Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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FRACÇÃO AUTÓNOMA
TÍTULO CONSTITUTIVO
DESVIO DE FIM DO ARRENDADO
II - Não integra uso indevido de uma fracção que por força do título constitutivo da propriedade horizontal se destina a escritório, a sua utilização como consultório médico e, mesmo, como centro clínico.
A e outros propuseram, na Comarca de Cascais, acção ordinária contra B e contra Clínica de Cascais, Lda, pedindo que os réus sejam condenados a cessar imediatamente a utilização como centro clínico da fracção autónoma designada pela letra E, correspondente à cave esquerda do prédio urbano sito na Avenida Adelino Amaro da Costa 728, em Cascais.
Os réus contestaram por impugnação e, em recurso pedem a condenação dos A.A. como litigantes de má fé.
Responderam os A.A., alegando existir invocação de excepção por parte da Ré B.
Seguiu o processo seus tramites vindo a ser proferida decisão a julgar improcedente a acção.
Em recurso interposto pelos A. A. o Tribunal da Relação revogou a sentença da 1 instância, julgando a acção procedente.
Recorrem as Rés para este Supremo Tribunal de Justiça alegando o Centro Clínico de Cascais:
1 - a recorrente obteve certidão da Câmaca Municipal de Cascais, pela qual esta entidade certificou não existir inconveniente em que a fracção E do imóvel sito na Avenida Engenheiro Adelino Amaro da Costa, n. 728, em Cascais, fosse utilizado como consultório médico e escritório de administração;
2 - face à doutrina constante da fundamentação do Assento publicado no Diário da República, I série, de 15 de Julho de 1989, a utilização das fracções de prédios constituídos em propriedade horizontal deverá ser conforme ao teor do projecto aprovado pelos Câmaras Municipais, cabendo a estas entidades a fiscalização dessa conformidade;
3 - são as Câmaras Municipais as entidades com competência para certificar se a utilização dada a uma fracção é conforme ao projecto e, consequentemente, ao título constitutivo da propriedade horizontal;
4 - a recorrente instalou no imóvel um conjunto de consultórios médicos, apoiados por uma sala de pequena cirurgia e uma secretária;
5 - ao conjunto de consultórios referido no número anterior, deu a designação de Centro Clínico;
6 - sendo a actividade do médico uma actividade de prestação de serviços é um verdadeiro escritório, que nos termos dos usos e costumes da profissão médica, assume a designação de consultório;
7 - o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa violou o disposto nos artigos 1420 e 1422, n. 1 c) do Código Civil.
Por sua vez, a recorrente B refere nas suas alegações:
1.1 o que se encontra instalado na fracção autónoma designada pela letra E consubstancia um mero exercício de consultas médicas (medicina ambulatória), a par de pequena cirurgia e serviços de enfermagem, tudo com o apoio do Hospital da Cruz Vermelha;
2.1 este uso da fracção integra-se no fim para que a mesma foi destinada e está de acordo com o projecto aprovado pela Câmara Municipal de Cascais, conforme foi certificado por esta, no domínio dos poderes que lhe são reconhecidos pelo Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Julho de 1989;
3.1 foi demonstrado que a vida do condomínio não sofreu quaisquer inconvenientes com o funcionamento do Centro "para além ou diferentemente do que sucederia com o eventual uso da fracção para advogados, arquitectos, empresas de serviços, qualquer departamento público, etc.".
4.1 ao inserir-se no título constitutivo a palavra escritório não se esclareceu qualquer significado restritivo, nem se fixou qualquer actividade a excluir, nem os Autores provaram que se soubessem que na fracção iria ser montado um centro clínico não teriam adquirido as suas fracções;
5.1 de resto, na fracção D encontra-se instalado um consultório de estomatologia e não consta que os condóminos se lhe tenham oposto;
6.1 é inaceitável o 1 significado restrito do escritório como sendo "um local de livros e papéis" adoptado pelo Tribunal da Relação;
7.1 as actividades prosseguidas no Centro Clínico adequam-se perfeitamente ao destino de escritório, como se conclui na sentença da 1 instância - "se pode concluir que o preenchimento dos espaços não se mostra diferente do que é normal a qualquer escritório, com a amplitude verificada";
8.1 o entendimento de que a efectiva actividade ali exercida, tendo em conta os fins subjacentes ao normativo do artigo 1422, 2 c) do Código Civil não extravasa o que a lei prevê e admite para o que normalmente se entende por escritório;
9.1 violado foi o que se dispõe nos artigos 1420 e 1422, 2 c) do Código Civil.
