Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 2658/05.5TVLSB.S1 |  |
FRACÇÃO AUTÓNOMA
TÍTULO CONSTITUTIVO
USO PARA FIM DIVERSO
USUCAPIÃO
ALTERAÇÃO DO FIM CONTRATUAL
NULIDADE
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
I - O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (direito que, em princípio, não sofre compressões de ordem natural), pelo que o fim a que se destina o uso não configura posse (que é poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – art. 1251.º do CC) susceptível de, por sua vez, levar à aquisição por usucapião de um direito a usar para fim distinto do estabelecido antes. Adquirem-se direitos reais, não restrições de uso.
II - A utilização não autorizada pelo título constitutivo não permite configurar qualquer servidão ou encargo sobre os prédios ou fracções vizinhas.
III - Nos termos do art. 1418.º, n.ºs 1, 2, al. a), e 3, do CC, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo certo que, se esta especificação constar do título, ela deve ser coincidente com o que foi fixado no projecto aprovado, sob pena de nulidade. Por outro lado, o título constitutivo só pode ser modificado, salvo o caso previsto no art. 1422.º-A do CC (junção e divisão de fracções) com o acordo de todos os condóminos.
IV - Não se verificando divergência entre o fim estipulado no projecto e o fim constante no título constitutivo, a alteração do fim das fracções demanda a concordância de todos os condóminos. O carácter imperativo da norma do n.º 1 do art. 1419.º do CC implica a nulidade de qualquer alteração da finalidade a que se destinam as fracções (art. 294.º do CC).
V - A emissão pela Câmara Municipal de licenças de utilização de fracções autónomas para escritório não torna supervenientemente nulo o título constitutivo da propriedade horizontal (a escritura pública de constituição) que prevê a afectação dessas fracções a fins habitacionais.
VI - A alteração da utilização de uma fracção autónoma não pode ser decidida imperativamente pela administração com prevalência sobre as regras de afectação de uso estabelecidas em título constitutivo, que, por sua vez, a lei impôs estivesse em consonância com o projecto aprovado.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – AA, intentou na 15.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, acção declarativa de condenação com processo comum, sob a forma ordinária, contra COMPANHIA DE SEGUROS BB, SA, CC – SOCIEDADE INTERNACIONAL DE GESTÃO, SA, DD – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, SA, EE – COMERCIALIZAÇÃO DE DISPOSITIVOS MÉDICOS, L.DA, anteriormente designada por S… M… – Sociedade e Instrumentos Cirúrgicos, L.da, pedindo que:
a) Se declare ilegítima a utilização que é dada às fracções autónomas de que as RR. são donas;
b) Em consequência, os condene a cessar imediatamente a utilização que fazem dos andares e a reintegrá-los no seu destino específico de habitação;
c) Se a reintegração não for efectuada, condene os RR, solidariamente, a pagar uma indemnização em dinheiro a liquidar em execução de sentença.
Para tanto, alega, em síntese:
É dona do 12.º andar, letra E, que constitui a fracção autónoma EC de um prédio urbano, formado por um bloco de três edifícios, situado na Av. F… P… M…, …, gaveto com as Ruas T… R…, L… C… e Avenida … de O…, denominado Edifício A….
A 1.ª Ré é dona dos 12.º andar D e 16.º D que constituem as fracções autónomas EB e EH, a 2.ª Ré do 13.º andar que constitui a fracção autónoma EM, a 3.ª Ré é dona do 10.º andar D, que constitui a fracção autónoma DX e a 4.ª Ré é dona do 18.º andar D, que constitui a fracção EL.
Todas as fracções referidas se destinam, conforme título constitutivo da propriedade horizontal e registo, a habitação.
A Autora adquiriu a sua fracção, em Junho de 1998, a J… L…, que a havia adquirido a U… I… de R…, L.da, a qual a alienou, em resultado de acções interpostas por outro condómino com o intuito de restituir as fracções ao fim habitacional que não estava a ser respeitado, pelo que ficou convicta de que os restantes proprietários de fracções que as não usavam como tal, já tinham, ou iriam a curto prazo, redestiná-las a esse fim, o que asseguraria a privacidade, segurança e resguardo de que esperava dispor ao adquirir casa no centro da cidade.
Essa convicção veio a ser frustrada, ao aperceber-se de que as RR. continuam a destinar as fracções a escritórios.
Em meados de Dezembro de 2004, a Autora constatou ainda que no 12.º D, com porta contígua à sua, se preparava a instalação de um consultório médico, cujo funcionamento agravará os inconvenientes de ruídos e de movimento de pessoas.
É ilegal a utilização que as RR. dão às fracções, o que lhe confere o direito a ser indemnizada pelos danos resultantes dessa utilização, caso as fracções não sejam reintegradas no uso a que se destinam.
Citados regularmente, contestaram separadamente, mas em termos semelhantes, as 2.ª e 3.ª RR. (CC e DD), invocando serem partes ilegítimas, por não serem donas das fracções indicadas como sendo suas, embora a R. DD admita ser simples locatária financeira e ambas que, quando ainda eram donas das ditas fracções, praticamente já lá não tinham qualquer actividade, e impugnando o alegado movimento de pessoas e outra matéria de facto alegada, concluindo pela sua absolvição da instância, por ilegitimidade passiva e, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos contra si formulados.
