Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º 254/2023-JPVNG
SENTENÇA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: [PES-1] e outros, todos condóminos do “[...]” sito na [...], n.ºs 1265, 1295 e 1299, [Cód. Postal-1] [...].
Demandada: [ORG-1] – [ORG-2], Lda.”, com sede na [...], n.º 15, [Cód. Postal-2] [...].
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho (LJP), alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, pedindo a condenação desta a ser exonerada do cargo de administradora do condomínio do “[...]”; e ainda a pagar todos os valores devidos a título de custas judiciais e demais despesas legais com o presente processo, bem como eventuais honorários de advogado ou solicitador necessários na pendência do mesmo.
Alegam, para tanto, que, enquanto proprietários, respetivamente, das fracções “AK”, “L”, “K”, “B”, “I”, “H”, “BX”, “AN” e “BT”, denunciam as seguintes práticas irregulares por parte da Demandada: no arquivo de documentação referente ao condomínio, não se regista a presença de comprovativos de aviso de recepção das convocatórias, assegurando prova que as assembleias cumprem os requisitos definidos no Regulamento Interno do Condomínio (Ponto 8º - Assembleia Geral, 8.1 – Considerações); a assembleia geral ordinária de 2023 foi convocada para o dia 07 de Março de 2023, entrando em incumprimento com o disposto no Regulamento Interno do Condomínio, onde se define que a assembleia geral ordinária deve ocorrer durante o mês de Janeiro; o estipulado no Regulamento inviabiliza a excepção estipulada no n.º 4 do art.º 1431º do C.C.; a administração realizou uma obra não urgente – obra de inovação – no valor de €6.734,25, sem apresentar três orçamentos diferentes e sem qualquer aprovação em assembleia; a referida obra de inovação foi apenas comunicada aos condóminos via relatório de contas de 2022, sendo que a mesma não assegura direitos igualitários a todos os moradores; o relatório de contas foi reprovado na assembleia geral por unanimidade; o orçamento de 2023 também não foi aprovado na assembleia geral; a acta da assembleia geral de 07 de Março de 2023 não foi ainda entregue, tendo sido já ultrapassado o prazo legal de 30 dias estipulado no Regulamento; alguns condóminos do Edifício em apreço, representando 27,8% do capital investido, apresentaram à Demandada, através de carta registada com aviso de recepção (entregue a 15.03.2023), o pedido de marcação de uma assembleia extraordinária para apresentação de propostas para a resolução da despesa referente à instalação dos equipamentos para a mobilidade elétrica e para eleição da empresa de administração pelo período de 01.04.2023 a 31.03.2024; a Demandada enviou uma carta registada com aviso de recepção, recusando a marcação da assembleia extraordinária; no dia 09.04.2023, os condóminos e proprietários das fracções “L” e “AK” deslocaram-se às instalações da Demandada, solicitando as moradas dos proprietários das restantes fracções para procederem ao agendamento da assembleia; a Demandada recusou a consulta dessa informação sem qualquer justificação; face a esta atitude que intenta bloquear a marcação de qualquer assembleia de condóminos, foi apresentada uma reclamação (n.º 11481826) no Livro de Reclamações; o relatório de contas de 2022 apresenta uma despesa em honorários de portaria no valor de €30.403,59 mas no arquivo de documentação referente ao condomínio, a despesa em honorários de portaria apresenta um total de €29.574,55, apresentando assim uma diferença de €829,04 em prejuízo do condomínio; os condóminos aprovaram em assembleia geral uma bonificação de um salário mensal a atribuir ao porteiro [PES-2], no entanto, nenhum recibo de vencimento apresenta o valor referido; pagamentos efectuados na categoria de manutenção do prédio não possuem qualquer tipo de factura do trabalho realizado; estes trabalhos foram adjudicados sem existir qualquer proposta de orçamento documentada; o relatório de contas de 2022, enviado por email a 27.02.2023, apresenta um valor no fundo de reserva de €61.996,90; o extrato do fundo de reserva de 02.01.2023 a 31.01.2023 apresenta um valor de €61.732,49; assim, apresenta-se uma diferença de €264,42 em prejuízo do condomínio; o contrato do condomínio com a empresa de limpeza [ORG-3] assegura duas lavagens anuais dos pavimentos das garagens (ponto 1.2 do contrato); este serviço não foi realizado no ano 2022, sem ter sido apresentada qualquer justificação; a plataforma Vrbo de alojamento local publicita, desde 2022, um apartamento do presente condomínio com disponibilidade de alojamento local (número de registo: [Nº Identificador-1]/AL; número de propriedade: [Nº Identificador-2]); a actual administração – [ORG-4] – falha assim o cumprimento do disposto no Regulamento (Ponto 6º - Administração do Condomínio, 6.2 – Funções); nos dias 01.01.2023 e 07.01.2023 ocorreram inundações nas garagens, provocando danos nos arrumos de diferentes moradores; a presente administração não realizou qualquer tipo de comunicação, tanto para avisar os moradores da situação decorrente, como no sentido de activar o seguro do Edifício, ou apurar responsabilidades; no dia 02.02.2023, foi efectuada uma transferência de €90,00 para uma pessoa singular ([PES-3]) sem qualquer justificação para o efeito; o mesmo aconteceu no dia 03.03.2023, no valor de €87,63 com o nome “[PES-4]” de destinatário; no dia 08.02.2023, foi efectuada uma transferência para o Senhor [PES-5] (nome do representante legal da Demandada) no valor de €86,72, sem qualquer justificação para o efeito; em suma, não podem, de maneira alguma, concordar os Demandantes com a postura da Demandada no exercício da administração do condomínio; bom é de ver que a Demandada não cumpriu alguns dos deveres a que está adstrito o administrador do condomínio; temos assim um comportamento repreensível e atentatório das funções que a Demandada vinha a desempenhar como administradora do condomínio em causa.
