Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Valor da Acção: 2.625€ (dois mil e seiscentos e vinte e cinco euros).
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandado: B
Mandatário: C
II – TRAMITAÇÃO
A Demandante intentou a presente acção pedindo a condenação da Demandada a pagar a quantia de 2.625€ (dois mil e seiscentos e vinte e cinco euros) referente aos serviços de mediação prestados para venda da fracção autónoma B, destinada a habitação, sita no concelho de Santa Maria da Feira, quantia à qual deverá acrescer o I.V.A. à taxa legal. Juntou catorze documentos.
Frustrada a citação da Demandada por via postal, e impossibilitada por funcionário, foram notificadas as entidades identificadas no artigo 244º do Código de Processo Civil, nos termos e para os efeitos desse preceito legal.
Após as devidas diligências, desconhecendo-se o paradeiro da Demandada, foi nomeado defensor oficioso à ausente, atento o disposto no nº 2 do artigo 46º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, e no artigo 15º do Código de Processo Civil, aplicável ex vi artigo 63º da citada Lei nº 78/2001, e visto não existir Ministério Público junto dos Julgados de Paz. O defensor oficioso, citado em representação da mesma, contestou dizendo que desconhecia a relação contratual alegada pela Demandante, e que a Demandada nada lhe devia. Juntou procuração forense.
Foi marcada a audiência de julgamento, encontrando-se Demandante e o Defensor Oficioso, devidamente notificados. No entanto, previamente ao início da Audiência de Julgamento, na qual compareceu Demandada acompanhada de mandatário constituído, invocou a incompetência territorial do Julgado de Paz de Santa Maria da Feira e requereu a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma escrita, nos termos do disposto em legislação especial aplicada aos presentes autos, juntando um documento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova produzida (documental e testemunhal), com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1. A Demandante é uma sociedade que tem por objecto a prestação de serviços de mediação imobiliária (fls. 4 a 10), actividade esta do conhecimento da Demandada.
2. Demandante e Demandada, mantiveram uma relação comercial durante alguns anos, tendo a Demandante sido contactada pela Demandada para lhe prestar serviços de mediação imobiliária, relativamente a dois dos seus apartamentos. Em relação à fracção autónoma “B”, destinada a habitação, sita no rés-do-chão direito no concelho de Santa Maria da Feira a Demandada solicitou primeiro o seu arrendamento que se consumou, e posteriormente a sua venda que também se veio a consumar com interessado angariado pela Demandante.
3. As partes nunca assinaram contrato de mediação imobiliária, nem para arrendamento, nem para venda, nem para qualquer outro fim, em relação a imóvel propriedade da Demandada.
4. A Demandada sempre se recusou a assinar qualquer contrato de mediação imobiliária, ou procuração, com a justificação de que a sua palavra tinha maior valor, conhecendo quais as percentagens cobradas pela prestação dos serviços de mediação praticados pela Demandante, tendo liquidado a comissão pelo arrendamento anterior (correspondente a um mês de renda), bem como outros custos pontuais (fls. 59 a 62), situação acatada pela Demandante face à confiança desenvolvida e reforçada entre as partes.
5. A Demandada tinha conhecimento de que a comissão praticada pela Demandante correspondia em caso de arrendamento a um mês de renda, e em caso de venda a 3% do valor efectivo da venda, conforme prática corrente no mercado de mediação imobiliária.
6. Na audiência de julgamento, realizada em 08.09.2010, a Demandante procedeu à entrega à Demandada de um conjunto de seis chaves, que tinha na sua posse, duas pertencentes ao apartamento objecto dos autos e as restantes quatro chaves pertencentes a outro apartamento da Demandada, confiadas à Demandante para negociar os imóveis em causa, designadamente, com visitas (fls. 62).
7. A Demandante diligenciou pelo arrendamento do imóvel da Demandada fracção “B” para habitação de D da empresa E, findo o qual (em Março/Abril de 2009) voltou a diligenciar pela sua comercialização.
8. Em Janeiro/Fevereiro de 2010 a Demandante angariou interessado para nova negociação a título de arrendamento da fracção “B”, não tendo a mesma sido aceite pela Demandada, que concluiu ter vontade de proceder apenas à venda e não arrendamento.
9. Em resposta à vontade da Demandada, a Demandante diligenciou pela venda do imóvel, organizando visitas, com vista ao pretendido, tendo em 15.03.2010 ali efectuado uma visita com F (fls. 11), que ficou interessado em comprar o imóvel, seguido de avaliação de taxa de esforço junto de entidade bancária com vista ao necessário financiamento.
10. A Demandante contactou telefonicamente a Demandada, que se encontrava no Brasil, informando-a da existência de interessado na compra da sua fracção pelo valor de 87.000€, proposta recusada por aquela que pretendia 90.000€, tendo a Demandante informado os interessados que pelo valor por eles proposto não era possível concretizar o negócio.
11. A Demandada esclareceu a Demandante que recusou formalizar o negócio pelo valor proposto uma vez que queria receber no mínimo cerca de 87.500€, já livres de comissões, comprometendo-se a passar pelas instalações da Demandante quando regressasse a Portugal para conversarem.
12. Se aos 90.000€ retirarmos 3% (percentagem de comissão praticada pela Demandante e maioria do mercado de mediação imobiliária), teremos um valor de 87.300€.
13. Posteriormente, em data não definida, os interessados angariados pela Demandante informaram a mesma que já não andava à procura de casa, pelo que não estavam interessados na fracção em causa.
14. A Demandada chegou a Portugal em inícios de Maio de 2010, mas não se deslocou nos primeiros dias às instalações da Demandante, conforme se havia comprometido a fazê-lo.
15. A Demandante tomou conhecimento que a Demandada estava em Portugal e que ia outorgar escritura de compra e venda da fracção “B”, com o interessado por ela angariado (F e mulher), tendo contactado a Demandada e lhe solicitado que se deslocasse às suas instalações para conversarem, o que aconteceu dia .../.../... .
16. Pelo menos em 29.05.2010, nas instalações da Demandante, a Demandada foi informada e esclarecida pela Demandante sobre o facto dos interessados compradores terem sido angariados pela Demandante. Nessa mesma data, a Demandada emitiu e entregou à Demandante cheque no valor de 25€ (fls. 63), para liquidar o valor correspondente à limpeza que esta mandou fazer no apartamento em causa, não se disponibilizando para liquidar qualquer outro valor, alegando na altura que não tinha celebrado nenhum contrato de exclusividade com a Demandante.
17. A Demandada outorgou escritura de compra e venda, com os interessados angariados pela Demandante (fls. 11 a 20), pelo valor de 87.500€, tendo os outorgantes (vendedora e compradores) ali declarado que no negócio não houve intervenção de mediação imobiliária.
