RENDAS
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: A e B, ambos residentes na Travessa X, Vila Nova de Gaia.
Demandada: “C”, com sede na Rua X, Santa Marinha, Vila Nova de Gaia, representada pelo seu legal representante, D.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra a Demandada a presente acção declarativa, destinada a efectivar o cumprimento de uma obrigação, enquadrada na alínea a) do nº 1 do Artº 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho (doravante LJP), pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhes a quantia de € 2.490,00 (dois mil quatrocentos e noventa euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor desde 30.03.2013, vencidos e vincendos até integral e efectivo pagamento; bem como a suportar as custas do processo.
Alegaram, para tanto, os factos constantes do Requerimento Inicial, dizendo, em síntese, que a Demandada é proprietária do prédio sito na Rua X, nº 0, da freguesia de Santa Marinha, em Vila Nova de Gaia, destinado a habitação, composto de casa com um pavimento, duas divisões e quintal, inscrito na matriz urbana sob o artigo XXº, com o valor tributário de € 13.830,00, o qual foi tomado de arrendamento pelo Demandante, por contrato verbal, em data muito anterior a 1990; a Demandada, por intermédio do seu representante legal, o Pároco do D, remeteu, em 04.12.2012, uma comunicação escrita para actualização da renda, nos termos do art.º 30º e segs. da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, à qual os Demandantes responderem, em 07.01.2013, que não aceitavam a actualização da renda e a alteração do contrato, optando pela indemnização; em 06.02.2013, a Demandada respondeu, por carta, dizendo que aceitava pagar de indemnização a quantia de € 2.490,00; por carta datada de 17.10.2013, os Demandantes aceitaram pôr fim ao contrato mediante o pagamento do valor proposto, concedendo um prazo de dez dias para o seu pagamento; na sequência da cessação do contrato, os Demandantes deixaram a habitação, informando a senhoria, por carta de 02.04.2013, que as chaves do locado estavam disponíveis para entrega no escritório da sua mandatária; por carta datada de 17.10.2013, o Demandante avisou a Demandada que se encontrava em divida o montante de € 2.490,00, solicitando o pagamento da indemnização devida; até à data da entrada da presente acção, a Demandada não cumpriu o acordo, não pagou o valor da indemnização devido e acordado pela cessação do contrato, acrescido dos juros de mora desde a data do seu vencimento, isto é, desde 30.03.2013, nem procedeu ao levantamento das chaves, não obstante ter sido interpelada para o efeito; os Demandantes consideram finda a relação de arrendamento, pelo que desocuparam o locado, deixando-o livre de pessoas e bens.
Juntaram documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, alegando, em síntese, que, tanto quanto sabe, os Demandantes já não habitavam no arrendado com carácter de permanência e o arrendamento não foi celebrado com A e B; desconhece quando e com quem foi celebrado o contrato de arrendamento; a 04.12.2012, foi, efectivamente, comunicada uma proposta de alteração nos termos da Lei n.º 31/2012, a qual recebeu como resposta a sua não aceitação; conforme resulta do teor da comunicação de 07.01.2013, não há qualquer opção de indemnização; foram os Demandantes que admitiram a hipótese de sair com uma indemnização a acordar; a Lei não considera qualquer hipótese de indemnização ou opção; por carta datada de 06.02.2013, a Demandada propõe o valor da indemnização que resulta da lei; com a resposta dos Demandantes, em 04.03.2013, a mandatária da Demandada verifica ter laborado em erro ao informar um valor indemnizatório que a Demandada nunca ofereceu; assim, por carta datada de 06.03.2013, informa os Demandantes da existência do lapso no montante indemnizatório a oferecer, propondo-se a pagar de indemnização o montante de € 249,00; a produção de efeitos de denúncia ocorre no prazo de seis meses; a indemnização só seria paga no momento da entrega do locado, ou seja, seis meses após; ao existir um claro lapso do mandatário ao enviar uma proposta que a Demandada não fez, implica a anulabilidade da proposta; a indemnização proposta é exorbitante atendendo ao valor do locado quando, efectivamente, como reconhece a locatária, o cálculo da renda proposta foi feito sobre todo o imóvel e não apenas sobre a fracção dos Demandantes; a renda proposta resultou de um erro de cálculo pelo que sobre o mesmo erro lavrou a proposta de indemnização; a denúncia produz efeitos seis meses após a comunicação pelo que a formalização do acordo só tem lugar seis meses após a comunicação, pelo que a revogação operada a 06.03.2013 é tempestiva; o contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem acordado em todas as cláusulas; são os próprios Demandantes que reconhecem, por carta de 04.03.2013, que a formalização do Acordo só ocorre com a entrega da chave e desocupação do espaço; efectivamente, apenas a 17.10.2013, os Demandantes vêm dar a denúncia como válida e informar que entregarão as chaves; como bem sabem os Demandantes, a esta data, o Acordo não estava formalizado e a primeira proposta há muito havia sido revogada; a 02.04.2013, os Demandantes vêm reiterar o seu entendimento de uma proposta de Acordo unilateral não deixando de referir ter tido conhecimento que a indemnização proposta era de € 249,00 e não outra. Concluiu pela improcedência da acção e pelo reconhecimento da anulabilidade, por erro, na declaração da primeira proposta no valor de € 2.490,00.