Em contra-alegações os recorridos defendem a manutenção do julgado.
Tudo visto.
Vem demonstrado que:
1 - os A.A. são condóminos do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida Engenheiro Adelino Amaro da Costa (anteriormente Avenida do Ultramar) n. 728, em Cascais;
2 - nos termos da respectiva escritura, das 32 fracções autónomas que o compõem, 28 são destinadas a habitação, 1 a estúdio, 2 a escritório e 2 a lojas;
3 - a dita escritura, que não foi alterada, está em conformidade com o projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal;
4 - na fracção designada pela letra "E", destinada no referido título constitutivo do regime de propriedade horizontal, a escritório, encontra-se actualmente instalado num Centro Clínico;
5 - esta fracção "E" é propriedade da Ré B, que a cedeu, para tal efeito,
à ré Sociedade;
6 - a Câmara Municipal de Cascais certificou que em 1 de Junho de 1989, tal como consta de folhas 134, não ver inconveniente em que a fracção "E" seja utilizada por um consultório médico e escritório de administração;
7 - a ré B celebrou, em 1989, com a ré Sociedade um contrato-promessa, nos termos documentados a folhas 129 e seguintes pelo qual prometeu vender, e a Ré Sociedade prometeu comprar, a dita fracção "E";
8- a Sociedade ré vem explorando desde Março de 1989, o referido Centro Clínico instalado na dita fracção, nele prestando apoio de internamento e bloco operatório do Hospital da Cruz Vermelha Portuguesa, cuidados médicos, consultas de várias especialidades médicas e serviços de enfermagem;
9 - no parque privativo de estacionamento exterior, onde estacionam os carros das pessoas que se dirigiam ao dito prédio, passaram também a estacionar os utentes do referido Centro Clínico;
10 - as instalações do Centro Clínico encontram-se organizadas da seguinte forma: 2 consultórios equipados com 1 secretária, 3 cadeiras, 1 biombo e 1 marquesa; 1 sala de medicina dentária equipada com a respectiva cadeira e aparelho; 1 sala de otorrinolaringologia equipada com 4 cadeiras, 1 secretária e materiais da especialidade; 1 sala de ginecologia e obstetricia equipada com 2 marquezas, 1 secretária, 3 cadeiras e 1 ecógrafo portátil; 1 sala de pediatria equipada com 2 marquezas, 1 secretária e 2 cadeiras; uma sala de primeiros socorros equipada com 2 cadeiras, 1 marqueza e 1 estante; 1 sala de pequena cirurgia equipada com 1 marqueza e 1 carrinho de rodas; 1 secretária de apoio administrativo;
11 - alguns condóminos já frequentaram o Centro Clínico;
12 - o parque de estacionamento constitui logradouro do edifício e todos os condóminos, com excepção de um, dispõem de garagem privativa no interior deste para estacionarem os seus automóveis;
13 - o acesso às instalações da Ré sociedade é feito através de uma porta privativa, a partir do exterior do edifício;
14 - as pessoas que se dirigem ao Centro Clínico não passam pelo "hall" da entrada do edifício, nem tem acesso a partir do Centro às restantes partes comuns;
15 - a porta de acesso do exterior ao Centro Clínico está sinalizada;
16 - os A.A. sabem que é por aí que os utentes entram nele;
17 - a porta do Centro Clínico que dá acesso ao "hall" está encerrada;
18 - os A.A. sabem que os frequentadores do Centro Clínico se não deslocam, por ausência do motivo e por estar fechado o portão de acesso, à garagem que se encontra no interior do edifício;
X X X
Diz-se no relatório-parecer da Câmara Cooperativa sobre o regulamento da propriedade horizontal que esta é "a propriedade exclusiva da habitação integrada num edifício comum. O direito de cada condómino em conjunto é o direito sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado unitariamente pela lei; mas o objecto em que incide é misto - é constituído por uma habitação exclusiva, que é a principal, e por coisas comuns que são acessórias".
