Sentença de Julgado de Paz
A demandante,A, residente no Funchal, instaurou a ação declarativa de condenação contra a demandada, B, residente em Câmara de Lobos, o que fez nos termos do art.º 9, n.º1, alínea G) da L.J.P.
Para tanto, alega em síntese que, é proprietária da fração autónoma G, sita no edifício -----------------, no concelho do Funchal. Sucede que no dia 2/10/2012 arrendou a referida fração á demandada, para fins habitacionais, pelo prazo de 1 ano. Acordaram que aquela pagaria mensalmente a quantia de 530€ e uma caução de igual valor. No dia 11/5/2013 a demandante teve conhecimento que a demandada estaria a desocupar o locado, retirando a mobília, nessa ocasião tentou infrutiferamente contata-la, até que no dia 14/05/2013 um 3º entregou-lhe as chaves. Nessa ocasião acompanhada de outras pessoas foi ao locado e constataram que tinha deixado o espaço em mau estado de conservação e limpeza, nomeadamentecom restos de comida e maus cheiros, com manchas de humidade provenientes de um derrame de água da casa de banho, com o soalho da sala a levantar, sobretudo no acesso asala, e mancha de sujidade na parede do quarto de dormir, perante isto solicitou um relatório técnico que teve o custo de 200€, precisou de limpar o locado o que importou 350€, bem como limpeza nos cortinados e estores na quantia de 241,50€. Para além disso, o contrato não foi denunciado no prazo, nem com observação das formalidades legais. Posteriormente, a demandante foi interpelada com a falta de pagamentos de consumos de água e eletricidade, na quantia de 28,60€ e 36,76€, respetivamente que suportou indevidamente. Conclui pedindo que a demandada seja condenada A) no pagamento das rendas vencidas na quantia de 1.590€, acrescida da penalização de 50% na quantia de 795€; B) no pagamento das rendas vincendas referentes aos meses de agosto e setembro de 2013 na quantia de 1.060€; subsidiariamentecaso se entenda que a entrega das chaves consubstancia a denúncia do contrato, deverá ser condenada na renda de maio de 2013 na quantia de 530€, acrescido da indemnização correspondente ao valor das rendas dos 4 meses de pré-aviso, nos termos da cláusula 3, n.º4 do contrato na quantia de 2.120€;C) no reembolso das despesas com consumo de gás e eletricidade que a demandante suportou na quantia de 65,36€, acrescida dos juros de mora, á taxa legal, desde a citação até integral pagamento; D) no pagamento das despesas de limpeza do locado e substituição do material danificado e custo do relatório na quantia de 791,50€; E) e indemnização por danos não patrimoniais pelos incómodos relacionados com as interpelações, e tempo perdido com o apuramento das contas que suportou e com o levantamento e reparação dos danos causados na fração na quantia de 250€. Juntou 6 documentos.
A demandada regularmente citada contesta. Alegando a ilegitimidade singular da demandante, faltando o marido, uma vez que se trata de um bem comum. Impugnando a restante matéria alegada, tendo pago a totalidade das rendas até maio de 2013, num total de 8 meses, altura em que saiu da fração. Esclarece que em outubro de 2012 pagou 1.060€, ou seja, o equivalente a 2 meses, pelo que se considera pago maio de 2013. Sucede que a demandada comunicou á demandante que iria sair do apartamento a 24/04/2013 e foi a demandante que preferiu que ela lhe entregasse as chaves no seu local de trabalho. Tendo retirado a mobília que detinha na fração a 10/05/2013 e a 14/05/2013 entregou pessoalmente as chaves, conforme fora acordado. Desde esse dia desconhece o estado do imóvel poi não voltou lá. O apartamento fora entregue limpo por pessoa que contratara, deixando inclusive o frigorifico em bom estado de conservação e limpo. As manchas de humidade da casa de banho e entrada do apartamento que reclama já existiam desde que celebraram o contrato, não podendo ser responsabilizada pela humidade que decorre do tempo e da própria deficiência de construção. Acresce que foi ela que comunicou á demandante que o soalho da sala estava a ondular, tendo respondido que o seguro cobre. Quanto ao quarto de dormir já existem desde a celebração do contrato. Impugna-se o relatório técnico do engenheiro que o elaborou pois nem esteve presente na altura em que celebraram o contrato. Quanto á despesa com eletricidade alega que embora tenha iniciado o contrato em 10/10/2012 pagou a despesa anterior relativa ao período de 19/19/2012 a 17/10/2012, pelo que impugna esta despesa. Sucede que o apartamento fora de imediato arrendado pois tem estendal de roupa visível da varanda querendo imputar danos que não existem. Conclui pedindo que seja considerada procedente a exceção e improcedente a ação.
Notificado a demandante para responder á matéria da exceção, respondeu atempadamente. Alegou em 1º que a contestação é extemporânea pois a demandada recusou ser citada e foi considerada ausente, daí a nomeação de defensor oficioso que acabou por pedir escusa, conforme requerimento que juntou aos autos. Ora foi surpreendido quando 32 dias depois recebeu a contestação daquela e não nos 10 dias estabelecidos por lei. Quanto á ilegitimidade efetivamente o locado pertence a demandante e ao consorte, no entanto este é um ato de administração ordinária, não sendo caso para litisconsórcio necessário, conforme alega. Conclui pela improcedência da exceção e pelo desentranhamento da contestação.
Foi requerida a intervenção principal ativa do ex-marido da demandante, que tendo conhecimento de todo processado, sempre deu a respetiva autorização á demandante para realizar o contrato. Pelo que adere na íntegra á posição subscrita por aquela. Juntando procuração forense do mesmo mandatário.
Posteriormente, a demandante apresentou novo requerimento suscitando novamente a questão da intempestividade da contestação e notificou o mandatário da demandada.
