A Administração do A, melhor identificada a fls. 3, propôs a presente acção declarativa, enquadrada no artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B, com os demais sinais nos autos, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 1.349,17 €, acrescida de juros moratórios até ao integral pagamento, bem como das contribuições vincendas na pendência da presente acção.
Alegou, para tanto e em síntese, que a demandada é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “7-P-5”, correspondente à loja 110, sita no C, a que corresponde uma permilagem de 0,55, e que, não obstante as suas obrigações legais, a demandada não pagou as contribuições para as despesas comuns do condomínio correspondentes aos períodos de Julho a Dezembro de 2000, de Janeiro a Dezembro de 2001, de Janeiro a Dezembro de 2002, de Janeiro a Dezembro de 2003, de Janeiro a Dezembro de 2004, de Janeiro a Dezembro de 2005, de Janeiro a Dezembro de 2006, de Janeiro a Dezembro de 2007 e de Janeiro a Dezembro de 2008, bem como o fundo comum de reserva respeitante a cada um dos anos acima aludidos, com excepção de 2008, e ainda uma quotização extraordinária aprovada em 2003, tudo no montante do pedido por si formulado, apesar de ter sido interpelado para o fazer.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou onze documentos.
Regularmente citada (cfr. fls. 56), a demandada apresentou contestação, alegando em suma que, em 27/03/2000, prometeu vender a sua fracção autónoma à D e que esta prometeu comprar-lha, tendo assumido o pagamento das despesas condominiais vincendas; que em 12/05/2000 outorgou a favor desta uma procuração irrevogável para proceder à respectiva venda, pelo que pugna pela sua absolvição do pedido.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que a demandante, faltando injustificadamente à mesma, afastou tacitamente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, em conjugação, no caso da competência territorial, com o disposto no artigo 774º do Código Civil).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. O A foi constituído em propriedade horizontal por escritura, lavrada no 6º Cartório Notarial do Porto, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial sob o nº x (fls. x, do Livro B-x);
2. A demandada é proprietária da fracção autónoma designada por “7-P-5”, correspondente à loja 110, sita na parte do edifício denominada “C”, a que corresponde, no título constitutivo da propriedade horizontal, a permilagem de 0,55;
3. A demandada não pagou as respectivas contribuições para as despesas comuns referentes aos períodos de tempo compreendidos entre Julho e Dezembro de 2000, Janeiro e Dezembro de 2001, Janeiro e Dezembro de 2002, Janeiro e Dezembro de 2003, Janeiro e Dezembro de 2004, Janeiro e Dezembro de 2005, Janeiro e Dezembro de 2006, Janeiro e Dezembro de 2007 e Janeiro e Dezembro de 2008, nem o fundo comum de reserva respeitante a cada um dos anos acima aludidos, com excepção de 2008, nem ainda uma quotização extraordinária aprovada em 15/10/2003;
4. Os montantes das contribuições da demandada em dívida resultam dos orçamentos aprovados, respectivamente, em assembleia de condóminos de 11/07/2000, 19/01/2001, 25/01/2002, 24/01/2003, 28/01/2004 e 11/02/2005 (sendo este aplicado nos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008, face à falta de quórum constitutivo da assembleia de condóminos nos três últimos anos);
5. A demandada foi interpelada pela demandante, por carta simples, para pagar as quantias em dívida, não tendo, contudo, logrado receber as mesmas até ao presente;
6. Em 27/03/2000, a demandada celebrou com D um contrato promessa de compra e venda relativo à sua fracção autónoma acima identificada, com tradição da coisa, mediante o qual esta assumiu a obrigação de pagamento das despesas condominiais;
7. E em 12/05/2000, a demandada constituiu a referida promitente compradora como sua procuradora, mediante procuração irrevogável, concedendo-lhe poderes para vender em seu nome e representação a sua fracção autónoma, podendo fazer negócio consigo mesma;
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos n.os 1 a 5 resultam do acordo das partes, dado que a demandada não pôs em causa a veracidade dos mesmos, argumentando apenas não lhe competir o pagamento da quantia peticionada, tendo também o apoio dos documentos juntos pela demandante e que não foram impugnados.
Os factos 6 e 7 derivam dos documentos apresentados pela demandada, cujo valor probatório não foi validamente atacado pela demandante, dado que não pode alegar desconhecimento dos mesmos.
