Data: 30 de Junho de 2007
Hora de Início: 12h00m; Hora de encerramento : 12h20m Demandante: A
Demandada: B
Juíza de Paz : Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica de Apoio Administrativo: Carla Gonçalves Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
O legal representante da Demandante, C
- O Ilustre mandatário da Demandante, D
Verificou-se a ausência de:
- O legal representante da Demandada, E
- O Ilustre mandatário da Demandada, F Aberta a audiência, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte,
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A, ora Demandante, veio propor contra B, aqui Demandada, todos melhor identificados nos autos, a presente acção, relativa a incumprimento de contrato de arrendamento (alínea i) do nº1 do artº. 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho), pedindo a condenação desta a repor de imediato em funcionamento o elevador do prédio; a mantê-lo em boas condições de funcionamento efectuando as inspecções e manutenções periódicas e necessárias; a efectuar as manutenções e inspecções no prazo de 10 dias a contar da sentença e as reparações e manutenções necessárias no prazo de 20 dias após aquele; indemnizar o Demandante dos lucros cessantes decorrentes da imobilização do elevador desde 23.10.2006 até á data da sua reposição em serviço a calcular em execução de sentença. Atribui à acção o valor de € 3.740,98.
Em síntese, alega que é arrendatária do 4º andar do prédio sito em Lisboa, desde o dia .../.../..., sendo a Demandada proprietária da indicada fracção desde .../.../... . A Demandante sempre tem destinado o arrendado a pensão residencial sendo conhecida, há décadas, por “G”. No dia 26.09.2006 o gerente da Demandada ou alguém a seu mando, bloqueou as portas do elevador mantendo, apenas, o acesso ao 4º andar e, em 23.10.2006, procedeu à imobilização total do mesmo. Tal facto causa grande prejuízo ao negócio da Demandante, que diariamente perde clientela em face da impossibilidade de transportar a bagagem no elevador.
Com o requerimento inicial junta 3 documentos (fls. 10 a 17) e procuração forense.
Regularmente citada, a Demandada apresentou contestação e deduziu pedido reconvencional. Impugna as datas em que foi constituído o arrendamento e instalado o elevador e que essa instalação é ilegal e não licenciada tendo sido alterado o livre acesso às escadas de segurança e ao telhado. O elevador estava em precárias condições e não oferecia segurança, pelo que a Demandada decidiu selar as portas do mesmo. Reconvindo, sustenta que a Demandante lhe causa prejuízos nos andares inferiores, por via de rupturas na canalização da fracção decorrentes de obras ilegais; que ocupa um corredor e a escada ao nível do 4º andar, o que impede a fuga pelo telhado; que não permite o fecho da porta da rua e que deve a Demandante indemnizar a Demandada pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de arrendar as fracções inferiores, no valor de, pelo menos, €100.000. Atribui à reconvenção o valor de €100.000.
Junta 1 documento (de fls. 41 a 43) e procuração forense.
A Demandada respondeu à matéria de reconvenção impugnando os factos alegados e juntou o documento de fls.74.
As partes não efectuaram sessão de pré-mediação por esta fase ter sido afastada.
Realizaram-se três sessões de audiência de julgamento, durante as quais foram ouvidas as partes tentada a conciliação e inquiridas oito testemunhas. Na primeira sessão foi proferido despacho de não admissão do pedido reconvencional por não respeitar os pressupostos do artº 48º, nº2 da Lei 78/2001, de 13 de Julho. Pela Demandante foram juntos os documentos de fls. 101 a 105, notificados à Demandada que não se opôs.
Foram observadas as formalidades legais aplicáveis como da respectiva acta se alcança.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo questões prévias ou nulidades que invalidem totalmente o processo ou obstem ao prosseguimento dos autos.
As questões a decidir são, no essencial, a de saber se a Demandada está, ou não, obrigada a repor e manter em bom estado de funcionamento o elevador do prédio objecto dos autos e, bem assim, a indemnizar a Demandante por lucros cessantes causados pela imobilização do elevador.
