| 23342/19.7T8LSB.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
COMPRA E VENDA
PRESSUPOSTOS
REGIME APLICÁVEL
PREJUÍZO CONSIDERÁVEL
ESCRITURA PÚBLICA
FRAÇÃO AUTÓNOMA
COMUNICAÇÃO
OBJETO NEGOCIAL
TERCEIRO ADQUIRENTE
RENÚNCIA
I - O direito legal de preferência do arrendatário comercial previsto no art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, rege-se, quanto ao seu exercício, pelas disposições dos arts. 416.º e ss. do mesmo código, incluindo o art. 417.º.
II - O art. 417.º, n.º 1, do CC, visa conciliar o interesse do preferente em exercer o seu direito com o interesse do alienante em preservar a estrutura económica do negócio projetado, permitindo ao primeiro preferir apenas quanto ao bem onerado, salvo quando a respetiva separação determine prejuízo apreciável para o obrigado à preferência.
III - O direito de preferência confere ao seu titular uma posição de prioridade na celebração do contrato, traduzida no poder de se substituir ao terceiro adquirente nas mesmas condições negociadas, não lhe conferindo, em princípio, a faculdade de alterar o conteúdo ou a estrutura do negócio projetado pelo alienante.
IV - A aplicação do art. 417.º, n.º 1, do CC, não depende de todos os bens objeto da alienação conjunta pertencerem ao obrigado à preferência, não resultando tal requisito da letra da lei nem da respetiva finalidade.
V - Para efeitos daquele preceito, releva apenas a verificação dos respetivos pressupostos objetivos: existência de venda conjunta de bens(i), estipulação de preço global (ii) e impossibilidade de separação sem prejuízo apreciável para o alienante (iii).
VI - A noção de venda conjunta é compatível com a celebração de uma pluralidade de contratos de compra e venda, desde que entre eles exista uma coligação funcional reveladora de uma operação económica unitária.
VII - A circunstância de a escritura pública discriminar valores parcelares para cada fração autónoma, em cumprimento do art. 63.º do CN, não afasta a qualificação da operação como venda conjunta por preço global, quando resulte da vontade negocial das partes a fixação de uma contrapartida única para o conjunto dos bens alienados.
VIII - A inseparabilidade prevista no art. 417.º, n.º 1, do CC, deve ser apreciada segundo critérios económicos e funcionais, atendendo ao impacto que a autonomização do bem sujeito à preferência produz sobre a concretização do negócio global pretendido pelo alienante.
IX - Constitui prejuízo apreciável, para efeitos do referido preceito, a frustração de uma operação negocial unitária cuja concretização dependa da aquisição conjunta de todos os bens envolvidos, quando a exclusão do bem objeto da preferência determine a inviabilização da venda dos restantes bens e comprometa o objetivo económico prosseguido pelo alienante.
X - Demonstrado que o adquirente apenas aceitaria celebrar o negócio mediante a aquisição conjunta e incindível de todas as frações objeto da operação e que a separação da fração arrendada inviabilizaria a concretização da venda global, assiste ao obrigado à preferência o direito de exigir que esta seja exercida relativamente à totalidade do negócio.
XI - Recusando o preferente exercer a preferência sobre o conjunto dos bens abrangidos pela venda unitária, verifica-se renúncia ao respetivo direito, não ocorrendo violação do direito legal de preferência quando o contrato venha a ser celebrado com o terceiro adquirente nos exatos termos previamente comunicados.
Acordam na 6ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça,
I – Relatório
1. SOCIEDADE INDUSTRIAL DE PANIFICAÇÃO, LIMITADA propôs acção declarativa com processo comum contra AA e PROMOPERÍFRASE, LIMITADA, formulando os seguintes pedidos:
a) ser reconhecido à Autora o direito de preferência na compra e venda outorgada no dia 01 de Julho de 2019, entre o 1.º Réu, como vendedor, e a 2.ª Ré, como compradora, tendo por objecto a fracção autónoma individualizada pela letra "E", correspondente ao rés-do- chão - loja destinada a comércio, com entrada pelo n.º ... da Rua 1, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 2, tornejando para a Rua 1, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ..., da freguesia de Localização 3, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia de Localização 4;
b) serem ambos os Réus condenados a abrir mão da identificada fracção autónoma a favor da Autora, mediante o pagamento, por esta, do preço no montante de 500 000,00 € (quinhentos mil euros), que vai depositar;
c) ser, por consequência, o direito de propriedade sobre a mencionada fracção autónoma correspondente ao local arrendado, declarado pertencente à Autora, mais se ordenando o cancelamento do registo de aquisição, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, a favor da 2ª Ré;
d) ser a 2ª Ré condenada a restituir à Autora todas as rendas que esta venha a pagar-lhe desde a vencida a partir do dia 01 de Dezembro de 2019 e até ao trânsito em julgado da sentença ou acórdão condenatório.
Fundamenta a acção alegando, essencialmente:
- ser arrendatária da fracção identificada, desde 4 de Dezembro de 1962, que destina à sua actividade de indústria de padaria e comércio e exploração da indústria de restaurante e similares;
- ter-lhe sido comunicada, por carta de 28 de Maio de 2019, pelo Réu AA, juntamente com BB, a intenção de proceder à venda unitária e incindível do prédio urbano sito à Rua 2/Rua 1, enquanto proprietários (o primeiro, das fracções C, D, E, F, G, H; o segundo, das fracções B e J, que compõem aquele prédio);
- ter-lhe sido dado conhecimento para efeitos de, querendo, exercer o direito de preferência; a identidade do comprador, as condições da venda e o valor global da mesma, a data da escritura, indicando o valor a atribuir à fracção “E” para efeitos notariais e fiscais em 500 000,00€;
- ter comunicado, por carta de 25 de Junho de 2019, o exercício da preferência quanto à fracção arrendada, pelo preço de 500 000,00€, referindo não ter sido demonstrado prejuízo apreciável, para além de as fracções pertencentes a AA nada terem a ver com as de BB;
- ter-lhe sido comunicado por AA e BB, em 28 de Junho de 2019, o cumprimento de todas as obrigações legais, e não lhes ser aplicáveis os preceitos atinentes a arrendamento urbano;
- ter respondido à referida missiva, por carta de 2 de Julho de 2019, comunicando que mantinha o exercício do direito de preferência quanto à fracção “E”;
- ter a venda ocorrido em 1 de Julho de 2019, em violação do seu direito de preferência.
2. Em 11 de Novembro de 2019 a Autora juntou aos autos documento comprovativo do pagamento do preço (500 000,00 €), acrescido do valor de imposto de selo e emolumentos da escritura e do registo.
3. A Ré Promoperífrase, Lda. contestou alegando estar demonstrado que, enquanto compradora, não pretendia adquirir as fracções isoladamente, mas em conjunto e por um preço único, para além de a venda das fracções em separado implicar a sua desvalorização, não tendo sido encontrados interessados no período em que foi anunciado a venda individual por fracção. Referiu ainda que ambos os proprietários pretendiam a venda em conjunto.
4. O Réu AA apresentou contestação onde alegou essencialmente:
- ter recebido as fracções “D” e “E”, em comunhão com a tia CC, por óbito de sua avó DD, ocorrido em 5 de Abril de 2016 e as fracções “C”, “F”, “G”, “H” e “I”, por óbito de seu avô e da sua mãe;
- a fracção “A”, correspondente a loja, pertence a terceiros;
- terem as fracções “B” e “J” sido adquiridas pelo pai (BB), no âmbito da partilha da mesma herança;
- ter tomado conhecimento, em 2016, que a herança de seu avô era devedora perante diversos credores, designadamente a Autoridade Tributária, tendo algumas das fracções sido penhoradas;
- carecer o prédio de obras profundas de conservação e restauro, para o que não tinha recursos económicos, sendo as rendas muito baixas;
- não existir interessado na aquisição isolada de uma fracção, constituindo a venda do imóvel a única solução viável;
- ter a venda das nove fracções do prédio sido negociada sempre em conjunto, por um preço global, por nenhuma das partes estar interessada na venda separada das fracções;
- ter a gerente da Autora conhecimento que o valor indicado na escritura de compra e venda relativamente à fracção em causa não correspondia ao valor real de mercado da mesma.
Invocando que a pretensão da Autora configura uma actuação manifesta de abuso de direito, concluiu pugnando pela improcedência da acção.
5. Notificada para o efeito, a Autora respondeu às excepções, defendendo a sua improcedência.
6. Por despacho de 08-03-2021, dispensada a audiência prévia, foi elaborado saneador, delimitado o objecto do litígio, enunciados os temas de prova e fixado o valor da causa.
7. Realizado julgamento foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, absolvendo os Réus dos pedidos contra eles deduzidos.
8. Interposta apelação, com impugnação da matéria de facto, o tribunal da Relação de Lisboa proferiu acórdão, que rejeitou o recurso da matéria de facto por incumprimento dos respectivos ónus legais pela Apelante e, por maioria, revogou a sentença, decidindo:
“a. Declarar que a autora Sociedade Industrial de Panificação Limitada tem o direito a haver para si a fracção autónoma individualizada pela letra “E”, correspondente ao rés-do-chão - loja destinada a comércio -, com entrada pelo n.º ... da Rua 1, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua 2, tornejando para a Rua 1, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 92, da freguesia de Santa Justa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia de Localização 4, mediante o preço, já pago, de 500 000,00 € (quinhentos mil euros), substituindo-se à posição da adquirente no contrato de compra e venda titulado pela escritura referida em 9) dos factos provados, com o respectivo cancelamento da inscrição da aquisição a favor desta última junto do registo predial;
b. Condenar a ré Promoperífrase, Lda. a restituir à autora as quantias por esta pagas a título de renda desde 1 de Dezembro de 2019, até ao trânsito em julgado da presente decisão.”.
10. Inconformada, vem agora a Ré, PROMOPERÍFRASE, LDA, interpor o presente recurso de revista, onde pugna pela revogação e substituição do acórdão, por outro que julgue improcedentes os pedidos da Autora. Deduziu as seguintes conclusões (transcrição):
A. O presente recurso é interposto do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 18.12.2025, que julgou procedente o recurso de apelação e declarou o exercício válido e eficaz por parte da Autora do seu direito de preferência e, consequentemente, o direito a haver para si a fração “E” em questão.
B. Andou mal o Tribunal recorrido ao considerar inaplicável o art. 417.º do CC, pressupondo que as coisas a vender devam pertencer todas ao obrigado à preferência – requisito que não resulta da letra da lei, especialmente tratando-se de bens adquiridos por herança, e que contraria o espírito e a vontade do legislador, decisão que, aliás, mereceu um voto de vencido.
C. Ficou cabalmente demonstrado nos autos, através da prova testemunhal e pericial, que o prédio se encontra(va) em elevado estado de degradação, com frações inabitáveis e graves problemas estruturais, exigindo a realização de obras estimadas em sede perícia em cerca de dois milhões e oitocentos mil euros, que constituía custo incomportável para os proprietários, o que inviabilizava a venda unitária das frações por inexistência de procura, razão pela qual as partes previram expressamente no Contrato-Promessa a resolução do negócio em caso de exercício de direito de preferência.
