Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 21 de Dezembro de 2007, contra B e C, melhor identificados, também, a fls.1, 2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 1.155,00 € (Mil cento e cinquenta e cinco euros), relativa às quotas ordinárias de condomínio, vencidas e não pagas, no período compreendido entre os meses de Abril de 2005 e Dezembro de 2007 e penalizações por falta de pagamento. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio que se forem vencendo até à sentença e juros, vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento da dívida.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 10 documentos (fls. 7 a 44) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, os Demandados, vieram apresentar douta Contestação, na qual alegam que a entidade administradora tinha autorização para proceder a levantamentos da sua conta da Caixa Geral de Depósitos para pagamento das quotas de condomínio, levantamentos que efectuou até data que não sabem precisar; que, sendo residentes na Suíça, vêm uma ou duas vezes a Portugal e que, por duas vezes, verificaram que o seu nome constava na lista de condóminos devedores; por tal facto contactaram a D e a funcionária lhes disse que não sabia de nada e que teriam de pagar as quotas e as penalizações; que com o dinheiro que a D tinha em seu poder foram pagas as quotas até Agosto de 2005 e que ficou a autorização para continuarem a fazer os levantamentos da conta dos Demandados; confessam a dívida das quotas do ano de 2007 e que até Agosto de 2005 ficou tudo pago; que não encontram os extractos da sua conta e que pretendem saber até quando a D fez os levantamentos, porque deixou de os fazer e porque não lhes comunicou que deixara de os fazer, conforme fls. 90 a 95 que se dão por reproduzidas. Não juntaram documentos.
Notificado o Demandante veio este pronunciar-se dizendo que a D nunca efectuou quaisquer levantamentos da conta dos Demandados na Caixa Geral de Depósitos, sendo a Caixa Geral de Depósitos quem efectuava as transferências, tendo o último pagamento sido efectuado, por este meio, o relativo ao mês de Março de 2005; que, a partir daquele mês, as transferências cessaram, desconhecendo a D os motivos e que não comunicou aos Demandados porque estes não lhe comunicaram que se tinham ausentado da sua fracção nem o seu novo endereço. Termina reiterando o pedido formulado.
Os Demandados foram notificados da resposta que antecede.
Cabe a este tribunal decidir sobre:
a) A obrigação dos Demandados pagarem as quotas ordinárias de condomínio, conforme peticionado;
b) O incumprimento desta obrigação;
c) As consequências desse incumprimento face às deliberações da assembleia de condóminos; e
d) O alegado pagamento.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 6) e, tendo sido apresentada Contestação, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls. 96).
Aberta a Audiência, verificou-se que estava apenas presente a representante do Demandante, tendo os Demandados enviado um telefax a informar que não poderiam comparecer em virtude de não se poderem deslocar a Portugal para o efeito, pelo que foi designada data para a Leitura de Sentença, atento o que antecede, conforme fls. 110.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos de fls. 7 a 44.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é administrado pela D;
2. Os Demandados são proprietários da fracção autónoma, designada pela letra “G”, correspondente ao segundo andar direito do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal;
3. Em Fevereiro de 2002, foi aprovado pela assembleia de condóminos o Regulamento de Condomínio, tendo ficado aprovado que o não pagamento da quota nos trinta dias imediatos ao que devia ser paga, implica uma penalização de 10%;
4. Os Demandados não estiveram presentes na assembleia, pelo que o Demandante lhe enviou cópia da respectiva acta;
5. Em Fevereiro de 2005, a assembleia de condóminos deliberou que a quota de condomínio da responsabilidade dos Demandados se cifraria em 25,00 €;
6. Na mesma assembleia foi aprovada a aplicação de uma penalização de 250,00 €, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses;
7. Os Demandados não estiveram presentes na assembleia, pelo que o Demandante lhe enviou cópia da respectiva acta;
8. Em Março de 2006 e Fevereiro de 2007, foi deliberado pela assembleia de condóminos manter o valor da quota em 25,00 €;
9. Os Demandados não estiveram presentes na assembleia, pelo que o Demandante lhe enviou cópia da respectiva acta;
10. Foram os Demandados regularmente notificados de todas as deliberações tomadas em assembleia de condóminos, não tendo impugnado qualquer uma delas;
11. Os Demandados não pagaram as quotas ordinárias de condomínio relativas ao período compreendido entre o mês de Abril de 2005 e o mês de Dezembro de 2007;
12. Pelo que está em dívida, a esse título, o valor total de 825,00 € (Oitocentos e vinte e cinco euros);
13. Os Demandados foram interpelados para o pagamento, por cartas, registadas com Aviso de Recepção, que não foram reclamadas, tendo sido devolvidas à procedência.
14. Até Abril de 2005, o pagamento das quotas de condomínio era efectuado por transferência bancária da Caixa Geral de Depósitos;
15. Os Demandados não comunicaram à administração do Demandante que se iriam ausentar da sua fracção, nem lhe indicaram o seu novo endereço.
Não resultaram provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento das quotas ordinárias de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que, desde o ano de 2005, o valor da quota de condomínio da responsabilidade dos Demandados se cifra em 25,00 €, conforme deliberado pela assembleia de condóminos, valor que foi sendo mantido por sucessivas deliberações nos anos de 2006 e 2007.
Mais resulta provado que os Demandados foram regularmente notificados de tais deliberações não tendo nunca impugnado qualquer uma delas.
Aliás, os Demandados não impugnam o valor das quotas da sua responsabilidade.