Contestou a R. BB, invocando várias excepções (ilegitimidade passiva, por preterição de litisconsórcio necessário passivo, ilegitimidade no tocante ao 12.º andar D, correspondente à fracção autónoma EB, por a ter vendido, caso julgado e autoridade de caso julgado material, a usucapião, a prescrição ou caducidade, a nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal, a impossibilidade de reafectação da fracção da R. a habitação, traduzindo uma situação de colisão de direitos, a dirimir nos termos do artigo 335.º, n.º 2, do Código Civil, a favor da R. e o abuso de direito).
Em sede de impugnação, além de pôr em causa a identificação e titularidade de algumas das fracções mencionadas, considera erradamente fundadas as expectativas da A. de viver num bloco unicamente destinado a habitação.
Invoca que a fracção que mantém na sua titularidade, o 16.º andar lado direito, correspondente à letras EH, foi adquirida em 1982, e, desde então, vem sendo utilizada como escritório, sendo a actual (21.1.86) e a anterior (11.5.84) licenças de utilização camarária para escritório e não para habitação.
Pede a condenação da A. e do seu mandatário, em multa e indemnização a seu favor, por litigância de má fé, e requer a intervenção principal provocada de U…. e de J… L…, por serem os responsáveis pela situação em que a Autora se encontra.
Contestou a R. EE, invocando em termos idênticos aos da R. BB, as excepções de caso julgado, da usucapião, da prescrição, da preterição de litisconsórcio necessário passivo, do abuso de direito, e, em sede de impugnação, invocando igualmente ser detentora desde 15.7.1982 de licença de utilização para escritório e que as expectativas goradas da Autora, assim como os inconvenientes que aquela invoca decorrem da utilização de outras fracções para fins não habitacionais.
Suscita ainda o incidente de verificação do valor da causa, contrapondo o valor de € 44.891,82, que corresponde à triplicação do valor decorrente do artigo 312.º do Código de Processo Civil, atento o facto de haverem sido deduzidos tês pedidos.
Pede, também, a condenação da Autora e seu mandatário, em multa e indemnização a seu favor, por litigância de má fé.
Replicou a Autora, respondendo às excepções invocadas, no sentido da sua improcedência, admitindo a ilegitimidade da R. CC, mas não da R. DD, que alega continuar a usar a fracção para escritório, apesar de já não ser sua dona, impugnando o pedido de condenação como litigante de má fé e opondo-se ao chamamento requerido pela R. BB.
Em despachos que antecederam o saneador, foi fixado o valor à causa, com decaimento total da R. EE e parcial da Autora e foi indeferido o incidente de intervenção principal provocada.
No despacho saneador foram conhecidas as excepções de ilegitimidade das RR. DD e CC, sendo, no primeiro caso, a mesma julgada improcedente e, no segundo, procedente, com absolvição da instância dessa R., assim como a R. BB no referente à fracção autónoma “EB”, correspondente ao 12.º andar direito.
Foram também julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade por preterição de litisconsórcio necessário passivo, de caso julgado, de autoridade de caso julgado material, de usucapião, de prescrição ou caducidade, de nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal, de impossibilidade de reafectação da fracção “EH”, sendo o conhecimento do abuso de direito, por depender de prova a produzir, relegado para final.
Foram ainda discriminados os factos assentes e organizada a base instrutória (BI).
Interpôs a R. EE recursos de agravo e de apelação do despacho saneador, na parte em que julgou improcedentes, respectivamente, o incidente de verificação do valor da causa, as excepções de prescrição, de caso julgado, usucapião, e ilegitimidade por preterição de litisconsórcio passivo e reclamou contra a matéria de facto assente, pretendendo que a ela fossem aditados outros factos.
Igualmente interpôs a R. BB recurso de agravo e de apelação das decisões de indeferimento do incidente de chamamento (que, admitido, subiu em separado — fls. 608), de improcedência das excepções que invocou e reclamou também da selecção da matéria de facto, pretendendo ver aditados outros factos à BI.
Opôs-se a Autora às ditas reclamações.
Foi proferido despacho a admitir os recursos interpostos e a decidir as reclamações, sendo ambas indeferidas.
Teve lugar audiência de discussão e julgamento, com registo áudio da prova nela produzida, e, a final, foi decidida a matéria de facto, por despacho sem reclamações.
Ofereceu a Autora alegações sobre o aspecto jurídico da causa, pugnando pela procedência da acção.
Foi lavrada sentença, julgando a acção parcialmente procedente, condenando as RR. nos dois primeiros pedidos e absolvendo a Autora e seu mandatário na questão da litigância de má fé.
Interpuseram recurso de apelação as RR. EE e BB (por esta ordem), oferecendo as respectivas alegações, e contra-alegando a Autora, recursos esses que foram admitidos.
A Relação de Lisboa veio a proferir acórdão, no qual negou provimento aos agravos e julgou improcedentes as apelações interpostas dos despachos e da sentença impugnados, confirmando as decisões impugnadas.
De tal acórdão veio a R BB interpor recurso de revista, recurso que foi admitido.
