Sentença de Julgado de Paz
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES e OBJECTO DO LITÍGIO
Condomínio do Prédio …, em Lisboa, como Demandante, veio propor a presente acção de condenação (enquadrada na alínea h) do nº 1 do artº 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho), contra E., com sede em Lisboa, aqui Demandada, ambos melhor identificados nos autos, pedindo a condenação desta no pagamento de € 3.248,10.
Alega, para tanto e em síntese, que a Demandada é responsável pela construção do prédio a que se refere o condomínio Demandante, prédio esse que tem sofrido problemas decorrentes de defeitos de construção dos maciços de betão das floreiras e escada de acesso à porta principal, que originaram assentamentos de terreno e rupturas na canalização do gás. Em 1996 ocorreu uma ruptura de gás e, nessa altura, a Demandada mandou efectuar obras de reparação. Contudo, não foi efectuada uma reparação profunda e definitiva e, por isso, em Setembro de 2003, as anomalias construtivas voltaram a verificar-se tendo ocorrido nova fuga de gás que obrigou ao corte de fornecimento durante cerca de um mês. De tudo foi dado conhecimento à Demandada e o administrador do Condomínio reuniu-se com o administrador da Demandada com vista a encontrar uma solução definitiva. Por se tratar da segurança do prédio o Condomínio mandou proceder à reparação da rede de gás tendo suportado um custo de € 6.496,21 dos quais a Demandada assumiu suportar 50%. Até à data, a Demandada não entrou em contacto com as administrações do condomínio, não se desvinculou do compromisso assumido e não pagou apesar de o Demandante a ter interpelado para o efeito nos termos das cartas que junta.
Juntam 8 documentos, de fls. 5 a 21 dos autos.
Regularmente citada, a Demandada apresentou a contestação de fls. 27 a 28, defendendo-se por excepção e por impugnação, alegando, em resumo, que as fracções do condomínio Demandante foram entregues aos proprietários respectivos durante o ano de 1993. Em 1996, na sequência da reclamação feita pelo Demandante, a Demandada mandou proceder à reparação dos defeitos por técnicos habilitados. Os defeitos a que o Demandante faz referência ocorreram fora dos períodos de garantia do imóvel e da reparação, que terminaram, respectivamente, em 1998 e em 2001. Desconhece o compromisso verbal de qualquer seu administrador pelo que deve ser reconhecida a caducidade do direito reclamado pelo Demandante e, em consequência, a Demandada absolvida do pedido.
Junta procuração forense.
****
As partes recorreram aos serviços de mediação. Em 25 de Novembro de 2005, foi realizada audiência de julgamento, com inquirição de testemunhas e na qual o Demandante juntou, a fls. 53 a 67 dos autos, o original completo, do “relatório” (incompleto) que constitui fls. 17 a 19 dos autos e, também, os documentos (cartas) de fls. 68 a 71, tudo com observância das formalidades legais como da respectiva acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo questões prévias ou nulidades que invalidem totalmente o processo e, ressalvada a excepção de que se conhecerá adiante, obstem ao conhecimento do mérito da causa.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Dos documentos juntos aos autos, que se enunciam e, salvo expressa ressalva, se dão por integralmente reproduzidos, das declarações prestadas pelos representantes das partes e pela única testemunha inquirida, por acordo expresso pelas partes nos articulados e em audiência, resultaram provados os seguintes factos com interesse para a decisão da causa:
A) A Demandada mandou construir o prédio a que respeita o Condomínio Demandante tendo vendido as respectivas fracções autónomas durante os anos de 1993/1994;
B) A partir de Março de 1996 o prédio apresentou deficiências ao nível dos maciços de betão das floreiras e da escada de acesso à porta principal do prédio tendo ocorrido assentamentos de terreno que provocaram rupturas na canalização de gás;
C) Em 1996 ocorreu uma ruptura de gás da qual o Demandante deu conhecimento à Demandada nos termos do documento de fls. 9 dos autos, datado de 20 de Março de 1996;
