| 72/2001.L1.S1 |  |
PRAZO DE INTERPOSIÇÃO DE RECURSO
DESPACHO SOBRE A ADMISSÃO DO RECURSO
ALEGAÇÕES DE RECURSO
PRAZO
FALTA DE ALEGAÇÕES
DESERÇÃO DE RECURSO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
OBJECTO
BEM IMÓVEL
PROPRIEDADE HORIZONTAL
FRACÇÃO AUTÓNOMA
INTERPRETAÇÃO DA LEI
INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA
EFEITOS DA SENTENÇA
I - O recurso subordinado tem por causa o recurso independente, daí que a sua razão de ser fique condicionada à vitalidade do recurso principal e a previsão do art. 682.º, n.º 2, do CPC de que o mesmo pode ser interposto no prazo de 10 dias a contar da notificação do despacho que admite o recurso da parte contrária.
II - Se o Código de Processo Civil estabeleceu um regime próprio para o prazo de interposição do recurso subordinado, já não o fez para o prazo de apresentação das alegações, as quais – quer no recurso principal, quer no subordinado – devem ser apresentadas no prazo de 30 dias contados da notificação do despacho de recebimento do recurso (art. 698.º, n.º 2, do CPC).
III - O objecto do recurso subordinado, expresso nas respectivas alegações, não se encontra na dependência directa da argumentação plasmada nas alegações do recurso principal; nesta dependência estão as contra-alegações ao recurso principal e não as alegações do recurso subordinado.
IV - Tendo os recorrentes apresentado as alegações do recurso subordinado nos 30 dias após a notificação das alegações do recurso principal é evidente que aquele se encontra deserto.
V - Nem do preâmbulo do DL n.º 321-A/90, de 15-10, nem dos trabalhos preparatórios do mesmo se pode retirar ter sido intenção do legislador afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel não constituído em regime de propriedade horizontal; pode impressionar o facto de o legislador ter utilizado a expressão «local arrendado», só que tal expressão não é sinónimo de andar arrendado, mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa.
VI - Se o legislador tinha intenção de restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê-lo dito no art. 47.º do RAU; não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia amplianda, odiosa restringenda).
VII -Assim, o direito de preferência existe para a fracção autónoma arrendada, no caso de o prédio estar constituído em propriedade horizontal, ou para todo o imóvel se este não estiver legalmente parcelado a preferência não pode incidir, apenas sobre a parte arrendada, não sendo de interpretar restritivamente o art. 47.º, n.º 1, do RAU.
VIII - O efeito substantivo da procedêncoa da acção de preferência opera ex tunc, a partir do momento da celebração do negócio por ela atacado.
Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:
A) Relatório:
Pela 1ª vara cível do Tribunal Judicial da comarca de Lisboa corre processo comum na forma ordinária em que são AA AA e marido BB; CC e DD falecida na pendência da acção que prosseguiu com os seus sucessores EE, FF, GG, HH,II, todos identificados nos autos, e incertos, representados pelo Ministério Público, para tanto habilitados e RR JJ, KK e mulher LL e MM, Utilidades e Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Ldª, identificados nos autos, substituída esta, na pendência da causa pelos seus sócios NN – Participações Comerciais Ldª e OO, também identificados nos autos, pedindo os AA que: a) em via principal fosse reconhecido às autoras o direito de preferência na transmissão do direito de propriedade do réu JJ para os réus KK e mulher, LL, sejam as autoras investidas na posição destes réus para efeitos de haverem para elas o prédio urbano sito em Lisboa, na ............, número ...., composto de ...., dois andares e quintal, descrito na 3.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 0000-Ajuda e inscrito na matriz da freguesia de Alcântara sob o artigo 1608, que se ordene o cancelamento dos registos que foram efectuados e que lhes sejam entregues as rendas dos locados vencidas e vincendas; b) subsidiariamente, em primeiro lugar e para o caso do réu KK provar a sua legitimidade para preferir, pedem que se abra processo de licitação para que aos arrematantes seja reconhecido o direito de preferência com direito de haverem para eles, através de substituição, o identificado prédio, que se ordene o cancelamento dos registos que foram efectuados e que as rendas dos locados, vencidas e vincendas, sejam entregues a quem seja reconhecido o direito de preferência; c) subsidiariamente, em segundo lugar, pedem que, reconhecendo-se às autoras o direito de preferência na transmissão de uma quota de dois terços do direito de propriedade do identificado prédio, sejam as autoras investidas na posição da ré MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., para efeitos de haverem para elas essa quota, que se ordene o cancelamento dos registos que foram efectuados e que lhes sejam entregues as rendas dos locados vencidas e vincendas.
O R. JJ contestou para concluir pela improcedência da acção e pela condenação das AA, como litigantes de má fé, em multa e em indemnização no valor de 800.000$00 e ainda no valor dos honorários pagos ao seu advogado.
Os RR. KK e mulher, LL, e MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., contestaram para concluir pela sua absolvição da instância ou dos pedidos e para o caso de procedência da acção deduziram reconvenção e pediram a condenação das AA, como litigantes de má fé, em multa, em indemnização e ainda no valor dos honorários pagos ao seu advogado.
Replicaram os AA para concluir pela improcedência das excepções e pela procedência da reconvenção apenas em relação a benfeitorias úteis e necessária segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Findos os articulados foi proferido despacho saneador em que se decidiu julgar improcedente a excepção da ilegitimidade dos AA. AA e marido, BB, julgar procedente a excepção da ilegitimidade do R. JJ quanto ao pedido referido na al. c) supra e que, consequentemente, decidiu absolvê-lo da instância quanto a esse pedido, admitir a reconvenção, nada mais obstar ao conhecimento do mérito da causa, julgar improcedente a excepção da caducidade da acção, julgar improcedente a acção e que, consequentemente, absolveu os réus dos pedidos e não haver que conhecer do pedido reconvencional.
Os autores interpuseram recurso invocando, nomeadamente, a nulidade da decisão nos termos da al. b) do n.º 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil, pelo que, nos termos dos artigos 668º, n.ºs 1, al. b), e 4, e 744º do Código de Processo Civil, foi proferido despacho que declarou nula e de nenhum efeito a aludida decisão na parte que, julgando improcedente a acção, absolveu os réus dos pedidos.
Todavia, prosseguindo os autos, em audiência preliminar de novo se proferiu despacho saneador em que se decidiu julgar improcedente a excepção da ilegitimidade dos AA. AA e marido, BB, julgar prejudicada a apreciação da excepção da ilegitimidade do R. JJ quanto ao pedido referido na al. c) supra, relegar para final o conhecimento da excepção da caducidade da acção e organizou-se a selecção da matéria de facto com base instrutória.
