| 163/23.7T8CSC.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
CONTRATO DE COMODATO
SIMULAÇÃO
PRAZO CERTO
NULIDADE DO CONTRATO
CARTA REGISTADA
RESTITUIÇÃO
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
TRIBUTAÇÃO
DUPLA CONFORME
ABUSO DO DIREITO
QUESTÃO DE DIREITO
IMPROCEDÊNCIA
I – A lei prevê expressamente a possibilidade de oposição, pelo senhorio, à renovação do contrato comunicada 120 dias antes do termo do quinquénio em curso (artigo 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil), mas não impede nem proíbe que o senhorio possa fazer essa declaração de oposição à renovação antes desses 120 dias.
II – A comunicação da vontade do senhorio se opor à renovação, em data anterior à antecedência mínima estipulada na lei para o cumprimento do dever de pré-aviso, salvaguarda a estabilidade que a lei pretende conferir ao arrendamento urbano para habitação.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I - Relatório
1. AA, autor na presente ação declarativa de condenação que move a BB, pediu, na petição inicial dos presentes autos, o a condenação da ré a:
a) reconhecer o autor como único e legítimo proprietário da fração autónoma designada pela letra C, correspondente ao 1.º andar do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcabideche sob o artigo ..95, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha n.º ...26 da freguesia de Alcabideche;
b) restituir a aludida fração, deixando-a livre e desocupada e abster-se de aí praticar qualquer ato;
c) pagar ao autor uma indemnização no valor de € 500,00 por cada mês que subsista a ocupação indevida da mencionada fração.
Alegou, em síntese, ser dono da fração objeto do pedido por a ter adquirido por sucessão hereditária e partilha, encontrando-se esta registada a seu favor na Conservatória do Registo Predial.
Em 2015, celebrou com a ré um contrato de comodato relativo à dita fração, acordando as partes que o comodato caducaria no prazo de 30 dias a contar da receção de carta a comunicar a respetiva cessação.
No entanto, e apesar de o autor ter enviado à ré, em 29-08-2022, uma carta a denunciar o contrato e a solicitar a restituição do imóvel livre de pessoas e bens, com efeitos no final do mês seguinte, por necessitar da casa para sua habitação, a ré não procedeu à sua entrega e tem vindo a ocupar outras áreas do prédio com diversos bens.
Finalmente, alegou que a ré, com a sua conduta se encontra a causar-lhe diversos prejuízos, que justificam a sua condenação no pagamento da indemnização mensal peticionada enquanto durar a ocupação indevida e sem título.
A ré contestou, alegando que o contrato de comodato foi simulado, pretendendo as partes celebrar um contrato de arrendamento habitacional e com vista a iludir o pagamento de impostos pelo autor, tendo a ré apenas assinado o contrato de comodato pela urgência em ter um local para morar e por o autor o ter exigido.
Mais disse que os mesmos factos são objeto de uma ação declarativa por si intentada contra o aqui autor, na qual peticiona a declaração de nulidade do contrato simulado e o reconhecimento da existência de um contrato de arrendamento, pedindo a apensação das ações por forma a evitar casos julgados contraditórios.
Mais alegou que pela utilização da fração, para além do valor dos consumos, pagava uma renda mensal de € 300,00, sendo o referido valor entregue ou transferido para uma intermediária do senhorio, até ao momento em que o autor se recusou a receber essa quantia, passando a ré a depositar à ordem do autor o respetivo montante.
Pediu, ainda, a condenação do autor como litigante de má-fé em multa e indemnização no valor de € 7.500,00, por se furtar à citação na ação por si proposta e a receber as cartas comprovativas da realização dos depósitos, bem como por deduzir uma pretensão falsa com vista a obter um fim proibido por lei, quando sabia não ter celebrado qualquer contrato de comodato, mas antes um arrendamento.
Notificado o autor para se pronunciar quanto à matéria de exceção, veio defender ter sido a ré a propor a celebração de um contrato de comodato – quando o autor anteriormente sempre havia procedido ao arrendamento da sua propriedade –, tendo informado a ré da sua disponibilidade para celebrar um contrato de arrendamento pelo prazo de um ano mediante uma renda de € 450,00.
Contudo, alegando a ré não ter possibilidades de pagar tal renda, e informando que estaria disponível para celebrar um contrato de comodato e para entregar mensalmente uma quantia inferior como compensação pelo desgaste do imóvel, acabou por aceder a tal sugestão sem que tenha tido qualquer intenção de enganar fosse quem fosse.
A referida cedência foi feita sabendo a ré que apenas se referia à utilização do imóvel por um período de tempo limitado, uma vez que sempre foi sua intenção voltar a viver na fração, depois de se reformar, tendo sido esse o motivo da denúncia do contrato de comodato e da carta por si enviada.
Entende, no mais, que a invocação da nulidade do contrato pela autora, quando foi a própria a propor a celebração de um comodato, corresponde a um abuso do direito por venire contra factum proprium, sem que exista, consequentemente, qualquer litigância de má fé da sua parte uma vez que atuou na convicção do direito a ser-lhe restituído o imóvel, sem que a diferente interpretação da factualidade e normas aplicáveis mereça tal juízo de censura.
2. O Juízo Local Cível de Cascais Juiz 1, onde a ação havia sido instaurada, fixou oficiosamente o valor da causa principal em € 56.869,64, com a consequente declaração da respetiva incompetência e remessa dos autos a este Juízo Central Cível de Cascais Juiz 4.