Juntaram documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde alega que os Demandantes desfiam a sua narrativa ao sabor dos factos conforme se lhes ocorreram e sem cuidar da sua prova e/ou veracidade, não escondendo, aqui e ali, laivos de clara má-fé; de uma forma geral, os factos alegados pelos Demandantes relativamente a faltas documentais nunca foram colocados diretamente à apreciação e consideração do administrador, ora Demandada, o qual não teve oportunidade de se explicar e se tal tivesse acontecido, ter-se-ia evitado o equívoco do presente processo de que é alvo; alguns factos relativos a formalidades são práticas reiteradas de há tempos, mesmo antes de 2011, data do início do contrato de prestação de serviços celebrado com a [ORG-4], a qual se limitou a respeitar o uso e o costume do condomínio; outros factos apresentados pelos Demandantes são contraditórios entre si, tendo em atenção as deliberações de que foram agentes directos como condóminos e de que agora, oportunisticamente, deles reclamam como Demandantes do presente processo; outros factos, ainda, são manifestamente insustentáveis à luz do direito condominial e, de um modo geral, do direito civil aplicável, de modo que não abala a idoneidade da conduta e exercício do serviço de administração prestado pela Demandada e pelo seu representante; nos dias 30 de Março e 05 de Abril de 2023, [PES-1], fracção “AK”, e [PES-6], fracção “L”, compareceram nos serviços da [ORG-4] e reclamaram a consulta da documentação e dos livros da documentação do seu condomínio, tendo retirado os elementos que entenderam; a administração sempre remeteu cartas meramente registadas para as convocatórias, tão só, como era prática anterior ao seu mandato e que respeitou, sem qualquer oposição – já lá vão mais de 12 anos de contrato de prestação de serviços – e sabe o administrador, porque lho disseram alguns condóminos, que o registo com aviso de recepção “nunca foi seguido”, desconhecendo se alguma vez foi formalmente alterado o Regulamento no referido preceito; em todo o seu mandato, a administração do condomínio nunca recebeu nem tem registo de qualquer reclamação, de qualquer condómino, por falta de recepção de qualquer convocatória para qualquer reunião e/ou assembleia geral ordinária e/ou extraordinária; a última assembleia geral ordinária teve lugar no dia 07.03.2023, sendo que, nenhum condómino se pronunciou quanto ao facto de ser realizada para além do mês de Janeiro, tal como prevê o Regulamento; já em anos anteriores, a assembleia geral ordinária realizou-se depois do mês de Janeiro, p. ex., em 2020, foi em Fevereiro, e, também nessa altura, nenhum condómino se manifestou negativamente quanto a esse desvio do preceituado no Regulamento; aliás, a nova redacção das leis condominiais prevê a possibilidade de a assembleia geral ordinária se poder realizar, usualmente, até Março de cada ano, com o argumento, máxime, de as sociedades prestadoras de serviços de gestão e administração de condomínios não terem possibilidade de realizar as assembleias de todos os seus clientes; acrescente-se que não há previsão de qualquer penalidade para este pretenso incumprimento, que possa e/ou deva ser aplicável ao administrador; reza a acta da assembleia de 04.02.2020 que: “no ponto 5 da ordem de trabalhos a administração esclareceu que tinha sido pedida a instalação de um ponto de carregamento para veículo elétrico e, antes de qualquer decisão, será importante saber se os condóminos pretendem dotar o edifício de pontos de carregamento. Por unanimidade a assembleia decidiu não pretender instalar pontos de carregamento partilhados, podendo cada condómino instalar o seu, obedecendo à legislação em vigor.”; porém, na discussão antes desta deliberação, e depois de várias explicações mais pormenorizadas sobre o assunto, nomeadamente, a questão da segurança do edifício contra incêndios e da conveniência de poder ser bem mais reduzido o custo da instalação se fosse feito em conjunto, ficou a recomendação para, posteriormente, se analisar a possibilidade de se dotar o prédio para a instalação de equipamento para carregamento de veículos e mobilidade elétrica, sendo acompanhado pela comissão de condóminos; após várias reuniões com a comissão de condóminos/acompanhamento, depois de vários estudos, o equipamento foi instalado em ambas as caves de garagens com o pressuposto de o condomínio ser reembolsado de toda a despesa incorrida, repartida pelos condóminos à medida que forem aderindo; na assembleia de 07.03.2023, aquando da discussão de apreciação e votação do relatório de contas do exercício de 2022, foi o assunto acerca da instalação dos quadros para carregamento de veículos automóveis, o seu reflexo nas contas apresentadas, discutido entre todos, sem contudo se conseguir um consenso quanto ao mesmo, de tal sorte que, por proposta apresentada pelo condómino da fracção “BD”, foi aprovado, por unanimidade, que em próxima assembleia geral extraordinária se deliberasse acerca da repartição dos custos da mobilidade elétrica e se prosseguisse com a discussão e votação do ponto em questão; já não estava aqui em questão a obra mas antes a repartição dos seus custos, daí que o ponto 7 da ordem de trabalhos – deliberação sobre as regras de utilização do equipamento do carregamento de veículos elétricos – nem chegou a ser discutido; bem andaram a administração do condomínio e a comissão de acompanhamento legitimada pelos condóminos, as quais atuaram na convicção de que estavam a cumprir a vontade dos condóminos reunidos em assembleia e que não se afastavam do entendimento e respeito da vontade dos mesmos e salvaguardavam a protecção de todos os condóminos e dos seus bens próprios; o relatório de contas não foi aprovado em consequência da falta de consenso quanto ao assunto relativo à instalação do equipamento; o orçamento para 2023 foi aprovado; a falta de elaboração da acta da assembleia de 07.03.2023 à data da apresentação do Requerimento Inicial dos presentes autos, a qual se deveu a uma mera questão de oportunidade administrativa, não constituiu qualquer prejuízo directo ou indireto para quem quer que seja, nomeadamente para os condóminos, tivessem ou não estado presentes; entretanto, já seguiu para os condóminos ausentes a informação relativa às deliberações da assembleia em questão; como se depreende, a supra citada deliberação da assembleia de 07.03.2023 quanto à “Apresentação de propostas para resolução da despesa referente à instalação dos equipamentos para a mobilidade elétrica”, confere à administração a obrigação de promover o necessário para a realização da assembleia de condóminos extraordinária e, nesse contexto, lhe compete a convocatória; não se compreende a necessidade de qualquer novo pedido, de um qualquer grupo de condóminos, muito menos de qualquer pressão para o fazer; oportunamente, a administração procederá à respectiva convocatória nos termos da legislação e Regulamento em vigor; no que tange à “eleição da empresa