Sentença de Julgado de Paz
Objecto: direitos e deveres de Condóminos.
(alínea c), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Demandante: A
Demandado: B
RELATÓRIO:
O demandante, devidamente identificado nos autos, intentou contra o demandado, também devidamente identificado nos autos, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que este seja condenado a pagar-lhe a quantia de € 589,33 (quinhentos e oitenta e nove euros e trinta e três cêntimos), acrescida das contribuições vencidas na pendência da acção. Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 3 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, dizendo, em síntese, que o demandado é proprietário da fração autónoma designada pela letra “x", correspondente ao xº andar direito do prédio sito em Sintra, e que desde Outubro 2010 não paga as comparticipações mensais da sua fração para as despesas comuns do edifício, as quais, em Setembro de 2011, acrescidas da penalização deliberada em assembleia de condóminos, juros de mora e de despesas extrajudiciais, ascendem, à quantia peticionada. Juntou 7 documentos (de fls. 4 a 27) que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
Regularmente citado, o demandado contestou (de fls. 48 a 53 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas), na qual alega ter pago as contribuições mensais para as despesas comuns peticionadas, no montante “(…) aprovado em assembleia para a fracção(…)”, juntando comprovativos desse pagamento. Mais alega que só com a citação teve conhecimento do novo regulamento do condomínio, assim como do teor da ata n.º 14 da assembleia de condómino realizada em 23 de Janeiro de 2010, dos quais nunca foi notificado anteriormente. Mais alega que impugnou a ata n.º 15, por da mesma constar, erradamente, a existência da sua dívida. Por último alega que, na “reunião de nomeação” solicitou à administração que toda a correspondência referente à sua fracção fosse expedida em dois nomes, no seu e no de C, para a mesma morada, o que a administração nunca fez. Juntou 4 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 12 de Dezembro de 2011, durante a qual as partes não lograram obter qualquer acordo. Em consequência procedeu-se à marcação de nova data para realização da audiência de julgamento, para o dia 21 de Dezembro de 2011, pelas 10:30 horas, tendo as partes sido devidamente notificadas.
Iniciada a audiência, na presença do legal representante do demandante, assim como da representante do demandado (excepcionalmente admitida, cfr. despacho que consta da respectiva ata), a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do artº 26.º, da LJP, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no art.º 57.º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respectiva ata. Nenhuma das partes apresentou testemunhas.
Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – D foi nomeado administrador do demandante sito em Sintra, na assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2011.
2 – O demandado é proprietário da fração autónoma designada pela letra “x”, correspondente ao x.º andar direito do prédio identificado no número anterior.
3 – O montante da comparticipação mensal da fração acima identificada para as despesas comuns do edifício, foi fixado, na assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2010, em € 23,28 (vinte e três euros e vinte e oito cêntimos), ascendendo o seu montante anual a € 279,36 (duzentos e setenta e nove euros e trinta e seis cêntimos).
4 – O montante da comparticipação mensal da fração acima identificada para as despesas comuns do edifício, foi fixado, na assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2011, em € 24,44 (vinte e quatro euros e quarenta e quatro cêntimos), ascendendo o seu montante anual a € 293,28 (duzentos e noventa e três euros e vinte e oito cêntimos).
5 – Na assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2010 foi aprovado, por unanimidade, o regulamento do condomínio de fls. 11 a 19 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
6 – O demandado não esteve presente na assembleia de condóminos identificada no número anterior, nem se fez representar.
7 – O condomínio demandante remeteu cópia da ata da assembleia de condóminos realizada 23 de Janeiro de 2010, assim como o regulamento nela aprovado, por carta de 17 de Fevereiro de 2010, endereçada a C, mas constante do impresso do aviso de recepção o nome do demandado, carta que foi devolvida por não reclamada (cfr. docs de fls. 78 a 102 dos autos).
8 – Em 15 de Dezembro de 2010 o demandado depositou na conta bancária do condomínio demandante a quantia de € 279,36 (duzentos e setenta e nove e nove euros e trinta e seis cêntimos) – cfr. doc. a fls. 53, que aqui se dá por integralmente reproduzido – tendo remetido tal comprovativo ao demandante em 10 de Janeiro de 2011, referindo destinar-se ao pagamento do “condomínio anual de 2010”.
9 – Em 28 de Setembro de 2011 o demandado depositou na conta bancária do condomínio demandante a quantia de € 293,28 (duzentos e noventa e três euros e vinte e oito cêntimos) – cfr. doc. a fls. 54, que aqui se dá por integralmente reproduzido, no qual consta, além do nome e fracção do demandado, “12 quotas de € 24,44”.
10 – Na sequência do pagamento referido no número anterior o condomínio demandante emitiu os recibos de fls. 72 a 75 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
11 – Em data não apurada o demandado remeteu ao demandante a carta a fls. 57, 58 e 59 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, pela qual requer a impugnação da assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2011, a convocação de assembleia extraordinária e “acesso a todo o material de condomínio existente para consulta e fotocópia de documentos”.
