Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B2016 |  |
PARTE COMUM
DIREITO DE USO
"A" e B instauraram, em 23 de Fevereiro de 2000, no Tribunal Judicial de Gondomar, acção ordinária contra C, D, E e outros (devidamente identificados nos autos em termos que, dado o seu grande número, aqui se têm por reproduzidos), pedindo que seja anulada a deliberação da assembleia de condóminos por via da qual foi aprovada a execução das obras mencionadas na petição e o consequente pagamento de 1.763.323$00 por cada um dos autores.
Alegaram, para tanto, em resumo, que:
- a mencionada deliberação viola a lei, na medida em que, não obstante o condomínio ser constituído por partes comuns que beneficiam exclusivamente os condóminos de cada um dos blocos em que as respectivas fracções estão integradas, na proposta aprovada pela deliberação em crise, os denominados "trabalhos comuns" (nomeadamente, todas as paredes exteriores, o estaleiro, as varandas, os tectos das galerias, as soleiras em mármore, as chapas de cobertura, as juntas de dilatação verticais, guardas de galerias em ferro, guardas de varanda em ferro, caleiras em PVC, condutores em PVC, substituição dos pontos de luz), seriam imputados a cada fracção mediante uma permilagem média, ou seja, todas as fracções contribuiriam para todas as obras;
- ora, as moradias não devem responder pelas obras e/ou quaisquer outras despesas referentes aos blocos habitacionais, nem aos blocos habitacionais devem ser imputadas quaisquer despesas referentes às moradias individuais;
- doutro passo, não é necessária a realização das obras aprovadas, porquanto a urbanização apresenta um bom estado de conservação;
- ademais, aquelas obras (nomeadamente, a substituição de toda a tinta exterior por monomassa, com um custo superior a 100.000.000$00, e a colocação de telhas diferentes nas coberturas das habitações e o levantamento da parte traseira do telhado) não podem qualificar-se como obras de manutenção, mas, antes, pela sua dimensão, e pela completa alteração estética do complexo habitacional constituem inovações, cuja aprovação está dependente da aprovação da maioria dos condóminos, devendo tal maioria representar 2/3 do valor do prédio;
- na assembleia em causa, estava presente apenas cerca de 30% do capital investido.
Na contestação, os réus deduziram a excepção dilatória da sua própria ilegitimidade e, bem assim, a dos autores, tendo, de igual passo, impugnado a generalidade da alegação fáctica aduzida pelos autores em apoio da sua pretensão.
Na subsequente réplica, bateram-se os autores pela improcedência das deduzidas excepções dilatórias de ilegitimidade.
Foi proferido despacho saneador em que, além do mais tabelar, foram julgadas improcedentes as sobreditas excepções, com subsequente e irreclamada enunciação da matéria fáctica tida por assente e organização da pertinente base instrutória.
Prosseguindo os autos a sua normal tramitação, veio a final a ser proferida sentença que, julgando procedente a acção declarou anuladas as deliberações da assembleia geral de condóminos de 05/12/98, a que se reporta a acta junta de fls. 285 a 292.
Inconformados apelaram os réus, com parcial êxito na medida em que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 21 de Setembro de 2004, decidiu julgar em parte procedente a apelação e, em consequência, considerou parcialmente procedente a acção, decretando a anulação da deliberação incidente sobre o ponto nº 2 da ordem de trabalhos apenas na parte respeitante às participações dos condóminos para as despesas.
Interpuseram agora os réus recurso de revista, pugnando pela revogação do acórdão recorrido especificamente na parte em que decidiu anular a deliberação da assembleia de que as moradias unifamiliares fossem suportar os custos das reparações de partes que apenas são comuns aos blocos habitacionais, decidindo-se pela total improcedência da acção.
Não foram deduzidas contra-alegações.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.
Nas alegações da revista os recorrentes formularam as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. Na reunião de 05/12/98 a Assembleia de Condóminos não deliberou que as moradias unifamiliares fossem suportar os custos das reparações de partes que apenas são comuns aos blocos habitacionais.
2. A Assembleia de Condóminos não aprovou a forma de imputar o custo das obras a cada uma das fracções.
3. A Assembleia nada deliberou nesse sentido.
4. O Tribunal anulou uma deliberação que não foi tomada.
5. O cálculo das comparticipações dos condóminos nas obras aprovadas foi efectuado posteriormente, por acto do Administrador do Condomínio e de acordo com o preceituado no título constitutivo da propriedade horizontal do prédio e em observância do artigo 1424º do C.Civil.
6. Ficou provado nos autos - prova documental que não foi impugnada - que a participação da fracção GN nas ditas obras foi de 1.608.176$73 e que a participação da fracção GI foi de 1.582.830$95.