A recorrente apresentou as suas alegações, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:
a) Há identidade de pedidos e de causas de pedir, como inquestionavelmente decidiu o Acórdão recorrido.
b) Mas há também identidade de sujeitos sob o ponto de vista da respectiva qualidade jurídica entre a ora recorrida e o A. da acção que anteriormente correu termos. Na verdade,
c) «a qualidade jurídica relevante, a nosso ver, não é somente a de condómino, mas antes a de condómino cujo direito é alegadamente lesado pela afectação das fracções de outros condóminos a fim diverso do estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal» -cfr. o Acórdão recorrido; assim como,
d) «A Autora adquiriu a sua fracção cerca de 7 anos antes de intentar a presente acção, e, como decorre da conjugada das respostas aos artigos 2° e 3° da BI, tinha objectivamente uma razão para não pôr as RR. imediatamente em juízo: se aquela outra acção (1061/92) viesse a ser julgada procedente, reflexamente desse desfecho acabaria por beneficiar» – idem
e) Com o que a excepção de caso julgado deveria ter sido julgada verificada.
f) A usucapião é forma de aquisição originária do direito de propriedade e de outros direitos reais de gozo;
g) Entre esses direitos reais de gozo encontram-se as servidões prediais, que podem ser legais, como as de passagem e as de passagem, ou atípicas (sic).
h) Entre as servidões prediais atípicas adquiríveis por usucapião encontra-se a que impõe uma restrição à fracção da ora recorrida em benefício da ora recorrente: a restrição daquela ver esta poder ser utilizada como escritório por assim vir acontecendo, de forma pública por mais de 10, 15 e 20 anos.
i) Com o que a ora recorrente adquiriu por usucapião essa servidão que onera a fracção da ora recorrida.
j) A lei estabelece a obrigatoriedade de consonância entre a finalidade determinada pelo município e a finalidade determinada pelo título constitutivo da propriedade horizontal a cada uma das fracções de um prédio assim constituído, determinando a nulidade parcial deste título em caso de desconformidade. Assim,
k) A prevalência é a das normas de direito público sobre as normas de direito privado, não se vendo que o direito privado possa prevalecer em relação ao direito público quando tal desconformidade não seja inicial mas superveniente.
1) Em ambas as situações – desconformidade inicial ou superveniente – o interesse público deve prevalecer sobre o interesse privado. Pelo que,
m) Encontrando-se a fracção da ora recorrente licenciada pela entidade publica para ser utilizada como escritório e não como habitação, o título constitutivo da propriedade horizontal do prédio dos autos deve ser declarado nulo quanto à finalidade que dele consta como sendo a da fracção da ora recorrente.
n) A realidade actual é a de que a ora recorrente não pode afectar a habitação a sua fracção no prédio dos autos, sabido que é que uma sociedade comercial não pode «habitar» um apartamento e que também o não pode dar de arrendamento ou vender para habitação por falta de licença camarária para o efeito.
o) Não podendo o Tribunal recorrido ordenar ou condicionar a entidade pública que licencia o fim das unidades prediais a fazê-lo desta ou daquela maneira, não podendo igualmente assegurar que é possível alterar para habitacional a finalidade para que se encontra licenciada a fracção da ora recorrente.
p) A ora recorrida age em abuso de direito na modalidade de exceptio doli, uma vez que se colocou na posição de exercer o direito que ora pretende fazer valer através da presente acção, senão de uma forma directa, pelo menos de uma forma em que não cuidou de saber convenientemente se convicção que terá formado de que as fracções não habitacionais seriam reafectadas a este fim, na realidade, o seriam – o que também constitui uma modalidade de dolo.
q) A ora recorrida age em abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprio, já que é facto notório que uma habitação num conjunto habitacional vale mais do que uma fracção habitacional num conjunto mesclado de fracções habitacionais e não habitacionais — do que a ora recorrida claramente tirou partido.
r) Mas fá-lo também na medida em que beneficia de uma diferente repartição de despesas entre os condóminos habitacionais e não habitacionais, em violação da regra da proporção destas em função das permilagens.
s) A ora recorrida age em abuso de direito na modalidade de supressio, porque durante sete anos criou na ora recorrente a convicção de que não interferiria na utilização que esta vinha fazendo há já longo tempo da sua fracção como escritório – não colhendo o argumento de que só em 2003 sentiu necessidade de o fazer por causa do desfecho anterior, sem o que então sempre deveria ser julgada procedente a excepção de caso julgado por identidade de sujeitos quanto à respectiva qualidade jurídica.
t) A ora recorrida age em abuso de direito na modalidade de desequilíbrio entre o exercício do seu alegado direito e o dever que incide sobre a ora recorrente, já porque não é um escritório existente quatro andares acima e no lado oposto do prédio que afecta as suas privacidade, segurança e resguardo, já porque, ainda que assim não fosse, a impossibilidade que criaria à ora recorrente de utilização da sua fracção fosse por que forma fosse, sempre seria um sacrifício exagerado face ao beneficio que do seu alegado direito a ora recorrida poderia retirar dos presentes autos
u) Foram violadas as normas constantes dos arts. 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 7 de Agosto de 1951, 109º, n.os 1 e 2, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, 9º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, artº 3º, n.º 6, deste mesmo diploma interlocutório do R.A.U., e 44º da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro, 494º, i), 497º, 498º e 671º e seguintes do C.P.C., 334º, 1097º, 1110º, 1287º, 1293º, 1418º, 1424º, 1543º, 1547º, 1548º, 1550º a 1563º do C. Civil.
Pede, em consequência, a revogação do acórdão recorrido e, julgando procedente por provada qualquer das excepções deduzidas, a sua absolvição do pedido.
Houve resposta da A.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.
II – Fundamentação
A) De Facto
Foi dada como assente a seguinte matéria de facto:
1. A autora é dona do 12.º andar E do bloco A-3, que constitui a fracção autónoma “EC”, de um prédio urbano formado por três blocos de edifícios, situado na Avenida F… P… M…, n.º …., gaveto com as Ruas T… R…, L… C… e Avenida … de O…, denominado Edifício A… (alínea A) dos Factos Assentes – FA).