Que respondeu alegando que apenas respondeu por impugnação e exceção, não existindo qualquer pedido reconvencional pelo que o requerimento é inadmissível. Quanto á intempestividade da contestação alega que foi elaborada certidão de citação a 10/10/2013 e a contestação foi apresentada a 18/10/2013, e embora dispusesse-se de 10 dias para o fazer apresentou antes, pelo que foi no prazo legal, sendo este articulado admissível.
Quanto á intervenção suscitada verifica-se que foi realizada após as alterações legislativas ocorridas e entradas em vigor em setembro de 2023, de modo que se procurou suplantar a ilegitimidade ativa suscitada mas que não foi deduzida no momento inicial, sendo nosso entendimento que já não deveria ser admitida.
O Tribunal por despacho fundamentado, datado de 15/01/2014, considerou esta última resposta como extemporânea, pelo que não será apreciada.
Posteriormente, a 13/02/2014, por despacho fundamentado admitiu a intervenção espontânea provocada ativa daquele, ordenando a sua correta citação.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por ausência da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26, n.º1 da L.J.P., sem que as partes tenham querido chegar a consenso. Seguindo-se para produção de prova com a junção de 3 documentos pela demandante e respetivo contraditório, e audição da testemunha da demandante. Na segunda sessão foram ouvidas as testemunhas da demandada, e a demandante prestou declarações nos termos do art.º 466 do C.P.C., sendo requerido pelo mandatário da demandada que aquela juntasse documento comprovativo das despesas que suportou com o apartamento, o que foi deferido dando prazo de 5 dias. A 3ª sessão terminou com alegações dos mandatários das partes, tudo conforme atas, de fls. 150a 153, 157 a 161 e 162 a 163.
FUNDAMENTAÇÃO
I-FACTOS PROVADOS:
1)Que no dia 2/10/2011 as partes celebraram por escrito um contrato de arrendamento habitacional.
2)Que o contrato tinha o prazo deduração 1 ano, renovável por sucessivos períodos, de igual duração.
3)Que o primeiro período de vigência do contrato cessava a 1/10/2013.
4)Que acordaram o valor mensal de renda, na quantia de 530€.
5)Que a demandada no início do contrato pagou o respetivo mês de renda e quantia igual de caução.
6)Quea demandada não pagou a renda do mês de maio de 2013.
7)Quea demandada entregou á demandante as chaves do locado.
8)O que sucedeu no dia 14/05/2013.
9)Que ademandante solicitou a elaboração de um relatório técnico sobre o estado da fração.
10)Que foi realizado por C.
11)O que sucedeu após a demandada ter saído da fração.
12)Que na entrada da fração, por trás da porta, há uma mancha na parede, próxima do rodapé.
13)Que existe desde o início do contrato.
14)Que na parede do w.c., por baixo do lavatório, a tinta começou a sair.
15)Que o soalho do w.c. é em madeira.
16)Que na parede do quarto surgiu uma mancha.
17)Que a demandante solicitou orçamento para limpeza e restauração de alguns móveis.
18)No que despendeu a quantia de 241,50€, pagos por transferência bancária.
19)Que a demandante suportou a quantia de 28,60€ de eletricidade.
20)Que se referia ao período de 17/04/2013 a 17/05/2013.
21)Que a demandante suportou a quantia de 36,76€ de gás.
22)Que se referia ao período de 30/04/2013.
23)Que a demandada, em abril, telefonou á demandante.
24)Que informou que ia deixar o locado.
25)Que nesse espaço de tempo a demandante foi ao locado, acompanhada por C.
26)Que nessa ocasião a demandada estava no locado.
27)Que verificaram a mancha existente na entrada da fração e no w.c.
28)Que a limpeza semanal da fração/locado era efetuada pela empregada contratada pela demandada.
29)Que efetuou a última limpeza á fração a 29/04/2013.
30)Que posteriormente, a essa data, a demandada retirou os seus pertences do locado.
31)O que sucedeu a 10/05/2013.
32)Que no decurso do contrato a demandada reparou que o soalho da sala estava a ondular.
33)Que após a entrega das chaves a demandante arrendou a fração a outra pessoa.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal baseou a decisão na análise crítica de toda a documentação apresentada, cujo teor considero reproduzido, conjugada na globalidade com a prova testemunhal.
Foi igualmente relevante o depoimento da testemunha, D , que teve conhecimento direto de alguns factos, por intervir no negócio realizado entre as partes, devido á profissão que exerce, mediador imobiliário. Explicou a sua intervenção no negócio a pedido do marido da demandante e os acordos realizados entre as partes. Referiu que, posteriormente (sem precisar datas), a demandada o contatou para diminuir o valor da renda, respondendo-lhe que para isso teria que chegar a acordo com a demandante. Posteriormente, foi contatado pela demandante, pedindo-lhe que a acompanhasse ao imóvel para ver o estado em que ficara, pois a demandada tinha saído de lá, ao que acedeu. Aí chegado verificou que estava sujo, que havia um cheiro estranho, aliás havia restos de comida no frigorífico e verificou também que a máquina de lavar a roupa não estava na lavandaria, encontrando-a numa arrecadação, e também no w.c., verificando que por baixo do lavatório a tinta estava a saltar e o soalho em madeira estava manchado e ligeiramente ondulado. Esclareceu que a demandada, antes de se instalar no locado pedira para retirar de lá a cama e algumas louças, o que foi autorizado pela demandante.Foi ele que a entregou á demandada a chave, por esse motivo sabe que o apartamento não tinha qualquer mancha, estando em bom estado. Sabeque o apartamento está arrendado mas não foi ele que tratou do assunto, por isso não sabe se a demandante procedeu á reparação dos estragos que viu. Quanto ao relatório não foi feito na presença dele, desconhecendo quando foi elaborado.