Entretanto, o mesmo Juízo Local Cível de Cascais tinha determinado a apensação aos presentes autos da ação n.º 3128/22.2T8CSC, que agora constitui o apenso A dos presentes autos.
Na referida ação apensa – intentada pela aqui ré contra o aqui autor – foi pedido o reconhecimento da nulidade do contrato de comodato, por simulação, e a declaração da existência e validade do contrato de arrendamento para habitação permanente.
Alegou a aqui ré, na ação apensa, os mesmos factos que coincidem com a defesa deduzida nos presentes autos, relativos à celebração, em 11-05-2015, de um contrato de arrendamento para habitação, mediante uma renda mensal, contrato intitulado de comodato, com o fim de o aqui autor enganar o Fisco.
O aqui autor deduziu contestação na qual alegou a mesma factualidade invocada na petição inicial apresentada nos presentes autos, tendo peticionado a título reconvencional, para o caso de vir a ser julgado procedente o pedido de reconhecimento do contrato de arrendamento, que seja reconhecida a caducidade do contrato celebrado entre as partes e condenada a ali autora-reconvinda a proceder à restituição da posse do imóvel em causa nos autos.
Sustentou, para tanto, que, considerando os factos alegados nos autos, a vontade das partes foi a de que contrato celebrado tivesse prazo de duração de um ano, o qual teria caducado em maio de 2023, face à denúncia por si operada pela missiva de 29-08-2022, com a consequente obrigação de restituição da fração, livre e devoluta, até 31-05-2023.
Mais alegou que, caso não se prove que o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos, sempre teria aplicação o prazo supletivo legal de 5 anos, previsto no artigo 1094.º do Código Civil, pelo que, atenta a denúncia do contrato já operada pelo proprietário, deveria a inquilina ser condenada a proceder à sua entrega no termo do prazo.
A ré veio replicar questionando a admissibilidade da dedução do pedido reconvencional, defendendo, em todo o caso, serem falsos os factos em causa, pelo que também nesta ação peticionou a condenação da contraparte em multa e indemnização por litigância de má-fé.
3. Foi realizada audiência prévia sem que tenha sido conseguida a conciliação das partes, tendo-se seguido a prolação de despacho saneador no qual foram admitidos os pedidos reconvencionais, fixados os valores de cada uma das causas, bem como identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento, após a qual foi proferida sentença que julgou improcedente a presente ação, procedente a ação apensa, e improcedente a reconvenção ali deduzida, decidindo, em consequência:
«Pelo exposto, sendo partes nos presentes autos e nos autos apensos, AA e BB (em posições antagónicas), julgo improcedente a presente acção, procedente a acção apensa, e a reconvenção aí deduzida improcedente, e, consequentemente, decido:
- reconhecer o autor como único e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra C, correspondente ao 1.º andar do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcabideche sob o artigo ..95, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha n.º ...26 da freguesia de Alcabideche;
- julgar nulo, por simulação, o contrato de comodado da mencionada fracção celebrado entre as partes;
- considerar válido o contrato dissimulado de arrendamento urbano para habitação celebrado entre as partes com referência à mencionada fracção.
No mais, julgo improcedentes os demais pedidos formulados na presente acção e na reconvenção deduzida na acção apensa, bem como o pedido de condenação do autor e reconvinte como litigante de má-fé».
4. Inconformado, o autor interpõe recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa decidido o seguinte:
«Face ao exposto, julgamos a apelação totalmente procedente e, como tal, procedente o pedido reconvencional formulado na ação apensa, reconhecendo que o contrato que vigorou entre as partes terminou em 11/05/2025 e condenando a aqui ré e apelada a entregar ao aqui autor e apelante a fração autónoma designada pela letra “C”, sita no 1.º andar da Rua 1, em Alvide, freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais».
5. A ré, notificada do Acórdão da Relação, interpõe recurso de revista no qual formulou as seguintes conclusões:
«1. Houve erro de julgamento e por errada aplicação do Art. 1096º, nº1 do Código Civil.
2. nos termos do Art. 1096º, nº1 do CCivil: o contrato de arrendamento renova-se no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração (5 anos no caso).
3. O contrato dissimulado de arrendamento (fato dado por não discutível e assente) foi celebrado em 11 de Maio de 2015, tendo-se renovado sucessivamente de 5 em 5 anos.
4. A última renovação foi assim em 2025 e não em 2023, precisamente em 11 de Maio de 2025.
5. O contrato não foi denunciado para a data de 11 de Maio de 2025, mas para Setembro de 2022: 2022-09-29.
6. Não se pode considerar como razoável uma denúncia com 3 anos de antecedência, pois isso seria abuso de direito.
7. A admitir-se a denuncia de um contrato de comodato como de arrendamento configuraria a permissão da lei em se praticar fraude à lei e os contratos devem ser pontualmente cumpridos: violando-se o artigo 406º, nº1 do Código Civil.
8. Violou pois o douto acórdão que se recorre o Art. 1096º, nº1 do Código Civil e o art. 406º, nº1 do Código Civil.
9. A ré não poderia ser sancionada por ter usado legitimamente o locado até hoje, e condenada a pagar €500,00 de sanção mensal, já que estava no locado por razão legítima.
10. Pelo que deve ser absolvida do pedido reconvencional, e absolvida do pedido de €500,00 mensais.
Termos em que deve o Mui Douto Acórdão recorrido, ser revogado».
