Sentença de Julgado de Paz
I. RELATÓRIO:
A, Lda., actualmente denominada B, Lda., na qualidade de administradora do C, sito na Rua x, x, x, x, em Vila Nova de Gaia, com os demais sinais identificativos nos autos, intentou a presente acção declarativa resultante de direitos e deveres de condóminos contra D, melhor identificado a fls. 1, pedindo a condenação do mesmo a pagar-lhe a quantia de 3.834,73 €, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, e os vincendos desde a presente data, até integral e efectivo pagamento, bem como a pagar-lhe a as prestações vincendas na pendência da acção.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 1 a 2 verso, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo quatro documentos.
Regulamente citado, o demandado apresentou a contestação de fls. 60 a 63, que aqui se dá por reproduzida, arguindo a ilegitimidade da demandante e pugnando pela improcedência da acção.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que o demandado faltou à mesma, afastando tacitamente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, segundo as regras legais, no início da qual a demandante foi convidada a aperfeiçoar a petição inicial, tendo o demandado vindo a invocar a prescrição parcial do seu débito na sequência do respectivo aperfeiçoamento.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, este último em conjugação com o disposto no artigo 774º do Código Civil).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, designadamente a demandante, como se discorre mais abaixo.
Não há nulidades, excepções dilatórias ou outras questões prévias de que cumpra conhecer, pelo que se fixa o valor da presente acção em 3.834,73 €.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. A demandante foi eleita administradora do C, sito na Rua x, x, x e x, em Vila Nova de Gaia, na assembleia de condóminos de 15/07/2010, mantendo-se em funções até esta data.
2. O demandado é proprietário da fracção autónoma designada pela letra “V”, correspondente a uma habitação no x andar, com lugar de garagem na subcave, do prédio urbano acima identificado.
3. O demandado deixou de contribuir para as despesas do condomínio desde o 4º trimestre de 2005 até ao 1º trimestre de 2014 e deste em diante, sem prejuízo da entrega de 1.250,00 € abaixo mencionada, acumulando um débito de 3.407,90 €.
4. O artigo 37º, nº 3 do regulamento do condomínio prevê que o condómino que entre em mora no pagamento das suas obrigações em relação ao condomínio, fique sujeito a uma penalização de 10% do valor do seu débito.
5. O artigo 37º, nº 5 do regulamento do condomínio estipula que o condómino que der causa à acção, em virtude da sua mora, suportará as despesas judiciais e extrajudiciais que o administrador faça para haver a quantia em dívida, incluindo honorários de advogado, tendo estes sido fixados em 492,00 €, IVA incluído, por deliberação da assembleia de condóminos de 15/07/2010.
6. A fracção autónoma do demandado tem vindo a sofrer infiltrações de águas pluviais numa casa de banho e num dos quartos da mesma.
7. O demandado comunicou à administradora do condomínio que só retomaria o pagamento da sua quota-parte das despesas comuns quando fossem efectuadas as obras de que carecia o imóvel.
8. Até esta data, não foram realizadas essas obras, apesar da demandante ter combinado com o demandado que as faria, tendo este efectuado um pagamento de 1.250,00 € para esse efeito, que veio a ser deduzido ao montante por si em débito em 04/06/2012.
Os factos provados n.os 1 a 5 assentam, por um lado, nos documentos constantes dos autos, nomeadamente actas de assembleias de condóminos, fotocópia informativa do registo predial, extracto de conta corrente e regulamento do condomínio e, por outro, no depoimento da testemunha E, funcionária da demandante, que confirmou o débito do demandado, bem como o pagamento feito pelo mesmo e as circunstâncias em que aquele foi efectuado, explicando que a demandante se tinha visto impossibilitada de fazer as obras por lhe ter sido entretanto penhorado o saldo da conta bancária pela empresa dos elevadores, detentora de um crédito sobre o condomínio.
Por outro lado, foi exibida a certidão permanente do registo comercial relativa à demandante, da qual resulta que a mesma alterou a sua denominação de A, Lda. para B, Lda, tratando-se da mesma pessoa colectiva.
De resto, houve acordo das partes no que respeita à matéria dos factos n.os 2, 3, 4 e 5, uma vez que o demandado não a impugnou.
Por outro lado, a matéria dos factos n.os 6 a 8 assentou tanto no depoimento da referida testemunha como no da testemunha F, mulher do demandante, que explicou com pleno conhecimento de causa os problemas vividos na sua habitação e as diligências efectuadas por este, por si ou por seu intermédio, para resolver os mesmos, bem como nas fotografias juntas aos autos e no referido extracto de conta corrente.
