Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandada: C
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 4.997,00 (quatro mil novecentos e noventa e sete euros), a título de indemnização por incumprimento contratual, para pagamento da conclusão da obra por empreiteiro contratado pelos Demandantes; e ainda a entregar as chaves da fracção que ainda se encontram na posse dos trabalhadores; bem como a suportar as custas do processo.
Alegaram, para tanto, e em síntese, que foi celebrado entre as partes, um contrato promessa de compra e venda, tendo como objecto uma fracção autónoma sita no concelho de Vila Nova de Gaia; o valor para aquisição da supra citada fracção autónoma foi acordado em € 52.750,00; no momento do contrato, que foi celebrado na própria fracção autónoma, os Demandantes verificaram a existência de obras já a decorrer para a requalificação da mesma, sendo notória a necessidade acentuada das mesmas; as obras encontravam-se a ser realizadas por parte da representante para a venda, ora Demandada; o representante da Demandada referiu que o apartamento ficaria como novo, o que foi ouvido por testemunhas; constatando o carácter urgente das obras, referiu o representante da Demandada que aquelas eram de prioridade máxima; o valor acordado para aquisição da fracção já incluía a realização de tais obras, nas quais os Demandantes não tiveram qualquer intervenção; foram marcadas duas datas para a realização da escritura, tendo os compradores adiado a celebração da mesma, uma vez que as obras ainda não se encontravam terminadas; na terceira data agendada, a .../.../..., os Demandantes compareceram para a celebração efectiva da escritura porque lhes foi garantida a realização total e término definitivo das obras; até à data, as obras ainda não terminaram; actualmente, são os seguintes os trabalhos a realizar: substituição de algumas tábuas do chão (danificadas com os trabalhos realizados), remate nas juntas das mesmas, arranjo ou substituição da fechadura da porta de entrada, colocação de lâmpada na porta de entrada, o sistema eléctrico deverá ser todo arranjado e testado, havendo interruptores e fichas eléctricas que não funcionam, colocação de interruptores e fichas eléctricas da mesma gama em toda a casa, substituição da porta da despensa, substituição da porta do WC, substituição do lavatório e torneira no WC, substituição de azulejos desiguais e partidos, colocação de tampa para fechar a água no lavatório e bidé, restruturação do envolvente da sanita, pois não há espaço para a perna esquerda, restauro da lareira, restauro da pastilha na marquise, envernizamento das portas e rodapés, pintura das janelas da cozinha e suas grades, as portas da sala e da cozinha necessitam de ser oleadas e pintadas, pintura e substituição das caixilharias e alumínios onde o desgaste se encontra mais visível, substituição de vidros partidos nas janelas, afinação de todos os fechos de janelas e portas, desentupimento da canalização da pia da cozinha, restauro dos azulejos da cozinha, requalificação da porta de entrada, restauro do tecto da cozinha e substituição do chão da cozinha; o WC dos Demandantes é actualmente causador de infiltrações na sua garagem, o que os obriga a ter a água desligada, pelo que, será também necessário o devido arranjo da origem das infiltrações; os trabalhadores ainda não entregaram as chaves da fracção; foi entregue em mão uma carta pedindo o término das obras, à qual não foi dada qualquer resposta.
Juntaram documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde alega, em síntese, que é uma sociedade que exerce a actividade de prestação de serviços de mediação imobiliária, devidamente inscrita na entidade reguladora da actividade, titular da licença x; a Demandada é parte ilegítima na presente acção, porquanto: na data de .../.../..., no âmbito do exercício da sua actividade de prestação de serviços como mediadora imobiliária, a Demandada facultou a A e D, modelo de Proposta de Compra n.º x para que as mesmas formalizassem as condições de negócio acordadas entre elas; foi acordado entre o Demandante A e D, a identificação dos imóveis objecto do negócio e condições do mesmo, tais como o valor do negócio, prazo e demais requisitos identificados em obs: colocar móvel de cozinha novo, colocar flutuante, pintar interior, …, envernizar madeiras; o certo é que, as condições acordadas no negócio são da inteira responsabilidade dos outorgantes; na verdade, a Demandada apenas prestou o serviço de mediação imobiliária, no âmbito do exercício da sua actividade, tendo recebido a respectiva comissão pela prestação desses serviços; sobre as condições, nomeadamente, preço, execução das obras e sua realização, a Demandada nada tem a ver com o assunto; em momento algum, a Demandada se comprometeu a executar obras, muito menos a contratar quem quer que fosse para a realização das mesmas, e/ou a receber qualquer quantia; aliás, conforme se atesta pelo cheque junto aos autos, o mesmo está emitido à ordem de D e não da Demandada, pelo que, esta não tem interesse directo em contradizer a presente acção; de todo o exposto, resulta que a Demandada não é nem nunca foi proprietária do imóvel, pelo que nunca prometeu vender ou vendeu os imóveis em causa nem nunca terá existido qualquer vínculo obrigacional com os Demandantes, bem como, a sua esfera jurídica nunca foi directamente beneficiada nem nunca recebeu qualquer quantia a que título fosse daqueles.
