Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A1948 |  |
DESPEJO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RELATÓRIO:
No Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa A, intentou a presente acção de despejo, sob a forma sumária, posteriormente convertida em ordinária, contra
"B - Serviços, Lda."
pedindo se decretasse a resolução do contrato de arrendamento celebrado verbalmente entre a A. (como senhoria) e a Ré (como inquilina) no início de 1987, relativo ao prédio urbano sito na Av. ..., Lisboa, destinando-se o locado para que a Ré aí exercesse a actividade de gestão e prestação de serviços a empresas, nomeadamente administrativos, logísticos e contabilísticos, bem como o estudo e implemento de projectos, com a consequente condenação da Ré a desocupar imediatamente o local arrendado e a entregá-lo livre de pessoas e bens à A.
Alegou como fundamento, o facto de o locado estar a ser utilizado como sede e centro de actividade de uma sociedade denominada "C Informática, Lda." que se dedica ao exercício do comércio de produtos informáticos e à formação profissional, chamando assim à colação o disposto no Artº. 1038º e) e g) do C.C. e no Artº. 64º, nº. 1 b) e f) do R.A.U.
Citada a Ré veio contestar, suscitando desde logo o incidente de valor, que veio a ser decidido a seu contento, tendo depois impugnado a matéria de facto contida na p. inicial, alegando, no entanto, que, sendo o fim do contrato de arrendamento aquele que foi referido pela A., nele se inclui, no que toca à actividade de prestação de serviços de logística, o direito de a Ré usar e de poder consentir que terceiros usassem o imóvel para fim ou ramo de negócio diverso daqueles a que para si, destinava o locado, pela simples cedência de espaços.
E, tendo sido essa a finalidade do arrendamento, com o conhecimento da A., desde sempre a Ré vem cedendo a terceiros, parte das instalações em apreço, terceiros que ali poderiam exercer e desenvolver as suas próprias actividades sociais.
Aproveitando tal alegação a A., na réplica, além do mais, veio ampliar a causa de pedir, sustentando assim o pedido formulado na petição inicial, na cedência, desde sempre, a terceiros, de parte das instalações do locado.
Por despacho transitado em julgado (fls. 94 e 95) foi admitida a requerida ampliação do pedido.
Elaborou-se despacho saneador, fixaram-se os factos assentes (procedendo reclamação da Ré) e organizou-se a base instrutória.
Após a instrução do processo, procedeu-se a julgamento, com gravação da prova, findo o qual foi lida a decisão sobre a matéria de facto, que não foi objecto de reclamações.
Proferida sentença final, foi a acção julgada improcedente.
Inconformada, apelou a A. para o Tribunal da Relação de Lisboa, o qual apreciando o recurso, julgou improcedente a apelação, confirmando, por isso, a decisão de 1ª. instância.
Novamente inconformada, recorreu a A., agora para este Supremo Tribunal de Justiça, recurso que admitido como de revista.
CONCLUSÕES.
Apresentadas tempestivas alegações, formulou a recorrente as seguintes conclusão que aqui se juntam por fotocópia
Conclusões da Revista.
Conclusões:
1. Integra a causa de pedir da pretensão deduzida nos presentes autos (resolução do contrato de arrendamento) o facto de a locatória ter cedido parte das instalações do prédio arrendado a terceiros.
2. A Ré, em sede de contestação (que deu origem à ampliação da causa de pedir), invoca que o arrendamento foi celebrado tendo em vista a cedência a terceiros "de espaços (leia-se, salas, gabinetes, etc.) no referido prédio urbano", que aqui poderiam exercer e desenvolver as suas próprias actividades sociais.
3. Foi provado (por acordo) que "desde sempre a R. vem cedendo a terceiros parte das instalações do locado".
4. Na sentença impugnada considerou-se que a actividade de prestação de serviços a empresas, nomeadamente administrativos, logísticos e contabilísticos, bem como o estudo e implemento de projectos, (que a A. acordou que fosse desenvolvida no locado), podia contemplar a cedência onerosa de espaços do locado a terceiros.
E, por assim, inexplicavelmente, o entender, o tribunal a quo julgou totalmente improcedente por não provada a acção intentada.