5. O recorrido apresentou contra-alegações em que pugna pela manutenção do decidido, formulando as seguintes conclusões:
«I – O Douto Acórdão recorrido aplicou devidamente a lei aos factos e encontra-se devida e sobejamente fundamentado.
II – O Douto Acórdão recorrido não viola qualquer disposição legal, nomeadamente
os artigos 1096 nº1 e 406 nº 1 do Código Civil.
III – Não se verifica qualquer erro de julgamento.
IV – Foi dado como provado que as partes, sob a aparência do negócio celebrado (comodato), pretenderam antes celebrar um outro contrato, designadamente um contrato de arrendamento urbano para habitação.
V - Tendo sido dado como provado que a cedência a titulo de arrendamento seria temporária, pelo que deveria aplicar-se a regra geral do artigo 1094 nº 3 do Código Civil.
VI - Ou seja, o contrato de arrendamento objecto dos presentes autos tem que ser considerado como celebrado por prazo certo e pelo período de cinco anos.
VII – Foi dado como provado (no ponto 17 da matéria dada como provada) que a Ré ficou de restituir ao autor a fracção quando este o solicitasse
VIII – conforme resulta provado nos autos ( ponto 12 da matéria dada como provada) o ora recorrente em 29 de Agosto de 2022 comunicou à inquilina que pretendia proceder à denúncia da relação contratual existente.
IX – Tal comunicação não pode deixar de ser interpretada como uma declaração inequívoca de que o ora recorrente se opunha a qualquer renovação do contrato de arrendamento e que pretendia a restituição do locado.
X – Face à matéria de facto dada como provada e atenta a decisão de considerar válido o contrato de arrendamento celebrado pelas partes, não pode deixar de se considerar que assistia ao senhorio o direito de impedir a renovação automática do contrato mediante mera comunicação ao arrendatário, nos termos do disposto no artigo 1097 nº1 do Código Civil.
XI – Atenta a matéria dada como provada nos pontos 12, 17, 21 e 22, não pode deixar de se considerar que em Agosto de 2022 o senhorio comunicou à inquilina que se opunha a qualquer renovação do contrato de arrendamento vigente e que legitimamente pretendia a cessação da relação contratual existente
XII - Atento o acordado entre as partes e dado como provado nos presentes autos não pode deixar de se concluir que a declaração negocial emitida pelo senhorio com a carta enviada à inquilina apenas pode ser interpretada como a vontade expressa e inequívoca de por termo ao contrato de arrendamento e não permitir qualquer renovação
XIII – Não podia pois o Douto Acórdão ora recorrido deixar de julgar procedente o pedido reconvencional formulado pelo Réu-Reconvinte, reconhecendo a caducidade do contrato de arrendamento celebrado pelas partes com efeitos a partir do termo da renovação operada em 11 de Maio de 2020 e como tal condenar a inquilina a proceder à restituição do locado ao seu proprietário até ao dia 11 de Maio de 2025, atenta a vontade expressa e comunicada do senhorio de se opor a qualquer nova renovação e pedido de entrega da fracção objecto dos presentes autos
Nestes termos e nos melhores de Direito, deve o presente recurso ser julgado totalmente improcedente por total falta de fundamento quer de facto quer de direito e ser assim mantido o douto Acórdão recorrido».
6. Sabido que, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, é pelas conclusões que se delimita o objeto do recurso, a questão a resolver é a seguinte:
a) saber se a carta registada de 29-08-2022, enviada pelo autor e recebida pela ré, com o assunto “Denúncia de contrato de comodato celebrado em 11.05.2015” vale como oposição à renovação do contrato de arrendamento que as partes quiseram realmente celebrar, nos termos do artigo 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil.
Cumpre apreciar e decidir.
II – Fundamentação
A - Os factos
Mostram-se provados, nas instâncias, os seguintes factos:
1. O autor AA é dono e legítimo proprietário da fração autónoma designada sob a letra “C”, descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º ...26, da freguesia de Alcabideche.
2. A referida fração faz parte de um prédio urbano constituído em propriedade horizontal denominado “Vivenda CC”, correspondente a uma moradia, composta de quatro pisos e um anexo com dois pisos, sendo o primeiro piso em cave (piso um), e o último em sótão.
3. A fração designada pela letra “C” corresponde ao piso 3, sito no 1.º andar da Rua 1, em Alvide, concelho de Cascais, com a tipologia T2, tendo uma área bruta privativa de 75 m2 e uma área bruta dependente de 55 m2.
4. A fração designada pela letra “C” encontra-se inscrita a favor do autor na Conservatória do Registo Predial pela Ap. 1 de 15-01-2004, por aquisição por partilha.
5. O autor, por si e antepossuidores, vem utilizando, pagando contribuições e retirando utilidades da referida fração, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, de forma pública e pacífica, convencido de exercer um direito próprio, como proprietário e tendo título para tal, de forma ininterrupta há mais de 20 anos.
6. A ré BB nasceu no dia ...-...-1948, e encontra-se reformada.
7. Em 2015, por escrito datado de 11-05-2015, assinado pelo autor e pela ré BB, denominado “Contrato de Comodato”, os aí outorgantes, aí denominados, respetivamente, como “comodante” e “comodatário” emitiram as seguintes declarações:
«(…) Celebram um contrato de comodato nos seguintes termos:
O Senhor AA cede à Senhora D. BB, em regime de comodato o primeiro andar do prédio urbano situado na Rua 1 em Alvide, Freguesia de Alcabideche, Concelho de Cascais, inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo n.º ..95, conforme licença de construção/utilização n.º .25, emitida pela C.M. Cascais, com as seguintes cláusulas:
1º - O Sr. AA empresta a título gratuito à Sra. D. BB, o primeiro andar atrás indicado, para esta residir e por isso terá direito ao uso e habitação do referido andar.