Cumpre apreciar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Em face da prova produzida, incluindo os documentos juntos aos autos, que se enunciam e, salvo expressa ressalva, se dão por reproduzidos, resultaram provados os seguintes factos com interesse para a decisão da causa:
A) A Demandante é arrendatária da fracção designada pela letra “O”, correspondente ao 4º andar do prédio sito em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artº x, desde .../.../..., nos termos da certidão da Repartição de Finanças de Lisboa-3, a fls. 10 dos autos;
B) A Demandada adquiriu ao Millennium BCP, S.A., a supra identificada fracção e todas as demais que constituem o indicado prédio, por escritura pública de compra e venda outorgada em .../.../..., cuja certidão constitui fls. 13 a 18 dos autos;
C) A Demandante paga à Demandada uma renda mensal de €399,87;
D) A Demandante sempre tem destinado o andar arrendado a pensão residencial, sendo conhecida há várias décadas como “G”;
E) O prédio em que se insere a residencial tem quatro andares, sendo também certo que o prédio dispõe de elevador pelo menos desde 1961, há 39 anos;
F) O acesso ao elevador é feito, ao nível do 4º andar, directamente do interior da pensão;
G) Os restantes andares, 1º, 2º e 3º, são servidos pelo elevador apenas na subida já que não dispõem de botão de chamada;
H) Em 26.9.2006, o gerente da Demandada, por si ou por alguém a seu mando, procedeu ao bloqueamento, mediante soldagem, das portas de acesso do/ao elevador nos 1º, 2º e 3º andares do dito prédio, impedindo aos inquilinos, funcionários, clientes e quaisquer outras pessoas o respectivo uso;
I) E, em 23.10.2006, o gerente da Demandada, ou alguém a seu mando, procedeu à paragem total do referido elevador, impedindo o serviço deste também ao 4º andar;
J) Tal facto impede que os hóspedes, gerentes e demais pessoal acedam ao aludido 4º andar, sendo forçados a utilizar a escada,
K) O que se torna penoso especialmente quando se trata de pessoas idosas e na subida e descida de bagagens;
L) Alguns hóspedes da Demandante, pelo facto da residencial não ter disponível um elevador que os conduzisse a eles e às suas bagagens até ao 4º andar, desistiram de se alojar nesta residencial e,
M) A Demandante ficou sem os lucros provenientes da sua actividade;
N) O próprio gerente da Demandante, pessoa de 86 anos de idade, que se desloca apenas com o auxílio de uma bengala, tem muita dificuldade em aceder à fracção;
O) O acesso ao locado foi possibilitado através do elevador;
P) A Demandada, quando adquiriu os andares do prédio sabia o estado quer do prédio, quer dos elementos que o compõem;
Q) Quando o elevador descia era possível abrir a respectiva porta, nos pisos inferiores, desde que se puxasse esta no momento em que o elevador estava alinhado com o patamar.
R) Também, entre ... e a data de instalação do elevador, os pertences dos hóspedes e demais interessados eram transportados pela escada, tal como sucede actualmente;
Com interesse para a decisão da causa não ficaram provados os seguintes factos:
1. O acesso do elevador ao interior da fracção arrendada decorre da realização de uma obra ilegal e não licenciada;
2. Essa obra alterou o livre acesso ao 4º andar, bem como ao telhado e às escadas de segurança;
3. O elevador encontrava-se em precárias condições de segurança, não estava licenciado, nem tinha seguro, era comandado, nalguns pisos através de chave na porta;
4. O que criava o risco de se abrir a porta quando o elevador não estivesse presente o que podia originar a queda no vazio;
5. Todos os inquilinos pagavam uma “renda” própria do elevador o que fizeram até há 8 anos atrás, altura em que aproveitando a venda feita pelo Banco Mello ao BCP, todos os inquilinos deixaram de pagar essas verbas para o elevador;
6. A Demandada só selou as portas por causa da utilização irregular do elevador e ao perigo que tal utilização constituía;
7. A selagem das portas não foi contestada nem tão pouco discutida por qualquer um dos restantes inquilinos pelo que, pelo menos desde 26.09.2006, a solução encontrada foi considerada adequada;
8. A reparação do elevador era, pela sua antiguidade, impossível e a substituição incompatível com a estrutura física do prédio;
