A administração do A, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa, enquadrada no artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B, melhor identificada a fls. 3, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 1.198,90 €, acrescida de juros moratórios até ao integral pagamento, bem como das contribuições vincendas na pendência da presente acção.
Alegou, para tanto e em síntese, que a demandado é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “14-P-5”, correspondente à loja x, sita no C, a que corresponde uma permilagem de 0,52, e que, não obstante as suas obrigações legais, a demandada não pagou as contribuições para as despesas comuns do condomínio correspondentes aos períodos de Julho a Dezembro de 2000, Janeiro a Dezembro de 2001, Janeiro a Dezembro de 2002 Janeiro a Dezembro de 2003, Janeiro a Dezembro de 2004, Janeiro a Dezembro de 2005, Janeiro a Dezembro de 2006, Janeiro a Dezembro de 2007, bem como o fundo comum de reserva respeitante a cada um dos anos de 2000 a 2007, ambos inclusive, e ainda a contribuição extraordinária aprovada em 15/10/2003, tudo no montante do pedido por si formulado.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou oito documentos.
Regularmente citada (cfr. fls. 51 a 53), a demandada apresentou contestação, alegando em suma que não se considera devedora de nenhuma importância, dado ter cumprido sempre as suas obrigações condominiais enquanto a loja se manteve aberta, até ao encerramento do centro comercial por determinação camarária em 1999; e que fez em 2001 um contrato de compra e venda da sua loja com D, pelo que espera a anulação do processo (sic) .
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que as partes, tendo comparecido no julgado de paz para esse efeito, vieram a prescindir da mesma.
Foi, então, designada data para a realização da audiência de julgamento, tendo-se a mesma realizado com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, em conjugação, no caso da competência territorial, com o disposto no artigo 774º do Código Civil).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. O A foi constituído em propriedade horizontal por escritura lavrada no 6º Cartório Notarial do Porto, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial sob o nº x;
2. A demandada é a proprietária da fracção autónoma designada por “14-P-5”, correspondente à loja x, sita na parte do edifício denominada “C”, a que corresponde uma permilagem de 0,52;
3. A demandada não pagou à demandante as contribuições para o condomínio respeitantes aos meses de Janeiro a Julho de 2000; Janeiro a Dezembro de 2001, Janeiro a Dezembro de 2002, Janeiro a Dezembro de 2003, Janeiro a Dezembro de 2004, Janeiro a Dezembro de 2005, Janeiro a Dezembro de 2006, Janeiro a Dezembro de 2007, bem como o fundo comum de reserva respeitante a cada um dos anos de 2000 a 2007, ambos inclusive, e ainda a contribuição extraordinária aprovada em assembleia de condóminos de 15/10/2003, tudo no montante de 1.198,90 €;
4. Os orçamentos das despesas, bem como as contas dos anos acima aludidos, foram validamente aprovados em assembleia de condóminos, com excepção dos anos de 2006 e 2007, cuja administração foi feita de acordo com o orçamento aprovado para o ano de 2005.
5. Em 1999, o C foi encerrado por determinação camarária e a referida loja deixou de ser usada para o fim a que estava destinada.
6. Em .../.../..., a demandada celebrou com D um contrato promessa de compra-venda relativo à loja acima identificada, no qual foi convencionado, entre outros, que as despesas de condomínio vencidas e vincendas ficariam a cargo da promitente-compradora.
7. Após o encerramento do centro comercial, as despesas do condomínio têm a ver com a remuneração da gestão financeira e administrativa, expediente geral, despesas de contencioso, manutenção de bombas de drenagem de água, reparação de telhados e caleiras e ao pagamento de débitos antigos a fornecedores de bens e serviços, bem como à Segurança Social.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos dados como provados resultam quer do acordo das partes, por falta de impugnação especificada (factos 1, 2, 3 e 5), bem como do teor dos documentos juntos aos autos quer pela demandante quer pela demandada (factos 3, 4 e 6), corroborado pelas testemunhas da demandante (factos 3, 4 e 5) e da demandada (factos 5 e 6), as quais depuseram de forma séria e credível.