A testemunha, C, engenheiro civil de profissão, teve conhecimento pessoal dos factos, sendo o autor do relatório apresentado pela demandante. Relevou na parte em que se deslocou ao apartamento com a demandante, ainda lá estava a senhora (inquilina) e foi ela, embora com alguma insistência da demandante, que lhes abriu a porta. Aí chegados verificaram as infiltrações,derivadas do cano de um lavatório existente no wc, que faz a ligação ao esgoto, o qual está junto á parede que faz a separação com a sala. Nessa ocasião a senhora estava a fazer algumas arrumações, nunca referiu que pretendia sair de lá, no entanto esclareceu que nessa semana não tinha disponibilidade para repararem o problema mas na semana seguinte acordaria com a demandante o dia para o fazerem. Posteriormente, após a saída daquela, foi ver o estado do apartamento e elaborar o relatório, a pedido da demandante, só nessa ocasião reparou na parede do quarto com uma mancha. Explicou que se a demandante tivesse sido alertada, atempadamente, para o cano, os danos não existiriam ou seriam menores, nomeadamente a parte do soalho do wc, pois é em madeira, e com o cair de água acabou por ondular na zona junto aos lavatórios, também a humidade na parede, não se tinha propagado para a zona junto ao hall de entrada, pois a parede é comum com o wc.
A testemunha, E, é a pessoa que faz a limpeza semanal em casa da demandada, desde há 4 anos, tendo um depoimento isento. Conhece o apartamento em causa, porque a demandada lhe deu a saber onde passou a residir. Nessa ocasião auxiliou-a a desencaixar as coisas que aí instalou, passando a fazer a limpeza quinzenal desse apartamento, ou semanal conforme aquela lhe solicitava. Verificou, no início quando passou a habitar no locado, que o tapete da sala estava bastante sujo, tendo-o levado para casa para lavar, pois só aspirar não era suficiente devido ao tipo de sujidade que tinha. O apartamento era limpo por ela, a última vez que lá esteve foi na última sexta-feira de abril, mas deixou-o limpo, embora fizesse a limpeza semanal normal. Quanto às cortinas, admitiu que nunca as lavou, pois não precisavam, além disso a demandante vivia sozinha, e não sujava muito a casa. Quanto ao quarto admitiu que junto á parede estava colocada a cabeceira da cama em madeira (sommier), apenas afastava a cama, para aspirar, desconhecendo existir qualquer mancha.Em relação ao w.c. reconheceu que costumava cair pedacinhos de tinta para o soalho, pois costumava limpava-lo, no entanto nunca viu que houvesse manchas de água no chão, ou que o cano estivesse roto e entornasse água.
A testemunha, F, é marido da demandada, tendo por isso interesse no desfecho dos autos. Explicou que na altura estavam separados, daí a necessidade do apartamento, porém foi visita assídua daquela e chegou a viver lá.Reconheceu que acompanhou a demandada na entrega das chaves ao trabalho da demandante, na rua ----------, que por telefone lhes disse onde queria que as deixasse, pois tinham conversado anteriormente sobre deixar de ocupar o imóvel. Quanto aos defeitos esclareceu que desde que passou a habitar no locado existe uma mancha de humidade junto á porta de entrada. Foram alertados para a situação pela pessoa que instalou a tv. cabo, poiscorriam perigo, uma vez que próximo passa os cabos elétricos, sendo esta parede contigua com a do w.c. A mulher (demandada) telefonou á demandante alertando-a, que lhe respondeu que o seguro cobria os danos. Recorda-se que a última limpeza ao apartamento tenha sido feita na sexta-feira, embora só entregassem as chaves uns dias depois. Efetuaram primeiramente uma vistoria ao apartamento para confirmar se não ficava nada esquecido e se estava tudo em ordem.
A testemunha, G, conheceu o apartamento em causa, foi lá pela 1ª vezquando a demandante passou a residir no locado, embora não precise datas. Nessa ocasião a demandada mostrou-lhe o apartamento. Na sala, que é pequena, sentada no sofá reparou quetinha uma mancha de humidade, junto á porta de entrada,sita na parte de baixo da parede, tendo chamado á atenção da demandada que disse que já sabia e tinha referido á dona do apartamento, que nada fez. Foi lá mais vezes, inclusive quando a demandada lhe disse que ia regressar a casa, mas não viu nada de especial, reparando sempre que estava limpo e asseado, e que a mancha continuava.
A testemunha, H, é vizinha da demandada desde 2006. O depoimento foi sobretudo abonatório do carater da pessoa, do que conhecedor dos factos em causa, por isso em nada relevou.
Por fim a demandante prestou declarações nos termos do art.º 466 do C.P.C., relatando a sua versão pessoal dos factos e corrigindo, o que considerou serem imprecisões das testemunhas que apresentou. Sendo apenas relevante nas partes em que coincidiu com os depoimentos e documentos apresentados nos autos, nomeadamente reconheceu que a demandada lhe telefonou uns dias antes a dizer que ia sair do apartamento e que passado algum tempo o arrendou, esclareceu que foi a sua empregada que efetuou a limpeza ao apartamento.
Não se provou mais qualquer facto com interesse para a causa por falta de prova condigna, sobretudo que a demandante tivesse suportado a quantiatotal peticionada para efeitos de reparação dos danos materiais no imóvel.
II-DO DIREITO:
Questão prévia:
Foi suscitada pela demandante a intempestividade da contestação.