De resto, a 2ª parte do facto nº 8, embora não tenha sido expressamente alegado por nenhuma das partes, resultou da discussão da causa, tendo sido considerado ao abrigo do disposto no artigo 5º, nº 2 do CPC.
Não se provaram outros factos com interesse para a boa decisão da causa.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
O demandado é proprietário de uma fracção autónoma no prédio urbano acima identificado, constituído em propriedade horizontal. Nessa medida, o demandado é também comproprietário das partes comuns do mesmo imóvel, sendo ambos os direitos incindíveis (cfr. artigo 1420º do Código Civil). Por isso, o demandado está obrigado a contribuir, proporcionalmente ao valor da sua fracção, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, sendo essa uma obrigação real ou propter rem, decorrente da sua condição de condómino, tal como prescreve o artigo 1424º, nº 1 do Código Civil.
Por sua vez, a demandante, na qualidade de administradora do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente (cfr. artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil).
Neste caso, o demandado, apesar de ter, em princípio, a obrigação de pagar a sua quota-parte das despesas aprovadas, por força da sua qualidade de condómino, faltou ao pagamento da mesma, tal como resulta dos factos provados, desde o 4º trimestre de 2005 até ao 1º trimestre de 2014, acumulando um débito de 4.657,90 €. Porém, em Junho de 2012, o demandado veio a efectuar uma entrega de 1.250,00 €, destinada a custear as obras de reparação do telhado do edifício, que veio a ser deduzida ao seu débito, fixando-se este em 3.407,90 €. Note-se que em relação ao alegado pela demandante, há uma diferença de 123,00 €, verba esta que aparece discriminada no extracto de conta corrente de fls. 21 como “contencioso jurídico”. No entanto, a este respeito, a demandante apenas alegou os factos constantes do artigo 10º da petição inicial, pelo que não se encontra suporte fáctico para cobrar esta importância ao demandado, tanto mais que a mesma parece significar uma duplicação parcial da quantia de 492,00 € que a primeira lhe debitou e vem agora peticionar. É certo que na assembleia de condóminos de 15/07/2010 foi deliberado fixar os valores a pagar a advogado, em procedimento de cobrança das contribuições em dívida por parte de condóminos, em 100,00 € para o pré-contencioso e 400,00 € para o contencioso, ambos acrescidos de IVA, à taxa legal. E poderia ter havido diligências pré-judiciais no sentido de cobrar o débito do demandado, nomeadamente por parte da mandatária da demandante, mas a verdade é que esse facto não foi alegado.
Ora, não há nos autos evidência de que as deliberações condominiais de que emergem os débitos do demandado enfermem de qualquer invalidade, até porque este não as impugnou tempestivamente (cfr. artigo 1433º do Código Civil), designadamente após a sua citação. Contudo, considerando a prova produzida, mormente a documental, constata-se que as contas de 2009 e o orçamento de 2010 foram aprovados em assembleia de condóminos de 15/07/2010, mas que só voltou a haver assembleia de condóminos em 22/01/2014, aparentemente por falta de quórum constitutivo nos anos anteriores, segundo se pôde apurar. No entanto, nesta assembleia de condóminos foram apenas aprovadas as contas do ano de 2013 e o orçamento do ano de 2014. Deste modo, não há evidência de que tenham sido aprovados orçamentos e contas para os anos de 2011 e 2012. Esta situação compromete a exigibilidade das contribuições para as despesas do condomínio daqueles dois anos (no caso de 2009 e 2013, embora possa não ter sido aprovado orçamento, as respectivas contas vieram a ser aprovadas, passando a tornar exigível a quota-parte de cada condómino em relação ao total de despesas anuais). Na verdade, o artigo 1436º e) do Código Civil incumbe ao administrador exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas. Ora, nestes casos, as respectivas despesas não foram aprovadas, pelo que o administrador não as pode exigir dos condóminos, ainda que alguns deles tenham contribuído voluntariamente para as mesmas. De facto, a prática demonstra que os administradores do condomínio tendem, neste tipo de situações, a implementar o último orçamento aprovado no(s) ano(s) seguinte(s), designadamente por duodécimos, quando não tenha sido possível constituir a assembleia de condóminos nestes. Porém, embora prevista constitucionalmente para o orçamento de Estado, não se desprende daí que o mesmo possa ser feito no âmbito da propriedade horizontal, ao menos sem que as contas respectivas venham a ser aprovadas, uma vez findo o exercício, ratificando-se, assim, a gestão do administrador. Assim sendo, na falta de previsão legal ou regulamentar, a aplicação do último orçamento aprovado nos anos seguintes não torna, por si só, exigíveis as comparticipações dos condóminos nas despesas efectuadas, a não ser por via do enriquecimento sem causa (cfr. artigo 473º do Código Civil). Neste caso, não foi possível apurar, nem isso foi alegado, que o demandado tenha obtido um enriquecimento sem causa justificativa, uma vez que não se conhece a actividade do administrador nem as despesas por este suportadas em nome e representação do condomínio, nos anos em causa. Assim, muito embora o demandado reconheça que não fez quaisquer contribuições para as despesas do condomínio no período em causa, salvo quanto à referida entrega de 1.250,00 € contabilizada pela demandante, aceitando estar em débito quanto a elas, a sua exigibilidade configura uma questão de direito, pelo que o tribunal pode conhecer da mesma (cfr. artigo 5º, nº 3 do CPC).
