Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Direitos e deveres de condóminos.
(Alínea c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: Pagamento de prestações relativas a despesas e serviços de condomínio.
Demandante: A, sito em Setúbal, NIPC x, administrado por B e C, Rua x n.º x 2.ºC e 6.ºA respectivamente, Setúbal.
Mandatária: D advogada, Av. x n.º x, Setúbal.
Demandados: - E, Rua x, Caixa Postal x Ferreira do Alentejo.
- F, Rua x n.º x, 7.º Esq.º, Setúbal.
Mandatário: G, advogado estagiário, com escritório na x, n.º x, 3.º Esq.º, Setúbal.
Valor da acção: 3.968,87€.
Objecto do litígio
O condomínio alega que os demandados foram proprietários, da fracção “L”, correspondente ao segundo andar letra D, do mesmo condomínio, estando em dívida para com este, com o montante de 3.968,87€, relativos a despesas e serviços do condomínio (3 286,31€), juros de mora vencidos (492,56 €), custos de processo (190,00 €: 35,00 € taxa de justiça; 30,00 € certidão registo predial e 125,00 € honorários de advogada), cujo pagamento requer, bem como o pagamento de juros de mora vincendos.
Mais alegou, conforme requerimento inicial de fls 4 a 7, que aqui se dá como reproduzido.
A demandada contestou, sustentando que há ilegitimidade do demandante por haver dois administradores e não apenas um, que a assembleia de condóminos de 08-02-2013, não teve quórum por se tratar de primeira convocatória, que os valores pedidos desde Janeiro de 2002 não estão correctos por a demandada nessa data “não tinha qualquer relação com o imóvel” que só adquiriu em Setembro de 2002; que estão prescritas as prestações com mais de cinco anos, o que também tem repercussão nos juros de mora; que a demandada nunca foi convocada para as assembleias mas que parece existir uma excepção para a de 31-01-2012; que a demandada nunca recebeu atas; que houve inovações nos elevadores em 2003, com alteração do código de funcionamento dos elevadores pelo que a demandada esteve impedida dos utilizar, tendo dúvidas se esta deliberação foi tomada por maioria de dois terços; que esta situação lhe causou prejuízos.
Mais alegou, conforme contestação de fls 45 a 54, que aqui se dá como reproduzida.
Conclui pela improcedência da acção e consequente absolvição da demandada.
Fundamentação
De facto
Com base nas declarações de parte e testemunha e documentos (não se teve em conta o documento de injunção para prova da divida), dão-se como provados os seguintes factos relevantes:
1 – B e C, Rua x n.º x, 2.ºC e 6.ºA respectivamente, Setúbal, são administradores do A sito em Setúbal, NIPC x.
2 – Os demandados foram comproprietários da fracção “L”, correspondente ao segundo andar letra D, do mesmo condomínio.
3- Relativamente à fracção são devidos 3 166,10 € de encargos do condomínio, desde Setembro de 2002 a Fevereiro de 2012 (conforme acta e resumido no documento de fls 40 a 44, excluindo os meses de Janeiro a Agosto de 2002, indevidamente relacionados).
4 – A assembleia de condóminos de 08-02-2013, reuniu em segunda convocatória e dispunha de quórum para deliberar (407,56 por mil do valor do capital do prédio).
5 – A demandada não indicou qualquer outra morada para o condomínio a contactar e a correspondência deste foi remetida para a fracção.
6 – A demandada tinha conhecimento que devia os encargos ao condomínio e foi-lhe solicitado o pagamento por diversas vezes.
7 – A demandada não impugnou quaisquer deliberações da assembleia de condóminos.
De direito
Sobre a excepção da ilegitimidade do demandante suscitada pela demandada, na audiência de julgamento, foi proferido o seguinte despacho:
“A demandada suscita a excepção da ilegitimidade do demandante por estar representado por dois administradores, devendo apenas ser um, na sua interpretação da lei.
O condomínio demandante é parte legítima, não havendo ilegitimidade por estar representado por dois administradores. Pode é suscitar-se a questão de irregularidade de representação, o que a verificar-se poderá sanar-se, mas será apreciada a final.”.
Como decidido não se verifica a ilegitimidade do condomínio que tem personalidade judiciária (artigo 12.º, e), do CPC) e também não se considera haver irregularidade de representação por haver dois administradores e não apenas um.
Estes foram eleitos em assembleia de condóminos que reuniu em segunda convocatória, e não em primeira como a demandada alegou, e por conseguinte dispunha de quórum para deliberar validamente sobre a matéria da ordem de trabalhos. Elegeu os dois administradores que figuram na acção para o ano de 2013. Estes passaram procuração à mandatária que instaurou a acção. Sustenta-se com base no elemento literal da lei que o administrador só pode apenas ser um. Segundo esta tese haveria irregularidade de representação do condomínio por terem sido eleitos dois administradores. Contudo face à evolução verificada ao longo do tempo e na própria lei que permite a propriedade horizontal em conjunto de edifícios e a existência de vários condomínios no mesmo prédio, bem como uma correcta interpretação da lei, que nos termos do artigo 9.º, 1, do Código Civil também tem de e atender às condições da evolução e do tempo em que é aplicada, entende-se – como de resto outra corrente doutrinária o defende – que é admissível a eleição de mais do que um administrador para o desempenho do cargo, não se considerando haver irregularidade de representação do condomínio.
Na conciliação, no início da audiência de julgamento, o demandado entendeu fazer o seguinte acordo com o demandante:
1 – O demandado E reconhece-se devedor de metade da quantia de 1.432,56€ ao condomínio, relativa a encargos de Março de 2008 a Fevereiro de 2012.
2 – O demandado E, compromete-se a pagar a sua parte desta dívida e juros de mora (57,30€) em duas prestações mensais sucessivas de 386,79€, a pagar no dia 1 dos meses de Setembro e Outubro de 2013.
3 – Os pagamentos serão efectuados por transferência bancária para a conta do condomínio com o NIB x.
4 – O não pagamento de qualquer prestação implica o vencimento de todas as restantes com o consequente direito de execução.
5 – Ambas as partes aceitam este acordo que põe termo a este processo em relação ao demandado E.
6 – Custas pelo demandado.
O juiz de paz proferiu o seguinte despacho:
“ A acção prossegue em relação à demandada, que não pretendeu fazer acordo, dado que cada um dos demandados responde apenas por metade da quantia peticionada, na medida em que foram comproprietários em partes iguais da fracção que está na origem dos encargos peticionados. O acordo será homologado a final”.
Nos termos do n.º 1, do art.º 1424.º, do Código Civil, as despesas necessárias à conservação e manutenção das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções.
Os demandados como comproprietários, e enquanto o foram, da fracção “L”, correspondente ao segundo andar letra D, do mesmo condomínio, estão obrigados a comparticipar, cada um na proporção do seu direito, no caso um meio cada, nas despesas imputáveis à fracção, aprovadas nas assembleias de condóminos, que não impugnaram.
Os demandados deveriam ter pago as prestações mensalmente e as extraordinárias no seu vencimento, o que não fizeram, incumprindo assim as suas obrigações de condóminos.
Invoca a demandada a prescrição das prestações com mais de cinco anos, nos termos do n.º 6, do artigo 310.º, do Código Civil e tem razão, na medida em que se trata de prestações periódicas renováveis cada mês, entendendo-se que efectivamente as prestações em dívida desde Setembro de 2002 até Fevereiro de 2008 se encontram prescritas e não são legalmente exigíveis. Deste modo a dívida anterior a Março de 2008, embora peticionada não pode ser tida em conta no débito da demandada que por essa parte da dívida só moralmente poderá responder e não legalmente. Assim a dívida após Março de 2008 (inclusive) e até Fevereiro de 2012, último mês em que é peticionada prestação, soma a quantia de 1.432,56 €, pela qual cada um dos demandados é responsável em um meio.
O demandado acordou com o demandante o pagamento da sua parte, no acordo acima transcrito e que será homologado infra.
Sobre a demandada impende a obrigação do pagamento de 716,28 € ao demandante, referente à sua parte das prestações em dívida.
Por não ter pago atempadamente as prestações mensais, a demandada entrou em mora, pelo que, além das prestações em dívida, são devidos juros de mora, desde o vencimento de cada prestação, até integral pagamento, à taxa legal de 4%, nos termos dos art.º 804.º, art.º 805.º, n.º 2, a), e 559.º do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 08.04. Os juros vencidos até 22-03-2013 (data da interposição da acção), somam a quantia de 119,00 €, sendo a demandada responsável por metade deste montante, ou seja 59,50€.
O demandante pede o pagamento de custos de processo, no montante 190,00 € (35,00 € taxa de justiça; 30,00 € certidão registo predial e 125,00 € honorários de advogada). A taxa de justiça será analisada abaixo. Os restantes custos não são legalmente passíveis de serem considerados nesta acção na medida em que, por um lado, não há qualquer penalização estabelecida em assembleia de condóminos, nos termos do artigo 1434.º, n.º 1, do Código Civil e por outro no Julgado de Paz não há lugar a custas de parte (sendo as custas reguladas por portaria específica - PRT 1456/2001, de 26 de Dezembro).
Invocou a demandada, na sua contestação, também que não foi convocada para as assembleias mas que parece existir uma excepção para a de 31-01-2012; que a demandada nunca recebeu atas; que houve inovações nos elevadores em 2003, com alteração do código de funcionamento dos elevadores pelo que a demandada esteve impedida dos utilizar, tendo dúvidas se esta deliberação foi tomada por maioria de dois terços; que esta situação lhe causou prejuízos.
No que se refere à convocação e actas deveria a demandada ter impugnado as deliberações que entendesse impugnar e a legalidade da convocação das assembleias, mas no prazo legal de 60 dias, mesmo que as não tenha recebido algumas, porquanto a lei assim o impõe – o prazo conta-se da deliberação e não da comunicação, tendo a lei sido alterada com o propósito de responsabilizar todos os condóminos pelo bom funcionamento do condomínio (n.º 4, do artigo 1433.º, do Código Civil).
A comunicação das deliberações não necessita de ser efectuada por carta registada com aviso de recepção, podendo efectuar-se por qualquer meio, não tendo aqui aplicação a norma do n.º 6, do artigo 1432.º, do Código Civil, porquanto não se trata de caso análogo, sendo esta norma excepcional e por conseguinte não comportar aplicação analógica (artigos 9.º, 10.º e 11.º, do Código Civil) nem ser, no caso, susceptível de interpretação extensiva, não se impondo as mesmas razões justificativas para a comunicação das deliberações e para o caso excepcional daquele n.º 6 e, por outro lado, impor a lei que, com comunicação ou não, o prazo do direito de acção para impugnar as deliberações das assembleias é de sessenta dias a contar das deliberações.
No que se refere à questão dos elevadores, ocorrida em 2003, não deduziu nesta acção pedido de compensação ou reconvenção (que não seria admitida por ser pedido de indemnização decorrente de facto ilícito doloso, alínea a), do n.º 1, do artigo 853.º, do Código Civil) no sentido de ser indemnizada por eventuais prejuízos, que não quantifica (aliás fora de prazo), limitando-se a especular se a deliberação então tomada o terá sido pela maioria qualificada de dois terços que considerou ser a adequada. Não obstante, mesmo que se entendesse que se justificava a excepção do não cumprimento e por conseguinte não deveria a demandada pagar os encargos (só os relativos ao elevador) no decurso dessa situação, também a demandada não vai efectuar o seu pagamento por essas prestações se considerarem prescritas.
A acção procede parcialmente, por provada, impendendo sobre a demandada a obrigação do pagamento da quantia de 775,78€, referente à sua parte das prestações em dívida (716,28€) e à sua parte de juros de mora vencidos (59,50€).
Decisão
Em face do exposto:
1 - Por válido e eficaz, quer pela qualidade das partes, que são os administradores do demandante e o demandado E, quer pelo objecto que se encontra na disponibilidade destas, homologo o acordo constante de folhas 192, acima transcrito e que aqui se dá como reproduzido, nos termos do n.º 1, do art.º 56.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, condenando e absolvendo nos seus precisos termos.
2 - Condeno a demandada F a pagar ao demandante a quantia de 775,78€ (setecentos e setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos), referente às prestações em dívida e juros de mora vencidos, e no pagamento de juros de mora vincendos desde 23-03-2013 (data da interposição da acção) até integral pagamento.
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, as custas entre demandante e demandado são da responsabilidade deste, conforme acordado, que já efectuou o pagamento de 35,00 € e na parte restante demandante e demandada são declarados parte vencida para efeitos de custas, na proporção do decaimento (61% e 39%) pelo que o demandante (que efectuou o pagamento de 35,00 €) tem a haver 13,65€ e a demandada (que também efectuou o pagamento de 35,00 €) de 21,35 €.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia ao demandado.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 11-10-2013
O juiz de Paz
António Carreiro
António Carreiro