5. Sem perfilhar o entendimento da sentença impugnada (quanto à interpretação do conteúdo do contrato de arrendamento), o Acórdão recorrido considerou que a prova da cedência de parte do locado a terceiros, não é suficiente para fundamentar o despejo.
6. Salvo o devido respeito, que é muito, só ao arrepio da matéria dada como provada, pôde o Tribunal a quo concluir que não ficou demonstrado que a cedência do locado a terceiros se destinava a permitir que estes desenvolvessem no locado a sua própria actividade.
Da fundamentação do julgamento da matéria de facto, bem como da contestação apresentada, não pode deixar de se concluir que a cedência efectuada a terceiros pela Ré se consubstancia na autorização dada para que estes desenvolvam a sua actividade no locado.
7. Só ao arrepio do alegado por ambas as partes o Tribunal a quo considerou que a cedência a terceiros, afinal, poderia traduzir-se apenas na permissão a estes terceiros que no locado colocassem os seus materiais de modo a que a arrendatária pudesse desenvolver a sua actividade de prestação de serviços.
8. Não tendo sido invocado pelas partes que os terceiros a quem a arrendatária cedia espaços se limitavam a utilizar os mesmos para guardar material, não podia o Tribunal a quo fundar a sua decisão nessa eventualidade.
Ao fundamentar a decisão em factos não alegados pelas partes o Tribunal a quo violou o princípio dispositivo, designadamente o artº. 264º, nº. 2 C.P.C., e inquinou o acórdão recorrido com uma nulidade processual (artº. 668º, nº. 1, alínea d) ex vi 716º, nº. 1 C.P.C.).
9. O Tribunal a quo fez uma errónea valoração da matéria de facto correctamente fixada em 1ª. instância pois não reiterou do mesmo os efeitos jurídicos correspondentes, ou seja, a resolução do contrato de arrendamento.
10. Tendo resultado provados os factos que integram a causa de pedir (ampliada na Réplica), ou seja a cedência que desde sempre a R. vem cedendo a terceiros parte das instalações do locado, a questão central e decisiva quanto à pretensão da Autora é a de saber - como bem se salientou na sentença impugnada - se o contrato de arrendamento celebrado permite aquela mesma cedência.
11. As respostas negativas dadas ao quesito 5º, (onde se pergunta "se o contrato de arrendamento foi celebrado tendo em conta a cedência de espaços a terceiros, com a referência à prestação de serviços de logística");
e ao quesito 6º, (onde se pergunta se aquela cedência a terceiros permitiria que estas exercessem e desenvolvessem as suas próprias actividades no locado);
constituem, in casu, um obstáculo à conclusão de que o objecto locatício autoriza a cedência de espaços a terceiros para que estes aí desenvolvessem as suas próprias actividades.
12. Não tendo a Ré feito prova de que a vontade real das partes foi a de celebrar o contrato de arrendamento tendo em vista a cedência de espaços a terceiros, que no locado poderiam desenvolver as suas próprias actividades, não poderá deixar de se entender que o resultado interpretativo final corresponde a uma incorrecta aplicação da disciplina estatuída no artº. 236º do C.C..
13. Um declaratário normal colocado na posição do real declaratário não atribuiria à expressão "prestação de serviços logísticos a terceiros", o sentido de cedência (onerosa) de espaços a terceiros, que no locado poderiam exercer a sua própria actividade. Tal como a declarante (aqui locadora) não podia razoavelmente contar com aquele sentido negocial.
14. Considerando o contexto em que a expressão logística é utilizada (prestação de serviços), carece de qualquer razoabilidade dar a tal expressão o sentido de cedência de espaços a terceiros. No âmbito da prestação de serviços não pode incluir-se a cedência a terceiros da faculdade de usar e fruir um espaço alheio.
Por prestação de serviços deve entender-se o acto ou actividade de proporcionar a outrem "certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual" (artº. 1154º C.C.) e não o de proporcionar a outrem o gozo temporário de uma coisa (1022º C.C.).
15. Mesmo que se admitisse a possibilidade de um declaratário normal poder entender a referência à prestação de serviços logísticos no sentido de que a arrendatária poderia desenvolver uma actividade que tivesse por fim providenciar espaços a terceiros, para estes desenvolvessem o seu objecto social, sempre haveria de se considerar que tais espaços não poderiam ser os que integram o próprio locado.
