Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA PRACETA xxx, N.º xxx – CRUZ DE PAU, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 03 de agosto de 2015, contra A, melhor identificada, a fls. 2 a 3, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 2.435,00 € (Dois mil, quatrocentos e trinta e cinco euros), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre o mês de julho de 2008 a agosto de 2016 e penalização de 500,00 €, por recurso à via judicial. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento das mensalidades que se vencerem na pendência da ação e juros de mora, vencidos e vincendos, até integral pagamento.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que a Demandada é proprietária da fração autónoma, designada pela letra “E”, correspondente à cave direita do condomínio Demandante e que, nessa qualidade, não paga a sua quota-parte para as despesas com as partes comuns desde o mês de julho de 2008; que na assembleia de Condóminos de 15 de janeiro de 2015, foi aprovada a penalização de 500,00 € aos condóminos com quotas vencidas e contra os quais seja instaurada ação judicial, estando a Demandada presente e votando a deliberação; que está, assim, em dívida o montante total de 2.435,00 € (Dois mil, quatrocentos e trinta e cinco euros) correspondente à soma das quotas em dívida (86 meses X 22,50 €) e à penalização e que a Demandada teve conhecimento das deliberações tomadas não as tendo impugnado.
Juntou 9 documentos (fls. 7 a 39) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após algumas vicissitudes com a citação que implicaram a repetição, por várias vezes da citação e a expedição de ofícios às entidades constantes do art.º 236.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC), foi a Demandada, pessoal e regularmente, citada, por funcionário, para contestar, no prazo, querendo, tendo apresentado a douta Contestação de fls. 69 a 75, que aqui se dá por reproduzida, na qual invoca a exceção da ilegitimidade passiva por ter doado a fração autónoma em 7 de abril de 2015 e a exceção do não cumprimento em virtude de, por um lado, a beneficiária da doação ter efetuado e mantido em dia o pagamento das quotas ao condomínio, até dezembro de 2015; que ao contrário do que o Demandante alega, as quotas que se encontram em falta, são aquelas que decorrem do período de julho de 2008 a dezembro de 2014, pelo que a mesma se encontra a litigar de má-fé, vindo peticionar quotas que sabe que se encontram já pagas, pelo menos aquelas que decorrem de janeiro de 2015 a agosto de 2015, pelo que se requer que venha a Demandante juntar aos autos comprovativos dos pagamento das quotas de janeiro a agosto de 2015 e por ter problemas na sua fração autónoma, provenientes da prumada de esgotos, parte comum do prédio, que danificaram grande parte das paredes, tetos e chão do seu imóvel; que interpelou inúmeras vezes verbalmente a administração do condomínio, por forma a que fosse resolvida a situação do seu imóvel, sendo que a administração declinou responsabilidades; como a situação se agravava e sem que a administração do condomínio resolvesse o seu problema, podendo mesmo acionar o seguro das partes comuns, nada fez, e assim a demandada resolveu solicitar orçamento para a feitura de tais reparações; que o orçamento foi dado a conhecer à administração que à data exercia essas funções, a qual uma vez mais fez tábua rasa do problema apresentado e negou-se a assumir a responsabilidade, quando bem sabia que o problema apresentado decorria do problema de uma parte comum do prédio; apesar de existirem dúvidas quanto à proveniência dos danos que afligiam o imóvel da Demandada, a mesma solicitou uma vistoria técnico à Câmara Municipal do Seixal, a qual veio a ser realizada no dia 30 de outubro de 2012, o qual conclui da “existência de deficiências na prumada de esgoto que serve as cozinhas, ao nível do pavimento do andar superior (r/c Esq) que provocam infiltrações para o interior da habitação vistoriada, deteriorando-lhe os estuques das paredes e tectos”; com tal situação a Demandada, para além de ter suportado as despesas de reparação do imóvel, orçadas em 1.270,00 €, acrescidos de IVA, teve de liquidar a vistoria de salubridade, em 21,51 €. Termina pedindo que a exceção de legitimidade seja julgada procedente, devendo o tribunal abster-se de conhecer do pedido e, em consequência, absolver a Demandada da instância e deve proceder a exceção do não cumprimento e ser a Demandada absolvida do pedido.
