Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B2495 |  |
MODIFICABILIDADE DA DECISÃO DE FACTO
ILAÇÕES
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
IMÓVEL DESTINADO A LONGA DURAÇÃO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
FRACÇÃO AUTÓNOMA
DEFEITO DA OBRA
II - A entrega referida no nº2 do artigo 916 do Código Civil e no nº1 do artigo 1225 do mesmo Código, no que concerne às partes comuns, corresponde à última entrega de fracção autónoma, ou seja, à entrega do último condómino.
III - No contrato de compra e venda de edifício construído pelo vendedor aplicam-se, no que concerne aos defeitos, o regime do artigo 1225 do Código Civil e não o dos artigos 916 e 917 do mesmo Código.
O Condomínio do Prédio da rua do Molhe ... A ... e rua dr. Ramalho Fontes ... a ..., Nevogilde, Porto, invocando defeitos do prédio não reparados pela sua construtora e vendedora, a sociedade "A" Ldª, pede que esta seja condenada:
--a pagar-lhe a quantia de 2.200.000$00, correspondente ao montante que pagou com a realização de trabalhos de impermeabilização realizados no terraço ao nível do 1ºandar, acrescida dos juros vincendos, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento e a realizar ou mandar realizar, a expensas suas, em prazo não superior a 60 dias, os trabalhos necessários, conexos, ou que dos mesmos sejam consequência, destinados a eliminar as infiltrações de águas e humidades que se verificam para o interior das garagens, na cave do prédio;
--em alternativa, se não realizar as obras, a pagar-lhe a quantia que vier a despender na realização de tais trabalhos, cuja fixação se relega para execução de sentença.
A ré contestou e deduziu reconvenção, que não foi admitida.
Realizado o julgamento, a acção foi julgada improcedente.
No entanto, por procedência do recurso de apelação interposto pelo autor, a Relação do Porto revogou a sentença e, julgando inteiramente procedente a acção, condenou a ré nos pedidos tal como foram formulados.
É agora a vez de a ré pedir revista do acórdão da Relação, com as seguintes conclusões:
1. Nunca a autora exigiu ou intimou a ré a realizar a obra para a realização de trabalhos de impermeabilização realizados no terraço ao nível do 1º andar, condição essencial para que, então e face à ausência de actos no sentido da sua eliminação, por urgência, venha a proceder em administração directa ou através de terceiros, a essas eliminações (artigo 914 do Código Civil).
2. Era, no entanto, lícito ao condomínio/autor, de harmonia com os princípios gerais do direito, poder substituir-se ao dono da obra, na execução das obras destinadas a eliminar os defeitos, quando a tal compelido por ser caso de manifesta e urgente necessidade da reparação, o dono da obra se recusar ilegitimamente a proceder à supressão ou correcção dos mesmos.
3. Chega-se a essa conclusão através do recurso à acção directa (artigo 336 do C. Civil) ou mesmo ao estado de necessidade (artigo 339 do C. Civil).
4. Daqui decorre, também, que a «urgência» deve ser aferida pelos citados princípios gerais supra enunciados, da acção directa e estado de necessidade.
5. Só que a autora não alegou matéria necessária para se concluir que se estava numa situação de estado de necessidade ou de acção directa, limitando-se a alegar a matéria constante dos artigos 17 e 18 da douta petição matéria que foi para o questionário integralmente (quesitos 10 e 11) e que não logrou provar.
6. Face ao exposto, só com um milagre, como o que ocorreu no acórdão recorrido, se possa dizer que, apesar de tudo e de todos, se encontra verificado o «estado de necessidade» ou «acção directa» (não se sabe qual destes princípios se baseou).
7. Em conclusão, não só não se provou a urgência, não se verificou a intimação que era exigida fazer à ré e não se provou a licitude da acção directa ou estado de necessidade (artigos 336 e 339 do C. Civil).
8. Para concluir pela aplicabilidade do disposto no artigo 331, nº2 do C. Civil, o acórdão recorrido sustenta que é suficiente o facto de na segunda sessão da primeira assembleia de condóminos, o sócio gerente da ré Eduardo Gil referir «que se refere às infiltrações de água na garagem informou que o assunto estava a ser tratado».
9. Na verdade, o acórdão recorrido após extrair diversas razões, conclui que tais declarações equivalem ao reconhecimento por parte da ré de que ela é responsável pela reparação e, consequentemente, reconheceu o direito do condomínio vê-los reparados por si, vendedora.
10. Basta ler as actas das assembleias de 1996, 1998 ou 2001, para se verificar que nem a autora considerou tais declarações como o reconhecimento da ré de que era responsável pela reparação.
11. Mas com tal conclusão, o acórdão recorrido consegue contradizer e anular as respostas do Tribunal de 1ª instância, nomeadamente a matéria dada como «provada» e não «provada» do quesito 22.