12 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do regulamento do condomínio a fls. 11 e seguintes dos autos, designadamente o previsto nos n.ºs 2 e 5 do seu artigo 13.º que prevêem: “O condómino que não pagar os montantes em devidos nos prazos previstos no artigo 11.º fica sujeito ao pagamento de uma sanção pecuniária equivalente a 25% ao mês, calculada sobre o montante da sua quota mensal a liquidar” e “Serão suportadas pelo condómino infractor todas as despesas judiciais e extrajudiciais que administrador faça para cobrar a quantia em dívida, incluindo honorários de advogado e ou solicitador, e isto mesmo que, verificando-se o pagamento antes de proposta a acção, tenham existido diligências preliminares a esta”
13 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da ata da assembleia de condóminos realizada em 28 de Março de 2009, a fls. 103 e seguintes dos autos.
Não ficou provado:
Não se provaram mais factos com interesse para a decisão da causa, designadamente:
1 – O demandante despendeu € 198,03 (cento e noventa e oito euros e três cêntimos), em despesas extra judiciais.
2 – Na “reunião de nomeação” o demandado solicitou à administração que toda a correspondência referente à sua fracção fosse expedida em dois nomes, no seu e no de C ver esta letra......., para a mesma morada.
Motivação da matéria de facto:
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos e o teor dos documentos juntos aos autos, já que nenhuma das partes apresentou qualquer outro meio de prova, designadamente o testemunhal.
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente aos direitos e obrigações destes perante o condomínio, por um lado, e perante o administrador, por outro. Atenta a postura das partes no decorrer da audiência de discussão e julgamento, consideramos ser útil esclarecer o prescrito no Código Civil quanto aos direitos e obrigações dos condóminos designadamente, no que a esta ação interessa, que:
- as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções – (cfr. art.º 1424.º, n.º 1);
- a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador – (cfr. art.º 1430.º, n.º 1);
- as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido – (cfr. art.º 1432.º, n.º 3); se não comparecer o número de condóminos suficiente, a assembleia reunirá numa outra data (se não for dito na convocatória, na semana seguinte, no mesmo dia e hora), podendo então deliberar por maioria de votos de condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio – (cfr. art.º 1432.º, n.º 4);
- as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias – (cfr. art.º 1432.º, n.º 6); - as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado – (cfr. art.º 1433.º, n.º 1). Neste âmbito, importa esclarecer que quando é proposta uma acção judicial de anulação de deliberação de assembleia, o tribunal limita-se a verificar se há violação da lei ou dos regulamentos em vigor. Não lhe compete aferir sobre a conveniência, mérito ou oportunidade da deliberação relativamente aos interesses dos condóminos e, muito menos, impor à assembleia determinada prática administrativa. Os condóminos não podem querer ver anulada em tribunal uma deliberação de que discordam, mas aprovada pela maioria (reitere-se por maioria, salvo disposição legal em contrário) dos condóminos. Apenas podem legitimamente aspirar a uma tal anulação quando tal deliberação seja contrária à lei.
- se as deliberações forem devidamente notificadas aos condóminos e não forem impugnadas - judicialmente – a vontade colectiva expressa no deliberado na respectiva assembleia de condóminos vincula todos os condóminos nos seus precisos e exactos termos.
E chegados a este ponto, cumpre pronunciarmo-nos sobre os factos apurados nos presentes autos, começando por nos pronunciar sobre a regularidade da notificação ao demandado das deliberações tomadas na assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2010. Ora, tal notificação foi efectuada pela carta a fls. 78 e seguintes dos autos, verificando-se que o respectivo envelope está endereçado a C, mas o nome que consta do respectivo impresso de aviso de recepção é o nome do demandado, o que dificulta – ou mesmo impede – que tal carta seja recepcionada na respectiva estação de correios por qualquer uma dessas duas pessoas. Andou aqui, obviamente, mal o demandante.
Porém, não compreendemos a razão porque o demandado, apercebendo-se dessa situação não notificou/solicitou o administrador do condomínio demandante no sentido deste lhe remeter tal documentação, uma vez que não a conseguiu recepcionar na estação dos correios; assim como não compreendemos como alega que só com a citação teve conhecimento do teor do deliberado nessa assembleia se, em 15 de Dezembro de 2010 deposita na conta bancária do condomínio demandante a quantia de € 279,36 (duzentos e setenta e nove e nove euros e trinta e seis cêntimos), ou seja, o valor da comparticipação anual deliberado nessa própria assembleia, como o próprio demandado alega, consequentemente aceita, no artigo 2.º da sua contestação.
Assim, não temos dúvidas ao afirmar que, pelo menos em 15 de Dezembro de 2010 o demandado conhecia o teor das deliberações tomadas na assembleia de condóminos realizada em 23 de Janeiro de 2010, mas o mesmo já não podemos referir quanto ao teor do regulamento de condomínio aprovado, por não ter sido feita qualquer prova nesse sentido.