D. o Tribunal de 1ª instância assim o julgou tendo considerado a ação totalmente improcedente, absolvendo os Réus dos pedidos contra ambos formulados.
E. O Tribunal a quo revogou essa decisão, incorrendo em manifesto erro de interpretação e aplicação de lei substantiva, já que não existe qualquer obstáculo ou impedimento a uma interpretação do disposto no art. 417º do CC que permita a aplicação deste normativo a situações de venda de bens em conjunto não titulados exclusivamente pelo obrigado à preferência, mais a mais, quando os bens a vender são propriedade de mais do que uma pessoa por os terem adquirido por via de herança e quando esses bens se vendidos isoladamente, trariam um prejuízo apreciável para os vendedores.
F. Não decorre minimamente da letra da lei a exigência que todas as coisas a vender tenham de pertencer ao obrigado à preferência, o que é, aliás, reconhecido pelo Tribunal a quo.
G. Constituindo esse alegado pressuposto uma restrição ao direito de propriedade, constitucionalmente consagrado no art. 62º da Constituição da República Portuguesa, deve o mesmo estar expressa e legalmente previsto, não podendo decorrer de uma interpretação praeter legem.
H. Acresce que a norma em causa visa a proteção do interesse económico do vendedor, como já decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça, impedindo o preferente de lançar mão da separação das coisas quando tal acarrete prejuízo apreciável para o obrigado à preferência, tal como ocorre in casu, atendendo a que a venda só era possível se fosse realizada de forma unitária e incindível, uma vez que, só nessas circunstâncias seria possível uma aquisição com a garantia subsequente da reparação integral do edifício.
I. Ademais, o Tribunal a quo invoca, na sua justificação, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2.6.2020, o qual foi proferido num contexto manifestamente diferente do que se verificou in casu, tal como sublinha o voto de vencido.
J. Concretamente, no aresto citado as frações eram suscetíveis de alienação separada, tendo os proprietários optado pela venda conjunta apenas para simplificar as negociações e evitar a partilha da administração do prédio com estranhos à família, inexistindo qualquer situação de prejuízo apreciável.
K. Diversamente, no caso sub judice, o elevado estado de degradação do prédio e a consequente ausência de procura para a aquisição individualizada das frações, aliados à manifesta falta de recursos financeiros dos proprietários para suportar os custos de reabilitação, estimados em cerca de € 2.800.000,00, conforme perícia requerida pela própria Autora/Recorrida, tornavam a venda separada absolutamente inviável.
L. A venda conjunta e incindível de todas as frações constituía, assim, a única via possível para viabilizar o negócio e atrair um investidor disposto a assumir os encargos com a reabilitação integral do prédio, sendo que, qualquer outra alternativa redundaria em condições absolutamente ruinosas para os vendedores.
M. Mais, impugnando o teor do referido aresto, salienta o Relator do voto de vencido que a venda conjunta das frações pertencentes a vários proprietários é “ legítima e não é económica ou juridicamente absurda ou irracional”.
N. Com efeito, não terá sido intenção do legislador impedir, em qualquer circunstância, a venda de um conjunto de bens pertencentes a proprietários distintos, especialmente quando tal impedimento resultaria na inviabilidade da venda, na impossibilidade de manutenção do conjunto e, consequentemente, no seu colapso, e muito menos quando esses bens chegam à propriedade desses proprietários, por via de herança.
O. A prevalecer o entendimento do Tribunal a quo, tornar-se-ia totalmente inviável a venda conjunta de bens adquiridos por herança, o que incitaria os proprietários de bem degradados provenientes de herança a praticarem fraudes e negócios simulados com o propósito de promover a venda conjunta desses bens.
P. Assim, a aplicabilidade do art. 417º nº1 do CC e da sua prorrogativa de exigir que a preferência abranja o conjunto das coisas a vender deve depender exclusivamente dos requisitos nele expressamente consagrados, e de nenhum outro, a saber: (i) que a coisa seja vendida conjuntamente com outras, (ii) por um preço global, e (iii) que as coisas não sejam separáveis sem prejuízo apreciável, não constituindo pressuposto de aplicação da norma que todas as coisas objeto da venda tenham de pertencer ao obrigado ao exercício do direito de preferência.
Q. Sendo de aplicar o referido preceito do CC, importa apurar a existência de prejuízo apreciável na separação das coisas a vender.
R. Como reconhecido pelo Tribunal a quo, o art. 1091º nºs 6 e 7 do CC é aplicável apenas ao arrendamento habitacional, pelo que, in casu, o prejuízo apreciável pode consistir – como consiste – na não concretização do negócio reduzido.
S. Ora, o Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes evidencia inequivocamente que o interesse de ambas residia exclusivamente na celebração do negócio referente à totalidade das frações.
T. Resulta cabalmente da prova testemunhal produzida, do relatório pericial junto e dos esclarecimentos do Sr. Perito em audiência de julgamento (perícia requerida pela própria Autora/Recorrida) que o edifício em causa se encontra em estado de elevada degradação, carecendo de obras extensas e onerosas tanto nas partes comuns como nas frações autónomas, estando várias unidades totalmente inabitáveis, com rachas profunda e tetos colapsados, designadamente nas frações “B”, “G” e “J”.
U. Além disso, a Autoridade Tributária havia procedido à penhora de diversas frações.
V. Ainda, a perícia concluiu que o montante necessário para a reabilitação ascendia a dois milhões e oitocentos mil euros, montante de que os proprietários não dispunham, sendo que a reabilitação seria mais complicada, para não dizer impossível, com diversos proprietários.
W. Face ao estado degradado das frações e das partes comuns, não havia procura para a aquisição isolada de frações, sendo que as propostas e o aconselhamento profissional apontavam como a única alternativa economicamente racional e praticável a venda conjunta do prédio, tudo conforme consta da matéria dada como provada.
X. Assim, na esteira do decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça num recente acórdão, a alienação das frações em separado acarretaria um manifesto prejuízo porquanto a viabilidade do negócio dependia, necessariamente, da aquisição da totalidade do prédio, atendendo, não apenas ao interesse das partes, como também aos próprios contornos fácticos, a saber: (i) o estado de avançada degradação do prédio que exigia a realização de obras avaliadas em vários milhões de euros; (ii) a existência de penhoras sobre as frações; (iii) a falta de rendimentos necessários para o pagamento das dívidas e para a reabilitação do prédio e (iv) a falta de procura para a aquisição das frações em separado, sendo inegável a existência de prejuízo apreciável, tal como foi considerado pelo tribunal de 1ª instância e pelo voto de vencido.
Y. Donde, o Tribunal a quo interpretou erradamente as condições e pressupostos em que foi operada a venda, tendo errado na interpretação e aplicação do disposto no art. 417.º do CC.
Z. Em face do exposto, deve aplicar-se o art. 417º nº1 do CC na sua totalidade, sendo lícito ao obrigado à preferência exigir que esta abranja todas as frações, o que conduz à ineficácia e invalidade da preferência exercida pela Autora e, consequentemente, à improcedência do seu pedido, não podendo este Tribunal ad quem deixar de revogar o acórdão recorrido e, em consequência, substituí-lo por outro que mantenha a exemplar decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª instância.
11. Em contra-alegações a Autora pugna pela improcedência da revista, concluindo (transcrição):
“A. O objecto do presente recurso reconduz-se à interpretação e aplicação do artigo 417º, n.º 1 do Código Civil, no quadro do direito de preferência da Autora/Recorrida.
B. O acórdão recorrido decidiu que o artigo 417º não é aplicável quando a venda agregada inclui bens pertencentes a terceiros, conclusão que se mostra conforme a Lei e a Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, em particular, no Acórdão de 02.06.2020 (Proc. 22782/17.0T8PRT.P1.S2), publicado em www.dgsi.pt, do qual resulta seguinte:
«I - As fracções que fazem parte de um edifício constituído em propriedade horizontal têm autonomia jurídica, no sentido de que qualquer delas pode ser objecto de relações jurídicas (de compra e venda, como no caso).
II - A aplicação do art. 417.º do CC supõe que as coisas a vender juntamente por um preço global pertençam, todas elas, ao mesmo obrigado à preferência, ou seja, ao locador da fracção arrendada.
III - Não é, pois, admissível uma interpretação extensiva do mesmo preceito no sentido de que o obrigado à preferência pode exigir do arrendatário de uma fracção que a preferência abranja outras fracções do mesmo prédio que não lhe pertencem e que não foram por ele vendidas, apesar de constituírem com as suas, de que é dono, uma “unidade de sentido sócio-económico ou familiar” e ter estado, subjacente à pluralidade dos diversos contratos envolvendo diversas fracções, uma venda em conjunto e um único processo negocial.
IV - Na verdade, uma tal interpretação implicaria uma restrição inadmissível do direito do preferente que, ao ser obrigado a adquirir fracções que não pertencem ao obrigado à preferência, mas a outros proprietários, veria, assim, o seu direito de preferência totalmente esvaziado.»
C. Nesse aresto, fixou-se entendimento inequívoco, isto é, a aplicação do artigo 417º do Código Civil pressupõe que todas as coisas vendidas conjuntamente por preço global pertençam ao mesmo obrigado à preferência (locador).
D. Não é admissível impor ao preferente a aquisição de fracções que não pertencem ao obrigado à preferência, sob pena de restrição inadmissível e esvaziamento material do direito de preferência.
E. No caso sub judice, as fracções integradas na venda agregada pertenciam a dois proprietários distintos, sendo as fracções “B” e “J” propriedade de terceiro estranho à relação locatícia da Autora/Recorrida.
F. O prédio encontra-se constituído em propriedade horizontal, sendo as fracções autónomas juridicamente independentes e susceptíveis de alienação separada, inexistindo “autonomia jurídica” do prédio como unidade global.
G. A venda não abrangeu sequer a totalidade do prédio, tendo ficado excluída a fracção “A”, o que afasta qualquer narrativa consistente de “unidade objectiva e funcional” do todo.
H. Sendo inaplicável o artigo 417º do Código Civil, fica prejudicada a apreciação do requisito “prejuízo apreciável”.
I. Ainda que assim não se entendesse, a alegação de prejuízo apreciável não pode confundir-se com mera conveniência negocial ou vantagem de venda em bloco, exigindo demonstração concreta e densificada de perda patrimonial relevante.
J. O direito legal de preferência não pode ser neutralizado por expedientes formais, arranjos negociais ou agregação de bens de terceiros destinada a impor ao preferente aquisições alheias ao seu senhorio.
K. O acórdão recorrido aplicou correctamente o direito, e em conformidade com a Jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça, devendo ser mantido na íntegra.
L. Deve, por isso, o recurso de revista ser julgado totalmente improcedente, confirmando-se o douto acórdão recorrido.”
13. O tribunal a quo admitiu o recurso.
II – APRECIAÇÃO DO RECURSO
De acordo com o teor das conclusões das alegações, cumpre a este tribunal apreciar:
• Da renúncia do direito de preferência da Autora
2. Dos factos
O tribunal a quo considerou provada a seguinte factualidade:
1) A 2ª Ré é proprietária da fracção autónoma individualizada pela letra E, correspondente ao rés-do-chão loja destinada a comércio, com entrada pelo n.º ... da Rua 1, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua 2, tornejando para a Rua 1, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ..., da freguesia de Localização 3, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia de Localização 4.
