afirmação vertida no ac. STJ, de 2005/03/10 (7), o efeito choque (porventura surpresa) da resolução automática, em situações em que o prazo, considerando a sua natureza, o conteúdo e a finalidade do contrato e demais circunstâncias particulares em que este se originou e desenvolveu, não lhe conferem um carácter rigorosamente fixo (ou essencial), nem constitui, para qualquer das partes, pura condição resolutiva automática.
2- incumprimento do contrato-promessa pela promitente vendedora
Explanados estes princípios, vejamos agora, e em primeiro lugar, se a promitente vendedora incumpriu o contrato-promessa.
Sustenta a recorrente, promitente compradora, que a promitente vendedora incumpriu o contrato-promessa, baseando-se, para o efeito, em três pontos: não prestação das garantias devidas; qualidade da obra divergir do acordado; falta de entrega do remanescente do preço de venda.
2.1- Na al. g) da cl. 5ª deste contrato-promessa consignou-se que a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES (promitente vendedora) obriga-se a constituir a favor dos SEGUNDOS OUTORGANTES (promitente compradora) garantias bancárias pelo valor correspondente aos pagamentos aludidos nas alíneas b), c) d) e e) desta cláusula, no momento de cada um destes … podendo esta (segunda outorgante) prescindir de tal garantia mas obrigando-se a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES desde já a efectuá-la.
E da al. h) desta mesma cl. consta que as garantias bancárias a que alude a alínea anterior serão redigidas em termos de poderem ser imediatamente accionadas sem quaisquer outros condicionalismos, ou seja, “on first demand” a partir do segundo mês após o incumprimento definitivo nos termos do n.° 2 da cláusula 14ª infra.
Para no nº 2 desta cl. 14ª se estipular que no caso de o atraso ser superior a (180) cento e oitenta dias a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES e sem prejuízo da aplicação das indemnizações moratórias … poderá optar pela rescisão do contrato, aplicando-se a cláusula penal prevista para o incumprimento definitivo ou optar pelo pagamento de uma indemnização …
Por outro lado, também ficou expressamente assente que as partes acordaram que, contra o pagamento dos valores mencionados na cláusula 5ª/C do contrato, a ré constituía a favor da autora garantias bancárias por iguais valores –nº 28.
É um facto que a promitente vendedora não prestou as garantias bancárias nos termos em que se vinculou, tal como resulta dos factos dados como assentes sob o nº 24 supra.
Mas o que daqui decorre é que houve um retardamento no cumprimento desta obrigação, ou seja, que a promitente vendedora não prestou atempadamente as garantias bancárias a que estava obrigada. E este atraso não se converteu em incumprimento definitivo desde logo porque não foi intimada a cumprir dentro de um prazo razoável para o efeito, podendo esta falta de intimação querer significar que a promitente compradora prescindiu da garantia, tal como se previa na aludida al. h) da cl. 5ª. De qualquer modo, não se pode retirar deste atraso uma resolução automática do contrato.
Por outro lado, acresce que estas garantias seriam prestadas à medida que a promitente compradora fosse entregando as quantias monetárias estipuladas a título de sinal, para assim salvaguardar um eventual incumprimento contratual por parte da promitente vendedora e não proporcionar-lhe um meio para financiamento do pagamento do preço.
Este o verdadeiro objectivo das garantias bancárias autónomas a prestar.
Para além disso, a promitente compradora não chegou a pagar integralmente a quantia aludida na al. c) da cl. 5ª, ou seja, não cumpriu a condição indispensável à prestação da respectiva garantia por parte da promitente vendedora.
Ficou ainda provado - sob o mesmo nº 24 dos factos assentes - que a autora solicitou a transmissão de propriedade, da 2ª Ré para a A., de 2 lotes de terreno a fim de esta ulteriormente os hipotecar a favor de instituição bancária, com o fito de tentar obter financiamento para lograr liquidar àquela os valores englobados no negócio, mas a 2ª Ré não procedeu de tal modo.
A promitente vendedora não acedeu a esta pretensão da promitente compradora, mas nem tinha por que dar acolhimento a esse desiderato. É que da factualidade assente não ressalta que a promitente vendedora estivesse contratualmente vinculada a prestar garantias a eventuais financiamentos bancários a contrair pela promitente compradora.
O modo de obtenção dos meios necessários à liquidação dos valores contratualmente assumidos só à promitente compradora dizia respeito, inexistindo qualquer vinculação da promitente vendedora no prosseguimento desse objectivo.
2.2- Outro dos fundamentos em que a promitente compradora se baseia para invocar o incumprimento contratual por parte da promitente vendedora é a desconformidade da qualidade da obra com o que fora acordado.
