Sentença de Julgado de Paz
A Administração do A, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa, enquadrada no artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B e mulher C, melhor identificados a fls. 2, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de 1.487,07 €, acrescida de juros vencidos e vincendos à taxa legal, bem como das contribuições vincendas na pendência da presente acção.
Alegou, para tanto e em síntese, que os demandados são proprietários da fracção autónoma designada por “X”, correspondente à loja x, sita no D, a que corresponde uma permilagem de 0,55%o e que, não obstante as suas obrigações legais e as interpelações feitas, os demandados não pagaram as contribuições para as despesas comuns do condomínio correspondentes ao período de Julho de 2000 a Junho de 2010, bem como o fundo comum de reserva respeitante aos anos de 2000 a 2009 (ambos inclusive), e ainda a quotização extraordinária aprovada no ano de 2003, tudo no montante do pedido por si formulado.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou inicialmente três documentos, a que haveria de somar catorze documentos mais antes da audiência de julgamento.
Regularmente citados, os demandados apresentaram contestação, invocando em suma a ilegitimidade activa do demandante, a prescrição das contribuições vencidas há mais de cinco anos, a excepção de não cumprimento e a nulidade das deliberações de aprovação dos orçamentos anuais, além de impugnarem a matéria alegada pela demandante.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que os demandados afastaram tacitamente essa possibilidade, faltando à mesma sem justificação.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, em conjugação, no caso da competência territorial, com o disposto no artigo 774º do Código Civil).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, atendendo nomeadamente ao teor da resposta à contestação da demandante de fls. 424 e ss., bem como ao disposto no artigo 6º e) do Código de Processo Civil e nos artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1.O A foi constituído em propriedade horizontal por escritura lavrada no 6º Cartório Notarial do Porto, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial sob o nº x.
2. Os demandados são proprietários da fracção autónoma designada por “x”, correspondente à loja x, sita na parte do edifício denominada “D”, a que corresponde, no título constitutivo da propriedade horizontal, a permilagem de 0,55%o.
3. Nos anos abaixo discriminados, dos orçamentos aprovados para cada um deles, resultava para os demandados a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio com as seguintes quantias:
a) No período de Julho a Dezembro de 2000, inclusive, com a quantia mensal de 6,70 €, no total de 40,20 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/07/2000;
b) No período de Janeiro a Dezembro de 2001, inclusive, com a quantia mensal de 14,94 €, no total de 179,28 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 19/01/2001;
c) No período de Janeiro a Dezembro de 2002, inclusive, com a quantia mensal de 14,94 €, no total de 179,28 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 25/01/2002;
d) No período de Janeiro a Dezembro de 2003, inclusive, com a quantia semestral de 34,31 €, no total de 68,62 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 24/01/2003;
e) No período de Janeiro a Dezembro de 2004, inclusive, com a quantia semestral de 43,06 €, no total de 86,12 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 28/01/2004;
f) No período de Janeiro a Dezembro de 2005, inclusive, com a quantia trimestral de 22,34 €, no total de 89,36 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/02/2005;
g) No período de Janeiro a Dezembro de 2006, inclusive, com a quantia trimestral de 22,34 €, no total de 89,36 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/02/2005;
h) No período de Janeiro a Dezembro de 2007, inclusive, com a quantia trimestral de 22,34 €, no total de 89,36 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 11/02/2005;
i) No período de Janeiro a Dezembro de 2008, inclusive, com a quantia trimestral de 20,28 €, no total de 81,12 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 25/01/2008; e
j) No período de Janeiro a Dezembro de 2009, inclusive, com a quantia trimestral de 20,28 €, no total de 81,12 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 25/01/2008.
k) No período de Janeiro a Junho de 2010, inclusive, com a quantia trimestral de 20,28 €, no total de 40,56 €, conforme orçamento aprovado em assembleia de condóminos de 01/02/2010.
4. Além disso, o fundo comum de reserva, relativo aos anos de 2000 a 2009, correspondente à fracção dos demandados e resultante dos orçamentos acima aludidos, tinha os seguintes valores:
a) No ano 2000, com o montante de 9,05 €;
b) No ano de 2001, com o montante de 17,93 €;
c) No ano de 2002, com o montante de 17,93 €;
d) No ano de 2003, com o montante de 6,86 €;
e) No ano de 2004, com o montante de 8,94 €;
f) No ano de 2005, com o montante de 8,94 €;
g) No ano de 2006, com o montante de 8,94 €;
h) No ano de 2007, com o montante de 8,94 €, e
i) No ano de 2008, com o montante de 8,11 €.
j) No ano de 2009, com o montante de 8,11 €.
