Processo n.º x
RELATÓRIO:
A demandante, A, identificada a fls.1, intentou uma acção declarativa de condenação contra os demandados, B e C, melhor identificado a fls.1, nos termos da alínea c) do n.º1 do art.9 da Lei n.º78/2001 de 13/07.
Para tanto alega, em síntese, ser a administradora do condomínio do D, constituído em propriedade horizontal, no qual os demandados são os proprietários da fracção autónoma identificada pela letra I, sita no x, 1º piso. Concluiu pedindo a condenação no pagamento de quotas de condomínio em atraso na quantia de 1493,23€, referentes a Janeiro de 2009 a Junho 2011; nos respectivos juros vincendos, a taxa legal; despesas inerentes a ação. Juntou 6 documentos.
Os demandados foram regularmente citados, tendo apresentado contestação atempadamente. Impugnando os factos e alegando a ininteligibilidade do pedido em razão dos valores, a omissão de despesas com a acção, a invalidade da deliberação referente a despesas extraordinárias e a falta de legitimidade passiva da demandada. Concluindo pela improcedência da ação.
Posteriormente, no dia anterior ao julgamento, os demandados alegaram uma questão prejudicial, alegando que instauraram no dia 25/11/2011 uma acção de impugnação das deliberações proferidas na assembleia de condomínio.
A demandante foi notificada, alegando ser uma manobra dilatória, pois decorreu cerca de 4 meses após a entrada do presente processo sem que entretanto tenham feito algo.
O Tribunal pronunciou-se conforme despacho fundamentado, a fls. 229 e 230.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem obtenção de acordo entre as partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções, questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art.26 da L.78/2001 de 13/07, firmando-se a necessidade das partes poderem ativamente participar nas decisões relativas aos diferendos que as opõe mas não foi possível obter consenso entre as partes. Nesta sessão ocorreu o aperfeiçoamento ao requerimento inicial, nos termos do n.º5 do art.º 4 da LJP na sequencia do qual resultou a redução do pedido inicial para a quantia total de 680,96€, referente a quotas entre Janeiro de 2009 a Dezembro de 2010, e as 4 quotas extraordinárias de 2009, e 2010, bem como a junção de mais dois documentos, conforme passou a constar da acta, de fls.239 a 242, o que implicou a diminuição do valor da ação para a quantia ora peticionada. A segunda sessão de julgamento não ocorreu por falta justificada do representante legal da demandada. Na 3ª sessão de julgamento, fez-se novamente apelo a possibilidade das partes contribuírem ativamente na resolução do diferendo, constatada a impossibilidade de consenso, passou-se a fase de produção de prova, como consta da ata de fls. 317 a 321, onde ocorreu a junção de novos documentos pelas partes. Na 4ª sessão continuou-se com a produção de prova.
I-FACTOS PROVADOS:
a)Que a demandante é a administradora do condomínio do D.
b)Que a demandante exerce ininterruptamente a referida função desde 2007.
c)Que os demandados são os proprietários da fracção autónoma identificada pela letra I.
d)Que os demandados possuem quotas de condomínio em atraso.
e)Que ocorreram obras nas caleiras do edifício.
f)Que a quotas extra foram identificadas na convocatória para a assembleia.
g)Que as quotas extra foram aprovadas em assembleia.
h)Que o orçamento que foi aprovado não foi o que consta da ata n.º4.
i)Que as quotas extra deliberadas, para consolidação dos orçamentos anuais, não foram incluídas nas convocatórias das assembleias.
j)Que os condóminos presentes e ausentes, das assembleias, recebem as atas das assembleias de condomínio.
l)Que no início das assembleias os condóminos assinam a lista de presença.
m)Que a administração conhece a qualidade em que intervém os presentes nas assembleias.
n)Que há inquilinos que participam nas assembleias em representação dos proprietários das frações.
o)Que o edifício tem regulamento de condomínio aprovado em assembleia.
p)Que os condóminos só tiveram acesso ao regulamento após reclamarem ao administrador.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção nas peças processuais, bem como na análise dos doze documentos juntos pelas partes, cujo teor dou por reproduzido.