O que impugnam é o período da dívida, alegando que a entidade administradora tinha autorização para fazer levantamentos da sua conta da Caixa Geral de Depósitos; que fez esses levantamentos até Agosto de 2005 e que, sem nada lhes comunicar, deixou de fazer tais levantamentos.
Os Demandados alegam tais factos mas não os provam, cabendo-lhes a responsabilidade de o fazerem nos termos do disposto no n.º 2 do Art.º 342.º do Código Civil.
A própria natureza das coisas contraria a sua versão pois, como é consabido, não é possível dar autorização a alguém para fazer levantamentos da nossa conta. O que é possível e vulgar é o titular da conta bancária dar instruções ao banco para efectuar transferência de verbas para as contas que indicar.
O Demandante alega que foi isso que se passou, não até Agosto de 2005, como alegam os Demandados, mas até Março de 2005, o que é confirmado pela acta da assembleia de condóminos realizada em 27 de Março de 2005, junta ao Requerimento Inicial a fls. 25 a 29.
A única forma de afastar esta constatação era os Demandados apresentarem os extractos bancários dos quais constassem as transferências que alegam terem sido feitas ou exibirem o recibo emitido pelo Demandante.
Não o fizeram, não bastando alegar um facto para ele ser dado como provado. Aliás, os próprios Demandados perguntam, na sua Contestação, quando deixou a entidade administradora do Demandante de fazer os “levantamentos” da sua conta.
Como assim, e resultando provado que os Demandados não efectuam qualquer pagamento das quotas de condomínio desde o mês de Abril de 2005, estando em dívida, à data da propositura da presente acção, o valor global de 825,00 € (Oitocentos e vinte e cinco euros), não pode deixar de proceder o pedido do Demandante, quanto a esta parte.
Mais: resultando provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, deve condenar-se os Demandados no pagamento das quotas ordinárias, entretanto, vencidas, ou seja as quotas relativas aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2008, no valor global de 50,00 €, o que perfaz a quantia em dívida de 875,00 € (Oitocentos e setenta e cinco euros).
É inequívoca a responsabilidade dos Demandados quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhecem, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diremos que o Demandante tem a obrigação legal de pedir o pagamento das despesas aprovadas aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Vem o Demandante pedir a condenação dos Demandados no pagamento da penalização de 10% a trinta dias, no valor apurado de 80,00 €, da “coima” de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança e juros, vencidos e vincendos até integral pagamento. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes convencionaram o pagamento de 10% a trinta dias e da quantia de 250,00 € a aplicar aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, estabelecendo, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Deliberação que foi, regularmente, notificada aos Demandados, que não a impugnaram, como também não impugnaram o pedido ora formulado.
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que os demandados não pagaram as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 330,00 €, conforme deliberado em assembleia de condóminos.
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
Quanto à condenação dos Demandados no pagamento de juros, vencidos e vincendos, até integral pagamento, conforme já se viu resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
Uma última palavra, apenas para dar resposta às perguntas formuladas pelos Demandados na sua Contestação:
Relativamente à autorização para que a entidade administradora fizesse os levantamentos mensais da sua conta bancária da Caixa Geral de Depósitos, conforme já se referiu tal não é possível, o que é possível é dar instruções ao banco para efectuar transferências de determinado montante.
Assim, não foi a administração do Demandante que deixou de fazer levantamentos, terá sido a Caixa Geral de Depósitos que, por razões que se desconhecem, deixou de fazer tais transferências.
Relativamente ao facto de a entidade administradora não ter comunicado aos Demandados que as transferências haviam cessado, sempre se dirá que a mesma estava impedida de o fazer, uma vez que os Demandados se ausentaram da sua fracção sem nada comunicarem à administração, desconhecendo esta qual o endereço para onde os devia contactar e continuando a pensar e a agir como se os Demandados residissem na sua fracção, enviando-lhe para a mesma toda a correspondência.
Ora, os Demandados estavam legalmente obrigados a efectuar tais comunicações, conforme o disposto no n.º 9, do Art.º 1432.º, do Cód. Civil “Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio ou o do seu representante.”.
Acresce que os Demandados sabem, desde o ano de 2005, que existem quotas de condomínio por pagar e, pese embora o facto de se terem dirigido à sede da entidade gestora do condomínio para esclarecer a situação, o certo é que esta nunca foi cabalmente esclarecida, continuando os Demandados a não pagar a quota de condomínio que o mesmo é dizer sem cumprir a sua obrigação de condóminos. -
Atenta a situação de emigrantes dos Demandados, a forma mais correcta de evitarem problemas com a falta de pagamento é darem ao seu banco ordem para transferir mensalmente a quantia devida e/ou contactarem com a entidade administradora para estabelecerem uma forma de pagamento que pode passar por acordarem em pagamentos anuais ou semestrais, atento o facto de os Demandados se deslocarem apenas uma ou duas vezes por ano a Portugal.
O diálogo, a comunicação é o caminho para que tudo corra bem e a contento de ambas as partes.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar os Demandados – B e C – a pagar ao A, a quantia de 1.205,00 € (Mil duzentos e cinco euros), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Abril de 2005 e Fevereiro de 2008, inclusive e penalização por falta de pagamento. Mais decido absolver os Demandados do pedido de pagamento de juros, vencidos e vincendos, contra si formulado pelo Demandante.
As custas serão suportadas pelos Demandados, que se declaram parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 29 de Fevereiro de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:
2008-02-29