5. Em 15 de Outubro de 2003, foi aprovado em assembleia de condóminos um orçamento extraordinário para fazer face a dívidas a entes públicos e fornecedores, cabendo à fracção autónoma dos demandados comparticipar com a quota-parte de 358,94 €.
6. A demandante expediu por correio simples para os demandados uma nota de débito para estes fazerem o pagamento das quantias acima especificadas, sem que as mesmas tenham sido pagas até ao presente.
7. A demandante não enviou para os demandados as convocatórias das assembleias de condóminos acima aludidas, em que foram aprovados os sucessivos orçamentos anuais, nem lhes remeteu as respectivas actas.
8. Os demandados celebraram, com E um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel, cujo preço seria parcialmente pago mediante a entrega da sua fracção autónoma acima identificada.
9. Em .../.../..., os demandados outorgaram procuração irrevogável a favor de F, legal representante da firma acima indicada, para este proceder à venda da sua fracção autónoma acima aludida.
10. A partir dessa data, os demandados consideraram ter vendido a mesma fracção autónoma, tendo recebido o respectivo preço e alheando-se da mesma, e o seu procurador acima identificado passou a participar nas assembleias de condóminos em vez dos mesmos, como se fosse o proprietário daquele imóvel.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos n.os 1 a 6 têm suporte documental nos autos, tendo sido ainda, com excepção dos dois primeiros, corroborados pela testemunha G, gerente da empresa prestadora de serviços administrativos à demandante, a qual depôs com seriedade, isenção e conhecimento de causa.
O facto nº 7 foi admitido pela mesma testemunha.
Os factos n.os 8 e 9 traduzem os respectivos documentos constantes dos autos.
O facto nº 10 resulta dos depoimentos conjugados da testemunha G e de H, legal representante da firma procuradora dos demandados, que foi ouvido por iniciativa do tribunal.
DO DIREITO:
Os demandados são proprietários de uma fracção autónoma, o qual se integra em prédio urbano constituído em propriedade horizontal. Nessa medida, os demandados são igualmente condóminos, isto é, comproprietários das partes comuns do mesmo prédio urbano, tendo que comparticipar nas despesas relativas à sua conservação e fruição (cfr. artigo 1420º do Código Civil).
Esta asserção assenta basicamente na presunção de propriedade derivada do registo predial (cfr. artigo 7º do Código do Registo Predial), onde os demandados estão inscritos como proprietários da referida fracção autónoma, bem como no facto do contrato promessa de compra e venda não ter efeitos translativos, salvo se lhe for atribuída eficácia real, o que não foi o caso. É certo que, neste caso, houve tradição da coisa, como se depreende dos factos provados, mas esse facto apenas transmite a posse da fracção, mas não a propriedade da mesma. Deste modo, os demandados não lograram afastar a citada presunção registral, apesar de terem considerado que a venderam e se terem alheado da mesma fracção.
Ora, o artigo 1424º, nº 1 do Código Civil faz recair sobre os condóminos a obrigação de contribuir, proporcionalmente ao valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. E a administradora do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente (cfr. artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil).
No caso dos autos, dos orçamentos aprovados entre o 2º semestre de 2000 e o 1º semestre de 2010 resultava para os demandados a obrigação de pagar o total de contribuições e de fundo comum de reserva de 1.487,07 €, sendo certo que os mesmos não o pagaram até ao presente.
Vejamos, portanto, se há algum facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado pela demandante que deva ser julgado procedente, na sequência da sua arguição por parte dos demandados.
Em primeiro lugar, impõe-se reconhecer que as contribuições vencidas até cinco anos antes da data da propositura da presente acção estão prescritas, por aplicação conjugada do artigo 310º g) do Código Civil e do artigo 43º, nº 8 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho. De facto, trata-se de prestações periodicamente renováveis, que prescrevem ao fim de cinco anos, e não se provou ter ocorrido entretanto nenhuma causa de interrupção da prescrição. Ora, os demandados invocaram expressamente na sua contestação a prescrição destas contribuições. Deste modo, desde logo, tratando-se de uma excepção peremptória, os demandados devem ser absolvidos da parte respectiva do pedido, compreendendo as contribuições anteriores ao 3º trimestre de 2005. Por conseguinte, a sua dívida exigível fica reduzida ao montante liquidado de 469,24 €.