D) Na sequência do referido na alínea C) a Demandada enviou uma equipa técnica ao prédio e procedeu a obras de reparação;
E) Em Setembro de 2003 ocorreu nova fuga de gás, cujo cheiro se fazia sentir na rua, tendo sido cortado o abastecimento de gás ao prédio durante um mês;
F) Através da carta de fls. 10 dos autos, com data de 21 de Setembro de 2003, o Demandante deu conhecimento à Demandada da verificação da ruptura informando que “ … as queixas sucessivas de cheiros a gás vieram, através do piquete de emergência da GDL/Lisboa Gás, a confirmar uma rotura grave exactamente na zona de deslocação das escadas e floreira exterior …” ;
G) Em data não apurada, que se situa entre o final de 2003 e os primeiros meses de 2004, as administrações do condomínio Demandante e da Demandada reuniram-se com vista a encontrar uma solução definitiva para os problemas do prédio;
H) Após a ruptura na canalização de gás, em Setembro de 2003, o Condomínio Demandante mandou proceder a obras de reparação na rede de gás tendo pago, por tais obras, o valor de € 6.496,21 como consta da factura e recibo de fls. 11 e 12 dos autos;
I) Em resultado das reuniões referidas em G) supra a Demandada assumiu o compromisso de pagar ao Demandante 50% do custo das obras de reparação da rede de gás efectuadas em Setembro de 2003;
J) O Demandante enviou à Demandada, que a recebeu, a carta de fls. 15 e 16 dos autos, com data de 20 de Março de 2005, solicitando-lhe o cumprimento do pagamento das obras;
K) A última escritura de compra e venda de fracção autónoma do prédio ocorreu em 07 de Junho de 1994.
Ficou ainda provado que :
L) Em Março de 2000, o Demandante enviou à Demandada, a carta de fls. 68 dos autos, informando que as obras anteriormente efectuadas não haviam impedido as infiltrações e solicitando a reparação dos tubos exteriores de drenagem das águas pluviais, a que a Demandada respondeu através da carta de fls. 71 dos autos;
M) A Demandada mandou efectuar à sociedade G&F – Gestão de Projectos e Fiscalização, Lda., um estudo relativo ao imóvel, tendo sido elaborado o documento de fls. 53 a 67 intitulado “ Relatório sobre as reparações a efectuar no prédio sito na Rua Prof. Francisco Gentil, nºs 18 a 24 e Prof. Mário Chico, nº 26-A “, datado de 2004-01-13 .
Com interesse para a decisão da causa não ficou provado que:
1. As obras efectuadas em 1996, pela Demandada, tinham natureza provisória.
Motivação dos factos provados e não provados
O tribunal fundou a sua convicção na documentação junta pelas partes, nas declarações dos representantes das partes e, bem assim, na prova testemunhal oferecida pelo Demandante, verificando-se que a testemunha já foi administrador do Condomínio Demandante tendo sido quem efectuou, pelo menos, uma reunião com um dos administradores da Demandada … . Disse esta testemunha que, após a fuga de gás de Setembro de 2003, a E. encarregou uma empresa de fazer uma inspecção ao prédio, tendo-lhe sido entregue, na indicada reunião, o relatório dessa mesma inspecção. Mais disse que, passados dois ou três meses, a Demandada lhe comunicou que iria assumir 50% do custo das obras de reparação não tendo sido fixada qualquer data para esse efeito.
****
São questões a decidir :Saber se o direito que o Demandante vem exercer não se extinguiu por caducidade e se, não tendo o direito caducado, a Demandada se constituiu perante o Demandante na obrigação de a indemnizar pelos danos sofridos no imóvel.
Do Enquadramento de Facto e de Direito
Pretende o Demandante que a Demandada o indemnize dos custos suportados com obras de reparação da rede de gás, sustentando que a ruptura desta ocorreu por deficiente construção dos maciços de betão correspondentes às floreiras e às escadas do prédio.
O Condomínio Demandante imputa ao prédio defeitos de construção e, da factualidade assente, retira-se que a Demandada foi quem mandou construir e quem vendeu o correspondente prédio, correspondente ao lote 20, actualmente em regime de propriedade horizontal.