2. O referido prédio está descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa actualmente sob a ficha 1393/1 9721 223 da freguesia de S. Sebastião da Pedreira (alínea B) dos FA).
3. A 1ª ré, Companhia de Seguros BB, S.A., é dona do 16.º andar D do bloco A-3, que constitui a fracção autónoma “EH” do sobredito prédio (alínea C) dos FA).
4. A 3ª ré, DD – Sociedade Imobiliária, S.A., celebrou, como locatária, um contrato de locação financeira respeitante à utilização do 10.º andar D do bloco A-3, que constitui a fracção autónoma “DX” daquele prédio, com o respectivo dono, Banco Comercial Português, S.A., tendo tal contrato sido celebrado pelo prazo de 12 anos, com início em 17/05/2002, e registado em 01/08/2000 (alínea D) dos FA).
5. A 4ª ré, EE – Comercialização de Dispositivos Médicos, Lda., é dona do 9.º andar, D e E, do bloco A-3, que constituem, respectivamente, as fracções autónomas “EM” e “EN” do referido prédio (alínea E) dos FA).
6. O Edifício A… é formado por três blocos, cada um com portas distintas para a via pública, sendo que os blocos A-l e A-3 só estão autonomizados do sétimo ao décimo nono pisos existindo, em cada um destes blocos, duas fracções por piso, as quais, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, são destinadas exclusivamente à habitação (alínea F) dos FA).
7. Todas as fracções autónomas referidas se destinam, no título constitutivo da propriedade horizontal e no respectivo registo, a habitação (alínea G) dos FA).
8. A autora adquiriu a referida fracção autónoma “EC”, em 03/06/1998, a J… M… de C… L… que, por sua vez, a tinha adquirido, em 30/04/1998, a U… – Internacional de Representações, Lda. (alínea H) dos FA).
9. As 1ª ré, Companhia de Seguros BB, S.A., e 4ª ré, EE – Comercialização de Dispositivos Médicos, Lda., utilizam as fracções autónomas que lhes pertencem como escritórios (alínea I) dos FA).
10. A 3ª ré, DD – Sociedade Imobiliária, S.A., utiliza a fracção autónoma de que é locatária como escritório (resposta ao artigo 1º da BI).
11. A sociedade identificada em H) vendeu aquela referida fracção em resultado das acções judiciais que um dos condóminos propôs com o intuito de restituir as fracções ao fim habitacional (resposta ao artigo 2º da BI).
12. A A. ficou convicta que os condóminos que não utilizavam as respectivas fracções para o fim habitacional, já tinham, ou iriam a curto prazo, restituí-las a tal fim (resposta ao artigo 3º da BI).
13. Estava, ainda, convicta que a fracção que adquirira no centro da cidade seria, simultaneamente, dotada de privacidade, segurança e resguardo (resposta ao artigo 4º da BI).
14. A autora toma as suas refeições, pernoita, recebe amigos e permanece com os seus familiares na identificada fracção (resposta ao artigo 5º da BI).
15. Nas fracções pertencentes às rés estão instaladas máquinas de escritório, pessoas a trabalhar e nelas entram e saem durante o dia várias pessoas ligadas às actividades que nelas se exercem (resposta ao artigo 6º da BI).
16. Desde meados da década de 80 que funcionam escritórios nas fracções inicialmente destinadas a habitação (resposta restritiva ao artigo 8º da BI).
17. É do conhecimento da autora que funcionam escritórios nas fracções inicialmente destinadas a habitação (resposta restritiva dada ao artigo 9º da BI).
18. A autora adquiriu a sua fracção conhecendo que noutras estavam instalados escritórios (resposta restritiva dada ao artigo 13º da BI).
B) De Direito
1. A recorrente suscita as seguintes questões:
a) Caso Julgado;
b) Usucapião;
c) Nulidade superveniente parcial do título constitutivo;
d) Impossibilidade de reafectação da fracção ao fim habitacional;
e) Abuso de direito (venire contra factum proprium, supressio, exceptio doli e desequilíbrio entre o direito e o dever).
2. Caso Julgado
No contexto do presente recurso a recorrente apenas discorda da decisão recorrida na medida em que não considerou existir a excepção do caso julgado, deixando cair a pretensão de considerar igualmente existir, in casu, uma situação em que autoridade de caso julgado se impunha.
A recorrente que começa por concordar com a decisão nas afirmações iniciais, onde se considera não serem as partes as mesmas, entende que, apesar disso se deverá entender que o são, do ponto de vista da qualidade jurídica.
Nos termos do artigo 497.º do CPC, a excepção do caso julgado pressupõe a repetição de uma causa (n.º 1) e tem por fim evitar que o tribunal seja colocado na alternativa de contradizer ou reproduzir uma decisão anterior (n.º 2).
E só há repetição de uma causa quando se propõe uma acção idêntica a outra quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir (artigo 498.º do CPC).
Dispõe o artigo 673.º do CPC que a sentença constitui caso julgado nos precisos limites e termos em que julga.
Caso julgado material “é o que incide sobre a relação jurídica em causa” (ANSELMO DE CASTRO, Processo Civil (Declaratório), vol. III, Almedina, Coimbra, 1982, p. 383).
É imposto por razões de certeza do direito, mas, sobretudo, de segurança das relações jurídicas.
Tem por finalidade, como ensina MANUEL DE ANDRADE (Noções Elementares de Processo Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 1993, pp. 318 e 319), “obstar a decisões concretamente incompatíveis (que não possam executar-se ambas sem detrimento de alguma delas), a que em novo processo o juiz possa validamente estatuir de modo diverso sobre o direito, situação ou posição jurídica concreta definida por anterior decisão e, portanto, desconhecer no todo ou em parte os bens por ela reconhecidos e tutelados”.