Juntou 4 documentos (78 a 88) que, igualmente se dão por reproduzidos.
No início da Audiência de Julgamento, a Ilustre Mandatária da Demandante pronunciou-se sobre as exceções, dizendo, quanto à ilegitimidade passiva, que a mesma não se verifica porque a Demandada era e é devedora no período em que foi proprietária e, quanto à exceção do não cumprimento, referiu ter-se realizado uma assembleia de condóminos em que havia dúvidas sobre a origem das infiltrações e que, por isso, os condóminos deliberaram não assumir o pagamento e que, depois, disso, não houve mais qualquer notícia sobre o problema, sendo certo que o documento junto aos autos é de 2012 e, portanto, já passaram mais de 3 anos, pelo que prescreveu o direito de a Demandada receber este valor.
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A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação da Demandada de pagar a sua quota-parte nas despesas com as partes comuns e bem assim a penalização por recurso às vias judiciais; quotas vencidas na pendência da ação; juros de mora, vencidos e vincendos, até integral pagamento e bem assim quanto às exceções da ilegitimidade passiva e do não cumprimento. **
Tendo o Demandante afastado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 5) e tendo sido apresentada a douta contestação, foi designado o dia 27 de novembro de 2015 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por absoluta indisponibilidade de agenda, em virtude de a signatária se encontrar a exercer funções, em acumulação, também, no Julgado de Paz de Óbidos (Agrupamento) - Fls.93.A referida data viria a ser dada sem efeito a requerimento do Ilustre mandatário da Demandada, tendo sido designado, em sua substituição o dia 3 de dezembro de 2015, de acordo com a disponibilidade manifestada (fls. 104 e 106).
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Aberta a Audiência e estando presente a Ilustre Mandatária do Demandante - Sra. Dra. B - e a Demandada – Sra. D. A –, acompanhada do seu Ilustre mandatário – Sr. Dr. C - foram as partes ouvidas, nos termos do disposto no Art.º 57.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 13 de julho (LJP), tendo-se explorando todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respetiva ata se alcança.Mostrando-se necessária a junção de vários documentos, pertinentes à boa decisão da causa, por parte de ambas as partes, foi a audiência suspensa, tendo-se designado, de acordo com o requerido e tendo em consideração o exercício do direito ao contraditório, o dia 28 de dezembro de 2015 para a sua continuação.
Reaberta a audiência e, não tendo sido junto aos autos qualquer dos documentos cuja junção fora prometida, foi novamente tentada a conciliação das partes, sem sucesso, pelo que foi dada a palavra aos Ilustres mandatários das partes para breves alegações e à Demandada para comentário final, designando-se a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença.
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Cumpre, antes de mais, apreciar e decidir a exceção da ilegitimidade passiva da Demandada, o que faremos de seguida:Em termos gerais, a legitimidade não constitui uma qualidade pessoal das partes, referente aos processos, mas uma posição delas em face do processo concreto – o interesse de cada uma delas em determinado processo (cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 114.º, p.139).
Significa isto que “É uma posição de autor e réu, em relação ao objecto do processo, qualidade que justifica que possa aquele autor, ou aquele réu, ocupar-se em juízo desse objecto do processo” – Castro Mendes, Direito Processual Civil, 1980, 2.º, p.153.
Ora, dispõe o art.º 30.º, n.º 1 que “(…) o réu é parte legitima quando tem interesse direto em contradizer.”, e, nos termos do n.º 2 do referido dispositivo o interesse em contradizer exprime-se pelo prejuízo que da procedência da ação advenha para o réu.
O interesse tem de ser direto, no sentido de que não basta um mero interesse indireto ou reflexo, isto é, não basta que a decisão da causa seja suscetível de afetar, por via da repercussão, uma relação jurídica de que a pessoa seja titular.