Cumpre decidir:
Compulsando os autos contata-se que o Tribunal tentou citar a demandada com a identificação que constava do r.i., B, sendo a mesma devolvida com indicação deobjeto não reclamado.Posteriormente, o Tribunal verificou, ao analisar o contrato que existia um erro de identidade na pessoa a citar, pelo que notificou a demandante para regularizar a identidade da mesma, o que foi feito, fls. 41 e 42. Seguidamente procedeu á nomeação de defensor oficioso, que cuja intervenção nos autos se resumiu ao pedido de escusa, fls. 45 a 47. Sendo os autos interrompidos até que a O.A. procedesse á sua substituição, fls.48. Nesse espaço de tempo, a demandada, agora com a identificação correta,B, foi citada pessoalmente na secretaria do Julgado a 10/10/2013, fls. 53, conforme consta da certidão de citação.
A citação em defensor oficioso é apenas um expediente criado para que não existam impasses processuais, ultrapassando as dificuldades de citação, uma vez que nos Julgados de Paz não é possível existirem processos contra incertos e ausentes (art.º 13, n.º2 da L.J.P.) e junto deles não funciona o M.P., entidade competente para representar os ausentes e incertos (art.º 21 e 22 do C.P.C.). No entanto, nos casos em que a citação seja feita somente em defensor oficioso nunca se poderá dizer que ocorre uma situação de revelia operante, o que resulta do teor do art.º 567, n.º1 do C.P.C.
Para além disso, a carta devolvida pelos correios não consta que a demandada se tenha alguma vez recusado a receber a carta, até porque a identidade que constava da mesma não era a correta, conforme já anteriormente fora referido, consta apenas que ninguém se deslocou ao correio para levantar a carta, o que é diferente, sendo certo que não se deslocava por não existir ninguém com aquela identidade.
Assim, a demandada só é considerada citada no dia 10/10/2013, conforme certidão de citação pessoal, sendo a contestação remetida por correio a 18/10/2014, a fls. 60, embora só seja rececionada pela secretaria do julgado a 21/10/2013, (art.º 144, n.º7 alínea b) do C.P.C.) por esta razão entende-se ter sido efetuada no prazo legal de 10 dias (art.º 47, n.º1 da L.J.P.).
O caso dos autos refere-se ao contrato de arrendamento urbano habitacional, celebrado entre as partes em 2/10/2012, conforme resulta do documento subscrito por ambas, junto aos autos de fls.11 a 19, o que significa que foi celebrado após a publicação da L. n.º 31/2012 de 14/08, que procedeu a alteração ao regime jurídico da locação, mas que só entrou em vigor a 12/11/2012. Assim, há aspetos jurídicos que têm de ser apreciados á luz da lei então em vigor (L. 6/2006 de 27/02), nomeadamente os requisitos da celebração do contrato, e a restante matéria em causa será apreciada á luz das novas disposições, uma vez que o novo regime se aplica, também, aos contratos que subsistam á data de entrada em vigor daquela lei, como é o caso deste.
No caso em apreço discute-se: a falta de intervenção dos cônjuges das partes e de licença de habitabilidade no contrato, a entrega das chaves, rendas em atraso e indemnização, danos no locado e indemnização.
Iniciamos a análise do contrato pela questão de as senhoras (senhoria e inquilina) não terem mencionado o estado civil de cada uma delas, na data em que outorgaram o contrato, facto que foi entendido no decurso dos autos.
Em 1º lugar o Tribunal desconhece realmente o estado civil de cada uma delas, já que nenhuma apresentou qualquer certidão do registo civil que o comprove, o que é essencial para aferir da veracidade da questão, assim limita-se aos documentos juntos aos autos e á prova testemunhal.
No que respeita á senhoria, temos a caderneta predial da fração autónoma, a fls. 9 e 10, na qual podemos ver que é titularidade de duas pessoas, a demandante e I, que aparecem no documento com a mesma morada. Verificando o sobrenome de ambos suspeita-se tratar-se de um casal, questão que foi suscitada pela demandada, apresentando o registo da fração, de fls. 83 a 88, mas que sabendo mais do que isto alega a questão do divórcio daquela. Entretanto, aquele requereu a sua intervenção nos autos, a fls. 99 e 100, o que foi admitido por despacho fundamentado, a fls. 135 e 136, e por isso foi devidamente citado para a ação, conforme comprova o registo de receção, a fls. 138 verso.
Nas situações em que haja pluralidade de titulares do imóvel é exigido o consentimento de todos para se celebrar o contrato, sem prejuízo de ser considerado como ato de administração ordinária, para o senhorio, sempre que o contrato seja celebrado por prazo inferior a 6 anos (art.º 1024, n.º1 do C.C.), o que significa que nada obstava á validade do contrato que aquela o fizesse, sem prejuízo de o cônjuge ou ex cônjuge posteriormente dar a sua autorização (art.º 1682-A alínea a) e 1024, n.º 2, ambos do C.C.), a única restrição á situação refere-se apenas á casa de morada de família para a qual a lei exige sempre o consentimento de ambos (art.º 1682-B do C.C.), o que não parece ser o caso. Mas mesmo que houvesse alguma ilegitimidade ficou sanada com a intervenção daquele, o que é admissível nos termos conjugados dos art.º 39 e 41 da L.J.P.
Em relação á demandada, inquilina, embora legalmente não se saiba o seu estado civil depreende-se da prova testemunhal que apresentou, não só pela colega de profissão como pela vizinha, e pelo senhor que expressamente alegou ser o marido, apurando-se que a senhora era e é casada, mas no momento em que celebrou o contrato estaria separada do cônjuge. Talvez por esse motivo tenha omitido o seu estado civil, uma vez que não se conseguiu apurar se a omissão foi ou não propositada, nem se a demandante sabia disso.