Juntou documento.
As partes realizaram sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo, pelo que se determinou o agendamento da Audiência de Julgamento, a qual se realizou com obediência às formalidades legais como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultou provado que:
A) No dia .../.../..., foi formalizada pelo Demandante A, na qualidade de comprador, e D, como vendedor, uma proposta de compra, tendo como objecto uma fracção autónoma sita no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) O valor para aquisição da supra citada fracção autónoma foi acordado em € 52.750,00;
C) Aquando da negociação, os Demandantes verificaram a existência de obras já a decorrer para a requalificação da mesma;
D) O valor acordado para aquisição da fracção já incluía a realização das obras referidas em “Observações” na Proposta de Compra;
E) A .../.../..., foi celebrada a escritura pública de compra e venda da fracção em questão, tendo como outorgante vendedor o “E” e como comprador A, casado em comunhão geral de bens com B;
F) O WC dos Demandantes é actualmente causador de infiltrações na sua garagem, o que os obriga a ter a água desligada;
G) A Demandada é uma sociedade que exerce a actividade de prestação de serviços de mediação imobiliária, devidamente inscrita na entidade reguladora da actividade, titular da licença x;
H) Na data de .../.../..., no âmbito do exercício da sua actividade de prestação de serviços como mediadora imobiliária, a Demandada facultou às partes A e D, modelo de Proposta de Compra n.º x para que as mesmas formalizassem as condições de negócio acordadas entre elas;
I) Foi acordado entre o Demandante A e D, a identificação dos imóveis objecto do negócio e condições do mesmo, tais como: o valor do negócio, prazos e demais requisitos identificados em obs (colocar móvel de cozinha novo, colocar flutuante, pintar interior, substituir puxadores e interruptores, colocar louças e azulejos no WC, substituir vidros partidos, colocar torneiras novas e envernizar madeiras);
J) O cheque, cuja cópia foi junta aos autos, no valor de € 4.950,00, foi emitido à ordem de D e não da Demandada.
Motivação da matéria de facto provada:
Para os factos A), B) e D) a J), atendeu-se aos documentos de fls. 10 (cópia da Proposta de Compra), 11 (cópia do cheque entregue ao proprietário vendedor), 13 a 16 (cópia da escritura de compra e venda das fracções em causa), 27 (licença de actividade da Demandada) e 44 a 50 (contrato promessa de compra e venda outorgado entre o “E” e D).
Ainda para estes e para os demais factos, relevou o depoimento das testemunhas arroladas pelas partes, como segue:
G, por, na qualidade de amiga da filha dos Demandantes, ter estado presente na fracção aquando das negociações, onde estariam também o Demandante, o representante da Demandada (H) e o proprietário do imóvel. Refere ter ouvido o H, representante da Demandada, dizer que a casa ia ficar como nova; trata-se de uma casa com lareira e lugares de garagem, com grandes áreas, carecendo de intervenção.
I, também amiga da filha dos Demandantes, declarou ter ido com aquela e com o o D (proprietário da fracção), que pensava que era da Imobiliária, à “J” ver materiais porque a casa precisava de umas obras mas não sabe em que é que as mesmas consistiam.
K, canalizador, por ter sido contratado pela filha dos Demandantes para fazer umas obras na fracção; tirou a sanita do WC e reparou os canos porque estava a cair água na cave; desentupiu a banca.
L, trolha contratado pelo namorado da filha dos Demandantes, referiu que os esgotos da cozinha estavam entupidos; fez um buraco no WC para detectar a origem da infiltração e assentou a cerâmica.
D, por ter sido o vendedor da fracção aos Demandantes, tendo declarado que é investidor na área imobiliária, compra casas aos Bancos e depois cede as posições contratuais; faz também reparações nos imóveis que vende; tinha o imóvel em causa à venda também noutras Imobiliárias; aquando da 1ª visita do Demandante ao imóvel, estava presente, tendo combinado com ele as obras a realizar; quando foi marcada a escritura, o Demandante não compareceu porque ainda faltava acabar umas pequenas coisas; a testemunha reparou tudo aquilo a que se comprometeu, tendo combinado com a filha dos Demandantes, em vez de colocar os azulejos no WC, fazer uma parede de tijolo de vidro para resguardo da base de chuveiro; a casa (habitação e dois lugares de garagem) tem mais de 20 anos e umas grandes áreas.