de administração pelo período de 01.04.2023 a 31.03.2024”, aquando da discussão do ponto 4 da ordem de trabalhos – “Eleição da administração do condomínio e da comissão de acompanhamento” – foi aprovado por unanimidade, por proposta apresentada pela fracção “BD” “que se proceda à recondução da administração actual, sujeitando-se esta a nova votação quando tiver lugar uma assembleia geral extraordinária a convocar por condóminos nos termos do Código Civil”; é bem claro e transparente que a assembleia de condóminos será convocada “por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido”; entendeu o administrador que, à falta de um entendimento claro e inequívoco da ordem jurídica sustentada, que não deveria ceder a informação sobre a morada dos proprietários aos proprietários/condóminos das fracções “L” e “AK”, por tudo e até pela falta de apresentação de justificação, pelo que se recusou, na convicção que procedia na mais elementar atitude de protecção dos condóminos em questão; a Demandada não aceita a afirmação de que o relatório de contas de 2022 apresenta uma diferença em prejuízo do condomínio; a bonificação de um salário mensal a atribuir ao porteiro [PES-2] tinha uma data de execução (2020) que se esgotou no próprio acto; naquele ano, por recompensa do trabalho extraordinário realizado pelo porteiro foi-lhe entregue o valor deliberado pela assembleia; quanto aos pagamentos efectuados na categoria de manutenção do prédio, trata-se de arranjos de restauro do levantamento de umas quantas peças do chão cerâmico dos corredores, em Fevereiro e Agosto de 2022, trabalhos de pouca monta e de reduzidas dimensões que são resolvidos por ajuste directo de um artista, não justificando um qualquer orçamento; a documentação relativa às despesas com o restauro estava lá, o que os Demandantes não conseguiram foi ver…; a Demandada não aceita a afirmação de que o fundo comum de reserva das contas de 2022 apresenta uma diferença em prejuízo do condomínio; o serviço de limpeza das garagens já não era executado pela “[ORG-5]” quando, em 2011, a Demandada assumiu a gestão do condomínio; na revisão do contrato com aquela empresa, foi retirada aquela tarefa de lavagens anuais das garagens, as quais passaram a ser feitas pela equipa de portaria; a administração desconhece e nunca algum condómino comunicou à administração a situação do alojamento local, nem mesmo algum dos Demandantes, que apenas insinuam uma publicidade; além de que, neste âmbito, as obrigações do administrador cruzam-se e quase se confundem ou são partilhadas também pelos condóminos, na medida em que, sempre será necessária a intervenção do colectivo dos condóminos na solução a encontrar; neste sentido, a eventual responsabilidade do administrador, nesta questão levantada, apenas se circunscreveria ao facto de ter omitido o dever de convocar a assembleia, o que não é o que os Demandantes reclamam; ocorreram efetivamente inundações nas garagens (mais precisamente nos compartimentos do lixo) provenientes de arruamentos exteriores; por pronta intervenção do porteiro que reportou o assunto, de imediato, à administração, esta tomou as medidas julgadas necessárias para limitar todos os estragos e solucionar a causa; não foram reclamados quaisquer prejuízos materiais nem foram registados danos nas partes comuns do edifício; apenas se registaram as despesas inerentes diretamente com a limpeza e desmontagem de uma caixa de derivação elétrica e de ventilação; foram chamados os serviços camarários que fizeram a competente vistoria para apuramento das causas da inusitada inundação nas garagens; a administração não teve qualquer intervenção na verificação dos livros e documentação levada a cabo pelos Demandantes, pelo que não pode ser culpada pela incompetência da sindicância que fizeram; todo o panorama factual alegado pelos Demandantes parece encaminhar para uns quantos condóminos que, por terem deixado escapar os prazos a que têm direito para, muito legitimamente, exercerem o seu controlo e obterem as informações sobre a gestão do seu condomínio e, quem sabe, afastar a Demandada com quem mantêm contrato de prestação em vigor, inventaram uns quantos factos e caracterizam-nos com uma qualidade jurídica sem sustentação capaz, na tentativa de lograr obter os seus objectivos que, por meio natural – assembleia de condóminos – não conseguiram; só por despeito ou com reserva mental é que se pode entender que os mesmos que aprovaram por unanimidade a recondução da administração actual, até que seja discutida numa assembleia a convocar para o efeito pelos condóminos, venham, posteriormente, engendrar factos para preencherem uma petição que requer, sem mais, a exoneração de funções de gestão e administração da Demandada; nenhum dos factos apresentados pelos Demandantes tem sustentação jurídica capaz de abalar e/ou pôr em causa o cumprimento das obrigações e a prestação cuidada que tem vindo a ser exercida pela administração, não só porque não correspondem à verdade, como também, carecem da respectiva prova do seu incumprimento; a Demandada sempre agiu de boa-fé, lealdade e dever social, com a lisura exigível conforme as circunstâncias de cada acto, pelo que tem dificuldade em aceitar a reciprocidade dos Demandantes, na medida em que nem sequer foi colocada perante os factos que aqui lhe são agora apontados.
Juntou documentos.
Ambas as partes participaram na sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo, pelo que se procedeu ao agendamento da Audiência de Julgamento, a qual se realizou com obediência às formalidades legais, como da Acta se infere.
Fixo o valor da acção em €100,00 (cem euros).
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) No arquivo de documentação referente ao condomínio, não se regista a presença de comprovativos de aviso de recepção das convocatórias, ao encontro do estipulado no Regulamento Interno do Condomínio (Ponto 8º - Assembleia Geral, 8.1 – Considerações) que dispõe que “Todas as Assembleias Gerais serão comunicadas aos condóminos com um mínimo de 10 dias de antecedência por carta registada com aviso de recepção…” – confessado pela Demandada;
B) A assembleia geral ordinária de 2023 foi convocada para o dia 07 de Março de 2023;
C) O Regulamento Interno do Condomínio define que a assembleia geral ordinária deve ocorrer durante o mês de janeiro (art.º 8º, 8.1) – cfr. Regulamento a fls. 9 a 18;
D) A administração realizou uma obra no valor de €6.734,25, sem apresentar três orçamentos diferentes e sem qualquer aprovação em assembleia;
E) A referida obra foi comunicada aos condóminos via relatório de contas de 2022 – cfr. relatório de contas a fls. 19 a 29 e factura a fls. 30;
F) O relatório de contas de 2022 não foi aprovado na referida assembleia geral (veio a ser aprovado posteriormente na assembleia de 30.01.2024 – cfr. acta a fls. 146 a 148);
G) A acta da assembleia geral de 07 de março de 2023 não havia sido ainda entregue pela Demandada à data de entrada da presente acção (13.06.2023);