No presente caso, estamos em presença de um conflito resultante do incumprimento das obrigações condominiais.
Matéria que é disciplinada pelo Código Civil que, quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe no Art.º 1424.º que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Adquirem a condição de condóminos todos os que forem proprietários das frações que compõem o edifício, melhor dizendo, o condomínio.
A Demandada foi proprietária da fração autónoma, objeto dos presentes autos, no período compreendido entre o dia 22 de julho de 1981 e o dia 7 de abril de 2015, data em que a doou a sua filha, sendo certo que não pagou a sua quota-parte nas despesas com as partes comuns desde o mês de julho de 2008.
Assim sendo, como é, dúvidas não restam da sua legitimidade na presente ação, embora quanto às quotas peticionadas, a partir do mês de abril possa vir a ser absolvida do pedido, por se provar que, a partir daquela data, deixou de ter a condição de condómina.
Embora a Demandada não o tenha alegado, parece querer ancorar a sua pretensão na doutrina e jurisprudência que considera que a obrigação de pagamento das despesas com as partes comuns é da responsabilidade do novo proprietário, embora este tenha direito de regresso contra o proprietário, à data da constituição da dívida.
Não perfilhamos este entendimento por não nos parecer justo que o novo proprietário seja onerado com o cumprimento de uma obrigação que, legalmente, não lhe pertence e que, com menos meios do que o condomínio, tenha de intentar ação para o exercício do direito de regresso.
Assim, entendemos que a ação, neste caso, se o Demandante tivesse juntado documento atualizado, o que não fez, deveria ter sido proposta contra ambas as proprietárias para que pudessem ser responsabilizadas pelo pagamento das despesas da sua responsabilidade nos períodos em que foram proprietárias da fração autónoma.
A ilegitimidade constitui uma exceção dilatória de conhecimento oficioso, nos termos dos Art.ºs 577.º, al. e) e 578.º do CPC.
As exceções dilatórias obstam a que o tribunal conheça do mérito da causa e dão lugar - no caso do reconhecimento da ilegitimidade - à absolvição da instância (Art.º 576.º, n.º 2, do CPC).
Decisão:
Face ao exposto e de harmonia com os preceitos legais supra citados, declaro improcedente a invocada exceção da ilegitimidade passiva da Demandada.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:**
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos por ambas as partes; a ausência de impugnação e as declarações das partes em audiência de julgamento.
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Com interesse para a decisão da causa, resultam provados os seguintes factos:1. O Demandante é representado pela sua administradora eleita D Condomínios, Lda., a qual, por sua vez, é representada pela sua Ilustre Mandatária, Sra. Dra. B (Docs. 1 e 2);
2. A Demandada foi, entre 22 de julho de 1981 e 7 de abril de 2015, proprietária da fração autónoma, designada pela letra “E”, correspondente à cave direita, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Praceta xxx, n.º xxx, na Cruz de Pau, Amora, concelho do Seixal (Doc. n.º 3 e n.º 1, junto à contestação);
3. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 15 de janeiro de 2015, à qual a Demandada compareceu, foi deliberado que a quota ordinária de condomínio teria o valor de 22,50 € (Vinte e dois euros e cinquenta cêntimos) – Doc. n.º 2;
4. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 19 de fevereiro de 2009, foi deliberado manter o valor da quota, ali se consignando que a cave direita registava quotas em dívida (Doc. n.º 4);
5. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 23 de junho de 2010, foi deliberado manter o valor da quota (Doc. n.º 5);
6. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 18 de novembro de 2011, à qual a Demandada compareceu, foi deliberado manter o valor da quota em 22,50 € (Vinte e dois euros e cinquenta cêntimos) - Doc. n.º 6;
7. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 17 de fevereiro de 2012, foi deliberado manter o valor da quota em 22,50 € (Vinte e dois euros e cinquenta cêntimos), consignando-se na respetiva ata que a cave direita tinha uma dívida de 1.032,00 € (Doc. n.º 7);
8. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 31 de maio de 2014, foi deliberado manter o valor da quota, consignando-se na respetiva ata que a cave direita tinha uma dívida de 1.620,00 €, especificando-se o valor por anos dos quais resulta o montante da quota de condomínio mensal de 22,50 € (Vinte e dois euros e cinquenta cêntimos) e que “ Em relação aos devedores a Sra. da c/v dta expressou o desejo de entrar em um acordo para pagamento do condomínio, sendo o valor da obra a descontar na dívida do condomínio. A nova administração ficou incumbida de solicitar apoio jurídico à nova empresa de administração condomínio para analisar a proposta e indicar a melhor opção na resolução do conflito.” (Doc. n.º 8);
9. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 6 de setembro de 2014, à qual a Demandada compareceu, relativamente ao ponto n.º 2 da Ordem de Trabalhos -“Apresentação e Aprovação do orçamento para obras no edifício”-, foi deliberado, por unanimidade que “após a tomada de posse da nova administração, será analisada a adjudicação do orçamento para reparação de junção esquerda, com o edifício n.º 2, assim como a adjudicação, após análise, da obra do telhado e obra à cozinha da habitação da cave direita, cujos danos foram causados, no local referido, pelo cano da prumada do prédio.” (Doc. n.º 9);
10. A Demandada não pagou as quotas do período compreendido entre o mês de julho de 2008 e o mês de março de 2015, no montante total de 1.823,00 € (Mil, oitocentos e vinte e três euros);
11. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia 15 de janeiro de 2015, foi deliberada, por unanimidade dos presentes, a aplicação de uma penalização no valor de 500,00 € (Quinhentos euros) aos condóminos com quotas vencidas e contra os quais seja instaurada ação judicial, estando a Demandada presente e votando a deliberação (Doc. n.º 2);
12. A Demandada teve problemas de infiltrações na cozinha da sua fração em data que não foi possível apurar;
13. Em 3 de fevereiro de 2012, foi apresentado um orçamento dirigido à administração do prédio para reparação da prumada de esgotos e das infiltrações da cozinha e da despensa da cave direita, no montante total de 1.270,00 € (Mil, duzentos e setenta euros) – Doc. n.º 2, junto com a contestação;
14. Existindo dúvidas quanto à origem e proveniência dos danos, a Demandada solicitou uma vistoria Técnica à Câmara Municipal do Seixal;
15. Da referida Vistoria, realizada no dia 30 de outubro de 2012, resultou “existirem deficiências na prumada de esgoto que serve as cozinhas, ao nível do pavimento do andar superior (r/c Esq.) que provocam infiltrações para o interior da habitação vistoriada, deteriorando-lhe os estuques das paredes e tetos” (idem);
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOA relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina, pela falta de pagamento das quotas ordinárias de condomínio.
A Demandada opõe à pretensão do Demandante, por um lado, o pagamento de parte dessas quotas e, por outro, a exceção do não cumprimento, pedindo que se declare esta procedente e, por consequência, a sua absolvição do pedido.
Cabe aqui, em primeiro lugar, decidir se a procedência da exceção do não cumprimento implica a absolvição do pedido ou se, pelo contrário, implica a condenação de ambas as partes no cumprimento das suas obrigações recíprocas.
Esta questão, dos efeitos da exceção, tem sido discutida pela doutrina e pela jurisprudência.
Uma das correntes, defende que a procedência da exceção deverá ter como efeito a condenação do réu a prestar ao mesmo tempo que o autor, argumentando que, sendo a exceção um meio de defesa destinado a assegurar o respeito pelo princípio do cumprimento simultâneo, a condenação do réu fica subordinada à condição de cumprimento por parte do autor.