Foi relevante o depoimento da testemunha, E, que explicou o funcionamento da demandada, bem como os procedimentos que adota para as convocatórias das assembleias, e nos envios das atas aos condóminos ausentes e presentes. Referiu as diligências efetuadas para cobrar as quotas em atraso. Em relação às quotas extra referem-se aos saldos negativos apurados dos anos anteriores, admite que não foram identificadas nas convocatórias enviadas mas aproveitavam a rubrica referente a aprovação do orçamento para aí esclarecerem e aprovarem as quotas. No que respeita a obras realizadas no edifício, foi devidamente identificada na convocatória, discutido e aprovado em assembleia. Esclarecendo que desde que trabalha para a demandada, setembro de 2009, nunca ocorreu qualquer impugnação de atas. Sabe que há inquilinos que vão as assembleias pois são eles que pagam as quotas, embora as convocatórias sejam expedidas para o proprietário, que por sua vez emite a procuração para o representarem.
A testemunha, F, não obstante ter processado judicialmente os demandados por questões pessoais, prestou o devido juramento e depôs com a devida isenção. Confirmou os procedimentos legais adotados pela demandada no exercício da função de administração, nomeadamente em relação a convocatória para as assembleias, no procedimento após o decurso desta e na lista de presenças. Em relação a condóminos devedores sabe que existem alguns, entre eles os demandados, fato que foi objeto de convocatória e posto a discussão nas assembleias, esclarecendo que não obstante se referir ao nome de um dos membros que compõe o casal sempre admitiu tratar-se de uma divida do casal, o que não levanta dúvidas aos outros condóminos. Tem conhecimento que algumas pessoas que participam e deliberam nas assembleias não são os proprietários das frações mas inquilinos, pois durante alguns anos também esteve nessa situação até que comprou a fração, e que estes nunca se fizeram passar por proprietários, o que é assim há bastantes anos e que o administrador do condomínio tem conhecimento disso. Quanto às quotas extras confirmou as declarações da testemunha E disse.
As testemunhas, G e H, confirmaram que são regularmente convocadas para as assembleias e recebem regularmente as atas, embora no inicio da constituição do condomínio não as tivessem recebido, o que motivou algumas queixas de condóminos, e foi aí que obtiveram o regulamento deste condomínio pois, ainda, não lhes fora facultado pelo administrador. Ambas explicaram as circunstancias em que tiveram conhecimento que há pessoas que vão regularmente as assembleias e votam mas que não são condóminas, isto porque com as atas não lhes é enviado toda a documentação, nomeadamente as cópias das procurações, se é que existem. A administração não é cuidadosa pois não verifica, no início das assembleias, tal fato, fazendo apenas passar a folha, lista de presenças, para todos assinarem, desconhecem se o administrador está a par dessa situação. Referiram-se a algumas irregularidades cometidas pelo administrador, com as quais não concordam, tendo inclusive reclamado, tal como sucedeu com o valor da quota extra para reparação da caleira.
II- DO DIREITO:
A relação material controvertida dos presentes autos circunscreve-se ao incumprimento de um dever dos condóminos, nos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, o pagamento de quotas de condomínio.
No caso em apreço está em questão as seguintes situações: ilegitimidade da demandada e as irregularidades constantes das atas das assembleias de condóminos e dos documentos que as instruem.
Suscitam os demandados a falta de legitimidade passiva da demandada; sendo esta uma exceção dilatória de conhecimento oficioso, nos termos da alínea e) do art.º 494 e 495º, ambos do C.P.C., cuja procedência impede o tribunal de conhecer do mérito da causa, pelo que cumpre apreciar.
O art.º 26 do C.P.C. determina o que se entende por legitimidade processual das partes, que do lado passivo resulta em ser considerado parte quem tenha interesse direto em contradizer.