Juntou documento.
A Demandada faltou à Sessão de Pré-Mediação, pelo que se determinou o agendamento da Audiência de Julgamento, a qual se realizou com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
Assim, cabe apreciar e decidir:
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
A) A Demandada é dona e legítima proprietária do prédio sito na Rua X, nº 0, prédio de um pavimento destinado a habitação, inscrito na matriz urbana sob o artigo n.º Xº da freguesia de Santa Marinha, em Vila Nova de Gaia, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº X;
B) O prédio descrito é composto de um pavimento com duas divisões e quintal e tem o valor tributário de €13.830,00;
C) Os Demandantes tomaram de arrendamento o referido prédio em data que não foi possível apurar mas muito anterior ao ano de 1990;
D) A Demandada, por intermédio do seu representante legal, o Pároco do D, remeteu ao Demandante, a 04 de Dezembro de 2012, uma comunicação escrita na qual apresentou uma proposta, no essencial, com o seguinte teor:
“..Comunica-se a V. Exa. que a renda será actualizada e o contrato de arrendamento proposto é com prazo certo pelo período de dois anos (art.º 1094º do C.C.).
A renda mensal actualizada será de € 77,00 (artigo 30º, da Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto.
O valor da renda actualizada resulta de uma avaliação fiscal que atribui ao imóvel o valor de € 13.830,00, nos termos do artigo 38º e ss. do CIMI.
Anexo: cópia da caderneta e da avaliação do imóvel”;
E) Por carta datada de 07.01.2013, os Demandantes responderam que:
“…cumpre-me informar que não aceito a actualização e alteração do contrato de arrendamento porque a avaliação geral ao prédio urbano Xº (conforme cópia recebida), não se refere à casa que ocupo há mais de 60 anos, mas sim a todo o imóvel que tem mais caseiros.
Caso tenha interesse na minha saída, admito a hipótese de sair com indemnização a acordar.”;
F) Em resposta, a Demandada, por intermédio da sua mandatária, enviou aos Demandantes carta, datada de 06 de Fevereiro de 2013, com o seguinte teor:
“Venho, em representação da Paróquia do X, informar que face ao não cumprimento da lei, isto é, não foi proposta nova renda e face à hipótese de indemnização, aceita-se a mesma e informa-se que o valor a pagar é de, nos termos do artigo 33º, nº 5, alínea a), e 33º, n.º 2, ambos da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto,
€77,00+€6,00=€83/2=€41,50x12 meses = €498,00x 5 anos = €2.490,00.
Assim, o valor a pagar em termos de indemnização é de € 2.490,00.”;
G) No seguimento, os Demandantes enviaram à mandatária da Demandada a carta datada de 04.03.2013, com o seguinte teor:
“Em resposta à v/ carta em epígrafe, informo que aceito como indemnização o valor de € 2.490,00, como consta da referida carta.
Aguardo a indicação de data e local para finalizar o acordo e entregar a chave da casa. Informo que de imediato vou diligenciar a desocupação do espaço, pois, não obstante o mês adiantado, não precisarei do tempo todo.”;
H) Por carta datada de 06.03.2013, a mandatária da Demandada comunicou ao Demandado que:
“ Venho em representação da Paróquia do X informar que houve um lapso relativo ao valor da indemnização.
Assim, o valor a oferecer em termos de indemnização é de € 249,00.”;
I) Em 17.10.2013, o Demandante marido enviou carta à Demandada com o seguinte teor:
“ no mês de Março a v/ representante informa que houve um lapso e que a indemnização a pagar pela cessação do contrato apenas seria de € 249,00, valor para o qual não deu qualquer justificação, desconhecendo eu a razão de ser do referido valor.