Posteriormente foi proferido despacho a admitir a redução do pedido de forma a eliminar o pedido de cancelamento dos registos a favor dos RR. KK e mulher, LL, e MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda.
Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, tendo-se julgado a acção improcedente por não provada e os RR sido absolvidos dos pedidos e sido julgado prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.
Desta decisão apelaram os AA e interpuseram os RR. KK e mulher LL e OO, recurso subordinado.
Proferido acórdão julgou a Relação improcedente o recurso principal e não tomou conhecimento do recurso subordinado.
Inconformados, recorrem os AA para o STJ alegando, em conclusão, o seguinte:
A- Da matéria de facto que vem provada das anteriores instâncias, resulta claramente que as recorrentes são arrendatários, respectivamente, do ........direito, do .....esquerdo e do ........ andar direito do prédio identificado nos presentes autos, o que sucede há mais de um ano, por referência à data das alienações em causa.
B- Assim, as recorrentes lograram provar todos os pressupostos de que o artigo 47° do RAU faz depender o direito de preferência dos arrendatários.
C- A questão que ora se submete à apreciação deste douto Supremo Tribunal de Justiça é, essencialmente, a de saber se as recorrentes, arrendatárias de parte do prédio urbano sito em Lisboa, na ............, número ...., comporto de ...., dois andares e quintal, descrito na 3a Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 0000-Ajuda e inscrito na matriz da freguesia de Alcântara sob o artigo 1608, não constituído em propriedade horizontal, gozam do direito de preferência na compra e venda da totalidade do mesmo.
D- Na 1ª instância, entendeu-se que: " (...) no caso presente, as AA. são arrendatários de parte de um prédio urbano que, ã data da compra e venda, não estava constituído em propriedade horizontal (tal só veio a suceder em 04.07.2001 - cfr. certidão de fls. 576 e segs.) e, por conseguinte, " (...) nos casos em que o prédio não está sujeito ao regime da propriedade horizontal e o senhorio vende o prédio todo o inquilino de uma parte dele não pode preferir (...)"•
E- Na mesma linha de entendimento, o acórdão recorrido, embora com um voto de vencido, defende que: " (...) o artigo 47°, n° 1, R.A.U., consagra «o princípio de coincidência do objecto do direito de preferência com o do direito preexistente que a justifica. Por isso, ou o direito de preferência se pode exercer apenas em relação ao local arrendado — o que supõe a possibilidade de autonomização jurídica deste — ou não se pode exercer (...).
F- Portanto, a questão em discussão prende-se em saber se um arrendatário de uma parte de um imóvel - que não se encontra constituído em regime de propriedade horizontal ~ pode exercer o direito de preferência relativamente à venda de todo o imóvel ou só relativamente à parte correspondente ao objecto do contrato de arrendamento.
G- A jurisprudência dominante, socorrendo-se frequentemente do parecer da autoria do Prof. Henrique Mesquita, onde se pode ler: "O artigo 47°, n° 1 do RAU, não quis modificar, quanto ao objecto material da preferência, o regime do direito anterior, devendo, por conseguinte entender-se que o arrendatário de parte de um prédio urbano em qualquer dos arrendamentos sujeitos ao regime vinculístico, tem o direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não se encontre subordinado ao regime de propriedade horizontal", tem vindo a considerar, que não estando constituída a propriedade horizontal, o arrendatário de parte de um prédio pode exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel.
H- Nos termos do artigo 47°, n° 1 do Regime do Arrendamento Urbano (RAU). "O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano".
I- Por sua vez, o n° 2 dispõe que: "Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante".
J- O relatório do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n° 321/90, de 15 de Outubro, reconhece que se codificou a legislação dispersa sobre o arrendamento urbano, mantendo, na medida do possível, os textos anteriores quando sobre eles já houvesse uma concretização jurisprudencial anterior a conservar.
K- Tal revela, que o legislador não se quis inovar, neste campo - onde a própria jurisprudência constantemente afirmava o direito de preferência do arrendatário habitacional, na totalidade do prédio (mesmo que o arrendamento se circunscrevesse apenas a uma parte dele) e onde a lei manteve uma linha de continuidade.
L- Caso não se perfilhasse o entendimento de que o arrendatário pode preferir na totalidade do prédio, a norma do n° 2 do artigo 47° do RAU, que manda proceder à licitação, em caso de concurso de preferentes, ficaria sem campo de aplicação.
M- Por outro lado, não se compreenderia também a preferência atribuída às pessoas enumeradas no artigo 90° do RAU, com a qual se pretendeu que essas mesmas pessoas, impedidas de efectivar o novo arrendamento, por o senhorio pretender vender o prédio, pudessem adquirir o imóvel, visto que tal preferência fica reduzida aos casos de arrendamento total do prédio.
N- Consequentemente, não estando constituída a propriedade horizontal, o arrendatário de parte de um prédio pode exercer o direito de preferência em relação a todo o imóvel.
O- Lê-se no acórdão recorrido que: " A preferência do arrendatário de um local não pode ser transformada em cana de pesca para a aquisição de todo o prédio". (Sublinhado nosso).
P- Com devido respeito, dir-se-á que a preferência, tal como é entendida no douto acórdão recorrido, abre amplo espaço à especulação imobiliária, conforme o caso em apreço é exemplo máximo disso.
Q- Vem provado nos presentes autos que, por carta datada de 04/10/2000, o Réu JJ notificou as autoras, ora recorrentes, para, querendo, exercerem o direito de preferência na venda do prédio.
R- Nos termos desta notificação para preferência, o preço do imóvel era o de Esc.22.000.000$00 (vinte e dois milhões de escudos) e a compradora era a S....., Gestão Imobiliária, Lda.
S- Acrescentava a tal notificação, que o réu JJ constituía seu procurador o réu KK, com quem as arrendatárias deveriam tratar de todo e qualquer questão que se relacionasse com a compra e venda do imóvel.
T- O réu KK, ao tomar conhecimento que no prédio existia um andar livre e devoluto de pessoas e bens, no caso o 2o andar esquerdo, e verificando que este seria um bom negócio imobiliário, depressa forjou um contrato de arrendamento em nome próprio, para que, através da licitação, houvesse lugar a concurso de preferentes.
U- Com a cobertura do Réu JJ, em reunião de 26/10/2000, o Réu KK apresentou-se como inquilino do 2º andar esquerdo do prédio - que estava desabitado há quatro anos - para simular a realização da licitação e concorrer na compra do imóvel em igualdade de direito de preferência com as Autoras.