A legitimidade processual não se confunde com a legitimidade substantiva, requisito da procedência do pedido, afere-se pelo pedido e causa de pedir, tal como o autor/demandado os apresenta, independentemente da prova dos factos que integra esta última, é parte legítima quando admitindo-se que existe a relação material controvertida, ele seja efetivamente seu titular, in AC. do STJ Proc. 04B2212 de 14/10/2004 e AC. do STJ Proc. 03B464 de 18/09/2003, constante da base de dados www.dgsi.pt, posição esta igualmente subscrita por este Julgado.
No caso em apreço verifica-se uma falsa questão, vejamos: foi aprovado em assembleia de condóminos intentar ações contra os condóminos devedores, identificaram-se as frações em causa, descriminando-se os valores em divida, procedimento que foi usado para todos os proprietários das frações, pese embora no caso sub judice apenas se identifique o demandado; ora isto não significa que a responsabilidade pela divida seja somente de um dos proprietários. Pelo registo do imóvel, documento junto a fls. 10 e 11, constata-se que a fração é um bem comum do casal, os demandados, estando em causa uma divida proveniente de um bem comum do casal, é da responsabilidade de ambos os membros do casal, nos termos do n.º1 alínea c) do art.º 1691 do C.C., por isso não restam dúvidas que a ação foi devidamente instaurada contra os demandados, sendo este um caso de litisconsórcio necessário passivo, n.º3 do art.º 28-A do C.P.C., não assistindo por este motivo qualquer razão aos demandados.
No que respeita ao não pagamento de quotas de condomínio os demandados não negam tal fato, contudo alegam existir irregularidades nas atas das assembleias que motivam o seu comportamento, vejamos se lhes assiste razão.
Está em causa as atas com os n.º 3, 5 e 6, referentes as assembleias realizadas respetivamente a 13/01/2009, 04/02/2010 e 11/01/2011, alegando que algumas pessoas que não são os titulares das frações mas sim os inquilinos, intervêm ativamente nas assembleias, deliberando sem para tal estarem mandatados, o que consubstancia uma exceção de direito material, que tem que ser provada, por quem a invoca, conforme determina o art.º342 do C.C.
No caso concreto a demandante provou ter conhecimento que as assembleias são frequentadas pelos condóminos titulares das frações, ou pelo menos por um dos membros do casal, caso seja um bem comum e, também, por alguns inquilinos. Por sua vez, estes representam o proprietário, titular da fração, para o que apresentam procuração, conforme documentos que juntou, de fls. 322 a 333. Pela análise destes, conjugado com a prova testemunhal, resulta que os documentos juntos, conferem efetivamente um mandato, isto é embora sejam os inquilinos que participam nas assembleias os efeitos reproduzem-se na esfera jurídica do titular inscrito, o proprietário da fração, uma vez que estes documentos expressamente atribuem poderes para participarem e deliberarem nas assembleias aí referidas, quer em primeira, quer em segunda convocatória.
Não compete ao administrador fiscalizar se as procurações, foram ou não devidamente emitidas pelo seu titular, que no caso concreto é uma pessoa coletiva, isto porque se por um lado a procuração consubstancia formalmente o mandato, a parte que a recebe e exibe pressupõe, com base no princípio da boa-fé (art.º 227º C.C.) que a entidade que a emite cumpriu com as devidas formalidades, nomeadamente que contem as assinaturas de quem efetivamente pode obrigar a sociedade, para além disso o próprio administrador ignorava aquela irregularidade, fato que os demandados não conseguiram contrariar. Para além disso, acrescente-se, é comumente aceite, como forma de agilização dos procedimentos, que seja o próprio administrador a enviar uma minuta da procuração aos titulares das frações, que normalmente não aparecem nas assembleias, como forma de viabilizar o quórum de reunião.