Dispõe o artº 913º do Código Civil que ocorre venda de coisa defeituosa quando a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou que impeça a realização do fim a que é destinada ou, ainda, quando não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias à realização daquele fim. Nesta modalidade de não cumprimento é ao credor que incumbe demonstrar a desconformidade entre a prestação efectuada e aquela a que contratualmente o devedor estava obrigado.
A lei faculta ao comprador de coisa defeituosa o direito de exigir a anulação do contrato ou a redução do preço, para além da indemnização, e o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, não sendo esta possível, a sua substituição, sendo que estas duas últimas hipóteses são afastadas quando o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece ( artº 909º, 911º e 914º do Cod. Civil) .
No caso dos autos, não sendo possível a reparação nem a substituição da coisa, vem o Demandante pedir à Demandada uma indemnização pelo prejuízo que sofreu em consequência da não eliminação, por esta, em tempo útil, dos defeitos do prédio, sendo aplicáveis as regras da responsabilidade civil (artºs 798º e 799º e artº 801º, nº 1 do Cód. Civil).
Contudo, o direito de indemnização só subsiste se a denúncia do defeito que lhe está subjacente for efectuada dentro dos prazos que a lei estabelece para o efeito já que de outra forma se poderia impedir o devedor de cumprir a obrigação de eliminação dos defeitos assim obviando àqueles danos. Na venda de coisas imóveis com defeitos, estabelece o nº 3 do artº 916º do Código Civil que o comprador deve denunciar o defeito no prazo de um ano após ter tomado conhecimento do defeito e dentro do prazo de cinco anos após a entrega da coisa. Igual estatuição decorre, no âmbito da legislação sobre defesa do consumidor, do artigo 5º do Dec. Lei 67/2003, de 08 de Abril. Ocorrendo reparação, o decurso dos prazos suspende-se durante as operações de reparação e os indicados prazos são, de novo, aplicáveis sobre a data de realização desta. Invocado o defeito, cabe ao devedor/vendedor alegar e demonstrar que os prazos se encontram excedidos ( nº 2 do artº 342º do Código Civil).
Da excepção de caducidade
Estão em causa defeitos imputados a partes comuns do prédio sucedendo que o mesmo veio a mostrar-se totalmente entregue aos então compradores pelo menos em 07 de Junho de 1994.
Aplicando a normatividade emergente do citado artigo 916º do Cod. Civil, temos que os eventuais defeitos de construção, ocultos, do imóvel, deveriam ter sido denunciados à Demandada até 07 de Junho de 1999, defeitos esses que se relacionam com o assentamento de terreno provocado por deficiente construção dos maciços de betão das floreiras e da escada de acesso à porta principal.
Vejamos se tal denúncia ocorreu em tempo.
A resposta não pode deixar de ser positiva em face da comunicação datada de 20 de Março de 1996. Efectivamente, nesta exposição escrita, constante de fls. 9 dos autos, o Demandante comunicou à Demandada, sob o título “ Rotura de canalização de gás por deslizamento dos maciços de betão da floreira e escada de acesso da entrada do prédio…”, que foi confirmada a existência de uma fuga de gás e que “ … na origem do sucedido esteve um defeito construtivo de raiz …”. Sendo manifesto não estar, então, ainda decorrido o prazo de cinco anos, cabia à Demandada demonstrar que os defeitos já eram do conhecimento do Demandante há mais de um ano. Contudo, na sequência desta reclamação a Demandada enviou técnicos ao local e procedeu a reparações, o que só pode significar que aceitou a reclamação por a considerar tempestiva.
Posteriormente, por carta enviada à Demandada em 04 de Abril de 2000, cerca de quatro anos volvidos sobre a data da intervenção dos técnicos da Demandada em 1996, a Administração do Condomínio Demandante, referindo-se às obras de reparação de há 2 ou 3 anos atrás, deu-lhe conhecimento que “…as obras de reparação visando resolver os problemas que motivavam que a arrecadação desse prédio pertencente ao condómino do 3º andar … fosse permeável a significativas infiltrações de águas …” não resultaram pelo que se mantém “ … inalterada a situação na altura comunicada a essa empresa”.
