Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B1735 |  |
PRESTAÇÃO
TERCEIRO
Em princípio, a prestação de um promitente-comprador num contrato promessa de compra e venda de bens imóveis pode ser feita por terceiro.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
Em 02.04.05, no Tribunal Judicial da Comarca de Vila Franca de Xira – 3º Juízo Cível -AA – Compra e Venda de Propriedades, Lda. intentou contra BB, CC e DD a presente acção declarativa, com processo ordinário
pedindo
a declaração de resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes e a condenação dos réus na restituição em dobro da quantia entregue a título de sinal, no montante de 110.000.000$00 acrescida de juros
alegando
em resumo que
- os réus, promitentes vendedores, colocaram-se na situação de incumprimento definitivo do contrato;
- em virtude de a propriedade dos prédios prometidos vender ter passado a pertencer a terceiro, devido a permuta que os réus fizeram com esse terceiro;
- após o retardamento da marcação da escritura;
- e omissão da oneração de um dos imóveis com um ónus de servidão.
Contestando
e também em resumo, os réus alegaram que
- o retardamento da concretização do negócio prometido foi ocasionado pela não entrega por parte da autora dos documentos que lhe cumpria facultar e de não dispor da verba necessária ao cumprimento pontual do contrato;
- a escritura prometida não se realizou por a autora ter invocado não poder outorgá-la no dia indicado pelos réus - 02.01.10;.
- a permuta invocada pela autora foi levada a efeito com o conhecimento e acordo desta, visando obviar às necessidades financeiras dos réus e no pressuposto de a sociedade com quem concretizaram a permuta assumir a posição dos réus no negócio prometido;
- a autora actuou com má fé, criando uma situação de impasse para os réus que os inibe de solver os seus débitos e que lhes trás prejuízos;
- a autora não tem interesse em outorgar o contrato prometido
Reconvindo
os réus pedem que
- seja declarada a resolução do contrato por incumprimento imputável à autora, reconhecendo-se aos réus o direito de fazer suas as quantias já recebidas a título de sinal;
- subsidiariamente, na medida que se afirmam na posse de uma procuração passada pela permutante, requereram a condenação da A. na execução específica do contrato prometido e por consequência no pagamento aos réus da quantia de 60.000.000$00;
- a condenação da A. no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de € 200 diários desde a citação até cumprimento da obrigação contratual.
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 06.12.07, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e a reconvenção improcedente e se decidiu o seguinte:
a) - declarar a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a A. e os RR;
b) - condenar os RR a restituir à A. a quantia de € 1.097.355,37, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento;
c) - absolver a A. dos pedidos reconvencionais.
Os réus apelaram sem êxito, tendo a Relação de Lisboa, por acórdão de 08.01.22, confirmado a sentença recorrida.
Novamente inconformados, os réus deduziram a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
A recorrida contra alegou.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- nos recursos se apreciam questões e não razões;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
a única questão proposta para resolução consiste em determinar se houve incumprimento definitivo do contrato por parte dos réus em termos de permitir à autora a resolução do contrato promessa.
Os factos
São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:
1- A A. é uma sociedade comercial que tem como actividade principal a compra para revenda de imóveis e construções de empreendimentos próprios para comercialização - (Al. A) dos factos assentes).
2 - No exercício da sua actividade, a A. celebrou com os RR., em 31/10/2000, um acordo escrito, que denominaram de “contrato-promessa de compra e venda”, mediante o qual a A. prometeu comprar aos RR o prédio urbano composto por uma casa de habitação de r/ch e 1º andar, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Vila Franca de Xira sob o artº 2535 e o prédio rústico designado Casal da Costa Branca, composto de cultura arvense e vinha, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Vila Franca de Xira sob o artº 43 da secção T, pelo valor global de 170.000.000$00 - (Al. B) dos factos assentes).