H) Alguns condóminos do Edifício em apreço apresentaram à Demandada, através de carta registada com aviso de recepção (não se apurou em que data), o pedido de marcação de uma assembleia extraordinária para apresentação de propostas para a resolução da despesa referente à instalação dos equipamentos para a mobilidade elétrica e para eleição da empresa de administração pelo período de 01.04.2023 a 31.03.2023 – cfr. missiva a fls. 31;
I) A Demandada enviou uma carta registada com aviso de recepção, recusando a marcação da assembleia extraordinária – cfr. missiva a fls. 33;
J) No dia 09.04.2023, os condóminos e proprietários das fracções “L” e “AK” deslocaram-se às instalações da Demandada, solicitando as moradas dos proprietários das restantes fracções;
K) A Demandada recusou a consulta dessa informação – confessado pela Demandada;
L) O Demandante [PES-1] apresentou uma reclamação (n.º 11481826) no Livro de Reclamações – cfr. folha de reclamação a fls. 32;
M) Os condóminos aprovaram em assembleia geral uma bonificação de um salário mensal a atribuir ao porteiro [PES-2] – cfr. Acta a fls. 34 a 39, no entanto, nenhum recibo de vencimento apresenta o valor referido;
N) Não existem facturas do trabalho de assentamento da tijoleira grés que estavam soltas incluindo a betumação das juntas no pavimento do corredor para as entradas das habitações 8º Andar e colocação e de um painel “faia” no teto da entrada principal do “Edifício Camélia”, bem como do trabalho de reparação e colocação de tijoleiras no pavimento do corredor para as habitações no 4º Piso (existem apenas orçamentos e facturas dos materiais – cfr. documentos a fls. 271 a 275);
O) O relatório de contas de 2022 apresenta um valor no fundo de reserva de €61.996,90;
P) O contrato do condomínio com a empresa de limpeza [ORG-3], datado de 13.10.2009, assegura duas lavagens anuais dos pavimentos das garagens (ponto 1.2 do contrato) – cfr. contrato a fls. 41;
Q) Nos dias 01.01.2023 e 07.01.2023, ocorreram inundações nas garagens provocando danos nos arrumos/andares de alguns moradores – cfr. emails de condóminos enviados à administração, a fls. 280 a 287 e 289 a 292;
R) No dia 02.02.2023, foi efectuada uma transferência de €90,00 para uma pessoa singular ([PES-3]) – cfr. extratos bancários a fls. 43 a 49 e folha de obra a fls. 278;
S) O mesmo aconteceu no dia 03.03.2023, no valor de €87,63, com o nome “[PES-4]” de destinatário;
T) No dia 08.02.2023, foi efectuada uma transferência para o Senhor [PES-5] (nome do representante legal da Demandada) no valor de €86,72 (correspondente ao valor pago para levantamento de documentos referentes ao condomínio junto da [ORG-6] – cfr. factura a fls. 295);
U) Nos dias 30 de março e 05 de abril de 2023, [PES-1], fracção “AK”, e [PES-6], fracção “L”, compareceram nos serviços da [ORG-4] e reclamaram a consulta da documentação e dos livros da documentação do seu condomínio, tendo retirado os elementos que entenderam;
V) A administração sempre remeteu cartas meramente registadas, como era prática anterior ao seu mandato e que respeitou, sem qualquer oposição – já lá vão mais de 12 anos de contrato de prestação de serviços, sendo que o registo com aviso de recepção “nunca foi seguido”;
W) Já em anos anteriores, a assembleia geral ordinária realizou-se depois do mês de janeiro, p. ex., em 2020, foi em fevereiro;
X) Reza a acta da assembleia de 04.02.2020 que: “no ponto 5 da ordem de trabalhos a administração esclareceu que tinha sido pedida a instalação de um ponto de carregamento para veículo elétrico e, antes de qualquer decisão, será importante saber se os condóminos pretendem dotar o edifício de pontos de carregamento. Por unanimidade a assembleia decidiu não pretender instalar pontos de carregamento partilhados, podendo cada condómino instalar o seu, obedecendo à legislação em vigor.”;
Y) Após reuniões com a comissão de condóminos/acompanhamento, depois de vários estudos, a administração avançou com a instalação do equipamento para carregamento de veículos elétricos em ambas as caves de garagens com o pressuposto de o condomínio ser reembolsado de toda a despesa incorrida, repartida pelos condóminos à medida que fossem aderindo;
Z) Na assembleia de 07.03.2023, aquando da discussão de apreciação e votação do relatório de contas do exercício de 2022, foi o assunto acerca da instalação dos quadros para carregamento de veículos automóveis, o seu reflexo nas contas apresentadas, discutido entre todos, sem contudo se conseguir um consenso quanto ao mesmo, de tal sorte que, por proposta apresentada pelo condómino da fracção “BD”, foi aprovado, por unanimidade, que em próxima assembleia geral extraordinária se deliberasse acerca da repartição dos custos da mobilidade elétrica e se prosseguisse com a discussão e votação do ponto em questão – cfr. Acta 01/2023 a fls. 175;
AA) O ponto 7 da ordem de trabalhos – deliberação sobre as regras de utilização do equipamento do carregamento de veículos elétricos – nem chegou a ser discutido;
BB) O relatório de contas de 2022 não foi aprovado em consequência da falta de consenso quanto ao assunto relativo à instalação do equipamento;
CC) O orçamento para 2023 foi aprovado;
DD) Já após a propositura da presente acção, seguiu para os condóminos ausentes a informação relativa às deliberações da assembleia de março de 2023;
EE) No que tange à “eleição da empresa de administração pelo período de 01.04.2023 a 31.03.2024, aquando da discussão do ponto 4 da ordem de trabalhos – “Eleição da administração do condomínio e da comissão de acompanhamento” – foi aprovado por unanimidade, por proposta apresentada pela fracção “BD” “que se proceda à recondução da administração actual, sujeitando-se esta a nova votação quando tiver lugar uma assembleia geral extraordinária a convocar por condóminos nos termos do Código Civil”;
FF) Quanto aos pagamentos efectuados na categoria de manutenção do prédio, trata-se de arranjos de restauro do levantamento de umas quantas peças do chão cerâmico dos corredores, em fevereiro e agosto de 2022, trabalhos de pouca monta e de reduzidas dimensões que foram resolvidos por ajuste directo de um artista;
GG) Ocorreram efetivamente inundações nas garagens (mais precisamente nos compartimentos do lixo) provenientes de arruamentos exteriores;
HH) A administração tomou as medidas julgadas necessárias para limitar todos os estragos e solucionar a causa – cfr. email a fls. 292, tendo o Demandante [PES-1] confirmado que, na altura, o representante da administração se cruzou na garagem com ele, tendo-lhe explicado o que estava a ser feito;
II) Dessas inundações decorreram despesas inerentes diretamente com a limpeza e desmontagem de uma caixa de derivação elétrica e de ventilação;
JJ) Em assembleia de condóminos realizada a 16.01.2024, os Demandantes aprovaram por unanimidade a recondução da administração actual, aqui demandada – cfr. Acta 01/2024 a fls. 146 a 148 e comprovativo de envio da mesma aos condóminos ausentes a fls. 149 a 151.