Por outro lado, os demandados alegam matéria que, em parte, parece configurar uma excepção de não cumprimento, prevista e regulada pelo artigo 428º do Código Civil. Porém, os demandados não têm razão: por um lado, como a primeira testemunha explicou, o encerramento do centro comercial não levou a que este deixasse de ter despesa. De facto, o centro comercial tem dívidas antigas a fornecedores e à Segurança Social, que tem vindo a pagar pouco a pouco, além de ter que comparticipar as despesas com a manutenção e funcionamento dos aparelhos de bombagem de água instalados na cave, bem como as despesas com a administração, designadamente honorários, expediente e contencioso. Aliás, por isso, a assembleia de condóminos tem anualmente aprovado orçamentos que prevêem custos que se prendem justamente com essas rubricas, mas não com água, luz ou limpeza, que o centro comercial não tem. E a administração do condomínio tem executado esses orçamentos anuais e feito aprovar as respectivas contas. Daí que não se possa entender que haja uma omissão ou falta de cumprimento da parte da demandante que justifique a recusa de prestação por parte dos demandados, uma vez que não existe correspectividade entre a prestação recusada e o alegado incumprimento da demandante. Com efeito, a contribuição pedida aos demandados corresponde a rubricas orçamentais aprovadas que a demandante tem vindo a executar, pelo que aqueles não se podem furtar ao seu pagamento com o argumento de que o encerramento do centro comercial se deve a esta. Aliás, tendo o encerramento sido decretado por autoridade administrativa, designadamente por falta de condições de segurança, como é público e notório, a mesma responsabiliza toda a comunidade condominial e não apenas a sua administração, já que o seu suprimento implicaria obras que teriam que ser aprovadas pela assembleia de condóminos e a mesma não se pronunciou até hoje nesse sentido.
Finalmente, os demandados invocam ainda a anulabilidade das deliberações que aprovaram os diversos orçamentos anuais, designadamente por falta de quórum deliberativo, falta de convocatória regular em relação às suas pessoas e falta de notificação das mesmas, mediante o envio das respectivas actas.
No que respeita a este último vício, é evidente que o mesmo não implica a invalidade das deliberações, mas apenas a ineficácia das deliberações em relação aos demandados. Porém, com a sua notificação por via deste processo das actas em falta, ficou suprida a referida ineficácia, uma vez que as mesmas chegaram agora ao seu conhecimento, nomeadamente para efeitos de poderem arguir os outros vícios apontados.
Por outro lado, quanto à alegada falta de quórum deliberativo, os demandados não lograram demonstrar tal vício, sendo certo que lhes cabia esse ónus (cfr. artigo 342º, nº 2 do Código Civil).
Por último, ficou demonstrado que a demandante não expediu para os demandados as convocatórias para as assembleias de condóminos que aprovaram os orçamentos em causa.
Em resposta, a demandante sustentou que os demandados pediram a nulidade das deliberações, mas não a sua anulação, sendo certo que as deliberações em causa seriam quando muito anuláveis, mas apenas a requerimento do condómino, que não existiu, e invocaram ainda haver abuso de direito dos demandados ao invocarem o vício em apreço.
Embora esta questão tenha ficado de certo modo ultrapassada com o requerimento de aperfeiçoamento da contestação, pois que os demandados concluem o mesmo, considerando anuláveis as deliberações tomadas em 01/06/2007, 21/01/2008 e 01/02/2010, não é demais recordar que, nestes casos, a doutrina balança sobre o regime de invalidade aplicável, designadamente por entender que as deliberações podem ser nulas (quando infrinjam normas de natureza imperativa), ineficazes (quando exorbitem da esfera de competência da assembleia de condóminos) e anuláveis, e que os dois primeiros vícios podem ser invocados a todo o tempo por qualquer interessado (cfr. Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, Lisboa, Ediforum, 2006, págs. 343, 344, 347 e 348). De acordo com este entendimento, as deliberações em crise seriam mesmo nulas, por terem sido tomadas em assembleia de condóminos não (regularmente) convocada. Porém, a questão é, neste contexto, de somenos importância, já que os demandados podiam também anular estas deliberações, uma vez que estavam em tempo e tinham legitimidade para o efeito (cfr. artigo 1433º, nº 4 parte final do Código Civil), atendendo a que só souberam das mesmas com a citação, tanto quanto se provou. E obviamente não impede esse efeito o facto dos demandados terem arguido a nulidade em vez da anulabilidade, já que “quem pede o mais pede o menos” e o tribunal não está sujeito à alegação das partes no tocante à aplicação das regras de direito (cfr. artigo 664º do CPC). Assim, independentemente da querela doutrinal a propósito do regime da invalidade das deliberações condominiais, não há dúvida de que aquelas que aprovaram os orçamentos de que emerge a alegada dívida dos demandados poderiam ser anuladas, por falta de convocatória dos mesmos para as respectivas assembleias de condóminos.