18. Nem a Demandada, nem os compradores, até à presente data, liquidaram à Demandante qualquer valor, a título de comissão ou outra, para além dos referidos 25€, pelos serviços prestados e dos quais resultou a concretização da compra e venda entre Demandada e G casada com F, a quem a Demandante apresentou o imóvel, informou o preço pretendido pela Demandada, formalizou tal proposta à Demandada que pretendia proceder à venda por 90.000€ e diligenciou com vista à possível concretização do negócio.
19. A Demandante por diversas vezes solicitou à Demandada que efectuasse o pagamento dos serviços prestados (fls. 22 e 23; 45 a 53; 64 a 72), no valor total de 2.625€ acrescido de IVA à taxa legal em vigor, tendo a Demandada respondido por meio de mandatária no sentido de inexistência de qualquer relação ou vínculo contratual, desconhecendo os motivos do pedido invocado, concluindo ali que nada lhe podia ser imputado (fls. 24).
A convicção probatória para fixação dos factos provados resulta, dos depoimentos testemunhais e documentos juntos aos autos de fls. 4 a 25; 45 a 54; e 59 a 72. Foram ainda tomados em consideração as declarações prestadas pelas partes.
No que diz respeito aos depoimentos testemunhais prestados, os mesmos foram apreciados segundo as regras da experiência comum, os critérios da lógica, os juízos de probabilidade e razoabilidade. No seu confronto teve-se em consideração demais provas, tendo-se procedido à selecção fundamentada do que se considerou verdadeiro e credível, do que é incoerente e desprezível ou deixou dúvidas.
Relativamente ao depoimento das testemunhas regista-se que a testemunha H afirmou ser sócia da Demandada, admitindo ter algum interesse na presente acção, porquanto o provimento da mesma corresponde indirectamente a um benefício para a testemunha, o que de si afecta, por razões óbvias, humanas e compreensivas, a objectividade do seu depoimento. Mais esclareceu nada ter contra a Demandada, tendo deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depôs, nomeadamente em relação aos cerca de 6 anos de relacionamento comercial entre as partes e posse das chaves do apartamento pela Demandante, descrição do imóvel, datas e valores. Bem como, ao facto de a Demandada durante esse período ter-se recusado a assinar qualquer contrato de mediação imobiliária, com a justificação de que era a sua palavra que valia, situação aceite e acatada face à relação de confiança desenvolvida entre as partes.
As testemunhas I e J, mereceram a total credibilidade do Tribunal, por terem deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depuseram. A primeira sobre os cerca de seis anos de relação comercial existente entre as partes, o negócio dos presentes autos (ficha e visita dos compradores do negócio formalizado, bem como posteriores diligências) e momento em que a Demandante deu conhecimento pessoal à Demandada da sua intervenção no mesmo anterior à escritura. O segundo porquanto foi interessado no arrendamento da fracção em causa até meados de Março de 2010, tendo inclusive chegado a colocar mobília no mesmo que depois face ao não interesse da Demandada em arrendar retirou. Mais esclareceu que a Demandante procedeu à celebração do seu contrato com a K com vista à limpeza do apartamento (fls. 55 e 56), mas nunca ali pernoitou, tendo vindo a arrendar outro imóvel proposto pela Demandante.
Também a testemunha L, mereceu a credibilidade do Tribunal, por ter deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depôs, tendo confirmado que, para além dela, a Demandante tinha a chave do apartamento com vista à sua comercialização, não tendo sido a testemunha quem mostrou o apartamento aos compradores do negócio formalizado.
As testemunhas F e G, interessados angariados pela Demandante e compradores identificados na escritura de compra e venda, o que de si afecta, por razões óbvias, humanas e compreensivas, a objectividade dos seus depoimentos. Contudo, os mesmos depuseram de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depuseram. Tendo, nomeadamente, confirmado que quando andaram à procura de casa procuraram várias agências, incluindo a Demandante que lhes mostrou o imóvel em causa no negócio objecto dos presentes autos, no início de Março, não tendo a Demandada aceite a proposta inicial das testemunhas no valor de 87.000€. Confirmou que a Demandante o informou que a Demandada pretendia 90.000€ pela venda do imóvel, e em Março de 2010 não havia nenhum número de telefonico na janela. Mais declararam, ambas as testemunhas referidas, que em Abril/Maio voltaram ao apartamento através de contacto telefónico que se encontrava na janela do mesmo, tendo a Demandada os informado que negociava directamente, sem intermediários. A escritura veio a concretizar-se pelo valor de 87.500€. Ambas as testemunhas justificaram no seu depoimento que entenderam que se era a Demandada que estava a tratar directamente do negócio não tinham de dizer nada sobre o facto de terem conhecido a fracção por intermédio da Demandante, pois trataram de tudo sozinhos com a Demandada. A testemunha G esclareceu ainda que só depois da escritura, e do representante da Demandante ter enviado carta à Demandada e ido ao local de trabalho da testemunha é que esclareceram a Demandada que já conheciam o apartamento.
Resulta provado que a Demandada, pelo menos desde .../.../..., previamente à escritura de compra e venda, tomou conhecimento pela Demandante das suas diligências e angariação do comprador com quem formalizou escritura de compra e venda.
Em declarações dos próprios compradores, os mesmos afirmaram que só depois da escritura, após o representante da Demandante ter enviado carta à Demandada, e ido ao local de trabalho da testemunha compradora é que confirmaram à Demandada que já conheciam o apartamento.
Desconhece-se se a Demandada previamente conhecia as diligências da Demandante, assim como se desconhece se a Demandada, depois de .../.../... e antes da outorga da escritura de compra e venda onde vendedora e compradores declararam que não houve intervenção de mediação imobiliária (fls. 14), tentou esclarecer a situação.
Face à posição da Demandada e aos depoimentos das testemunhas F, portador do cartão de cidadão n.º x, valido até 19/06/2015, e da mulher G, portadora do cartão de cidadão n.º x, valido até 21/06/2015, verifica-se a existência de indícios de factos que a comprovarem-se configuram o crime de falsidade de depoimento ou declaração, por omissão de declarações ou prestação de informações falsas em escritura publica de compra e venda, sobre intervenção de mediação imobiliária. Termos em que, oficiosamente, ordena-se que se extraia certidão da presente sentença, bem como dos documentos que a final se considerem relevantes, e remeta-se aos competentes Serviços do Ministério Público, por suspeita da prática dos referidos crimes, de acordo com o supra exposto na convicção probatória.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos, da inquirição das testemunhas apresentadas e das declarações das partes. Nomeadamente, não resultou provado o efectivo e total desconhecimento pela Demandada da intervenção da Demandante no negócio, designadamente, através de visita ao imóvel com os interessados que vieram a outorgar escritura de compra e venda com a Demandada. As dúvidas deste tribunal sobre se a Demandada actuou ou não com o objectivo de se eximir do pagamento da comissão à Demandante, encontram-se fundamentadas, nomeadamente, pelo facto da Demandada ter entregue à Demandante um cheque de 25€ (fls. 63), data anterior em dias à outorga da escritura de compra e venda em causa, bem como no facto da escritura ter sido outorgada exactamente pelo valor que a Demandada referiu à Demandante que pretendia receber livre de comissões (87.500€).