E, também perante esta comunicação, a Demandada nada disse quanto à eventual intempestividade da denúncia, antes tendo respondido que o assunto aguardava emissão de parecer técnico.
Decorre do que vem exposto que, quer quanto ao prazo inicial de garantia quer quanto ao prazo subsequente à reparação, nunca a Demandada pôs em causa, sendo certo que o poderia fazer, a tempestividade das denúncias que lhe foram efectuadas.
A tudo acresce que, após Setembro de 2003, altura em que surgiu a necessidade de proceder à reparação urgente de uma ruptura na rede de gás, a Demandada não só mandou efectuar um estudo sobre as reparações que se tornava necessário levar a cabo no prédio dos autos (entre outros) como, ainda, se comprometeu, perante o Demandante, a suportar 50% do custo das reparações urgentes efectuadas. Com tal conduta, a Demandada reconheceu, pelo menos em parte, o direito do condomínio Demandante a indemnização com o que impediu a caducidade de tal direito (nº 2 do artº 331º do Código Civil).
Tem, portanto, de improceder a invocada excepção de caducidade da denúncia dos defeitos.
Quanto ao pedido de indemnização
O Demandante gastou € 6.496,21 com a reparação da rede de gás do prédio efectuada em 2003, imputando a causa de tais obras a defeitos de construção do edifício.
Tais defeitos foram denunciados, em tempo, à Demandada sem que esta os tenha negado ou tenha efectuado as reparações adequadas à sua eliminação. Pelo contrário, mandou efectuar um estudo, que entregou ao Demandante, do qual decorre a necessidade de realização de várias obras, incluindo a reparação das juntas dos maciços de betão das floreiras e escadas. Do comportamento da Demandada não pode inferir-se outra coisa que não seja a aceitação da denúncia e a comprovação dos factos denunciados, designadamente, o de que os danos na canalização de gás ocorreram por não terem sido eliminados os defeitos de construção. Posto que tal eliminação caberia à Demandada, incumpriu esta a sua obrigação de reparação e incorreu em responsabilidade pelos prejuízos causados ao Demandante (artº 798º do Cód. Civil) com a correspondente obrigação de indemnização.
Mas, ainda que assim não fosse, a verdade é que a Demandada aceitou proceder ao pagamento de € 3.248,10, quantia esta que corresponde a 50% dos custos que o Demandante suportou com a reparação dos danos sofridos na rede de gás. E esta atitude da Demandada é suficiente para que, contra ela, deva proceder a presente acção sob pena de ocorrer um verdadeiro “venire contra factum proprium “, o que consubstancia, como se sabe, um exercício ilegítimo do direito de discutir a exigibilidade do pagamento que lhe é exigido (artº 334º do Cod. Civil).
Sobre aquela quantia deve ainda a Demandada pagar juros de mora, à taxa legal, contados desde a data da citação até integral e efectivo pagamento, posto que o Demandante não liquidou quaisquer juros vencidos até à data da propositura da acção como era seu ónus ( artº 305º, nº 1, 306º, nº 2 e 308., nº 1 todos do Código de Processo Civil) nem se afigura possível a sua fixação posto que não foi determinado qualquer prazo para a Demandada cumprir a obrigação de pagamento da quantia peticionada nem dos autos resulta a sua interpelação para pagamento da mesma.
III – SENTENÇA
Por tudo o exposto julgo a acção procedente e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de € 3.248,10, acrescidas de juros de mora à taxa legal de 4%,ou outra que entretanto venha a ser fixada, contados da data da citação até efectivo pagamento.
****
Declaro parte vencida a Demandada, a qual vai condenada no pagamento das custas do processo.A Demandada deverá efectuar o pagamento das custas em dívida, no valor de € 35,00 num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será requerida a execução por custas aos Serviços do Ministério Púbico junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).Registe e notifique atento o pedido de dispensa de comparência na audiência de julgamento para leitura de sentença formulado pela Demandada.
(Texto elaborado e revisto pela própria por meios informáticos)
Lisboa, Julgado de Paz, 27 de Dezembro de 2005
A Juíza de Paz
Maria de Ascensão Arriaga