2) A data de constituição da sociedade, aqui 2ª Ré, é de 22-11-2018.
3) Desde 04 de Dezembro de 1962, pelo menos, que a Autora tomou de arrendamento a loja destinada a comércio, com entrada pelo n.º ... da Rua 1 correspondente à fracção autónoma designada E referido prédio – documento junto sob o nº 4 da petição inicial -, a qual vem destinando à sua actividade tendo por objecto a indústria de padaria e respectivo comércio e a exploração da indústria de restaurante e similares.
4) O dito contrato mantém-se em vigor.
5) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 28 de Maio de 2019, o 1º Réu juntamente com BB comunicaram à autora a venda unitária e incindível do prédio urbano identificado em 1) e notificaram aquela para o exercício do direito de preferência, nos termos e com os fundamentos que melhor constam do documento junto como documento da petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido, onde consignaram o seguinte:
“[…] a fim de notificar V. Exa., na qualidade de arrendatário da fração "E"., para o exercício do direito de preferência, nos termos do disposto no artigo 1091.º alínea a) do Código Civil, comunicando para o efeito, o projeto de venda do prédio urbano supra identificado e, bem assim, as condições do negócio a celebrar:
1. Venda, unitária e incindível, de todas as frações do prédio urbano - "B a J", enquanto conjunto unitário que o mesmo consubstancia, à sociedade comercial PROMOPERIFRASE, Lda., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o número único de matrícula e pessoa colectiva NIPC 1, com sede em Rua 5, Lisboa.
2. As frações autónomas que compõem o prédio constituído em propriedade horizontal são vendidas com os respetivos ónus e encargos em vigor, nomeadamente com todos os contratos de arrendamento vigentes, bem como com a pendência da ação judicial de execução específica que se encontra registada sobre as frações.
3. Encontram-se arrendadas as seguintes frações do prédio:
- Fração B (Localização 6)- Arrendatária: Organização 1, Lda, Arrendamento de 2001
- Fração C (Localização 7)- Arrendatária: Organização 1, Lda..- Arrendamento de 1992
- Fração D (Localização 8)- Arrendatária: Organização 2, Unipessoal, Lda, Arrendamento de 1920
- Fração E (Localização 9)- Arrendatária: Sociedade Industrial de Panificação, Lda, arrendamento de 1962
- Fração F (Localização 10) - Arrendatária: De Almeida Rainha, Lda, arrendamento de 1986.
- Fração I (Localização 11) - Arrendatária: EE, Arrendamento de 1972
4. A venda do prédio, é feita em conjunto indivisível, pelo valor global de € 4.450.000,00 (quatro milhões e quatrocentos e cinquenta mil euros) a pagar da seguinte forma:
a) Com a assinatura do contrato promessa de compra e venda foi pago a título de sinal e princípio de pagamento o valor de € 800.000,00 (oitocentos mil euros), já pago através de cheque bancário emitido à ordem dos promitentes vendedores;
b) Na presente data, será ainda entregue a título de reforço de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.000.000,00 (dois milhões de euros), através de cheque bancário emitido à ordem dos promitentes vendedores;
c) No ato da escritura pública de compra e venda, será pago o valor remanescente, isto é, € 1.650.000 (um milhão, seiscentos e cinquenta euros), através de cheque bancário a emitir à ordem dos promitentes vendedores.
5. A escritura pública de compra e venda realizar-se-á no próximo dia 1 de Julho de 2019.
6. As despesas da transação, nomeadamente IMT, Imposto de Selo, despesas notariais e de registo serão da responsabilidade da compradora.
7. Considerando que o preço de venda acordado constitui um preço global indiferenciado, por constituir uma venda una e indivisível, não tendo por base a soma dos valores das diferentes fracções, em cumprimento do disposto nos art.ºs 1091.º, n.º 7 e 417.º n.º 1 ambos do Código Civil, menciona-se abaixo o valor a atribuir a cada fração autónoma que compõe o prédio, que será indicado na escritura de venda para efeitos notariais e fiscais:
- Fração E: 500.000,00 (quinhentos mil euros)
8. Deste modo e como a venda de todas as indicadas frações -"B a J" será feita nos termos do disposto no artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil, em conjunto (abrangendo a venda una e indivisível da totalidade das frações autónomas supra identificadas que compõem o prédio), por preço global, o exercício do direito de preferência terá necessariamente que abranger igualmente a totalidade das referidas fracções, pelo valor global indicado, atendendo a que a venda das frações em causa não pode ser separada sem sério prejuízo apreciável para os vendedores, desde logo porque, as várias frações supra indicadas que compõem o prédio ficam significativamente mais valorizadas numa venda conjunta do que numa venda individual, afastando esta última a possibilidade de um negócio manifestamente mais proveitoso.
9. Por outro lado, e considerando a procura durante o período em que o imóvel se encontrou no mercado não se encontram interessados na compra individual por fração, para a totalidade das frações do prédio em venda.
10. A ambos os vendedores, proprietários das frações apenas interessa vender a totalidade das frações que compõem o prédio e ao comprador em causa apenas interessa comprar a mesma totalidade, pelo que o seu interesse na concretização do negócio em causa não subsistirá caso a venda não englobe a totalidade das frações do prédio, por ser seu exclusivo interesse adquirir um prédio, perdendo-se a melhor oportunidade de venda que os proprietários alcançaram.
11. Além disso, tratando-se de prédio urbano cuja propriedade pertence a pessoas diferentes, a venda das frações autónomas separadamente constituirá grave prejuízo para o proprietário das frações livres e devolutas, depreciando o respetivo valor de mercado.
12. Acresce que, atendendo ao notório avançado estado de deterioração do prédio no seu conjunto, não só nas frações autónomas, mas também nas partes comuns, escadas e telhado, para cuja conservação e manutenção carecem os vendedores de capacidade financeira, a venda do prédio no seu conjunto ao mesmo proprietário que assuma a conservação do prédio no seu conjunto, afigura-se a única solução possível para salvar o prédio da possível ruína.
13. O prédio encontra-se onerado com registos de ação judicial e de diversas penhoras derivadas de processos de execução fiscal, cuja dívida se encontram os vendedores incapazes de liquidar sem que se proceda à venda do prédio no seu conjunto com a respetiva vantagem económica associada.
14. Nunca os vendedores conseguirão obter o mesmo proveito financeiro agora projetado na venda conjunta, com a venda individual de cada fração, uma vez que, com a venda conjunta por um valor global, se logrou obter um valor pelo todo, que jamais se alcançará em proporção, com a venda individual de frações deterioradas.
15. Em conformidade com o disposto nos artigos 416º, n.º1 e 1091º, n.ºs 4 e 5, ambos do Código Civil, goza V. Exa. do direito de preferência na compra da totalidade das frações autónomas que compõem o prédio, em substituição do terceiro comprador, a exercer no prazo de 30 (trinta) dias.”
6) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 25 de Junho de 2019, a Autora veio exercer a preferência na aquisição do seu locado comunicando ao 1º Réu e Outros, nos termos que constam do documento junto sob o nº 7 da petição inicial, com o seguinte teor:
“Em resposta à notificação que nos enviaram, datada de 28 de Maio de 2019, referente às fracções autónomas "C", "D", "E", "P", "G", "H" e "|" pertencentes a AA e às fracções autónomas "B" e "J' pertencentes a BB do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 2, tornejando para a Rua 1, descrito na Conservatória do Predial Predial de Lisboa sob o n.º ... da freguesia de Localização 3 e inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Localização 4 sob o artigo ..., vimos, pela presente, na qualidade de arrendatária comercial, da fracção autónoma designada pela letra "E" composta por Rés-do-Chão - Loja/Comércio - Uma divisão ampla e instalações sanitárias, com entrada pelo n.º ... da Rua 1 e que faz parte integrante do identificado prédio, comunicar a V.ªs Ex.cias, o seguinte:
Conforme resulta do teor da certidão permanente do registo predial com o código acesso: Identificador 1 que ora se junta em anexo constatamos que pela Ap ... de 2019/MM/DD foi efectuado o registo de aquisição da fracção autónoma designada pela letra "E" a favor de AA, NIF NIF 1, solteiro maior, residente na Rua 12, em Lisboa, sendo certo que como também decorre da aludida certidão predial não existem quaisquer outros registos, nem registos pendentes.
Nesta conformidade vimos comunicar ao identificado proprietário AA que pretendemos exercer o direito de preferência no que se refere à aquisição do nosso locado correspondente à Fracção Autónoma designada pela Letra "E" com entrada pelo n.º ... da Rua 1, pelo indicado preço de € 500.000,00 (Quinhentos mil euros) constante da vossa missiva e livre de quaisquer ónus ou encargos de acordo com a certidão permanente actualizada do registo predial com o código de acesso: Identificador 1, estando disponíveis para outorgar a escritura de compra e venda na data indicada por V.ªs Ex.cias., a realizar-se no próximo dia 01 de Julho de 2019.
Conforme decorre do artigo 1091°, n.º 6 do Código Civil na redacção introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29/10 "No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417°, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto”.
Ora, pese embora V.ªs Ex.cias. tenham indicado na vossa comunicação o preço que atribuem ao nosso locado, não indicaram, como era igualmente vossa obrigação, os de valores atribuídos às restantes fracções autónomas que alegadamente pretendem vender conjunto.
Mais estabelece o n.º 7 do mesmo preceito legal que "Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417°, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento desse prejuízo".
Ora, também nesta vertente, V.s Ex.cias, não demonstram/comprovam, nem quantificam qualquer prejuízo sofrido, caso as respectivas fracções autónomas não sejam vendidas em conjunto, pelo que não podem, consequentemente, exigir a venda "unitária e incindível das fracções autónomas em causa, sendo certo que, as unidades prediais pertencentes a AA (fracções autónomas "C", "D", "E", "F", "G", "Н" e "|", nada têm a ver com as unidades prediais pertencentes a BB (fracções autónomas "B" e "J").
Exercido que está o direito de preferência na aquisição do nosso locado e não estando minimamente fundamentado o prejuízo da venda em separado, nos termos dos artigos 417° e 1091°, n.ºs 6 e 7 Código Civil, ficamos aguardar a comunicação de V.ªs Ex.cias. com a indicação do local e hora da escritura para compareceremos pessoalmente a fim de outorgarmos o respectivo acto. […]
7) A esta comunicação responderam o 1º réu juntamente com BB por carta registada com aviso de recepção, datada de 28 de Junho de 2019, junta como documento nº 8 da petição inicial, com o seguinte teor:
“Cumpre-nos referir que, ao contrário do alegado por V. Exas., a nossa missiva por nós remetida a 28 de Maio de 2019, para a qual aqui se remete, demonstra de forma clara e exaustiva, com toda a veracidade, o prejuízo grave e sério na venda separada das fracções, sendo inclusivamente sobejamente conhecidos pessoalmente pela gerência de V. Exas. a maioria dos respectivos fundamentos, factos e informações naquela contidos, bem como os respectivos e inerentes prejuízos.