IV – DA ALEGADA INCOMPETÊNCIA EM RAZÃO DO TERRITÓRIO:
No inicio da audiência de Julgamento de 17.08.2010 a Demandada invocou tratar-se de uma pessoa singular, com domicílio no concelho de Espinho e que não tendo a Demandante sede na área metropolitana do Porto e/ou de Lisboa, não lhe assiste a faculdade de escolha entre o lugar do cumprimento da obrigação ou do domicílio da Demandada. Mais alegou a Demandada que a infracção do aludido critério, de conexão territorial, é de conhecimento oficioso, requerendo em consequência da incompetência relativa deste Julgado de Paz, em razão do território, a remessa do processo para o tribunal competente, que segundo a mesma seria o Tribunal da Comarca de Espinho.
As disposições do Código de Processo Civil (CPC) são subsidiariamente aplicáveis nos Julgados de Paz, apenas no que não sejam incompatíveis com o disposto da Lei 78/2001 de 13 de Julho (63º LJP).
O artigo 7º, da Lei nº 78/2001 (LJP), dispõe que “A incompetência dos julgados de paz é por estes conhecida e declarada oficiosamente ou a pedido de qualquer das partes e determina a remessa do processo para o Julgado de Paz ou para o Tribunal Judicial competente”, passando a apreciar e decidir sobre a mesma, nos termos do disposto na referida LJP.
Compulsados os autos, verifica-se que a relação material controvertida na presente acção circunscreve-se às relações decorrentes da eventual celebração de um contrato de mediação imobiliária. Tendo a Demandante intentado a presente acção pedindo a condenação da Demandada, por incumprimento contratual, no pagamento de uma comissão face à concretização escritura de compra e venda a compradores com quem a Demandante procedeu a visita à fracção em causa (angariados pela mesma).
Preceitua o artigo 12º/1 LJP, que se a acção se destinar a exigir o cumprimento de obrigações, a indemnização pelo não cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso e a resolução do contrato por falta de cumprimento é proposta, à escolha do credor, no Julgado de Paz do lugar em que a obrigação devia ser cumprida ou no Julgado de Paz do domicílio do Demandado. Termos em que não tem aplicação o disposto no artigo 74º do CPC, por ser incompatível com o disposto no artigo 12º da LJP.
A Demandante tem sede em Santa Maria da Feira, sendo esse o lugar do cumprimento da obrigação, quer por força dos usos e costumes, bem como atendendo ao facto de que a Demandada ali se dirigido para negociar e formalizar os negócios em que a Demandante interveio, como sucedeu em .../.../... .
Em face do exposto, declara-se o Julgado de Paz de Santa Maria da Feira territorialmente competente, improcedendo a requerida excepção de incompetência territorial com as legais consequências.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo excepções, nulidades ou outras quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer, ou que obstem ao conhecimento do mérito da causa, cumpre apreciar e decidir:
V - O DIREITO
A relação material controvertida consiste num contrato de mediação imobiliária regulado pelo DL 211/2004 de 20 de Agosto.
Dispõe o artigo 1º/1 do DL 211/2004 que "O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma." O artigo 2º/1 estabelece o objecto dessa actividade, definindo a actividade de Mediação Imobiliária como "aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel." Ou seja, por contrato de mediação imobiliária, a empresa imobiliária obriga-se a desenvolver acções de promoção visando um certo resultado final.
As duas alíneas do artigo 2º/2 concretizam que a actividade imobiliária se desenvolve com a realização de "acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente" - al. a); bem como às "acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões" – al. b). De acordo com o disposto no nº 3 do referido artigo, as empresas de mediação imobiliária podem ainda "prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões."
Tendo em consideração o regime legal especifico que regula a actividade de mediação imobiliária, a doutrina e jurisprudência têm definido o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços (art. 1145º CC), mediante o qual o mediador assume uma obrigação de meios, consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio ou resultado, mediante uma retribuição.
Neste sentido, dispõe o Ac. RP nº 2187/07.2TBVRL.P1 - 2ª Sec., de 15/07/2009: I. O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços e, como tal, não apenas de meios, mas também de resultado - artigo 1154° do CC - qual seja, a realização do negócio consensualizado pelo terceiro angariado. II. O direito á remuneração da mediadora apenas existe se esta provar que o negócio se concretizou com o angariado numa relação de causalidade adequada, o que deve verificar-se apenas durante o período de vigência do contrato, salvo - e mesmo que o contrato tenha sido posteriormente feito com o mesmo angariado - se ela provar que o comitente impediu tal concretização neste período para se eximir ao pagamento da comissão.
Nos presentes autos, pretende-se apurar se a Demandante tem direito a receber o valor correspondente à comissão de 3% sobre o valor de venda inscrito na escritura de compra e venda, face aos serviços de mediação imobiliária que alega ter prestado, e tendo em consideração que se veio a formalizar escritura de compra e venda da fracção em causa, descrita a fls. 13, entre Demandada e interessados angariados pela Demandante.
Sinteticamente, a Demandada alega que nunca celebrou contrato escrito de mediação imobiliária com a Demandante, o que nos termos do disposto no artigo 19º/1 do DL 211/2004 gera a sua nulidade, por vicio de forma, concluindo pela improcedência do pedido e absolvição da Demandada.
Resulta provado que as partes, efectivamente, não assinaram qualquer contrato escrito de mediação imobiliária, ou procuração, nomeadamente, porque a Demandada sempre se recusou a fazê-lo, com a justificação de que a sua palavra tinha maior valor. Contudo, tal facto não impediu as partes de ao logo de alguns anos negociarem, tendo até então a Demandada liquidado os serviços prestados pela Demandante, designadamente, a título de comissão pelo arrendamento dos imóveis daquela.
A - Previamente à análise da nulidade do Contrato de Mediação Imobiliária, invocada pela Demandada, cumpre analisar juridicamente a seguinte questão: tendo a Demandada se recusado a assinar qualquer Contrato de Mediação, ou procuração, e resultando provado que efectivamente negociou serviços de mediação imobiliária com a Demandante, pode a mesma vir invocar a falta de cumprimento de forma escrita (vicio de forma – art. 19º/1 do DL 211/2004), com vista à nulidade do contrato, ou estaremos perante uma situação jurídica de abuso de direito (artigo 334º CC) com as legais consequências?