Mas, no dizer do mesmo Professor, a sentença só tem autoridade de caso julgado para qualquer processo futuro na exacta correspondência com o seu conteúdo. Ou seja, o que adquire a força e autoridade de caso julgado é a posição tomada pelo juiz quanto ao objecto da acção (principal ou reconvencional).
Assim, o caso julgado de uma sentença não pode impedir que num novo processo se discuta aquilo que ela não definiu.
Os limites dentro dos quais pondera a força de caso julgado material são traçados pelos elementos identificativos da acção em que a anterior sentença foi proferida: as partes, o pedido e a causa de pedir.
Nesta conformidade a lei diz que, para a procedência da excepção de caso julgado, a nova acção, além de correr entre as mesmas partes, deve ter o mesmo pedido e a mesma causa de pedir (citado art. 497.º, n.º 1).
Há identidade de sujeitos quando as partes são as mesmas sob o ponto de vista da sua qualidade jurídica (n.º 2 do citado art. 498.º).
Há identidade do pedido quando numa e noutra causa se pretende obter o mesmo efeito jurídico (n.º 3 do mesmo artigo).
Há identidade da causa de pedir quando a pretensão deduzida nas duas acções procede do mesmo facto jurídico (n.º 4 do referido art. 498.º).
Disse-se no acórdão recorrido:
“Tendo presente a petição inicial da referida acção nº 1061/92 da P Secção da 12ª Vara Cível de Lisboa, certificada a fls. 304-308, foi a mesma intentada por F… V… S… de A… T… contra nove réus, entre eles se contando a aqui R. CC, a S… P… de S…, SA, que a aqui R. BB diz ser anterior denominação social sua, S… – Sociedade de Instrumentos Cirúrgicos, L.da, anterior denominação da aqui R. EE e ainda U… Internacional Representações, L.da, que veio a vender a sua fracção a J… L…, que posteriormente a vendeu à aqui Autora.
Os pedidos aí formulados são manifestamente idênticos aos deduzidos na presente acção e os factos jurídicos alegados são a afectação das fracções dos RR. a fim diferente (escritórios) do habitacional, que é o que para todas as fracções envolvidas consta do título constitutivo da propriedade horizontal e do registo predial.
Poderemos pois, assentar em que existe identidade de pedidos e de causa de pedir.
E de sujeitos?”
No acórdão recorrido diz-se, desde logo, que as acções não são idênticas pelo lado dos sujeitos passivos, uma vez que a aqui R. DD não foi seja demandada naquela acção, nem qualquer antecessora sua.
Mas, acrescentou-se que, sobretudo, no lado processual activo, a identidade de sujeitos não se verifica.
E, assim é, de facto, pois “a Autora não é sucessora da fracção autónoma do Autor nessa outra acção (dono do 16.º andar E, correspondente à fracção designada pelas letras “EI”), sendo ela dona do 12.º andar E, correspondente à fracção “EC”, como não se pode dizer que esteja na presente acção com a mesma qualidade jurídica da U… Internacional Representações, L.da, não obstante ser sucessora desta na titularidade da mesma fracção.
É que a qualidade jurídica relevante, a nosso ver, não é somente a de condómino, mas antes a de condómino cujo direito é alegadamente lesado pela afectação das fracções de outros condóminos a fim diverso do estabelecido no título constitutivo de propriedade horizontal.
A U… foi demandada não apenas como condómina, mas mais rigorosamente na qualidade de condómina que, ao destinar a sua fracção (a mesma que a Autora veio depois a adquirir) a fim diverso do habitacional, alegadamente lesava o direito do condómino habitacional F… V… S… de A… T….
Acresce que, o aresto do Supremo Tribunal de Justiça, que transitou em julgado, não vinculou sequer a aí R. U…, a qual, por entretanto ter vendido a sua fracção, veio a ver a instância, quanto a si, julgada extinta por inutilidade superveniente da lide, como foi julgado pela sentença de 1.ª instância de 23.7.2001, certificada nos autos, a fls. 376-392.
E, acrescente-se ainda que, a A. não está também na mesma posição do A. da acção precedente nem de seu sucessor, sendo manifesto que o raciocínio formulado pela recorrente de que têm a mesma qualidade jurídica os AA. em ambas as acções, carece de qualquer justificação.
A mesma qualidade jurídica significa que as partes ocupam a mesma posição substancial, o que não é o caso da A. e da U… ou do condómino F… T…: a A. defende na acção um direito eminentemente pessoal que é o seu direito à privacidade, segurança e sossego.
Não há, assim, como bem se decidiu, identidade de partes e, consequentemente, caso julgado.
3. Aquisição pelas RR., por usucapião, do direito a destinar ou usar as respectivas fracções para escritório
Sustenta a recorrente que a sua posse integra o direito de usar a respectiva fracção para fins não habitacionais (escritório), o que se configura como uma servidão ou encargo sobre a fracção da A.
Na sentença julgou-se a excepção improcedente, por se entender que apenas o direito real é susceptível de aquisição pelo uso prolongado no tempo e, de todo o modo, pela falta de animus e de inversão do título de posse.
E no acórdão defendeu-se que a finalidade a que uma fracção autónoma está afecta (ou a sua alteração) não pode dar origem a aquisição por usucapião de um encargo ou servidão sobre as fracções vizinhas.