2.ª - Durante a vigência do contrato o comodatário obriga-se a:
a) Guardar e conservar em bom estado o espaço emprestado;
b) Não aplicar o espaço a fim diferente do autorizado;
c) Não ceder a outrem, a qualquer título, o uso ou posse do espaço emprestado;
d) Permitir, após aviso prévio, a realização de quaisquer benfeitorias que o comodante queira fazer no espaço, se entender conveniente e de melhor utilidade para o fim a que se destina;
d) Durante a vigência do contrato, suportar as despesas habituais de manutenção, eletricidade, água, telefones, TV/internet, etc.
3.ª - O presente contrato caduca trinta dias após a receção pelo comodatário de carta registada com aviso de receção enviada pelo comodante.
4º - O presente contrato regula-se em tudo quanto não estiver especialmente regulado neste documento, pelo disposto nos artigos 1129º a 1141º do Código Civil.»
8. Desde maio de 2015, a ré habita na fração designada pela letra “C”, fazendo da mesma a sua residência, liquidando mensalmente como contrapartida pelo seu uso a quantia de € 300,00.
9. Tal quantia destinada ao autor era habitualmente entregue pela ré, em numerário, em mão, à ex-mulher do autor, DD, residente num anexo sito no logradouro da moradia referida em 2., a qual entregava à ré um escrito com os dizeres “Recebi 300 €”, seguidos da data respetiva, coincidindo, normalmente, com uma data anterior ao dia 8 de cada mês, e no qual apunha uma rubrica.
10. Noutras ocasiões, nomeadamente, por a ré se encontrar temporariamente em Espanha, esse valor destinado ao autor era transferido pela ré para uma conta bancária titulada e de que era beneficiária a referida DD.
11. Para além disso, a ré suportava a quantia mensal relativa ao consumo de eletricidade da luz da escada comum da moradia, com uma periodicidade bimestral, correspondente a 1/3 do valor da fatura, no valor aproximado de cerca de € 2,00, que o autor recolhia na caixa de correio onde a ré deixava tal quantia.
12. Por carta registada datada de 29-08-2022, remetida pelo autor e dirigida à ré, com o assunto “Denúncia de contrato de comodato celebrado em 11.05.2015”, o autor declarou o seguinte:
«Exmª Senhora,
Serve a presente para na qualidade de proprietário do imóvel sito na Rua 1 em Alvide comunicar a V. Exªs que de acordo com o disposto na clausula terceira do contrato de comodato celebrado em 11.05.2015, venho por este meio proceder à denuncia do contrato com efeitos a partir de 30 de Setembro de 2022, dando assim cumprimento ao prazo de aviso prévio previsto contratualmente e bem assim ao formalismo fixado.
Até à data de 30 de Setembro de 2022 deverá V. Exº proceder assim à entrega da supra referida fração autónoma livre de pessoas e bens e no estado em que se encontrava aquando do início do contrato.
Com efeito, o signatário tem necessidade de voltar a habitar no seu imóvel, daí a presente denúncia do contrato de comodato.
Sem outro assunto de momento, subscrevo-me
Com os melhores cumprimentos».
13. A ré, não obstante ter recebido essa carta, não procedeu à desocupação e entrega da fração ao autor no prazo por este indicado, nem o fez até à presente data.
14. A ré, face à subsequente recusa do autor em receber a quantia de € 300,00 relativa à contrapartida pela utilização da fração, passou a proceder ao seu depósito na Caixa Geral Depósitos, a título de “depósito de renda”, indicando o autor como senhorio e a própria como arrendatária.
15. O autor e a ré, emitiram as declarações a que se refere o documento denominado “contrato de comodato referido em 7., com vista a criarem a aparência de celebração de um contrato de comodato da fração, quando não era sua vontade que o uso do imóvel pela ré fosse a título gratuito.
16. O autor e a ré, de comum acordo, decidiram emitir tais declarações e criar essa aparência, por forma a que o rendimento obtido pelo autor a título de contrapartida pela utilização do imóvel não fosse sujeito a tributação em sede de IRS, nomeadamente, mediante a aplicação de uma taxa liberatória de 28%, assim prejudicando o Estado, beneficiando a ré, por sua vez, de uma redução na renda inicialmente proposta de € 450,00 para € 300,00, mensais.
17. O autor e a ré acordaram, ao invés e apesar da aparência criada com a emissão das referidas declarações, que o autor dava de arrendamento à ré a referida fração, destinada à sua habitação, por um período temporário, com início em Maio de 2015, pela renda mensal de € 300,00, ficando a ré de restituir ao autor a fração quando este o solicitasse.
18. O autor anteriormente ao acordado com a ré, sempre havia procedido ao arrendamento da fração a terceiros mediante a celebração de contratos de arrendamento.
19. O autor aceitou atuar nos termos referidos em 7., 15., 16. e 17., no seguimento de a ré ter declarado não poder pagar o valor de € 450,00 mensais a título de renda, tendo esta sugerido a emissão de declarações como constam do documento referido 7., com a fixação de uma renda mensal de € 300,00, sem haver lugar a tributação de IRS, no que este anuiu.