Esta situação implica que o direito de propriedade sobre as fracções autónomas imponha restrições determinadas pelo facto de o direito de cada condómino se integrar num edifício de estrutura unitária, onde existam fracções pertencentes a proprietários diferentes. Daí ser natural a ocorrência de conflitos de interesses para os quais a lei ou a vontade relevante dos condóminos procurará obter a solução satisfatória.
Dependendo a constituição da propriedade horizontal da celebração de negócio jurídico, da usucapião via ou decisão judicial - artigo 1417, n. 1 do Código Civil, uma das restrições que a lei impõe aos condóminos é a de dar uso diverso do fim a que é destinado - artigo 1422, n. 2, c). É no título constitutivo que poderá fixar-se o destino a dar às respectivas fracções autónomas. É certo que o título pode ser modificado, mas, para tanto é exigido o acordo de todos os condóminos - artigo 1419 n. 1.
Na hipótese em análise e quanto à fracção autónoma em causa - fracção autónoma "E" - disse-se no título constitutivo de propriedade horizontal que a mesmo se destinava a escritório. A Câmara Municipal aprovou o projecto e o título constitutivo teve em atenção tal deliberação. O facto de a Câmara vir, posteriormente, afirmar não ver qualquer inconveniente na instalação de um centro clínico, não tem qualquer influência na decisão a proferir, já que a deliberação tomada anteriormente não incidiu sobre tal.
Daí que relevante para a decisão da causa seja o averiguar se a palavra escritório permite a instalação de consultórios médicos.
No Grande Dicionário da Língua Portuguesa, coordenado por José Pedro Machado, define-se escritório "compartimento, sala em que escreve e trabalha o dono dele; gabinete, sala, conjunto de salas, casa em que se tratam negócios, em que escrevem ou exercem a sua actividade empregados, solicitadores, procuradores, despachantes, etc. andar técnico, sala em que se reunem os redactores dos jornais que escrevem os seus artigos".
Já quanto a consultório diz-se ser o "lugar ou casa onde se dão consultas (advogado, médico, técnico, etc)".
Se nos ativermos a estas definições a dúvida, quanto a nós permanecerá.
Ora, a fixação do destino a dar às fracções autónomas tem como pressuposto o não causar à fracção maior desgaste do que o previsto; não aumentar o risco considerado ou não desvalorizar em maior grau do que o admitido no consentimento acordado o local; não deixar devassar o prédio.
Por vezes as situações decorrentes do titulo constitutivo não são facilmente destrinçáveis.
A hipótese dos autos não se mostra fácil de resolver. Á primeira vista será dificíl fazer coincidir um escritório com um conjunto de consultórios médicos que, congregados, formam o Centro Clínico instalado.
Para a respectiva destrinça há que jogar com critérios interpretativos do título constitutivo de propriedade horizontal.
Ora no artigo 236 do Código Civil faz-se prevalecer o sentido objectivo da vontade negocial, embora transferido por restrição de natureza subjectiva ou de inspiração subjectivista - cfr. P. Lima A. Varela, Código Civil Anotado, volume I, páginas 223. Mas, aquele sentido objectivo não pode ser atendido quando não coincida com a vontade real do declarante e este seja conhecido do declaratário - artigo 236, n. 2.
Todavia há que realçar que esta excepção se situa no domínio da matéria de facto dependendo inteiramente da prova a produzir. O que não afasta, o que atrás dissemos, que a interpretação do negócio jurídico não se limita a fixar o sentido que o declarante quis dar à sua declaração mas a fixar o sentido normativo de tal declaração. O que implica uma protecção mais dirigida ao declaratário do que ao declarante, já que aquele terá mais dificuldade em aperceber-se da vontade real deste.