Pelo que, e porque a venda comunicada constitui uma venda unitária e incindível, em conjunto, de todas as fracções de que somos proprietários, por um preço global e único, o exercício do direito de preferência por parte de V. Exas. terá necessariamente que abranger a totalidade das referidas fracções em venda, pelo valor global indicado, atendendo a que a venda das fracções em causa não pode efectivamente ser separada sem sério prejuízo apreciável para os vendedores.
Surpreende-nos que da Certidão permanente do imóvel remetida por V. Exas. não conste o registo de acção judicial que se encontra pendente e que foi registada sobre todas as fracções em venda (cfr. Certidão permanente da fracção que anexamos), a qual se encontra a correr os seus normais trâmites. Sendo certo que tal omissão não nos é imputável nem para ela encontramos justificação, resta-nos informar V. Exas. que a acção judicial em causa não se encontra extinta nem cancelado o respectivo registo.
Por último, cumpre-nos referir que, conforme interpretação unânime da lei, o n° 6 do Artª 1091° do Código Civil, apenas se aplica aos arrendamentos habitacionais (através de indicação expressa do nº 5 do mesmo preceito), pelo que a missiva por nós remetida cumpriu escrupulosamente todas as obrigações legais. […]”
8) Por carta registada com aviso de recepção, datada de 02 de Julho de 2019, a Autora respondeu ao 1.º Réu e outros, nos termos que constam do documento junto sob o nº 9 da petição inicial, que aqui se reproduz:
“Em resposta à missiva que nos foi remetida por AA e BB, datada de 28 de Junho de 2019, vimos reiterar o teor da nossa comunicação, datada de 25 de Junho de 2019, através da qual, na qualidade de arrendatária comercial, viemos exercer o nosso direito de preferência respeitante à fracção autónoma designada pela letra "E" acima identificada, comunicação essa para a qual aqui nos remetemos dando o seu conteúdo por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.”
9) Entretanto através da escritura de Compras e Vendas outorgada no dia 01 de Julho de 2019, no Cartório do Notário, Dr. FF, em Lisboa, que o 1º Réu vendeu à 2ª Ré pelo preço de 3.393.000,00 euros as fracções autónomas designadas pelas letras “C” a “I” do prédio urbano identificado em 1), incluindo a loja de que a autora é inquilina e à qual foi atribuído o valor de 500 000,00 € (Quinhentos mil euros).
10) A aquisição foi registada a favor da 2.ª Ré pela Apresentação n.º ..., de D/M/2019, através da Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém.
11) A renda é actualmente no valor mensal de 154,20 € (cento e cinquenta e quatro euros e vinte cêntimos).
12) O 1.º R. adquiriu a fracção “E”, objecto dos presentes autos, através de herança deixada por óbito de sua avó DD, ocorrido em 5 de Abril de 2016, tendo adquirido a mesma em comunhão e sem determinação de parte ou direito, com a sua tia CC, e, o mesmo sucedendo com a fracção “D” do mesmo prédio urbano.
13) Da herança de seu avô e da sua mãe, adquiriu ainda o R., por partilha judicial obrigatória, a propriedade total das fracções “C”, “F”, “G”, “H” e “I” do mesmo prédio.
14) A fracção “A” do prédio, correspondente a loja, pertence a terceiros.
15) Sendo que as restantes fracções do prédio (“B” e “J”) foram adquiridas, no âmbito da partilha da mesma herança, pelo seu pai – BB.
16) O prédio tinha sido adquirido pelo avô materno do R. em 1973, o qual, submeteu o imóvel ao regime de propriedade horizontal em 10 de Agosto de 1995.
17) E é composto por dez fracções autónomas, distribuídas por seis pisos, cinco delas destinadas a comércio e as restantes a serviços e habitação.
18) Em data que o 1º réu desconhece, o seu avô alienou a loja que constitui a fracção A (no rés-do-chão), a terceiros, mantendo-se proprietário dadas restantes nove fracções do prédio, que compuseram a herança por óbito daquele
19) Constituindo assim as nove fracções o “prédio”, que se manteve na posse da família até 2019.
20) Aquando da partilha por óbito do seu avô e de sua mãe, em 2000, o R. era menor de idade, tendo a administração do património hereditário que lhe coube ficado a cargo do seu pai, BB, designadamente as fracções de que era proprietário no prédio em causa.
21) Tal como ficou a cargo do seu pai a administração das fracções “D” e “E” que couberam em partilha à avó materna do R., bem como as partes comuns do prédio.
22) Tendo sido sempre o pai do R. o representante comum dos familiares titulares do prédio em causa.
23) Em meados de 2016, o 1º réu tomou conhecimento que a herança de seu avô era devedora perante diversos credores, designadamente a Autoridade Tributária, a quem devia o montante aproximado de 30 000,00 €.
24) Em consequência de tais dívidas, a Autoridade Tributária tinha já procedido à penhora das fracções “D”, “F”, “G” e “H” do prédio em causa.
25) Vendo-se o R. incapaz de proceder ao pagamento das dívidas em causa, por não dispor de recursos financeiros para tal.
26) O prédio onde se insere a fracção em causa foi construído em data que desconhece, mas muito anterior a 1951.
27) Tratando-se de construção “pombalina” típica da zona da baixa de Lisboa.
28) Era do conhecimento da A., bem como de todos os arrendatários das fracções que compõem o prédio, que o prédio carecia de obras profundas de conservação e restauro.
29) Quer nas partes comuns, quer nas fracções autónomas.
30) Encontrando-se algumas fracções num estado de deterioração profundo e totalmente inabitáveis.
31) E tendo desabado o tecto nas fracções “B”, “G” e “J”.
32) Encontrando-se as fracções “G”, “H” e “J” do prédio devolutas e em avançado estado de deterioração, em especial a fracção “J”, que se encontra sem tecto e sem janelas.
33) Carecendo por isso de um elevadíssimo investimento financeiro, com vista a reabilitar o prédio no seu todo e todas as fracções autónomas que o compõem, e salvar o prédio da ruína que se avizinhava.
34) Investimento esse para o qual o réu carecia de recursos económicos.
35) O réu auferia com o arrendamento das fracções de que era proprietário:
- fracção “C” – 334,11 €, pago pelo arrendatário, também arrendatário da fracção B, ao pai do réu;
- fracção “D” – 55,92 € - renda depositada directamente pela arrendatária à ordem da AT, penhorada no âmbito das execuções fiscais em curso sobre a herança do avô do R.;
- fracção “E” – 115,65 €
(O rendimento locatício proveniente das fracções “D” e “E” pertencia em comunhão, ao R. e à sua tia CC)
- fracção “F” – 220,00 €;
- fracção “I” – 90,00 €.
36) Nem ao R. nem ao seu pai interessava a manutenção da propriedade das fracções que compõem o prédio na sua esfera jurídica, representando para ambos a venda da totalidade das fracções não só a única solução viável para evitar o agravamento da sua deterioração, como uma oportunidade para se desfazerem de um peso na sua esfera patrimonial e adquirirem equilíbrio financeiro nas suas vidas.
37) Perante tal cenário, decidiu o R., de acordo com o seu pai – BB, proceder à venda de todas as fracções que compõem o prédio, com o objectivo de alienarem todo o seu património no prédio em questão.
38) Tendo contactado diversas mediadoras imobiliárias, designadamente a mediadora Acordo Fechado – Mediadora Imobiliária, Lda.
39) A qual, através dos seus técnicos, recomendaram ao R. e ao seu pai a proceder à venda em bloco unitário de todas as fracções do prédio porque, considerando o estado avançado de degradação da esmagadora maioria das fracções, bem como das partes comuns do prédio, não alcançariam qualquer procura para a aquisição das fracções autónomas em separado, desde logo, porque ninguém arriscaria adquirir apenas uma fracção autónoma e recuperá-la, mantendo-se o prédio no seu todo em avançado estado de degradação.
40) Ficando tal adquirente totalmente dependente da vontade dos restantes proprietários do prédio, com vista à recuperação do mesmo.
41) Informando também tais técnicos que, da sua experiência no mercado, para a zona onde se encontra localizado o prédio não se encontraria procura para aquisição de fracções individualizadas.
42) Pois para a baixa pombalina, a procura centra-se na compra da totalidade do prédio em bloco para investimento na reabilitação total do mesmo.
43) Tal parecer foi confirmado pelo R., nos contactos que efectuou com outras mediadoras imobiliárias e respectivos profissionais.
44) Tendo sido o R. igualmente esclarecido que a venda do conjunto de todas as fracções do prédio, de forma unitária e incindível, representaria uma manifesta vantagem patrimonial para os respectivos proprietários.
45) Uma vez que o valor global a obter da venda do conjunto das fracções, vendidas em bloco, seria sempre superior ao valor a obter com a venda de cada fracção de forma separada e individual, pois, pese embora as fracções do prédio destinadas a comércio pudessem representar um valor comercial de mercado favorável, tal vantagem seria quase totalmente absorvida, pelo baixíssimo valor depreciativo das restantes fracções do prédio, designadamente devido ao avançado estado de deterioração destas últimas.
46) A venda das fracções de forma individualizada, prejudicaria seriamente o R, ainda porquanto, sendo proprietário de duas fracções devolutas e em muito mau estado de conservação, com um valor de mercado baixíssimo, não beneficiaria do preço global muito vantajoso, atribuído ao prédio no seu conjunto, e também valorizado pelas fracções destinadas a comércio.
47) O R. estava convicto que a venda conjunta de todas as fracções do prédio teria igualmente a grande vantagem de simplificar o processo negocial e consequente venda de todas as fracções do prédio.
48) Em meados de 2016 o R. e seu pai colocaram à venda o prédio (todas as fracções do prédio), com o objectivo de alienação de todas as fracções do prédio enquanto conjunto unitário.
49) Recorrendo para tal aos serviços de profissionais de mediação imobiliária.
50) Ao longo de todo o tempo em que as fracções do prédio estiveram no mercado, nunca o R. ou seu pai foram contactados por quaisquer interessados na compra individual por fracção, para a totalidade das fracções em venda, ou sequer apenas para uma.
51) Pelo contrário, todos os interessados que visitaram o prédio apenas demonstraram interesse na aquisição, enquanto conjunto unitário, da totalidade das fracções do mesmo.
52) A A. sempre soube que o prédio se encontrava em venda.
53) Sendo que nunca a A. abordou o R. manifestando qualquer interesse ou apresentando qualquer proposta de aquisição, quer do locado, quer do prédio na sua globalidade.
54) No decurso do período em que o prédio esteve no mercado, o R. e seu pai encetaram negociações com um terceiro interessado na compra da totalidade das fracções do mesmo, no entanto, tais negociações saíram frustradas,
55) E tal interessado, intentou contra o R. e seu pai, uma acção de execução específica, tendo procedido ao registo predial desta sobre todas as fracções.
56) Facto este que muito prejudicou o R. e seu pai, uma vez que o prédio e fracções que o compõem ficou bastante desvalorizado no mercado, em consequência de tal ónus.
57) Tendo deixado de surgir interessados em apresentar qualquer proposta de compra para o mesmo.
58) Até que a 2ª Ré visitou o prédio e apresentou uma proposta de compra em bloco e de forma unitária, para todas as fracções em venda, pelo preço global de 4 450 000,00 € (quatro milhões quatrocentos e cinquenta mil euros).
