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CONDOMÍNIO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
LOGRADOURO
OBRAS
AUTORIZAÇÃO
Como nem toda a modificação prejudica a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edificio, o n°3 do art.° 1422° do C. Civil, introduzido pelo D.L. n° 267/94, de 25/10, ampliou, de outro modo, as limitações impostas aos condóminos na alínea a) do n°2 do mesmo artigo.
A modificação que produz desarmonia no conjunto do edifício constitui uma alteração das suas características e da sua estética.
A construção de um anexo destinado a churrasqueira, com 9 metros de comprimento e altura entre 3,50 e 2,50 metros, em logradouro da fracção autónoma, sendo o condomínio composto de 4 fracções, quanto mais não seja modifica o arranjo estético do edifício.
"A" intentou em 30/09/1999, no Tribunal Judicial de Ovar, acção em processo ordinário contra B, pedindo a condenação deste a demolir o anexo que construiu no logradouro do prédio n°... da actual Rua Teófilo de Braga, em Ovar, e a pagar-lhe a indemnização de 650 000$00 por danos patrimoniais e não patrimoniais que lhe causou.
Alegou que é dono da fracção A daquele prédio em regime de propriedade horizontal, que confronta com a fracção B, do R., e que este, no respectivo logradouro, sem autorização dos outros condóminos, construiu um anexo que altera a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício e diminui a incidência da luz no logradouro da fracção A, tornando-o um local sombrio, frio e húmido.
O R. contestou por excepção (ilegitimidade passiva por não ter sido demandada a sua mulher) e por impugnação, concluindo que devia ser absolvido da instância ou do pedido.
Na réplica o A. requereu a intervenção da mulher do Réu, C, que foi admitida, tendo esta aderido aos articulados do marido.
Na sentença final a acção foi julgada improcedente com a absolvição dos RR. do pedido.
A Relação, dando provimento à apelação do A., revogou a sentença e “condenou o R. a demolir o anexo que construiu na área destinada a logradouro da sua fracção, o qual está situado paralelamente ao muro de divisão desta com a fracção A, com cerca de 9 metros de comprimento e 3,50 metros de altura até ao cúmeo no centro do telhado e 2,50 metros de altura de parede (pé direito)”.
Nesta revista o B e mulher C concluíram que o acórdão recorrido violou o disposto nos art.°s 1305°; 1418°; n°1, 1422°, n°3, e 1425° do C. Civil, 7° do C.R. Predial, e 690°, n°1, do C.P.C., devendo consequentemente ser revogado mantendo-se a sentença da 1ª instância.
O recorrido contra-alegou sustentando a improcedência do recurso, devendo em consequência ser mantido o douto despacho (sic) recorrido.
A Relação deu como provado:
A) O autor é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, composto de quatro fracções autónomas, sendo cada uma delas composta por rés-do-chão, 2 andares e logradouro, sendo comum a todas o terreno existente na parte posterior dos logradouros de cada fracção, sito na Rua Camilo Castelo Branco, n.° ..., actual Rua de Teófilo Braga, tendo a referida fracção o n.° 45, e encontrando-se provisoriamente registada na competente Conservatória de Registo Predial em favor do autor, sob o n.° 010247091086-”A” (cfr. alínea A) dos factos assentes e documentos de fls. 8 e segs.);
B) Por sua vez, os réus, por escritura pública outorgada em 10/09/98, declararam comprar a D e mulher E, os quais declararam vender-lhes, a fracção autónoma designada pela letra “B”, do mesmo prédio (cfr. alínea B) dos factos assentes e documento de fls. 58 e segs.);
C) O réu marido construiu um anexo na área destinada a logradouro daquela fracção “B”, situado paralelamente ao muro de divisão desta com a referida fracção “A”, com cerca de 9 metros de comprimento e 3,50 metros de altura até ao cúmeo no centro do telhado e 2,50 metros de altura de parede (“pé direito”)- (cfr. alíneas C), G) e H) dos factos assentes e resposta explicativa ao quesito lº da base instrutória);
D) Essa construção foi licenciada como “coberto-churrasqueira” e teve o seu início em 19/03/99, sem conhecimento e/ou autorização do autor, inexistindo deliberação da Assembleia de Condóminos a autorizá-la, e não estando sequer constituída a administração de condóminos (cfr. alíneas D), E) e F) dos factos assentes e documento de fls. 45 dos autos de procedimento cautelar apensos);
E) Essa construção diminui em alguma medida e durante o final da tarde, a incidência da luz solar sobre cerca de metade da extensão do logradouro da fracção “A” na sua parte mais estreita, aproximadamente correspondente ao comprimento construção referido em 1.3. (cfr. resposta restritiva ao quesito 2° da base instrutória);
F) A referida fracção “A” confronta do nascente com um prédio com altura superior a 5 metros, em toda a extensão do seu logradouro, o qual tem potencialidades de lazer e jardinagem (cfr. alínea 1) dos factos assentes e resposta positiva ao quesito 4° da base instrutória);
G) O autor ficou aborrecido com a referida construção dos réus (cfr. resposta restritiva ao quesito 9º da base instrutória).
H) Na escritura da constituição da propriedade horizontal (fls. 13 a 16) consta que “o prédio urbano, composto de quatro edifícios, destinados a 4 moradias unifamiliares, de r/c, 1° e 2° andares, destinados a habitação, com a superfície coberta de 321 ,5m2 e logradouro com 808,5 m2” é “submetido ao regime de propriedade horizontal, o qual fica a ser composto de quatro fracções autónomas".