A existência do Centro Clínico abrange as salas que integram a fracção autónoma "E". Neste aspecto não foi afectado o destino "escritórios" que poderiam abranger a mesma superfície. É certo que no Centro Clínico outras pessoas exercem as suas profissões, médicos e enfermeiros. E o âmbito desta actividade não se enquadra no âmbito da actividade hospitalar que se mostra bem mais gravosa, com maior desgaste, multiplicidade de riscos e maior desvalorização do local a acrescer que a entrada no Centro Clínico é independente relativamente ao restante edifício e está devidamente assinalada - não devassamento.
Negativamente, o funcionamento do Centro incide apenas sobre o uso do parque de estacionamento exterior que passou a ser utilizado também pelos utentes daquela.
Mas, tal facto é coincidente com o exercício de outras actividades, como escritórios de advogados, arquitectos, tecnicos de contas, etc.
Nenhuns outros prejuízos conseguiram os A.A. demonstrar em relação à instalação do referido Centro.
E não se vê que, dando à palavra escritório o significado de consultório, se possa considerar no dominio de uma interpretação objectivista, de inspiração subjectivista, que o Centro Clínico possa ser encarado diferentemente. É que será muito difícil, nos dias de hoje, considerar um escritório apenas relacionado com uma actividade circunscrita a livros e papéis. A moderna tecnologia impõe-lhes mais; colocando os aparelhos atinentes a tal actividade quer em número quer em qualidade em bem maior exigência do que os que foram detectados nas salas utilizadas pelo Centro Clínico.
Não se mostrando que os riscos e incómodos causados aos condóminos pelo funcionamento do Centro sejam mais gravosos do que aqueles que resultariam da instalação de escritórios de advogados, da instalação dos serviços de uma companhia seguradora, de "ateliers" de arquitectos ou de uma repartição oficial não se vê motivo para não incluir na finalidade do título constitutivo da propriedade horizontal o exercício de medicina como aquela que se vem exercendo naquele Centro.
Entendemos, assim, que não foi violado o disposto no artigo 1422, n. 2 c) do Código Civil ao instalar-se na referida fracção "E" o Centro Clínico aludido nos autos.
Pelo que, sem mais, se concede a revista e se julga a acção improcedente.
Custas, neste Supremo Tribunal e nas instâncias pelos recorridos.
Lisboa 16 de Dezembro de 1993
Cura Mariano.
Martins da Fonseca.
Ramiro Vidigal.
Dionísio de Pinho (vencido. Negaria a revista, pois entendo que o conceito de escritório é, no caso inextensível ao do consultório médico e muito menos de modo a abarcar o Centro Clínico. Quer na linguagem corrente quer na própria linguagem técnica os dois conceitos são inconfundíveis, como aliás a própria citação do presente douto acórdão (Dicionário) o parece confirmar. Aliás, no plano da economia da utilização do local arrendado não pode concluir-se que o uso actual não é mais gravoso do que o de escritório, basta pensar nos cheiros de cloro ligado a Centros Clínicos e utilizações de aparelhagem, v. g. de rádio, para se concluir que nesse plano se ignorou o preceituado no artigo 1346 do Código Civil com lesão para os condóminos. Independentemente disso, creio que essa ou melhor que o maior ou menor desgaste das partes comuns é irrelevante, tendo atenção que a vontade dos condóminos formalizada no estatuto da propriedade horizontal tem de ser observada como resulta do disposto no artigo 1419 n. 1 do Código Civil que é aliás uma emanação do princípio visado no artigo 406 do mesmo Código, sendo, como e quanto a mim, certo que no uso comum unitário não cabem os usos agora praticados na fracção. Uma nota só mais: não se pode argumentar com a completa autonomia da fracção; se a porta de acesso ao "hall" está fechada, que impede que se abra?
E os condóminos podem aceitar a presença de utentes de escritório e não se conformarem com o movimento e tipo normal de pessoas que frequentam Centros Clínicos e consultórios médicos como aquele).
Eduardo Augusto Martins (vencido, nos termos da declaração de voto do Ex. Conselheiro Dionísio de Pinho).