V- O réu KK, antes da reunião de 26/10/2000, nunca fora visto habitar o prédio pelos restantes arrendatários, motivo que levou estas a abandonarem a dita reunião.
W- Posteriormente, por escritura de 29/11/2000, em nome próprio e como mandatário do réu JJ, celebrou o contrato de compra e venda, pelo qual comprou o prédio por Esc. 22 200 000$00 (vinte e dois milhões e duzentos mil escudos).
X- No mesmo dia, por escritura pública, os réus KK e mulher, LL, venderam à ré MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda, dois terços do prédio, pelo preço de Esc. 14 800 000$00 (catorze milhões e oitocentos mil escudos).
Y- O réu JJ, no último parágrafo do documento n° 8 junto com a petição inicial, afirma que "o Sr KK sempre pretendeu vender ou parte do imóvel, ou todas as fracções, porque as suas posses não vão além da possibilidade de ficar com o andar arrendado".
Z- O caso em apreço, subverte todas as razões de interesse e de ordem pública que levaram o legislador a limitar em determinadas situações a liberdade negocial do dono dos bens, submetendo-o a um verdadeiro estado de sujeição, para proteger o que se considera ser o melhor ordenamento da propriedade imobiliária, no nosso caso, a propriedade urbana.
AA- O direito de preferência do arrendatário de uma fracção autónoma na compra do local arrendado estende-se a todo o prédio, se o proprietário o quiser vender por um preço global, salvaguardada que seja a preferência dos demais arrendatários do prédio.
BB- Com efeito, quando o prédio se encontra constituído no regime de propriedade horizontal, operando-se com isso a sua divisão, o direito do proprietário recai sobre cada uma das fracções autónomas que o compõe, por forma a que possa aliená-las ou onerá-las separadamente.
CC- Mas quando o mesmo prédio não esteja constituído sob este regime, o direito do proprietário é único e incidente sobre todo o prédio, como uma só coisa que é.
DD- Nesta última hipótese, quando exista direito de preferência a favor dos locatários, terá ele de ser exercitado relativamente a totalidade da coisa - a unidade física e jurídica que se patenteia - abrindo-se licitação entre os interessados, se for o caso disso, como se determina no n° 2 do artigo 47° do RAU.
EE- Neste sentido, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 01-06-2000, Revista n° 379/00 - 2ª Secção, Costa Soares (Relator), Noronha Nascimento, Ferreira de Almeida entendeu-se que "(•••) Num prédio com vátios anelares, mas não constituído em propriedade horizontal, se o arrendatário de um desses andares desejar preferir apenas sobre esse locado, terá de diligenciar junto do proprietário pela constituição da propriedade horizontal ou, se o não conseguir, terá de preferir pela totalidade do conjunto vendido(...)"
FF- O facto de juridicamente o prédio se encontrar no regime de propriedade plena não constitui, só por si, motivo impeditivo de um ou mais arrendatários poderem preferir na compra do imóvel, quando, naturalmente, exista um acordo entre os arrendatários ou entre alguns deles no sentido de preferirem em conjunto de forma a constituírem um regime de compropriedade.
GG- É vastíssima a doutrina e a jurisprudência que acolhe posição no mesmo sentido: Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, Almedina, 2a ed., 1996, p. 232 3e segs. E Acs. Da RL, de 39.04.96, in CJ, XX, t.2, p. 132, e de 19.11.96, in CJ, XXI, t, p. 13, e os Acs. Do STJ, de 10.12.97, in BMJ 472°, p.454, de 28.01.97, in CJ/STJ, 1997, t. 5, p. 77, e de 31.05.2007, Processo 07B1554, in www.dgsi.pt).
HH- Este douto Tribunal de Justiça, no seu Acórdão de 26/09/91 (BMJ N 409 ANO DE 1991 PAG779) faz várias referências à doutrina e à jurisprudência que acolhe tal posição: "(.. .)A este respeito, no acórdão deste Tribunal de 10-4-86 (BMJ 356-329) formularam-se, designadamente, as seguintes pertinentes considerações:
"São razões de interesse e de ordem pública que levam o legislador a limitar em determinadas situações a liberdade negocial do dono dos bens, submetendo-o a um verdadeiro estado de sujeição, para proteger o que se considera ser o melhor ordenamento da propriedade imobiliária, no nosso caso, a propriedade urbana (Cfr. Prof. Antunes Varela, na Ver. Leg. Jur., ano 117, página 238) (...) instituído o regime de propriedade horizontal, opera-se com isso a divisão do prédio, recaindo os direitos de proprietário sobre cada uma das partes individualizadas que o compõem, por modo que pode aliena-las ou onerá-las separadamente. Mas quando não se ache instituído este regime, o direito do proprietário é único e incidente sobre todo o prédio, como uma só coisa que é(...).
II- O legislador de 1990 transpôs para o artigo 47° do RAU - REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO o mesmo espírito da Lei n°63/77.
Ou seja: as razões de interesse e de ordem pública e da política de acesso à habitação própria, constitucionalmente consagrada.
JJ- Também aqui o legislador de 1990 entendeu que um dos instrumentos adequados para esse objectivo era o de conferir aos arrendatários habitacionais direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos imóveis respectivos.
KK- Sendo o artigo 47° do RAU de aplicação ao caso em apreço, aqui se determina que: "1-0 arrendatário do prédio urbano ou de uma fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano. 2-Sendo dois ou mais preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante".
LL- Na interpretação desta mesma norma jurídica, no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 19/05/2009 (Proc. N°5541/03.5TBVFR.P1(2009) entendeu-se que: (...)no caso do art° 47° do RAU se enuncia a hipótese de existência de um prédio onerado com vários direito legais de preferência concorrentes, em que cada arrendatário é titular de um direito de preferência próprio e autónomo dos demais, mas que se refere a um mesmo objecto. Além disso, o art° 47°, n° 2, do RAU não tem. a estrutura de uma norma proibitiva: o facto de contemplar a licitação entre preferentes, não implica que seja proibido o exercício conjunto de direitos de preferência concorrentes quando nisso estejam de acordo os preferentes(...) Sendo lícita a aquisição de um prédio em compropriedade, não seria compreensível que, havendo acordo de todos os titulares de direitos de preferência concorrentes em adquirir o objecto da preferência nessas condições, estes não o pudessem fazer(..)". Esta mesma evidência foi reconhecida no Acórdão do STJ de 29/4/2003 (Proc. 03Al06) in www.dgsi.pt.