Por outro lado, o demandado invocou as excepções de não cumprimento e de prescrição, esta aquando da sua resposta ao requerimento de aperfeiçoamento da petição inicial, apresentado a convite deste tribunal. No que respeita a esta última, é bom de ver que o artigo 573º, nº 2 do Código de Processo Civil autorizava a sua dedução depois da contestação. De facto, só mediante o aperfeiçoamento da petição inicial foi possível ao demandado conhecer a que períodos de tempo respeitava parte da sua dívida. Aliás, em rigor, aperfeiçoada a petição inicial, a peça processual apresentada pelo demandado, em resposta, deve ser considerada uma extensão da contestação (cfr. artigo 590º, nº 5 do CPC), pelo que a invocação da prescrição foi tempestiva. Ora, o artigo 310º g) do Código Civil determina que as prestações periodicamente renováveis prescrevem ao fim de cinco anos, sendo certo que as contribuições dos condóminos para as despesas do condomínio se inscrevem nesse conceito. Assim, de facto, a dívida do demandado respeitante ao período anterior ao início do 2º trimestre de 2009 encontra-se prescrita, tendo presente que a acção deu entrada no dia 17/03/2014 (cfr. artigos 43º, nº 8 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho e 323º do Código Civil). Todavia, ao contrário do que o demandado alegou, as 3ª e 4ª trimestralidades de 2009 não prescreveram ainda. Em qualquer caso, convém referir que a demandante não podia imputar a referida entrega de 1.250,00 € aos débitos mais antigos, já que o demandado afectou a mesma a um fim específico (cfr. artigo 784º do Código Civil). De outro modo, na hipótese de falta de designação por parte do demandado, feito o pagamento e a sua imputação à dívida mais antiga, o demandado não poderia vir agora invocar a prescrição, uma vez que teria já cumprido a respectiva obrigação até ao referido valor de 1.250,00 €. Neste caso, como se apurou no decurso da discussão da causa, o demandado fez esse pagamento depois de ter combinado com a demandante, em face de orçamento obtido por esta, adiantar o dinheiro correspondente ao preço da obra necessária para fazer cessar as infiltrações de água que o apoquentavam e deterioravam a sua fracção autónoma. Assim sendo, esses valores não podiam ter sido afectados a outro fim, nomeadamente para pagamento da dívida do demandado ao condomínio vencida há mais tempo.