7. Ao anular a deliberação que a Assembleia não tomou, o acórdão recorrido decidiu em contrário dos factos provados nas Alíneas A), e), G), M), N) e O) da especificação, bem como dos documentos que foram dados como integralmente reproduzidos na especificação, que não foram impugnados e cujo teor se tem que ter como provado.
8. Pelo que se tem que considerar que, na parte que constitui o objecto do recurso, a decisão é obscura e contraditória e versou sobre uma deliberação que não foi tomada.
9. No ponto 2 da Ordem de Trabalhos foi aprovada a proposta da Administração do Condomínio concernente à fixação de prazos para entrega das comparticipações nas obras à conferência de poderes à Administração do Condomínio para movimentar a conta Poupança Condomínio e à aplicação do Fundo de Reserva para pagamento das obras aprovadas.
10. O acórdão recorrido violou as disposições dos artigos 1421º e 1424º do C.Civil, bem como as das als. c), d) e e) do nº 1 do art. 668º do C.Proc.Civil.
No acórdão recorrido foram tidos como assentes os factos seguintes:
i) - foi convocada, marcada e realizada, no dia 04/12/98, pelas 21,30 horas, uma assembleia de condomínio, reunida no auditório da "F", do referido prédio, com a seguinte ordem de trabalhos: "1 - Discussão e deliberação de proposta da administração do condomínio para a realização da empreitada de obras de manutenção e reparação dos edifícios integrados na 1ª e 2ª fases da «F»; 2 - Discussão e deliberação sobre os prazos relativos à entrega pelos condóminos das suas comparticipações para a realização das obras referidas em 1" (documento junto a fls. 37, de teor tido por reproduzido);
ii) - a G e F enviou a H a carta junta, por cópia, a fls. 39, de teor tido por reproduzido;
iii) - o 1º autor solicitou uma assembleia geral extraordinária (documento junto a fls. 40, de teor tido por reproduzido);
iv) - no dia 04/01/99, pelas 21,30 horas, foi realizada uma assembleia na qual foi posto a votação o pedido de revogação, apresentado pelo 1º autor e relativo às deliberações tomadas em assembleia de condóminos realizada, em 2ª convocatória, no dia 05/12/98 (documento junto de fls. 312 a 333, de teor tido por reproduzido);
v) - por escritura pública de 11/09/90, celebrada no Cartório Notarial de Gondomar, o prédio urbano composto de 6 blocos de habitação, mais 47 moradias, sito na Urbanização «F», no lugar do Forno - Rio Tinto, foi constituído em regime de propriedade horizontal (documento junto de fls. 41 a 44, de teor tido por reproduzido);
vi) - as despesas ordinárias são imputadas às fracções em função da sua fruição;
vii) - a despesa com os portões e guardas das PI`s (moradias) foi só imputada às PI`s;
viii) - o prédio aludido em v) que se situa na «Urbanização F» é denominado de 1ª e 2ª fases de construção;
viii) - a referida Urbanização é composta por mais três prédios em regime de propriedade horizontal, denominados de 3ª, 4ª e 5ª fases de construção e condomínio das garagens (documento de fls. 185 a 255, de teor tido por reproduzido);
ix) - na assembleia aludida em i), reuniram os condóminos do prédio denominado de 1ª e 2ª fases de construção;
x) - nessa assembleia, não foi aprovado qualquer orçamento, por se ter verificado que, no momento da votação, já só estavam presentes 49,52% do valor total do prédio (documento junto, de fls. 256 a 283, de teor tido por reproduzido);
xi) - na assembleia de condóminos realizada no dia 05/12/98, foi aprovado: 1º - a proposta da Administração de realizar obras; 2º - o orçamento denominado de proposta B, com o valor total de 275.208.102$00; 3º - uma proposta contendo um plano de pagamento das comparticipações dos condóminos (documento junto de fls. 285 a 310, de teor tido por reproduzido);
xii) - para o cálculo das verbas a imputar a cada fracção, foram indicadas, nessa assembleia, a título exemplificativo, permilagens médias;
xiii) - o documento junto a fls. 339/340 foi enviado a todos os condóminos, conjuntamente com a convocatória da assembleia de 4 e 5 de Dezembro de 1998 e com a proposta B;
xiv) - os autores são donos e legítimos possuidores de duas fracções autónomas, designadas pelas letras GN e GI, na F», Forno, Rio Tinto;
xv) - o condomínio do prédio aludido em v) é constituído por blocos habitacionais denominados "PH" e por moradias unifamiliares denominadas "PI";
xvi) - o levantamento dos problemas existentes no prédio foi efectuado por técnicos e pela administração do condomínio e conduziu à elaboração do caderno de encargos junto de fls. 350 a 382, de teor tido por reproduzido;
xvii) - no condomínio referido em xv), existem partes comuns que beneficiam, exclusivamente, os condóminos de cada um dos blocos onde as respectivas fracções estão integradas e, bem assim, partes comuns a todas as fracções;
xviii) - no prédio referido em v), existem fracções que carecem de obras tendentes a resolver problemas de infiltrações de águas e humidades.