Informo que aguardarei pelo v/ contacto no sentido de ser liquidado o valor em falta e receberem as chaves da habitação. Na minha opinião, o contrato de arrendamento está denunciado por parte de V. Exas. com a carta de 06.02.2013, estando apenas em dívida o valor da indemnização de € 2.490,00.”;
J) Os Demandantes têm vindo a pagar a renda mensal no valor de € 6,00;
K) O valor da renda proposta pela Demandada teve em conta a avaliação fiscal feita pelo Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia-1, onde é atribuído o valor tributário à totalidade do prédio de € 13.830,00, apurado nos termos do art.º 38º e segs. do CIMI;
L) O valor da primeira indemnização proposto pela Demandada foi apresentado com base no valor patrimonial de todo o prédio e da correspondente renda actualizada e não com base na avaliação do espaço efectivamente arrendado;
M) Os Demandantes tinham conhecimento dos factos descritos nas duas alíneas anteriores;
N) Depois da carta recebida pelos Demandantes referida em F)- com a proposta de indemnização - aqueles retiraram do locado todos os seus pertences e entregaram uma chave no escritório da sua mandatária;
O) Até à presente data, a Demandada não pagou aos Demandantes qualquer quantia a título de indemnização;
P) Os Demandantes voltaram a ocupar o locado assim que a Demandada se recusou a pagar o valor da indemnização apresentado na primeira proposta.
Motivação dos factos provados:
Tiveram-se em conta os documentos de fls. 8 a 22 (caderneta predial urbana; cópia informativa predial; notificação da “Autoridade Tributária e Aduaneira” com a avaliação do imóvel; e correspondência trocada entre as partes); e 35 (missiva enviada pela Demandada ao Demandante a rectificar o valor da indemnização), conjugados com o depoimento da testemunha Manuel Ribeiro de Jesus Quartas, genro dos Demandantes, que se mostrou conhecedor dos factos sobre os quais depôs, por os acompanhar desde há longa data e tratar de assuntos do seu interesse. Declarou a testemunha que os Demandantes utilizam a casa desde Agosto de 1951 para aí exerceram a actividade de alfaiataria; nunca habitaram naquele espaço; não aceitaram o valor de renda proposto pela Demandada pois este teve em conta uma avaliação fiscal que se reporta à totalidade do prédio, que tem mais casas, e não apenas à parte/casa ocupada pelos Demandantes; o que consta nas Finanças - na caderneta predial e avaliação do imóvel – não corresponde ao espaço locado pelos Demandantes; pagam os Demandantes actualmente a renda de € 6,00 mensais; teve conhecimento directo da correspondência trocada entre as partes e quando os Demandantes receberam a carta a propor a indemnização, aceitaram o valor proposto e começaram a retirar os bens do locado, tendo deixado uma chave no escritório da sua advogada; mais tarde, quando a Demandada recusou pagar a indemnização proposta de € 2.490,00, os Demandantes voltaram a utilizar o locado; o valor da indemnização proposta pela Demandada resultava da avaliação total do imóvel e não do espaço locado.
IV - FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
A questão aqui em apreço cinge-se em determinar se a proposta de denúncia do contrato de arrendamento pela Demandada, mediante o pagamento de uma indemnização no montante de € 2.490,00, apresentada aos Demandantes, e aceite por estes, consubstancia um negócio perfeito e eficaz.