Porém, diga-se, desde já, que a única certeza existente é a de que a promitente compradora verificou que a qualidade da obra não correspondia ao pretendido, tendo procedido a diversas reclamações.
Não ficou demonstrada qualquer desconformidade da obra com o convencionado entre as partes, ou que esta apresentasse quaisquer vícios.
Por isso, nenhuma válida excepção, tendo por base deficiências construtivas, podia suportar o não cumprimento pontual do contrato.
2.3- A não entrega do remanescente do preço da venda é o último dos fundamentos em que a promitente compradora suporta o incumprimento contratual por parte da promitente vendedora.
Consignou-se na al. f) da cl. 5ª do contrato-promessa que o remanescente do preço acordado, ou seja, a quantia de Esc; 5.960.795.000$00 será pago pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES, ou a quem esta indicar, na data da realização de cada uma das escrituras públicas de compra e venda, pagando aquela o montante correspondente ao valor de cada um dos prédios a escriturar, deduzido de 21.67% (vinte e um vírgula sessenta e sete por cento) do valor correspondente ao proporcional do sinal já pago …
E ficou assente que a promitente vendedora, nos casos em que lhe cabia entregar à autora o remanescente do preço de venda, a que se refere esta al. f), não o fez, apesar de ter efectuado escrituras das fracções do lote I.
Efectivamente, a promitente vendedora incorreu em mora quanto à devolução do remanescente do preço da venda que lhe incumbia entregar à promitente compradora. Só que, nesse momento, a promitente compradora também estava em mora quanto ao pagamento pontual do sinal e da restante parte do preço das fracções a que se vinculara. E mais, a verdadeira razão deste não cumprimento prende-se com a falta de condições financeiras para o efeito, conforme comunicou à promitente vendedora –pontos nºs 18 e 35 dos factos assentes.
Para além de se não estar perante um incumprimento definitivo por parte da promitente vendedora, apresenta-se realmente abusivo o comportamento da promitente compradora, como se decidiu no acórdão recorrido, ao invocar a falta de cumprimento do contrato quando ela própria não cumprira a contraprestação a que estava vinculada e, para além disso, a verdadeira razão do seu incumprimento foi a falta de suporte financeiro para suportar os encargos decorrentes do contrato-promessa.
3. resolução contratual operada pela promitente vendedora
Através de carta-registada com A/R, enviada a 3 de Fevereiro de 2005, pela promitente vendedora, e recebida pela promitente compradora a 10 do mesmo mês, aquela resolveu inequivocamente o contrato-promessa celebrado. … não se mostrando paga a quantia supra referida no aludido prazo de 8 dias, deverão Vªs. Exªs. considerar resolvido o contrato promessa, com todos os efeitos legais e contratuais, designadamente os previstos no n° 3 da cláusula 10ª do contrato promessa, assim se diz nessa carta, carta que não obteve resposta.
Esta declaração deve ser interpretada como claramente resolutiva do contrato.
3.1- Impõe-se agora averiguar se tal resolução se apresenta fundamentada, o que implica trazer à colação a sequência factual que a antecedeu e a determinou.
De acordo com a cl. 5ª do contrato-promessa, o preço estipulado para a prometida compra e venda é de 7.610.795.000$00 e será pago pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES de acordo com o seguinte calendário:
…
al. c): a quantia de 500.000.000$00 será paga … no prazo máximo que se prevê de 12 (doze) meses a contar da data de assinatura do presente contrato, mas não antes de se perfazerem 6 (seis) meses após a aprovação do projecto de construção do lote que será inicialmente edificado, nos termos do número 1 da cláusula 8ª infra.
No nº 1 da cl. 8ª estipula-se que os prazos para a construção dos prédios a edificar em cada um dos lotes serão de acordo com o Plano de Execução que constitui o Anexo II, cujo início assinalado com “o” se determina pela data da aprovação do projecto de construção relativo ao primeiro lote a edificar.
Em 11 de Novembro de 2003, foi emitido pela Câmara Municipal de Matosinhos o alvará de licença de construção n° 303/03, relativo ao lote nº 1, tal como emerge do nº 13 dos factos assentes.
Mas no final de 2004 ainda continuava por pagar o remanescente do sinal aludido na al. c) da cl. 5ª –nºs 17 e 32.
É então que, no final de 2004, autora e 2ª ré encetaram reuniões no sentido de procurar resolver o contrato supra referido, por mútuo acordo, tendo havido diversos contactos entre ambas sem sucesso -ponto nº 4.