Cumpre, antes de mais, não obstante a confusão que dos autos emerge (às vezes o excesso de documentos desnecessários à decisão e a alegação de factos desnecessários permite uma confusão que só dificulta o julgamento) e a forma hermética utilizada nas alegações de recurso, descortinar o objecto deste tendo por limites as conclusões deduzidas pelos recorrentes.
E é evidente que, neste aspecto, não poderá passar em claro a posição que os recorrentes sustentam de que o acórdão recorrido anulou uma deliberação que não foi tomada na Assembleia. Na verdade, se não foi deliberado aquilo que o acórdão recorrido entendeu por violador da lei, não deveriam os recorrentes ter recorrido, porque, a ser assim, não ficaram vencidos.
Certo é que temos que ler nas entrelinhas e perceber que os recorrentes, como expressamente referem nas suas alegações, pretendem ver revogada a parte do acórdão recorrido que "considera inválida a deliberação que entende ter sido tomada a respeito da divisão, pelos condóminos, do orçamento aprovado, isto é, relativamente ao cálculo das comparticipações dos condóminos" (fls. 857).
E, no fundo, como bem começou por se salientar na sentença da 1ª instância, "o que se discute nestes autos é precisamente a legalidade daquela deliberação nomeadamente na forma de imputar o custo das obras a cada uma das fracções que constituem a 1ª e 2ª fase da F, expressa na proposta B, sendo certo que, conforme especificado, para o cálculo das verbas a imputar a cada fracção, foram indicadas, a título exemplificativo, permilagens médias" (fls. 692).
O que, aliás, nem era difícil de entender, face ao documento de fls. 339 e 340, enviado a todos os condóminos, conjuntamente com a convocatória da assembleia de 4 e 5 de Dezembro de 1998 e com a proposta B: nele se diz claramente que "as permilagens trabalhadas nestas tabelas, para facilitar a informação, são permilagens médias. Isto quer dizer que os custos reais a imputar a cada habitação terão de respeitar a permilagem oficial, ou seja, por exemplo, uma habitação T3 PI’s pode tanto ter 0,63% como 0,70% e uma habitação T2 PH’s pode ter 0,34% ou 0,37%. De qualquer forma, pela permilagem média já se tem uma noção próxima do custo de conservação de cada habitação, caso isso seja aprovado nas assembleias de condóminos a realizar".
Ora, embora a título meramente exemplificativo, a verdade é que ficou aprovado na deliberação em causa que os custos das obras, a realizar apenas nas áreas comuns (e individuais) dos blocos habitacionais, seriam suportados segundo a permilagem média por todas as fracções, incluindo, por isso, também, pelas correspondentes às moradias (a diferença que se extrai dos autos entre PH’s e PI’s).
É o que verdadeiramente está - e sempre esteve - em causa, pelo que não é lícito virem agora os recorrentes refugiar-se no teor mais do que literal da proposta e da deliberação para escamotear o seu verdadeiro sentido e conteúdo.
Consequentemente, o objecto do recurso consiste, muito simplesmente, em saber se a deliberação impugnada, na medida em que fez impender sobre os donos de todas as fracções (quer PH’s quer PI’s) a obrigação de comparticipar nos custos de obras a realizar nas partes comuns afectadas aos blocos habitacionais (PH’s), é ou não legal, isto é, deve manter-se ou, pelo contrário, ser anulada (aliás o mesmo acontece quando se autoriza o administrador a utilizar-se, sem qualquer restrição, para pagamento dos custos, da Conta Poupança-Condomínio sediada na Caixa Geral de Depósitos bem como do Fundo de Reserva existente em 5 de Dezembro de 1998 - fls. 289).