Em meu entender o arrendamento para o inquilino é uma mera assunção de uma obrigação, derivada da contrapartida de passar a gozar da coisa (art.º 1022 do C.C.), pelo que nada obsta a que sozinha assumisse o negócio, uma vez que até passou a residir na fração, conforme as partes o admitem.
Este é um negócio necessariamente formal, independentemente da sua modalidade temporal e do tempo convencionado de duração. No caso particular foi, sem dúvida, celebrado por escrito particular, sendo subscrito e rubricado pelas partes intervenientes, o que significa que obedece aos requisitos formais do art.º 1069 do C.C., uma vez que expressamente previa que tivesse a duração de 1 ano, admitindo-se a sua renovação por períodos sucessivos de igual duração (art.º 3 do contrato).
Outra das formalidades exigidas para o arrendamento urbano é precisamente mencionar a licença de utilização (art.º 1070, n.º2 do C.C.), já para não falar de outros requisitos que devem obrigatoriamente constar do contrato, conforme resulta da epígrafe do art.º 2 do D.L. 160/2006 de 8/08. Porém, o art.º 4 deste diploma refere que a omissão de alguns desses elementos não determina a invalidade ou a eficácia do contrato, quando possam ser supridos nos termos gerais e tenha sido observado a forma legal exigida.
No que respeita á licença de utilização o art.º 5, nos n.º1, 5 e 6 do mesmo diploma refere que só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou frações, cuja aptidão seja atestada por licençade utilização,acrescentando que a inobservância da referida licença, por causa imputável ao senhorio, determina a aplicação de uma coima de valor não inferior a 1 ano de renda, destinando-se esta ao município. E, no n.º7 do mesmo artigo acrescenta-se que nesse caso o inquilino pode resolver o contrato, com direito a indemnização.
Do conjunto destas disposições depreende-se que o contrato, em regra será valido e eficaz entre as partes, a não ser que o locado não possua aptidão para o fim pretendido e dado de arrendamento, nesse caso com base na falta da licença, pode o inquilino resolve-lo. A omissão da licença é somente motivo para aplicação de uma coima ao senhorio, enquanto meio económico sancionatório pela não observação dos requisitos legais, não tendo qualquer reflexo na validade contrato celebrado pelas partes.
No caso concreto não foi provado que o locado não reúna requisitos para se destinar a habitação de quem quer que seja, pelo contrário o Tribunal ficou com a ideia de que apesar de ser pequeno se tratava de um espaço agradável, o que resulta das declarações das testemunhas,E e G.Para além disso, as partes acordaram assim ostermos do negócio, o que resulta desde logo da própria identificação do espaço no início do contrato,o que significa que ocorreu a omissão de um requisito mas consentida por ambas, não sendo este motivo de invalidade do negócio.
No que diz respeito á cessação do contrato está provado que: foi celebrado pelo prazo de 1 ano, que a demandada entregou as chaves do locado á demandante no dia 14/05/2013, mas antes disso a demandada telefonou á demandante. Nesse espaço de tempo a demandante deslocou-se ao locado, sendoacompanhada pela testemunha C. E, após a entrega das chaves a demandante voltou a arrendar o locado.
Para além disto, está expressamente convencionado no contrato (art.º 3, n.º3) que a inquilina pode impedir a renovação automática do contrato por meio de comunicação escrita dirigida á senhoria, efetuada por carta registada com aviso de receção, enviada com a antecedência mínima de 120 dias relativa á data do termo, e no n.º4 que após 6 meses de duração efetiva pode denunciar o contrato, por igual forma e prazo.
Em termos de cessação deste negócio a lei dispõe no art.º 1080 do C.C. que as normas referentes á resolução, caducidade e denúncia possuem natureza imperativa.
A denúncia é uma das formas de extinção do contrato, aplica-se aos contratos de duração indeterminada enquanto a segunda aos contratos com prazo renovável; na prática qualquer uma delas decorre da emissão de uma declaração unilateral de uma das partes, observando esta as formalidades legais prescritas para o caso, conforme prescrevem o art.º 9, n.º1, 3, 6 e art.º 12, n.º3 da L.6/2006 de 27/02.
O Prof. Antunes Varela entende que a denúncia é virada para o futuro,sendo uma figura privativa dos contratos com prestações duradouras (como o arrendamento, o contrato de fornecimento, de sociedade, de mandato, etc.), que se renovam por vontade real (ou presuntiva) das partes ou por determinação da lei ou quando os contratos foram celebrados por tempo indefinido (sem prazo).
Por sua vez, considera que a revogação consiste numa destruição voluntária da relação contratual efetuada pelos próprios contraentes, assentando em acordo posterior à celebração do contrato, atribuindo-lhe a designação de revogação unilateral,quando procede da vontade de um só dos contraentes. Esta figura distingue-se da resolução por se projetar apenas para o futuro; por sua vez a revogação exprime, em regra, um poder discricionário, não necessitam as partes ou o revogante de alegar qualquer fundamento para que ocorra a destruição da relação contratual (in Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª ed., pág. 265 a 270).
Ora analisando o presente caso, não consta dos autos qualquer comunicação (escrita) efetuada pela inquilina à senhoria, e a haver deveria observar a forma legal, pois só assim seria eficaz (art.º 406, n.º1 C.C.). Considerando que a demandada tenha transmitido, telefonicamente, a sua intenção á demandante, a mesma não lhe pode se oposta, daí que a entrega do locado não possa ser qualificada como oposição á renovação, por falta de observação dos requisitos legais.
No caso concreto ocorreu uma entrega e uma aceitação das chaves do locado, e neste aspeto as partes estão de acordo.È verdade que não foram observadas as formalidades legais, nem contratuais, mas também a demandante não pode dizer que desconhecia a intenção da demandada. Isto porque a demandante, dias antes de lhe entregar as chaves, foi ao locado, acompanhada pelo engenheiro, a testemunha,C, a fim de ver nesse momento o estado do imóvel, e se o fez foi por algum motivo. Acrescenta-se que nessa ocasião a referida testemunha alegou que a demandada estava a arrumar coisas em caixotes, facto que ambos presenciaram, sem que tenha sido trocado palavras.