DO DIREITO:
O artigo 1424º, nº 1 do Código Civil faz recair sobre os condóminos a obrigação de contribuir, proporcionalmente ao valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
No caso dos autos, a demandada, apesar de constituída na obrigação, enquanto condómina, de pagar a sua quota-parte das despesas orçamentadas e fundo comum de reserva, na sequência da sua aprovação pela assembleia de condóminos, faltou ao pagamento da mesma nos anos de 2000 (2º semestre) a 2008, acumulando uma dívida de 1.349,17 €.
Ora, a administradora do condomínio tem o dever funcional de proceder à cobrança das contribuições dos condóminos para as despesas comuns e legitimidade processual própria para o fazer judicialmente (cfr. artigos 1436º e) e 1437º, nº 1 do Código Civil).
Por outro lado, os artigos 804º, 805º, nº 1 e 806º, n.os 1 e 2 (1ª parte) do Código Civil determinam que o devedor incorre no pagamento de juros moratórios, à taxa legal, quando não cumpra pontualmente a sua obrigação.
Porém, pese embora ter alegado e provado que interpelou a demandada, a demandante não precisou essas datas. Além disso, a demandante também não alegou que as obrigações em causa tivessem prazo certo.
Deste modo, a demandada terá que ser condenada no pagamento das contribuições por si em dívida e dos respectivos juros moratórios, sendo estes computados desde a data de vencimento de cada uma das parcelas do seu débito até ao efectivo e integral pagamento.
De facto, pese embora o artigo 310º g) do Código Civil apontar no sentido da prescrição das contribuições respeitantes aos anos de 2000 a 2003, esta só poderia ser atendida se tivesse sido invocada pela demandada (cfr. artigo 303º do Código Civil), sendo certo que tal não aconteceu.
Por seu turno, o silêncio da demandada a esse respeito, após a citação, fez caducar também o direito que porventura lhe assistisse de impugnar as deliberações que aprovaram os orçamentos e as contas do condomínio, na hipótese das mesmas enfermarem de invalidade e das respectivas actas não lhe terem sido enviadas (cfr. artigo 1433º do Código Civil), pelo que as quantias peticionadas são devidas à demandante.
Finalmente, atento o disposto no artigo 472º do Código de Processo Civil, bem como o carácter periódico das contribuições para o condomínio, vai a demandada condenada nas prestações vencidas desde a propositura da presente acção até ao presente, compreendendo os quatro trimestres de 2009, em montante a liquidar em execução de sentença, dada a falta de elementos para determinar o valor das respectivas contribuições.
A solução jurídica acima apontada não é beliscada pelo facto da demandada ter celebrado contrato promessa de compra e venda, com tradição da coisa, com terceiro e de este ter assumido a obrigação de pagamento das despesas condominiais. Com efeito, o contrato promessa não tem efeito translativo, salvo se lhe tivesse sido atribuída eficácia real (cfr. artigo 413º do Código Civil). Aliás, a demandada não fez prova da realização do contrato prometido, o qual é um negócio formal (cfr. artigo 875º do Código Civil), a provar por documento (cfr. artigo 364º, nº 1 do Código Civil). E, por outro lado, a demandante não é parte nesse contrato, pelo que as suas disposições não lhe são oponíveis (cfr. artigo 406º, nº 2 do Código Civil).
Obviamente, por efeito do contrato promessa acima aludido, a demandada poderá ter direito de regresso sobre a promitente-compradora, em relação às quantias que pagar a título de contribuições para as despesas condominiais, mas essa é questão que não nos cumpre apreciar nestes autos.
Na verdade, sendo ainda condómina, a demandada terá que responder perante a administração do condomínio pelas contribuições para as despesas comuns validamente aprovadas pela assembleia de condóminos e entretanto vencidas.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção procedente e provada e, consequentemente, condeno a demandada a pagar à demandante a quantia de 1.349,17 € (mil trezentos e e quarenta e nove euros e dezassete cêntimos), acrescida dos juros moratórios, à taxa legal, vencidos desde a citação até ao efectivo e integral pagamento, bem como das contribuições vencidas desde a propositura da acção até ao presente, em montante a liquidar em execução de sentença.
Custas pela demandada (artigo 446º, nº 1 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 23 de Dezembro de 2009
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)