Dispões o artigo 224º, n.º 1, do C.C. que “A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou dele é conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada.” A primeira parte deste dispositivo legal, refere-se a declarações receptícias, cuja validade e eficácia depende da chegada ao poder ou conhecimento do destinatário; a segunda parte refere-se a declarações não receptícias, cuja validade e eficácia se bastam com a manifestação de vontade do autor da declaração.A declaração dos autos que foi dirigida aos Demandantes pela Demandada, consubstanciando uma proposta de denúncia do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 33º, nº 5, alínea a), da Lei n.º 31/2012, de 14.08, conforme, aliás, é configurada pelas partes, é uma declaração receptícia, tendo-se tornado eficaz logo que chegou ao poder dos Demandantes.Resulta dos factos provados que, por carta remetida pelo Demandante marido à Demandada, aquele declarou não aceitar a actualização da renda nem a alteração do contrato, admitindo, porém, sair do imóvel, mediante uma indemnização a acordar. A esta declaração a Demandada respondeu que não tendo sido proposta nova renda e admitida a hipótese de indemnização, se propunha a pagar aos Demandantes uma indemnização no valor de € 2.490,00, a qual, por declaração expressa, foi aceite pelos Demandantes.Demonstrado ficou também que a Demandada, por intermédio da sua mandatária, em resposta à declaração de aceitação, informou o Demandante marido que teria havido um lapso relativo ao valor da indemnização, reduzindo para € 249,00 o valor da indemnização que se propôs pagar.Nos termos do nº 1, do art.º 230º, do CC, a proposta de contrato é irrevogável, pelo que, esta segunda declaração não invalida a primeira, devendo, por isso, considerar-se o mesmo perfeito com a declaração de aceitação da primeira proposta, não tendo aplicação, ao caso concreto, o nº 2 daquele artigo. Portanto, com tal declaração de aceitação da proposta por parte dos Demandantes, e a sua chegada à esfera jurídica do proponente, o contrato fica perfeito e é plenamente eficaz.Questão bem diferente é a data em que tal acordo de vontades produz os seus efeitos.E, como alegado pelas próprias partes, a denúncia do contrato produz efeitos no prazo de seis meses a contar da correspondente recepção da comunicação, devendo então o arrendatário desocupar o locado e o senhorio, nesse momento, pagar a indemnização (nº 5, alínea a), nº 7 e nº 9, do artigo 33º da Lei 31/2012, de 14.08), situação que não se confunde com a eficácia do acordo, como já acima referimos.No entanto, com a segunda proposta, a Demandada invocou um lapso no cálculo do valor da indemnização, pedindo, em sede de Contestação, a anulação da primeira proposta, por erro.Como ficou demonstrado, a Demandada apresentou a primeira proposta de indemnização com base nos critérios previstos no artigo 33º, nº 5, alínea a), da Lei n.º 31/2012, de 14.08, apresentando a fórmula que suportou tal valor, na qual considerou a proposta de renda mensal actualizada de € 77,00, que, como também ficou demonstrado, foi proposta com base na avaliação fiscal de todo o prédio.Cabe, pois, apreciar se a primeira proposta apresentada padece de algum tipo de vício.O negócio jurídico, como acto de autonomia exige da parte dos seus autores liberdade e discernimento próprios da normalidade das pessoas. A vontade negocial há-de ser, assim, livre, esclarecida e ponderada. Se a vontade não se formou esclarecida e livremente, então estará viciada. E, viciada a vontade, também a declaração negocial em que esta se manifesta fica viciada.Os critérios de relevância do erro estão condensados nos art.ºs 247º a 252º do C.C.Desde já se pode adiantar que, ao contrário do invocado pela Demandada, não estamos perante nenhum erro de cálculo ou de escrita, ou o que comummente se diz “um lapso”, com a previsão no artigo 249º do C.C., o qual, a existir, daria direito somente à sua rectificação. Veja-se que o valor da indemnização apresentado pela Demandada na segunda proposta, de € 249,00, não tem qualquer suporte ou cálculo que permita apurar como chegou a Demandada a tal montante – a própria mandatária da Demandada referiu em Audiência que o valor que veio a ser proposto quando constatado o erro na primeira proposta, foi completamente aleatório - ao contrário da indemnização apresentada com a primeira proposta que explicitava a fórmula usada para atingir o valor de € 2.490,00.Também não demonstrou a Demandada que a primeira proposta apresentada pela sua mandatária tenha sido inexactamente transmitida, nos termos previstos no artigo 250º do C.C.. Interessando, para o caso em apreço, apurar se estamos perante um erro vício na formação da vontade, figura distinta do erro na declaração.Este último recai apenas sobre o elemento externo da declaração e afecta o comportamento declarativo, isto é, a exteriorização da declaração, produzindo uma divergência entre a vontade, que não está viciada ou deformada, e o que é declarado, enquanto o erro-vício, incide só sobre a própria vontade (elemento interno) e não gera qualquer divergência entre esta e a declaração, que se apresenta em perfeita conformidade ou consonância com aquela. A vontade é que se encontra mal formada ou viciada na sua formação por erro, logo, mal esclarecida, mas coincide com a declaração exteriorizada.Quando a vontade não é esclarecida, tendo-se formado na ignorância ou falsa representação da realidade que interveio entre os motivos da declaração negocial, nomeadamente sobre as características do objeto do contrato, encontramo-nos do domínio do erro, o qual torna o contrato anulável, nos termos do art.