3 - No âmbito do acordo referido em 2), a título de sinal e princípio de pagamento, a A. entregou aos RR as seguintes quantias: Esc. 50.000.000$00 no acto de assinatura do contrato; Esc. 30.000.000$00, noventa dias após a assinatura do contrato e Esc. 30.000.000$00, cento e oitenta dias após a assinatura do contrato - (Al. C) dos factos assentes).
4 - Em 20/12/2001 a A. enviou ao R. a carta cuja cópia consta a fls. 14, que este recebeu com o teor concreto aí constante que aqui se dá por reproduzido - (Al. D) dos factos assentes).
5 - Em resposta o mandatário dos RR enviou à A. a carta cuja cópia consta de fls. 16 e 17, que esta recebeu com o teor concreto aí constante que aqui se dá por reproduzido - (Al. E) dos factos assentes).
6 - No dia 10/01/2002, no Cartório Notarial de Sobral de Monte Agraço, entre os RR e a sociedade Egitânia Limited foi realizada a escritura pública de permuta dos prédios referidos em 2) por uma quota da sociedade Laberfranco – Produtos Químicos e farmacêuticos, Lda., de que a Egitânia era titular, conforme documento de fls. 20 a 25, cujo teor aqui se dá por reproduzido - (Al. F) dos factos assentes).
7 - Quando se aproximou a data para realização da escritura pública estabelecida no acordo referido em 2) a A. contactou o R. no sentido de proceder ao pagamento dos remanescentes 60.000.000$00 de forma fraccionada - (artº 10º da BI).
8 - Tendo para o efeito alegado dificuldades económicas motivadas por factores conjunturais - (artº 11º da BI).
9 - Os RR não deram assentimento ao pagamento fraccionado por necessitarem do referido valor para liquidarem débitos contraídos - (artº 12º da BI).
10 - Por causa disso é que os RR. enviaram a carta referida em 5) - (artº 13º da BI).
11 - Os RR entregaram no Cartório Notarial do Sobral de Monte Agraço os documentos necessários à realização da referida escritura - (artº 14º da BI).
12 - À excepção dos documentos referentes à A., a quem competia entregar os mesmos e que não o fez - (artº 15º da BI).
13 - Os RR. devem à sociedade Egitânia a quantia mencionada em 7) - (artº 16º da BI).
14 -Por forma a ser Egitânia a outorgar essa escritura com a A., recebendo o valor referido em 13) - (artº 19º da BI).
15 - Liquidando dessa forma os RR. as contas com a Egitânia - (artº 20º da BI).
16 - O sócio gerente da A., na data referida em 6), já sabia que não estava formalmente agendada a escritura pública referida em 2) por causa do referido em 12) - (artº 24º da BI).
17 - Os RR. sempre estiveram e estão na disposição de realizar a escritura referida em 2) - (artº 28º da BI).
Os factos, o direito e o recurso
No acórdão recorrido entendeu-se que “o contrato promessa de compra e venda dos dois imóveis prometidos vender pelos réus à autora se mostra afectado na sua eficácia por não poder ser cumprido pelos promitentes vendedores, atenta a permuta entretanto efectuada por estes com terceiro, tendo por objecto os mesmos imóveis”.
Os réus entendem que a transferência dos imóveis para terceiro não impossibilitava, por si só, o cumprimento da promessa de venda, na medida em que chegado ao dia da realização da escritura, o promitente vendedor pode estar em condições de outorgar em tal escritura ou pode ser imposto ao adquirente a obrigação de posterior alienação a favor do promitente comprador inicial.
De acordo com a definição prevista no art. 410°, nº1 do Código Civil, o contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar novo contrato.
Estamos assim perante um contrato preliminar de outro contrato que, por sua vez, se designa de contrato definitivo.
O contrato-promessa caracteriza-se assim, pelo seu objecto, numa obrigação de contratar, a qual pode ser relativa a qualquer outro contrato.
O contrato-promessa pode assim qualificar-se como um contrato preliminar que tem por objecto a celebração de um outro contrato, o contrato prometido.