16. O resultado interpretativo da sentença impugnada permitiria a verificação de um desequilíbrio entre as prestações contratuais violador do princípio de equivalência que constitui um princípio basilar do direito dos contratos.
17. Atenta a matéria dada como provada, atentas as respostas negativas aos quesitos, e considerando as regras da interpretação das declarações negociais, não poderá deixar de concluir pela ausência de autorização quanto à cedência do locado a terceiros.
18. Ao negar provimento ao Recurso de Apelação o Tribunal a quo violou, por má aplicação, o disposto no artº. 64º do R.A.U. nos artigos 236º e 237º do C.C., bem como o estatuído no artº. 264 nº. 2 do C.P.C..
Pelo exposto, e com o douto suprimento de V.Exas., deverá declarar-se a nulidade do Acórdão recorrido, substituindo-o por Acórdão que, revogando a sentença proferida, julgue a acção procedente.
Assim decidindo, será feita a
Costumada JUSTIÇA.
Contra-alegou a recorrida, pugnando pela confirmação do acórdão recorrido.
OS FACTOS.
São os seguintes os factos tidos por provados pelas instâncias, sem qualquer contestação.
1) No início de 1987 a A. deu de arrendamento à Ré, o prédio urbano de que é proprietária, sito na Av. ..., em Lisboa.
2) O contrato de arrendamento não foi reduzido a escrito.
3) No ano de 2000 a renda do locado era de 251.358$00.
4) Desde sempre que a Ré vem cedendo a terceiros parte das instalações do locado.
5) O locado foi arrendado à Ré para aí exercer a actividade de gestão e prestação de serviços a empresas, nomeadamente administrativos, logísticos e contabilísticos, bem como o estudo e implemento de projectos.
6) A Ré tentou várias vezes junto da A. que esta consentisse na ampliação do objecto do contrato, de forma a incluir "Comércio e formação profissional", como contrapartida do aumento de renda pretendido pela A..
7) O que a A. sempre negou.
8) A "C Informática, Lda." tem registada a sua sede no locado.
9) A Ré tentou várias vezes junto da A. que fosse celebrada a escritura pública do contrato de arrendamento.
10) A A. sempre pretendeu obter um aumento da renda.
FUNDAMENTAÇÃO.
Portanto, temos por provado a existência de um contrato de arrendamento de um prédio urbano sito na Av. ..., Lisboa, em que figura como senhoria a A. e como inquilina a Ré, contrato esse destinado ao exercício do comércio desta e que não foi reduzido a escritura.
Tal contrato foi celebrado no início de 1987, sendo certo que a Ré vem cedendo a terceiros parte das instalações do arrendado.
O fim contratual convencionado foi o exercício, por parte da Ré, da actividade de gestão e prestação de serviços a empresas, nomeadamente serviços administrativos, logísticos e contabilísticos, bem como o estudo e implemento de projectos.
Tal matéria de facto fixada pelas instâncias e, aliás, não impugnada por nenhuma das partes, impõe-se a este S.T.J., sendo, por isso, com base nela que se terá de aplicar o direito.
Ora, a questão suscitada na revista, como aliás, já havia sido suscitada na apelação é apenas a de saber se o fim contratado para o arrendamento abrange ou implica mesmo, o direito da Ré/inquilina ceder a terceiros o gozo de parte(s) das instalações locadas.
Antes de entrar na análise da questão proposta à decisão convirá referir que, à data da celebração do contrato, exigia-se, atenta a sua natureza comercial, que fosse reduzido a escritura pública sob pena de nulidade, (Artº. 1029º do C.C.), sendo certo, porém, que, segundo o nº. 3 do citado dispositivo legal (introduzido pelo D.L. 67/75 de 19/2) a falta de escritura pública era sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só era invocável pelo locatário, que podia fazer prova do contrato por qualquer meio.
Tal regime, não obstante a revogação do referido nº. 3 pelo artº. 5º nº. 1 do DL 321-B/90 de 15/10, que aprovou o R.A.U., continua a ser aplicável aos arrendamentos celebrados no domínio da respectiva vigência atento o disposto no artº. 6º do aludido DL.
Consequentemente, não obstante as nulidades serem do conhecimento oficioso, conforme regra geral, no caso, essa regra foi afastada de modo que não há que apreciar essa questão.