59) O preço global de aquisição proposto pela 2ª Ré correspondeu ao preço do conjunto unitário das nove fracções que compõem o prédio.
60) Não possuindo correspondência com uma hipotética soma de qualquer valor real de cada uma das fracções vendidas.
61) O R. e seu pai nunca negociaram com a 2ª R. o preço de venda correspondente a uma das fracções alienadas em particular, porque a venda das nove fracções do prédio foi negociada sempre em conjunto, conforme era vontade das partes, como venda do prédio todo, por um preço global.
62) A proposta da 2ª Ré tinha como condição essencial a aquisição unitária e incindível de todas as fracções em venda, conforme cláusula 1.2. e 3.2., do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado com a 2ª Ré.
63) Não pretendendo a 2ª R. concretizar o negócio, caso o mesmo não englobasse todas as fracções do prédio.
64) O valor de aquisição unitário proposto pela 2ª Ré foi o valor mais alto apresentado ao R. e seu pai, desde que o prédio se encontrava em comercialização.
65) O valor atribuído à fracção “E”, conforme informado pelo R. na primeira carta enviada à A., não corresponde ao valor individual real de venda da fracção em causa, mas somente um valor indicativo para efeitos meramente fiscais e notariais, em cumprimento da lei.
66) O gerente da A. conhece perfeitamente o estado do prédio e da história da titularidade familiar do mesmo.
3. Do direito
Através da presente acção a Autora pretende exercer o direito de preferência sobre a fracção E do prédio urbano vendido pelo 1.º Réu1 à 2.ª Ré, na qual aquela exerce, como arrendatária, desde Dezembro de 1962, a sua actividade (padaria, respectivo comércio, restaurante e similares).
O acórdão recorrido, em dissonância da sentença (que julgou a acção improcedente), concluiu que a declaração da Autora de exercer a preferência apenas relativamente à fracção arrendada ("fração E") era válida e eficaz. Fazendo referência ao acórdão do STJ de 02-06-2020 (Processo n.º22782/17.0T8PRT.P1.S1), alicerçou o seu posicionamento na seguinte argumentação:
- o prédio em causa encontra-se constituído em propriedade horizontal; nessa medida, não possui autonomia jurídica própria, apenas as fracções autónomas têm autonomia jurídica plena e podem ser objecto (autónomo) de negócios jurídicos, como a compra e venda;
- no caso, as partes estruturaram a operação como um conjunto de negócios, jurídica e economicamente interdependentes (os vendedores pretendiam alienar a totalidade das fracções e a compradora apenas tinha interesse na aquisição conjunta de todas elas);
- a escritura não teve por objecto o prédio globalmente considerado, mas sim nove fracções autónomas distintas, que foram vendidas através de dois contratos de compra e venda.
- existe, por isso, uma união de contratos, mantendo cada um a sua individualidade jurídica, embora funcionalmente ligado aos restantes;
- o artigo 417.º, n.º 1, do Código Civil2 permite, em princípio, que o preferente exerça a preferência apenas sobre o bem sujeito a esse direito, mediante pagamento do preço proporcional;
- o obrigado à preferência pode opor-se a esse exercício parcelar quando demonstre prejuízo apreciável decorrente da separação do negócio.
- a aplicação do artigo 417.º, do CC, pressupõe que os bens vendidos conjuntamente por preço global pertençam ao mesmo obrigado à preferência;
- no caso, o conjunto das nove fracções não correspondia a um conjunto de bens pertencentes exclusivamente ao obrigado à preferência (o Réu, sujeito ao dever de preferência, não era titular de duas das fracções incluídas no negócio);
- interpretar extensivamente o artigo 417.º, do CC, de forma a abranger bens pertencentes a terceiros reduziria excessivamente a eficácia do direito de preferência e obrigaria o preferente, para adquirir o locado, a comprar também outras fracções não pertencentes ao seu senhorio;
Em termos de obiter dictum, considerou o tribunal recorrido que, ainda que o artigo 417.º fosse aplicável, os factos provados não demonstravam a existência de um prejuízo apreciável para o vendedor, mas apenas que a venda em bloco era mais vantajosa, uma vez que ficou por demonstrar:
- o valor de mercado individual de cada fracção;
- a impossibilidade de venda separada;
- a perda económica concreta decorrente da separação do negócio.
Evidencia-se, assim, que a decisão recorrida assenta na premissa de que o artigo 417.º, n.º 1, do CC, só pode impedir o exercício isolado da preferência quando todos os bens vendidos conjuntamente pertençam ao mesmo obrigado à preferência. Consequentemente, como algumas fracções pertenciam a terceiro, a arrendatária podia exercer a preferência apenas sobre a fracção arrendada sem ser obrigada a adquirir as restantes oito fracções. A este respeito pode ler-se no acórdão:
- “(…) para o funcionamento da previsão do art.º 417º do Código Civil, a lei pressupõe que a coisa a vender ou as coisas a vender juntamente por um preço global pertençam (todas elas) ao obrigado à preferência, que as inclui no mesmo negócio (…) (u)ma interpretação extensiva que admita a aplicação do art.º 417º do Código Civil a situações de venda de bens em conjunto não titulados pelo obrigado à preferência conduziria a um esvaziamento do direito do preferente, colocando-o perante a obrigação de, pretendendo preferir pelo seu arrendado, ter de adquirir, no caso concreto, outras oito fracções, algumas delas não pertencentes ao seu senhorio, por um valor manifestamente superior (4 450 000,00 €) ao que teria de despender pela aquisição apenas do local arrendado (500 000,00 €).”
Insurge-se a Recorrente defendendo que o artigo 417.º, n.º 1, do CC, é aplicável às situações de venda conjunta de bens, mesmo quando alguns deles não pertençam exclusivamente ao obrigado à preferência, desde que se verifiquem os três requisitos expressamente previstos na norma (venda conjunta, preço global e impossibilidade de separação sem prejuízo apreciável).
Invoca, nesse sentido, a seguinte ordem de argumentação:
• o artigo 417.º, n.º 1, do CC, protege o interesse económico do vendedor, evitando a separação de bens quando isso lhe cause prejuízo apreciável;
• a norma apenas exige que: (i) os bens sejam vendidos conjuntamente, (ii) por um preço global, (iii) que a sua separação implique prejuízo apreciável;
• a lei não exige que todos os bens vendidos em conjunto pertençam exclusivamente ao obrigado à preferência;
• no caso concreto, os bens pertencem a vários herdeiros e a sua venda separada causaria prejuízo apreciável;
• a venda apenas era viável de forma unitária e incindível, por ser essa a única solução que permitia assegurar a reparação integral do edifício.
Vejamos:
3.1 Está em causa o direito legal de preferência do arrendatário comercial previsto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redacção introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro, vigente à data do respectivo exercício. A este direito são aplicáveis as disposições dos artigos 416.º e seguintes do mesmo Código, incluindo o artigo 417.º.
Dispõe o n.º1 do artigo 417.º do CC: “Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.”
O n.º2 do artigo estatui que regime do n.º 1 se aplica também quando o direito de preferência tenha eficácia real e a coisa seja vendida a terceiro juntamente com outra ou outras, situação que corresponde precisamente à dos autos por se tratar de um efectivo direito real de aquisição.
É pacífico que a solução consagrada no artigo 417.º, n.º 1, do CC, visa conciliar os interesses do preferente e do obrigado à preferência, sem descurar a natureza e a função do direito em causa.
De acordo com o respectivo regime, o proprietário conserva a liberdade de alienar o bem sujeito a preferência conjuntamente com outros bens, por um preço global, devendo comunicar ao preferente o projecto de venda nesses exactos termos. Nesta hipótese, o preferente pode aceitar integralmente o negócio projectado e adquirir o conjunto nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.
Mas para evitar que a agregação de bens comprometa ou esvazie o exercício do direito de preferência, a lei permite que o preferente exerça o seu direito apenas relativamente ao bem que constitui o seu objecto, mediante o pagamento da parte proporcional do preço global que lhe corresponda. Contudo, se a separação dos bens causar ao alienante um prejuízo apreciável (cuja prova lhe incumbe) pode exigir que a preferência seja exercida sobre a totalidade do negócio. Nesse caso, a recusa do preferente em adquirir o conjunto equivale à renúncia ao direito de preferência.
Este regime procura, como sublinhado, equilibrar os interesses em presença salvaguardando a liberdade do proprietário de estruturar a alienação nos termos que considere mais vantajosos, mas impedindo que a simples inclusão de outros bens no negócio neutralize ou inviabilize o direito do preferente.
A agregação de bens não obsta à constituição nem ao exercício do direito de preferência, pois o preferente pode sempre adquirir o conjunto nos mesmos termos oferecidos ao terceiro. A demonstração de prejuízo apreciável decorrente da separação dos bens não extingue o direito, alargando o respectivo objecto à totalidade do negócio.
Assim como o regime legal não consente que o direito de preferência seja frustrado mediante a integração do bem onerado num negócio jurídico de maior amplitude, também não pode ser interpretado no sentido de obrigar o proprietário à sua alienação autónoma em qualquer caso. Sempre que a desagregação do bem acarrete para o proprietário um prejuízo significativo, tal exigência traduzir-se-ia numa limitação excessiva e desproporcionada do seu direito de propriedade, carecida de justificação adequada.
Este entendimento harmoniza-se com a natureza e a função do direito de preferência, seja este de fonte legal ou convencional, pois que o mesmo constitui apenas uma limitação à liberdade de escolha da contraparte contratual; não à liberdade de contratar ou de definir o conteúdo do negócio.
Como salienta Agostinho Guedes3, uma vez constituída a relação de preferência, o sujeito activo tem apenas uma posição de prioridade que estará sempre dependente de uma decisão de contratar tomada pelo sujeito passivo, pelo que, além de a sua mera posição de prioridade se consubstanciar numa posição jurídica tutelada - se e quando o devedor decidir contratar -, a tutela jurídica de tal posição de prioridade apenas se traduz na faculdade de o preferente obrigar o sujeito passivo a celebrar com ele o contrato que ajustou com terceiro.
Ou seja, na arquitectura de base legislativamente concebida para o direito de preempção, tutela-se a prioridade conferida ao preferente, permitindo o seu exercício em estritas condições de igualdade com o terceiro adquirente, integrando a respectiva posição subjectiva, enquanto mero direito de aquisição preferencial, o simples poder de substituição do terceiro enquanto parte negocial, sem poder, em princípio, modificar a convenção inicial.
É com esta essência que o direito de preferência, tenha ou não eficácia real, constitui um direito potestativo cuja constituição tem sempre como pressuposto uma decisão do sujeito passivo em celebrar certo contrato com certo terceiro e em certas condições, e cujo exercício desencadeia sempre e, também, um dever de contratar com o preferente nessas mesmas condições, ou “tanto por tanto”.
E é à luz da concepção assinalada que, na economia do regime legal da preferência, ganha primacial relevo o interesse do obrigado, que somente pode ser afectado ou limitado no que contender com a sua originária liberdade de escolha do seu parceiro contratual num negócio que decida celebrar. Daqui resulta, mesmo sem negar a potencial prevalência que está na base da atribuição de direitos legais de preferência, bem como dos interesses (públicos e privados) que os sustentam, que, à partida, o interesse do preferente, enquanto titular de um direito de prioridade, tal como definido, só pode prevalecer se e na medida em que não contenda com outros interesses quantificáveis e ponderáveis do obrigado à preferência.