20. O autor e a ré não se conheciam anteriormente, tendo a ré tomado conhecimento da fração se encontrar para arrendar, através de terceiros.
21. O autor remeteu a missiva referida em 14. a solicitar à ré a entrega da fração, por pretender voltar a residir em Alvide, e assim estar mais próximo a zona de Lisboa onde tem familiares.
22. O autor pretendia regressar à fração, onde anteriormente morara, após a respetiva passagem à reforma, e deixar de habitar em Quiaios, na Figueira da Foz, onde viveu durante vários anos.
23. A fração designada pela letra “C” tem, pelo menos desde setembro de 2022, um valor locativo não inferior a € 500,00 mensais.
B- O Direito
1. As instâncias decidiram – o que a recorrente não questionou – que no caso vertente estamos perante uma simulação relativa, nos termos do artigo 241.º do Código Civil, tendo sido celebrado por trás do negócio aparente de comodato (facto provado n.º 7), um negócio dissimulado de arrendamento urbano para habitação – o negócio que as partes quiseram efetivamente celebrar – mediante o pagamento mensal pela ré ao autor de um montante mensal de 300 euros, a título de desgaste do imóvel, que correspondia, de facto, a uma renda (factos provados n.ºs 15 a 17 e 19).
Sendo o contrato de comodato nulo por simulação (artigo 240.º, n.º 2, do Código Civil), as instâncias declararam a validade do contrato dissimulado de arrendamento – o que a recorrente também não questionou.
As instâncias entenderam que, apesar de estar em causa um contrato formal (artigo 1069.º do Código Civil, na redação da Lei n.º 31/2012, de 14-08), «a validade formal deste se encontra assegurada pela forma escrita que foi adoptada para o contrato simulado, sem que seja, efectivamente, necessária a emissão de uma contra-declaração que respeitasse a forma legal (v.g. um outro documento contendo as declarações do negócio dissimulado)». Consideraram, assim, dando conta do debate doutrinal em torno desta questão, preenchida a exigência do artigo 241.º, n.º 2, do Código Civil, nos termos da qual «para que o negócio dissimulado seja válido, os elementos essenciais ou identitários do negócio devem estar abrangidos pela forma observada na celebração negócio simulado (…)” (cfr. Ana Filipa Morais Antunes, ob. cit., pág. 559)».
Foi assim observada a orientação do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado 19-09-2024, Revista n.º 11482/21.7T8PRT.P1.S1, que, pronunciando-se sobre a situação de venda simulada de bem imóvel que oculta uma doação dissimulada, afirmou a validade do negócio oculto, subscrevendo jurisprudência que já vinha sendo maioritária, de acordo com a qual «Ainda que o animus donandi não possa deixar de se considerar como sendo elemento essencial do negócio de doação, aceita-se que o mesmo não conste do acto formal pelo qual o negócio simulado foi celebrado, desde que estejam satisfeitas as razões justificativas da exigência de forma legal. Essas razões são essencialmente as seguintes, na formulação de Manuel de Andrade: obrigar as partes a uma ponderada reflexão sobre as consequências do respectivo acto; estabelecer prova segura da transferência da propriedade sobre os bens imóveis».
Conclui-se, assim, no referido Acórdão, em termos que podem ser aproveitáveis para o caso presente, que “(…) As hipóteses em que se admite a validade de negócio dissimulado (formal) devem ir para além dos casos em que as partes tenham realizado uma contra-declaração respeitando a forma legal exigida para o negócio dissimulado”.
Como bem se entendeu na sentença do presente processo, «(…) no caso presente, todas estes pressupostos se mostram assegurados, porquanto, tendo os simuladores adoptado a forma escrita para a celebração do negócio simulado, e tendo este precisamente – e em comum com o contrato de arrendamento – como fim proporcionar o gozo temporário da coisa (correspondente a um animus de arrendar), nada obsta a que seja considerado que as razões que presidiram à imposição da celebração do contrato de arrendamento mediante forma escrita não determinam a invalidade do contrato dissimulado, nos termos do art. 241.º, n.º 2, do CC».
Conforme decorre de outro excerto da sentença também transcrito pelo acórdão recorrido:
«A respeito da simulação relativa, dispõe o art. 241.º, n.º 1, do CC, que: «Quando sob o negócio simulado exista um outro que as partes quiseram realizar, é aplicável a este o regime que lhe corresponderia se fosse concluído sem dissimulação, não sendo a sua validade prejudicada pela nulidade do negócio simulado.».
De acordo com este preceito, o princípio é o da “validade do negócio dissimulado: este não é afectado pela nulidade do negócio simulado (…) e aplicam-se as regras, em matéria de substância e de forma, correspondentes ao negócio querido pelas partes. O princípio corresponde ao brocardo romano plus valet quod agitur quam quod simulate concipitur. Deve ser atuado o regime jurídico aplicável se o negócio tivesse sido concluído sem simulação” (cfr. Ana Filipa Morais Antunes, ob. cit., pág. 558).
Ora, no caso presente, ficou demonstrado que, sem prejuízo da nulidade do contrato simulado, correspondente a um contrato de comodato (ou à aparência deste), o autor e a ré acordaram, ao invés e apesar da aparência criada com a emissão dessas declarações, que o autor dava de arrendamento à ré a fracção de que era proprietário, por um período temporário, com início em Maio de 2015, pela renda mensal de € 300,00.