12. O acórdão recorrido, sem modificar a decisão de facto, nos termos do artigo 712 do C.P.Civil, porque a tal estava impedido por não ter sido objecto de recurso, vem efectivamente a alterá-la.
13. Na verdade «um facto levado à base instrutória e dado como não provado não pode vir a ser posteriormente incluído nos factos provados por via de ilação, sob pena de violação do disposto no artº712º nº1 do Cód. Proc. Civil».
14. O acórdão recorrido também faz uma incorrecta aplicação do disposto no nº2 do artigo 331 do Código Civil.
15. Na verdade, o reconhecimento do direito tem de ser concreto, preciso, sem ambiguidades. «Deve tratar-se de um reconhecimento que torne o direito certo e faça as vezes de sentença».
16. Ora, afigura-se-nos que, como refere a sentença proferida na 1ª instância que a simples frase «o assunto está a ser tratado», manifestamente vaga, imprecisa e ambígua, que impede o efeito de «sentença» e como tal, também por esta via, a aplicabilidade do efeito previsto no art. 331, nº2 do C. Civil.
17. O direito da autora, há muito caducou, por aplicação dos artigos 916 e 917 do C. Civil, no anterior regime do DL 267/94, de 25/10.
18. O acórdão recorrido, embora dizendo que não pode apreciar esta questão (o da aplicação do nº3 do artigo 916 do Cód. Civil na redacção introduzida pelo DL 267/94, de 25/10) conclui pela sua aplicação e pelo exercício atempado do condomínio, pelo facto da última fracção autónoma ter sido vendida em 25/11/1999, violando o disposto no artigo 684 do C.P.Civil. Ora e sem prescindir
19. Nos termos do artigo 1420 do C. Civil «cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício».
20. Ao constituir-se a propriedade horizontal e, em especial, no momento da venda da primeira fracção autónoma, as partes comuns do prédio autonomizam-se, embora se mantenham incindíveis das fracções autónomas. Assim, o promotor ou dono do prédio, após a venda da primeira fracção autónoma fica penas como comproprietário das partes comuns.
21. O DL 267/94, de 25/10, que alterou simultaneamente o artigo 916 e o artigo 1225 do C. Civil, ao estabelecer iguais prazos de garantia do empreiteiro e do vendedor ou dono da obra, pretendeu estabelecer para ambos o mesmo prazo, dada a íntima relação e responsabilidade sobre a execução da obra e garantindo também quer o empreiteiro e o dono da obra, das responsabilidades que a cada qual possam ser assacadas.
22. Face ao exposto ter-se-á de considerar que o prazo de garantia previsto para o dono da obra, em relação ao condomínio (leia-se «partes comuns») terá de começar a ser contado após a constituição da propriedade horizontal, maxime a partir da venda da primeira fracção autónoma, pois que, a partir deste momento, o dono do prédio passa a ser um mero comproprietário das partes comuns, como os restantes proprietários.
23. Na venda posterior de fracção autónoma, o vendedor e dono da obra assume essa garantia, não novamente perante o condomínio mas exclusivamente perante o comprador da fracção autónoma e na proporção da sua permilagem.
24. A não se entender assim, poder-se-á estar a prorrogar indefinidamente o prazo de garantia para o dono da obra, deixando este em situação de não poder ser acompanhado pelo normalmente principal e exclusivo responsável do defeito - o empreiteiro --, o que não é o espírito das normas citadas e das directivas europeias que respeitam à matéria de garantias sobre bens imóveis, sendo criado um sistema de garantia muito mais gravoso para o dono da obra/vendedor do que para o empreiteiro, quando é contrário ao que sempre a lei pretendeu, ao estabelecer um regime especialmente severo para os empreiteiros.
25. A presente acção configura um exercício ilegítimo do direito à reparação, constituindo um abuso de direito, nos termos do artigo 334 do C. Civil, na modalidade de venire contra factum proprium.
26. Na verdade encontram-se preenchidas todas as condições cumulativas desta figura: -- o titular do direito deixar passar longo tempo sem o exercer; -- com base nesse decurso do tempo e com base numa particular conduta do titular do direito, a contraparte fica convencida que o direito não será exercido; -- movida por essa confiança, essa contraparte orientou a sua vida, tomou medidas e adoptou programas de acção na base daquela confiança, pelo que o exercício tardio e inesperado do direito em causa acarretaria agora uma desvantagem maior do que o exercício atempado.
27. Entre outras, viola o acórdão recorrido, nomeadamente os artigos 334, 336, 339, 331, nº2, 914, 916 e 917, 1125, nº4 do C. Civil.
Contra-alegou o recorrido no sentido da improcedência do recurso.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Por não vir impugnada, nem haver lugar à sua alteração, dá-se aqui como reproduzida a matéria de facto fixada no acórdão recorrido - artigo 713, nº6, ex vi artigo 726, ambos do Código de Processo Civil.