9. A Demandada impede o fecho da porta da rua facilitando o acesso às escadas e interior do prédio;
10. Têm-se verificado assaltos nos pisos inferiores por a porta não poder estar fechada a partir de determinada hora.
Motivação dos factos provados e não provados:
Para considerar provados os factos referidos à existência do arrendamento, à propriedade do locado, às características e composição do prédio e ao bloqueamento do elevador, primeiro, de aceder aos pisos 1º, 2º e 3º e, depois, também ao 4º, o tribunal teve em conta as declarações pessoais das partes, o acordo decorrente dos articulados, os documentos mencionados e a corroboração que deles foi feita, na generalidade, pelas testemunhas H, I, J – que, peremptoriamente, confirmou que em 1968, quando foi trabalhar para o prédio este já tinha elevador – e K, todos inquilinos da Demandada e com estabelecimentos comerciais no prédio há mais de duas décadas. A testemunha L, trabalha na residencial há cerca de 13 anos e, tal como as antes referidas, disse que a residencial tem perdido clientela, mesmo já antiga, e que tal facto se deve à falta do elevador, tendo afirmado que o anúncio da pensão que está afixado perto da entrada refere “pensão com elevador” e depois, quando as pessoas percebem que está avariado vão-se embora. Estes factos foram também confirmados por algumas das supra mencionadas testemunhas. Também foi o próprio gerente da Demandada quem informou o tribunal que, na qualidade de administrador de condomínios, através da sociedade M, já fazia a gestão do prédio o que, naturalmente, conduz ao conhecimento das condições de conservação deste e dos respectivos equipamentos, sendo certo que inquiridas sobre quem “mandava” no prédio as testemunhas – todas – o indicavam referindo “ era o Sr. Engenheiro”.
No que respeita aos factos não provados resultaram eles da ausência, ou insuficiência, de prova que permitisse formar convicção segura sobre a sua verificação. Quanto à ilegalidade das obras, incluindo a alteração do acesso ao telhado e às escadas de segurança nenhum elemento probatório foi apresentado já que, antes, foi referido que os inquilinos não estão impedidos de aceder ao telhado sem passar pelo patamar da escada. Também as condições precárias de segurança e a falta de licenciamento do elevador ficaram por demonstrar, sendo essa alegação incompatível com os documentos de fls. 101 e 102, emitidos pela empresa que, pressupostamente, efectua a manutenção do elevador ( que atesta estar ele “em bom estado de funcionamento“) pois que a testemunha N, pessoa encarregue pela Demandada de efectuar a limpeza no prédio, disse ter telefonado várias vezes para uma empresa para virem arranjar o elevador quando há avarias. Não pôde, assim, o tribunal ficar convencido que a Demandada só selou o elevador por razões de segurança nem que o mesmo não seja passível de reparação ou substituição. Por fim, a Demandada falta à verdade quando refere que nenhum inquilino se insurgiu contra esta medida pois as testemunhas H e I referiram sustentadamente, o contrário, tendo esta última referido que tem um processo em tribunal contra a Demandada até porque lhe foi dito pelo seu gerente, que qualquer dia deitava tudo abaixo.
Do Enquadramento de Facto e de Direito
A relação contratual dos autos reconduz-se à figura do contrato de locação, na modalidade de arrendamento, encontrando-se o seu regime geral estabelecido nos artigos 1031º e seguintes do Código Civil.
A Demandante vem reclamar da Demandada o cumprimento do contrato, alegando que é obrigação desta permitir-lhe o uso do elevador e mantê-lo em bom estado de funcionamento.
Vejamos.
Cabe ao locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina, estando-lhe vedado praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário ( artº 1031º, alínea b) e 1037, nº 1 ambos do Código Civil).
Assegurar o gozo da coisa locada significa – como no caso de cumprimento de qualquer outra obrigação – praticar os actos necessários a que o interesse do credor (aqui, locatária) seja integralmente satisfeito. Cabe neste âmbito, a manutenção dos meios de acesso ao locado, em regra as partes comuns do edifício, sobretudo se, como é o caso, a senhoria é a proprietária única do prédio, logo responsável pela sua integral conservação (para além de vários normativos do RGEU, também artº492, nº 1 do citado Código).