Cumpre não olvidar que o direito civil prossegue, neste âmbito, a tutela de interesses e valores distintos daqueles que se reconduzem ao conteúdo do direito de propriedade, os quais podem, em certos casos, justificar a sua compressão. Assim sucede com o direito de preferência conferido ao arrendatário comercial ou industrial na alienação do imóvel arrendado, mecanismo jurídico que visa assegurar a estabilidade e a continuidade da actividade económica exercida no locado, bem como promover a prevenção de conflitos inerentes à relação locatícia.
Contudo, e sem prejuízo de se reconhecer que a atribuição de direitos de preferência entre arrendatário e senhorio não constitui o único mecanismo apto a prosseguir tais finalidades, importa não perder de vista a natureza, a função e os limites do direito de preferência em causa.
Ponderando, assim, os interesses contrapostos em presença e a solução de equilíbrio acolhida pelo legislador, somos de entender que o âmbito do direito de preferência deve ser delimitado pela possibilidade de o preferente se substituir ao terceiro adquirente sem impor ao sujeito passivo sacrifícios adicionais ou qualitativamente distintos daqueles que resultam da própria preferência. E nesse sentido, os interesses do alienante não se esgotam na liberdade de escolha da contraparte contratual, abrangendo igualmente a liberdade de estruturar o negócio nos termos que melhor satisfaçam os seus legítimos interesses patrimoniais.
Nesta perspectiva, como princípio orientador, especialmente no domínio dos direitos legais de preferência, importa adoptar particular cautela na definição das obrigações impostas ao sujeito passivo, pois, tratando-se de direitos de natureza excepcional e de criação legal típica, a delimitação dos deveres que deles decorrem não deve exceder o que resulta da sua finalidade e enquadramento normativo.
A exigência de prudência e equilíbrio não implica, necessariamente, uma interpretação restritiva do âmbito de aplicação da norma, mas determina que as limitações impostas ao sujeito passivo encontrem fundamento claro e inequívoco na lei e na ponderação dos interesses que esta visa tutelar.
Na prática, em qualquer caso, deve ser assegurado ao preferente o direito à celebração do contrato, desde que o fim concretamente prosseguido pelo vinculado à preferência, através do acerto negocial efectuado com terceiro, não ponha em causa o seu interesse, nem este sofra diminuição prejudicial pelo facto de esse contrato ser celebrado com o preferente.
3.2 Nesta linha de raciocínio, cumpre determinar se o artigo 417.º, n.º 1, do CC, deve ser interpretado como exigindo que todos os bens objecto da alienação conjunta, incluindo a fracção arrendada, integrem a esfera jurídica do senhorio.
Entendemos que tal interpretação deve ser rejeitada, pois não só carece de apoio no texto legal, como não encontra justificação à luz da finalidade prosseguida pela norma.
Numa perspectiva teleológica, atenta a ratio do artigo 417.º, n.º 1, do CC, não se vislumbram razões para fazer depender a sua aplicação da circunstância de todos os bens objecto da venda conjunta pertencerem ao obrigado à preferência. Não acompanhamos, pois, o entendimento acolhido pelo acórdão recorrido.
Justificando.
Na interpretação do preceito, o elemento central da análise a ter em conta deve cingir-se ao prejuízo que possa causar ao obrigado à preferência o exercício isolado do direito de preferência sobre o bem objecto da prelação. É esse o interesse que o artigo 417.º, n.º 1, do CC, visa salvaguardar, ao permitir que o preferente apenas exerça o seu direito relativamente ao conjunto dos bens alienados quando a sua separação implique um prejuízo apreciável para o alienante.
Por conseguinte, não pode assumir relevância decisiva, como pressuposto autónomo de aplicação da norma, a circunstância de o conjunto dos bens alienados não pertencer integralmente ao sujeito vinculado à preferência. Trata-se de uma realidade que apenas poderá ser levada em conta na medida em que se repercuta nos requisitos legalmente previstos para a aplicação do artigo 417.º, n.º 1, designadamente na existência de uma operação negocial unitária, realizada por um preço global, e na demonstração de que a autonomização do bem sujeito à preferência acarretaria um prejuízo apreciável para o alienante.
A posição sufragada pelo acórdão recorrido assenta, porém, numa lógica diversa.
Segundo o entendimento que fez maioria no tribunal a quo, a interpretação do artigo 417.º, n.º 1, do CC, não deve ampliar excessivamente a faculdade de o obrigado à preferência se opor ao exercício desta apenas sobre o bem objecto da prelação, sujeitando o preferente à aquisição de outros bens que não pertencem ao seu senhorio nem foram por este alienados, ainda que integrem uma mesma unidade económica ou familiar e que a sua alienação conjunta tenha constituído o pressuposto da operação negocial global.
Encontra-se subjacente a este posicionamento a preocupação de evitar que o direito de preferência fique desprovido de efectividade prática. Recuperando a argumentação desenvolvida no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2 de Junho de 2020 (Processo n.º 22782/17.0T8PRT.P1.S1), o tribunal a quo, defende que uma interpretação mais ampla do artigo 417.º, n.º 1, poderia conduzir, em determinados casos, a um esvaziamento substancial do direito do preferente, que para exercer a preferência sobre o locado se poderia ver confrontado com a necessidade de adquirir um conjunto alargado de outros bens (no caso concreto, mais oito fracções, duas delas pertencente a terceiro), suportando um encargo financeiro global de €4.450.000, em vez dos €500.000 correspondentes à aquisição da fracção arrendada.
Está em causa argumentação que coloca ênfase numa circunstância que o legislador não erigiu como requisito de aplicação da norma, pois o artigo 417.º, n.º 1, não faz depender o seu funcionamento da identidade subjectiva dos proprietários dos bens alienados, mas da verificação de determinados pressupostos objectivos (existência de uma venda conjunta, por preço global, e a impossibilidade de separação dos bens sem prejuízo apreciável para o alienante). E é à luz destes elementos que deve ser aferida a aplicabilidade do preceito; não mediante a introdução de uma exigência adicional que, consideramos, não encontrar apoio na letra nem na finalidade da norma.
Cumpre realçar que, embora a preocupação de evitar o esvaziamento do direito de preferência encontre expressão no regime do artigo 417.º, n.º 1, do Código Civil, no caso dos autos, tal situação (de restrição inadmissível do exercício do direito de preferência da Autora, por ficar obrigada a adquirir bens pertencentes a terceiro) não se mostra configurada, uma vez que a factualidade apurada não permite concluir que as condições de exercício desse direito tenham sido artificialmente agravadas através de uma unificação indevida do negócio ou da operação negocial.
É que o agravamento das condições inicialmente associadas à preferência nem sempre se traduz numa actuação juridicamente censurável. Essa avaliação resultará da ponderação de interesses subjacente ao regime jurídico em causa.
Com efeito, sempre que o titular da obrigação de preferência tenha um interesse relevante na não dissociação do negócio objecto da alienação, a eventual onerosidade inerente à aquisição do bem deverá, em princípio, recair sobre o preferente. Nessa medida, se este pretender exercer o direito de preferência, terá de o fazer de forma compatível com os interesses legítimos do obrigado à preferência, não podendo impor-lhe sacrifícios injustificados nem frustrar os objectivos legítimos subjacentes à operação projetada.
Reportando este entendimento para a situação dos autos, a matéria de facto evidencia que o interesse tutelado pela venda conjunta das fracções que compõem o prédio não é o do terceiro titular de algumas dessas fracções, mas o do próprio senhorio obrigado à preferência. E o prejuízo relevante para efeitos do artigo 417.º, n.º 1, pode, efectivamente, decorrer da separação entre o bem onerado e os demais bens integrados na operação negocial global, ainda que estes não pertençam integralmente ao devedor da preferência. Por isso, sempre que a desagregação do negócio comprometa a realização da venda unitária projectada e acarrete um prejuízo apreciável para o alienante, a preferência apenas poderá ser exercida relativamente ao conjunto dos bens objecto da alienação.
Cremos, pois, ser legítimo afirmar que o regime legal tem subjacente o princípio de que o sacrifício imposto ao titular do direito de preferência apenas se justifica na medida em que seja necessário à protecção dos interesses do obrigado à preferência. Consequentemente, esse sacrifício deve abranger todos — e apenas — os bens que, independentemente da respectiva titularidade, integrem uma venda unitária e não possam ser autonomizados do bem objecto da prelação sem causar prejuízo apreciável ao alienante.
Entendimento diverso conduziria a uma descaracterização do regime consagrado no artigo 417.º, do CC, fazendo depender a sua aplicação de elementos meramente formais, desligados da finalidade prosseguida pela norma.
Como já sublinhado, a ratio do preceito aponta, precisamente, para a tutela do interesse do alienante em preservar a unidade do negócio quando a separação dos bens comprometa, de forma relevante, os seus interesses patrimoniais.
Deste modo, não sendo afastável, sem mais e pela razão indicada, a legitimidade da oposição do obrigado à preferência à venda isolada do objecto da prelação, a aplicação do preceito em causa passará pela verificação dos pressupostos que, expressamente, o mesmo enuncia: (i) que a coisa seja vendida conjuntamente com outras, (ii) por um preço global, e (iii) que as coisas não sejam separáveis sem prejuízo apreciável.
3.3 A situação sob apreciação reporta-se a alienação de um conjunto de fracções autónomas integrantes de um mesmo prédio, constituído em propriedade horizontal. Não tendo o prédio, em si mesmo, autonomia jurídica, os contratos de compra e venda só podem incidir, como incidiram, sobre as respetivas fracções.
Está-se perante, não um único contrato, mas uma pluralidade de contratos de compra e venda, o que não afasta, por si só, a sua configuração como venda conjunta para efeitos da aplicação do artigo 417.º, n.º 1, do CC, na medida em que este não exige a presença de unicidade em termos puramente jurídicos. Ou seja, o conceito de venda de coisa juntamente com outras é compatível com a existência de vários contratos de compra e venda, desde que estes se encontrem coligados.4
Efectivamente, os contratos coligados, não perdendo embora a sua individualidade, podem encontrar-se unidos por um nexo extrínseco ou meramente circunstancial ou, na intenção dos contraentes, por um vínculo intrínseco ou funcional que influi na respectiva disciplina, não bastando, neste último caso, serem concluídos ao mesmo tempo ou negociados em conjunto, sendo necessário um vínculo substancial de interdependência, designadamente quando um funciona como condição ou motivo do outro, como acontece quando o mesmo comprador de todas as fracções só aceita adquirir cada uma delas se lhe forem alienadas todas as que compõem o respectivo prédio, o que sucede no caso dos autos.5
Porém, a avaliação do nexo que liga as vendas coligadas ganha relevância, não para efeitos de integração no conceito de venda conjunta, mas para averiguar da respectiva divisibilidade, ou desagregação, sem prejuízo para o interessado, segundo as circunstâncias do caso e de acordo com valorações subjacentes ao artigo 417.º, do CC. Neste sentido, se essa ponderação permitir a divisão, poderá o preferente exercer o seu direito relativamente ao objecto da preferência, não o permitindo, o preferente ou prefere no conjunto ou renuncia ao seu direito.