Considerando o teor das conclusões da recorrente são três as questões a exigir solução:
1ª- URGÊNCIA DOS TRABALHOS DE IMPERMEABILIZAÇÃO REALIZADOS NO TERRAÇO AO NÍVEL DO 1º ANDAR (CONCLUSÕES 1 A 7);
2ª- CADUCIDADE DO DIREITO DO RECORRIDO (CONCLUSÕES 8 A 24);
3ª- ABUSO DE DIREITO (CONCLUSÕES 25 E 26).
1ª QUESTÃO
Defende a recorrente que não se provou a urgência, nem a intimação que lhe era exigida fazer, nem a licitude da acção directa ou do estado de necessidade (artigos 336 e 339 do Código Civil) fundamentadores da procedência do pedido que determinou a sua condenação a pagar ao recorrido a quantia de 2.200.000$00, com juros moratórios, desde a citação, correspondente ao montante que este teve que despender com a realização de trabalhos de impermeabilização realizados no terraço ao nível do 1º andar do prédio em causa.
Segundo a recorrente, o recorrido não alegou matéria necessária para se concluir que se estava numa situação de estado de necessidade ou de acção directa, limitando-se a alegar a matéria constante dos artigos 17 e 18 da petição inicial, a qual, levada à base instrutória (nºs 10 e 11), não foi comprovada.
Assiste toda a razão à recorrente.
Comprovada que seja a urgência da reparação dos defeitos, tem vindo a ser entendido que o comprador (ou dono da obra) do imóvel pode substituir-se ao vendedor (ou empreiteiro) na realização dos correspondentes trabalhos e exigir posteriormente, a este, o pagamento do que despendeu nessa urgente reparação.
Ora, o que o Condomínio recorrido alegou sobre essa exigível urgência da realização de trabalhos de impermeabilização no sobredito terraço do prédio, ao nível do 1º andar, foi o que consta dos nºs 10 e 11 da base instrutória:
-- nº10: «A situação supra descrita relativamente ao estabelecimento comercial foi de tal maneira grave que este esteve praticamente impedido de laborar»;
-- nº11: «O que levou, face à urgência que a situação revestia, que o condomínio autor suportasse as despesas necessárias supra referidas em D com a obra de impermeabilização do terraço que lhe serve de cobertura».
A resposta ao nº10 foi a de «Não provado» e ao nº11 foi dada a resposta restritiva de «Provado apenas o que resulta da alínea D dos factos assentes».
Esta alínea D é do seguinte teor: «A autora suportou as obras de impermeabilização da cobertura as quais importaram em 2.200.000$00».
Ou seja, da parca matéria alegada pelo autor sobre a urgência da impermeabilização do terraço, o tribunal da 1ª Instância, socorrendo-se da plenitude de prova que lhe foi disponibilizada, deu apenas como provado o que o recorrido despendera com esse trabalho de impermeabilização.
Assim sendo, não podia a Relação, através de ilações extraídas da restante matéria de facto dada como provada e depois de ter considerado este termo - apesar de se tratar de um mero juízo de valor sobre a matéria de facto -- como não escrito (no nº10 da base instrutória) ao abrigo do nº 4 do artigo 646 do CPC, concluir, como concluiu, pela verificação da falada urgência, alterando, assim e indevidamente, as respostas dadas aos referidos nºs 10 e 11.
É que - conforme jurisprudência corrente, apoiada na doutrina de um dos nossos maiores civilistas, o recém falecido Professor Antunes Varela (cfr.Anotação publicada na RLJ, ano 122º, página 224) - a Relação pode extrair ilações da matéria de facto dada como provada na 1ª instância, não para alterar as respostas do colectivo, mas sim para completar o julgamento da matéria de facto.
Procede, em consequência, esta 1ª questão.
2ª QUESTÃO
Decisivo para solucionar esta questão da caducidade do direito de acção do recorrido é saber se - estando em causa defeitos das partes comuns de um prédio constituído em propriedade horizontal, como é o presente caso - o respectivo prazo deverá ser contado, como defende a recorrente, «após a constituição da propriedade horizontal, maxime a partir da venda primeira fracção autónoma, pois que, a partir deste momento, o dono do prédio passa a ser um mero comproprietário das partes comuns, como os restantes proprietários».
Entendemos - como se decidiu no acórdão deste Supremo, de 23/9/2003, proferido na Revista nº1955/03, Sumários nº73, página 70 e que passaremos a seguir de perto- que a entrega referida quer no nº2 do artigo 916, quer no nº1 do artigo 1225, ambos do Código Civil, deve ser entendida, não como a entrega das partes comuns, mas sim como a última entrega das fracções autónomas.
