Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante:A
Demandados 1 - B e 2 - C
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou contra os Demandados uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea h), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a responsabilidade civil contratual e extracontratual pedindo a condenação dos Demandados na quantia de € 5000,00, correspondente ao valor da reserva entregue pelo Demandante.
Alegou, para tanto e em síntese, que, em 22 de Maio de 2009, acordou com os Demandados a reserva de um imóvel com vista à sua aquisição, correspondente ao prédio sito em Lisboa, pelo preço de €: 155.000,00. Alegou ainda que o contrato de promessa não se realizou porque os Demandados venderam o imóvel a terceiro. Apesar do Demandante ter pedido a restituição da quantia de €: 5000,00, os Demandados não restituíram a quantia em dívida.
Os Demandados, regularmente citados, contestaram, alegando, em síntese, que celebraram um contrato promessa nos termos do qual as partes se obrigaram a celebrar um contrato de promessa até dia 22 de Junho e que não houve entendimento relativamente a algumas cláusulas do contrato a celebrar, algumas das quais, alegam, seriam nulas e, por isso, entenderam não celebrar o contrato naqueles termos e, dado que o prazo já tinha sido ultrapassado, entenderam fazer seu o sinal recebido.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III - FUNDAMENTAÇÃO
Consideram-se provados todos os factos articulados pela Demandante como decorre dos documentos apresentados pelo Demandante que se encontram junto aos autos de folhas 2 a 20. O n.º 3, do artigo 484.º, do Código Processo Civil, aplicável por remissão do artigo 63.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, diz o seguinte: “Se a resolução da causa revestir manifesta simplicidade a sentença pode limitar-se à parte decisória, precedida da necessária identificação das partes e da fundamentação sumária do julgado”. Quando à credibilidade da testemunha apresentada pelo Demandante, apesar do mesmo ter afirmado a existência de várias “parcerias” com o Demandante na aquisição de imóveis, declarou que neste imóvel tal parceria não existia e, portanto, em face dessa circunstância e da convicção do juiz no depoimento da testemunha, entendeu este Tribunal considerar válido o seu depoimento.
Da prova produzida, constatou-se que em 22 de Maio de 2009, Demandante e Demandados acordaram por documento escrito intitulado “Reserva de Compra com sinal e princípio de Pagamento” em reservar um imóvel com vista à sua aquisição pelo Demandante, correspondente ao prédio sito em Lisboa, pelo preço de €: 155.000,00 (provado por doc. 1 junto como Requerimento Inicial e por confissão -artigo 1º da Contestação). As partes não celebraram o contrato de promessa em 22 de Junho de 2009. Este prazo não é um prazo peremptório, claro e inequívoco no sentido que o seu cumprimento implicar o incumprimento definitivo, não se enquadra naquela figura que a doutrina e jurisprudência qualifica como um termo essencial. Mesmo que se entendesse que era um termo essencial, em face da qualificação jurídica do contrato e dos direitos e obrigações das partes, concretamente do facto do Demandante não ter assumido qualquer obrigação, tal teria a seguinte consequência jurídica: o Demandante teria automaticamente o direito de lhe ser restituída a quantia entregue.
Decorre da matéria provada que o primeiro Demandado, B, em seu nome e em nome do segundo Demandado celebraram um contrato de reserva de compra segundo o qual os demandados se obrigavam a prometer vender o imóvel acima mencionado. Importa referir que não decorre do documento que incorpora o contrato assinado pelas partes a obrigação do Demandante em prometer comprar qualquer fracção. O Demandante em face daquele contrato podia aceitar ou não, celebrar o contrato. Os Demandados estavam obrigados a prometer vender. Estamos perante aquilo que a doutrina denomina como pacto de opção que se define como a convenção pela qual uma das partes fica vinculada a sua declaração e a outra com a faculdade de a aceitar ou não, vinculando-se completamente uma delas, e deixando à outra a liberdade de aderir posteriormente, esta fica assim titular de um direito potestativo de concluir o contrato. O Demandante ao impor numa minuta de contrato algo diferente daquilo que tinha sido acordado em sede de reserva não implica a sujeição dos Demandados a aceitar a referida proposta e, por isso, era legitimo aos Demandados, recusarem a celebração do contrato nos termos propostos, como acabou por se verificar. Paralelamente, dado que o Demandante não se obrigou a comprar não podem os Demandados fazer seu o sinal entregue quando o Demandante actuou licitamente, pois não tinha nenhuma obrigação de celebrar o contrato. As partes declararam que o contrato promessa de compra e venda se deveria celebrar no prazo de trinta dias, o que não se verificou. Ora, apesar do facto do contrato não se ter celebrado no prazo de trinta dias, o Demandante não deixou de ter direito de celebrar o contrato em causa e o direito de exigir a celebração do contrato prometido. Os Demandados ao não interpelarem o Demandante para exercer o seu direito potestativo celebrando o contrato num determinado prazo, nos termos do artigo 808.º do Código Civil, com vista a que, em caso de recusa de celebração do Demandante, constituir o credor em mora e, consequentemente, em incumprimento definitivo, não provocaram a possibilidade do contrato cessar, em definitivo, os seus efeitos. Pelo contrário, em 28 de Agosto de 2009, os Demandados venderam pelo preço de €: 100000,00 o imóvel objecto da reserva a terceiro (provado por doc. a fls. 81 a 87) e entraram em situação de incumprimento contratual. Nada legitima a conduta dos Demandados de não restituírem a quantia entregue pelo Demandante, pois, além do Demandante não ter actuado ilicitamente, foram os Demandados que praticaram condutas ilícitas. Em primeiro lugar não cumpriram a sua obrigação de celebração de contrato de promessa de venda do imóvel e, em segundo lugar, actuaram sem enquadrarem a sua conduta na boa fé negocial, pois, além de não interpelarem o Demandante para exercer o seu direito potestativo, em 28 de Agosto de 2009 venderam o imóvel a terceiro não comunicando tal facto ao Demandante (provado por prova testemunhal), o que apenas veio a ser descoberto pelo Demandante através de consulta dos registos da Conservatória do Registo Predial que consta junto aos autos (provado por doc. 3). Que, de facto, houve bastantes conversações entre as partes do contrato, no dizer da testemunha, D, o Demandante foi semanalmente ao escritório dos Demandados e durante muito tempo.
Em face da venda do imóvel a terceiros e do incumprimento definitivo imputável aos Demandados tem o Demandante direito a que lhe seja restituída a quantia entregue, nos termos do artigo 801.º, n.º 2, 433.º e 289.º, todos do Código Civil.
Apesar da conduta dos Demandados violadora da boa-fé contratual, não existem indícios suficientes para, processualmente, condenar os Demandados como litigantes de Má-fé.
Assim, o Demandante é credor dos Demandados na quantia de €: 5000,00.
IV- DECISÃO
Os Demandados, são condenados na obrigação de restituírem ao Demandante a quantia de €: 5000,00 (cinco mil euros).
Custas de €: 35,00 a pagar pelo Demandados, com a restituição de € 35 ao Demandante, nos termos dos artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Os Demandados deverão efectuar o pagamento das custas em dívida num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8.º e 10.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será enviada certidão para a execução por custas aos Serviços do Ministério Público junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
A data da leitura de sentença foi previamente agendada.
Registe e notifique. Arquive, após trânsito em julgado.
Lisboa, 31 de Março de 2010
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)
Processado por meios informáticos
Revisto pelo signatário. Verso em Branco