Acresce ter ficado provado que, a partir da celebração desse acordo, a ré passou a ocupar a fracção, fazendo dela sua casa de habitação, ainda aí permanecendo, passando a entregar ao réu mensalmente, a quantia € 300,00, a título de renda, que entregava a uma representante do autor (cfr. art. 800.º do CC), em numerário ou mediante transferência bancária, para além de suportar uma quantia mensal relativa ao consumo de electricidade da luz da escada comum da moradia, no valor aproximado de cerca de € 2,00, que o autor recolhia na caixa de correio onde a ré deixava tal quantia».
2. Tendo a existência de um contrato de arrendamento sido afirmada por sentença, compete ao tribunal estabelecer também qual o conteúdo essencial desse contrato de arrendamento para que, de futuro, as partes saibam qual regime jurídico aplicável. Tratando-se de contrato de arrendamento urbano para habitação, é fundamental explicitar o tipo de contrato quanto à duração – se com prazo certo ou por duração indeterminada – porque desse tipo depende o regime a aplicar às questões suscitadas nos autos.
Nesta sequência, aceita-se a conclusão das instâncias de que estamos perante um contrato de arrendamento urbano para habitação válido, ao qual se aplica, por força da salvaguarda contida no artigo 241.º, n.º 1, do Código Civil, o regime legal previsto nos artigos 1022.º e ss., 1064.º, 1067.º, 1075.º, e 1094.º e ss, todos do Código Civil.
Tendo sido o contrato celebrado em maio de 2015, o regime em vigor à data da conclusão do contrato de arrendamento urbano era o correspondente à redação da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
Uma vez que a cedência do gozo do imóvel no negócio simulado de comodato foi temporária, fica excluída a duração indeterminada do contrato, assumindo-se que este foi celebrado por prazo certo, como entenderam as instâncias.
No silêncio das partes em relação à duração inicial do contrato de arrendamento, determinava-se no artigo 1094.º, n.º 3, do Código Civil (redação da Lei n.º 31/2012) que o contrato se considerava celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos. Com a Lei 43/2017, de 14 de junho, o prazo passou a cinco anos.
Ambas as instâncias consideraram o contrato de arrendamento como tendo sido celebrado por um período de cinco anos renovável, o que também aceitamos, dado que se formou em relação a esta questão uma situação de dupla conformidade.
Importa, ainda, ter em consideração que, ressalvada estipulação em contrário (que, in casu, não existiu), o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração (artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil).
O senhorio pode opor-se à renovação automática através de uma declaração potestativa extintiva, unilateral e discricionária, que gera a extinção de um contrato com termo automaticamente prorrogável, operando no fim do prazo em curso.
Partindo do pressuposto da validade formal do contrato de arrendamento e da aplicabilidade do regime atrás descrito – questão em relação à qual se verificou já uma dupla conformidade decisória e de fundamentação entre as instâncias – importa analisar se a carta registada enviada pelo autor (senhorio) à ré (arrendatária) tem a virtualidade de funcionar como uma oposição à renovação do contrato de arrendamento.
3. O acórdão da Relação revogou a sentença, que, por seu turno, entendeu que a comunicação referida no n.º 12 dos factos provados não podia valer como oposição à renovação do contrato porque os respetivos prazos de antecedência legal da comunicação da cessação não se mostravam cumpridos, nem podiam ser aproveitados com a sua invocação em sede da ação. Argumentou ainda o tribunal de 1.ª instância que exigências de segurança e certeza jurídica impediriam que o contrato de arrendamento fosse considerado extinto, por efeito da comunicação transmitida pelo autor à ré com referência ao contrato simulado de comodato, pois não estão em causa os mesmos negócios e pressupostos. Mais afirmou que referindo-se esta comunicação a um contrato formal, não podia valer de acordo com a vontade real nos termos do artigo 236.º, n.º 2, do Código Civil, pois não apresenta um sentido com um mínimo de correspondência com o texto do respetivo documento, nos termos do artigo 238.º, n.º 1, do Código Civil.
4. A recorrente impugna a decisão do acórdão recorrido que considerou que a carta registada enviada pelo autor à ré, em 29-08-2022 (cfr. factos provados n.ºs 12, 21 e 22), é válida como oposição à renovação do contrato, operando em maio de 2025.
Questiona a recorrente a decisão do acórdão recorrido com base em três argumentos:
- Erro de aplicação do artigo 1096.º, n.º 1 do Código Civil;
- Violação do princípio pacta sunt servanda consagrado no artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil;
- Abuso do direito de oposição à renovação, por ter sido a carta registada enviada e rececionada em agosto de 2022, portanto, cerca de três anos antes da data em que o contrato se renovaria automaticamente: maio de 2025
5. O teor da declaração apresentada foi o seguinte, nos termos do facto provado n.º 12:
«Por carta registada datada de 29-08-2022, remetida pelo autor e dirigida à ré, com o assunto “Denúncia de contrato de comodato celebrado em 11.05.2015”, o autor declarou o seguinte:
«Exmª Senhora,
Serve a presente para na qualidade de proprietário do imóvel sito na Rua 1em Alvide comunicar a V. Exªs que de acordo com o disposto na clausula terceira do contrato de comodato celebrado em 11.05.2015, venho por este meio proceder à denuncia do contrato com efeitos a partir de 30 de Setembro de 2022, dando assim cumprimento ao prazo de aviso prévio previsto contratualmente e bem assim ao formalismo fixado.
Até à data de 30 de Setembro de 2022 deverá V. Exº proceder assim à entrega da supra referida fração autónoma livre de pessoas e bens e no estado em que se encontrava aquando do início do contrato.
