Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2404 |  |
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
ESCRITURA PÚBLICA
TERMO
EXPURGAÇÃO DE HIPOTECA
CONCORRÊNCIA DE CULPAS
INDEMNIZAÇÃO
II - Sendo o dever relativo a prestação de natureza marcadamente fungível, no seu desempenho a promitente-compradora poder-se-à substituir à contraparte atrasada.
III - É o que sucede quando a não realização do contrato-prometido resulta do simultâneo (embora, porventura, não concertado) convencimento, de ambas as partes, de que a hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos era, à partida, impeditiva do cumprimento das promessas de comprar e de vender.
IV - A hipoteca só constituirá impedimento justificável se não for extinta (expurgada) pelo promitente-vendedor até ao momento da concretização da promessa.
V - Erigindo essa hipoteca, sem mais, em obstáculo definitivo ao cumprimento do contrato-promessa, as partes contratantes acabam, por estar, em medida igual, na origem da não realização do contrato-prometido, tornando-se, por tal, co-responsáveis pelo incumprimento, o que sempre justificará o não reconhecimento do direito de indemnização por aplicação do disposto no art. 570º do C. Civil.
1. "A - Sociedade Imobiliária, Lª", intentou acção de indemnização por incumprimento de contrato - promessa de compra e venda e para reconhecimento do direito de retenção contra B e mulher C, "D", e ainda contra credores desconhecidos;
a acção procedeu parcialmente nas instâncias, com a condenação dos réus B e mulher C a pagar à autora 6000000 escudos, que aqueles haviam recebido da autora em cumprimento do contrato, e 50860 escudos de despesas feitas pela autora na fracção autónoma objecto da promessa, acrescidos de juros de mora desde a citação, e o reconhecimento de que a autora tem direito de retenção como garantia de pagamento dos referidos 50.860 escudos.
A autora pede, agora, revista, onde acusa o acórdão recorrido de violação dos artºs 432º, 442º, 755º, n.º1, f, 799º, 805º e 808º, CC (1), e fundamenta assim:
- houve incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa por parte dos réus promitentes-vendedores, não só porque, em consequência da mora, perdeu a autora o interesse no cumprimento do contrato, mas, também, porque o prazo estipulado tem natureza imperativa, razão pela qual lhe assiste direito à devolução do sinal em dobro e ao direito de retenção para garantia de tal crédito;
- ainda que não se entenda assim, a simples mora confere-lhe os mesmos direitos;
- os juros de mora devem ser contados a partir da data da resolução do contrato.
2. Os factos provados são os seguintes:
- a autora "A - Sociedade Imobiliária, Lª", é uma empresa imobiliária, cujo objecto é a compra para revenda, e como tal colectada;
- em 26 de Abril de 1996, a autora e os réus B e mulher C outorgaram entre eles o contrato de fls. 8 e 9, que denominaram Contrato Promessa de Compra e Venda/Recibo de Sinal, nos termos do qual, os ora réus declararam prometer vender à autora, que declarou prometer comprá-la, na situação de arrendada e livre de quaisquer ónus ou encargos registáveis, a fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao r/c esq.º do prédio, em regime de propriedade horizontal, sito na Quinta ...., Venda do Pinheiro, descrito na Conservatória do Registro Predial de Mafra, sob o n.º 51.284, pelo preço de 10500000 escudos, dos quais 3000000 escudos seriam pagos a título de sinal e princípio de pagamento, no acto da assinatura do dito contrato, e os restantes 7500000 escudos no acto da escritura de compra e venda, devendo esta ser efectuada até ao dia 15 de Junho de 1996, cabendo aos primeiros outorgantes (promitentes vendedores) a sua marcação;
- a "D" recebeu, em 09-07-96, a carta cuja cópia está junta a fls.66 e segs., datada de 28-06-96 de onde consta que os réus B e mulher haviam recebido 3000000 escudos;
- em 26.04.96, os réus B e mulher outorgaram, para além do contrato promessa de compra e venda, um contrato de arrendamento em que constam como arrendatários E, casado com F, para ter início em 01/06/96;
- em 26-04-96, a autora entregou aos réus B e mulher, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 3000000 escudos;