O ato de entrega e a simples aceitação das chaves, sem que haja qualquer oposição,implica a extinção imediata do contrato por via de revogação tácita ou real (art.º 217, n.º2 do C.C.) do negócio (art.º 1079 e 1082, n.º2 C.C.), uma vez que não é exigida a observação de qualquer forma sempre que seja imediatamente executado, podendo por isso resultar de comportamentos dos quais se depreenda a intenção confirmatória, no mesmo sentido AC. da R.P. Proc. n.º 4217/09.4 TBSTS.P2 de 22/04/2013.
A demandada permaneceu no locado até 14/05/2013, confessando que nesse dia entregou as chaves, o que significa que até esse dia esteve na posse efetiva da fração. Sobre isto dispõe o art.º 406, n.1 do C.C. que as prestações das partes devem ser pontualmente cumpridas, acrescentando o contrato que as rendas devem ser pagas até ao dia 8 do mês (art.º 4, n.º 2). Compete ao devedor, a ora demandada, efetuar a prova, que a falta de cumprimento não procede de culpa sua (art.º 799 C.C.).No caso em apreço acaba mesmo por confirmar que não o fez, conforme resulta do art.º 29 da contestação, pelo não elide a presunção legal,sendoresponsável pelos prejuízos causados ao credor, a locatária (art.º 798 C.C.).
Quanto á renda vencida, uma vez o contrato estipulava prazo de vencimento, o locador tem direito a exigir uma indemnização correspondente a 50% do que for devido (art.º 1041, n.º1 C.C.), salvo se o contrato tiver sido resolvido por falta de pagamento, o que aqui não sucedeu, pelo que a este titulo a demandante tem a haver a quantia de 795€.
Em relação às rendas vincendas, até setembro de 2013, o arrendamento carateriza-se por ser um contrato sinalagmático, o que na prática implica existir uma correspetividade entre a obrigação de pagar rendas, da parte do inquilino, e a obrigação de proporcionar o gozo efetivo do locado, a cargo do senhorio (art.º 1031alínea b) e 1038 alínea a), ambos do C.C.). Uma vez que ocorreu a extinção imediata do negócio, não faz sentido este pedido, primeiro porque o locado passou a estar desocupado e na posse da demandante, depois porque ocorreu, entretanto, uma nova ocupação do locado, dado de arrendamento a outo inquilino, conforme a própria demandante admitiu nas suas declarações, motivos pelo qual improcede este pedido.
Dispõe o art.º 1076, n.º2 do C.C. que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações.
Quanto á caução trata-se de uma garantia de natureza económica, proveniente de fonte negocial, funcionando para o senhorio como medida cautelar para um dano provável (art.º 624, n.º1 do C.C.).
Esta éuma cláusula acessória do negócio, podendo ser instituída para casos de simples mora, como também para o incumprimento definitivo ou cumprimento parcial do negócio (art.º 810 C.C.), por isso é preciso apurar a finalidade da sua inserção neste contrato.
Pela análise do teor do contrato, consta do art.º 4 que se designou por renda e caução,que foi inserida no “departamento” das rendas. Constando do n.º4 deste artigo que a arrendatária efetua o pagamento da renda de outubro de 2012 e a caução após efetuar vistoria á fração…, e embora o contrato não refira qual a quantia que será paga a este título, resulta do r.i no seu art.º 5,bem como do art.º 30 da contestação, que o valor da caução é igual ao de uma renda, ou seja 530€.
Para além disso, o art.º 11 que se refere á restituição do imóvel, prevê no n.º4 a possibilidade da senhoria usar a caução (no todo ou parcialmente), mas tem como pressuposto que tenha ocorridoanomalias ou deteriorações não decorrentes deum uso normal e prudente da fração, remetendo assim para os art.º 1038, alínea d) e 1043, n.º1, ambos do C.C.
Assim, depreende-se que embora expressamente o não refira, a caução será genérica e para acautelar dois tipos de situações destintas, o não pagamento de rendas e danos no imóvel.
Tendo em consideração que o contrato não foi cumprido na íntegra pela demandada, nomeadamente no que se refere ao prazo de duração, reconhece-se que a demandante pode licitamente retê-la, uma vez que o contrato cessou definitivamente antes do período inicial previsto no contrato e sem recurso às formalidades legais exigíveis, consubstanciando esta uma forma de compensar a demandante pelo não cumprimento dos termos do contrato.
No entanto, como esta fica aquém do valor do prejuízo tem, ainda, a haver a quantia de 265€ referente aos 50% da indemnização.
Para além disto, o contrato de arrendamento prevê na cláusula n.º 9 que as despesas inerentes á utilização do imóvel, nomeadamente com eletricidade, água, gás e telecomunicações são da responsabilidade da arrendatária.
Dispõe o art.º 1078, n.º1 do C.C. que o regime dos encargos e despesas é supletivo, podendo ficar a cargo do arrendatário, desde que haja estipulação escrita nesse sentido, acrescentando-se no n.º2 do mesmo preceito que as despesas correntes, respeitantes ao fornecimento de bens e serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.
No caso concreto a demandada acaba por confirmar que não pagou a despesa total de eletricidade, alegando que apenas esteve 8 dias no locado e que teria pago no início uma despesa que não lhe pertencia.
Ora em primeiro lugar a demandada não comprova que efetivamente tenha pago algo a mais, para além disso se esteve até ao dia 14/05 com as chaves do locado em seu poder, não são 8 dias mas sim 14 a ter em consideração, quer para água, quer para a eletricidade ou qualquer outra despesa.