Com efeito, o signatário tem necessidade de voltar a habitar no seu imóvel, daí a presente denúncia do contrato de comodato.
Sem outro assunto de momento, subscrevo-me
Com os melhores cumprimentos».
Quid iuris?
6. Não obstante as cautelas da sentença com a falta de correspondência verbal entre a comunicação – redigida para um contrato de comodato – e uma oposição à renovação de contrato de arrendamento, entendemos que esta posição não é coerente com a assumida em relação à validade formal do contrato dissimulado de arrendamento. Se admitimos que as razões da forma legal para o arrendamento estão preenchidas pelo contrato de comodato, não se justifica que o mesmo raciocínio não seja válido para conferir eficácia à comunicação de cessação do comodato como oposição à renovação do contrato de arrendamento, aquele que afinal se quis efetivamente celebrar. Esta declaração negocial, emitida em relação ao contrato de comodato que veio a ser declarado nulo por simulação, pode, pois, ser convertida numa declaração de oposição à renovação do contrato de arrendamento efetivamente celebrado (o negócio oculto ou dissimulado) e sujeito às regras legais deste contrato previstas no Código Civil.
O contrato de arrendamento, que as instâncias consideraram celebrado por um prazo de cinco anos, renova-se automaticamente no termo de cada quinquénio e por períodos sucessivos de igual duração, segundo o regime do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil.
Assim, o contrato celebrado em maio de 2015, renovou-se automaticamente em maio de 2020, e caso não houvesse oposição à renovação pelo senhorio, o contrato seria renovado, em maio de 2025, por mais cinco anos, como pretende a recorrente.
Todavia, tendo havido uma declaração do senhorio, datada de agosto de 2022, em que pede a restituição do imóvel em setembro de 2022, como se o contrato fosse um comodato, esta declaração deve ser entendida como uma oposição à renovação destinada a produzir efeitos em maio de 2025, o termo do quinquénio em curso, de acordo com o regime do contrato de arrendamento para habitação.
Nos termos do disposto na al. b) do n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de 120 dias (reportada ao termo do prazo em curso), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, como é o caso.
Neste contexto, a posição lógica e conforme à letra e ao espírito da lei é a do acórdão recorrido.
Assim, se o senhorio, por carta registada dirigida ao arrendatário, comunica a vontade de pôr termo ao contrato de arrendamento para uma data anterior (setembro de 2022) ao termo do prazo em curso, e o arrendatário não aceita, não entregando o arrendado na data pretendida pelo senhorio, deve entender-se que o contrato termina no fim do prazo em curso – maio de 2025 – sem necessidade de outra comunicação.
O que explica a antecedência da declaração é a circunstância de se basear numa cláusula contratual típica de um contrato de comodato, nos termos da qual o contrato caduca trinta dias após a receção pelo comodatário de carta registada com aviso de receção enviada pelo comodante. Esta cláusula, no seu teor literal – entrega do imóvel em 30 dias – não produz qualquer efeito porque é contrária ao regime jurídico que tutela a estabilidade do arrendamento, o negócio dissimulado. Mas nada impede que seja convertida numa declaração de oposição à renovação do contrato reportada ao termo do quinquénio em curso. A circunstância de o contrato de comodato conter os elementos identificadores do contrato dissimulado de arrendamento permite interpretar a declaração de denúncia do comodato à luz do regime do contrato dissimulado de arrendamento, atribuindo-lhe um significado normativo conforme ao estipulado nos preceitos reguladores do regime da oposição à renovação (artigo 1096.º, n.º 1, e 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil). Tal interpretação não fere as expetativas da arrendatária uma vez que o regime do arrendamento lhe é mais favorável, nem viola exigências formais pois da declaração constam os elementos necessários ao exercício do direito de oposição à renovação.
Note-se que a recorrente tem conhecimento, desde agosto de 2022, que o senhorio tem necessidade do imóvel para sua habitação e que a sua vontade de denunciar o contrato e pedir a restituição do imóvel é, por isso, inequívoca e definitiva (factos provados n.º 12, 21 e 22). Assim não há qualquer expetativa legítima da arrendatária de que a declaração do senhorio não valesse como oposição à renovação em maio de 2025, dado que o regime do contrato de arrendamento prevê expressamente este regime (artigo 1096.º, n.º s 1 e 3, do Código Civil).
A aplicação do regime do arrendamento, segundo o qual a oposição à renovação do contrato pelo senhorio pode exercer-se de cinco em cinco anos, sem que este tenha de invocar qualquer justificação ou fundamento para o efeito, não constitui, pois, qualquer surpresa com a qual a recorrente não contasse.
O artigo 1097.º do Código Civil enunciou sucessivos prazos de pré-aviso para a oposição à renovação pelo senhorio, escalonados em função das diferentes durações do contrato e aumentando em razão do aumento da duração contratual. A ratio desses prazos é garantir estabilidade à posição do arrendatário, facultando a este um intervalo temporal suficientemente longo para encontrar outra alternativa habitacional no mercado do arrendamento.
Tem-se entendido na doutrina maioritária que o regime da imperatividade arrendatícia consagrado do artigo 1880.º do Código Civil, apesar de não referir expressamente a oposição à renovação, lhe é aplicável por estar em causa uma forma de cessação do contrato de arrendamento semelhante à denúncia (cfr., por todos, Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2.ª edição revista e atualizada. Almedina, Coimbra, 2020, p. 666).