- por os réus B e mulher já se terem comprometido perante outrem na compra para si e sua habitação duma outra casa, solicitaram à autora que lhes fizesse um reforço do sinal, ao que esta anuiu contra a entrega por eles à autora da fracção autónoma que lhe prometeram vender;
- em 20-05-96, foi efectuado o reforço do sinal em 3000000 escudos, contra a entrega à autora pelos réus B e mulher das chaves da fracção autónoma; e em dia incerto do mês seguinte (Junho de 1996), o E e sua mulher passaram a habitar na dita fracção contra o pagamento à autora dos 50000 escudos mensais referidos como renda no escrito de fls. 10 e 11;
- a fracção em causa estava onerada com um empréstimo hipotecário junto do Banco de Investimento Imobiliário (BII), que se encontrava já pago;
- os réus B e mulher dispunham da documentação para providenciar o cancelamento da correspondente hipoteca, a qual, todavia, ainda se encontra registada;
- quando os réus B e mulher se deslocaram à Conservatória do Registo Predial de Mafra para cancelarem o registo da hipoteca constituída sobre a dita fracção a favor do BII e, aí, obtiveram certidão do que necessitavam para a realização da escritura da compra e venda prometida à autora, por essa certidão vieram a saber que, sobre a fracção autónoma, existia também uma outra hipoteca a favor da D;
- a escritura da prometida compra e venda não foi celebrada até 15/06/96 nem posteriormente, devido à constatação pela autora e pelos réus B e mulher da existência duma hipoteca sobre a referida fracção a favor da D;
- em 15/07/97, a autora remeteu aos réus B e mulher uma carta com o teor do escrito a fls. 14, que estes receberam, na qual a autora diz: "No seguimento das conversações havidas, vimos confirmar que, dado ter decorrido mais de um ano sem que tenha sido outorgada a escritura de venda do andar a que se refere o contrato promessa de 26/04/96, consideramos o contrato sem efeito, a partir desta data, e pretendemos que nos seja restituído de imediato o valor de 12000000 escudos, referente ao sinal em dobro, acrescido de 50860 escudos, referente à comparticipação suportada nas despesas de pintura geral do prédio, conforme documento de que se junta cópia.";
- o contrato de arrendamento referido foi celebrado a 26-04-96, e a autora tinha conhecimento dele;
- foram efectuadas pinturas nas partes comuns do imóvel no qual se integra a fracção autónoma pertença dos réus B e mulher, pinturas estas feitas depois do dia 20 de Maio de 1996, mandadas executar pelo condomínio do prédio e para as quais a autora comparticipou com 50.860 escudos.
- sobre a fracção autónoma em causa, incide uma penhora registada como provisória por natureza, em 23 de Janeiro de 1997, a favor da D, e convertida em definitiva em 06.05.97;
- os réus B e mulher deduziram embargos de terceiro a tal penhora por entenderem que, tendo comprado a fracção livre de ónus e encargos, nos termos da certidão da conservatória, não podem responder pela dívida hipotecária exequenda;
- entre outros, foi fundamento para a produção daqueles embargos a posse sobre a dita fracção autónoma;
- em recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, apresentaram estes réus as respectivas alegações em 19/02/97, nas quais, em sede de conclusões, na al. d), dizem "que adquiriram por justo título e possuem pública, pacificamente e de boa-fé o imóvel ora executado";
- a autora e o advogado dos embargantes B e mulher, aqui réus, têm na mesma morada, respectivamente, a sede e domicílio profissional, bem como telefones e fax comuns.
3. Como salta à vista de quem leu o relato da matéria de facto do acórdão sob recurso, fez-se uma operação profunda de arrumação e depuração da matéria de facto, que teve como objectivos o de lhe dar uma ordenação lógica, que a não tinha, e o de lhe extirpar a matéria de direito, que lhe vinha agarrada.
Quanto a este último aspecto, é de salientar a propositada omissão da insólita frase introdutória do n.º6 da matéria de facto (n.º6, segundo a arrumação do acórdão recorrido), que, ao afirmar "A Autora é credora da importância de 12000000 escudos, por incumprimento do contrato de fls. 8 e 9, outorgado em 26 de Abril de 1996,....", dá, afinal de contas, como resolvido o problema que, desde o início, tem sido o pomo da discórdia: o de saber se os réus não cumpriram culposamente a promessa de vender.