A1. Sobre o conceito jurídico de Abuso de Direito, face à dificuldade de apurar a sua existência, em concreto, doutrinariamente, surgiram duas correntes: a) subjectivista - coloca como critério decisivo ter o titular do direito procedido com o mero intuito de prejudicar o lesado; b) objectivista - o abuso do direito manifesta-se na oposição à função social do direito, excedendo-se anormalmente o seu uso.
Sobre a temática objecto dos presentes autos existe uma vasta publicação de textos de jurisprudência, para os quais ao longo da presente sentença se fará remissão, e referência aos seus sumários, por se considerar os mesmos de extrema importância e clareza, bem como para sustentar a posição a final tomada.
Desde logo, dispõe o Ac. RL nº 7282/2003-1 de 09.03.2004: I – Há abuso do direito sempre que a oposição da nulidade exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé – art.º 334.º do Código Civil; II – A oposição da nulidade excede manifestamente os limites impostos pela boa fé quando viola a confiança legítima criada por quem invoca a nulidade na parte que cumpriu o contrato, de que seria paga a remuneração acordada; III – A nulidade cede sempre que outra solução resulte da lei – parte final do art.º 294.º do Código Civil; IV- Sendo ilegítima a invocação da nulidade, o contrato deve considera-se válido, vinculando as partes; V – No caso dos autos, a invocação da nulidade resultante do vício de forma constitui abuso do direito, por violar a confiança, criada pela ré na autora, de que, cumprido por esta o contrato – como aconteceu – lhe seria paga por aquela a remuneração acordada.”
A aludida oposição excessiva verifica-se, nomeadamente, nos casos de situações denominadas de "venire contra factum proprium", em que a pessoa pretende destruir uma relação jurídica ou um negócio, nomeadamente, invocando determinada causa de nulidade ou anulação, resolução ou denúncia de um contrato, depois de fazer crer à contraparte que não lançaria mão de tal direito ou depois de ter dado causa ao facto invocado como fundamento da extinção da relação do contrato. Estas situações são legalmente proibidas e caiem no âmbito do abuso de direito, que considera ilegítimo o exercício de um direito "quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé” (334º CC).
Nesse sentido pronunciou-se o Ac. RL nº 4604/2007-8 de 28-06-2007, nos termos do qual: I - A nulidade do contrato de mediação imobiliária, que advém do facto de o contrato de mediação ter sido assinado pela demandada, mas não pelo seu marido que é o proprietário do imóvel, é afastada ocorrendo abuso do direito devendo, em consequência, considerar-se válido o contrato (Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março e artigo 334.º do Código Civil de 1966). II- Deve considerar-se que ocorre, com a aludida invocação de nulidade, abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, quando o seu marido, não obstante não ter assinado o contrato de mediação, veio a comunicar por escrito à mediadora que não pretendia continuar a recorrer aos seus serviços, assinando a carta de denúncia, tendo assinado anteriormente o documento de reserva subscrito também pela mulher e por terceiro interessado na aquisição angariado pela mediadora. III- E tendo os demandados celebrado escritura de compra e venda com esse interessado, a prévia denúncia não afasta a obrigação de pagamento de comissão, verificando-se que constituí mero expediente por parte dos contraentes de se eximirem a esse pagamento.
O efeito jurídico do abuso de direito desencadeia-se quando se verificam os seguintes pressupostos: 1) situação objectiva de confiança; 2) investimento na confiança; 3) Boa-fé da contra-parte que confiou.
Perante os pressupostos identificados, é entendimento deste tribunal que a alegada e requerida nulidade, pela Demandada, numa análise genérica poder-se-ia traduzir numa verdadeira situação de venire contra factum proprium. Isto, porquanto a conduta da Demandada (celebração de contratos de arrendamento por intermédio da Demandante com pagamento das respectivas comissões e outras despesas), criou uma situação de confiança, com investimento e reforço nessa confiança (designadamente, através da entrega das chaves da fracção), a qual a Demandada colocou em causa ao outorgar a escritura de compra e venda da fracção em causa sem indagar previamente a Demandante e depois de saber que os compradores foram angariados por esta.
Contudo, após análise mais pormenorizada verifica-se que, por um lado, não resultou provado que a Demandada efectivamente teve intenção de prejudicar a Demandante, ao recusar-se a assinar o contrato de mediação. Isto porque, não resultou provado que esse assunto tenha sido efectiva e devidamente esclarecido e informado pela Demandante à Demandada, nomeadamente, sobre os efeitos e consequências jurídicas. Por outro, apesar da manifesta e comprovada boa fé contratual da Demandante era-lhe exigível que agisse com outros cuidados e precauções especiais, para além dos usuais, designadamente, face à aludida recusa da Demandada em assinar o referido contrato de mediação imobiliária.
Assim sendo, considerando que o dever de informação, nos negócios jurídicos, e relações comerciais, é imputado a quem presta o serviço, este tribunal conclui que a Demandante não agiu com o cuidado e precauções usuais que lhe são exigíveis nas relações jurídicas que profissionalmente estabelece.
Pelo exposto, e com os alegados argumentos, este tribunal conclui que não pode a Demandante invocar que a Demandada sabia e quis as consequências da não assinatura do contrato, que agora invoca para benefício próprio, quando as partes chegaram a concluir negócios, em relação aos quais foram liquidadas as correspondentes comissões. Efectivamente, resulta provado que a Demandada agiu de forma a reforçar e/ou investir na situação de confiança entre as partes, mas impunha-se à Demandante proceder de acordo com as cautelas e exigências legais. Termos em que, conclui-se pela falta de alguns elementos, para estarmos perante uma situação de venire contra factum proprium, caracterizada de abuso de direito, com as legais consequências.
A2. Concluindo pela inexistência de abuso de direito, analisemos a nulidade do contrato, por falta de forma legalmente exigida, invocada pela Demandada.
Resulta dos autos provado que a Demandada não aceitou fazer contrato escrito de mediação imobiliária com a Demandante, reconhecendo a mesma a existência de uma relação de amizade e confiança entre as partes, reforçada, nomeadamente, através da entrega das chaves do imóvel em causa à Demandante, que administrava o mesmo, quanto a rendas, recibos, e demais actos necessários. Mais resulta provado que, a Demandada veio a formalizar escritura de compra e venda com um casal a quem a Demandante tinha mostrado o imóvel e diligenciado por análise de crédito imobiliário. Contudo, não resulta provado que a Demandada, previamente à assinatura da escritura, e antes de .../.../..., soubesse das referidas diligencias e intervenção da Demandante, junto daquele interessado em concreto, com visita à concretização do negócio de compra e venda.