E isto porque - parafraseando o citado acórdão -- «se a entrega a que os dois textos legais aludem não fosse reportada, no que se refere às partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, à realizada ao mais recente condómino, é manifesto que os futuros condóminos - comproprietários, como todos os restantes, das referidas partes comuns --, seriam penalizados sem nenhuma razão plausível pela eventual incúria dos adquirentes primitivos na denúncia dos defeitos ali detectados. Para além da flagrante injustiça que isso constituiria para todos os condóminos que adquirissem fracções mais de cinco anos decorridos sobre a constituição da propriedade horizontal, semelhante solução frustraria em medida insuportável o desiderato do legislador ao alargar os prazos de denúncia dos defeitos através das modificações introduzidas no Código Civil pelo DL 267/94, de 25/10: protecção do consumidor, e, designadamente, do comprador de imóveis destinados a habitação, o qual, num país com o nível de vida do nosso compromete nessa aquisição, dum modo geral, uma parte considerável do seu património, também por força das distorções existentes no mercado imobiliário. O construtor/vendedor, por seu turno, ficaria praticamente livre de quaisquer responsabilidades relativamente a defeitos que fossem ocorrendo nas partes comuns do edifício; de facto, sabe-se que são raros os casos em que cinco anos bastem para vender a totalidade das fracções autónomas dum edifício em propriedade horizontal, nomeadamente quando estas ascendem a várias dezenas, como sucede com frequência nos centros urbanos; e mais rara ainda é a hipótese da venda simultânea de todas asa fracções autónomas.».
Nesta conformidade, estando provado que foram vendidas duas fracções autónomas no ano de 1999 e que a presente acção foi intentada em 20 de Setembro de 2001, é evidente que o direito do recorrido autor não caducou, pois que entre um e outro facto ainda não decorrera o prazo quinquenal previsto quer no nº3 do artigo 916, quer no nº1 do artigo 1225, ambos do Código Civil, por inovação do DL 267/94, de 25/10, entrado em vigor no dia 1 de Janeiro de 1995 e, por isso, indiscutivelmente aplicável ao caso, seja ou não este diploma considerado uma lei interpretativa (artigo 13 do CCivil).
(Independentemente da irrelevância da precisão em termos de efeitos práticos, dada a identidade do prazo de caducidade -- cinco anos -- previsto nas duas supracitadas normas, não deixaremos de esclarecer que entendemos aplicável ao caso o regime do disposto no nº1 do artigo 1225 do C.C., por força do disposto no seu nº4 e uma vez que resulta da prova ter sido a sociedade recorrente «quem promoveu a construção e a venda do imóvel».)
Improcede, assim, esta questão, desinteressando, por isso, analisar a sub-questão, com ela conexionada e abordada nas conclusões da recorrente, do reconhecimento do direito do recorrido, nos termos e para os fins do nº2 do artigo 331 do Código Civil.
3ª QUESTÃO
Alega a recorrente que a presente acção configura um abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, por parte do recorrido, pois que deixou passar longo tempo sem exercer o seu direito, o que levou a recorrente a convencer-se que não mais o exerceria, pelo que, movida por essa confiança, orientou a sua vida, tomou medidas e adoptou programas de acção na base daquela confiança, pelo que o exercício tardio e inesperado do direito em causa acarretaria agora uma desvantagem mais do que o seu exercício atempado.
Mas não é isso o que os factos revelam.
O que desses factos se extrai é que os defeitos em causa foram detectados em finais de 1991 e logo reconhecidos pela recorrente, que, através do seu sócio gerente, também logo informou na 2ª sessão da 1ª assembleia de condóminos, que «o assunto estava a ser tratado».
A recorrente continuou a demonstrar, nas assembleias de condóminos que se seguiram, disponibilidade colaborante na resolução do problema, o que, naturalmente, levou o recorrido a confiar que, enquanto ela mantivesse a qualidade de condómina (obviamente das fracções ainda por vender), os defeitos detectados nas partes comuns iriam certamente ser reparados, dado o óbvio interesse da recorrente em vender as fracções que ainda detinha.
Como essa expectativa do recorrido se veio a gorar, é evidente que não lhe restava outro remédio que não o de exercer o seu direito através da presente acção, intentada muito dentro do prazo legal e já quando a recorrente se encontrava totalmente despida da sua veste de condómina - o que revela, ao invés do imputado abuso de direito, a boa fé e a lisura de comportamento do recorrido.
Improcede, portanto, esta terceira e última questão.
DECISÃO
Pelo exposto, concede-se parcialmente a revista e revoga-se o acórdão recorrido na parte em que condenou a recorrente a pagar ao recorrido a quantia de 2.200.000$00, com juros desde a citação, pelo que se absolve a ré desse pedido, mantendo-se tudo o mais decidido.
Custas por ambas as partes na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 17 de Novembro de 2005
Ferreira Girão,
Luís Fonseca,
Lucas Coelho.