Invoca a A. como fundamento do pretendido despejo, o facto de a Ré ter cedido o arrendado à firma "C Informática, Lda.", consentindo ainda que a mesma use o prédio para fim ou ramo de negócio diverso do contratado e ainda, conforme ampliação do pedido deduzido no articulado da réplica e admitido por despacho transitado, no facto de a Ré ceder, desde sempre, a terceiros, parte das instalações do locado.
Quanto à cedência à "C Informática, Lda." e ao exercício por parte desta de actividade distinta da contratada, não logrou a A. fazer prova da sua alegação como resulta da resposta restritiva ao quesito 4º, ficando apenas demonstrado que a "C Informática, Lda." tem registada a sua sede no locado.
Está, porém, demonstrado que a Ré, desde sempre, vem cedendo a terceiros, parte das instalações arrendadas à A..
Ora, não obstante a generalidade desta prova, terá de admitir-se que a cedência a terceiros do gozo e fruição do locado constitui matéria de facto, que, como se observa no douto Ac. da R.C. de 7/12/95 (B.M.J. 452-504) "corresponde a um conteúdo concreto a que o comum dos testemunhos pode responder, e não a um juízo de facto ou de valor", o que, de resto não vem posto em causa no recurso.
Portanto, está provado que, desde sempre (entenda-se, desde o início do arrendamento), isto é, com carácter de continuidade (e não a título provisório ou precário) a Ré tem permitido a ocupação parcial do arrendado por parte de terceiros, estranhos à relação contratual estabelecida com o A..
Sendo assim, como tal situação não é permitida por lei e não estando provado autorização da A. (e era a Ré que deveria alegar e provar tal autorização), nem o seu posterior conhecimento e aceitação (cfr. resposta negativa ao quesito 7º) parece poder concluir-se que, em princípio, a Ré violou o dever que lhe é imposto pelo artº. 1038º alínea f), o que é motivo de despejo nos termos do art. 46 f) do R.A.U..
(cfr. Pinto Furtado - Manual do Arrendamento Urbano - 2ª ed - pág. 791-792).
E dizemos em princípio, porque a Ré defende que a cedência de parte(s) do arrendado a terceiros, que, como se viu confessa, deve considerar-se autorizada pelo próprio contrato, posição que veio a ser sufragada na sentença de 1ª instância, como pelo douto acórdão da Relação.
Mas será de facto assim?
Entendeu-se na sentença (e ao que parece foi subscrito pelo acórdão recorrido) que a Ré estava autorizada pelo contrato a ceder a terceiros o gozo e fruição de parte das instalações arrendadas, pois isso seria inerente aos serviços de logística, eles próprios "necessariamente associados a uma noção de espaço físico", serviços esses que, entre outros, faziam parte do objectivo do contrato de arrendamento. Por conseguinte, limitando-se a Ré a exercer um direito autorizado pelo contrato não teria violado o disposto no artº. 1038º f) do C.C..
Salvo o devido respeito, os serviços da logística prestados pela Ré a outras empresas e que fazem parte do seu objecto social, estão tão ligados a uma noção de espaço físico, como qualquer das outras actividades desenvolvidas pela Ré, ou por qualquer outra pessoa colectiva ou singular, no sentido de que qualquer actividade comercial ou industrial é desenvolvida em determinado espaço físico.
Os serviços logísticos prestados pela Ré correspondem tão somente à actividade desenvolvida em ordem à administração e organização dos pormenores de uma qualquer operação, no caso, naturalmente, a uma qualquer operação de índole comercial ou industrial que lhe tenha sido confiada pelos seus clientes - (cfr. dicionário HOUAISS - da Língua Portuguesa).
Mas, é evidente, o desenvolvimento de uma tal actividade, não envolve a cedência de espaços do arrendado a terceiros, mesmo sendo esses terceiros as empresas que encomendaram à Ré tal tipo de serviços.
Por outro lado, se é certo que nada impede que a Ré, no exercício das suas actividades, transporte e detenha no arrendado material pertencente aos seus clientes (como documentos, por exemplo), ocupe esse material o espaço que ocupar e seja ou não remunerada essa ocupação de espaço, não se vê que relação tinha essa situação com a cedência a terceiros de parte(s) do arrendado ou que implique tal cedência.