Acresce que a Demandante aceitou o facto de a Demandada não querer assinar contrato de mediação, para arrendamento e/ou venda, desenvolvendo a sua actividade e diligenciando sempre no interesse e de acordo com a vontade daquela, bem sabendo os riscos que corria e conhecendo as consequências legais por tal falta.
Dos factos provados, resulta que nos encontramos sem qualquer dúvida perante um contrato de mediação imobiliária, tal como se encontra definido pelo DL 211/2204, tendo a particularidade de ter sido celebrado apenas verbalmente ao contrario do que resulta disposto no art. 19º/1 do aludido diploma, nos termos do qual o contrato em causa está sujeito à forma escrita, cuja falta resulta em nulidade do contrato, que não pode ser invocada pela empresa de mediação, nem conhecida oficiosamente. Conforme referido, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita (19º/1), enfermando de nulidade quando o não seja, não podendo essa nulidade ser invocada pela entidade mediadora (19º/8), o que se justifica por a imposição dessa forma contratual ter sido estabelecida predominantemente no interesse da parte que contrata com esta, conforme resulta do preâmbulo do DL - defesa dos legítimos interesses dos utilizadores dos serviços das entidades mediadoras imobiliárias, considerados maioritariamente como a parte juridicamente mais desprotegida e por isso com maior necessidade de protecção legal.
Tal situação também obsta à possibilidade do seu conhecimento oficioso pelo Tribunal, porque a existência de tal possibilidade tornaria sem sentido o impedimento da sua invocação pela mediadora, porquanto, mesmo que fosse esta a invocá-la, o Tribunal, embora em princípio não lhe devesse dar satisfação face àquele impedimento, poderia sempre atendê-la se a pudesse considerar oficiosamente.
Ora, resulta do disposto no Ac. RL n.º 10818/2006-7 de 27-02-2007 que: I- O contrato de mediação imobiliária tem de ser reduzido a escrito sob pena de nulidade que não pode ser invocada pela mediadora, tratando-se, portanto de nulidade atípica (Decreto-lei n.º 77/99, de 16 de Março) II- Dessa nulidade não pode o tribunal conhecer oficiosamente e, por isso, impõe-se considerar válido o contrato celebrado considerando que a outra parte contratante não invocou a nulidade, limitando-se a negar que haja celebrado o aludido contrato. No mesmo sentido, dispõe o Ac. RP n.º 201009078/07.5TBABF.P1 de 07-09-2010.
Em consequência desta especificidade, o regime geral do artigo 285º CC é afastado, face ao regime especial aplicável aos casos de nulidade dos contratos de mediação imobiliária (DL 211/2004 citado).
A este respeito o Ac. STJ nº SJ200303310006476 d e 31-03-2004 dispõe que: I - O contrato de mediação imobiliária tem de ser reduzido à forma escrita, sem o que enferma de nulidade. II - Esta não pode ser invocada pelo mediador nem conhecida oficiosamente, pelo que, se o comitente também não a invocar, o contrato, embora meramente verbal, permanece válido.
Quer isto dizer que, a falta de celebração de contrato de mediação reduzido à forma escrita tem como consequência a sua nulidade, sendo esta uma nulidade atípica, uma vez que apenas o comitente a pode invocar e não é de conhecimento oficioso.
Resulta assim, em primeiro lugar, a necessidade de apurar se pela Demandada foi requerida a nulidade do contrato de mediação nos termos legais.
Na sua contestação a Demandada limita-se a impugnar a relação contratual de mediação invocada pela Demandante, alegando a inexistência de qualquer vinculo ou relação contratual entre as partes, vindo posteriormente (fls. 45 e 46) alegar que Demandante e Demandada nunca celebraram contrato escrito de mediação imobiliária para venda da Fracção “B” da Demandada, contrato este sujeito àquela forma (escrita). Mais alega que, nos termos do artigo 19º/1 do Decreto-Lei 211/2004 de 20 de Agosto, estabelece-se que tal incumprimento gera a nulidade, a qual se verifica na presente situação, concluindo pela improcedência do pedido e absolvição da Demandada.
Ora, da defesa da Demandada não se afere que a mesma alegue a inexistência de celebração de qualquer contrato, mas sim a inexistência de celebração escrita do contrato de mediação imobiliária, invocando e alegando a nulidade do mesmo, por vício de forma.
Termos em que se conclui pela nulidade do contrato de mediação imobiliária entre as partes celebrado, por falta de forma escrita legalmente exigida, invocada pela Demandada, nos termos no disposto no citado artigo 19º/1 do DL 211/2004.
B - A consequência da declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária, corresponde, exactamente, à reposição da situação anterior, relativamente a ambas as partes envolvidas no negócio, com a devolução do que houvesse sido prestado por uma à outra, ou seja, a declaração de nulidade do negócio tem efeito retroactivo, segundo o art. 289º, n.º1.
Desde o momento em que tal seja decidido, estabelece-se, entre as partes, uma relação de liquidação, segundo a qual deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos desse preceito.
Neste sentido, esclarece o Prof. Menezes Cordeiro, no Tratado de Direito Civil Português, Tomo 1.º, p. 657 e 658, que “a declaração de nulidade, a anulação do negócio, têm efeito retroactivo, segundo o art. 289º/1 CC. Desde o momento em que uma e outra sejam decididas, estabelece-se, entre as partes, uma relação de liquidação, nos termos da qual deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos desse preceito.”
Segundo doutrina fixada pelo Assento n.º 4/95, do STJ, de 28/03/1995, publicado no DR, I-A, de 17/05/1995, “quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º1 do art. 289º do Código Civil”.
Nos presentes autos resultam provados factos materiais que permitem, o conhecimento e declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária existente entre as partes, nos termos já expostos e decididos, bem como os efeitos desta relativamente às eventuais e consequentes restituições.
Através do contrato de mediação imobiliária a empresa imobiliária obriga-se a desenvolver acções de promoção visando um certo resultado final. Assim, uma vez declarado nulo o contrato de mediação imobiliária, se a empresa mediadora tiver cumprido a sua prestação, isto é, se por efeito adequado da sua actividade de promoção o negócio visado for concluído ou ficar perfeito, o outro contraente é obrigado a restituir o valor acordado para a remuneração, porque é impossível restituir o serviço prestado pela mediadora, e esse é o valor correspondente. Como se impõe a restituição por equivalente, mesmo não se concretizando o negócio visado com o contrato de mediação, verificada que seja a hipótese prevista na alínea a) do art. 19º do DL n.º 211/2004.
Aliás, se o contrato de mediação fosse válido a Demandada teria obrigação de pagar a totalidade do valor acordado a titulo de comissão, mesmo que tivesse sido contratado o regime de não exclusividade, porquanto o interessado com quem a Demandada outorgou escritura de compra e venda foi angariado pela Demandante.