A usucapião constitui um modo de aquisição de um direito real de propriedade (nos imóveis, com exclusão das servidões prediais não aparentes e dos direitos de uso e habitação – como prevê o artigo 1293.º do Código Civil) fundado na posse mantida por certo lapso de tempo (artigo 1287.º do mesmo Código).
O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (direito que, em princípio, não sofre compressões de ordem natural), pelo que se não vê que o fim a que se destina o uso possa configurar posse (que é poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real – artigo 1251.º do Código), susceptível de, por sua vez, levar à aquisição por usucapião de um direito a usar para fim distinto do estabelecido antes.
Adquirem-se direitos reais, não restrições de uso.
E é manifesto que a utilização não autorizada pelo título constitutivo não permite configurar qualquer servidão ou encargo sobre os prédios ou fracções vizinhas.
Acresce que, nos termos do art.º 1418.º, n.os 1, 2, alínea a) e 3 do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo certo que, se esta especificação constar do título, ela deve ser coincidente com o que foi fixado no projecto aprovado, sob pena de nulidade.
Por outro lado, o título constitutivo só pode ser modificado, salvo o caso previsto no art.º 1422.º-A (junção e divisão de fracções) com o acordo de todos os condóminos.
Ora, no caso em apreço, não se verifica, pelo menos em termos da factualidade provada, divergência entre o fim estipulado no projecto e o fim constante no título constitutivo.
A alteração do fim das fracções demandaria a concordância de todos os condóminos, o que, também, se não verificou.
O carácter imperativo da norma do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil implica a nulidade de qualquer alteração da finalidade a que se destinam as fracções (artigo 294.º do Código Civil).
Pelo que, também aqui, a recorrente carece de razão.
4. Nulidade parcial superveniente do título constitutivo da propriedade horizontal
Pretende a recorrente que o título constitutivo da propriedade horizontal (a escritura pública de constituição) se tornou supervenientemente nulo, no respeitante às fracções das RR., por posteriormente a Câmara Municipal ter emitido licenças de utilização das mesmas para escritório (terciário), do que resulta que, desde então, a dita escritura passou a estar em desconformidade com a licença, sendo, nessa parte, nula.
Invoca estar-se perante uma situação de colisão de normas, que se soluciona pela prevalência das normas de direito público.
Entendeu-se no acórdão recorrido dissentir desse entendimento.
E desde logo, as primeiras razões foi-as buscar o acórdão recorrido às normas do Código Civil atrás invocadas (artigos 1418.º e 1419.º).
E, além destas citou-se ainda o artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do mesmo diploma, que estabelece ficar vedado aos condóminos dar à sua fracção uso diverso do fim a que é destinado.
E disse-se:
”O que significa que, uma vez fixada na escritura constitutiva de propriedade horizontal o fim a que cada fracção se destina, e desde que tal afectação esteja em conformidade com o fixado no projecto aprovado pela entidade pública, através da competente licença de utilização de cada fracção, apenas com acordo de todos os condóminos e por alteração ao título constitutivo poderá tal fim ser alterado, ainda que para a alteração haja, evidentemente, que concorrer também um acto administrativo camarário, que legalize nesse plano a utilização diferente, decerto após a aprovação de um projecto de alteração de obra e subsequente emissão de nova licença de utilização.
O que não poderá é ir a Câmara à frente e, pela atribuição de licença, operar uma alteração ao estatuto da propriedade horizontal e do condomínio, que a lei faz depender de acordo de todos os condóminos.
Dir-se-á que nula seria a licença, por violar lei expressa, e não o inverso.
Mas, não cabendo aos tribunais comuns apreciar da validade dos actos administrativos, que está reservada à jurisdição administrativa, cabe sim reconhecer o direito que emerge do título constitutivo existente, que nada dos autos permite considerar nulo ab initio, e dar-lhe, nesta sede, prevalência sobre o acto administrativo.”
Note-se que é esse entendimento pacífico na jurisprudência, podendo, por comodidade, citar-se que o mesmo princípio está presente na anotação final de PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA ao artigo 1422.º, quando referem:
«Sublinhe-se, por último, que a circunstância de as obras desconformes com o preceituado no artigo 1422.º terem sido aprovadas pela Câmara Municipal ou por outro ente público não impede os condóminos lesados de exercer os direitos que lhes assistem».
Tem razão o acórdão recorrido, quando defende que nenhum princípio geral existe que justifique conferir genérica prevalência a toda e qualquer norma de direito público sobre as normas de direito privado, tudo dependendo dos valores em causa.
Ora, uma alteração de utilização de uma fracção autónoma não pode ser decidida imperativamente pela Administração com prevalência sobre as regras de afectação de uso estabelecidas em título constitutivo, que, por sua vez, a lei impôs estivesse em consonância com o projecto aprovado.
A alteração, sem a concordância de todos os condóminos, é que afectaria o interesse superior que levou à aprovação do projecto inicial, com base no qual se estabeleceu o estatuto da propriedade horizontal, frustrando a confiança que os adquirentes das fracções adquiriram de que sem o seu consentimento unânime se manteriam intocáveis os usos, porventura determinantes da sua resolução de adquirir.
Aliás, cabe referir que, mesmo na situação em que o fim a que se destina a fracção não conste do título constitutivo, a alteração do uso de cada uma das fracções depende da autorização por uma maioria qualificada (2/3) de condóminos (artigo 1422.º, n.º 4).
O que atesta a prevalência dos interesses dos condóminos, embora se possa admitir a hipótese de, neste caso, o município não licenciar a alteração de fim (não autorizar numa zona exclusivamente residencial a instalação de escritórios ou de uma indústria).