Assim, a sua obrigação era verificar o consumo efetivo deeletricidade e de gás, nos respetivos contadores, contabilizados até ao dia em que entregou as chaves e efetuar o respetivo pagamento. Por outro lado, a demandante apresenta a fatura da eletricidade, a fls. 27, e juntou na audiência o documento comprovativo de ter efetuado o pagamento solicitado por transferência bancária, a fls. 155. Da conjugação destes documentos e porque a fatura da eletricidade admitia que o pagamento pudesse ser feito por transferência bancária, entendo dar como provado esta despesa, condenando a demandada a proceder ao pagamento de 28,60€.
Em relação ao gás a demandante juntou o pagamento efetuado, também, por transferênciabancária, a fls. 28, e juntou na audiência a fatura correspondente, a fls. 156,explicando o motivo pelo qual a fatura apresenta um nome destinto do da demandante. De facto, o nome que consta da fatura não coincide com o da demandante, porém pode verificar-se que a morada que tem aposta na fatura é precisamente a do locado, bem como o período temporal a que a fatura se reporta, tendo sido emitida a 30/04/2013 e com vencimento a 3/06/2013, ou seja, reporta-se a abril, mês em que a demandada ainda estava no locado, pelo que não pode deixar de ser condenada no pagamento daquela despesa na quantia de 36,76€.
Quanto aos danos patrimoniais, dispõe o art.º 1038 alínea d) do C.C. que constitui obrigação do locatário não fazer da coisa uma utilização imprudente, a qual é reforçada pelo art.º 1043 do C.C. que refere como obrigação manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, presumindo-se que foi entregue em bom estado de manutenção, se não existir documento em que as partes descrevam o estado na data da entrega da coisa.
E, acrescenta o art.º 1044 do C.C. que o locatário é responsável pela perda ou deterioração da coisa.
No mesmo sentido estabelecia o contrato de arrendamento ao estipular no art.º 11, n.º1 que o locado deve ser restituído em boas condições de conservação, limpeza e utilização; e se acrescenta no n.º4 deste artigo que caso se verifiquem anomalias ou deteriorações não decorrentes de uso normal e prudente e a arrendatária/inquilina não proceda á sua eliminação, pode a senhoria elimina-las às expensas daquela ou utilizando, parcial ou totalmente a valor da caução em seu poder.
O contrato incluía, ainda,dois anexos,um que continha o inventário do apartamento e o outro com os móveis que retiraram, a pedido da demandada, do apartamento.
Neste anexo (II) consta, ainda, a verba 8 que diz “limpeza geral do apartamento”, como se inclui nas coisas a retirar, deve também significar que o apartamento foi entregue á demandada sem que tenha sido precedido de limpeza geral, facto que coincide com o alegado pela testemunha, E, pessoa que efetua semanalmente a limpeza á demandada, descrevendo o estado inicial do apartamento como bom mas contendo alguma sujidade, pelo que teve inclusive de lavar a carpete da sala, pois não bastava aspirar.
Por outras palavras, os anexos só descrevem a mobília que o apartamento continha e que dele retiraram, mas não descreve o estado do imóvel á data do início do contrato, pelo que nos termos do art.º 1043, n.º2do C.C. se presume que foi entregue em bom estado.
No caso concreto temos duas situações destintas, uma que se refere a danos que não foram provocados pela arrendatária mas sim a danos devido á falta de avisar atempadamente a senhoria de vícios na coisa e outra que podemos classificar de danos causados pela demandada.
Em relação á primeira dispõe o art.º 1038 alínea h) do C.C. que é obrigação da arrendatária avisar o senhorio sempre que conheça a existência de vícios na coisa. Este dever deriva de lhe ter sido atribuído a posse da coisa locada, o que implica o dever de custódia, concretizado na imposição de avisar a proprietária.
Neste sentido declarou a testemunha, C, que foi o autor do relatório junto aos autos, de fls. 20 a 25, que em sede de julgamento confirma que os danos na casa de banho e parede de entrada podiam ser menores senão evitados, pois o problema residia num cano de esgoto, sito na zona do lavatório da casa de banho, o que fez com que as humidades se entranhassem na parede e no soalho, que é de madeira.
Este problema era do conhecimento da demandada desde o início do contrato, se bem que não fosse apurado em concreto quando verificou o problema, contudo tanto o marido dela, F, como a testemunha, G, confirmaram que existia desde o início, pois ambos viam os danos, por isso não há duvida que existiam.
Quanto ao facto de saber se avisou, ou não, a demandante, apenas o marido da demandada afirma que ela telefonou á demandante a comunicar o sucedido. Porém, não foi explícito quando isso sucedeu, e o único telefonema comprovado entre aquelas foi em abril,quando avisou a demandante da intenção de deixar o apartamento. Se era este o telefonema a que ele se referia, certamente que o aviso era tardio, tendo em consideração que a demandada habitou o locado desde outubro de 2012.
Assim, embora não seja a demandada a causadora inicial deste dano, a falta atempada de aviso, importa a obrigação de reparar os danos, que por sua culpa não foram reparados em tempo oportuno (art.º 804 do C.C.).
Em relação ao valor que importa a reparação dos danos competia á demandante fazer a prova (art.º 342, n.º1 do C.C.). No caso presente apenas alega uma determinada quantia, e para prova apresentou o relatório do engenheiro, contudo este apresenta um preço global para um conjunto de situações destintas, pois inclui também a limpeza de paredes, pintura e limpeza do apartamento. Ora só por si não é suficiente para se determinar a quantia que importa tal reparação, por isso relega-se para ser apurado em execução de sentença (art.º 609, n.º2 do C.P.C.).