º 251º, que remete para a disciplina do art.º 247º, ambos do C.C.. No entanto, não é a qualquer erro na formação da vontade que a lei confere aptidão para inquinar a validade do negócio, exigindo-se a verificação de certos e determinados requisitos. Com efeito, dispõe o art.º 251.º do C.C. que “o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira …..ao objecto do negócio, torna este anulável, nos termos do art.º 247.º”, que, por seu turno, exige para a respectiva relevância anulatória dois requisitos ou pressupostos: a essencialidade e a cognoscibilidade.Resulta destes normativos que o negócio jurídico só é anulável por erro sobre o objecto se esse erro for tal que sem ele a parte não teria celebrado o negócio, ou não o teria celebrado com aquele conteúdo. É esse o sentido da essencialidade a que se refere o art.º 247º do C.C..Ainda que necessária a essencialidade, não é, todavia, suficiente para fazer desencadear o efeito anulatório. Para além da essencialidade é também necessário que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.É, assim, relevante saber se o erro foi factor determinante da declaração negocial emitida pela Demandada – essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro – e se o destinatário da declaração conhecia ou não devia ignorar essa essencialidade.Transpondo estas linhas directrizes para o caso vertente, a Demandada alegou na sua Contestação os factos que condicionaram a sua vontade na apresentação da primeira proposta, pugnando pela anulação da declaração negocial.Ora, a Demandada, ao propor uma indemnização pela denúncia do contrato, fê-lo com base numa avaliação fiscal correspondente à totalidade do prédio, que não a do espaço ocupado e arrendado pelos Demandantes, e avançou para a proposta de denúncia em erro sobre esse ponto. Isto é, avançou com um quantum indemnizatório sobre um pressuposto errado.Isto é, se a Demandada tivesse perfeito conhecimento do real valor do locado, valor esse não apurado, mas que, como ficou demonstrado não corresponde ao valor fiscal atribuído, nem o locado corresponde ao prédio constante da certidão matricial, antes dele faz parte, não teria apresentado a indemnização proposta ou tê-la-ia apresentado em termos diferentes.Assim, ficou demonstrada a essencialidade da avaliação do espaço locado, cabendo agora apurar se esse especto em que a Demandada errou era conhecido ou não devia ser ignorado pelos Demandantes.Da correspondência trocada entre as partes, conjugada com o depoimento da testemunha, não ficam dúvidas de que os Demandantes bem sabiam que a primeira proposta foi apresentada com base no valor da renda actualizada, renda essa que os Demandantes peremptoriamente rejeitaram por, conforme referem: “a avaliação geral ao prédio urbano Xº não se refere à casa que ocupo há mais de 60 anos, mas a todo o imóvel.”Os Demandantes não podiam, pois, ignorar que a avaliação do espaço locado, ou a falta dela, era elemento essencial para a Demandada decidir do valor da indemnização proposto, cognoscibilidade essa que radica nas circunstâncias decorrentes das declarações negociais das partes e da própria posição dos declaratários, Demandantes, que se deviam ter apercebido dessa essencialidade.No caso concreto, cremos que há matéria para este Tribunal concluir que os Demandantes não deviam ignorar a essencialidade do valor do espaço locado para a proposta negocial da Demandada.Assim, provada a essencialidade do erro, bem como a obrigação dos Demandantes como declaratários de não ignorarem tal essencialidade para a Demandada, a declaração de vontade consubstanciada na primeira proposta apresentada é inválida, por erro do proponente, nos termos dos art.ºs 251º e 247º do C.C..A anulação de um negócio ou acto jurídico não se dá com a simples declaração duma parte à outra nesse sentido, sendo necessário a propositura duma acção judicial, pedindo que se declare tal invalidade, permitindo o art.º 287º, n.º 2, do C. Civil, que a anulabilidade possa ser arguida por via de excepção quando o negócio ainda não se encontra cumprido, na acção destinada a exigir esse cumprimento, relevando e apreciando o Tribunal essa invocação.Como se extrai dos factos provados, o acordo ainda não se encontra cumprido, pelo que a arguição da anulabilidade, por via da excepção, é possível. Será assim, com fundamento nesse vício da vontade que tem de proceder a excepção da anulabilidade da proposta de denúncia do contrato de arrendamento, com pagamento de indemnização, apresentada pela Demandada, por carta datada de 07.01.2013.
V - DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo procedente a excepção peremptória do erro sobre o objecto do negócio, e, em consequência, improcedente a presente acção, absolvendo do pedido a Demandada “Cl”.
Custas pelos Demandantes. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe. Notifique.
Vila Nova de Gaia, 23 de Janeiro de 2017
Paula Portugal
(Juiz de Paz)