Consta também do documento complementar elaborado nos termos do artigo 64º do Código de Notariado, (fls 17 a 21), que todas as fracções têm um logradouro constando ainda desse documento que “é comum a todas as fracções o terreno existente na parte posterior dos logradouros de cada fracção, com a área de 174,40m2”, (doc. de fls. 13 a 16 e de fls. 17 a 21).
Na apelação o A. limitou o objecto do recurso à violação do art.° 1422°, nºs 2 e 3, do C. Civil por o anexo construído pelo R. constituir “uma alteração da linha arquitectónico ou arranjo estético do prédio”.
A Relação decidiu nestes termos:
"Os logradouros são partes comuns não podendo pertencer exclusivamente aos condóminos - art.° 1421° do C. Civil (quer se entenda que o são imperativamente ou presumidamente).
Sendo assim, não podia o R. constituir o anexo no logradouro que lhe foi atribuído.
Mas mesmo que se entenda que aquele logradouro era sua propriedade, o anexo, com as dimensões e características que constam dos autos, prejudica de forma clara não só a linha arquitectónica do edifício como o seu arranjo estético.
E afecta os direitos pessoais do A. pois, como ficou provado, a construção diminui em alguma medida e durante o final da tarde, a incidência da luz solar em cerca de metade da extensão do logradouro da fracção A na sua parte mais estreita, aproximadamente correspondente ao cumprimento da construção”.
Indicar como violado pela Relação o disposto no art.° 690°, n°1, do C.P.C., não tem sentido, pois a alegação é um acto processual do recorrente e não do tribunal de recurso.
Dizem no entanto os recorrentes que nas conclusões da apelação nenhuma alusão se fez quanto ao facto de a construção do anexo diminuir em alguma medida a incidência da luz solar na fracção A, pelo que nesta parte a Relação não podia tomar conhecimento do recurso, sendo inócuo o que diz a seu respeito.
Significa isto que se arguiu pronúncia indevida - art.°s 660º; n°2, 668°, n°1 d), 713°, n°2, e 716°, n°1, do C.P.C.
Considerando o disposto no art. 731º, n°1, do C.P.C., supre-se a nulidade declarando sem efeito a decisão recorrida sobre aquela questão de que a Relação não devia conhecer.
1 - Consta do título constitutivo da propriedade horizontal e do registo, (fls. 10 e 17 a 21) que cada uma das fracções autónomas inclui um logradouro.
O A. considera indiscutível que o logradouro onde foi construído o anexo pertence à fracção B.
Não há entre as partes a menor divergência sobre a pertença a cada uma das fracções dos logradouros que lhes estão individualmente destinados.
A Relação considerou comum o logradouro onde foi construído o anexo, invocando alternativamente as alíneas a) dos nºs 1 e 2 do art.° 1421° - do C. Civil.
Quanto ao solo a que se refere a alínea a) do n°1, é comum no que respeita à zona de implantação do edifício.
Quanto à alínea a) do n°2, se admitir que o logradouro possa ser um pátio (é na definição comum um espaço ou anexo contíguo a uma habitação para diversos fins), o próprio título afasta a presunção.
Este Supremo tem admitido em situações semelhantes à destes autos, que o logradouro integre a fracção autónoma que serve, sendo propriedade exclusiva do respectivo condómino (1).
Têm assim razão os recorrentes quando sustentam que a Relação errou ao decidir que o logradouro da fracção B é parte comum do edifício.
E neste ponto o recorrido está de acordo com eles.
Como têm razão quanto à violação do art.° 1425° do C. Civil, que se aplica às inovações nas partes comuns.
2 - Sustentam também os recorrentes que o anexo que construíram no logradouro da fracção que lhes pertence não implica por si qualquer prejuízo para a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, mais propriamente o conjunto das quatros moradias, tendo assim sido violado o disposto no n°3 do art.° 1422° do C. Civil.
Esta norma proíbe aos condóminos que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício se a sua realização não for previamente autorizada pela assembleia dos condóminos, mediante a aprovação por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio (redacção introduzida pelo D.L. n° 267/94, de 25/10.
A alínea a) do n°2 do mesmo artigo proíbe aos condóminos que prejudiquem com obras novas ou por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (redacção invocada pelo D.L. n° 267/94).
Como nem toda a modificação prejudica a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, D.L. n° 267/94 ampliou, de outro modo, os limites impostos aos condóminos na alínea a) do n° 2 do mesmo artigo.
Limites estes que comprimem o conteúdo do direito de propriedade nos termos previstos no art.° 1305° do C. Civil.
O que se compreende, pois cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns, formando os dois direitos um conjunto incindível, em que as fracções autónomas são partes componentes da estrutura unitária que é o edifício - art.°s 1414° e 1420° do C. Civil.
A modificação que produz desarmonia no conjunto do edifício constitui uma alteração das suas características e da sua estética. (2)
Tal como foi organizado o condomínio, composto de 4 fracções autónomas (r/c e 2 andares) e logradouros, o anexo destinado a churrasqueira, construído no logradouro da fracção B, com as suas dimensões e situação, constituiu, quanto mais não seja, a modificação do arranjo estético do edifício invocada como causa de pedir.
Isto basta para que se mantenha a condenação proferida na Relação.
Nestes termos negam a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 22 de Junho de 2004
Afonso de Melo
Fernandes Magalhães
Azevedo Ramos
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(1) ‘vg os Ac. de 17/06/1993. CJ I, 2, p 160, 13/04/1994, BMJ 436, P. 393 e 403, 23/09/1999, CJ VII, 3, p 33.
(2) V.g., M. Dogliotti - A. Figone, II Condomínio, p. 201, quanto ao art.° 1120º do Codice Civile, que proíbe inovações que alterem o decoro arquitectónico do edifício em regime de propriedade horizontal.