Por sua vez, a questão da excepção de não cumprimento é mais complexa. Na verdade, muito embora seja admissível no âmbito da propriedade horizontal invocar a mesma, a sua transposição do domínio contratual para a relação condominial tem de ser feita com as necessárias adaptações, desde logo para delimitar o sinalagma funcional entre as prestações devidas por cada uma das partes (cfr. artigo 428º do Código Civil). Com efeito, é de exigir uma correspectividade funcional e temporal entre as obrigações de parte a parte. Nesse sentido, não nos parece admissível que os condóminos, neste caso o demandado, possam escusar-se ao pagamento da sua quota-parte de todas as despesas aprovadas, mas apenas daquelas que tenham correspondência com a contraprestação devida pelo(a) administrador(a) do condomínio. De facto, se o administrador do condomínio não deixa de pagar as contas da água e da luz, por exemplo, mantendo o seu fornecimento regular, não se vê por que razão se poderiam eximir os condóminos de contribuir para essas despesas. Além disso, não se pode esquecer que o artigo 1427º do Código Civil prevê um procedimento específico para os casos em que o administrador deixa de executar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns. Neste caso, porém, se bem que indispensáveis, não se demonstrou que as reparações em falta sejam urgentes. Assim, não estando reunidos os pressupostos do artigo 1427º do Código Civil, é lícito ao condómino, na falta ou impedimento do administrador, deixar de contribuir para as rubricas orçamentais que se prendem com a manutenção e a reparação das partes comuns, bem como para os honorários da administradora, enquanto não forem realizadas as obras por si reclamadas. Recorde-se que a excepção de não cumprimento permite apenas diferir o cumprimento da prestação para momento posterior, em função da realização da contra-prestação, não ficando o devedor desonerado da sua obrigação. Contudo, não é possível quantificar qual a parcela da quota-parte anual do demandado que se destinava a custear essas rubricas orçamentais, por falta de elementos para tal efeito. Nessa conformidade, tendo presente que o demandado terá de ser condenado a pagar à demandante parte das contribuições para as despesas do condomínio vencidas nos 3º e 4º trimestres do ano de 2009, nos quatro trimestres de 2010, nos quatro trimestres de 2013 e no 1º trimestre de 2104, na parte não abrangida pela excepção de não cumprimento, é necessário remeter a sua liquidação para incidente posterior (cfr. artigo 358º, nº 2 do CPC). Além disso, o demandado terá que vir a pagar ainda as contribuições vencidas nos 2º a 4º trimestres de 2014, nos mesmos termos, neste caso por aplicação do disposto no artigo 557º do Código de Processo Civil, dado que a demandante pediu a sua condenação a pagar-lhe as prestações vincendas na pendência da acção.
Finalmente, os artigos 804º e 806º, n.os 1 e 2 (1ª parte) do Código Civil determinam que o devedor incorre no pagamento de juros moratórios, à taxa legal, quando não cumpra pontualmente a sua obrigação, como forma de ressarcir o credor dos prejuízos sofridos com a mora daquele. Nos termos do artigo 805º, n.os 1 e 2 a) do Código Civil, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, ou ainda quando a obrigação tiver prazo certo (as restantes hipóteses legais não têm aqui aplicação). Neste caso, as obrigações tinham prazo certo, dado que se tratavam de prestações trimestrais. Porém, nos termos do artigo 37º, nº 3 do regulamento do condomínio, a mora do condómino dá lugar à aplicação de uma pena pecuniária equivalente a 10% do valor em débito, em conformidade com o disposto no artigo 1434º do Código Civil. Trata-se de uma cláusula penal moratória que, do mesmo modo que os juros e em alternativa a estes, visa ressarcir o credor dos prejuízos decorrentes da mora do devedor. Ora, esta cláusula penal não pode ser cumulada com os juros, como resulta do artigo 811º, nº 2 do Código Civil, a menos que isso tivesse sido convencionado, mediante deliberação da assembleia de condóminos. Assim, o demandado terá que pagar a referida pena pecuniária, mas o seu valor carece de ser ajustado em função do débito que lhe é exigível nesta data, remetendo-se de igual modo a sua quantificação para o referido incidente de liquidação.
Por último, a demandante pretende a sujeição do demandado a pagar uma penalidade por ter dado causa a esta acção. De facto, o artigo 37º, nº 5 do regulamento do condomínio e a já aludida deliberação da assembleia de condóminos de 15/07/2010 dão suporte deliberativo à pretensão da demandante. E considerando que a presente acção procede parcialmente, na medida em que o demandado está em mora relativamente a parte da quantia peticionada, então terá de ressarcir a demandante das despesas de contencioso suportadas por esta, no valor de 492,00 €, IVA incluído.
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno o demandado a pagar à demandante, na qualidade em que esta litiga, a quantia já liquidada de 492,00 €, acrescida do montante que vier a ser liquidado em incidente a tal destinado, correspondente à parte das contribuições para as despesas do condomínio que lhe é exigível e à pena pecuniária equivalente a 10% de tal valor, como flui do acima exposto, absolvendo-o do demais peticionado.
Custas por demandante e demandado na proporção do respectivo vencimento, fixando as mesmas por ora em 50% para cada parte, sem prejuízo do que se vier a apurar no referido incidente de liquidação da sentença (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 2 de Dezembro de 2014
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)