No caso dos autos, a Autora foi notificada, nos termos do n.º 4 do artigo 416.º, por carta registada com aviso de recepção, datada de 28 de Maio de 2019, para o exercício do direito de preferência (n.º 5 dos factos provados).
Do teor da comunicação não oferece dúvida a fixação de um preço global pelo conjunto das fracções, que não corresponde a mera soma de preços individuais, nunca ponderados nem negociados com a compradora, mas parece traduzir o estabelecimento de uma contrapartida única por aquele conjunto de bens.
Note-se que esta realidade não se mostra contrariada pela circunstância de na comunicação e na própria escritura de compra e venda da fracção E, objecto da preferência aqui em litígio, constar a referência ao valor de 500.000€ (valor pelo qual a recorrida pretende exercer isoladamente o respectivo direito), já que se esclarece que este não corresponde ao valor venal da respectiva fracção, nem tão pouco ao seu valor proporcional dentro do conjunto das fracções alienadas.
Cabe para o efeito salientar que o artigo 63.º, do Código do Notariado, impõe, nos actos sujeitos a registo predial, a indicação “do valor de cada prédio, da parte indivisa ou do direito a que o ato respeitar”.
Como faz realçar Agostinho Guedes6 “este dispositivo legal não pode impedir a aplicação do art.º 417.º do Código Civil aos casos de venda de prédio sujeito a preferência em conjunto com outros bens, móveis ou imóveis, por preço global.”.
Segundo o referido autor, cujo posicionamento acompanhamos, “se o vinculado à preferência decide celebrar um contrato nestes termos e realiza a comunicação devida ao preferente, indicando o respetivo preço global, sem que aquele exerça o seu direito, não poderá o mesmo preferente recorrer à ação prevista no artigo 1410.º do Código Civil com vista a obter para si o bem alienado alegando o valor atribuído ao prédio na escritura pública de venda em cumprimento acima aludido artigo 63.º do código de notariado.” E prossegue o mesmo autor: “De facto, o elemento a ter em conta na determinação do preenchimento ou não preenchimento da hipótese legal do artigo 417.º é a vontade dos contraentes, elemento esse que não pode ser postergado por uma norma de caráter adjetivo que abstrai completamente dessa vontade para prosseguir objetivos de natureza puramente formal. A ser de outra forma, o artigo 63.º do Código do Notariado teria como consequência a inaplicabilidade do artigo 417.º do Código Civil aos negócios sobre bens imóveis (…).”7
No mesmo sentido, decidiu este tribunal no acórdão de 09.03.19788, considerando que a qualificação de uma venda conjunta como realizada por preço global ou por preços autónomos depende essencialmente da vontade negocial das partes. Por essa razão, atribuiu reduzida relevância ao facto de a escritura pública discriminar valores para cada um dos prédios alienados (ainda que a respectiva soma coincidisse com o preço global comunicado ao preferente), por entender que tal discriminação decorria exclusivamente de exigências formais de natureza notarial.
No acórdão do STJ de 01-07-2014 (Processo n.º 599/11.6TVPRT.P2.S1)9 foi igualmente defendido que a atribuição de um valor a cada um dos imóveis não priva a venda da sua natureza conjunta por um preço global: “A menção discriminada dos preços dos imóveis vendidos em conjunto, constante da escritura pública de compra e venda resulta, obrigatoriamente, do art. 63º do Código do Notariado que impõe que nos actos sujeitos a registo predial, a indicação “do valor de cada prédio, da parte indivisa ou do direito a que o acto respeitar.”
E na verdade, no caso que nos ocupa, resulta evidenciado dos factos provados (cfr. n.ºs 59, 60, 61 e 65) a fixação de uma contrapartida global que não fica comprometida com a indicação de um valor parcial na escritura pública de compra e venda da fracção.
3.4 Mostrando-se viável, no caso dos autos, a venda conjunta das várias frações autónomas, importa determinar da questão da (in)separabilidade das vendas coligadas do ponto de vista do (apreciável) prejuízo do vinculado à preferência.
Na sequência do já afirmado, na arquitectura legal do direito de preferência, a noção de prejuízo apreciável ínsita no artigo 417.º, n.º1, do CC, tem de ser aferida em função do modo como a separação afecta os interesses do vinculado à preferência.
Por outro lado, a inseparabilidade a que alude o artigo 417.º não pode ser entendida em termos estritamente jurídico-formais. O critério relevante é, antes, de natureza económica e funcional, devendo a sua apreciação ser efectuada à luz das circunstâncias concretas da operação negocial e dos interesses que as partes visaram prosseguir. 10
Nessa medida, a verificação do prejuízo resultante da separação dos bens tem de ser avaliada numa perspectiva subjectiva, tomando como referência a posição do obrigado à preferência e o concreto negócio projectado. O que importa determinar é se a autonomização do bem objecto da prelação compromete, de forma relevante, a realização da operação negocial concebida pelo alienante.
Assim, pode constituir fundamento bastante para afastar o exercício isolado da preferência a circunstância de a separação dos bens retirar ao adquirente o interesse na celebração do negócio nos termos acordados, ou mesmo levá-lo a desistir da aquisição. Nesses casos, o exercício da preferência sobre apenas um dos bens impediria ou frustraria a venda dos restantes bens pertencentes ao obrigado à preferência, traduzindo-se num prejuízo que o artigo 417.º, n.º 1, visa precisamente evitar11.
No caso sob apreciação, a factualidade provada evidencia que a venda isolada da fracção arrendada acarretaria (como prejuízo) a frustração do negócio global remanescente:
- (facto n.º 62) A proposta da 2.ª Ré tinha como condição essencial a aquisição unitária e incindível de todas as fracções em venda, conforme cláusula 1.2. e 3.2., do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado com a 2.ª Ré;
- (facto n.º 63) Não pretendendo a 2.ª Ré concretizar o negócio, caso o mesmo não englobasse todas as fracções do prédio.
- da escritura pública de compra e venda, consta, com relevo para a questão, que:
DECLARARAM OS OUTORGANTES: “Que as compras e vendas aqui tituladas constituem um acordo global e uno celebrado entre as partes, constituindo pressuposto essencial da vontade negocial do adquirente a aquisição, em conjunto das identificadas nove fracções autónomas, pelo referido preço global de quatro milhões quatrocentos e cinquenta mil euros. (…)”.
Entendemos, pois, que a matéria de facto provada12 permite concluir que o exercício isolado do direito de preferência relativamente à fracção arrendada acarretaria para o obrigado à preferência um prejuízo que ultrapassaria largamente a mera frustração do negócio inicialmente projectado, pois teria como consequência a inviabilização de qualquer operação de alienação das restantes fracções do prédio de que era que era proprietário, comprometendo de forma definitiva a concretização do objectivo económico subjacente à venda conjunta.
Um prejuízo desta natureza enquadra-se claramente no conceito de prejuízo apreciável ou sério a que se refere o artigo 417.º, n.º 1, do CC.
Mostra-se, assim que, além de a própria frustração do negócio global impedir o Réu de realizar o preço respectivo, não lhe permitia desfazer-se de um património onerado e amplamente degradado e para a recuperação do qual não possuía condições financeiras13.
Ocorrendo, pois, prejuízo apreciável, assistia ao obrigado à preferência o direito de exigir que esta fosse exercida relativamente à totalidade do negócio. Não tendo o preferente aceite exercer a preferência nesses termos, a sua recusa equivale à renúncia ao respectivo direito.
Consequentemente, tendo o contrato de compra e venda sido celebrado com o terceiro adquirente nos exactos termos previamente comunicados ao preferente, e relativamente aos quais este optou por não preferir, há que concluir pela inexistência de violação do direito de preferência da Autora.
Procedem, por isso, as conclusões da revista.
IV. DECISÃO
Nestes termos, acordam os juízes neste Supremo Tribunal de Justiça em julgar a revista procedente, pelo que revogam o acórdão recorrido e julgam a acção improcedente, absolvendo as Rés dos pedidos deduzidos contra as mesmas.
Custas pela Autora.
Lisboa, 30 de Junho de 2025
Graça Amaral
Maria Olinda Garcia (vencida nos termos da declaração infra)
Maria do Rosário Gonçalves
Voto de vencido
1. Não acompanho a presente decisão. A meu ver, o acórdão recorrido devia ser confirmado, reconhecendo-se o direito de preferência do arrendatário na compra do local arrendado (a fração E), nos termos do artigo 1091.º, n.º 1 do CC, não se encontrando verificados os pressupostos que permitem ao locador impor a ampliação do objeto do negócio com base no artigo 417.º do CC.
O artigo 1091.º confere ao arrendatário, que tenha essa qualidade há mais de dois anos (independentemente da finalidade do arrendamento ou da sua modalidade temporal), o direito de haver para si o local arrendado, pagando o mesmo que um terceiro pagaria por esse local, quando o locador decida aliená-lo, através de compra e venda ou dação em pagamento, tendo aplicação ao exercício dos direitos e ao cumprimento dos deveres respeitantes a esta preferência legal as normas previstas nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do CC.
2. O direito legal de preferência, que atualmente tem a sua disciplina geral no artigo 1091.º do CC, começou por existir apenas no regime dos arrendamentos para comércio e indústria, tendo sido consagrado pelo artigo 11.º da Lei n.º 1662, de 04.09.1924, sendo estendido aos arrendamentos para o exercício de profissão liberal pelo artigo 22.º da Lei 2030, de 22.06.1948, e conferido aos arrendamentos habitacionais pela Lei n.º 63/77, de 23.08.1977. O propósito inicial da consagração deste direito era o de garantir a estabilidade das atividades económicas desenvolvidas em local arrendado, por via do acesso à propriedade do imóvel, considerando não apenas o interesse do arrendatário, mas também o interesse geral no funcionamento dessas atividades; e tal propósito manteve-se inalterado, ao longo das sucessivas mudanças legais (no que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais).
Na sua atual configuração, o objeto da preferência respeita ao “local arrendado”, estabelecendo-se, assim, uma coincidência entre o objeto do contrato de arrendamento e o objeto da alienação a realizar pelo locador obrigado à preferência, o que se verifica no caso concreto, dado que o local arrendado é uma fração autónoma.
Assim, pretendendo o locador vender essa fração e tendo o arrendatário respondido, no prazo legal, que exercia o seu direito de preferência, pagando o valor que lhe foi comunicado, o locador fica obrigado a vender a fração ao titular do direito de preferência.
3. No caso concreto, o locador entende que, por pretender vender o local arrendado conjuntamente com outras frações ao mesmo comprador, e pelo facto de esse mesmo comprador pretender adquirir, em simultâneo, frações pertencentes a terceiro, localizadas no mesmo prédio, o arrendatário só poderia exercer o direito de preferência se comprasse todas as frações que iriam ser vendidas àquele terceiro, invocando, para o efeito, o disposto no artigo 417.º do CC, porque, se assim não fosse, o exercício da preferência apenas sobre a fração “E” (o local arrendado) lhe causaria um “prejuízo apreciável”, dado que a venda em conjunto, por um preço unitário, seria muito mais vantajosa para os vendedores.