Ao contrário do que defende a Demandada, não é relevante que, à data da celebração do contrato de arrendamento não tenha sido estabelecida a utilização do elevador que, de resto, não existiria. O que releva é que há quase 40 anos, pelo menos, foi instalado no prédio um elevador, que passou a fazer parte integrante deste e cujo uso foi facultado aos inquilinos nas condições que ficaram apuradas. O dito elevador sempre sofreu as reparações que se mostraram necessárias cumprindo as funções para que se destina. Há um verdadeiro venire contra factum proprium e abuso de direito ( artº 334º do Código Civil) se, agora, a Demandada pretende retirar à Demandante as utilidades que, em tempo, lhe foram proporcionadas para utilização do locado. É que, se a Demandada entende que a Demandante violou algum dos seus deveres contratuais, enquanto locatária, ou praticou qualquer acto susceptível de lhe causar dano, tem ao seu alcance diversos meios legais cuja utilização deveria preferir à violação dos seu próprios deveres de locadora.
Está pois, a Demandada, obrigada a proceder à reparação do elevador colocando-o, de imediato, em funcionamento – dada a urgência da situação pois que estamos em época de turismo e, logo, de perspectivas de negócio para as unidades de alojamento.
E, na medida em que a actuação da Demandada se revela ilícita e voluntária, logo, culposa – tanto mais, que atenta a gestão que vinha fazendo do prédio, não ignorava as actividades comerciais que nele se exerciam, nem a essencialidade do elevador para o negócio da Demandante nem, tão-pouco, o respectivo estado de conservação – e vem causando, desde 23.10.2006, danos patrimoniais à Demandante, sob a forma de lucros cessantes que doutra forma se não verificariam, incorre em responsabilidade civil e na obrigação de ressarcir os danos a que for dando causa ( artº 483º, 562º e 564º nº 1 do Código Civil).
Acresce que sem prejuízo da legitimidade que assiste à Demandada de, como consta da escritura de compra e venda, revender o prédio em causa, sito em Lisboa, auferindo o inerente lucro comercial, não lhe assiste de todo o direito de pôr em causa o legítimo exercício da actividade da Demandada utilizando práticas que facilmente poderão ser interpretados como pressão para deixarem o locado.
III – DECISÃO
Nos termos expostos, julgo a acção procedente e, em consequência, condeno a Demandada a :
1. Repor de imediato em funcionamento o elevador do prédio dos autos de forma a que sirva a fracção locada à Demandante;
2. Efectuar no prazo de dez dias a contar da notificação da presente decisão, as manutenções e inspecções que se mostrem necessárias;
3. Efectuar no prazo de 20 dias, a contar do termo do prazo supra, as reparações ou substituições que se mostrem necessárias;
4. Manter em bom estado de funcionamento o dito elevador efectuando as manutenções e inspecções periódicas necessárias a tal fim ;
5. Indemnizar a Demandante pelos lucros cessantes decorrentes da imobilização do elevador, contados a partir de 23.10.2006 e até à reposição do serviço do elevador, a liquidar em execução de sentença.
Declaro parte vencida e responsável pelas custas do processo a Demandada.
Custas do processo: € 70,00.
A Demandada deverá proceder ao pagamento da parcela em falta (€35,00), no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente decisão sob pena de aplicação de uma penalização de € 10,00, por cada dia de atraso, nos termos do nº 10 da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos 10 dias sobre o termo do prazo sem que se mostre efectuado o pagamento, data em que a quantia em dívida, pela Demandante, será de € 135,00, será extraída certidão da presente sentença e remetida ao Ministério Público junto dos Juízos Cíveis para efeitos de execução por custas. Devolva-se à Demandante a quantia de €35,00.
Registe e notifique os Demandados que não compareceram.
Da sentença, supra, ficaram os presentes presencialmente notificados, tendo-lhes sido entregue cópia da mesma.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 30 de Junho de 2007
A Técnica de Apoio Administrativo
A Juíza de Paz