E, sendo óbvio que é no arrendado que a Ré desenvolve a sua actividade, designadamente a de logística, isso não significa que contratualmente esteja autorizada a ceder parte(s) dele a terceiros, mesmo sendo esses terceiros seus clientes.
Portanto, salvo melhor opinião, tendo em conta a finalidade do arrendamento, que está provada com todo o pormenor apesar de ser verbal o contrato, parece-nos que a interpretação dessa declaração negocial, nunca poderia valer com o sentido de que a Ré estava autorizada pelo contrato de arrendamento a ceder a terceiros parte(s) do arrendado.
De facto, um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, tendo em consideração a finalidade do contrato, tal como se provou ter sido estipulada pelas partes, jamais poderia deduzir dessa finalidade semelhante sentido (artº. 236º nº. 1 do C.P.C.).
E, no entanto, como confessou a Ré "vem cedendo, desde sempre, a terceiros parte das instalações em apreço", "terceiros esses que ... poderiam ali exercer e desenvolver as suas próprias actividades".
Assim, provado que a Ré desde o início do arrendamento tem vindo a ceder a terceiros o gozo e fruição de parte(s) do prédio arrendado, não tendo provado estar para tal autorizada pela A / Senhoria, sem tal autorização ser consentida pelo contrato, violou o dever que lhe era imposto no art. 1038 f) do C.C., o que justifica o despejo peticionado ao abrigo do disposto no artº. 64º nº. 1 f) do R.A.U..
Para além de diversas considerações sem interesse, diz a recorrida nas contra-alegações que a A. não atacou o acórdão da Relação de que recorre, mas sim, a decisão de 1ª instância.
Porém, bastará ler as conclusões do recurso, designadamente a n. 19, para se verificar a sem razão da recorrida.
A A. impugnou obviamente o acórdão recorrido e este violou normas substantivas na medida em que, atentos os factos provados que não alterou, fez incorrecta aplicação do artº. 236º do C.C. ao aderir à interpretação da 1ª instância assim como violou os arts. 1038 f) do C.C. e 64 n. 1 f) do R.A.U., que não aplicou, quando devia, na nossa óptica, aplicar.
Por outro lado, dir-se-à ainda que, como é evidente, as respostas negativas aos quesitos 5º e 6º, não importam, de facto, a prova do contrário.
Porém, tais respostas negativas, deixaram apenas provada a finalidade do contrato descrita na alínea e) da especificação, que deve ser interpretada de acordo com o critério do artº. 236º nº. 1 do C.C., sendo certo que essa interpretação, como se deixou dito, jamais importará a autorização para a cedência a terceiros de parte(s) do arrendado, seja a que título for e quer se entenda o conceito de logística em sentido amplo ou restrito, sentidos esses que, aliás, a recorrida não explicitou.
Da resposta positiva ao quesito 8º, não pode inferir-se, como alega a recorrida que a A. sempre se recusou injustificadamente a celebrar a escritura pública, mas, mesmo que assim fosse é claro que tal recusa nunca envolveria qualquer impedimento da Ré para demonstrar que o contrato de arrendamento autorizava a cedência de espaços a terceiros.
A finalidade do contrato ficou perfeitamente estabelecida por acordo das partes. Só que a sua interpretação, não é, na nossa perspectiva, a interpretação defendida pela Ré e pelas instâncias.
Não ocorre, pois, a inversão do ónus da prova a que se refere o artº. 344º nº. 2 do C.C..
Finalmente se dirá que o desejo da A. em ver aumentada a renda do locado, como contrapartida da alteração do contrato no sentido pretendido pela Ré, é inteiramente legítimo, não integrando qualquer situação do abuso de direito, e muito menos tem a ver com o art. 802 n. 2 do C.C., que não tem aqui qualquer aplicação dado o carácter reiterado e pelos vistos contínuo da violação contratual praticada pela Ré.
DECISÃO:
Pelo exposto:
- Acordam em conceder revista.
- Revogar o acórdão recorrido.
- Julgam a acção procedente e por isso, condenam a Ré no pedido.
Custas pela recorrida.
Lisboa, 1 de Julho de 2003
Moreira Alves,
Alves Velho,
Lopes Pinto.