Com efeito, as regras de urbanismo justificam a imposição de delimitação de áreas separadas ou de restrições de utilização, impedindo, mesmo no mesmo prédio de propriedade horizontal, total ou parcialmente, determinadas finalidades das fracções, tendo em vista acautelar interesses e direitos não apenas privados mas também de ordem pública, como o direito ao sossego, à privacidade e à segurança, (limitar o n.º de fracções destinadas a comércio ou indústria num prédio onde existam fracções destinadas a habitação ou limitar drasticamente os estabelecimentos de bares ou de animação nocturna em zonas residenciais).
Diga-se, ainda, que não pode sobrevalorizar-se o facto de se ter autorizado a alteração da finalidade de destinação do prédio ou fracção, uma vez que foi a mesma entidade que, anteriormente, na aprovação do projecto, fixou a destinação do prédio ou fracção em causa.
Como se disse no acórdão recorrido, mesmo no prisma da colisão de direitos, deve dar-se prevalência, nos termos do artigo 335.º, n.º 2, do Código Civil, ao título constitutivo de propriedade horizontal, desde que geneticamente válido, como é o caso.
Pelo que igualmente improcede este fundamento do recurso.
5. A impossibilidade de reafectação da fracção da R. a fim habitacional
Sustenta a recorrente que, estando a sua fracção actualmente licenciada para escritório, está legalmente impedida de vender a fracção ou de a dar de arrendamento, caso a acção procedesse.
Como se disse no acórdão recorrido, esta questão nem sequer se coloca.
Na situação de procedência da acção, a R. para poder reafectar a sua fracção a fim habitacional deverá providenciar pelo licenciamento da mesma a tal fim.
Não há nenhuma impossibilidade jurídica de obter tal licenciamento, que, no fundo, se traduz na compatibilização da fracção com a sua finalidade, tal como constava do título constitutivo, do registo e do projecto de construção.
Aliás, não é crível que neste contexto ou noutro de natureza semelhante a Administração deixe de deliberar no sentido do licenciamento, sendo certo que a sua actuação deve nortear-se pelo respeito pelas decisões dos tribunais e pelos princípios que lhe cabe observar, no exercício das suas funções, nos termos do artigo 266.º da Constituição da República Portuguesa (igualdade, proporcionalidade, justiça, imparcialidade e boa-fé).
Ora, existe mesmo uma justificação extra para se licenciar a fracção para o fim de habitação, uma vez que a licença anterior foi concedida com violação do disposto no § 3.º do art.º 8.º do RGEU, uma vez que se não atendeu à conformidade desse licenciamento com as disposições legais ou regulamentares aplicáveis.
E, se no mundo das hipóteses tal acontecesse, tal deliberação poderia ser impugnada, não se colocando sequer a possibilidade de ser exigida qualquer deliberação unânime dos condóminos, uma vez que não se estaria por uma situação de alteração do título constitutivo mas, antes, da manutenção da destinação da fracção de acordo com a constante deste.
Diga-se, finalmente, que dos artigos 62.º e 109.º, n.os 1 e 2 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (D.L n.º 555/99, de 16 de Dezembro), na redacção actual, introduzida pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, que será a aplicável – frise-se, de resto, que nem sequer existia o diploma nem o que ele substituiu à data dos licenciamentos anteriores – não emerge qualquer dificuldade ao novo licenciamento.
Improcede igualmente este argumento.
6. Abuso de direito
Importa agora apurar se existiu abuso de direito por parte da Autora, ao propor a presente acção.
Entendem, com efeito, a R. recorrente que a iniciativa processual configura tal situação nas modalidades de venire contra factum proprium como de supressio, da exceptio doli e do exercício em violação do equilíbrio dos direitos e deveres.
Sobre este assunto vamos ser sucintos, por se nos afigurar evidente que não se mostra preenchido o conceito do abuso de direito tal como se apresenta formulado no artigo 334º do Código Civil:
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando um titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
O abuso de direito (art. 334.º CC), como excepção peremptória inominada, que se traduz, segundo CASTANHEIRA NEVES (Questão de Facto e Questão de Direito, 1967, p. 528), “num problema metodológico-normativo de realização (ou de aplicação) concreta do direito…; o abuso é um modo de ser jurídico que se coloca no trajecto entre a norma e a solução concreta”.
Ocorre esta figura jurídica quando o direito legítimo – e portanto razoável, em princípio – é exercido, em determinado caso, de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito, tornando-se, assim, escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso comum sentimento de justiça, que repouse em bases éticas aceitáveis.
O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade negocial, são meios de que, os tribunais devem lançar mão para obtemperar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que – objectivamente – e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que viola o sentimento de Justiça, prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal procedimento, que apenas formalmente respeita o Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa.
Como se afirmou no Acórdão deste Tribunal, de 10 de Outubro de 1991, in BMJ, n.º 412, p. 460:
«Nos termos do artigo 334.º do Código Civil há abuso de direito e é portanto ilegítimo o seu exercício quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Agir de boa fé tanto no contexto deste artigo como no do artigo 762.º, n.º 2, é “agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar”.
Os bons costumes entendem-se por seu turno como um “conjunto de regras de convivência que num dado ambiente e em certo momento as pessoas honestas e correctas aceitam comummente contrários a laivos ou conotações, imoralidade ou indecoro social”.