Não foi provado que:
I. As obras supra referidas em C) encontravam-se a ser realizadas pela ora Demandada;
II. Constatando o carácter urgente das obras, referiu o representante da Demandada que aquelas eram de prioridade máxima;
III. Até à data, as obras ainda não terminaram;
IV. Actualmente, são os seguintes os trabalhos a realizar: substituição de algumas tábuas do chão (danificadas com os trabalhos realizados), remate nas juntas das mesmas, arranjo ou substituição da fechadura da porta de entrada, colocação de lâmpada na porta de entrada, o sistema eléctrico deverá ser todo arranjado e testado, havendo interruptores e fichas eléctricas que não funcionam, colocação de interruptores e fichas eléctricas da mesma gama em toda a casa, substituição da porta da despensa, substituição da porta do WC, substituição do lavatório e torneira no WC, substituição de azulejos desiguais e partidos, colocação de tampa para fechar a água no lavatório e bidé, restruturação do envolvente da sanita, pois não há espaço para a perna esquerda, restauro da lareira, restauro da pastilha na marquise, envernizamento das portas e rodapés, pintura das janelas da cozinha e suas grades, as portas da sala e da cozinha necessitam de ser oleadas e pintadas, pintura e substituição das caixilharias e alumínios onde o desgaste se encontra mais visível, substituição de vidros partidos nas janelas, afinação de todos os fechos de janelas e portas, desentupimento da canalização da pia da cozinha, restauro dos azulejos da cozinha, requalificação da porta de entrada, restauro do tecto da cozinha e substituição do chão da cozinha;
V. Os trabalhadores ainda não entregaram as chaves da fracção;
VI. Foi entregue em mão uma carta pedindo o término das obras, à qual não foi dada qualquer resposta.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a inquirição de todas as testemunhas arroladas e análise dos documentos juntos.
Refira-se que, não obstante os trabalhadores da construção civil (canalizador e trolha) arrolados como testemunha pelos Demandantes, por terem tido intervenção no imóvel, terem referido que a canalização da cozinha estava entupida e que havia uma infiltração de água para a garagem, não quer dizer que o vendedor da fracção, e muito menos a ora Demandada, mera mediadora no negócio, se tenham obrigado a reparar a canalização, o que, aliás, foi negado pelo vendedor no seu depoimento, sendo certo que se tratava de um imóvel com mais de 20 anos.
IV - O DIREITO
A mediação imobiliária é uma actividade legalmente regulada, definida como “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.- cfr.art.º 2º do D.L. 211/2004, de 20.08, que regula esta actividade.
No caso vertente, os Demandantes vêm propor a presente acção contra a sociedade de mediação imobiliária, invocando o incumprimento desta relativamente à realização de obras que a fracção carecia e a que aquela se teria obrigado.
No entanto, face à prova produzida, designadamente, ao conteúdo da Proposta de Compra disponibilizada pela Demandada ao Demandante, onde veio este, na qualidade de promitente comprador, e D, na qualidade de promitente vendedor, formalizar a promessa de compra e venda das fracções “I”, “BS” e “CD”, respectivamente, habitação e dois lugares de garagem, integradas no edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Vila Nova de Gaia, resulta que quem se terá obrigado à realização das obras descritas em “Obs.” terá sido o proprietário vendedor e não a Demandada, que terá tido um papel meramente intermediário, no âmbito da sua actividade de mediação imobiliária.
Ao que se apurou o dito D, investidor na área imobiliária, adquiriu o imóvel em causa ao Banco e cedeu a sua posição contratual ao Demandante, estando presente aquando da formalização da Proposta de Compra, tendo sido quem acordou com o Demandante a realização das obras descritas. Ademais, terá ele próprio ido com a filha dos Demandantes escolher materiais para a fracção. E foi à sua ordem que foi emitido o cheque para pagamento do sinal da promessa.
E não é pelo facto de, eventualmente, o dito H, representante da Demandada no local aquando da apresentação do imóvel, onde estava presente também o proprietário vendedor, ter referido que a casa ia ficar como nova que o obriga ou à Demandada no que quer que seja. Tal citação, além de fazer parte do discurso persuasivo do vendedor, consubstancia um conceito ambíguo, atendendo à idade do imóvel. Quando muito, “ficar como novo”, significaria melhor do que o que aparentava, não podendo tal vocábulo ser interpretado literalmente. Certamente que, se um imóvel com mais de 20 anos, virasse a novo, designadamente, com substituição integral da canalização, como os Demandantes parecem pretender, não seria vendido pelo preço acordado - € 52.750,00 – para mais com as áreas que tem. Haja bom senso!
Donde, não havendo obrigação, não haverá incumprimento, pelo que nenhuma responsabilidade poderá ser assacada à Demandada, que vai, por conseguinte, absolvida do pedido.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção, absolvendo a Demandada, do pedido.
Custas pelos Demandantes. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Vila Nova de Gaia, 31 de Janeiro de 2013
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia