ATA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO
(Leitura de Sentença)
Aos 19 dias de janeiro de 2024, pelas 16 horas, realizou-se no Julgado de Paz da Trofa a audiência de julgamento do Processo n.º 61/2022-JPTRF, em que são partes:
Demandante: [PES-1]. ---
Demandado: Condomínio do Edifício [ORG-1]. ---
Mandatária: Dra. [PES-2], advogada, com procuração junta aos autos a fls. 72. ---
A Diligência foi presidida pela M.ª Juíza de Paz, Dr.ª Perpétua Pereira. ---
Técnico de Apoio Administrativo: João Antunes. ---
No início da audiência, não se encontrava ninguém presente. ---
Pela Senhora Juíza de Paz foi depositada na secretaria e inserida nesta acta a seguinte:
“Sentença
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: [PES-1], com residência na [...], n.º 1, [...], 2.º Dto, [...], [Cód. Postal-1] [...].
Demandado: [ORG-1], representado por [ORG-2]”, marca da sociedade [ORG-3], Lda., sita na [...], n.º 165, [...], [Cód. Postal-2] [...].
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Veio o Demandante, na qualidade de condómino, intentar a presente acção declarativa, contra o Condomínio, enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, alterada e republicada pela Lei 54/2013 de 31/07, pedindo que a administração seja condenada a reconhecer que não é obrigado a efectuar o pagamento das obras que discrimina do seu requerimento inicial.
Alega, para tanto e em síntese, que é proprietário da fracção autónoma designada pela letra “T” que faz parte do Edifício Ipiranga, constituído em propriedade horizontal; alega que, vizinho a este edifício, existe um outro, denominado [...] e que estes dois edifícios, embora com características diferentes, designadamente quanto ao n.º de fracções e saídas (para ruas distintas), encontram-se na mesma inscrição matricial e descrição predial, na competente Conservatória do Registo Predial; alega que as despesas referentes ao edifício [...] são muito superiores às do edifício onde reside, do que resulta estarem prejudicadas as fracções do edifício [...], que têm que as suportar; acresce que foi decidido realizar obras na fachada esquerda do edifício [...], fachada que é privativa deste edifício, entendendo, assim, que não tem que as suportar como condómino do edifício vizinho.
Peticiona também e nesta sequência que seja o Demandado condenado a reconhecer que o Demandante não tem quaisquer dívidas para com o condomínio, tendo, pelo contrário, um saldo credor a seu favor.
Deu à acção o valor de €6.200,00; juntou documentos.
O Demandado foi regularmente citado e apresentou contestação, com pedido reconvencional.
Nesta peça e em suma, a administração do condomínio alega haver ilegitimidade passiva, uma vez que na acção é apenas Demandado o Edifício Ipanema, quando o mesmo faz parte integrante, juntamente com o Edifício Ipiranga, do mesmo prédio, constituído em propriedade horizontal; no mais, alega que ambos os edifícios fazem parte do mesmo condomínio e a administração dos mesmos foi sempre nomeada em assembleia; relativamente ao pagamento das despesas da fachada do edifício [...], alega que a mesma é parte comum do edifício e que, por isso, é compropriedade de todos os condóminos, pretendendo apenas o Demandante escapar a essa sua obrigação de pagamento; como pedido reconvencional, alega que, apesar de ter sido várias vezes interpelado a pagar, o Demandante mantém em dívida o valor de €1.811,97, conforme consta da conta corrente que junta, sendo que deste montante, o valor de €1.512,50 diz respeito à quota extraordinária aprovada em assembleia para fazer face às obras de reabilitação da fachada do edifício; por fim, alega que o Demandante litiga de má fé, porque além de condómino é advogado e sabe quais as suas obrigações naquela qualidade, fazendo o condomínio incorrer em despesas que deve suportar.
Juntou documentos.
Notificado para se pronunciar quanto às referidas excepções e pedido reconvencional, o Demandante veio exercer o contraditório a fls. 86.
Cumpre apreciar e decidir.
Alega o Demandado que é parte ilegítima, porquanto o Demandante apenas demandou o Condomínio do Edifício Ipanema e sucede que deste é parte integrante também o Edifício onde o Demandante reside, o [...].
Ora, compulsados os autos, verifica-se que, embora alega a referida excepção, o Demandado contestou, apresentando-se como “Condomínio do Edifício Ipanema e [...]”, apresentando até um pedido reconvencional nessa qualidade – cfr. fls. 19.
Destarte, como refere o Demandante a fls. 86, o Demandado Condomínio entendeu e bem, estar a ser demandado como integrante de ambos os edifícios, pelo que improcede a excepção alegada, considerando-se o Demandado parte legítima.
Quanto ao pedido reconvencional formulado, a dedução de pedidos reconvencionais traduz-se num cruzamento de duas ações no mesmo processo, no entanto, para que a mesma (a segunda) seja admitida, a lei fixa certos requisitos, quer substantivos, quer processuais.
Quanto aos requisitos substantivos e no que respeita às especificidades processuais do Julgado de Paz, estão os mesmos taxativamente previstos no nº 1 do art.º 48º da Lei 78/2001 de 13 de Julho, alterada pela lei 54/2013 de 31/07.
A reconvenção só é possível em dois casos: ou compensação, ou efetivação de direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida.
Efetivamente, parece-nos claro que o pedido reconvencional não se integra na previsão legal do n.º 1 do referido art.º 48º (uma vez que se trata de pedido de pagamento de quotizações) e, pelo exposto, decide-se não admitir a reconvenção deduzida pelo Demandado.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor, que se fixa em de €6.200,00 (seis mil e duzentos euros) – art.º 297.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
Não há outras excepções ou questões prévias que cumpra conhecer.
Designada data para a realização da audiência de julgamento, foi tentada a conciliação das partes, o que não foi logrado, decorrendo a mesma de acordo com o formalismo legal, conforme das respectivas actas se afere.
Foi deferido o pedido de inspeção ao local, tendo sido lavrado o Auto de Inspecção junto aos autos.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
De acordo com a prova carreada para os autos e com relevância para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
a) O Demandante é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma identificada pela letra “T”, correspondente ao segundo andar esquerdo do edifício denominado
“[...], sito na [...], [...], [...], embora tenha sido sempre considerado, designadamente para efeitos de correspondência postal, como segundo andar direito;
b) Este edifício [...] e com saída para a [...];
c) Do registo da constituição da propriedade horizontal, com a descrição 70/19850322, consta o seguinte: [...] - Edifício de cave, rés-de-chão e a partir daí 2 blocos, um de 4 andares, com frente para a [...] e outro de 7 andares, com frente para o [...] – Coberta: 720 m2 – matriz 6757 – Fracções autónomas: A, B, C, D, E, F, G. H. I, J. K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AK, AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS e AT;
d) O Edifício Ipanema tem 2 elevadores e o [...] não tem nenhum;
e) Ambos os edifícios têm a mesma administração de condomínio;
f) Em 2012, a [ORG-4], marca da sociedade C. [ORG-5], Unipessoal, Lda., foi eleita como administradora pela primeira vez, permanecendo nessa qualidade até à presente data;
g) O condomínio dos dois edifícios sempre funcionou como um todo e a sua administração foi nomeada anualmente, em assembleia, pelos condóminos que fazem parte da propriedade horizontal;
h) Na sequência de um processo de vistoria promovido pela [ORG-6], foram identificados graves problemas na fachada do edifício [...], incluindo risco de queda,
i) Nessa sequência, a administração procedeu à recolha de orçamentos de empreitada para as obras que são necessárias na fachada do condomínio.
Não resultou provado que:
- a fachada lateral esquerda do edifício [...] é privativa desse edifício;
- a administração do condomínio, em conluio com alguns condóminos, impõe aos restantes condóminos a obrigação de pagar as obras do edifício [...].
Motivação fáctica:
O Tribunal formou a sua convicção nas declarações do Demandante e na apreciação crítica e articulada da prova produzida em sede de julgamento, nomeadamente, os documentos juntos, testemunhas e inspecção ao local.
Foram considerados os documentos juntos: cópia de descrição da fracção “T”, cópia da descrição da propriedade horizontal do edifício n.º 70/19850322, acta n.º 51 e documentos anexos,
notificação do Município da [...] datado de 04/05/2021, acta n.º 50 e documentos a esta anexos, acta n.º 47, 9 fotografias recolhidas no local e acta n.º 52.
O Demandante reiterou a sua convicção de não estar obrigado a efectuar o pagamento das obras da fachada do edifício [...].
Pelo Demandante foram apresentadas as seguintes testemunhas:
- [PES-5], ex-mulher do Demandante, referiu ter habitado no edifício entre os anos de 2000 e 2008; declarou que se tratam de dois edifícios com entradas independentes e saídas para duas ruas diferentes; cada um dos edifícios tem partes comuns e também tem partes próprias; na sua opinião, cada edifício podia ter uma administração diferente.
- [PES-6], filha do Demandante e da testemunha anterior, declarou conhecer os dois edifícios e que fisicamente, é quase tudo independente.
Pela parte Demandada foi apresentada a seguinte testemunha:
- [PES-7], que exerce funções na empresa que administra o condomínio, declarou que se trata de um edifício composto de dois blocos, embora uma “torre” seja maior que a outra; disse que há apartamentos que entroncam nos dois blocos, dando como exemplo a fracção identificada com as letras “AL”, correspondente ao 5.º Dto. Fundo e que apesar de ter entrada pelo edifício [...], tem o seu terraço no edifício [...]; aliás, disse, que no ano de 2017, houve necessidade de realizar uma intervenção/reparação neste terraço, o que foi também pago pelos condóminos do Edifício Ipanema; declarou existir reparações que são do foro de cada bloco, até porque num deles nem há elevadores; referiu também que as bombas que se encontram ao nível freático (do solo) são comuns aos dois blocos; declarou que a possibilidade de divisão da administração nos dois blocos foi levada a discussão na última assembleia, o que não foi aprovado pelos condóminos; as obras relativas à fachada do edifício [...] estão a ser realizadas por imposição da Câmara Municipal, o que está a ser feito por fases, mais propriamente quatro fases, relativas às 4 fachadas.
IV - O DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais.
O regime jurídico da propriedade horizontal encontra-se regulado nos artigos 1414º a 1438º - A do Código Civil.
Nos termos do disposto no artigo 1424º n.º 1 do Código Civil, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Por “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns” entendem-se todas aquelas que são indispensáveis para que estas partes mantenham a sua funcionalidade específica, ou seja, estejam em condições de poder servir para o uso a que se destinam.
O princípio geral aplicável à repartição dos encargos comuns é o do recurso à estipulação das partes (1ª parte do n.º 1 do artigo 1424º).
Valerá para o efeito o critério que tiver sido estabelecido pelos interessados, no título constitutivo ou em estipulação adequada. Na falta de disposição negocial, a regra supletiva aplicável é a da proporcionalidade (2ª parte da disposição legal citada), isto é, cada condómino paga em função do valor (percentagem ou permilagem) de sua fracção fixado no título constitutivo da propriedade horizontal.
A posição de condómino - do Demandante, confere-lhe direitos e obrigações que resultam da dicotomia existente entre o direito de usufruir as partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quer isto dizer que, as despesas necessárias e os serviços de interesse comum, desde que devidamente aprovados pela assembleia de condóminos, são pagos por todos os condóminos, tendo como critério de distribuição de valores a imputar a cada condómino a proporcionalidade da despesa aprovada face ao valor que tem a sua própria fração.
As quotas ordinárias são aprovadas anualmente, com o orçamento do edifício para o respetivo ano civil, as quotas extraordinárias, designadamente para a realização de obras, como aquelas que o Demandante não quer pagar, têm valor igualmente distribuído de acordo com a permilagem de cada fração.
No orçamento aprovado é definido o plano estratégico para determinado exercício, materializando-se financeiramente em valores calculados em moeda corrente.
No caso em apreço, peticiona o Demandante que a Demandada seja condenada a reconhecer que não é obrigado a pagar as obras da fachada do bloco contíguo ao seu, por entender que se trata de um edifício autónomo e com maiores despesas do que o bloco em que vive.
Ora, conforme resultou claro, quer da inspecção ao local, quer das declarações das testemunhas, mormente de [PES-8], não só há fracções inseridas/construídas e por isso integrantes dos dois blocos/edifícios, como também assim está instituído no título da constituição da propriedade horizontal.
Aliás, não obstante esta situação de “partilha” de fracções nos dois edifícios, a possibilidade de separação dos blocos com administrações diferentes foi assunto que constou da Ordem de Trabalhos da última Assembleia de Condóminos realizada, e tal não foi aprovado, pelo que os pedidos do Demandante, têm de improceder.
Por sua vez, peticiona o Demandado a condenação do Demandante como litigante de má fé.
O instituto da litigância de má-fé radica na boa-fé que deverá nortear a actividade das partes de modo a que estas não formulem pedidos injustos e não articulem factos contrários à verdade; de outro modo ficam sujeitas às sanções do art.º 456º do CPC.
A má-fé só se exigirá quando a lide seja dolosa, ou, face à redacção do preceito, quando exista negligência grave, o que não se afigura ser o caso, pelo que também improcede este pedido.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo a acção improcedente por não provada, absolvendo o Demandado dos pedidos.
Absolvo o Demandante do pedido de condenação como litigante de má fé.
Custas a cargo do Demandante, que se considera parte vencida.
O Demandante deverá pagar as custas de sua responsabilidade, no valor de €70,00, num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação, até um máximo de €140. Decorridos 15 dias sobre o termo do prazo, sem que se mostre efetuado o pagamento, será extraída certidão da presente sentença e remetida à Autoridade Tributária, para eventual execução, pelo valor então em dívida, que será de €210,00.
Registe e notifique.
Arquive após trânsito.”
Para se constar se lavrou esta ata, que vai ser assinada. ---
Trofa, 19 de janeiro de 2024.
A Juíza de Paz
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Dr.ª Perpétua Pereira
O Técnico,
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João Antunes