Constitui, no entanto, uma convenção autónoma deste, uma vez que se caracteriza normalmente por ter eficácia meramente obrigacional, mesmo que o contrato definitivo tenha eficácia real.
Apesar desta autonomia entre os dois contratos, a lei não deixou de sujeitar, em princípio, o contrato promessa ao mesmo regime do contrato definitivo.
É o que se denomina de “princípio da equiparação”.
Este princípio é objecto, no entanto, de duas importantes excepções referidas na parte final do citado nº1 do artigo 410º, derivadas das disposições relativas à forma e das disposições que pela sua razão de ser não devam considerarem extensivas ao contrato promessa.
A segunda excepção implica o afastamento de todas as disposições relativas ao contrato prometido, justificado em função da configuração deste e que não se harmonizem com a natureza do contrato promessa.
Assim, o regime das perturbações da prestação no contrato de compra e venda não se estende ao contrato promessa.
Daí que, embora a venda de bens alheios seja nula, sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar – cfr. artigo 892º do Código Civil – o contrato promessa de venda de bens alheios é válido já que, estando em causa uma mera obrigação de contratar, não se exige em relação ao promitente vendedor qualquer requisito de legitimidade.
Como salientou Abel Pereira Delgado “in” Do Contrato Promessa, 1978, página 95, compreende-se a medida na medida em que, pelo contrato de promessa de compra e venda, se não transfere a propriedade da coisa, obrigando-se apenas as partes à celebração futura do contrato de compra e venda, bem podendo, portanto, adquirir o promitente vendedor a propriedade da coisa, de modo a poder cumprir na altura própria – neste sentido, também Pires e Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado, em anotação ao artigo 410º.
O objecto do contrato não é, assim, em si mesmo impossível.
E não é impossível porque a impossibilidade da prestação só existe quando esta se torna seguramente inviável, ou quando a probabilidade da sua realização, por não depender de circunstâncias controláveis pela vontade do devedor, se torna extremamente improvável.
Voltemos ao caso concreto em apreço.
Como se disse, considerou-se no acórdão recorrido que o contrato promessa em causa não podia nunca ser cumprido pelos réus promitentes vendedores porque eles tinham transferido a propriedade dos imóveis prometidos vender para terceiro.
Atento ao que cima ficou dito e com todo o respeito por este entendimento, parece não ser assim.
Na verdade, seria assim se se demonstrasse que com essa atitude os réus não pretendiam fazer cumprir – por si ou por terceiro – com a prestação a que se obrigaram.
Mas ficou provado que os réus sempre estiveram e estão na disposição da realizar a escritura do prometido contrato de compra e venda – cfr. resposta ao ponto 28º da base instrutória.
O que dizem é que na escritura será interveniente como vendedora a sociedade “Egitânea”, para quem tinham transferido a propriedade dos imóveis em causa.
Ou seja, que a sua prestação – a outorga em escritura pública da declaração de venda dos imóveis à autora – seria feita por aquela sociedade, a quem deviam a quantia remanescente do preço e que assim receberia esse valor – cfr. respostas os pontos 16º, 19º e 20º da base instrutória.
Aqui chegados, levanta-se a questão de se saber se é possível que a prestação dos réus pode ser feita por terceiro.
Entendemos que sim.
Nos termos do nº1 do artigo 767º do Código Civil “a prestação pode ser feita tanto pelo devedor como por terceiro, interessado ou não no cumprimento da obrigação”.
E nos termos do nº2 do mesmo artigo “o credor não pode, todavia, ser constrangido a receber de terceiro a prestação, quando se tenha acordado expressamente em que esta deva ser feita pelo devedor, ou quando a substituição o prejudique”.
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código de Processo Civil Anotado, em anotação ao refrido artigo 767º , “o credor, normalmente, não tem interesse em se opor ao cumprimento; o seu interesse está em obter a prestação, provenha ela do devedor ou de um terceiro, e podem advir benefícios para o obrigado, permitindo-se o cumprimento por parte de estranhos”.