Por outro lado, ficou provado – relativamente às contribuições mensais para as despesas comuns peticionadas – que em 15 de Dezembro de 2010 o demandado depositou na conta bancária do condomínio demandante a quantia de € 279,36 (duzentos e setenta e nove e nove euros e trinta e seis cêntimos) e em 28 de Setembro de 2011 € 293,28 (duzentos e noventa e três euros e vinte e oito cêntimos), destinando-se a primeira ao pagamento do “condomínio anual de 2010” e a segunda a “12 quotas de € 24,44”, ou seja ao “condomínio anual de 2011”, facto que, após efectuar tais depósitos, deu conhecimento ao demandante. Posto isto, dúvidas não temos que a peticionada condenação do demandado no pagamento das comparticipações mensais da sua fração para as despesas comuns do edifício vencidas desde Outubro de 2010 até à presente data (considerando a peticionada condenação no pagamento das contribuições vencidas na pendência da acção) terá de improceder.
Peticiona, também, o condomínio demandante a condenação do demandado no pagamento da penalização prevista no n.º 2 do artigo 13.º do regulamento do condomínio, no montante de 25% do montante das contribuições mensais em dívida – que liquida em € 72,45 – assim como o pagamento de juros de mora. Vejamos se lhe assiste razão. Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º, do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora. Assim, e por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento. Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso em apreço, temos que, foi estipulado no Regulamento do Condomínio (n.º 2 do artigo 13.º, que prevê “O condómino que não pagar os montantes devidos nos prazos previstos no art.º 11.º fica sujeito ao pagamento de uma sanção pecuniária equivalente a 25% ao mês, calculada sobre o montante da sua quota mensal a liquidar”) uma sanção diferente para o incumprimento dos condóminos: ou seja penalização de 25% sobre o valor em dívida. Porém, e como acima referimos, não tendo tal regulamento sido devidamente notificado ao demandado, o mesmo não o pode vincular.
Pelo que tem o demandante somente direito ao pagamento de juros de mora à taxa legal, por ter existido um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, uma vez que o demandado só em 15 de Dezembro de 2010 pagou ao condomínio demandante as contribuições mensais vencidas durante o ano de 2010 e só em 28 de Setembro de 2011, as vencidas no ano de 2011, existindo mora no pagamento das contribuições referentes a todos os meses do ano de 2010 – já que salvo estipulação em contrário as mesmas vencem-se do dia 8 de cada mês – e das de Janeiro a Setembro de 2011. Deste modo, constitui-se o demandado em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ao demandante (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar a partir do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Nos termos do nº 1 do artigo 805º do Código Civil, o devedor fica constituído em mora, após ter sido extrajudicialmente ou judicialmente interpolado ao pagamento, prescrevendo a alínea a), do nº 2, do mesmo dispositivo, que há mora do devedor, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo. É o caso dos autos. Deste modo, tem o demandante direito a juros de mora, à taxa de 4%, (nos termos do artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/03, de 8 de Abril) desde a data de vencimento de cada uma das prestações vencidas no ano de 2010 até ao dia 15 de Dezembro de 2010 e desde a data de vencimento de cada uma das prestações vencidas nos meses de Janeiro a Setembro de 2011 até ao dia 28 de Setembro de 2011, juros que se liquidam em € 8,75 (oito euros e setenta e cinco cêntimos).
Peticiona, ainda, o demandante a condenação do demandado no pagamento de despesas extra judiciais, que liquidada em € 198,03 (cento e noventa e oito euros e três cêntimos), de acordo com o prescrito no nº 5 do referido artigo do regulamento, que responsabiliza o condómino em falta por todas as despesas judiciais e extrajudiciais a que deu causa. Porém, o montante liquidado foi posto em causa. E, apesar dos facto do regulamento não vincular o demandado pelas razões acima já referidas, era sobre o condomínio demandante que recaia o ónus da prova, competindo-lhe provar os factos constitutivos do direito que alega ter, no caso concreto, que teve determinadas despesas com a cobrança das quantias peticionadas, e a quanto as mesmas ascenderam (cfr. o nº 1 do art.º 342.º, do Código Civil, que “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”). Porém não apresentou qualquer prova nesse âmbito, pelo que o peticionado também não procederia, mesmo que o regulamento vinculasse o demandado.
DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno o demandado a pagar ao condomínio demandante, a título de juros de mora, a quantia de € 8,75 (oito euros e setenta e cinco cêntimos), indo no demais absolvido.
CUSTAS
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, demandante e demandado são condenados no pagamento das custas processuais em partes iguais, que se encontram integralmente pagas.
A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária – art.º 18.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes, nas pessoas dos seus representantes, nos termos do artigo 60.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Registe.
Julgado de Paz de Sintra, 22 de Dezembro de 2011
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)