Em suma, declarada a nulidade de um contrato deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição em espécie não for possível, o valor equivalente.
No contrato de mediação imobiliária a prestação da mediadora só se considera satisfeita, em princípio, com a concretização do negócio visado por aquele contrato, porque a esse fim ou resultado tende a actividade de mediação. Com efeito, a prestação daquela consiste em conseguir um interessado ou um terceiro que concretize o negócio visado pelo contrato de mediação, não se tratando de uma prestação duradoura. As acções de promoção constituem simples actos preparatórios ou instrumentais da prestação.
No contrato de mediação imobiliária a prestação da mediadora só se considera satisfeita, em princípio, com a concretização do negócio visado por aquele contrato, porque a esse fim ou resultado tende a actividade de mediação. Tal prestação consiste em conseguir um interessado ou um terceiro que concretize o negócio visado pelo contrato de mediação. As acções de promoção constituem simples actos preparatórios ou instrumentais da prestação.
Assim, declarado nulo o contrato de mediação imobiliária, conforme é o caso dos autos, se a empresa mediadora tiver cumprido a sua prestação, isto é, se por efeito adequado da sua actividade de promoção o negócio visado for concluído ou ficar perfeito, o outro contraente é obrigado a restituir o valor acordado para a remuneração, a titulo de comissão, porque é impossível restituir o serviço prestado pela mediadora, e esse é o valor correspondente.
Tal afigura-se exigível, nos mesmos termos em que se impõe a restituição por equivalente, mesmo não se concretizando o negócio visado com o contrato de mediação, verificada que seja a hipótese prevista na alínea a) do art. 19.º do DL n.º 211/2004.
Na verdade, apenas se o contrato visado pela mediação não se concretizar, e não sendo celebrado sob o regime de exclusividade, em caso de nulidade, o cliente não fica constituído em qualquer dever de restituição por equivalente, o que não corresponde ao caso dos autos.
Em conclusão, declarada a nulidade do contrato deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição em espécie não for possível, o valor equivalente.
Veja-se o Ac. RL nº 3613/2007-6, de 24.05.2007: I. A mediação assume a feição de contrato bilateral: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio e este último, o dador do encargo, obriga-se a pagar uma indemnização ao primeiro. II - O mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela. II - A retribuição do mediador não fica afastada pela circunstância de as negociações encetadas com a colaboração deste serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso, já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente possa ser conduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior actividade do mediador.
C – Nexo de causalidade entre angariação realizada pela Demandante e a escritura de compra e venda que justifique a remuneração da Demandante na qualidade de mediadora imobiliária:
Com vista à concretização da obrigação do mediador imobiliário, este pratica, por conta própria, vários actos materiais (publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel. Contudo, só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido como "o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação", é que o mediador cumpre o fim da mediação imobiliária (art. 2º/3 a) do Decreto-Lei n.º 211/2004).
Prescreve o artigo 18º/1 do citado diploma, que "A remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação". Regra esta apenas excepcionada nos casos mencionados no artigo 18º/2 que se reporta ao regime de exclusividade e celebração de contrato promessa, adiantando-se, desde já, que estas situações não se verificam no caso sub judice.
Em conclusão, a remuneração do mediador imobiliário está dependente duma condição essencial, que alguns apelidam de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação. É, pois, inegável que a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
Neste sentido decidiu o Ac. RL n.º 5439/2004-8 de 11.11.2004, ao estabelecer que: I - No contrato de mediação a actividade essencial do mediador consiste na angariação de interessado para a transacção tida em vista contrapondo-se-lhe a obrigação por parte do cliente de pagamento da retribuição estipulada. II- O pagamento só é devido quando o negócio se realize e, por isso, o contrato bilateral de mediação obriga o mediador ao pagamento uma vez verificada a condição legal ou imprópria da conclusão do negócio visado. III- O contrato de mediação pode ser denunciado pelo cliente. IV- No entanto o cliente não se pode valer da denúncia efectivada depois de angariado o interessado para se eximir ao pagamento da retribuição com o argumento de que, a partir e por causa da denúncia, ficou livre para contactar o interessado na realização da transacção por deixar de subsistir nexo causal entre a actividade do mediador exercida antes da denúncia e a realização do contrato. V- Igualmente traduz abuso do direito (artigo 334º do Código Civil) a pretensão do cliente de não pagar retribuição pela mediação com o argumento de que não houve qualquer acompanhamento no processo negocial por parte do mediador quando foi o cliente que, sem conhecimento do mediador, solicitou a colaboração de outra pessoa com a qual reiniciou os contactos com o interessado que foi angariado pelo mediador. VI- O mediador não está obrigado a influenciar o processo negocial designadamente no que respeita à estipulação dos elementos essenciais do contrato apresentando propostas visando o consenso das partes salvo se, para tal efeito, lhe for solicitado colaboração pelos intervenientes. VI- O mediador terá direito à retribuição estipulada verificando-se que a realização do contrato resultou do facto da angariação do comprador com o qual o negócio foi celebrado ainda que os termos do contrato tenham resultado de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.
No mesmo sentido o Acórdão nº 07B4498 STJ de 03.04.2008 dispõe que: I. A mediação imobiliária tem, na nossa lei, natureza contratual. II. O contrato de mediação imobiliária, previsto no Dec-lei 77/99, de 16 de Março, está sujeito à forma escrita, devendo constar, do documento que o titula, as menções indicadas no n.º 2 do art. 20º deste diploma. III. A inobservância da forma escrita ou a não inserção dessas menções fere de nulidade o contrato - uma nulidade atípica, que só pode ser invocada pelo cliente da entidade mediadora, não o podendo ser por esta nem conhecida oficiosamente. IV. Como resulta do disposto no n.º 3 do art. 3º do Dec-lei 77/99, a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o negócio visado pelo contrato de mediação venha a ser celebrado. V. Por isso, só se e quando esse negócio for concluído - e concluído com o angariado - é que o mediador tem jus à remuneração. VI. Sendo nulo o contrato de mediação imobiliária, não há lugar a qualquer pagamento à mediadora se for de concluir que, ainda que não tivesse ocorrido a causa de nulidade, não havia lugar a remuneração, em consequência de a actividade desenvolvida pela mediadora no âmbito do contrato, não ter tido, para o comitente, no caso concreto, qualquer significado ou valor económico. VII. Não pode, designadamente, recorrer-se à figura da culpa in contraendo, ou, mais rigorosamente, ao regime da responsabilidade pré-contratual, para nela fazer assentar o direito da mediadora a ser paga pelo trabalho desenvolvido para angariar interessado com quem o negócio visado no contrato de mediação não veio a ser realizado.