Motivação da matéria de facto provada:
Relevaram os suprarreferidos documentos conjugados com os esclarecimentos prestados pelo representante legal da Demandada e com o depoimento das testemunhas, como segue:
Referiu o representante legal da Demandada, [PES-7], que, quanto à inexistência de comprovativos de aviso de recepção nas convocatórias, tem sido esta a prática ao longo dos anos, enviar as convocatórias com registo simples, não tendo havido qualquer queixa dos condóminos (o Demandante [PES-1] também referiu não ter conhecimento de qualquer queixa neste âmbito); sempre foi admitido pelos condóminos que a assembleia geral ordinária não fosse realizada em Janeiro, é realizada normalmente em Janeiro/Fevereiro e houve dois anos em que foi em Março; no que respeita à obra realizada em 2022 para a mobilidade elétrica, foi pedido um parecer a um engenheiro da especialidade, tendo a administração e a comissão de acompanhamento, composta por três condóminos, decidido em conjunto avançar com a obra; neste momento, encontram-se cinco viaturas com acesso ao carregamento e já há pedidos para mais duas; são 78 fracções e o limite são 60 lugares de acordo com a potência do edifício; como consta da Acta da assembleia de 30.01.2024, vai ser marcada assembleia para decidir como vai ser feita a repartição dos custos da obra; têm dois porteiros que são funcionários do edifício; o porteiro Firmino ficou reformado em 2021; a assembleia, inclusive os ora Demandantes, queria continuar com os serviços deste senhor e ele queria continuar mas que não constasse de um documento oficial (tal não está refletido em acta); o senhor Firmino esteve nesta situação cerca de um ano e meio; acontece que, o prédio foi visitado pela ACT/Segurança Social, pelo que foi dito ao senhor Firmino que não estavam para correr riscos, ou passava recibos ou ia-se embora; depois ele começou a passar recibos e a partir daí começaram a haver encargos salariais, fundos de compensação; quando o porteiro Firmino passou para uma situação regularizada, foram emitidos recibos manuais refletidos no relatório de contas, o mesmo acontecendo relativamente ao outro porteiro, [PES-8]; a acta da assembleia de 04.02.2020 delibera um prémio de €400,00/ano para o porteiro Firmino; no entanto, o país fechou pouco tempo depois (pandemia) e o prémio não foi pago porque as casas do lixo ficaram fechadas com a pandemia, tendo a administração decidido com a comissão de condóminos que não haveria lugar ao pagamento do prémio; não há gente para trabalhar em biscates, se fossem a passar factura cobravam €300,00+Iva e o condomínio apenas pagou cerca de €100,00; o extrato de fls. 40 é de 30.12.2022, é o valor existente em Banco antes da passagem para o fundo de reserva, fazem em Janeiro com data valor de Dezembro, há pessoas que apenas pagam a 31.12 e se for de outro Banco demora a ir para a conta, por isso demoram alguns dias a transferir, quem movimenta a conta são duas pessoas externas à administração; o contrato de limpeza foi alterado em 01.08.2010; este contrato foi herdado pela Demandada, não foi esta que o celebrou, disseram-lhe em 2011, quando lhe passaram a pasta, que não estava incluída a limpeza das garagens, baixou o valor da remuneração da empresa das limpezas; relativamente ao alojamento local, não há AL, não sabia do anúncio nem os Demandantes alguma vez o contactaram a propósito desta questão; a inundação ocorreu nos dias 01 e 07 de Janeiro numa casa do lixo, onde a água entrava a jorro pela máquina que faz extracção de cheiros (exibiu vídeo da ocorrência); os arrumos são no mesmo piso da casa do lixo, tentaram averiguar a origem, chamaram as “[ORG-7]” e a “EDP”, fizeram tudo para perceber de onde vinha a água, foi nos dias em que choveu torrencialmente; não foi acionado o seguro; cruzou-se com o Demandante [PES-1] na garagem e explicou o que estava a ser feito (Demandante confirma); a transferência de €87,63 que consta do relatório de contas de 2023 em nome de “[PES-4]” reporta-se a um crédito da “[ORG-8]” àquela condómina; a transferência de €90,00 para [PES-3]” diz respeito ao pagamento a este senhor que foi chamado para desmontar o extrator de cheiros por onde entrava a água da inundação, existe um documento particular feito por esse trabalhador; a transferência de €86,72 para [PES-5], representante legal da Demandada, refere-se ao reembolso da despesa que suportou para obtenção do projeto de água e saneamento junto da [ORG-6], na sequência da inundação, que pagou com o seu cartão bancário pessoal, uma vez que o Condomínio não tem cartão de débito; a acta de 2023 foi entregue tardiamente porque houve substituição do quadro de pessoal na empresa ora Demandada, sendo certo que os Demandantes estiveram presentes na assembleia.
- [PES-9], testemunha arrolada pela Demandada, produtor audiovisual, declarou que é membro da comissão de acompanhamento do Condomínio em causa, a qual serve de ponte entre os condóminos e a administração; a sua mulher é a proprietária da fracção “BP”, sendo ele que a representa; no geral, sempre tiveram boa relação com a aqui Demandada; o Demandante [PES-1] arrastou outros condóminos a este ponto, parece mais uma questão pessoal; antes da pandemia reuniam uma ou duas vezes por ano com a Demandada; eram três os membros da comissão de acompanhamento: a testemunha, o [PES-10] e o [PES-6]; na assembleia do primeiro trimestre de 2023 pediu para não ficar na comissão mas teve de continuar porque não havia mais ninguém; o prédio precisa de grandes intervenções; foram desfalcados €9.000,00 pela empresa que administrava o condomínio antes da Demandada; vive no prédio desde 2010; os trocos que a Demandada pagou ou não pagou são bagatelas, há sim grandes situações para resolver para o futuro, designadamente a questão estrutural do prédio que está a ser construído ao lado e a provocar danos ao imóvel em causa; esteve presente na assembleia de Setembro de 2023, na qual foram apresentadas as questões que os Demandantes trouxeram aqui, tendo ficado decidido que numa assembleia posterior decidiriam se a Demandada ficaria ou não; votou contra; no final de Janeiro de 2024, houve uma assembleia na qual foi decidida a continuidade da “[ORG-9]”; na assembleia de Setembro de 2023, a testemunha e alguns condóminos apelaram ao bom senso; os Demandantes não convocaram qualquer assembleia para Janeiro, a que houve em Janeiro de 2024 foi convocada pela administração; nunca foi contactado pelos Demandantes; nunca discutiu com eles as questões que aqui trazem; o administrador deu várias explicações na assembleia de 2024, assuntos que nunca foram levados às assembleias anteriores pelos Demandantes; quanto à questão da apropriação de dinheiros indevidos, não foi abordada a diferença de valores na assembleia, não foram questionados sobre o valor diferencial, a administração sempre esclareceu muito bem qual é a diferença que às vezes há; nunca lhe disseram pelos corredores que a Demandada estava a meter dinheiro ao bolso; a obra da mobilidade elétrica foi realizada em 2022, a meio do ano; nos dois anos anteriores, a testemunha e outros questionaram a assembleia sobre o que iam fazer quando houvesse mais carros elétricos; a certa altura, começaram a haver condóminos a fazer a sua própria ligação direta à sua habitação; era preciso dotar o prédio com capacidade suficiente; havia a possibilidade de instalar quadros elétricos para ter vários carros ligados ao mesmo tempo; houve pressão por parte do condómino [PES-6], que também fazia parte da comissão de condóminos, que queria que tudo fosse resolvido o quanto antes; havia já dois condóminos que tinham ligação direta à sua habitação; na Acta de 2020 falou-se deste assunto pela primeira vez; o valor da obra nunca foi cobrado aos condóminos; cada condómino paga a instalação da ligação ao quadro elétrico; na assembleia de 07.03.2023 foi deliberado que se votassem as contas com a ressalva de que numa próxima assembleia geral se deliberasse a repartição de custos; o ponto 7 “Deliberação sobre as regras de utilização do equipamento de carregamento de veículos elétricos” nem chegou a ser discutido; a única preocupação dos condóminos é pagarem o que lhes respeita, nunca houve um condómino que apresentasse uma solução alternativa; a segurança do prédio, a valorização do mesmo, faz parte do acervo do prédio; esta obra foi pensada em conjunto pela comissão e pela administração em prol do condomínio; têm sempre o acompanhamento de pessoas especializadas, qualificadas, para as obras; não lhes pareceu que o valor de cerca de €6.000,00 para a obra em causa fosse um valor elevado; não se lembra quanto tempo demoraram a adjudicar a obra; já há dois ou três anos que se vinha a falar da questão da mobilidade, da necessidade dos carregadores, foi efetuado um estudo e pedido um orçamento; na assembleia de 2020 decidiram por unanimidade não instalar pontos de carregamento partilhados, só depois é que surgiram carros elétricos; nunca nenhum condómino questionou a obra da mobilidade; relativamente à convocatória para as assembleias, nunca qualquer condómino levantou problemas; foi sempre convocado por carta simples, nunca foi com aviso de recepção, nunca foi prática a utilização de carta registada com aviso de recepção; foi dos mais afetados com as inundações, tocaram-lhe à campainha a dizer que as garagens estavam cheias de água, retirou as viaturas, a água estava a entrar violentamente para a casa do lixo, entrou em contacto com a Demandada que rapidamente se deslocou ao local, teve sempre todo o apoio por parte da administração, teve ajuda da empresa de limpeza para retirar a água, tiveram que consultar plantas, falar com engenheiros para tentar saber de onde vinha a água; todos os afetados foram avisados da inundação, houve diligência e comunicação por parte da administração; é capaz de já ter havido alojamento local no prédio mas nunca tal foi questionado à testemunha e nunca falou com o administrador sobre isto; nunca viu nada publicitado, não há placa no prédio a informar; antes de cada assembleia ordinária, a Demandada disponibiliza à comissão toda a documentação do ano transato, não tem por hábito consultar a documentação, tem por base a confiança; para assegurar a continuidade do zelador [PES-2] foi proposto que houvesse uma compensação e provavelmente foi esse valor que não está no recibo de vencimento; quem faz a limpeza das garagens é o senhor Firmino, não sabe se está ou não contratualizado com a empresa de limpeza, quando foi para o prédio nem se fazia a lavagem das garagens.