Quanto ao dano na parede do quarto de dormir está provado que a demandante tinha a cabeceira da cama junto á parede, de forma que causou uma mancha parede. Em primeiro lugar o aparecimento da mancha não importa mau uso, resulta da experiencia comum que as paredes, de tempos atempos, também, precisam de ser limpas, sobretudo quando se faz uso diário de uma determinada divisão da casa.
E, a reparação de tal “defeito” importa somente a limpeza da mesma. Já não se percebe, nem há prova que, além de uma limpeza, a parede necessite de ser pintada, conforme parece resultar do relatório apresentado.
Por outro lado, do anexo II do contrato não se percebe se, antes da demandada entrar na posse do locado foi efetuada uma limpeza geral ou se, também, foi prescindida esta, é que de acordo com os itens anteriores era tudo para retirar, sendo a limpeza o último item mencionado, conferindo a ideiaque esta não era necessária ou não fora efetuada. Nesta linha de ideia se não foi efetuada quando foi entregue também não era exigida quando fosse restituída, no entanto tal não implica que tenha sido dado mau uso ao apartamento.
Quanto á limpeza efetuada nas cortinas e estores interiores, embora esteja provado que a demandante mandou proceder a este serviço, pelo qual suportou a quantia de 241,50€, o que resulta do orçamento a fls. 26 e do pagamento efetuado por transferência bancária, documento junto em sede de audiência, a fls. 145, mas por si só tal não prova que a demandada tivesse dado mau uso aos mesmos. Por outro lado, há o depoimento da pessoa que fez a limpeza ao apartamento durante a estadia da demandada, E, que confirma que a senhora era uma pessoa cuidadosa, e nem tinha a casa suja, era o normal do dia-a-dia.
Aliás, qualquer objeto que compõe uma casa deve ser habitualmente limpo, pois está sujeito às poeiras normais que invadem as casas, mesmo que haja cuidado,poisé normal que se sujem, facto que resulta da experiencia comum. Por isso para que esta limpeza pudesse ser imputada á demandada era necessário provar o dano e o nexo de causalidade (art.º 563 do C.C.) entre o facto e os danos existentes, coisa que não logrou fazer, pelo que se indefere esta parte do pedido.
Por fim em relação aos outros cheiros que a casa pudesse ter, não foi esclarecido o que seria. Certo é que dias antes da entrega do locadoa demandada efetuou a limpeza semanal á casa, conforme atestou a pessoa que fez o serviço, a testemunha, E, ficando limpa e sem cheiros nauseabundos Depois há um lapso de tempo entrea entrega das chaves e a ida ao mesmo da testemunha, J, ao locado, pessoa que atesta os maus cheiros, mas que neste aspeto nem foi muito coerente, pois nem sabe se lá estava a outra testemunha, pelo que o seu depoimento, nesta parte foi confuso e pouco claro, deixando muitas dúvidas.
Depois, se foi retirado do locado o frigorífico, conforme resulta do anexo II do contrato, como é que vai aparecer com restos de comida, a não ser que afinal não tenha sido retirado e nesse caso para que serve o anexo II, se não reflete a realidade.
Quanto á máquina de lavar não há qualquer dano, primeiro porque estava no locado mas noutro sítio, depois porque não foi atribuído valor a este retirar de sítio, que representa quanto muito um simples incomodo, e porque o próprio anexo II no ponto 5 é estranho. Pois refere retirar a roupa da máquina de lavar, será que o apartamento era entregue com roupa dentro da tuba da máquina de lavar para a demandada lavar ou estender? De facto é estranho, não se entende o sentido deste ponto.
Certo é que compete á demandante provar os danos e o nexo de causalidade (art.º 563 do C.C.) entre o facto e os danos existentes, coisa que não logrou fazer, pelo que se indefere esta parte do pedido.
No que diz respeito a danos não patrimoniais, tem sido entendido pela doutrina e jurisprudência que em sede de responsabilidade contratual, também, serão ressarcidos. Porém, resulta do teor do art.º 496, n.º1 do C.C. que a indemnização apenas contempla os danos que pela sua gravidade mereçam a tutela do direito, quer isto dizer que nem todos os danos não patrimoniais são suscetíveis de serem indemnizados mas apenas os mais graves, no sentido de serem penosos, sérios, dolorosos, severos, para quem os sofre.
Ora os incómodos, os transtornos sucedem em todas as situações em que as partes não se entendem, que recorrem a aconselhamento jurídico, que ocorre deslocações a escritórios, a tribunais, às maçadas que têm ao pedir a testemunhas que as ajudem na respetiva demandada, o tempo que despendem, os documentos que necessitam, etc… nenhumadestas situações, isoladas ou em conjunto, se pode enquadrar na categoria de graves, por isso se indefere este pedido.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação, parcialmente, procedente. Em consequência condena-se a demandada a pagar á demandante a quantialíquida de 330,36€, acrescida dos juros, á taxa legal, desde a citação a 10/10/2013 e do que se apurar em liquidação de sentença em relação aos danos materiais, da parede do hall da entrada e instalação sanitária.
CUSTAS:
São a suportar pelas partes de acordo com o respetivo decaimento na ação. Assim, fixa-se para a demandante em 70%, o que corresponde a quantia de 14€ (catorze euros), a efetuar no prazo de 3 dias úteis a partir da notificação da presente sentença, nos termos dos art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12 com a redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02, sob pena de lhe ser aplicada a sobretaxa diária de 10€ (dez euros).
No que respeita á demandada são fixados em 30%, pelo que deve ser reembolsada na quantia de 14€ (catorze euros).
Funchal, 17 de julho de 2014
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º do C.P.C.)
A Juíza de Paz
(Margarida Simplício)