Por outro lado, a anulabilidade pode ser arguida por via de excepção (cfr. artigo 287º, nº 2 do Código Civil) e a demandante tem legitimidade para representar em juízo os condóminos que votaram favoravelmente as deliberações anuláveis (cfr. artigo 1433º, nº 6 do Código Civil), não havendo necessidade de instaurar a acção anulatória contra os mesmos (cfr. no mesmo sentido Ac. RP, de 06/02/2006: JTRP00038792.dgsi.net; e Ac. RL, de 25/11/1997: CJ, 1997, 5º-101).
Porém, como bem salienta a demandante, os demandados excedem os limites impostos pela boa fé ao virem agora exercer este direito, atendendo a que os mesmos consideraram ter vendido ao seu procurador a sua fracção autónoma e este esteve em sua vez, com o seu beneplácito tácito, naquelas assembleias de condóminos, sanando, com a sua presença, alguma irregularidade que pudesse ter havido na sua convocação. Na verdade, se os demandados se alhearam da sua fracção autónoma, nomeadamente por considerarem que a mesma já não lhes pertencia, e, portanto, da vida condominial que lhe é inerente, não podem vir invocar terem sido preteridos pela demandante no que respeita à sua convocatória para as assembleias de condóminos, sem incorrerem em abuso de direito (cfr. artigo 334º do Código Civil). De resto, tendo estado presente nas mesmas assembleias o procurador dos demandados e legal representante da promitente-compradora, é de presumir que o fez com o conhecimento e o consentimento destes. Está, portanto, em causa uma conduta contraditória susceptível de pôr em causa a confiança criada na contraparte, neste caso, na demandante, quanto à estabilidade da situação. Ora, a consequência do abuso de direito é que o seu exercício fica paralisado, tal como se o mesmo não existisse, não podendo ser oposto à contraparte. Evidentemente, esta situação não contende com os direitos que possam advir aos demandados contra o seu procurador e/ou promitente-compradora por efeito da sorte da presente causa.
Finalmente, atento o disposto no artigo 472º, nº 1 do Código de Processo Civil, bem como o carácter periódico das contribuições para o condomínio, vão ainda os demandados condenados nas prestações vencidas desde a propositura da acção até ao presente, compreendendo o 2º semestre de 2010, incluindo o fundo comum de reserva do mesmo ano, e os três primeiros trimestres do corrente ano de 2011. Todavia, atendendo a que não constam dos autos elementos que nos permitam quantificar o débito dos demandados durante o ano de 2011, nomeadamente por desconhecer qual o valor da sua contribuição trimestral no corrente ano, remeto essa parte para liquidação da sentença (cfr. artigo 661º, nº 2 do CPC). Quanto aos 3º e 4º trimestres de 2010, o valor da respectiva contribuição é de 40,56 € no total (20,28 € X 2), enquanto o fundo comum de reserva do mesmo ano é de 8,11 €.
Acresce que sobre o capital em dívida se vencem juros de mora, à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento, como forma de ressarcir a demandante dos prejuízos causados pelos demandados com o atraso no pagamento das contribuições em débito (cfr. artigos 804º, 805º, nº 1 e 806º, n.os 1 e 2, este último com referência ao artigo 559º, todos do Código Civil).
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno os demandados a pagarem à demandante a quantia de 469,24 € (quatrocentos e sessenta e nove euros e vinte e quatro cêntimos), acrescida dos juros moratórios, à taxa legal de 4%, vencidos desde a citação até efectivo e integral pagamento, bem como das contribuições vencidas desde a data da propositura da acção até ao presente, no montante já liquidado de 48,67 €, relativo ao 2º semestre do ano de 2010, remetendo-se para liquidação da sentença as contribuições vencidas nos três primeiros trimestres do corrente ano.
Custas por demandante e demandados na proporção do respectivo decaimento, as quais fixo em 70% para a primeira e 30% para os segundos (cfr. artigos 446º, n.os 1 e 2 do CPC e 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 29 de Setembro de 2011
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)