Uma vez que a data de aprovação do projecto de construção do lote nº 1 ocorreu a 11 de Novembro de 2003 e dado que o pagamento do sinal aludido na al. c) da cl. 5ª devia verificar-se não antes de se perfazerem 6 meses após a aprovação do projecto, o pagamento deste sinal, ou antes, do seu remanescente, no montante de 1.743.989,48 €, teria de ser efectuado logo a partir de 12 de Maio de 2004, continuando, porém, por saldar em finais de 2004.
A promitente compradora não cumpriu atempadamente a obrigação a que estava vinculada.
Na sequência deste retardamento no cumprimento, a promitente vendedora envia à promitente compradora, a 3 de Fevereiro de 2005, a carta supra aludida em que refere: “Apesar de Vªs Exªs terem manifestado expressamente, na sequência da n/carta datada do dia 04 de Janeiro de 2005, que não tinham condições financeiras de cumprir com o Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro outorgado em 17/07/2001, vimos ainda assim interpelar Vªs Exªs. para procederem ao pagamento do reforço do sinal a que alude a alínea c) da cláusula 5ª do contrato, no montante de 175.989.48 € (…), acrescida das despesas bancárias suportadas com os V/três aceites do montante 750.000,00 €, no valor de 64.756.35 € (…), no prazo máximo de oito dias a contar da recepção da presente carta.
A quantia referida referente ao reforço do sinal a que alude a alínea c) da cláusula 5ª do Contrato Promessa de Compra e Venda encontra-se já vencida desde Maio de 2004, não estando esta empresa em condições de aceitar o v/incumprimento por mais tempo, pelo que não se mostrando paga a quantia supra referida no aludido prazo de 8 dias, deverão Vªs. Exªs considerar resolvido o contrato promessa, com todos os efeitos legais e contratuais, designadamente os previstos nº 3 da cláusula 10ª do contrato promessa.
Esta declaração de resolução do contrato contém claramente uma intimação de cumprimento, fixa um prazo peremptório para esse cumprimento e estabelece a cominação para o não cumprimento definitivo, isto é, contém os três requisitos a que deve obedecer a interpelação admonitória.
Por isso, a promitente vendedora converteu a mora da promitente compradora em incumprimento definitivo do contrato, resolvendo-o.
E o atraso no pagamento do remanescente do sinal apenas à conduta da promitente compradora se ficou a dever.
Na verdade, esta contraente alegou carecer de suporte financeiro para suportar os encargos com o contrato-promessa. E tanto assim que, em finais de 2004, reuniu várias vezes com a outra contraente no sentido de resolver consensualmente o contrato, consenso que, todavia, não foi alcançado.
Depois, e como já se deixou aflorado, as garantias que efectivamente a promitente vendedora não prestou destinavam-se a salvaguardar a posição da promitente compradora no caso de incumprimento definitivo do contrato por parte da promitente compradora, garantindo a devolução das importâncias adiantadas a título de sinal.
Este será o sentido que um declaratário medianamente instruído e diligente, capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações foram produzidas apreenderia da aludida cl. 5ª, al. g) do contrato-promessa, em conformidade com os princípios que emanam do preceituado no nº 1 do art. 236º C.Civil.
Dela não se colhe minimamente o sentido de que as garantias seriam prestadas para financiar a promitente compradora para que assim dispusesse de meios para fazer face aos compromissos assumidos no contrato-promessa, designadamente poder suportar os encargos com o vencimento das quantias devidas a título de sinal e mais especificamente ainda o pagamento do sinal aludido na al. c) da cl. 5ª.
No desenvolvimento do que se deixa exposto, pode-se afirmar que foram dificuldades de ordem financeira que impossibilitaram a promitente compradora de proceder ao pagamento atempado do remanescente do sinal ainda em dívida.
E que, para além das garantias a prestar pela promitente vendedora se destinarem a assegurar o cumprimento da obrigação no caso de incumprimento definitivo do contrato por parte desta contraente, a sua prestação estava condicionada ao pagamento do sinal e nunca a promitente compradora opôs a excepção deste não pagamento à não prestação das garantias.
Igualmente se pode afirmar que o não pagamento do remanescente daquele sinal se ficou a dever a facto imputável à promitente compradora, o que, aliás, sempre se presumiria em conformidade com o disposto no nº 1 do art. 799º C.Civil.
Além de que a mora, pela interpelação admonitória, foi convertida em incumprimento definitivo.
Tudo isto permite concluir que a resolução do contrato-promessa foi fundamentada e, consequentemente, legal e eficaz, assistindo, por isso, à promitente vendedora fazer suas as quantias recebidas a título de sinal, em conformidade com o estatuído no nº 2 do art. 442º C.Civil.
Daí que, nesta parte, não seja de manter o acórdão recorrido.