Por fim, importa salientar que em termos probatórios, incumbe à mediadora imobiliária alegar e provar os elementos constitutivos do seu direito à remuneração, que passa pela alegação das concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua actividade e a celebração do negócio objecto do referido contrato de mediação (artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil).
Ora, não se provou que a aproximação entre os compradores e a vendedora tenha ocorrido ao acaso, resultando indícios que levam a crer de forma diferente. Acresce que sobre esta matéria incumbia à Demandada a prova do acaso (art. 342º/2 CC), não tendo porém conseguido provar o alegado, nomeadamente em virtude dos compradores por si apresentados como testemunhas terem declarado que tiveram conhecimento do imóvel por acção exclusiva da Demandante, bem como pelo facto de resultar provado que pelo menos em 29.05.2010, previamente à outorga da escritura, a Demandante a informou e esclareceu sobre a sua intervenção na situação.
Da matéria dada como provada resulta que os contactos da Demandante, no desenvolvimento da sua actividade de mediação imobiliária, com vista à angariação de interessado para adquirir o imóvel em causa, foram determinantes para o negócio que veio a ser concretizado entre a Demandada e os interessados angariados pela Demandante. Assim como resulta provado que a concretização do negócio ocorreu com interessados angariados pela Demandante. Mais se provou que foi devido à Demandante que os compradores tiveram conhecimento do preço, qualidade e características do imóvel, tendo passado cerca de mês e meio, entre a data em que os compradores foram ver o imóvel com a Demandante e a data em que foi outorgada escritura de compra e venda. Conclui-se assim que os compradores não surgiram como entidade estranha ao acto de mediação imobiliária praticado pela Demandantes, nem o negócio objecto da mediação está desligado daquele.
Face ao exposto conclui-se que o negócio objecto da mediação imobiliária, levado a cabo pela Demandante, está directamente relacionado com a actividade de mediação desenvolvida pela mesma, pelo que resulta provado que foi em consequência dessa sua actividade que a escritura de compra e venda se concretizou.
Acresce que também resulta provado que consta da escritura um valor inferior ao mínimo negocial permitido à mediadora, sendo este bastante próximo ao proposto pelos compradores à Demandante e que esta informou à Demandada.
Por todo o exposto, entende este tribunal que não pode ser indiferente ao facto de todos os factos e circunstancias apontarem para uma relação de causa efeito entre a actividade desenvolvida pela Demandante e o negócio que se veio a concretizar entre a Demandada e os interessados angariados por aquela, cerca de mês e meio antes dessa concretização. Termos em que conclui que efectivamente a actuação da Demandante foi determinante para a concretização da venda, porquanto foram as suas diligencias que aproximaram os interessados na concretização do negócio, influindo o seu trabalho na conclusão daquele.
Nesse sentido, pode-se ler-se num sumário de um acórdão da RP n.º RP200109200131169 de 20.09.2001, nos termos do qual: …III - Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade, cabendo-lhe, nos termos do artigo 342 n.1 do Código Civil, alegar e provar o nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio.
No espírito da lei a relevância incide sobre a existência de uma contraprestação, ideia que subjaz a todos os negócios onerosos. Ou seja, tendo sido celebrado um contrato bilateral e oneroso, se a empresa de mediação prestou os serviços contratados e deles resultou o negócio que em concreto foi visado com essa actividade, tem direito à remuneração, incumbindo ao comitente a obrigação de pagar o preço, porquanto entendimento diverso potenciaria manifestas injustiças.
Face a todo o exposto, tendo-se concretizado o negócio, o direito à remuneração não pode ser afastado por haver circunstâncias que, em concreto, não determinaram sequer uma alteração subjectiva duma parte do negócio, tendo o mesmo se realizado como decorrência da actividade mediadora. Assim sendo, com base neste entendimento, determina-se e considera-se devida remuneração à Demandante que angariou interessado para uma venda, apesar das negociações finais do negócio terem sido realizadas directamente entre compradores e vendedora.
D – Determinação do valor pecuniário dos serviços prestados:
Proposta acção no pressuposto da validade do contrato de mediação imobiliária, com vista ao pagamento da correspondente remuneração, mas reconhecida a nulidade de tal contrato, tendo a Demandante, desenvolvido acções, que conduziram à conclusão e perfeição do contrato visado de compra e venda, há lugar há condenação da Demandada nos termos do disposto no art. 289º CC?
No entender deste tribunal esta situação terá de ser apreciada tendo em vista a circunstância da Demandante não ter concretizado o negócio visado, nem formalmente apresentado os interessados à Demandada, mas ter efectivamente sido ela quem angariou interessado e diligenciou no sentido de visita ao imóvel e avaliação da situação bancária, com vista à contratação do necessário financiamento, tendo a Demandada rejeitado o valor proposto, para cerca de mês e meio depois outorgar escritura de compra e venda com aqueles e praticamente pelo preço anteriormente proposto.
Uma vez que, conforme resulta da matéria probatória, durante pelo menos 2 meses, após recusa da Demandada em arrendar a fracção a interessado apresentado pela Demandante, esta diligenciou pela venda da fracção. Com vista à venda a Demandante diligenciou, deslocando-se os seus funcionários e colaboradores ali para a mostrar, tendo dai resultado um interessado e possível comprador, cuja proposta de compra a Demandada inicialmente rejeitou, vindo passado cerca de mês e meio a celebrar escritura de compra e venda com os mesmos, pelo valor que tinha sido apresentado como proposta através da Demandante.
A Demandada é assim obrigada a restituir à Demandante, o valor pecuniário correspondente aos serviços prestados por esta. No entanto a condenação da Demandada não será realizada ao abrigo de nenhuma cláusula do contrato nulo, por inobservância de forma, que obviamente não produz qualquer efeito ab initio, por força da falta ou vício de um elemento interno ou formativo. Outro sim, é a mesma feita decidida segundo a equidade, que visa precisamente temperar a rigidez da lei, uma vez que esta é formulada em termos genéricos ou abstractos, sem ter em atenção as circunstâncias dos casos concretos, permitindo ao julgador encontrar uma solução mais justa a cada situação da vida real.
Neste sentido vide acórdão do STJ n.º SJ200404200008006 de 20-04-2004, no qual, sumariamente, foi decidido que: I - O contrato de mediação imobiliária é nulo, se não for celebrado por escrito, não podendo contudo essa nulidade ser invocada pela entidade mediadora. II - Tendo sido declarada a nulidade do contrato, há que proceder à reposição da situação anterior das partes, a efectuar nos termos do art. 289, nº1, do C.C., e não por recurso ao instituto do enriquecimento sem causa. III - Não podendo a ré restituir, em espécie, os serviços de mediação prestados pelo autor, o melhor critério para achar o correspondente valor é a ré pagar a comissão que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado, do ponto de vista contratual, para a remuneração dos serviços do mediador. IV - Para ter direito à comissão, é suficiente o mediador ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do contrato.