MM- No mesmo sentido, Acórdão da Relação do Porto, de 15.12.1998, (BMJ, 482, página 297) diz o seguinte: "I. O direito de preferência do arrendatário de uma fracção autónoma na compra do local arrendado estende-se a todo o prédio, se o proprietário o quiser vender por um preço global, salvaguardada que seja a preferência dos demais arrendatários do prédio. II. O n° 1 do artigo 499° do Código Civil não impõe um litisconsórcio necessário. Havendo vários titulares, um só deles pode, legitimamente, exercer o direito de preferência, desde que alegue que os demais titulares renunciaram ao exercício do seu direito, sendo suficiente a afirmação de que os mesmos não desejam exercê-lo (...) ".
NN- Também, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 10-11-1998, Revista n° 973/98 – 1ª Secção, Relator Cons. Lopes Pinto, entendeu-se que: I — O direito de preferência consagrado no artigo 47, n° 1, da RA U, pressupõe que o arrendatário tenha tomado o locado para sua habitação. II — A ratio não é somente tornar-se senhorio de si próprio, mas sim vir a sê-lo se verificado certo condicionalismo e é isto que a lei Fundamental quis e quer promover — o acesso à habitação própria ".
OO- Em caso idêntico, por acórdão de 10 de Dezembro de 1997, este douto Supremo Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso de uma decisão proferida em 12 de Setembro de 1996 pelo Tribunal Judicial da Comarca de Sintra, que reconheceu à autora, nos termos do artigo 47° do RAU, o direito de preferência na venda do prédio.
PP- Alegado naquele processo a inconstitucionalidade do artigo 47° do RAU, decidiu este Tribunal que: "Perspectivando quanto ao proprietário, um tal reconhecimento do direito de preferência ao arrendatário habitacional não lhe exclui nem cerceia o direito de alienar, apenas lhe impõe a venda àquele (e esta limitação da liberdade de escolha do comprador não é inconstitucional, pois que se justifica pela situação em o exercício do direito de arrendamento coloca o arrendatário, situação de ocupante munido de título a que a lei reconhece valor não só jurídica mas socialmente relevante e básico) exactamente o mesmo objecto e nas mesmas condições, ou seja, naquilo que é abrangido na expressão tanto por tanto. (...)".
QQ- Interposto recurso deste acórdão para o Tribunal Constitucional, a fim de ser apreciada a constitucionalidade dos artigos 47° do RAU e 1410 ° do Código Civil, enquanto interpretados "em termos de consagrarem um direito de preferência do arrendatário, mesmo para lá do local que lhe está arrendado e que ele habita";
RR- Por acórdão daquele Tribunal de 5 de Abril de 2000 - Acórdão n°225/00, Proc. n°43/98, 3a Secção, Relator: Cons. Sousa e Brito - foi negado provimento ao recurso, considerando:"que o artigo 47°, n° 1 do RAU não é inconstitucional, designadamente não viola o disposto no art. 62° da Constituição, quando interpretado em termos de atribuir ao arrendatário de parte de um prédio urbano, que não está constituído em propriedade horizontal, o direito de preferência na alienação da totalidade do prédio (...) ".
SS- Na doutrina, os Professores PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA comungam da mesma opinião. No caso "de a alienação projectada ou realizada se referir à totalidade do imóvel, não subordinado ao regime da propriedade horizontal, a preferência competirá a todos os co-arrendatários das partes do mesmo imóvel, cujo contrato perdure há mais de um ano" (Código Civil Anotado cit.,Vol.II,pág.568).
TT- A preferência do arrendatário na compra do local arrendado é reconhecida por lei justamente porque permite ao arrendatário a unificação da propriedade, ou seja, o uso pleno da coisa concentra-se nas mãos de quem já tenha uma ligação directa com ela.
UU- Ou seja: unificada a propriedade, deixa de haver potenciais conflitos entre os diversos intervenientes no gozo da propriedade, do mesmo passo que garante uma melhor gestão e exploração da mesma.
VV- Se este é o objectivo da lei, não lhe será indiferente a pessoa do arrendatário face a um terceiro (que nenhuma relação tem com o imóvel), quando se trata de vender o mesmo imóvel no qual se integre o local arrendado.
WW- Esta solução parece ser a mais consentânea com a letra e o espírito da lei encontra sólido apoio quer na doutrina mais autorizada ( Professor Antunes Varela, Venda Judicial de Fracções Sujeitas ao Direito de Preferência do Arrendatário in Col. Jur. STJ, V, I, V e Prof. Henrique Mesquita, Direito de Preferência: Alienação da Coisa juntamente com outra por Preço Global e Notificação para preferir, in RDES, XXVIII, pgs. 59 e segs), quer na jurisprudência dos nossos Tribunais (Ac. da Rei. De Lisboa, de 17.02.1998, in Col. Jurisp. XXIII, V, 131; Ac. Rei. Porto, de 06.04.1992 in BMJ ~ 416 - 709; Acs. STJ de 26.09.1991 in BMJ - 409 - 779; de 28.01.1997 in Col. Jurisp. SRJ, V, 1, 77; de 13.02.1997, in Col. Jurisp. STJ, V, 1, 104; de 02.06.1999, in Col. Jurisp. STJ, VII, 2, 129; e Ac. Rei. Porto, de 13.11.1992, in Colect. Jurisp., XVII, 5, 205).
XX» Em resumo: os supracitados incisos legais permitem-nos concluir que não estando o imóvel constituído em propriedade horizontal, qualquer dos arrendatários (ou todos em conjunto) pode exercer o direito de preferência em relação à totalidade desse imóvel e não apenas à parte arrendada.
Os RR, reconvintes, KK e mulher LL e OO, interpuseram recurso subordinado alegando, em conclusão, o seguinte:
a) Os segundos RR e a 3ª R despenderam com sisa, escrituras, registo predial, ramal de electricidade e contribuição autárquica a quantia de 8.880,83 €;
b) Houve absoluta necessidade de fazer obras em todo o prédio, dado se encontrar degradado, tendo sido dado conhecimento às AA;
c) As obras foram incorporadas nas partes comuns e nos andares, ficando o prédio muito beneficiado e sequentemente valorizado;
d) as obras no prédio em apreço foram adjudicadas à PP SA, sociedade que as viria a concluir, sendo que as que foram realizadas nas partes comuns e 1º andar esquerdo importaram em 84.097,32 €, acrescidos de IVA e as que foram realizadas no 2º andar esquerdo importaram em 18.954,32 € também acrescidos de IVA;
e) Na data da contestação as obras já estavam executadas a 70% vindo a ser concluídas pouco tempo depois;
f) Para além das despesas conhecidas, outras tiveram de ser feitas, nomeadamente as inerentes à obra de conservação e pagamento de contribuições autárquicas desde 2001 até à data
Nestes termos, caso a acção de preferência venha a ser julgada procedente por provada, deve dar-se provimento ao presente recurso subordinado, julgando-se procedente por provado o pedido reconvencional, devendo as AA ser condenadas a pagar solidariamente aos segundos RR e 3ª R a quantia de 111.932,47 €, juros vencidos e custas e ainda o que se liquidar em execução de sentença.