Pelo que, uma vez efetivado o cumprimento pelo autor, dispensa-se uma nova ação a pedir a condenação do réu, ficando desde logo o autor com uma sentença que o legitima a tornar efetiva a obrigação do réu, por aplicação analógica do art.º 610.º do CPC (neste sentido cfr. Vaz Serra, “A Excepção do Contrato Não Cumprido”, BMJ 67, pág. 33 e segts. e José João Abrantes, “Exceção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Português, loc. Citada na pág. 154).
Como refere Calvão da Silva, “ (…) se é verdade que, em virtude das exceções materiais dilatórias, “o direito do autor não existe ou não é execitável no momento em que a decisão é proferida, por falta de algum requisito material, mas pode vir a existir ou a ser exercitável mais tarde”, parece que a exceptio non adimpleti contratctus não deve obstar ao conhecimento do mérito da ação. O juiz deve, isso sim, condenar à realização da prestação contra o cumprimento ou o oferecimento de cumprimento simultâneo da contraprestação, em consonância com o “indireto pedido de cumprimento” coenvolto na arguição da exceptio e salvaguarda do equilíbrio contratual.” (cfr. Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 335 e Acórdão do S.T.J., de 26-10-2010, em www.dgsi.pt).
A outra posição, vai no sentido de que a procedência da exceção do não cumprimento implica a absolvição temporária do pedido, porque a lei não permite a condenação condicional, sendo que inexiste caso julgado quanto à posterior ação (cfr. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil anotado, Vol III, pág. 80 e seguintes e Acórdão do STJ, de 15-03-2012, em www.dgsi.pt).
Embora a questão não seja absolutamente linear, havendo relevante argumentação jurídica em abono de cada uma das posições, perfilhamos a primeira posição, por considerarmos que é legalmente possível a condenação de uma coisa pela outra ou a “condenação num cumprimento simultâneo, pelo que, a nosso ver, a procedência da exceção implicará, não a absolvição do pedido, mas a condenação simultânea (cfr. Acórdão da Relação de Coimbra, de 13-09-2011 e da Relação de Guimarães, de 20-02-2014, em www.dgsi.pt.).
Por conseguinte e sendo certo que, conforme referimos, perfilhamos a primeira posição doutrinal e jurisprudencial, a decisão, no caso de procedência da exceção do não cumprimento, não será a de absolvição do pedido, conforme a Demandada peticiona.
Posto isto, apreciemos o pedido formulado pelo Demandante, consistente no pagamento das quotas ordinárias de condomínio, penalização pelo recurso às vias judiciais para cobrança e dos juros de mora, vencidos e vincendos, até integral pagamento.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do Código Civil (CC) que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas [als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.], enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio a pagar por cada condómino.
É também função do administrador realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns [al. f) do mesmo dispositivo].
Ora resulta provado que a Demandada foi proprietária da fração autónoma, objeto dos presentes autos e que, na qualidade de condómina, não pagou as quotas relativas ao período compreendido entre o mês de julho de 2008 e o mês de março de 2015, no montante total de 1.823,00 € (Mil, oitocentos e vinte e três euros).
A este propósito, a Demandada invoca o pagamento de parte das quotas – relativas ao ano de 2015 – mas a verdade é que não cumpriu, como era sua obrigação, nos termos do disposto no n.º 2, do art.º 342.º do CC, o ónus de provar o alegado pagamento.
É certo que a Demandada requereu que se ordenasse a notificação do Demandante para juntar aos autos os comprovativos do pagamento, mas também não é menos certo que o Demandante não juntou tais comprovativos, e, como não estamos aqui em presença de um dos casos previstos na lei para a inversão do ónus da prova (art.º 344.º, do CC), cabia à Demandada provar o pagamento que alegou.
Acresce que, em caso de dúvida, os factos devem ser considerados como constitutivos do direito (n.º 3, do art.º 342.º, do CC).
Igualmente, tendo apresentado douta contestação, em que não impugnou o valor da quota, veio depois, na audiência de julgamento, impugnar esse valor.
Ora, em primeiro lugar há que considerar o princípio da concentração da defesa (art.º 573.º, do Código de Processo Civil-CPC).