- [PES-11], testemunha arrolada pelos Demandantes, delegado comercial, condómino da fracção “AU”, declarou que se fez representar pelo Demandante [PES-1] na assembleia de 07.03.2023; na de 04.02.2020 não esteve presente; teve um aumento de 9% nas suas quotas, pensa que é da mobilidade, mas não analisou as rubricas do orçamento; não contactou com a comissão de acompanhamento, nunca se queixou à comissão que a obra não foi aprovada; não quer tecer comentários sobre a administração; não faz ideia se recebeu a acta da assembleia de Março de 2023 e também não sabe se recebe as actas; nunca fez a pesquisa da documentação da administração; também se fez representar na assembleia de Setembro de 2023, disseram-lhe que ficou em acta que a Demandada não seria reconduzida.
Não foi provado que:
I. A obra suprarreferida sob D) tinha carácter de urgente;
II. A mesma não assegura direitos igualitários a todos os moradores;
III. O relatório de contas de 2022 apresenta uma despesa em honorários de portaria no valor de €30.403,59, mas no arquivo de documentação referente ao condomínio, a despesa em honorários de portaria apresenta um total de €29.574,55, apresentando assim uma diferença de €829,04 em prejuízo do condomínio;
IV. A plataforma Vrbo de alojamento local publicita, desde 2022, um apartamento do presente condomínio com disponibilidade de alojamento local (número de registo: [Nº Identificador-1]/AL; número de propriedade: [Nº Identificador-2]);
V. No ano de 2020, por recompensa do trabalho extraordinário realizado pelo porteiro [PES-2] foi-lhe entregue o valor deliberado pela assembleia;
VI. O extrato do fundo de reserva de 02.01.2023 a 31.01.2023 apresenta um valor de €61.732,49;
VII. O serviço de limpeza das garagens já não era executado pela [ORG-10]” quando em 2011 a Demandada assumiu a gestão do condomínio;
VIII. Na revisão do contrato com aquela empresa, foi retirada aquela tarefa de lavagens anuais das garagens.
Motivação da matéria de facto não provada:
Por falta de mobilização probatória credível que atestasse a veracidade dos factos.
IV - O DIREITO
Nem sempre o administrador corresponde às expectativas dos condóminos. A sua actuação pode desagradar-lhes ou até ser prejudicial aos seus interesses. Quando isso acontece, a solução pode passar pela exoneração, ou seja, a destituição do administrador. Nesse caso, o procedimento é, de certa forma, semelhante ao que leva à sua designação. Primeiro, é necessário convocar a assembleia de condóminos. A intenção de exoneração do administrador deve constar da ordem de trabalhos da reunião. Esta pode ser convocada por um grupo de condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor investido no edifício. Depois, bastará votar favoravelmente a proposta de exoneração e registar o resultado na Acta. Se não for possível reunir um número de condóminos suficiente para a convocatória, é possível requerer ao Tribunal que o faça. Se ficar demonstrado que o Administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções, o próprio Tribunal poderá decretar a exoneração e, em certas circunstâncias, obrigá-lo a indemnizar o Condomínio. Neste caso, qualquer condómino, isoladamente, tem legitimidade para propor a acção.
O Administrador quando é eleito, é-o por um determinado período de tempo.
Apenas poderá ser exonerado legalmente, antes do período decorrido para o qual foi eleito, quando não cumpra as suas funções, as quais constam das diversas alíneas do artigo 1436.º do Código Civil, como segue:
“São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas,
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
k) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativa ao condomínio;
l) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.”
Porém, para que o Condomínio possa obter a exoneração do Administrador é necessário que seja provado que o Administrador praticou as irregularidades de que é acusado, sob pena deste, sendo exonerado sem justa causa e quando o cargo é remunerado, poder exigir uma indemnização pelos danos causados, aplicando-se analogicamente o artigo 1172.º do Código Civil.
A atribuição da indemnização faz sentido uma vez que a actividade administrativa de um Condomínio pode implicar actividades profissionais complexas, com disposição de meios e despesas relevantes, não sendo, pois, justo negar o ressarcimento dos danos quando a exoneração não seja legitima e antes do decurso do prazo para o qual o Administrador foi eleito.
A exoneração da Administração do Condomínio é matéria que vem prevista no artigo 1435.º do Código Civil, o qual refere que:
1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4- O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5- O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Decorre deste regime que o Administrador pode ser exonerado, mas a sua exoneração, como já se referiu, deve ser fundamentada, ou porque praticou irregularidades, ou porque a sua função de Administrador não foi desempenhada com a diligência com que deveria sê-lo. Mas mais do que isso, é necessário que tenha existido dolo, ou pelo menos, negligência, no desempenho do seu cargo, enquanto representante das partes comuns do prédio.
É importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do Administrador, para os efeitos do n.º 3 do artigo 1435.º do Código Civil.
Assim, terá justa causa para promover a exoneração a Assembleia do Condomínio em que o Administrador violar as obrigações que tem enquanto Administrador, nomeadamente, não convocando a assembleia ordinária ou, até mesmo, extraordinária, não apresentando as contas, não pagando determinadas despesas essenciais, apropriando-se de valores e importâncias provenientes das quotas pagas pelos condóminos, não cumprindo as ordens da Assembleia de Condóminos, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.
Ocorrendo uma situação de quebra de relação de confiança, verifica-se justa causa.
Aqui chegados, debrucemo-nos sobre o caso dos autos.
A Demandada exerce as funções de administradora do condomínio em apreço desde o ano de 2011.
Os Demandantes apontam como fundamentos para a exoneração da Administração do Condomínio a cargo da Demandada os seguintes:
A convocatória para as assembleias de condóminos não é feita por carta registada com aviso de recepção como prevê o Regulamento do Condomínio
Efetivamente, ao passo que a lei (art.º 1432º do C.C.) prevê o envio da convocatória por carta registada (sem mais), ou aviso convocatório assinado pelos condóminos, ou mesmo por email se o condómino assim o pretender, o Regulamento do Condomínio em apreço prevê o recurso ao aviso de recepção.
É certo que a administração, ora Demandada, tem-se limitado a expedir as convocatórias por carta com registo simples, e fá-lo desde sempre, tal como fazia a sua antecessora, sendo esta a prática que sempre foi aceite no condomínio, sem qualquer objeção por parte dos condóminos (o próprio Demandante [PES-1] não tem conhecimento de alguma vez algum condómino se ter queixado de não ter sido devidamente convocado), pelo que, virem agora os Demandantes invocá-la como um dos fundamentos para exoneração da administração, parece-nos enquadrar uma situação típica de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.
Ademais, será que tal irregularidade prejudica de alguma forma o condomínio ou os condóminos?
A resposta só pode ser negativa. Bem pelo contrário, representa uma diminuição de custos para todos.
Recomenda-se a alteração do Regulamento em conformidade.
A assembleia geral ordinária de 2023 foi convocada para o dia 07 de Março de 2023, entrando em incumprimento com o disposto no Regulamento Interno do Condomínio, onde se define que a assembleia geral ordinária deve ocorrer durante o mês de Janeiro;
Não é a primeira vez que no condomínio em apreço a assembleia geral ordinária não é realizada no mês de janeiro (já o havia sido em outros anos, nos meses de fevereiro e março).
E não obstante esteja previsto na lei (art.º 1431º, n.º 1, do C.C.) que a assembleia se reúna na primeira quinzena de Janeiro, o n.º 4 admite que a mesma se possa realizar, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.
É certo que, no caso, o Regulamento não prevê essa possibilidade nem consta que tenha havido qualquer deliberação nesse sentido.
Ainda assim, facto é que não está prevista qualquer sanção caso a assembleia ordinária não se realize em janeiro.
E sendo uma das funções do administrador convocar a assembleia de condóminos (art.º 1436º, alínea a), do C.C.), a mesma foi, ainda que com algum atraso, efetivamente cumprida, pela Demandada, sendo que nada aponta para que tal irregularidade tenha de alguma forma prejudicado o condomínio ou os condóminos.
Recomenda-se a alteração do Regulamento em conformidade com a ratio legis do actual n.º 4 do art.º 1431º do C.C.
A administração realizou uma obra não urgente no valor de €6.734,25, sem apresentar três orçamentos diferentes e sem qualquer aprovação em assembleia
A este propósito apurou-se que na assembleia de 04.02.2020, no ponto 5 - “Discussão e deliberação sobre as orientações a seguir referentes à instalação de pontos de carregamento de veículos elétricos”, foi deliberado por unanimidade não pretender instalar pontos de carregamento partilhados, podendo cada condómino instalar o seu, obedecendo à legislação em vigor.
Ora, ainda assim, a administração, em comunhão de esforços com a comissão de condóminos, e perante as necessidades de alguns condóminos que começaram a fazer as suas próprias ligações à respectiva habitação para carregarem os seus veículos elétricos, entendeu por bem, após parecer de profissionais qualificados, proceder à instalação nas garagens -2 e -3 de quadros de alimentação a veículos elétricos, equipamento adequado para o carregamento de vários carros em simultâneo, limitado à potência do edifício, até porque as ligações individuais poderiam interferir com a segurança do mesmo.
Desconhecemos quando foi adjudicada a obra em questão, com o custo de €6.734,25, se antes ou depois da entrada em vigor da Lei n.º 08/2022, de 10 de janeiro (10.04.2022) e que passou a prever a obrigatoriedade de apresentação de três orçamentos.
Certo é que, independentemente da qualificação da obra como inovação ou não, não foi levada a assembleia de condóminos qualquer orçamento para prévia aprovação e não nos parece que se tratasse de uma obra urgente, até porque, se actualmente apenas cinco veículos fazem ali o carregamento elétrico, em 2022 menos seriam, pelo que não estamos em crer que estivesse em causa a segurança do prédio.
Donde, não andou bem a administração ao avançar com a obra recorrendo para tal ao fundo de maneio do condomínio sem prévia autorização da administração, vindo então a inserir a respectiva despesa no relatório de contas de 2022, o qual não foi aprovado pelos condóminos, diga-se, não porque se tenham insurgido contra a obra mas porque não estava definida ainda a repartição dos custos da obra pelos condóminos, matéria que relegaram para ulterior assembleia extraordinária a agendar.
Foi então deliberado “que se votem as contas apresentadas com a ressalva que em próxima assembleia geral extraordinária se delibere acerca da repartição dos custos da mobilidade elétrica.”
Ainda que a administração não tenha agido como devia nesta situação, tal obra não deixa de constituir uma mais valia para o edifício, valorizando-o, para mais atento a forte expansão da mobilidade elétrica, sendo certo que os Demandantes não demonstraram que o valor pago pela obra fosse excessivo e que era possível realizá-la por um valor inferior, nem tão pouco que algum condómino tivesse apresentado uma solução alternativa.
Ademais, pelo que percebemos, o que estará previsto é que o valor da obra seja imputado apenas aos condóminos utilizadores, que contribuirão com uma percentagem de capital, que para já ainda não foi cobrada, aguardando decisão da assembleia nesse sentido, e que vai abatendo ao valor que o condomínio dispôs.
Face ao exposto, entendemos que tal irregularidade não reveste um carácter suficientemente gravoso que legitime a exoneração da administração.
A acta da assembleia geral de 07 de março de 2023 não havia sido ainda entregue a 23.06.2023 (data de entrada da presente acção)
De todas as reuniões de condomínio deve sair uma acta da reunião, que consiste num documento que registe o que se passou na Assembleia de Condóminos.
A função típica da Acta, na ausência de norma em contrário, é apenas a de informar da existência da deliberação (documento ad probationem actus, formalidade necessária para a prova do acto), não se assumindo como elemento constitutivo da mesma (documento ad substantiam, formalidade necessária para a validade do acto), por conseguinte, como pressuposto da respectiva validade, mas antes como requisito de eficácia da deliberação.
É claro que mesmo os condóminos presentes devem ter conhecimento da acta até para conferir se o que foi escrito corresponde ao que efetivamente foi deliberado.