Contra-alegaram os RR KK e mulher LL e OO dizendo, em suma, que o art.47º do RAU só permite exercer o direito de preferência em relação ao local arrendado ou à sua fracção e não à sua totalidade. Que caducou o direito de preferência das AA.
O recurso subordinado foi julgado deserto por acórdão do Tribunal da Relação tendo desse acórdão sido interposto agravo, alegando os agravantes, em conclusão, o seguinte:
As AA recorreram de revista tendo por sua vez os RR apresentado recurso subordinado de revista e apenas no caso do recurso independente proceder;
Em 14/10/2010 foi proferido despacho a admitir recurso independente e bem assim o recurso subordinado;
Os RR apresentaram as suas alegações no recurso subordinado de revista no dia 9/12/2010 precisamente no prazo de 30 dias após terem sido notificados das alegações do recurso independente;
Sucede que por acórdão da Relação foi julgado deserto o recurso de revista subordinado dos RR entendendo que o prazo para a apresentação de alegações é o prazo marcado no art.698ºnº2 do Código do Processo Civil (CPC);
Porém, tratando-se de um recurso subordinado é inaplicável o regime do citado art.698ºnº2 atenta a ressalva constante do nº3.
O acórdão recorrido violou os arts.144ºns.1 e 3, 150ºnº1 c), 253ºnº1, 254ºns.1 e 3, 291ºns.1 e 4, 724ºnº1 e 698ºns.2 e 3 todos do CPC.
Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
São os seguintes os factos dados como provados pelas instâncias:
1- As autoras são inquilinas do .... direito, .... esquerdo e primeiro direito, respectivamente, do prédio urbano sito em Lisboa, na ............, número ...., composto de ...., dois andares e quintal, descrito na 3.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 0000-Ajuda e inscrito na matriz da freguesia de Alcântara sob o artigo 1608, nos termos que constam do documento n.º 1 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido;
2- Os contratos de arrendamento das autoras duram há mais de vinte anos, cada um;
3- Por carta datada de 4/10/2000, o réu JJ notificou as autoras para, querendo, exercerem o direito de preferência na venda do prédio, nos termos que constam do documento n.º 2 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido;
4- Nos termos desta notificação para preferência, o preço era de 22.000.000$00 (vinte e dois milhões de escudos) e a compradora era a Sotres, Gestão Imobiliária, Lda.;
5- Acrescentava a notificação que o réu JJ constituía procurador o réu KK referindo-se que “qualquer assunto relacionado com esta carta, deverá ser tratado directamente com o Exmo. Sr. KK, nas Rua dos ........, ....., .....andar (...)”;
6- As autoras comunicaram a intenção de exercerem o direito de preferência, por cartas datadas de 12 e 16 de Outubro de 2000, nos termos que constam dos documentos n.ºs 3 e 4 juntos com a petição inicial que se dão por reproduzidos;
7- No documento n.º 3 junto com a petição inicial solicita-se ao réu KK que “(...) nos informe se a venda em apreço, será feita livre de quaisquer ónus, e que, como encargos só tem os arrendamentos dos andares a que corresponde o primeiro andar direito e o segundo andar direito”;
8- As inquilinas CC e AA, pretendiam, conjuntamente, exercer o aludido direito de preferência;
9- O réu JJ entregou ao réu KK o original do documento junto a fls. 74, que aqui se dá por integralmente reproduzido, mas pelo qual o notifica para, querendo, exercer o direito de preferência na venda do prédio;
10- O réu KK remeteu ao réu JJ o documento junto a fls. 75, que aqui se dá por integralmente reproduzido, mas através do qual o informa pretender exercer direito de preferência;
11- Por carta datada de 20/10/2000, o réu JJ informou as autoras que quatro inquilinos tinham exercido o direito de preferência e que iria proceder a uma licitação, nos termos que constam do documento n.º 5 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido;
12- O réu JJ, no documento n.º 5 junto com a petição inicial (último parágrafo), refere que “em relação à V/ questão, o prédio é vendido livre de quaisquer ónus, e como encargos tem os arrendamentos do r/c direito e esquerdo – 1º direito e o 2º direito e 2º esquerdo”;
13- O réu JJ, até à carta datada de 20/10/2000, cuja cópia foi junta a fls. 29, nunca tinha feito qualquer referência à existência de um inquilino no 2.º esquerdo;
14- A reunião de 26/10/2000 teve lugar com vista à realização das licitações;
15-Na reunião de 26/10/2000, as autoras obtiveram a confirmação de que o quarto preferente não era a Sr.ª D.ª Amélia, inquilina do 3.º dtº, mas sim o réu KK;
16- O réu KK, antes da reunião de 26/10/2000, nunca fora visto no prédio pelos seus habitantes;
17- O 2.º andar esquerdo estava desabitado há quatro anos;
18- As autoras recusaram-se a licitar com o réu KK;
19- Quando as autoras colocaram em causa a legitimidade do réu KK para licitar, o réu JJ informou que aquele era inquilino do 2.º esquerdo;
20- Na reunião de 26/10/2000, nem o réu JJ, nem o réu KK exibiram um contrato de arrendamento às autoras;
21- Por não ter sido exibido às autoras contrato de arrendamento celebrado entre o réu JJ e o réu KK, aquelas recusaram-se a negociar com este e abandonaram a reunião;
22- A autora AA chegou a ver uma folha de papel branco, onde supostamente estava firmado o contrato de arrendamento entre o réu JJ e o réu KK;
23. A renda que constava no documento apresentado à autora AA era de 10.000$00 (dez mil escudos);
24- A autora AA teve dúvidas sobre a licitude do documento referido no n.º 22;
25- O mesmo não tinha qualquer prova de apresentação nas finanças;
26- As autoras CC e DD nunca viram o papel referido no n.º 22;
27- As autoras abandonaram a reunião e recusaram-se a proceder à licitação;
28. As autoras receberam, após a reunião, uma carta do réu JJ, com uma acta da reunião de 26/10/2000, nos termos que constam do documento n.º 6 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzido;
29- Por carta de 22/11/2000, as autoras impugnaram o conteúdo da referida acta da reunião, nos termos que constam do documento n.º 7 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzido;
30- O réu JJ respondeu, por carta de 28/11/2000, negando a falsidade da acta, nos termos que constam do documento n.º 8 junto com a petição inicial que se dá por reproduzido;