Em segundo lugar, sendo certo que, na maior parte das deliberações sobre o tema, a assembleia de condóminos, decide manter o valor da quota do ano anterior e que o Demandante não juntou aos autos a ata da qual constasse o valor do ano anterior, não é menos certo que, por duas vezes (em novembro de 2011 e em maio de 2014) foi fixado o valor que a fração tinha em dívida, contabilizando a quantia mensal de 22,50 € e não consta dos autos que tais deliberações tenham sido impugnadas.
Aliás, quando a sua dívida foi fixada a Demandada terá mostrado interesse em celebrar acordo de pagamento, propondo que fosse descontada quantia não apurada do total em dívida.
Por tudo o que fica dito, é convicção deste tribunal que a Demandada tem em dívida o valor supra referido, sendo sua obrigação pagá-lo.
Segundo alega, a Demandada tem recusado o pagamento das referidas quotas, em virtude de ter tido problemas de infiltrações devido a deficiência da prumada de esgoto, desde, pelo menos, o ano de 2008.
Move-se, portanto, no âmbito da exceção do não cumprimento que, nos termos do disposto no art.º 428.º do CC, consiste em “Se nos contrato bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.”.
Conquanto o referido dispositivo se refira aos contratos sinalagmáticos (com obrigações recíprocas), atendendo à natureza das relações condominiais, em que existe um nexo de reciprocidade (sinalagma funcional), é de admitir que, em princípio, será de admitir a invocabilidade da exceção do não cumprimento do contrato, desde que se verifiquem os restantes requisitos.
Há no entanto necessidade de esclarecer que o condomínio representa o conjunto dos condóminos, nos quais a Demandada se inclui e que a administração é exercida, como se viu, pela Assembleia de Condóminos e por um administrador.
É dizer que, para que a assembleia pudesse deliberar sobre a necessidade de obras na prumada de esgotos, a Demandada teria de providenciar pela sua comunicação à administradora e consequente inclusão na Ordem da Trabalhos da assembleia a convocar para discussão e aprovação das medidas a tomar quanto ao assunto.
Acontece que, percorrendo as atas, desde o ano de 2009, apenas na ata da assembleia de condóminos, realizada no dia seis de setembro de 2014, se faz menção aos danos na cozinha da cave direita – propriedade da Demandada – e é deliberado recolher orçamentos para a reparação do telhado e da cozinha da Demandada, danificada pela prumada de esgoto.
Também quanto à vistoria pedida, esta só o foi no final do ano de 2012, conforme os documentos juntos aos autos. O mesmo se diga quanto ao orçamento dirigido à administração do prédio e, alegadamente, pedido pela Demandada, o qual está datado de 3 de fevereiro de 2012.
Por outro lado, a Demandada alega que pagou o valor total do orçamento, o que, além de não resultar provado, já que não foi junta aos autos qualquer fatura resultante da realização das obras, não pode aceitar-se como verdadeiro porque, depois disso, em 2014, a cozinha ainda não está reparada, conforme se viu.
E quanto à prumada de esgoto, tratando-se de parte comum e não se vislumbrando a urgência da obra (ou mesmo a sua necessidade, que não resultou provada) não cabia à Demandada a sua realização.
Neste particular chama-se a atenção da Demandada para a figura da litigância de má-fé, para que, a nosso ver, resvala, ao alegar factos que bem sabe não serem verdadeiros com vista a atingir um objetivo e exercer um direito que a lei não lhe confere.
Por conseguinte, também aqui, cabia à Demandada provar que o problema das infiltrações existia desde o ano de 2008 – ano em que, confessadamente, deixou de cumprir a sua obrigação de condómina - e que havia interpelado o Demandante para proceder à reparação da prumada de esgoto e da sua fração autónoma.
Nenhum destes factos resulta provado, sabendo-se apenas que, no ano de 2014, o problema se colocou no sentido de a Demandada estar disponível para celebrar acordo, descontando despesas que teve.