Todavia, no caso concreto, não se verificam os pressupostos para a aplicação do artigo 417.º do CC. Por duas ordens de razões: por um lado, porque esta norma não permite ao locador impor ao preferente a compra de bens de terceiros (o que é, por si só, suficiente para decidir o caso); e, por outro lado, porque não se encontra demonstrado que a separação da fração arrendada causasse ao obrigado à preferência um prejuízo apreciável.
4. O n.º 1 do artigo 417.º é bem claro quando começa por estabelecer o primeiro pressuposto da ampliação do objeto do negócio, ao afirmar: “se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras”.
É, portanto, evidente que o obrigado à preferência só pode vender coisas das quais é proprietário, sendo completamente destituída de fundamento legal a sua pretensão de impor ao titular da preferência que compre também coisas pertencentes a terceiro como condição para o exercício do seu direito. Sendo demasiado óbvio, pela teleologia da norma, que o 417.º só se aplica à hipótese de os bens a alienar em conjunto serem propriedade do obrigado à preferência, não seria expectável que o legislador procedesse à explicitação literal de que a ampliação do objeto do negócio não poderia estender-se a bens de terceiro.
Aliás, o STJ já se pronunciou sobre esta questão, no acórdão de 02.06.2020 (relator António Magalhães) no processo n.º 22782/17.0T8PRT.P1.S2, no qual se entendeu que: «A aplicação do art. 417.º do CC supõe que as coisas a vender juntamente por um preço global pertençam, todas elas, ao mesmo obrigado à preferência, ou seja, ao locador da fracção arrendada».
Se assim não fosse, estaria encontrada uma forma de facilmente esvaziar um direito de preferência. Bastaria ao obrigado à preferência, que não tivesse outros bens para vender além do local arrendado, convencionar com outrem a venda conjunta de qualquer outro bem (móvel ou imóvel), para obrigar o titular da preferência a adquirir bens nos quais não teria nenhum interesse, pois em termos teóricos é sempre fácil alegar que a venda em conjunto de vários bens é potencialmente superior ao preço dos vários bens vendidos isoladamente ou que nessa conexão existe algum interesse específico de vendedores e compradores.
5. No que respeita ao pressuposto do “prejuízo apreciável”, deve ter-se presente que a venda em causa foi feita em 01.07.2019, quando já estava em vigor o n.º 7 do artigo 1091.º, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 64/2018, que visou, precisamente, evitar o esvaziamento do direito de preferência do arrendatário em situações como a dos presentes autos. Dispõe esta norma: «Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.»
O legislador clarificou, assim, que não basta (para se concluir que existe prejuízo apreciável) que o locador haja convencionado com terceiro a venda em globo de várias frações ou, até, que esse terceiro só tenha interesse na aquisição simultânea de várias frações (onde se inclui a fração arrendada)14.
O n.º 7 do artigo 1091.º tem aplicação não apenas aos arrendamentos habitacionais, mas também aos arrendamentos para fins não habitacionais. Efetivamente, numa interpretação literal atenta do disposto no n.º 6 deste artigo, facilmente se concluiu que dessa norma não pode decorrer a conclusão de que todos os números que se lhe seguem respeitem apenas aos arrendamentos para habitação. Nem tal seria compreensível, tanto do ponto de vista do teor literal, como do ponto de vista do alcance teleológico do n.º 7 e do n.º 9 desse artigo. A parte final do n.º 6 apenas se refere às especificidades que, contidas nos números que se lhe seguem, respeitem exclusivamente aos arrendamentos habitacionais. Era o que acontecia com o n.º 8, entretanto declarado inconstitucional (pelo Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020).
Na realidade, seria teleologicamente incompreensível que os arrendamentos para fins não habitacionais ficassem excluídos do âmbito de aplicação do n.º 7 e do n.º 9 do artigo 1091.º, sendo esta uma norma geral que, pela sua inserção sistemática, se aplica a qualquer finalidade do arrendamento urbano, e não constando do teor literal desses números qualquer distinção quanto à finalidade do arrendamento (diferentemente do que se verificava no n.º 8).
Supondo que no mesmo prédio existiam arrendatários habitacionais e arrendatários não habitacionais, sendo todos notificados para exercerem os respetivos direitos de preferência, como se justificaria que os arrendatários habitacionais pudessem invocar o n.º 7 do artigo 1091.º e aos arrendatários não habitacionais estivesse vedado invocar essa disposição?
Nem a letra da lei, nem o seu alcance teleológico ou a sua inserção sistemática autorizariam tal diferenciação normativa. Deve ainda ter-se presente que, na evolução legislativa do direito de preferência, o arrendatário não habitacional nunca foi tratado de forma menos favorável do que o arrendatário habitacional (podendo até concluir-se o contrário em relação a alguns arrendamentos, como decorre do artigo 7.º Lei n.º 42/2017).
No caso concreto (e mesmo que estivessem a ser alienadas apenas frações pertencentes ao locador) não resultaria inequivocamente da factualidade provada em que medida a limitação constante no n.º 7 poderia ser ultrapassada, demonstrando-se que (independentemente do disposto nessa norma) a não inclusão da fração “E” no negócio causaria, efetivamente, um prejuízo apreciável ao locador. A alegação do recorrente a este respeito reconduz-se, essencialmente, a invocações vagas e genéricas da impossibilidade de venda sem a inclusão da fração “E”.
Acresce que a denominada “venda global” das frações nunca seria global, porque a fração “A” do prédio onde o local arrendado se situa não integra essa “globalidade”, dado já ter sido anteriormente alienada. Assim, o argumento respeitante ao tratamento do prédio como se fosse um único objeto do direito de propriedade do adquirente, para efeitos de reabilitação urbana da totalidade do prédio, também não colhe enquanto fator de apreciação do “prejuízo apreciável”, porque o entendimento com o proprietário da fração “A” para esse efeito será inevitável.
Deve ainda notar-se que os argumentos do recorrente respeitantes à degradação do prédio, no sentido de favorecer a exclusão do direito de preferência do arrendatário, não podem ser atendidos neste plano decisório, pois se o prédio se encontra degradado é porque o dever de conservação que o artigo 89.º do RGUE (DL n. 555/99) impõe a qualquer proprietário não foi cumprido, ao longo do tempo, pelos seus proprietários, não podendo dessa omissão resultar uma qualquer vantagem na apreciação do regime do direito de preferência.
6. Em síntese, o acórdão recorrido devia ser confirmado, concluindo-se que o direito de preferência do arrendatário foi legalmente exercido, nos termos do artigo 1091.º, n.º 1 do CC, tendo por objeto a aquisição do local arrendado, não se encontrando preenchidos os pressupostos de aplicação do artigo 417.º do CC para que o titular do direito de preferência fosse obrigado a adquirir também as demais frações vendidas em conjunto com o local arrendado como condição para exercer o seu direito.
Enquanto o legislador não revogar o artigo 1091º do CC, ou não proceder à sua alteração, esta norma tem de continuar a ser aplicada, não podendo ser alvo de interpretações de tal modo restritivas que esvaziem a sua existência.
Voto, assim, vencida na presente decisão.
Lisboa, 30.06.2026
Maria Olinda Garcia
_____________________
1. Com o seu pai – BB↩︎
2. Doravante CC.↩︎
3. O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, Porto 2006, pp. 65 e ss.↩︎
4. Cfr. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, VII, Direito das Obrigações, p. 505 e ss. “uma venda de coisa em conjunto tanto pode traduzir uma união de contratos como um único contrato relativo a várias coisas”, não havendo “no nosso Direito da compra e venda nenhum princípio de especialidade.” Questão diversa é a de averiguar se a união que inclua o objecto preferível é ou não divisível.↩︎
5. Relativamente à figura da união ou coligação de contratos, cfr. A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10.ª edição., Almedina, Coimbra, 2000, pp. 282- 283.↩︎
6. Obra citada, p. 404.↩︎
7. Tem sido debatida a questão de saber se na comunicação para preferência na venda de coisas juntamente com outras, o sujeito passivo está (ou não) obrigado a antecipadamente indicar o preço proporcional atribuído ao bem objecto de prelação (mesmo nos casos em que a separação de bens cause prejuízo apreciável). Em sentido afirmativo, Henrique Mesquita, Direito de Preferência, alienação da coisa juntamente com outra, por preço global, e notificação para preferir, Anotação ao Acórdão do STJ de 30 de Outubro de 1980, in RDES, Ano XXVII, 1980, pp.45-71, embora, apenas, nas hipóteses de notificação extrajudicial. Em caso de notificação judicial, há que ter em conta o disposto no artigo 1029.º, n.º1, do CPC.
No sentido de apenas ter de ser comunicado o preço global (não preços parcelares), acórdão do STJ de 16-03-2011 (Processo n.º 1113/06.0TBPVZ.P1.S1), notando-se que, desde 2018, existe norma expressa sobre esta questão (artigo 1091.º, n.º 6, do CC), relativamente ao arrendamento para habitação.↩︎
8. Publicado na RLJ, Ano 111.º (1978-1979), pp. 283 e ss., com anotação de Vaz Serra.↩︎
9. Acessível https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/6263f15a60ac757b80257d0900351139?OpenDocument↩︎
10. Neste sentido, Agostinho Guedes, anotação ao artigo 417.º, do CC, in “Comentário ao Código Civil” Direito das Obrigações, Universidade Católica Editora, 2018, p. 102.↩︎
11. Neste sentido, acórdão do STJ de 23-04-2025 (Processo n.º 5662/22.5T8STB.E1.S1), em cujo sumário se pode ler:
“ I. No regime do art.º 417.º do CC importa apurar se existe um prejuízo apreciável que justifique a exigência da venda em bloco, sem exercício da preferência em relação a parte do seu objecto.
II. Existe prejuízo apreciável existe se o obrigado à preferência alegou e demonstrou as razões fundadas para celebrar o negócio (venda conjunta):
- O interessado na venda conjunta não celebraria o negócio se não incluísse o conjunto;
(…)
-As particularidades do caso concreto, em especial a falta de interessados no negócio ao longo dos anos de2019 a 2021 e a potencial venda agora (2022) por valor significativamente superior à soma dos valores de mercado atribuídos às fracções (cerca de € 1.200.000,00, relativamente à melhor avaliação) revela, que a obrigada à preferência, abrindo mão do negócio proposto pela potencial adquirente, suportará um prejuízo apreciável e, assim, que lhe é licito opor-se à venda separada das fracções, ao invés do pretendido pela titular do direito de preferência”.↩︎
12. Para além dos factos transcritos, a factualidade ínsita nos n.ºs 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 64.↩︎
13. A venda unitária de cada uma das fracções causaria um apreciável prejuízo ao obrigada à preferência, pois ou não conseguiria encontrar compradores para algumas delas ou, ainda que o conseguisse, sendo proprietário de duas fracções devolutas e em muito mau estado de conservação, com um valor de mercado baixíssimo, não beneficiaria do preço global muito vantajoso, atribuído ao prédio no seu conjunto, e também valorizado pelas fracções destinadas a comércio.↩︎
14. Sobre esta matéria: Maria Olinda Garcia, “Direito de Preferência do Arrendatário de Fração Autónoma”, in Propriedade Horizontal (Jornadas), coordenação de Margarida Costa Andrade e outros, Gestelegal, 2022, página 207 a 223.↩︎