Aquela afirmação suprimida contém o essencial da sentença condenatória pretendida pela autora, e, para além de se encontrar no lugar errado, não se livra da acusação de prematura, pois foi produzida no saneador, num momento em que muito havia a esclarecer a respeito do incumprimento, a começar na própria base instrutória, para onde foram levados factos essenciais à definição da responsabilidade das partes.
4. Outorgado em 26.04.96, o contrato-promessa em causa ainda não foi cumprido.
Foi-lhe simultâneo um contrato de arrendamento, dos réus a terceiro, que só não fica a dever à boa fé porque a promitente-compradora, ela própria, soube do acontecido.
Embora, por outro lado, se não compreenda bem a motivação de uma compra assim, para quem, como a promitente-compradora, compra para revender.
Porventura terá a autora descansado sobre a particular coincidência entre a sua sede e o domicílio profissional do advogado dos réus nos embargos de terceiro (telefone e fax incluídos).
Na cláusula 4ª, ficou estabelecido que o contrato-prometido seria realizado até ao dia 15 de Junho do mesmo ano, e foi atribuído aos promitentes-vendedores o encargo de marcar a data da escritura pública, com antecedência de 15 dias.
Está claro que se não trata de um termo essencial, pois nada permite concluir, antes pelo contrário, que os contraentes tenham atribuído à data limite o de momento a partir do qual já lhes não interessaria o cumprimento da promessa, fazendo equivaler à passagem daquela data uma impossibilidade da prestação, com os efeitos previstos nos artºs 801º, e segs., CC.
A carta de fls.14 (que contém a declaração de resolução) é, desde logo, o desmentido da essencialidade do termo, na parte em que refere o exercício pacífico de cerca de um ano de conversações, após o expirar do prazo marcado para a escritura.
Nada permite concluir, por outro lado, que a promitente-compradora, tenha perdido o interesse na prestação dos promitentes-vendedores, por efeito da demora na marcação da escritura.
Apreciado em termos objectivos, como manda o n.º 2, do artº 808, CC, o interesse da promitente-compradora nada sofreu em consequência do decurso do prazo do contrato.
Na verdade, o que, para as partes, constituiu obstáculo à realização da escritura foi a hipoteca que onerava a fracção, constituída a favor da D, muito tempo antes da realização do contrato-promessa. E isto nada tem a ver com a mora dos promitentes-vendedores.
- Por outro lado, nunca um simples atraso no cumprimento de um dever acessório ou instrumental, como é o da marcação da data da escritura pública de compra e venda, poderia reverter, sem mais, em situação de definitivo incumprimento da obrigação fundamental derivada, para o faltoso, do contrato (a promessa de outorgar no contrato prometido, declarando, aí, vender o imóvel).
Para mais, tratando-se, como se trata, de um dever relativo a prestação de natureza marcadamente fungível, no desempenho da qual a promitente-compradora se poderia ter substituído à contraparte atrasada.
- A não realização do contrato-prometido acabou por resultar do simultâneo (embora, porventura, não concertado) convencimento, de ambas as partes, de que a hipoteca a favor da D era, à partida, impeditiva do cumprimento das promessas de comprar e de vender.
Mas, a hipoteca só constituiria impedimento justificável se não fosse extinta até ao momento da concretização da promessa.
Bastava que os promitentes-vendedores, até àquele momento, cumprissem o dever acessório, assinalado na parte final da cláusula 2ª, de expurgar os ónus ou encargos que incidissem sobre o objecto da promessa.
Erigindo a hipoteca, sem mais, em obstáculo definitivo ao cumprimento do contrato-promessa, as partes contratantes acabaram, afinal de contas, por estar, em medida igual, na origem da não realização do contrato-prometido, tornando-se, portanto, co-responsáveis pelo incumprimento, o que sempre justificaria o não reconhecimento do direito de indemnização invocado.
Seria, neste particular domínio da obrigação de indemnização por incumprimento do contrato-promessa, uma aplicação do disposto no artº 570, CC.
5. Por todo o exposto, negam a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 19 de Setembro de 2002
Quirino Soares,
Neves Ribeiro,
Araújo Barros.
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(1) Código Civil