Finalmente, o fim social ou económico do direito, no âmbito dos direitos de crédito – o conteúdo da obrigação desdobra-se no direito à prestação e no dever de prestar – consiste precisamente na satisfação do interesse do credor mediante a realização da prestação por banda do devedor (artigo 397.º do Código Civil)...».
O art. 334.º do Código Civil, acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito ou com «animus nocendi» do direito da contraparte, bastando, pois, que tais limites sejam e se mostrem ostensiva e objectivamente excedidos.
A lei considera verificado o abuso, prescindindo dessa intenção, bastando que a actuação do abusante, objectivamente, contrarie aqueles valores.
Como ensina ANTUNES VARELA, (Das Obrigações em Geral, 7ª edição, p. 536:
“Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.
É preciso, como acentuava M. de Andrade, que o direito seja exercido”, em termos clamorosamente ofensivos da justiça” – Cfr. neste sentido, entre outros, os Acs. do STJ, de 7.1.93, in BMJ, n.º 423, p. 539 e de 21.9.93, in CJSTJ, 1993, III, p.19.
Nesta parte, quer como decorrência do que deixámos dito quer da matéria de facto fixada, entendemos dispensar-nos de grandes argumentações para demonstrar que não existe abuso de direito.
É, sobretudo, patente, a exiguidade da matéria de facto para se configurar o abuso de direito.
Aceita-se ser compreensível que, decorridos 20 ou mais anos de afectação das suas fracções a uso diferente do constante do título constitutivo, a R. invoque a tutela da sua confiança.
É um facto que a Autora sabia, quando adquiriu a sua fracção, em 1998, que funcionavam no prédio, em fracções originariamente destinadas a habitação, escritórios e, nem por isso, deixou de adquirir a fracção.
Mas também se apurou que a Autora ficou convicta que os condóminos que não utilizavam as respectivas fracções para o fim habitacional já tinham, ou iriam a curto prazo, restituí-las a tal fim (resposta ao artigo 3.º da BI) o que, como se pôde observar aquando da impugnação da decisão da matéria de facto, decorria de saber também que corriam acções judiciais propostas com esse intuito e que algumas fracções já estavam a ser redestinadas ao uso fixado no título constitutivo, como, aliás, era o caso da fracção que adquirira.
A Autora adquiriu a sua fracção cerca de 7 anos antes de intentar a presente acção, e, como decorre da conjugação das respostas aos artigos 2.º e 3.º da BI, tinha objectivamente uma razão para não pôr as RR. imediatamente em juízo.
Pendia, então a acção 1061/92 da 1.ª Secção da 12.ª Vara Cível de Lisboa, interposta pelo condómino F… T…, com o mesmo objectivo da acção intentada pela aqui autora.
A dita acção apenas obteve decisão definitiva em 2003, desfavorável ao aí Autor, essencialmente com base no abuso de direito.
A partir desse momento, e mesmo abstraindo das outras situações em que as fracções voltaram à sua destinação primitiva, já se não justificava a expectativa da R. de que nada iria mudar, tanto mais que o facto de ter sido o abuso de direito o fundamento da improcedência da acção anterior, deixou perfeitamente instalada a convicção de que outro proprietário, mais recente, poderia instaurar outra acção com igual objectivo, sem que lhe fosse oponível ser essa mesma conduta tida por abusiva.
Diga-se, ainda, que a A. veio a intentar a acção em 2005 (4 de Maio), num prazo que se não pode considerar como excessivamente prolongado nem justificativo do renascer da confiança da R. de que outros condóminos, maxime, a Autora, já não a demandassem.
Concretizando, a recorrente diz que a contradição consistiria em a A., que ao adquirir bem sabia da diversa afectação de uso de outras fracções, o ter feito aproveitando a desvalorização daí decorrente, pretender agora, ao mover a presente acção, e fazendo-o apenas contra alguns dos condóminos que usam as suas fracções como escritórios, revalorizar a sua própria fracção.
Nenhuma prova se fez, no sentido de que a A. se aproveitou, ao adquirir a fracção, do facto de a mesma estar desvalorizada pela diversa utilização das demais fracções nem sobre o benefício que terá auferido por via da diferenciação de contribuições para o condomínio, alegadamente favorável para os condóminos habitacionais.
Pelo que, manifestamente, não subsiste qualquer prova da intenção da A. de revalorizar a sua fracção ou de contrariar o agravamento das contribuições para o condomínio das fracções habitacionais.
Por outro lado, e quanto ao alegado desequilíbrio no exercício dos direitos e deveres, a R. BB funda-o na desproporção entre o benefício que a Autora obteria com o ganho da causa e o sacrifício assim imposto à R., que se veria na iminência de ser despejada administrativamente e impedida de vender ou dar de arrendamento a sua fracção.
Tão pouco se provou a desproporcionalidade entre a vantagem que a A. auferiria com o ganho da causa e o sacrifício imposto pelo seu exercício a outrem.
Aliás, nem tal sacrifício está configurado, uma vez que, na perspectiva da recorrente o mesmo derivaria da impossibilidade de reafectação da fracção a fim habitacional.
Ora, como já se disse, não existe qualquer impossibilidade jurídica na referida reafectação, sendo certo que a Ré não pode também configurar como sacrifício o ter de aplicar a fracção a uma finalidade habitacional que era a original, com virtual perda de rendimentos resultante da afectação da fracção a uma finalidade, essa sim, ilícita.
Improcede, pois, in totum, a excepção de abuso de direito.
III – Termos em que se acorda em julgar improcedente o recurso de revista interposto.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 22 de Setembro de 2009
Paulo Sá (Relator)
Mário Cruz
Garcia Calejo