Tendo em consideração que a Demandada tinha conhecimento pessoal e directo, sobre a contratação à Demandante do serviço de mediação imobiliária (independentemente de não ter assinado contrato escrito), e que pelo menos desde 29.05.2010 tinha também conhecimento pessoal e directo sobre o facto de os interessados terem sido angariados pela Demandante, previamente à outorga da escritura de compra e venda era seu dever ter esclarecido a questão.
Ao não ter diligenciado em conformidade, a Demandada causou prejuízos à Demandante, que procedeu a todo um trabalho de divulgação, angariação e visita, com o cliente e interessados, com os custos e tempo inerentes, e depois o negócio vem a ser concluído entre a Demandada e interessado angariado pela Demandante, com o valor que a Demandada havia rejeitado contratualizar, violando-se as mais elementares regras contratuais de confiança, livre negociação, livre mercado concorrencial e ética.
Tendo a Demandante assumido perante a Demandada a obrigação de resultado, consistente na obtenção de um interessado para a compra e venda da fracção, e tendo o negócio sido concretizado entre a Demandada e aquele interessado em concreto, teria a Demandante direito à totalidade da comissão, sem qualquer redução (Vide Acórdão de 08.04.2003 Relação de Coimbra).
Neste sentido, de acordo com o prescrito no artigo 483º, do Código Civil “Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação”.
Contudo, resulta provado que o negócio se concretizou com alterações ao inicialmente pretendido, designadamente, quanto ao valor da venda (87.500€), porquanto a Demandada autorizou o Demandante a negociar por 90.000€, conclui-se pela verificação de um trabalho de negociação, conclusão e perfeição do negócio, bem como preparação para a escritura pública, que a Demandante não teve.
Ora, proposta a acção no pressuposto da validade do contrato de mediação imobiliária, com vista ao pagamento da correspondente remuneração, mas reconhecida a nulidade de tal contrato, há lugar há condenação da Demandada nos termos do disposto no art. 289º CC. Situação esta que terá de ser apreciada tendo em vista a circunstância de a Demandante não ter concretizado o negócio visado, nem formalmente apresentado os interessados à Demandada, mas ter efectivamente sido ela quem angariou interessado e diligenciou no sentido de visita ao imóvel e avaliação da situação bancária com vista à contratação do necessário financiamento. Termos em que, de acordo com critérios de equidade entende-se que a Demandante não tem direito à totalidade da comissão, mas apenas ao valor correspondente ao trabalho por si realizado, o qual também não resultou totalmente provado.
Ora, quando o valor exacto dos danos não tenha sido provado, situação que verificamos existir no caso, o tribunal recorre à equidade e julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados (nº 3 do artigo 566º, do Código Civil).
Da matéria dada como provada resulta que remuneração a título de comissão corresponderia a 3% sobre o valor final do negócio, tendo a Demandante dispendido tempo e dinheiro, nomeadamente, em contactos, deslocações, visita e demais diligências que resultaram provadas.
Apesar de resultar provado que a Demandada conhecia e pagou à Demandante a comissão por arrendamentos que aquela diligenciou, não resultou provado tal conhecimento em relação à comissão por venda. Contudo, é do conhecimento comum e genérico que as empresas de mediação imobiliária cobram no mercado uma comissão por venda correspondente a 3% a 4% sobre o valor da venda.
Tendo em consideração a verificação do resultado pretendido pela Demandada (compra e venda) com comprador (interessado angariado pela Demandante), e que o negócio se concretizou pelo valor proposto à Demandada e por esta não aceite cerca de mês e meio antes. Bem como, o facto de a Demandante não ter diligenciado, nem preparado os actos e documentos prévios à escritura, entende-se que casuisticamente lhe é devido o correspondente a 50% da comissão genericamente contratualizada, ou seja, 1,5% do valor da venda.
Assim sendo, face ao exposto, considerando os factos provados, é convicção deste Tribunal fixar o valor correspondente aos serviços prestados, segundo critérios de razoabilidade e equidade, no montante de 1.312,50€, equivalente a metade da remuneração verbalmente acordada, ou seja, correspondente a 1,5% do valor da comissão, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, pelo trabalho realizado e danos causados.
Em sentido idêntico decidiu o Ac. RP n.º 7745/08 – 2 de 03/03/2009, nos termos do qual fixou que: I - Do regime legal do contrato de mediação imobiliária regulado no Decreto-Lei n.° 211/2004, de 20-08, infere-se que a prestação do mediador é de resultado e só lhe confere o direito à totalidade da remuneração se o negócio visado pelo contrato de mediação vier a ser concluído por acção exclusiva do mediador. II - Provando-se que actividade mediadora da autora contribuiu para a conclusão do negócio mediado, mas que este só veio a ser concluído e celebrado já depois de ter expirado o contrato de mediação que tinha celebrado com a demandada e por intermédio de outro mediador que recebeu, por isso, remuneração igual a metade da que a autora pretendia receber se tivesse sido ela a tratar da conclusão do negócio, é equilibrado reduzir a remuneração da autora a quantia idêntica à que foi paga àquela segunda mediadora.
VI - DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e consequentemente condeno a Demandada a pagar à Demandante a quantia de 1.312,50€ (mil trezentos e doze euros e cinquenta cêntimos), acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
Extraia-se certidão dos documentos juntos de fls. 11 a 20 e 67, bem como da presente sentença, e remeta-se aos competentes Serviços do Ministério Público, por suspeita da pratica do crime de falsidade de depoimento ou declaração, por terem omitido ou prestado informações falsas na escritura de compra e venda com mútuo de hipoteca, outorgada, na Conservatória do Registo Predial de São João da Madeira, entre Demandada, portadora do bilhete de identidade n.º x emitido em 27/03/2000 pelos SIC de Lisboa, e as testemunhas F, portador do cartão de cidadão n.º x, válido até 19/06/2015, e da mulher G, portadora do cartão de cidadão n.º x, válido até 21/06/2015, de acordo com o supra exposto na convicção probatória.
Uma vez que a acção foi parcialmente procedente, bem como face ao disposto no artigo 446º do CPC aplicável nos Julgados de Paz por força do disposto no artigo 63º LJP, nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, Demandante e Demandada são condenadas cada uma no pagamento de 50% da taxa única na importância de 35€ cada uma, importâncias já liquidadas a fls. 26 e 44.
A sentença foi processada em computador, revista e impressa pela signatária - artigo 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Registe e notifique.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 12 de Novembro de 2010
A Juiz de Paz
(Dulce Nascimento)
A Juiz de Paz
(Dulce Nascimento)