Em relação a eficácia das atas dispõe o art.º 2 do D.L. 268/94 de 25/10 que as deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos, como para terceiros titulares de direitos relativos as frações; só assim não sucede se tiver ocorrido impugnação das deliberações por violação da lei ou do regulamento de condomínio nos termos do art.º 1433 C.C. Assim, conclui-se que as atas das referidas assembleias são válidas, pois além dos titulares das frações estarem devidamente representados, não havia falta de quórum de funcionamento destas.
No que respeita a quotas, está em causa duas situações distintas, quotas ordinárias compostas por três rubricas, a quota propriamente dita, o seguro obrigatório e o fundo de reserva comum, e quotas extraordinárias.
No que respeita as primeiras foram anualmente aprovados os quantitativos e incluídas no orçamento anual, ora se os condóminos são convocados para as assembleias e posteriormente recebem as atas, significa que tem conhecimento que tem esta obrigação, não havendo aqui qualquer motivo para que não a cumpram, logo a quantia devida a este título é legalmente exigível.
Em relação as quotas extraordinárias estão em causa duas situações distintas, umas referem-se a quotas provenientes do condomínio apresentar em anos distintos saldos negativos e as outas a obras efetuadas nas partes comuns do edifício.
Pela analise das atas n.º 3 e 5, conjugando-as com a prova testemunhal, conclui-se que ocorreram deliberações em assembleia de condóminos, referentes a aprovação da quota extraordinária para fazer face ao saldo negativo, que não se inseriam nos assuntos em discussão naquela assembleia. Acerca disto dispõe o n.º 2 do art.º1434 C.C. que na convocatória deve ser mencionado a hora, dia e assuntos em deliberação, possuindo esta norma natureza imperativa, visa dar a conhecer aos condóminos os assuntos em discussão na assembleia, de modo a permitir a participação e a respetiva deliberação. Esta omissão consubstancia uma ilegalidade, que se traduz numa deliberação nula, uma vez que nas assembleias referidas não estiveram presentes a unanimidade dos condóminos, sendo esta a única situação em que é possível deliberar sobre um assunto que não foi incluído na convocatória, e desde que todos os condóminos assim o entendam fazer. Estando esta deliberação ferida de nulidade, os demandados, podem-na invocar a todo o tempo (art.º 286 do C.C.) tal como fizeram, pelo que a cobrança destas quotas não é legal.
No que se refere as obras efetuadas nas caleiras, foi um ponto devidamente incluído na convocatória, porém verifica-se que existe irregularidades entre o que foi aprovado e o que apareceu posteriormente na ata. Estando em causa um assunto que se refere as partes comuns, tal irregularidade consubstancia uma situação sujeita a anulabilidade, ora esta segue os trâmites do art.º 1433 do C.C., tendo prazo para ser arguida sob pena de a mesma se convalidar.
No caso concreto esta rubrica foi discutida e aprovada em duas assembleias distintas a n.º4 e 6, respetivamente realizadas em 30/05/2009 e 11/01/2011, nenhumas delas, até hoje, foi impugnada judicialmente, pelo que não basta agora a sua invocação, era também necessário preencher os restantes requisitos legais, nomeadamente ter ser arguida, pelos condóminos que não votaram ou que votaram contra, e no prazo de 60 dias, após a receção da ata, isto para os condóminos ausentes nas assembleias em causa, como era o caso dos demandados, motivo pelo qual improcede a exceção alegada.
DECISÃO:
Face ao exposto, julga-se a acção parcialmente procedente, por provada, e em consequência condenam-se os demandados a pagarem a demandante a quantia total 616,21€ na qual se inclui as quotas de condomínio em atraso entre Janeiro de 2009 a Dezembro de 2010 e a quota extraordinária referente as caleiras, acrescida dos juros que se vierem a vencer, a taxa legal, até efectivo e integral cumprimento.
CUSTAS:
Ficam a cargo dos demandados, por serem considerada parte vencida, devendo efectuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) a título de custas da sua responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento (art. 8º e 10º da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redacção dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Proceda-se ao reembolso da demandante, nos termos do art.9º da referida Portaria.
Funchal, 05 de Março de 2012
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador, n.º5 do art.138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)