A acta deve ser redigida no livro utilizado para o efeito e deve ser colocada a seguir à última acta da reunião de condomínio que foi elaborada.
A lei não é clara quanto ao momento da redacção da acta assim como da sua aprovação e assinatura. Contudo, aconselha-se que seja no fim da reunião, de forma a evitar dificuldades. No entanto, pelo que nos apercebemos da prática geral dos condomínios, a sua redacção não é imediata dado o tempo escasso e a confusão que normalmente se gera em torno de uma assembleia de condóminos que não propícia à elaboração de tal com a devida atenção.
Como o administrador tem de comunicar aos condóminos ausentes as deliberações tomadas no prazo de 30 dias, é de bom senso que ele tenha a acta elaborada e assinada antes do fim desse prazo, sendo certo que os aqui Demandantes, como se disse, sempre estiveram presentes nas Assembleias ou nelas se fizeram representar. Ainda assim, a lei não impõe qualquer cominação no caso de incumprimento pela Administração daquele prazo. E tal delonga não impede que os condóminos impugnem as deliberações se assim o pretenderem já que a contagem do prazo para o efeito é feita desde a data da realização das Assembleias.
No caso, a referida acta, alegadamente terá sido entregue tardiamente em virtude da substituição do quadro de pessoal na empresa.
A Demandada recusou a marcação de uma assembleia extraordinária solicitada pelos Demandantes
A tal não é obrigado o administrador, podendo os condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido convocar uma assembleia. (cfr. n.º 2 do art.º 1431º do C.C.)
A Demandada recusou prestar informação a alguns dos Demandantes acerca das moradas dos demais condóminos
E bem fez! A administração de um condomínio não pode facultar dados dos condóminos a terceiros, sem a sua prévia autorização. Esta regra advém da aplicação do Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD).
A lavagem das garagens não foi realizada no ano de 2022
É dúbio se o aditamento ao contrato do condomínio com a empresa de limpeza [ORG-3], datado de 01.08.2010, ainda antes de a ora demandada ter sido eleita como administradora do condomínio, contempla ou não a lavagem dos pavimentos das garagens.
É que, nesse aditamento, ao ser feita referência à Cláusula 1ª, ponto 1.1, dá a ideia de que simplesmente se pretendeu dar nova redacção a este ponto, permanecendo o ponto 1.2 que respeita às duas lavagens anuais dos pisos das garagens. Tanto é que no que toca à Cláusula 4ª, é feita menção aos pontos 4.1 e 4.3, donde se depreende que o ponto 4.2 se mantém.
Os pontos 1.2 e 4.2 reportam-se à periodicidade da lavagem das garagens e respectivo preço que é fixado à parte do preço dos demais serviços de limpeza.
De acordo com a interpretação da Demandada, tal contrato aditado não contempla a lavagem das garagens.
Desconhecemos se a mesma tem sido feita e por quem, sendo que os Demandantes apenas se queixam do ano de 2022, tão pouco dispomos de elementos que nos permitam aferir se a limpeza das garagens, não tendo sido feita, foi paga.
Prosseguindo,
Não se apurou que tivesse havido qualquer omissão de comunicação, desleixo ou negligência da parte da Demandada no tratamento do problema das inundações ocorridas em janeiro de 2023.
Quanto às demais questões suscitadas pelos Demandantes, tudo foi esclarecido pela Demandada, quer no âmbito dos presentes autos, quer na assembleia de condóminos realizada a 30.01.2024, a saber:
a bonificação de um salário mensal a atribuir ao porteiro [PES-2], conforme deliberação aprovada em assembleia de condóminos de 04.02.2020 pelo reconhecimento do seu trabalho na retirada dos lixos para o exterior e manutenção e asseio das casas do lixo, não se veio a concretizar por decisão da administração e da comissão, dado que, com a pandemia, as casas do lixo ficaram fechadas, daí a inexistência do competente recibo.
alguns pagamentos efectuados na categoria de manutenção do prédio não possuem qualquer tipo de factura do trabalho realizado (isto no que toca à mão-de-obra), tendo o representante da Demandada esclarecido que não há gente para trabalhar em biscates e se fossem a passar facturas cobrariam mais do triplo. Não existem facturas do trabalho de assentamento da tijoleira grés que estavam soltas incluindo a betumação das juntas no pavimento do corredor para as entradas das habitações 8º Andar e colocação e de um painel “faia” no teto da entrada principal do “Edifício Camélia”, bem como do trabalho de reparação e colocação de tijoleiras no pavimento do corredor para as habitações no 4º Piso (existem apenas orçamentos e facturas dos materiais). Embora possamos estar aqui perante um ilícito fiscal, existe documentação no condomínio que atesta a existência destas obras de pouca monta (€118,00+€119,47), refletidas no relatório de contas, que não carecem de uma prévia autorização da assembleia.
no dia 02.02.2023, foi efectuada uma transferência de €90,00 para uma pessoa singular ([PES-3]) para pagamento do serviço de desmontagem do extrator de cheiros por onde entrava a água nas inundações ocorridas em Janeiro de 2023 – cfr. folha de obra a fls. 278, sendo certo que se tratou de uma intervenção urgente e de valor reduzido, a não carecer de prévia autorização da assembleia;
no dia 03.03.2023, foi feita uma transferência no valor de €87,63 tendo como destinatário “[PES-4]”, tratando-se de um crédito da Seguradora “[ORG-8]” a pagar a esta condómina;
no dia 08.02.2023, foi efectuada uma transferência para o Senhor [PES-5] (nome do representante legal da Demandada) no valor de €86,72, a qual se refere ao reembolso da despesa que o mesmo suportou para obtenção do projeto de água e saneamento junto da Câmara Municipal de [...], na sequência da inundação ocorrida no edifício – cfr. factura a fls. 295, despesa que terá pago com o seu cartão bancário pessoal, uma vez que o condomínio não tem cartão de débito.
Posto isto,
Da matéria exposta resulta que embora a Demandada tenha cometido algumas irregularidades procedimentais no exercício da administração do condomínio em apreço, as irregularidades apontadas e dadas como provadas não nos parecem bastante para a exoneração da Administração.
De facto, não se demonstrou que tais irregularidades decorressem de uma conduta negligente e muito menos dolosa da Demandada no exercício da administração do condomínio, nem que tivessem de alguma forma prejudicado o condomínio.
Ademais, os Demandantes sempre tiveram oportunidade de impugnar as deliberações da assembleia eventualmente contrárias à lei ou ao Regulamento do Condomínio.
Donde, improcede a presente acção.
V- DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção, e, por consequência, absolvo do pedido a Demandada [ORG-9], Lda.”.
Custas totais pelos Demandantes, os quais deverão efectuar o pagamento das mesmas, no montante de €70,00 (setenta euros), no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente Sentença, sob pena de incorrerem numa penalização de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso, não podendo exceder a quantia de €140,00, nos termos do n.º 4 do art. 3º da Portaria 342/2019, de 01 de Outubro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 15 de maio de 2024
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)