Todavia, resulta do conteúdo e do alcance da norma do artigo 1097.º que a imperatividade dos prazos do dever de pré-aviso só se reporta à antecedência mínima da comunicação, ou seja, as partes não podem estabelecer, por acordo, prazos mais curtos do que os fixados na lei. Decorre do enunciado legal e do seu espírito protecionista que a norma não proíbe que as partes estabeleçam, por acordo, prazos mais longos para o cumprimento da obrigação de pré-aviso da oposição à renovação, nem que o senhorio avise o arrendatário, por carta registada, de que não quer a continuação do contrato, com uma antecedência superior à prevista na lei. Esta possibilidade favorece o arrendatário que passa a dispor de mais tempo para encontrar outra casa, pelo que não tem lógica, e seria excessivo formalismo sustentar que o prazo de pré-aviso estivesse abrangido por um regime da imperatividade total.
A lei prevê expressamente a possibilidade de oposição, pelo senhorio, à renovação do contrato comunicada 120 dias antes do termo do quinquénio respetivo (artigo 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil), mas não impede nem proíbe que o senhorio possa fazer essa declaração de oposição à renovação antes desses 120 dias, in casu, cerca de três anos antes do termo do quinquénio, para produzir efeitos mais tarde.
Em consequência, a comunicação feita antes do prazo mínimo que a lei exige não se torna por esse motivo ineficaz, desde que observadas as formalidades legalmente exigidas: escrito assinado pelo declarante em quem pede a restituição do imóvel (não sendo necessário que sejam utilizadas as palavras oposição à renovação) e remetido por carta registada com aviso de receção (artigo 9.º, n.º 1, do NRAU - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).
7. O acórdão recorrido, reportando a extinção do contrato ao termo do quinquénio em curso no momento da declaração de oposição à renovação – maio de 2025 – salvaguarda a estabilidade que a lei pretende conferir ao arrendamento urbano para habitação, não cometendo qualquer erro de aplicação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil.
A invocação dessa comunicação, enviada por carta registada, em agosto de 2022, e destinada, por decisão judicial, a produzir efeitos em maio de 2025, também não constitui, pelos motivos acima expostos, qualquer violação do princípio pacta sunt servanda consagrado no artigo 406.º do Código Civil: o contrato de arrendamento, enquanto negócio dissimulado válido, foi integralmente cumprido, tendo sido respeitado o seu regime jurídico.
O recorrido também não cometeu qualquer abuso do direito de denúncia, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, ao invocar, na presente ação, a comunicação de agosto de 2022, para valer como oposição à renovação do arrendamento.
O artigo 334.º do Código Civil torna ilegítima a conduta do titular do direito que exceda manifestamente, no exercício do mesmo, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico do direito.
Para a moderna ciência jurídica, o abuso do direito manifesta-se em modelos construídos pela jurisprudência, cujos elementos constitutivos têm de ser alegados e provados.
No caso vertente não foram alegados nem provados factos que pudessem caraterizar a conduta do autor como abusiva em face dos valores tutelados pelo artigo 334.º do Código Civil. De resto, a sentença, ao fundamentar a matéria de facto, esclarece que a simulação negocial praticada decorreu da iniciativa da ré em virtude de não poder pagar renda no valor de 300 euros com o que o autor concordou, o que ficou vertido no facto n.º 19, nos termos do qual «O autor aceitou atuar nos termos referidos em 7., 15., 16. e 17., no seguimento de a ré ter declarado não poder pagar o valor de € 450,00 mensais a título de renda, tendo esta sugerido a emissão de declarações como constam do documento referido 7., com a fixação de uma renda mensal de € 300,00, sem haver lugar a tributação de IRS, no que este anuiu».
Por outro lado, a aplicação do instituto do abuso do direito tem uma natureza subsidiária, só a ele sendo lícito recorrer na falta de uma norma jurídica que resolva, de forma adequada, a questão em causa. Ora, o caso dos autos foi resolvido à luz do regime jurídico da oposição à renovação pelo senhorio (artigos 1096.º, n.º 1 e 3 e 1097.º, n.º 1, al. b), todos do Código Civil), de uma forma que não gerou desequilíbrio na posição das partes, nem desrespeitou o interesse da arrendatária na estabilidade do arrendamento.
Assim, declara-se que o contrato que vigorou entre as partes terminou em 11/05/2025 e condena-se a recorrente a entregar ao autor e recorrido a fração autónoma designada pela letra “C”, sita no 1.º andar da Rua 1, em Alvide, freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais.
5. Anexa-se sumário elaborado de acordo com o n.º7 do artigo 663.º do CPC
I – A lei prevê expressamente a possibilidade de oposição, pelo senhorio, à renovação do contrato comunicada 120 dias antes do termo do quinquénio em curso (artigo 1097.º, n.º 1, al. b), do Código Civil), mas não impede nem proíbe que o senhorio possa fazer essa declaração de oposição à renovação antes desses 120 dias.
II – A comunicação da vontade do senhorio se opor à renovação, em data anterior à antecedência mínima estipulada na lei para o cumprimento do dever de pré-aviso, salvaguarda a estabilidade que a lei pretende conferir ao arrendamento urbano para habitação.
III – Decisão
Pelo exposto, decide-se na 1.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça negar a revista e confirmar o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficie.
Lisboa, 10 de fevereiro de 2026
Maria Clara Sottomayor (Relatora)
Nelson Borges Carneiro (1.º Adjunto)
Isoleta Almeida Costa (2.ª Adjunta)