31- O réu JJ no último parágrafo do documento n.º 8 junto com a petição inicial afirma que “o Sr. KK sempre pretendeu vender ou parte do imóvel, ou todas as fracções, porque as suas posses não vão além da possibilidade de ficar com o andar arrendado (...)”;
32- Por escritura de 29/11/2000 o réu KK, em nome próprio e como mandatário do réu JJ, celebrou o contrato de compra e venda, pelo qual comprou o prédio ao réu JJ por 22.200.000$00 (vinte e dois milhões e duzentos mil escudos), nos termos que constam da certidão junta como documento n.º 9 da petição inicial, que se dá por reproduzida;
33- Por escritura de 29/11/2000 os réus KK e mulher, LL, venderam à ré MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., dois terços do prédio, pelo preço de 14.800.000$00 (catorze milhões e oitocentos mil escudos), nos termos que constam da certidão junta como documento n.º 10 da petição inicial, que se dá por reproduzida;
34- Os réus KK e mulher, LL não notificaram as autoras para, querendo, exercerem o direito de preferência no negócio aludido no n.º 33;
35- O réu KK enviou à autora AA a comunicação escrita cuja cópia foi junta a fls. 44 e se dá por reproduzida, a qual está datada de 4/12/2000, onde consta “a escritura para meu nome foi feita em 29/11/2000 e tive de vender dois terços do prédio à Sociedade MM, Lda (…). De imediato irei fazer obras no meu andar e, conjuntamente com a MM, iremos fazer obras nas partes comuns do prédio. Findas as obras estaremos abertos a vender aos inquilinos as fracções que habitam (…)”;
36- No dia 4/12/2000, por carta que enviou à autora AA, o réu KK afirma que: “como estava interessado apenas no meu andar e não tinha dinheiro para tudo, tive que arranjar alguém que me financiasse”, nos termos que constam do documento n.º 11 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzido;
37- As autoras tiveram conhecimento das transmissões quando obtiveram as certidões das escrituras de compra e venda juntas como documentos n.ºs 9 e 10 da petição inicial;
38- Os réus KK e mulher, LL, e a ré MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., realizaram despesas com a sisa, escrituras, registo predial, ramal de electricidade e contribuição autárquica, todas relativas ao imóvel identificado no n.º 1, no valor de 1.780.447$00;
39- O prédio está degradado tendo os réus KK e mulher, LL, e a ré MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., resolvido fazer obras, o que o réu KK comunicou à autora AA em 4/12/2000;
40- As obras foram adjudicadas e estão a ser executadas desde Março de 2001, o que os autores sabem;
41- Foram adjudicadas à firma PP – Construções, S.A., nos termos que constam dos documentos juntos a fls. 103/114, que se dão por reproduzidos;
42- As obras que se encontram a ser realizadas nas partes comuns e 1.º andar esquerdo importam em 16.860.000$00, acrescidos de IVA, e as obras que se encontram a ser realizadas no 2.º andar esquerdo importam em 3.800.000$00, acrescidos de IVA;
43- As obras estão executados em 70% (incluindo IVA), nos termos que constam dos documentos juntos a fls. 115/120 que se dão por reproduzidos;
44- Na procuração forense, subscrita por QQ e seu marido ao Dr. RR, está indicado o domicílio na Rua ....., n.º ..., ....dtº, Lisboa.
Por escritura de 29/11/2000 o réu KK, em nome próprio e como mandatário do réu JJ, celebrou o contrato de compra e venda pelo qual comprou ao réu JJ, por 22.200.000$00, o prédio urbano sito em Lisboa, na ............, número 19, composto de ...., dois andares e quintal, descrito na 3.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 0000-Ajuda e inscrito na matriz da freguesia de Alcântara sob o artigo 1608.
Por escritura de 29/11/2000 os réus KK e mulher, LL, venderam à ré MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários, Lda., dois terços deste prédio pelo preço de 14.800.000$00.
C) O Direito:
I – Agravo:
Os RR KK, mulher e outro agravaram do acórdão da Relação que julgou deserto o seu recurso de revista subordinado por não apresentação atempada das respectivas alegações.
O recurso subordinado tem por causa o recurso independente; o recorrente subordinado interpõe o seu recurso pelo facto de a parte contrária ter impugnado sentença, acórdão ou despacho; se esta tivesse aceitado a decisão, ele ter-se-ía também conformado com ela. Daí vem que a vitalidade, a razão de ser do recurso subordinado fique necessariamente presa e condicionada à vitalidade do recurso principal e daí que o art.682ºnº2 do CPC declare que o recurso subordinado pode ser interposto dentro de 10 dias, a contar da notificação do despacho que admite o recurso da parte contrária. Como a disposição do recorrente subordinado é recorrer somente no caso de a outra parte impugnar a decisão, compreende-se que o prazo para a interposição do recurso só comece a correr depois de ele saber que o seu adversário recorreu e sabe-o pela notificação do despacho que admitiu o recurso independente.
O art.682º diz que o recurso subordinado pode ser interposto dentro de 10 dias a contar do conhecimento da interposição do recurso principal o que não impede que o recorrente subordinado não aproveite o benefício dum prazo suplementar para interpor o seu recurso.
Se o código estabeleceu um regime próprio para o prazo de interposição do recurso subordinado, já o não fez quanto ao prazo da apresentação das alegações. Estas quer no recurso principal quer no subordinado devem ser apresentadas no prazo de 30 dias, contados da notificação do despacho de recebimento do recurso, segundo o art.698ºnº2, 1ª parte do CPC.
Se é verdade que o recurso subordinado (quanto à sua interposição) está dependente da interposição do recurso principal (e daí um prazo suplementar que permita ao recorrente subordinado saber se o principal foi ou não interposto e foi ou não admitido), o objecto do recurso subordinado expresso nas respectivas alegações não se encontra na dependência directa da argumentação plasmada nas alegações do recurso principal. Nesta dependência estão as contra-alegações ao recurso principal e não aquelas do recurso subordinado. Por isso previu a lei adjectiva um prazo para o recorrido produzir resposta, contado da notificação da apresentação da alegação do recorrente e não estabeleceu idêntico prazo para a apresentação das alegações em recurso subordinado.