DO DIREITO:
O artigo 1424º, nº 1 do Código Civil faz recair sobre os condóminos a obrigação de contribuir, proporcionalmente ao valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
E a administração do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente (cfr. artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil).
No caso dos autos, apurou-se que o centro comercial, apesar de encerrado, continua a ter que fazer face a despesas comuns, quer de origem antiga quer actual, pelo que os condóminos têm necessariamente que comparticipar nas mesmas.
Porém, a obrigação de contribuir para os encargos comuns é uma obrigação real, isto é, está ligada à qualidade de proprietário de uma fracção autónoma e não à própria pessoa do seu titular. Assim sendo, vendida a coisa, o ex-proprietário deixa de ser responsável pelas contribuições que se vierem a vencer posteriormente à alienação, cabendo a respectiva obrigação ao adquirente.
Na situação em apreço, a venda não se chegou a efectuar, mas, ao que tudo indica, houve tradição da coisa objecto do referido contrato de compra e venda. Quer dizer, a partir da celebração do mesmo, a promitente-compradora passou a ter a posse da loja em causa. Além disso, os contraentes acordaram que as despesas de condomínio ficariam por conta da promitente-compradora. E, portanto, a questão que se põe é saber se a demandada pode ou não ser responsabilizada pelo pagamento das contribuições em dívida, respeitantes à loja de que é proprietária, ou se deve responder por elas a sua possuidora.
Com efeito, como decorre do artigo 1472º, nº 1 do Código Civil, para pegar num exemplo relativamente análogo, no caso do direito de usufruto, o usufrutuário fica com a obrigação de suportar as despesas condominiais, mas não se pode esquecer que a constituição do mesmo é levada a registo, sendo, portanto, oponível a terceiros.
Porém, por outro lado, no caso do arrendamento, ainda que tenha sido convencionado entre locador e locatário que as contribuições para o condomínio ficam a cargo deste último, continua a ser o primeiro quem responde perante a administração pelo seu pagamento (cfr. Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, Lisboa, Ediforum, págs. 263/4).
E, na hipótese da locação financeira, as opiniões dividem-se (cfr. Abílio Neto, obra citada, págs. 261/2), ainda que este autor entenda que o pagamento das despesas condominiais, mesmo neste caso, só pode ser exigido ao proprietário/locador, sem prejuízo do direito de regresso deste contra o locatário.
Este entendimento é a decorrência lógica do princípio consagrado no artigo 406º, nº 2 do Código Civil, segundo o qual os contratos só produzem efeitos nos casos e termos especialmente previstos na lei. E seria este o caso se ao contrato-promessa celebrado pela demandada tivesse sido atribuída eficácia real (cfr. artigo 413º, nº 1 do Código Civil), mas tal não aconteceu.
É claro que esta situação chama mais a atenção pelo facto do legal representante da promitente-compradora ser ao tempo administrador do demandante, pelo que não pode este alegar desconhecer o negócio celebrado entre a demandada e a sociedade promitente-compradora. No entanto, tratando-se de uma obrigação real e não tendo havido transmissão da propriedade ou do usufruto, mas apenas da posse, a pretensão da demandada de opor ao demandante o referido contrato-promessa de compra e venda não tem suporte legal. Assim sendo, ainda que lhe assista direito de regresso sobre a promitente-compradora, com base no referido contrato-promessa de compra e venda, tem a demandada que pagar ao demandante as contribuições em dívida, bem como aquelas que se venceram entre a data da propositura da acção e o presente, que se computam no total de 92,93 € (84,48€ +8,45€), referentes ao ano de 2008 (o ano de 2009 ainda não se encontra vencido).
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção procedente e provada e, por via disso, condeno a demandada a pagar ao demandante a quantia de 1.291,83 € (mil duzentos e noventa e um euros e oitenta e três cêntimos), acrescida de juros moratórios calculados sobre o capital de 1.198,90 € desde a citação até ao efectivo e integral pagamento, a que acrescem os juros moratórios computados sobre o capital de 92,93 €, desde a presente data até ao efectivo e integral pagamento.
Custas pela demandada (artigo 446º, n.os 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 27 de Abril de 2009
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)