Mas, admitindo que tais factos resultassem provados, para facilidade de raciocínio, sempre se dirá que a Demandada, como condómina, também não tinha cumprido a sua obrigação de, com diligência, ter relatado o problema e ter participado na sua resolução.
De facto, a ser verdade o alegado pela Demandada – que não resulta provado – teríamos de concluir que a Demandada não diligenciou pela resolução de um problema que, alegadamente, tanto a afligia, limitando-se a tomar a decisão unilateral de não pagar a sua quota-parte nas despesas com as partes comuns, decidindo um encontro de contas que mais nenhum condómino discutiu ou aprovou.
Face ao que antecede, forçoso é concluir pela improcedência da exceção do não cumprimento.
O Demandante peticiona também o pagamento da penalização no montante de 500,00 € (Quinhentos euros) pelo recurso às vias judiciais. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efetivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal), o que aconteceu no caso dos autos.
Este tribunal entende que tais penalizações devem ser comedidas, sobretudo nesta época de crise que o País atravessa, entendimento que tem expendido em todas as suas decisões.
Mas, neste caso, a Demandada aprovou a referida penalização, pelo que sempre teria de a pagar, uma vez que a deliberação que lhe deu origem não foi impugnada, tendo sido aprovada pela unanimidade dos condóminos presentes.
E, uma vez que a Demandada era proprietária da fração autónoma (condómina, portanto) à data da deliberação, não procede o seu argumento (expendido em alegações) de que a deliberação apenas pode ser aplicada a partir de abril de 2015. Até porque a deliberação foi tomada em janeiro de 2015 e o valor da penalização não foi (nem podia ser) impugnado pela Demandada na sua douta contestação.
Todavia, o tribunal não pode menosprezar o facto de, com as deliberações aprovadas, ter sido criada no espirito da Demandada a convicção de que não seria acionada enquanto não houvesse um deliberação subsequente às que foram tomadas.
Efetivamente, resulta dos documentos juntos aos autos pelo Demandante que, em 31 de maio de 2014, após a apresentação da proposta da Demandada de descontar o valor da obra, foi deliberado que a administração do condomínio iria solicitar apoio jurídico para analisar a proposta e indicar a melhor solução opção para resolução do conflito.
O certo é que, nas assembleias seguintes, tal assunto não voltou a ser discutido – desta perspetiva – nem resulta provado que a administração tenha comunicado à Demandada alguma posição que tomasse sobre o assunto.
Como assim, seria legítimo que a Demandada ficasse a aguardar a decisão da assembleia de condóminos, convicta de que não seria acionada pela dívida enquanto não lhe fosse comunicada a posição do condomínio.
Talvez por isso tenha aprovado a exorbitante penalização que aprovou.
O que é certo é que o Demandante, não tendo comunicado a sua decisão à Demandada, não a deveria ter acionado e, acionando-a, não pode vir peticionar a penalização que só à sua postura se ficou a dever.
Não pode, assim, deixar de improceder o pedido quanto a esta parte.
Quanto ao pagamento de juros de mora, vencidos e vincendos até integral pagamento, pelas mesmas razões, este pedido apenas pode proceder a contar da citação, ou seja, a partir do dia 22 de outubro de 2015 (cfr. fls. 66) e à taxa legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
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DECISÃONos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque provada, decido:
1. Condenar a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de 1.823,00 € (Mil, oitocentos e vinte e três euros), relativa às quotas ordinárias de condomínio do período compreendido entre o mês de julho de 2008 e o mês de março de 2015, inclusive;
2. Absolver a Demandada do pedido de condenação no pagamento da penalização por recurso às vias judiciais;
3. Condenar a Demandada no pagamento de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data da citação, até integral pagamento da quantia em dívida;
4. Declarar improcedentes as exceções do pagamento parcial e do não cumprimento.
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As custas serão suportadas pelo Demandante e pela Demandada, em razão do decaimento e na proporção respetiva de 25% e 75% (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).**
Registe. **
Seixal, 8 de janeiro de 2016(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)