Nem se diga, como pretendem os recorrentes, que o prazo de apresentação das alegações do recurso subordinado é o que decorre do art.698ºnº3 do CPC, já que a aplicação deste dispositivo se confina à apresentação de recursos por ambas as partes permitindo-se ao primeiro dos recorrentes o direito de produzir uma nova alegação mas somente para impugnar os fundamentos da segunda, não sendo curial interpretar extensivamente este preceito como um benefício de prazo suplementar para a apresentação de alegações em recurso subordinado semelhante ao que lhe é concedido pelo art.682º do CPC em sede de interposição.
Tendo os aqui recorrentes apresentado as alegações, do recurso subordinado, nos trinta dias após a notificação das alegações dos recorrentes principais é evidente que se encontra deserto aquele recurso por intempestividade na apresentação das mesmas, não merecendo qualquer reparo o acórdão da Relação que não violou nenhuma das normas invocadas pelos recorrentes.
Nesta conformidade, sem necessidade de mais considerandos, acórdão os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça em julgar improcedente o agravo confirmando o douto acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
II – Revista:
1º - Recurso das AA:
Delimitando o thema decidendum temos que no presente recurso está em apreciação se às AA assiste ou não direito de preferência na compra do imóvel de que são arrendatárias e, em caso afirmativo, decidir-se das consequências jurídicas do exercício de tal direito.
Na esteira do Prof. Oliveira Ascensão (in Direitos Reais, 2ª edição, pags.539 e segs.) “o direito de preferência atribui a um sujeito a prioridade, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular actual um direito de gozo sobre uma coisa”.
A figura padrão continua a ser o direito de preferência do comproprietário prevista no art.1409ºnº1 do Código Civil (CC). As preferências legais resultam automaticamente da verificação de dadas situações reguladas a propósito de cada uma delas.
Nas preferências legais, como o beneficiário se pode substituir ao adquirente de um direito real, ainda que a transferência do direito alheio se tenha consumado e a coisa tenha passado para o poder de terceiro (art.1410º do CC) é facilmente verificável a inerência própria de todos os fenómenos reais. O regime das preferências de natureza real está disperso na regulamentação das várias situações que atribuem direito de preferência, sem que haja um tratamento unitário. Em todos os casos é fundamental a faculdade de o preferente fazer sua a coisa alienada, dando o tanto pelo tanto.
O código civil na redacção original, anterior às alterações produzidas pela Lei nº6/2006 de 27 de Maio, continha a consagração do direito de preferência, apenas, para os titulares de arrendamentos para comércio ou indústria previsto no art.1117º que rezava: “Na venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio arrendado, os arrendatários…têm direito de preferência, sucessivamente e por ordem decrescente das rendas”.
A Lei nº63/77 de 25 de Agosto estendeu, no art.1ºnº1, o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento, ao locatário habitacional de imóvel urbano.
Por seu turno, o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº321-B/90 de 15 de Outubro (aplicável ao caso subjudice) veio estabelecer no art.47ºnº1 que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
O actual art.1091ºnº1 a) do CC comporta redacção idêntica à do art.47ºnº1 citado condicionando, todavia, o direito de preferência a arrendamentos feitos há mais de três anos.
Entendeu o Tribunal “a quo” que a introdução, no texto da lei, da expressão local arrendado limitaria o direito de preferência ao andar ou à parte do prédio efectivamente dada de arrendamento impedindo o ou os arrendatários de preferir na compra e venda da totalidade de um prédio não constituído em propriedade horizontal.
Desde logo o confronto dos dois números em que o artigo se decompõe leva-nos a uma interpretação não restritiva do preceito (actus debet interpretari ut aliquid operetur non ut sit inanis et inutilis). Diz o nº2 do art.47º do RAU que sendo dois ou mais preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante. Os preferentes a que este número se refere são, em princípio, os locatários habitacionais do prédio arrendado. O nº2 restaria sem âmbito de aplicação em situações de não constituição da propriedade horizontal, pois não seria curial abrirem-se licitações concorrenciais entre o preferente do andar ou parte do prédio locado e os demais locatários do restante prédio. Em caso de propriedade horizontal o preferente na compra e venda do andar locado é, em princípio, o locatário do andar arrendado e não os demais locatários dos restantes andares.
Não é este, contudo, o argumento decisivo: é que nem do preâmbulo do decreto-lei, nem da análise dos trabalhos preparatórios decorre ter o legislador tido a intenção de afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel. Pode impressionar o facto de o legislador ter introduzido, no nº1 do art.47º, a expressão “local arrendado”, só que tal expressão não é sinónimo, apenas, de andar arrendado mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa.
Se o legislador tinha a intenção de restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê-lo dito no art.47º, dando-lhe redacção diversa. Não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia amplianda, odiosa restringenda).
Assim mesmo o entendeu o Assento nº2/95 de 1 de Fevereiro de 1995, in Diário da República, Iª série, A, de 20 de Abril de 1995, quando afirma que: “vendido um prédio urbano a locatário habitacional de parte dele, sem que o proprietário tenha cumprido o disposto no art.416ºnº1 do CC quanto aos restantes locatários, o comprador não perde, pelo simples facto da aquisição, o respectivo direito legal de preferência”.
Não estamos, pois, perante uma opção legislativa mas em face de imprecisão de conceitos técnico-jurídicos.
Nem se diga, como no acórdão recorrido, que estamos perante um direito subordinado na medida em que a função da preferência seria permitir ou garantir a obtenção do objectivo que o direito principal se propõe e, como tal, sempre seria impossível ao locatário habitacional preferir num direito que lhe não assiste. A ser assim, devia haver um laço de subordinação funcional entre o direito principal e o direito de preferência, comum em todas as situações jurídicas de preferência (convencionais e legais) o que nem sempre se verifica.
O direito de preferência mais do que servir a afectação do bem, conteúdo do direito principal, contem finalidades próprias que excedem aquela afectação. Assim a posição do arrendatário será necessariamente uma posição complexa, uma vez que, no seu protótipo legal, envolve um direito de gozo e um direito de aquisição. Não há subordinação, uma vez que nenhum daqueles direitos é subordinado. O que há é uma conjugação de posições paralelas.
Por outro lado, embora o direito do locatário seja um direito obrigacional não podemos deixar de ter presente que o arrendamento (urbano) desempenha uma função social de extrema relevância ao proporcionar-se a outrem o uso e fruição de um bem essencial. Desde que o Homem deixou de ser arborícola, a casa (em qualquer das suas formas) tornou-se, a par da alimentação, um bem imprescindível da humanidade. A falta de habitação, a precariedade da habitação, a falta de condições da habitação ou a impossibilidade económica de aceder a uma habitação condigna constitui um dos dramas das sociedades urbanas modernas.
O legislador tem procurado, de forma mais ou menos equitativa, conciliar os interesses dos locadores e dos locatários. O direito de preferência do locatário habitacional insere-se neste contexto procurando-se que este não fique à mercê de interesses económicos contingentes que possam vir a pôr em causa um direito constitucionalmente consagrado (art.65ºnº1 da Constituição da República Portuguesa) como seja o direito à habitação.
Dizer-se, como se diz no acórdão recorrido, que “a preferência do arrendatário de um local não pode ser transformada em cana de pesca para a aquisição de todo o prédio” leva a interrogarmo-nos (continuando no emprego de conceitos marítimos e piscatórios) porque razão a cana de pesca há-de servir a terceiros para pescarem nas águas territoriais dos locatários do prédio?
Nem se vê, ainda na análise do acórdão recorrido, que a existência de um direito de preferência na aquisição de todo o prédio “onere mais gravemente a situação do senhorio”. O direito de preferência não concede ao preferente qualquer privilégio de redução do preço de venda. Aliás, o vendedor deve comunicar ao comprador preferente o preço por que pretende vender e é na base desse preço que o comprador se determinará. Ao senhorio é-lhe, em princípio, indiferente vender o imóvel a A ou a B tanto assim que se discutiu na jurisprudência e na doutrina sobre a legitimidade ou ilegitimidade do vendedor nas acções de preferência salvo em caso de simulação.
A ausência de um direito de preferência nos termos maioritariamente defendidos pelo STJ permitirá, isso sim, a possibilidade de uma série de especulações imobiliárias as quais poderão onerar não os locadores mas os locatários.
Em conclusão, e de acordo com a jurisprudência prevalente do STJ, temos que a preferência existe para a fracção autónoma arrendada, no caso do prédio estar constituído em propriedade horizontal, ou para todo o imóvel se este não estiver legalmente parcelado, uma vez que não havendo parcela autónoma, a preferência não pode incidir, apenas, sobre a parte arrendada, não sendo de interpretar restritivamente o art.47ºnº1 do RAU. A preferência na compra e venda de todo o imóvel pode ser em concorrência com outros eventuais locatários (por todos Ac. STJ 1842/04.3TVPRT.S1 de 12.11.2009, in ITIJ – acórdãos do STJ).
Decidindo-se, pois, que às AA assistia o direito de preferência na compra e venda da totalidade do prédio onde detinham o arrendamento vejamos, agora, quais as consequências jurídicas subsumíveis da prova produzida.
Retira-se desta que em 4/10/2000 o R JJ notificou as AA para, querendo, exercerem a preferência na venda do prédio identificado nos autos tendo sido, para o efeito, indicado o nome da compradora e o preço porque era efectuada a venda.
As AA, por cartas datadas de 12 e 16 de Outubro de 2000, comunicaram a intenção de exercerem o direito de preferência.
O R JJ constituiu seu procurador o R KK que, por seu turno, declarou, ele também, pretender exercer o direito de preferência. Na sequência disso o R JJ informou as AA, por carta de 20 de Outubro de 2000, que quatro inquilinos pretendiam exercer os respectivos direitos de preferência indo proceder-se a licitação, em reunião que se realizou em 26/10/2000.
As AA por razões que se prendem com a validade do contrato de arrendamento feito ao R KK recusaram-se a licitar o prédio dos autos e abandonaram a reunião. Foi-lhes, entretanto, dado conhecimento da acta da reunião após a efectuação desta, cujo conteúdo as AA impugnaram por carta de 22/11/2000.
De todo o acervo probatório retira-se, por um lado, que às AA foi comunicada, pelo senhorio, a intenção de vender o prédio onde aquelas eram locatárias bem como todos os elementos necessários ao exercício dos respectivos direitos de preferência, por outro, que lhes foi comunicada as condições em que a venda se realizou após a reunião de 26/10/2000. As AA entre 26/10/2000 e 22/11/2000 tiveram perfeito conhecimento dos elementos essenciais da alienação, não se encontrando minimamente provada a falsidade do contrato de arrendamento do R KK nem a falsidade da acta referente à reunião do dia 26/10/2000. Assim, tendo as AA tido conhecimento dos elementos essenciais da alienação, pelo menos em 22/11/2000, e tendo a acção de preferência sido proposta em 29/5/2001 encontra-se caducado, nos termos do art.49º do RAU e 1410ºnº1 do CC, o direito das AA quanto à preferência na venda do prédio dos autos feita ao R KK.
O mesmo não se dirá da venda efectuada em 29/11/2000 pelo RR KK e mulher LL à R. MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários Ldª, venda essa que não foi comunicada às AA para, também aqui, poderem exercer o seu direito de preferência. A A AA apenas teve conhecimento da realização da escritura supra referida por carta de 4/12/2000 que os RR KK e mulher lhe enviaram. As AA, resulta da prova produzida, tiveram conhecimento das transmissões agora efectuadas com a R MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários Ldª, pelas certidões das escrituras de compra e venda.
Neste particular, está em tempo a acção de preferência interposta pelas AA quanto à transmissão de uma quota de dois terços do direito de propriedade do prédio identificado vendida à R MM, Utilidades, Equipamentos e Investimentos Imobiliários Ldª. Na verdade sendo lícito às AA preferirem na totalidade do prédio conforme ficou explanado supra, tendo, agora, sido vendida apenas dois terços do prédio em causa a preferência opera, relativamente a elas, na base da quota parte vendida tendo por isso aquelas direito a haver para si a quota alienada.
O efeito substantivo da procedência da acção de preferência opera ex tunc, a partir do momento da celebração do negócio por ela atacado, sendo por isso procedente o segundo pedido subsidiário das AA a partir da data da celebração do negócio aqui posto em crise.
2º - Recurso dos RR:
Não há que tomar conhecimento do recurso subordinado de revista interposto pelos RR por o mesmo ter sido julgado deserto.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça em conceder revista parcial ao recurso das AA e revogando o acórdão recorrido, julgar procedente por provado o segundo pedido subsidiário por elas formulado.
Custas por AA e RR na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 12 de Janeiro de 2012
Orlando Afonso (Relator)
Távora Victor
Sérgio Poças