O credor só não pode ser obrigado a receber a prestação de terceiro se houver acordo expresso em contrário ou quando a substituição o prejudique, conforme resulta do nº2 do artigo 767, acima transcrito.
Quanto ao acordo, não basta qualquer referência acidental ao cumprimento por parte do devedor para que se considere excluída a possibilidade de cumprimento por terceiros; é necessário que haja a intenção clara de que a prestação seja efectuada por ele ou de que ela não seja efectuada por terceiro.
O credor pode ser prejudicado com o cumprimento por terceiro, se a prestação depender de qualidades pessoais do devedor, como é o caso da pintura de um quadro, da realização de uma intervenção cirúrgica, do patrocínio de uma causa judicial, ou, em regra, se a obrigação provier de um contrato de prestação de serviços.
Voltemos ao caso concreto em apreço.
A prestação dos réus devedores, atento ao disposto no nº1 do artigo 767º do Código Civil, pode, em princípio, ser feita pela terceira “”Egitânea”.
E será que a autora, enquanto credora, pode opor-se a receber a prestação de terceiro?
Cremos que não.
Quanto ao acordo sobre a obrigatoriedade de a prestação ser feita pelos réus, ele não existe expressamente, uma vez que no contrato promessa em causa não há qualquer referência a ele, limitando-se ao acordo de que os réus prometiam vender à autora os imóveis, sem qualquer alusão a que a prestação tinha que ser feita pelos devedores.
Quanto ao prejuízo para a autora da substituição, também não se vislumbra, uma vez que a prestação dos réus não depende da suas qualidades pessoais, tendo em conta que o que interessa à autora é obter a transferência da propriedade dos imóveis, provenha ela dos réus ou de terceiro.
Concluímos, pois, que a prestação dos réus pode ser realizada por terceiro, que, tanto quanto resulta da matéria de facto dada como provada, até tem interesse no cumprimento da obrigação, para receber o preço remanescente.
Sendo assim, temos que concluir que a realização da prestação dos réus não deixou de ser impossível, conforme se decidiu no acórdão recorrido.
E sendo ainda possível, não é caso para a resolução do contrato por parte da autora – cfr. artigos 432º e 801º, ambos do Código Civil.
Por outro lado, não existem factos que nos permitam concluir que os réus tenham entrado em mora quanto ao cumprimento da sua prestação.
Na verdade, apenas está provado que a autora enviou aos réus a carta junta com a petição inicial sob o nº3, a folhas 14, em que manifestava a sua intenção de marcar a escritura, não havendo quaisquer factos – até porque não alegados – dos quais se pudesse concluir que a escritura não se tinha realizado em tempo devido por facto imputável aos réus.
Não havendo mora dos réus, não se põe a questão da haver incumprimento definitivo por perda de interesse da autora na prestação dos réus ou de estes não a terem realizado em prazo admonitório fixado pela autora – cfr. artigo 808º do Código Civil.
De qualquer forma, nem se provaram os factos relativos àquela perda de interesse – cfr. respostas negativas aos pontos 1º a 8º da base instrutória – nem sequer foi alegado pela autora que tinha fixado qualquer prazo aos réus para a realização da escritura.
De tudo o que acabou de ser dito não resta outra conclusão que não a de que não é de proceder a pretensão da autora de ser reconhecida a resolução do contrato promessa em causa, com as pretendidas consequências de restituição do dobro das quantias entregues a título de sinal e juros de mora.
Nesta medida merecendo censura o acórdão recorrido.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar procedente a revista e, assim, revogar o acórdão recorrido, absolvendo os réus dos pedidos.
Custas pela recorrida.
Lisboa, 03 de Julho de 2008
Oliveira Vasconcelos (relator)
Serra Baptista
Manuel Duarte Soares