Para o efeito, destacar-se-á, antes de mais, que no título constitutivo da propriedade horizontal ficou a constar que a G e F, CRL é dona de um prédio urbano, composto de 6 Blocos de Habitação e mais 47 moradias; que este prédio satisfaz aos requisitos legais para nele ser constituído o regime de propriedade horizontal e compõe-se de 228 fracções, autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si, que são as constantes de uma relação organizada nos termos do artigo 78º do Código do Notariado; constituem áreas comuns às fracções A a FY dos 6 blocos habitacionais, as respectivas escadas e galerias, alicerces, paredes mestras e demais elementos estruturais dos edifícios; constituem áreas comuns a todas as fracções, as redes gerais de água, saneamento, gás, electricidade, circuito interno de TV, posto de transformação e arrumo de material de jardinagem, ambos com a área de 123 m2 e localizado no piso 1 do lote 6, coberto de bicicletas e apartado postal (lote 56) anfiteatro ao ar livre (lote 58) parque infantil e fontanário (lote 59) campo de jogos (lote 60) praceta e coreto (lote 61) áreas ajardinadas, circuitos e zonas de estar de peões (lote 63) com a área total de 19.928 m2 e demais elementos comuns conforme o artigo 1421º do Código Civil.
Ora, no âmbito da propriedade horizontal, no que a obras e serviços respeita, estabelece o artigo 1424º do C.Civil:
"1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções.
(...)
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
(...)".
Daqui se infere, desde logo, que na falta de disposição em contrário (que só é válida se acordada por todos os interessados e constar de escritura pública (1) o regime estabelecido pelos nºs 1 e 3 daquele art. 1424º obriga a que todos os condóminos suportem os custos das obras de conservação das partes comuns do edifício, excepto das que se reportam a partes comuns que só servem alguns condóminos porque, em tal caso, só os que delas se podem servir têm o dever de nelas comparticipar. (2)
Pode, portanto, dizer-se que "na falta de disposição negocial, vigora como regra supletiva o critério da proporcionalidade. (...) Cada condómino paga em proporção do valor da sua fracção, sendo este valor o que resulta da aplicação da parte final do artigo 1418º: critério que é o reverso do princípio explicitamente enunciado no artigo 15º do Dec.lei nº 40.333. A segunda regra supletiva, aplicável às partes comuns do edifício que apenas sirvam algum ou alguns dos condóminos, é a que restringe a repartição dos respectivos encargos aos utentes dessas partes".
(3)
Ou seja, "na falta de disposição diversa consagrada no título constitutivo da propriedade horizontal, seja na sua formulação, seja por virtude de ulterior alteração, os encargos respeitantes às partes comuns que apenas sirvam um ou alguns dos condóminos recaem sobre os utentes exclusivos dessas partes. Será o caso, por exemplo, de um edifício com dois blocos - o bloco A e o bloco B - independentes: os condóminos do bloco A suportarão as despesas correspondentes às partes comuns desse mesmo bloco, outro tanto sucedendo com os condóminos do bloco B no concernente ao mesmo tipo de encargos". (4) (5)
Desta forma, é inequívoco que a deliberação da Assembleia Geral de 4 de Dezembro, continuada em segunda convocatória no dia 5, que aprovou o plano de pagamentos das comparticipações dos condóminos (conforme a imputação que consta de fls. 336 e em que são incluídos como devendo suportar os custos os titulares das PH’s, das PI’s e até das CCH’s) viola a disposição do referido nº 4 do art. 1224º do C.Civil, pelo que não pode deixar de ser anulada.
Improcede, pois, o recurso interposto, havendo que manter-se a decisão impugnada que nenhum reparo merece.
Termos em que se decide:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelos réus;
b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;
c) - condenar os recorrentes nas custas da revista.
Lisboa, 6 de Julho de 2005
Araújo Barros,
Oliveira Barros,
Salvador da Costa.
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(1) Ac. STJ de 08/07/97, in BMJ nº 469, pag. 545 (relator Cardona Ferreira).
(2) Ac. STJ de 15/12/83, in BMJ nº 332, pag. 475 (relator Abel de Campos).
(3) Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", vol. III, 2ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pag. 431.
(4) Abílio Neto, "Propriedade Horizontal", 2ª edição, Lisboa, 1992, pags. 130 e 131; Ac. STJ de 22/04/75, in BMJ nº 246, pag. 157 (relator Bruto da Costa).
(5) Ac. STJ de 30/03/93, no Proc. 82436 da 1ª secção (relator Martins da Costa).
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Qualquer deliberação proferida em Assembleia Geral que determine que os condóminos que não se servem de partes comuns do prédio (caso típico dos titulares das moradias que, manifestamente, são alheios, porque as não utilizam, às partes comuns dos blocos habitacionais) suportem os custos das obras efectuadas nessas partes comuns, fixando prestações com violação desses princípios, é anulável; aliás, como "é anulável, a requerimento do condómino que a não aprovou, a deliberação da assembleia de condóminos que fixou a prestação por ele devida para as despesas do condomínio em função da permilagem correspondente à sua fracção, sem discriminação orçamentada, devendo havê-la, das despesas por ele devidas" (se eram devidas).