4. indemnização pelo atraso na realização das escrituras
No acórdão recorrido condenou-se a promitente compradora a indemnizar a promitente vendedora pelos prejuízos decorrentes do atraso na realização das escrituras de venda das fracções do Lote 1, a determinar em posterior liquidação, com o argumento de que todas essas escrituras deveriam ter sido celebradas até 1 de Novembro de 2004, o que não aconteceu por a promitente compradora não ter procedido à sua marcação, como lhe competia contratualmente.
Discorda desta decisão a recorrente, promitente compradora, por entender que o nº 2 da cl. 10ª do contrato-promessa não é aqui aplicável e por a promitente vendedora ter incumprido o contrato.
Convencionou-se nesta cl. 10ª:
2. Caso a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES (promitente compradora) não cumpra nos prazos previstos na cláusula 5ª, alíneas c), d), e), e f), indemnizará a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES (promitente vendedora), a título de cláusula penal moratória …
3. No caso do atraso ser superior a (60) sessenta dias, e sem prejuízo da aplicação das cláusulas moratórias referidas nos números anteriores, a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES poderá optar pela rescisão do contrato, fazendo suas as quantias já entregues a título de sinal, ou optar por uma indemnização correspondente a dez por mil diários, sobre o valor das prestações em falta até efectivo cumprimento do contrato.
Por sua vez, consta do nº 2 da cl. 7ª do mesmo contrato que as escrituras públicas de compra e venda serão marcadas pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES que notificará a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES do Cartório, dia e hora em que se realizará cada uma delas, devendo estas realizarem-se dentro dos 45 (quarenta e cinco) dias subsequentes à notificação referida no número anterior.
Segundo a al. f) da cl. 5ª o remanescente do preço acordado será pago … na data da realização de cada uma das escrituras públicas de compra e venda.
Estabeleceram as partes através desta alínea, de uma maneira directa e expressa, a condição determinante do vencimento do quantitativo correspondente ao remanescente do preço estipulado para a prometida compra e venda: data da realização das escrituras. E referencialmente fixaram o momento temporal em que esse vencimento ocorreria: no máximo, decorridos 45 dias após a obtenção da licença de utilização.
A promitente compradora estava obrigada a diligenciar para que as escrituras de compra e venda das fracções fossem celebradas dentro desse período de 45 dias, assim possibilitando à promitente vendedora o recebimento das quantias correspondentes a essas vendas.
Não o fazendo, incorria em mora e, consequentemente, tornava-se responsável pelos prejuízos causados, a apurar nos termos acordados entre elas.
Dos factos assentes (nºs 14 a 17 e 31) resulta que, até 1 de Novembro de 2004, todas as escrituras referentes às 43 fracções do prédio construído no lote n° l deveriam ter sido celebradas, mas no final desse ano só ainda o haviam sido 16.
A promitente vendedora deveria ter recebido até àquela data de 1 de Novembro de 2004 a totalidade do valor das 43 fracções que prometeu vender, quando apenas recebeu o valor correspondente à venda de 16 dessas fracções.
Independentemente da resolução do contrato a que procedesse, o incumprimento do acordo vertido nesta cláusula contratual permitia à promitente vendedora accionar as cláusulas moratórias estabelecidas e exigir da promitente compradora, faltosa, a correspondente indemnização.
Indemnização que, como bem se refere no acórdão recorrido, não é passível de fixação neste momento, devendo ser apurada em posterior liquidação.
Não colhe, assim, a argumentação da promitente compradora quando sustenta que a indemnização arbitrada a este título não era devida.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se nos seguintes termos:
a- negar a revista da recorrente AA, C.R.L.;
b- julgar procedente a revista da recorrente CC, S.A. e, consequentemente,
- declarar legítima e eficaz a resolução do contrato-promessa operada pela promitente vendedora;
- reconhecer-lhe o direito a fazer suas as quantias recebidas a título de sinal,
revogando-se o acórdão recorrido, nesta parte;
c- confirmar, quanto ao mais, o decidido no acórdão recorrido;
d- condenar nas custas a recorrente AA, C.R.L.
Lisboa, 10 de Julho de 2008
Alberto Sobrinho (Relator)
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza
Lázaro Faria
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(1) in Das Obrigações em Geral, I, 10ª ed., pág. 309
(2) cfr. acs. S.T.J., de 98/05/26, 00/02/08, 01/07/12 e 05/03/10, in C.J., VI-2º,100, VIII-1º,72, IX-3º,30 e XIII-1º,126 (acs. STJ), respectivamente..
(3) Das Obrigações em Geral, I, 10ª, pág. 353
(4) in R.L.J., 119º-352
(5) Direito das Obrigações, pág. 300
(6) ob. cit., pág. 346
(7) in C.J.,XIII-1º,127(acs. STJ)